福建角美P地塊青時尚公寓項目市場定位及投資可行性初步分析p前期策劃

1、【角美2010P06地塊】市場定位及投資可行性初步分析第一部分 角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃第二部份 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析第三部分 項目地塊價值研判第四部分 項目開發(fā)市場初步定位第五部分 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析第六部分 項目開發(fā)財務(wù)及投資效益分析第七部分 項目評估結(jié)論目錄目錄第一部份 角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 角美鎮(zhèn)歸屬福建省龍海市，為漳州次中心城市。區(qū)域總面積163平方公里，位于廈漳泉交界，九龍江入?？?；雄踞廈門西海岸，鷹廈鐵路、324線國道、廈漳高速公路交匯于此，是閩南金三角的交通樞紐，是閩南城市聯(lián)盟的“橋

2、頭堡”；是廈漳經(jīng)濟(jì)聯(lián)結(jié)的契合點、接力站；與廈門市接壤21公里，距廈門島15公里，是廈門市環(huán)島20公里經(jīng)濟(jì)圈和海灣型城市建設(shè)的重要組成部分，具有東連廈門特區(qū)、西接漳州市區(qū)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢 角美現(xiàn)有324國道線從城區(qū)中部通過，廈漳高速、鷹廈鐵路及正在建設(shè)中的龍廈鐵路、廈深鐵路從北部通過，海滄鐵路、同三高速穿越境內(nèi)，以及連接海滄和長泰的三條主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，優(yōu)勢明顯。角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況工業(yè)優(yōu)勢工業(yè)優(yōu)勢 角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)是福建省最早開發(fā)的外向型工業(yè)區(qū)之一，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)已形

3、成門類多樣、產(chǎn)品豐富的輕型工業(yè)體系。目前區(qū)內(nèi)擁有福龍、龍池、文圃、鳳山、吳宅、江東6個工業(yè)園區(qū)，基本形成產(chǎn)業(yè)集群的園區(qū)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，具有較強(qiáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐力。 后發(fā)優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢 近年來，角美鎮(zhèn)已先后投入數(shù)億資金不斷加大城市建設(shè)和改造力度，完成了一系列城市基礎(chǔ)配套工程，目前已形成“二縱四橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)；集鎮(zhèn)建成工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)由原來的525平方公里拓展到18平方公里，城市化水平達(dá)到427。擁有5所中學(xué)、35所小學(xué)、2座公園和1家年交易額上億元的農(nóng)貿(mào)市場，建有龍海市第一醫(yī)院分院、龍池醫(yī)院、影院、游泳館、乒乓球館等配套，角美城市后發(fā)優(yōu)勢逐步凸顯。 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析

4、根據(jù)漳州城市規(guī)劃目標(biāo)，角美將成為漳州新的“次中心城市”之一。為實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，角美將按照“一主一輔、雙城爭輝”、“一江兩帶、山海共舞”的城市空間結(jié)構(gòu)展開城市布局。為盡快拉開城市總體框架，壯大城市體量，角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)著重建設(shè)“一城（主城區(qū)）、三軸（以國道324線為主軸的西通道、以角海路為主軸的東通道、以角江路為主軸的中通道）、帶六園（龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東六大工業(yè)園區(qū)）”的城市布局。角美城市總體規(guī)劃角美城市總體規(guī)劃 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 中心城區(qū)項目分布現(xiàn)狀圖中心城區(qū)項目分布現(xiàn)狀圖 中心城區(qū)啟動項目簡介圖中心城區(qū)啟動項目簡介圖 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分

