資金過橋業(yè)務操作指引

1、資金過橋業(yè)務操作指引資金過橋業(yè)務操作指引一、企業(yè)資金還貸流程圖一、企業(yè)資金還貸流程圖銀行審批及銀行審批及我司審批我司審批資產調查資產調查銀行復審銀行復審簽署合同簽署合同放款贖樓放款贖樓注銷抵押注銷抵押注銷注銷再次抵再次抵押押資金第三方資金第三方貿易合同轉貿易合同轉賬賬我司回款我司回款結算支付利息結算支付利息贖樓流程贖樓流程快貸快貸流程流程抵押權證抵押權證擔保放款擔保放款貸款行發(fā)放贖樓款 我司或銀行辦理贖樓及相關注銷手續(xù) 一般企業(yè)貸款放款第三方收款賬號，因為出于企業(yè)為經營類貸款。 按揭公司繼續(xù)辦理出新證及抵押手續(xù)；憑他項權利證出具“解除擔保通知書”辦理解保手續(xù)簽署銀行貸款簽署銀行貸款合同合同交易

2、雙方同時簽署貸款銀行及按揭公司的借款、擔保合同，并提交相關貸款資料，雙方同步審批貸款行出具初步審批意見，貸款公司憑銀行初審(終審）意見再終審 銀行出具同貸書包括資產評估及收益調查，法人及企業(yè)的流水收益贖樓與擔?？熨J流程及風險節(jié)點對比說明：贖樓與擔保快貸流程及風險節(jié)點對比說明：1、擔保節(jié)點不同：我司擔保的二手樓贖樓業(yè)務，在同貸后，房產是、擔保節(jié)點不同：我司擔保的二手樓贖樓業(yè)務，在同貸后，房產是原業(yè)主名下并處于抵押狀態(tài)，二手交易未開始就全程擔保；而二原業(yè)主名下并處于抵押狀態(tài)，二手交易未開始就全程擔保；而二手樓快貸業(yè)務，在完稅后（即交易狀態(tài)已經去到買方過戶后并納手樓快貸業(yè)務，在完稅后（即交易狀態(tài)已經

3、去到買方過戶后并納稅確權）才開始進行階段性擔保。稅確權）才開始進行階段性擔保。2 、放款節(jié)點不同：擔保贖樓放款節(jié)點在貸款審批同貸后，擔?？熨J、放款節(jié)點不同：擔保贖樓放款節(jié)點在貸款審批同貸后，擔?？熨J放款節(jié)點在買家完稅后；東莞工行的終審節(jié)點也因業(yè)務不同而不放款節(jié)點在買家完稅后；東莞工行的終審節(jié)點也因業(yè)務不同而不同（贖樓業(yè)務未開始進行交易就終審，通過擔保即可放款，快貸同（贖樓業(yè)務未開始進行交易就終審，通過擔保即可放款，快貸業(yè)務在交易節(jié)點進行到完稅后才開始受理終審確貸）業(yè)務在交易節(jié)點進行到完稅后才開始受理終審確貸）3、解保期限不同：由于東莞二手樓交易過程漫長，如果是擔保贖樓，、解保期限不同：由于東莞

4、二手樓交易過程漫長，如果是擔保贖樓，擔保期限即從贖樓開始到抵押完畢解保，擔?？熨J即是從過戶納擔保期限即從贖樓開始到抵押完畢解保，擔?？熨J即是從過戶納稅后開始到抵押完畢解保；稅后開始到抵押完畢解保；二、擔保贖樓二、擔保贖樓/快貸流程圖快貸流程圖三、客戶申請與業(yè)務受理三、客戶申請與業(yè)務受理 一、業(yè)務受理條件一、業(yè)務受理條件 1 1、買賣雙方真實交易、買賣雙方真實交易受理標準：A、買方首期款已真實按中介買賣合同約定時間、約定金額交付賣方或監(jiān)管；B、買方銀行按揭貸款不超過實際成交價的70。（首次貸款不超7成，二次貸款不超4成）C、賣方是真實的房產所有人，無虛假虛構行為。2 2、產權清晰、產權清晰受理標

