物業(yè)估價(jià)——市場(chǎng)法

1、LOGOv 本項(xiàng)目推薦的學(xué)習(xí)資源：v 【任務(wù)導(dǎo)入】v 李先生準(zhǔn)備出售其名下位于重慶南方花園B區(qū)的一套三室一廳住宅，想委托某房地產(chǎn)中介公司代理售出，中介公司要求李先生提供擬售價(jià)格，但李先生不知道該套住宅的價(jià)格水平，于是找到一家房地產(chǎn)評(píng)估公司，并委托該公司對(duì)其所售的住宅進(jìn)行估價(jià)，如果你是該公司的一名估價(jià)人員，你如何去完成這項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)？v 能力目標(biāo)：知識(shí)要點(diǎn)知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)能力目標(biāo)最終能力目標(biāo)最終能力目標(biāo)市場(chǎng)法基礎(chǔ)知識(shí)具備選擇市場(chǎng)法的能力具備運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的能力市場(chǎng)法估價(jià)的程序具備運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的思維能力市場(chǎng)法可比實(shí)例的選取具備可比實(shí)例選取的能力市場(chǎng)法可比實(shí)例的修正具備可比實(shí)例修正的能力市

2、場(chǎng)法比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算具備比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算的能力市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果的確定具備確定估價(jià)結(jié)果的能力模塊一模塊一 市場(chǎng)比較法的概述市場(chǎng)比較法的概述v 一、含義： 也稱(chēng)市價(jià)比較法，交易實(shí)例比較法，買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法，簡(jiǎn)稱(chēng)為比較法或市場(chǎng)法。它是將待估物業(yè)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期已發(fā)生了交易的類(lèi)似物業(yè)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似物業(yè)的已知價(jià)格，修正得出待估物業(yè)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。 可比實(shí)例：可比實(shí)例： 交易實(shí)例中交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合； 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近； 成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類(lèi)似物業(yè)。v 二、基本原理：替代原理（什么是替代原理？） 指在同

3、一市場(chǎng)上，相同的商品具有相同的價(jià)格。如果有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格最低的；或者反過(guò)來(lái)，如果有兩個(gè)以上價(jià)格相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買(mǎi)者會(huì)選擇效用最大的。賣(mài)者為了使其產(chǎn)品能夠賣(mài)出去，也會(huì)展開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的價(jià)格。三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件適用對(duì)象適用對(duì)象不適用不適用P49適用條件適用條件具有交易性的物業(yè)具有交易性的物業(yè)很少發(fā)生交很少發(fā)生交易的物業(yè)易的物業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠不夠1.在同一供求范圍內(nèi)存在同一供求范圍內(nèi)存在著較多在著較多 的類(lèi)似物業(yè)的的類(lèi)似物業(yè)的

4、交易交易2、估價(jià)人員具有專(zhuān)業(yè)知、估價(jià)人員具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)，熟悉估識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)，熟悉估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的物業(yè)價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣物業(yè)交易較少物業(yè)交易較少發(fā)生的地區(qū)發(fā)生的地區(qū)四、物業(yè)估價(jià)步驟四、物業(yè)估價(jià)步驟1收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)對(duì)可比實(shí)例的成交例的成交價(jià)格進(jìn)行價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理適當(dāng)處理求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格234建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正五、若干重要概念解釋五、若干重要概念解釋v 1、類(lèi)似

5、土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的土地。v 2、比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。v 3、標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。v 4、估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。v 5、交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。v 6、區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素v 7、個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特性(宗地條件)對(duì)其價(jià)格的影響因素 v 8、地價(jià)指數(shù)，

6、指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對(duì)百分比的指數(shù)。v 9、區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類(lèi)型、特性，以及這些特性對(duì)待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。v 10、同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。v 11、相鄰區(qū)域，針對(duì)宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對(duì)區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周?chē)钠渌麉^(qū)域。v 12、類(lèi)似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類(lèi)似的、同一供需圈的其他區(qū)域。模塊二模塊二 交易案例的搜集與選擇交易案例的搜集與選擇 運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，是建立

7、在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，是建立在充足的案例充足的案例資料資料基礎(chǔ)上的，如果案例資料太少，就有基礎(chǔ)上的，如果案例資料太少，就有可能受到個(gè)別非正常交易案例的影響，使可能受到個(gè)別非正常交易案例的影響，使物業(yè)估價(jià)失真，不夠客觀(guān)。物業(yè)估價(jià)失真，不夠客觀(guān)。一、收集大量交易實(shí)實(shí)例的必要性二、收集交易實(shí)實(shí)例的途徑徑3 3向物業(yè)交易向物業(yè)交易當(dāng)事人、四當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)鄰以及相關(guān)律師、會(huì)計(jì)律師、會(huì)計(jì)師等了解其師等了解其知曉的物業(yè)知曉的物業(yè)成交價(jià)格和成交價(jià)格和有關(guān)交易情有關(guān)交易情況況向房地產(chǎn)經(jīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成了解其促成交易的物業(yè)交易的物業(yè)成交價(jià)格資成交價(jià)格資料和有關(guān)交料和有