5、析 規(guī)劃定位規(guī)劃定位 大廈門灣的重要節(jié)點，漳州東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，以行政中心、商業(yè)金融中心、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心構(gòu)成的角美城市功能核心區(qū)，人居環(huán)境示范區(qū)。發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo) 在規(guī)劃期內(nèi)，力爭將角美鎮(zhèn)建設(shè)成一個規(guī)模適合、結(jié)構(gòu)合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中等城市。城鎮(zhèn)規(guī)模城鎮(zhèn)規(guī)模 充分發(fā)揮廈漳泉城市聯(lián)盟的優(yōu)勢，加強(qiáng)與九龍江三角洲都市區(qū)的聯(lián)系，把角美作為城市來經(jīng)營、規(guī)劃，最終建成產(chǎn)業(yè)功能完善、濱江城市特色鮮明的現(xiàn)代化城區(qū)，爭取到2020年，建成中心城區(qū)達(dá)66平方公里，人口達(dá)到55萬，城市化人口達(dá)到90%。角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃方

6、向規(guī)劃方向 規(guī)劃三大新區(qū)：角美中心區(qū)、龍池新區(qū)、福龍新區(qū)。 角美中心區(qū)是三大新區(qū)的重點，實施中將以建成區(qū)為依托，西進(jìn)南拓?！拔鬟M(jìn)”是沿仁和西路向洪岱洋片區(qū)、福龍工業(yè)園推進(jìn)；“南拓”沿洪岱路向角江路、石美片區(qū)拓展。該片區(qū)的匯景祥居、天翔世家、仙鷺溫泉人家、御家園、星河特區(qū)等8個商住小區(qū)建設(shè)，對于提升當(dāng)?shù)厝司悠焚|(zhì)具有重要作用。 同時，開發(fā)區(qū)還將利用廈深鐵路新角美客運(yùn)站建設(shè)的機(jī)會，抓緊啟動洪岱洋新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，加快規(guī)劃建設(shè)新角美中學(xué)，并且將建設(shè)五星級商務(wù)酒店、大型娛樂休閑項目。舊區(qū)建設(shè)側(cè)重抓好僑興街、農(nóng)貿(mào)點、糧站片區(qū)等舊城改造項目，促使集鎮(zhèn)城市中心功能更加完善，帶動作用不斷增強(qiáng)。道路交通道路交通 鎮(zhèn)區(qū)路

7、網(wǎng)總體形成“三橫五縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃道路等級分為鎮(zhèn)區(qū)主干道、鎮(zhèn)區(qū)次干道、鎮(zhèn)區(qū)支路，由此構(gòu)成完善的道路交通體系。鎮(zhèn)區(qū)交通設(shè)施主要有長途汽車站、公交首末站、公共停車場和公共加氣加油站。 第二部份 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況初級發(fā)展階段：初始自建自住初級發(fā)展階段：初始自建自住 早期的角美沒有房地產(chǎn)可言，2003年以前，角美建的房子沒有規(guī)劃，不講品質(zhì)，不講價格，也沒有理念，大多建筑形態(tài)都是自建自住為主，滿足的是最基本的居住需求；一種是農(nóng)民自建房、一種是介于農(nóng)民與房地產(chǎn)開發(fā)之間的房子，最后一種才是真正的房地產(chǎn)商蓋的房子。中期發(fā)展階級：打造品質(zhì)化住宅樓盤

8、中期發(fā)展階級：打造品質(zhì)化住宅樓盤 2005年廈門建發(fā)房地產(chǎn)在角美龍池打造“鉆石之城”圣地亞哥及在此之間一批開發(fā)商，重視房地產(chǎn)的品質(zhì)，并逐步把園林設(shè)計等理念引入房地產(chǎn)，從而開創(chuàng)了品質(zhì)化住宅樓盤，到了2007-2008年，幾個大盤開始在角美動工，房地產(chǎn)住的品質(zhì)才開始發(fā)生翻天覆地的變化。 代表性樓盤：天翔地產(chǎn)斥巨資打造角美首席7萬大型國際品質(zhì)社區(qū)“天翔世家”，角美商品房開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)角美地標(biāo)式建筑“匯景祥居”；順華集團(tuán)打造高檔次住宅社區(qū)“薌鷺溫泉人家”08年銷售價位達(dá)5000元/。角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生活開發(fā)模式高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生