5、準：A、產權查詢單顯示產權確實屬于賣方所有，無查封、變更、轉移；B、持購房合同的客戶，必須確認開發(fā)商已將房產備案及確權，并同意協(xié)助辦理一手房產證；C、房產共有人（或隱性共有人）同意出售；3 3、擔保期限、擔保期限從按揭公司出具擔保函到房產過戶到買方并已辦理抵押登記手續(xù)。抵押權利歸屬貸款行為止。原則上不超過180天。4 4、擔保金額、擔保金額受理標準：與銀行貸款金額一致。原則上規(guī)定銀行貸款金額不超過房產評估價或市場價值（以兩者中的低者為準）的70%。（視銀行當時政策）5 5、拒絕受理或非標準業(yè)務、拒絕受理或非標準業(yè)務A、賣方委托第三方代理人收款的；B、涉及訴訟、查封或仲裁；C、涉及以資抵債、資產

6、轉移或A、B、C過戶的；D、涉及未成年贖樓交易；E、信用記錄嚴重不良的；F、贖樓成數(shù)超標準的；G、不配合辦理全權公證委托的；三、客戶申請與業(yè)務受理三、客戶申請與業(yè)務受理 二、客戶申請需提交的資料二、客戶申請需提交的資料（一）賣方（一）賣方 1、賣方及配偶的身份證、戶口簿、回鄉(xiāng)證、婚姻證明（結婚證或未婚證）、外籍人士護照原 件及復印件； 2、交易標的的房地產證原件和復印件； 3、房產買賣雙方簽署的中介買賣合同或協(xié)議原件和復印件； 4、購房發(fā)票、契稅完稅證、維修資金發(fā)票原件； 5、原貸款合同原件； （二）買方（二）買方 1、買方的身份證、戶口簿、回鄉(xiāng)證、婚姻證明（結婚證或未婚證）、外籍人士護照原件

7、和復原件和復 印件印件； 2、買方的收入證明（單位收入證明/存款流水賬證明/其他固定資產）原件和復印件原件和復印件 3、買方已付定金、首期款收據(jù)及支付憑證復印件復印件。 4、首次購房證明、納稅證明或社保證明、家庭唯一自住房證明；（三）按揭公司或中介公司提供（三）按揭公司或中介公司提供 1、產權查詢單原件及復印件； 2、房屋初評報告原件復印件； 3、銀行同意貸款意向書復印件；備注：備注：1、受理專員應核查上述所有資料的復印件是否、受理專員應核查上述所有資料的復印件是否與原件相符，并在復印件上加蓋查驗章、簽名。與原件相符，并在復印件上加蓋查驗章、簽名。2、將上述客戶資料報送一套銀行審批。、將上述客

8、戶資料報送一套銀行審批。四、客戶經理盡職調查四、客戶經理盡職調查 一、盡職調查的事項一、盡職調查的事項客戶經理的盡職調查工作應達到客戶及其資料的真實和完整，重點關注和防止買方和賣方的道德風險。（一）買賣雙方的主體資格合法性和真實性調查（二）買方的資信調查和還款能力的分析（三）雙方交易的合理性和真實性（四）見證客戶簽署相關法律文件四、客戶經理盡職調查四、客戶經理盡職調查 一、盡職調查的事項一、盡職調查的事項（一）買賣雙方的主體資格合法性和真實性調查（一）買賣雙方的主體資格合法性和真實性調查1、賣方的主體法律資格和賣房動機（1）確實做到賣方和房屋產權所有人是同一個人，賣方所表述的房產地址、面積、朝

9、向等是 否與房產證、評估報告表述一致；（2）賣方的交易是賣方及其配偶的真實意思，賣方及其配偶的簽名是本人的真實簽名；（3）賣方及其配偶的身份證明是合法真實的，且號碼與房產證、公證書、銀行承諾書等文件一致；（4）賣方的家庭住址、工作單位以及聯(lián)系方式是真實的（家庭住址一般要通過買賣雙方提供 相關的水電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費等單據(jù)來核實）；（5）對于沒有穩(wěn)定職業(yè)的賣方要重點了解其賣樓款的真實用途，并提供相關證明；（6）其他相關信息（通過交談，了解借款人近來的工作、家庭、生意等情況，判斷是否為逃避債務而 虛假交易）。2、買方（借款申請人）的主體法律資格和購房的原因（1）買方必須是具備完全民事行

