土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析學習教案

1、土地開發(fā)融資體系建立土地開發(fā)融資體系建立(jinl)及融資渠及融資渠道分析道分析第一頁，共47頁。土地一級開發(fā)綜述土地一級開發(fā)綜述土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)模式分析土地開發(fā)模式分析各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例1234第1頁/共47頁第二頁，共47頁。土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)特點特點土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)成本成本土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)定義定義7123第2頁/共47頁第三頁，共47頁。1.定義定義(dngy)落實(lush)擔保落實擔保申請第3頁/共47頁第四頁，共47頁。征地、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償

2、費用；市政基礎設施(j ch sh sh)建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程 監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。第4頁/共47頁第五頁，共47頁。第5頁/共47頁第六頁，共47頁。第6頁/共47頁第七頁，共47頁。第7頁/共47頁第八頁，共47頁。第8頁/共47頁第九頁，共47頁。 融資手續(xù)簡單、速度快 融資成本較低 融資彈性好優(yōu)點優(yōu)點 財務風險較大 限制條款較多缺點缺點第9頁/共47頁第十頁，共47頁。第10頁/共47頁第十一頁，共47頁。第11頁/共47頁第十二頁，共47頁。第12頁/共47

3、頁第十三頁，共47頁。第13頁/共47頁第十四頁，共47頁。第14頁/共47頁第十五頁，共47頁。第15頁/共47頁第十六頁，共47頁。第16頁/共47頁第十七頁，共47頁。動了銀行間接融資，及時解決了項目建設所需的資金，起到有效的資金放大作用。建設項目建設項目項目建設方項目建設方銀行銀行拆遷補償資金中集體部分拆遷補償資金中集體部分拆遷補償款拆遷補償款第17頁/共47頁第十八頁，共47頁。企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟效益良好，近三個會計年度連續(xù)(linx)盈利；最近三個會計年度平均可分配利潤（或凈

4、利潤）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40。發(fā)發(fā) 行行 企企 業(yè)業(yè) 債債 券券 的的 條條 件件第18頁/共47頁第十九頁，共47頁。必備條件： 依法設立的企業(yè)法人機構； 具有穩(wěn)定的償付資金來源； 可以按照要求進行真實、準確、完整的信息披露； 債務融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40% （用新會計準則報表，包含少數(shù)股東權益）。目標條件： 信用資質(zhì)優(yōu)良； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定(gdng)收益證券沒有延遲支付本

5、息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)發(fā) 行行 主主 體體 條條 件件第19頁/共47頁第二十頁，共47頁。發(fā)行人發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機構監(jiān)管機構中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊制募集資金規(guī)模募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率發(fā)行利率簿記建檔，公開招標，市場化程度較強擔保方式擔保方式依

6、靠發(fā)行人自身信用，無需擔保承銷機構承銷機構銀行的投行部承銷方式承銷方式余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行(fhng)要素要素第20頁/共47頁第二十一頁，共47頁。第21頁/共47頁第二十二頁，共47頁。優(yōu)點優(yōu)點不足不足銀行貸款融資手續(xù)簡單，速度快嚴格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長期限內(nèi)（510年）鎖定成本，降低利率風險。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請程序簡單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，沒有固定的使用限制；一次注冊，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風險及發(fā)行風險大。第22頁/共

7、47頁第二十三頁，共47頁。第23頁/共47頁第二十四頁，共47頁。第24頁/共47頁第二十五頁，共47頁。土地儲備基金的建立應強調(diào)政府的主導作用，強化財政政策的支持。第25頁/共47頁第二十六頁，共47頁。第26頁/共47頁第二十七頁，共47頁。REITs房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金REITSREITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)

8、生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。第27頁/共47頁第二十八頁，共47頁。第28頁/共47頁第二十九頁，共47頁。n土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。n土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、

9、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織(zzh)實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。n通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織(zzh)實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。第29頁/共47頁第三十頁，共47頁。第30頁/共47頁第三十一頁，共47頁。第31頁/共47頁第三十二頁，共47頁。2007200820092010招投標企業(yè)占比招投標企業(yè)占比（% %）31低于30低于200土地儲備中心及國土地儲備中

10、心及國企占比（企占比（% %）69不低于70不低于80100第32頁/共47頁第三十三頁，共47頁。第33頁/共47頁第三十四頁，共47頁。企業(yè)融資開發(fā)企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地政府出讓土地成本費用土地收益支付成本、回購資產(chǎn)第34頁/共47頁第三十五頁，共47頁。企業(yè)企業(yè)(qy)融資開融資開發(fā)發(fā)企業(yè)出讓企業(yè)出讓(chrng)土地土地成本費用土地收益政府財政支出第35頁/共47頁第三十六頁，共47頁。天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)上海浦東新區(qū)第36頁/共47頁第三十七頁，共47頁。天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)第37頁/共47頁第三十八頁，共47頁。天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)泰達控股泰達控股(kn )公用(gngyn

11、g)事業(yè)專營領域(ln y)200億元水電氣熱軌道交通道路橋梁垃圾發(fā)電、污水處理、海水淡化城市開發(fā)運營實業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務業(yè)460億元開發(fā)配套，泰達集團等390億元天津鋼管、航母游樂場等40億元渤海銀行、證券信托等酒店、會館、足球場等區(qū)域開發(fā)圍海造地、收購海岸線、灘涂進行臨海新城、旅游區(qū)開發(fā)第38頁/共47頁第三十九頁，共47頁。天津開發(fā)區(qū)投融天津開發(fā)區(qū)投融資平臺資平臺(pngti)三階段三階段資金大循環(huán)：資金大循環(huán)： 財政資金財政資金(ci zhn z jn)、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設和還本付息、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設和還本付息資源大循環(huán)：資源大循環(huán)：1、以上市公司為平

12、臺進行資源重組，通過注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推動上市，發(fā)揮資本放大效應、以上市公司為平臺進行資源重組，通過注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推動上市，發(fā)揮資本放大效應2、通過上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開發(fā)建設、通過上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開發(fā)建設(jinsh)進行培育進行培育3、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的發(fā)展資金，以此實現(xiàn)資源循環(huán)、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的發(fā)展資金，以此實現(xiàn)資源循環(huán)資本大循環(huán)資本大循環(huán) ：1、組合政府、企業(yè)、社會資源壯大融資平臺2、拓寬融資渠道，擴大直接融資，撬動間接融資，實現(xiàn)資本循環(huán)123第39頁/共47頁第四十頁，共47頁。

13、蘇州工業(yè)園以中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)(kif)公司為主導進行園區(qū)開發(fā)(kif)和招商引資，管委會負責政府行政和社會管理職能。第40頁/共47頁第四十一頁，共47頁。已有多家企業(yè)在“統(tǒng)貸平臺”的資金支持下取得長足進步，并獲得了VC的資金投入。第41頁/共47頁第四十二頁，共47頁。免費建設(jinsh)萬象體育場10平方公里(pn fn n l)萬象新城的開發(fā)權云南建工蘇州工業(yè)園國家開發(fā)銀行廣州老撾老撾中國中國園區(qū)開發(fā)、騰籠換鳥制造業(yè)外移資金資金免費建設戰(zhàn)略聯(lián)盟開發(fā)協(xié)議騰籠換鳥后土地轉讓收入產(chǎn)業(yè)轉移后土地轉讓收入一、二級土地開發(fā)收入第42頁/共47頁第四十三頁，共47頁。第43頁/共47頁第四十四頁，共47頁。第44頁/共47頁第四十五頁，共47頁。運營(ynyng)補貼土地儲備，政府是投資主體(zht)，委托浦發(fā)集團進行一級開