9、活開發(fā)模式 近年來，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，位于廈漳之間的角美得到新一輪發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇并隨著外來開發(fā)商的進(jìn)駐，較強(qiáng)的前瞻性，根據(jù)城市的發(fā)展、規(guī)劃的要求，市場的演變，從而不斷地提升房地產(chǎn)的人居生態(tài)生活品質(zhì)；房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)入品牌化、規(guī)?；\(yùn)作。 代表性樓盤： 本土開發(fā)企業(yè)龍泉地產(chǎn)打造近80萬平方米精品樓盤“溫泉美生活”-“龍泉華庭”、“龍泉御墅”、“龍泉麗景”；廈門房地產(chǎn)商鑫星河地產(chǎn)開發(fā)的角美首座主題式購物公園-“ 星河城市廣場”；以及港資企業(yè)豐泰地產(chǎn)所開發(fā)的“豐泰財富廣場”。角美商業(yè)市場調(diào)查分析角美商業(yè)市場調(diào)查分析 通過對角美鎮(zhèn)商圈實地調(diào)研，其商業(yè)主要分布街區(qū)位于：僑興路、北

10、門南路、324國道轉(zhuǎn)盤處、仁和東、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。角美商業(yè)市場調(diào)查分析角美商業(yè)市場調(diào)查分析 路段租金業(yè)態(tài)分布僑興路20-30元電子通訊餐飲為主，生活配套為輔北門南路100元運(yùn)動、流行服飾為主324國道轉(zhuǎn)盤處100-150元以餐飲、中匯、良興購物廣場、 中博手機(jī)城仁和西路、主圃大道30-40元娛樂、餐欽、銀行為主業(yè)態(tài)仁和東路25-30元建材、新港燈飾市場、生活配套為輔角海路100-150元蘇寧電器、批發(fā)等業(yè)態(tài)為主角嵩路40-60元一站式購物中心，以豐泰財富廣場、星河城市廣場為代表商圈主業(yè)態(tài)分布及租金列表商圈主業(yè)態(tài)分布及租金列表商圈業(yè)態(tài)分布實景圖商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分

11、析角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角嵩路是角美除324國道外車流量最大的地段，廈門開往角美的班車都?？吭诖寺范紊舷驴?，因而人流量也較大，其業(yè)態(tài)以服裝和食雜為主；此路靠南區(qū)域有大量的建材。所以，此路段整體上由三種主力業(yè)態(tài)構(gòu)成。另外，角美首個主題公園式購物廣場“星河城市廣場”其商業(yè)步行街區(qū)購物中心商業(yè)面積約：5萬平方米，而豐泰財富廣場商業(yè)面積也達(dá)到2.4萬平方米。角美商業(yè)市場調(diào)查分析角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 324國道臨街及車流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車專賣店和汽車維修為主，近期經(jīng)過馬路兩旁的街道改建，良興商場在此路段新開了一家分店，和中匯購物廣場隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街

12、，該地段店面升值潛力巨大。角美商業(yè)市場調(diào)查分析角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 仁和東路主要以建材、新港燈飾市場為主業(yè)態(tài)，生活配套為輔業(yè)態(tài)，其租金不高；現(xiàn)有永輝購物超市，其人流量大，但購物環(huán)境差，停車不便；仁和西路主要以娛樂、銀行營業(yè)廳為主業(yè)態(tài)；文圃大道主要以餐飲美食為主業(yè)態(tài)。商圈業(yè)態(tài)分布實景圖商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運(yùn)動品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對比較高，達(dá)到年租金810萬，約100-150元/月。第三部份 項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目地塊區(qū)位及概況分析項目地塊區(qū)