10、為能力的自然人；（2）買方的身份證明是合法真實的；（3）買方身份證明上的照片與本人是一致的；（4）買方的家庭住址、工作單位以及聯(lián)系方式是真實的（家庭住址一般要通過買賣雙方提供相關的 水電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費等單據(jù)來核實）；（5）買方購房的原因是合理的和真實的。四、客戶經理盡職調查四、客戶經理盡職調查 一、盡職調查的事項一、盡職調查的事項（二）借款人的資信調查和還款能力的分析（二）借款人的資信調查和還款能力的分析1、借款個體（主體）銀行按揭貸款已通過銀行審批，銀行貸款承諾是否含有限制性條款，貸款承諾金額是否與擔保金額一致；2、借款人月供額小于月資產收入證明的50或提供相應的存款記錄。（

11、三）續(xù)貸還舊借新的合理性和真實性（三）續(xù)貸還舊借新的合理性和真實性1、房產證是真實的且查冊表、評估報告、銀行承諾書相關信息是一致的；2、抵押價格合理（評估價和市場價比較，取兩者低者）；3、銀行審批及借款人抵押房產的意愿是自愿且真實的；4、確認借款方無被迫買賣、法人無婚姻變故、無經濟糾紛等非自愿原因；5、前份借款的情況是真實的，還款本金及利息確認新的銀行貸款的金額是 一致的；6、銀行同意貸款通知書或銀行劃款委托書的劃款帳戶戶名與第三方姓名是一 致的。四、客戶經理盡職調查四、客戶經理盡職調查 一、盡職調查的事項一、盡職調查的事項（四）見證客戶簽署相關法律文件（四）見證客戶簽署相關法律文件1、委托擔

12、保申請書2、二手樓交易貸款擔保委托合同3、反擔保保證書4、承諾書、特別事項聲明書5、其他附加法律文件；五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理 一、審批需提交的資料一、審批需提交的資料除需提供上述第二部分的第二點提供業(yè)務資料、第三部分第（四）、（五）點的法律文件外，客戶經理還需提供/填寫下列資料一起報送公司擔保審批：1、擔保業(yè)務審批表2、公章使用審批表五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理 二、擔保業(yè)務審批流程（通過二、擔保業(yè)務審批流程（通過OA系統(tǒng)）系統(tǒng)）受理專員受理專員收集資料并錄收集資料并錄單日單日分公司風分公司風控初審控初審分公

13、司總分公司總經理審批經理審批總部風控復審、總部風控復審、終審終審完善擔完善擔保條件保條件同意同意擔保擔保五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理 三、擔保函蓋章審批流程三、擔保函蓋章審批流程業(yè)務助理業(yè)務助理所需用章資所需用章資料料業(yè)務部經業(yè)務部經理簽名理簽名運營經理運營經理簽名簽名總經理總經理審批審批財務部財務部簽名簽名行政部行政部蓋章蓋章五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理五、擔保項目的審批及擔保手續(xù)的辦理 四、擔保手續(xù)的辦理四、擔保手續(xù)的辦理擔保項目審批通過后，業(yè)務推動助理負責將所有審批資料以及需蓋章的文件（包括二手樓交易貸款擔保委托合同、個人購房借款/擔保合同、

14、二手房交易資金全額托管四方協(xié)議、提供擔保確認函、保證金充足確認函等、）交給各部門負責人簽名并辦理蓋章手續(xù)；辦理完畢蓋章手續(xù)后，將已蓋章的法律文件復印留存一份后交給運營部經理并送達給銀行，并取回擔保函簽收聯(lián)交于運營部經理，接收歸檔。六、過程控制和擔保責任解除六、過程控制和擔保責任解除 一、過程控制一、過程控制擔保業(yè)務（包括贖樓及快貸）過程由運營部負責人對受理專員進行全程貸后監(jiān)督。1、我司向銀行出具擔保函后，客戶經理跟進銀行放款具體時間和放款的實際金額；2、擔保期間受理專員跟進辦案進度，控制辦案時間及操作風險，每筆辦案節(jié)點及時登錄OA系統(tǒng)，每周向運營部負責人和風險管理部報送案件進度表。出現(xiàn)異常或超時情況查明原因及時向部門負責人和風險管理部報告；3、運營部經理對出現(xiàn)異?；虺瑫r情況查明原因及時向分公司負責人和總部風險管理部報告。并做出相應處理方案；二、擔保責任的解除二、擔保責任的解除1、辦妥抵押登記手續(xù)后，業(yè)務助理將他項權利證及房產證原件統(tǒng)一遞送銀行，并復印交予運營部存檔；2、他項權利證原件遞送銀行后，業(yè)務經理應及時