13、位及概況分析區(qū)位特點： 項目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃“水韻新城”中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運(yùn)站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項目10分鐘車程，其交通通達(dá)性便利。 周邊未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉SPA及打造近80萬平方米精品品質(zhì)生態(tài)樓盤“溫泉美生活”-“龍泉華庭”、“龍泉御墅”；其將間接提升本項目地段價值。地塊概況： 本案項目地塊占地面積約：70932，建筑容積率約為：1.83.0,建筑限高:100米,總建筑面積約為:212796。項目地塊區(qū)位及概況分析項目地塊區(qū)位及概況分析項目地塊價值研判項

14、目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目地塊價值研判項目地塊價值研判 項目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤:天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價為：4500元/-4800元/；興建未交房樓盤：龍泉華庭 ，其住宅銷售價位為：5000元/5500元/。項目周邊樓盤價位圖表項目周邊樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目名稱開 發(fā) 商住宅均價項目地址天翔世家 漳州市天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4800元/ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開發(fā)有限公司 4500元/角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電局、公安分局旁邊御家蘭庭漳州市御家房

15、地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4600元/漳州市角美中心小學(xué)西側(cè) 龍泉華庭龍海龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5200 元/角美新城區(qū)仁和路和洪岱路交匯處項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目商業(yè)競爭樓盤分析項目商業(yè)競爭樓盤分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤僅為三個，主要分布于角嵩路的星河城市廣場、豐泰財富廣場及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷售價位為：18000元/25000元/，二層為：12000元/13000元/，店面面積主要以5080為主。項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目名稱店面售價商業(yè)主題定位 星河城市廣場 一層：18000元/，挑高6米二層：1200013000元/為集購物觀光、休閑娛樂為一體的

16、全天侯立體化的大型主題公園式休閑購物中心。項目涵蓋了名店步行街、大型超市賣場、百貨名店、電影院、時尚女人街、電子城、電玩城、美食廣場、兒童專區(qū)等多種娛樂消費(fèi)形態(tài)。龍泉華庭 20000元/25000元/小區(qū)生活配套底商為主豐泰財富廣場22000元/，挑高6.2米 以新華都為主力店的角美首站商業(yè)體項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目地塊價值分析項目地塊價值分析 資源價值：角美最為自然豐富“江水”、“溫泉”資源本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉SPA，及九龍江水域帶，其為項目增加較大的附加值。休閑價值：角美最為完善的休閑娛樂公共配套本項目未來公共娛樂休閑配套比較

17、完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬星國際影城也即將動工。商業(yè)價值：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項目緊鄰鎮(zhèn)城主干線仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運(yùn)站、火車站市政交通設(shè)施聚集，輻射力極強(qiáng)；項目雙面鄰路，商業(yè)的易達(dá)性極強(qiáng)。 周邊居住高檔生態(tài)品質(zhì)樓盤居多，消費(fèi)群體整體比較高且周邊沒有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經(jīng)營定位提供極大的操作空間。 項目區(qū)域作為角美新城區(qū)，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，體育中心，龜山公園興建，形成了十分成熟的配套環(huán)境，醫(yī)療配套、教育配套、休閑配套等均成熟，為未來的居住提供好的保障。項目地塊價值研判項目地塊價值研

18、判項目地塊價值分析項目地塊價值分析 第四部份 項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位住宅部份市場定位產(chǎn)品定位：生態(tài)休閑景觀高端住宅產(chǎn)品定位：生態(tài)休閑景觀高端住宅+青年時尚公寓青年時尚公寓 1.“生態(tài)休閑景觀高端住宅”定位依據(jù)：項目打造生態(tài)型精品質(zhì)高端住宅與角美城市規(guī)劃“水韻新城”中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、三片、兩軸、兩帶”組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)；建設(shè)城在綠中，藍(lán)天、碧水、綠地相互輝映的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的宏觀大格局相吻合；豐富自然稀缺價值資源“江水”、“溫泉”如本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉SPA，及九龍江水域帶對高端購房需求的吸引；項目區(qū)域教育、醫(yī)療配套日趨

19、成熟，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，能夠滿足高端居住需求；角美老鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)習(xí)慣不愿意遠(yuǎn)離老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域念舊心理，而本項目距離老鎮(zhèn)區(qū)不到1公里，可以為老鎮(zhèn)區(qū)居民提升改善居住的愿望；項目區(qū)域休閑娛樂配套的完善，如體育中心，龜山公園興建，其為本項目打造生態(tài)休閑景觀高端住宅創(chuàng)造有利先機(jī)條件。項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位住宅部份市場定位2. “青年時尚公寓”定位依據(jù)：作為廈門灣西岸崛起現(xiàn)代化工貿(mào)新城 角美近年來吸引中外企業(yè)的投資熱點，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導(dǎo) 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎(chǔ)殷實、勢頭強(qiáng)勁，必然吸引相當(dāng)多數(shù)量的外來技術(shù)工薪人階層，其群體具有青

20、年時尚公寓需求；項目周邊興建的醫(yī)院、學(xué)校，“青年時尚公寓”具有自住居住需求和出租市場空間；“青年時尚公寓”為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價購房需求；公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營項目。項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位商業(yè)部份的市場定位商業(yè)部份的市場定位在角美這個地方打造商業(yè)綜合體，能夠制造出“贏者通吃”的效應(yīng)，一旦搶先得到市場的承認(rèn)，其統(tǒng)治地位將牢不可破。其商業(yè)價值將體現(xiàn)在3個方面：1、它能夠?qū)⒔敲垃F(xiàn)有的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源充分轉(zhuǎn)移過來；2、因為新質(zhì)商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費(fèi)；3、因為商業(yè)格局

21、的提升將會使相當(dāng)一部分的外流消費(fèi)回流。本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個：1、本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理條件上得天獨(dú)厚；2、雖然前面已經(jīng)有了星河城市廣場與豐泰財富廣場，但一個位于老城區(qū)，停車將成為其無法克服的困難；一個是在324國道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點。項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位本案的商業(yè)定位本案的商業(yè)定位 打造打造【角美角美】第一購物廣場第一購物廣場 鑒于永輝與新華都已經(jīng)入住角美，本案則應(yīng)聯(lián)手更具品牌號召力的商家入住，比如世界級的沃爾瑪或中國超市巨頭人人樂等，而這些商家也的確具備實實在在的合作潛力，最近沃爾

22、瑪也開始關(guān)注起中國的明星城鎮(zhèn)，著手展開布點工作，而人人樂在福建省的發(fā)展重點本來就是漳州，如果能夠把這種體量和級別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購買第一廣場。打造打造【角美角美】最精致唯美的超級最精致唯美的超級MALL ShoppingMall（簡稱MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有，它的消費(fèi)對象是一個大型復(fù)合型消費(fèi)群體。概括起來說，“MALL”有三個主要特點，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。本案的商業(yè)定位 打造【角美】最具人氣的

23、休閑高地 角美休閑娛樂業(yè)的現(xiàn)狀是比較分散，且無規(guī)模化、品牌化及集中化；而近年來，隨著角美經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和鎮(zhèn)區(qū)居民收入水平及消費(fèi)水平的整體提高，現(xiàn)老鎮(zhèn)街區(qū)已無法滿足其文化娛樂方面的需求；此外，隨著角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)“龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東”六個工業(yè)集中板塊的加速集聚發(fā)展，必然會帶來外來員工的增加，而這些80后的打工仔已然成為城市消費(fèi)的主力軍。打造【角美】最具時尚氣息的炫酷影城 雖然角美也規(guī)劃了萬星國際影城，但在角美這樣一個小城鎮(zhèn)，孤立的影城其經(jīng)營壓力是巨大的，因為影城在今天已經(jīng)不僅僅是看一場電影這樣簡單，它更具有追尋時尚的意味，而唯有在一個具有綜合性和時尚性的環(huán)境內(nèi)，它才能充分彰顯它

24、的魅力；更何況本案的開發(fā)在先，且位置更為優(yōu)越，再輔之以電玩城、自助ktv等其他時尚要素，完全由機(jī)會打造成為角美最具時尚氣息的炫酷影城。項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位 以上僅為對本案商業(yè)的宏觀定位，涉及具體關(guān)于項目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)細(xì)分布、商場主力店如何定位、商業(yè)體量如何確定、人/車流動線、購物街區(qū)間人流如何有效貫通、體驗式購物空間的形象設(shè)計等，需經(jīng)深入市場調(diào)研及商家訪談后方能得出系統(tǒng)性結(jié)論。項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位小結(jié)第五部份 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面

25、積配比率1本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為: 占地面積：70932， 容積率：1.83.0, 總建筑面積:212796. 建筑限高:100米米2.開發(fā)路徑設(shè)定開發(fā)路徑設(shè)定 概括而言，本案有兩種截然不同的開發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開發(fā)方案指標(biāo)設(shè)定、成本、效益以及開發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開發(fā)模式做一個對比分析。3兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定底商加住宅模式（以下簡稱底商模式）的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積：12464，其中底層6232，二層6232；（以上面積指標(biāo)由來：本地塊呈長方形，因為沒有地

26、形圖，根據(jù)現(xiàn)場目測假定地塊長400米寬177米，則該地塊的底商面積可粗略估算為（400+177）*12*90%=6232，2米為底商的通常進(jìn)深，90% 的系數(shù)是考慮中間會有斷續(xù)。二層面積同上。）住宅面積：200332；住宅建筑層高：1830F項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 商業(yè)綜合體模式的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積：50000，其中底層19400，二層19400，三層11200；（以上面積指標(biāo)由來：本

27、案建筑密度35%，這就意味著建筑物占地的極限面積 為70932*35%=24826，假定住宅面積為162796，按照30層計算，其基地面積為5427，則理論上可用于商業(yè)的占地面積為24826-5427=19399。這樣商業(yè)綜合體基本上做到局部3層就可以了。實際上本案部分臨街的住宅其底層還是可以布置一些商業(yè)面積的，以上并沒有計入是一種比較保守的估算方法）。住宅面積：162796；住宅建筑層高：30F3兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定4.兩種開發(fā)模式下的銷售價格設(shè)定項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定

28、價預(yù)估分析 底商模式的銷售價格指標(biāo)：商業(yè)部份：一層 22000元/二層13000元/住宅部份：5200元/ 起價定價依據(jù)：目前角美鎮(zhèn)在售商鋪價格一層約：1.8萬2.5萬/，二層約：1.2萬-1.3萬左右（如星河城市廣場、豐泰財富廣場及龍泉華庭）；以上價格主要參照龍泉華庭的現(xiàn)價，屬于比較保守的定價。商業(yè)部份：一層22000元/二層13000元/三層9000元/住宅部份：5200元/ 起價定價依據(jù)同上；一般而言，在相同地段商業(yè)綜合體商業(yè)部分的售價應(yīng)該會有相當(dāng)幅度的提升，本案本著穩(wěn)健保守的原則未作向上的價格調(diào)整。商業(yè)綜合體模式的銷售價格指標(biāo)：商業(yè)綜合體模式的銷售價格指標(biāo)： 項目住宅與商業(yè)面積配比率項

29、目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率5.商業(yè)綜合體模式的業(yè)態(tài)分布及面積配比估算商業(yè)綜合體模式的業(yè)態(tài)分布及面積配比估算 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作實操經(jīng)驗判斷，像本案這樣規(guī)模的鎮(zhèn)級城市商業(yè)綜合體，其業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比可參考以下列表：商業(yè)業(yè)態(tài)面積需求主力超市60008000時尚百貨50006000動感影視城3000特色小吃檔口美食城1500電器賣場30004000家私家紡2500KTV4000電玩動漫城、臺球娛樂城2000-2500特色中型

30、規(guī)模餐飲及中西式洋式快餐5000 個性購物街區(qū)及冷飲吧4000手機(jī)數(shù)碼城2000流行運(yùn)動品牌區(qū)2500美容養(yǎng)生休閑會所3000溜冰場1500兒童娛樂區(qū)1500商業(yè)面積總計預(yù)估為50000項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 第六部分 項目開發(fā)成本估算及投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析(保守價格)項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、m2序號項目費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)計算公式數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)投資金額(萬元）一開發(fā)直接費(fèi)21279679649 1土地費(fèi)用310002拆遷費(fèi)用13前期工程費(fèi)1692 規(guī)劃2.5元/m20勘測3.5元/m2212796242.559

31、2鉆探（含審查）2元/m2212796363.8388設(shè)計（建安）高層：30元/m221279630638.388設(shè)計（園林景觀）18元/m221279615319.194人防地下室設(shè)計費(fèi)40元/m22127960施工圖審查4元/m2212796485.1184招投標(biāo).編制預(yù)算2元/m2212796364 三通一平10.5元/m221279610212.796監(jiān)理費(fèi)10元/m221279610212.796 質(zhì)監(jiān)費(fèi)面積2.5元/m22127962.553.1994附屬配套2872.746供水面積7元/m221279630638.388供電面積80元/m2212796801702.368配套費(fèi)4

32、0元/21279625531.99小計2872.7465房屋建安工程費(fèi)44084 主體工程項目212796170036175.32小區(qū)配電室土建、水電1300300人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)）面積的3%0消防工程112001200景觀、綠地、路燈、管網(wǎng)116001600電梯120002000智能化系統(tǒng)1300300夜景工程1200200售樓處裝修1500500專項維修基金2%724 不可預(yù)見3%1085 直接成本小計3603.59748649 方案一：底商模式的投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析二開發(fā)間接費(fèi)28202 營業(yè)稅按銷售收入5%1259850.056299 城建稅按營業(yè)稅7%6

33、299 0.07441 教育附加稅4%6299 0.04252 企業(yè)所得稅及土地增值稅銷售收入7.09%1259850.07098932 印花稅按銷售收入0.31259850.000338 市場推廣費(fèi)銷售收入1%1259850.011260 銷售代理費(fèi)銷售收入2%1259850.022520 日常經(jīng)營開支銷售收入1%1259850.011260 財務(wù)費(fèi)用7200 開辦費(fèi)含在日常經(jīng)營開支0 成本合計107851三銷售收入125984.6一層店面62322200013710.4二層店面6232130008101.6三層店面90000住宅2003325200104172.64地下車位地下商場四項目凈

34、利潤三-二-一18134 方方案案二二：底底商商模模式式的的投投資資效效益益分分析析底商模式成本效益分析(保守價格)項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、m2序號項目費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)計算公式數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)投資金額(萬元）一開發(fā)直接費(fèi)21279679649 1土地費(fèi)用310002拆遷費(fèi)用13前期工程費(fèi)1692 規(guī)劃2.5元/m20勘測3.5元/m2212796242.5592鉆探（含審查）2元/m2212796363.8388設(shè)計（建安）高層：30元/m221279630638.388設(shè)計（園林景觀）18元/m221279615319.194人防地下室設(shè)計費(fèi)40元/m22127960施工圖審查4元/m221

35、2796485.1184招投標(biāo).編制預(yù)算2元/m2212796364 三通一平10.5元/m221279610212.796監(jiān)理費(fèi)10元/m221279610212.796 質(zhì)監(jiān)費(fèi)面積2.5元/m22127962.553.199方方案案二二：底底商商模模式式的的投投資資效效益益分分析析4附屬配套2872.746 供水面積7元/m221279630638.388 供電面積80元/m2212796801702.368 配套費(fèi)40元/21279625531.99 小計2872.746 5房屋建安工程費(fèi)44084 主體工程項目212796170036175.32 小區(qū)配電室土建、水電1300300人防

36、地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)）面積的3%0 消防工程112001200 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng)116001600 電梯120002000 智能化系統(tǒng)1300300 夜景工程1200200 售樓處裝修1500500 專項維修基金2%724 不可預(yù)見3%1085 直接成本小計3603.597148649 方方案案二二：底底商商模模式式的的投投資資效效益益分分析析二開發(fā)間接費(fèi)30302 營業(yè)稅按銷售收入5%138583.10.056929 城建稅按營業(yè)稅7%6929 0.07485 教育附加稅4%6929 0.04277 企業(yè)所得稅及土地增值稅銷售收入7.09%138583.10.07099826 印花稅按

37、銷售收入0.3138583.10.000342 市場推廣費(fèi)銷售收入1%138583.10.011386 銷售代理費(fèi)銷售收入2%138583.10.022772 日常經(jīng)營開支銷售收入1%138583.10.011386 財務(wù)費(fèi)用7200 開辦費(fèi)含在日常經(jīng)營開支0 成本合計109951三銷售收入138583.1一層店面62322420015081.44二層店面6232143008911.76三層店面90000住宅2003325720114589.9地下車位地下商場四項目凈利潤三-二-一28633 方方案案三三：商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體模模式式的的投投資資效效益益分分析析綜合體模式成本效益分析(保守價格

38、)項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、m2序號項目費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)計算公式數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)投資金額(萬元） 一開發(fā)直接費(fèi)21279683066 1土地費(fèi)用310002拆遷費(fèi)用13前期工程費(fèi)1692 規(guī)劃2.5元/m20 勘測3.5元/m2212796242.5592 鉆探（含審查）2元/m2212796363.8388 設(shè)計（建安）高層：30元/m221279630638.388 設(shè)計（園林景觀）18元/m221279615319.194 人防地下室設(shè)計費(fèi)40元/m22127960 施工圖審查4元/m2212796485.1184 招投標(biāo).編制預(yù)算2元/m2212796364 三通一平10.5元/m221

39、279610212.796 監(jiān)理費(fèi)10元/m221279610212.796 質(zhì)監(jiān)費(fèi)面積2.5元/m22127962.553.199方方案案三三：商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體模模式式的的投投資資效效益益分分析析4附屬配套2872.746 供水面積7元/m221279630638.388 供電面積80元/m2212796801702.368 配套費(fèi)40元/21279625531.99 小計2872.746 5房屋建安工程費(fèi)47501 主體工程項目212796175037239.3 小區(qū)配電室土建、水電1300300人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)）面積的3%0 消防工程130003000 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng)

40、116001600 電梯125002500 智能化系統(tǒng)1300300 夜景工程1200200 售樓處裝修1500500 專項維修基金2%745 不可預(yù)見3%1117 直接成本小計3856.721452066 方方案案三三：商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體模模式式的的投投資資效效益益分分析析二開發(fā)間接費(fèi)35319 營業(yè)稅按銷售收入5%162633.90.058132 城建稅按營業(yè)稅7%8132 0.07569 教育附加稅4%8132 0.04325 企業(yè)所得稅及土地增值稅銷售收入7.71%162633.90.077112539 印花稅按銷售收入0.3162633.90.000349 市場推廣費(fèi)銷售收入1%1

41、62633.90.011626 銷售代理費(fèi)銷售收入2%162633.90.023253 日常經(jīng)營開支銷售收入1%162633.90.011626 財務(wù)費(fèi)用4800 開辦費(fèi)含在日常經(jīng)營開支0 成本合計115985三銷售收入162633.9一層店面194002200042680二層店面194001300025220三層店面11200900010080住宅162796520084653.92地下車位地下商場四項目凈利潤三-二-一46649 項目開發(fā)成本估算及投資效益分析項目開發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點說明關(guān)于以上投資效益分析的幾點說明1、鑒于本案沒有建筑規(guī)劃設(shè)計方案，無法提供精確的數(shù)字，以上投資分析僅為粗略的估算，地下室部分既沒有計入成本