8、關(guān)交易情況易情況2 24 4同行之間相同行之間相互提供互提供5 5與物業(yè)出售與物業(yè)出售者或代理人者或代理人等洽談，獲等洽談，獲得物業(yè)的要得物業(yè)的要價(jià)等資料價(jià)等資料1 1 查閱政府有查閱政府有關(guān)部門(mén)的物業(yè)關(guān)部門(mén)的物業(yè)交易資料交易資料 收集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)收集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證之一保證之一 三、收集交易實(shí)實(shí)例的要求四、建立交易實(shí)實(shí)例庫(kù)庫(kù) 建立交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市建立交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，還是從事物業(yè)估場(chǎng)法估價(jià)的需要，還是從事物業(yè)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房?jī)r(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員

9、的核心競(jìng)地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一爭(zhēng)力之一 五、選取可比實(shí)例五、選取可比實(shí)例（一）、選選取可比實(shí)實(shí)例的必要性 可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重因此應(yīng)特別慎重。l數(shù)數(shù)量要求3n 10l質(zhì)質(zhì)量要求1、可比實(shí)、可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是例物業(yè)應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似物業(yè)類(lèi)似物業(yè)2、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（二）、選選取可比實(shí)實(shí)例的要求3、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)4、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交

10、價(jià)格或、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格能夠修正為正常成交價(jià)格同一供求范圍同一供求范圍用途相同用途相同建筑結(jié)構(gòu)相同建筑結(jié)構(gòu)相同權(quán)利性質(zhì)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當(dāng)規(guī)模相當(dāng)檔次相當(dāng)檔次相當(dāng)l其它它要求類(lèi)似房地的類(lèi)似房地的交易實(shí)例交易實(shí)例房地房地土地土地類(lèi)似土地的類(lèi)似土地的交易實(shí)例交易實(shí)例建筑物建筑物估價(jià)對(duì)象：?jiǎn)为?dú)的土地或單獨(dú)的建筑物估價(jià)對(duì)象：?jiǎn)为?dú)的土地或單獨(dú)的建筑物可比實(shí)實(shí)例估價(jià)對(duì)對(duì)象類(lèi)似建筑物類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例的交易實(shí)例“分配法” 缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類(lèi)似的土缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類(lèi)似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例，則將成交地與建筑物綜合體的交易實(shí)例，則將成交價(jià)格

11、予以分解，提取與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部?jī)r(jià)格予以分解，提取與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的土地或建筑物及其價(jià)格分的土地或建筑物及其價(jià)格例例1 1現(xiàn)有一商業(yè)區(qū)中的商場(chǎng)需要估價(jià)，有以下5個(gè)交易實(shí)例，試選擇可作為可比案例的實(shí)例ABCDE面積面積5000平方米，現(xiàn)在空置平方米，現(xiàn)在空置面積面積1100平方米，近期出租，年租金每平方米平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于元，位于2公里以外的另一居住區(qū)公里以外的另一居住區(qū)面積面積1100平方米，近期出租，年租金平方米，近期出租，年租金90萬(wàn)元萬(wàn)元面積面積2500平方米，三年前出租，年租金平方米，三年前出租，年租金160萬(wàn)元萬(wàn)元面積面積1500平方米，近期售出，賣(mài)價(jià)

12、平方米，近期售出，賣(mài)價(jià)1400萬(wàn)元萬(wàn)元例例2 有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)7層，地區(qū)級(jí)別為層，地區(qū)級(jí)別為7級(jí)，現(xiàn)空置。要求用級(jí)，現(xiàn)空置。要求用市場(chǎng)法評(píng)估其出售價(jià)格，請(qǐng)從下表所給資料選取合適的可比實(shí)例。市場(chǎng)法評(píng)估其出售價(jià)格，請(qǐng)從下表所給資料選取合適的可比實(shí)例。編編號(hào)號(hào)房屋性質(zhì)房屋性質(zhì)是否空是否空置置估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)/目的目的地區(qū)級(jí)地區(qū)級(jí)別別市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格A鋼筋混凝土七層綜合大樓鋼筋混凝土七層綜合大樓空置空置近期近期/出售出售7級(jí)級(jí)1700元元/平方米平方米B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置3年前年前/出售出售10級(jí)級(jí)960元元/平方米平方米C磚混結(jié)構(gòu)七層

13、住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置近期近期/出售出售6級(jí)級(jí)600元元/平方米平方米D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置1年前年前/抵押抵押7級(jí)級(jí)抵押價(jià)值抵押價(jià)值1100元元/平方米平方米E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置空置近期近期/出售出售7級(jí)級(jí)1500元元/平方米平方米六、六、 建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn)選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的之間的口徑一致、相互可比口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行行后續(xù)的修正、

14、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一物業(yè)范圍；統(tǒng)一物業(yè)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。統(tǒng)一面積單位。（一）、統(tǒng)一物業(yè)范圍 物業(yè)實(shí)物范圍不同物業(yè)實(shí)物范圍不同 統(tǒng)一物業(yè)范圍一般統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的物業(yè)范圍、補(bǔ)充可統(tǒng)一物業(yè)范圍一般統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的物業(yè)范圍、補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加減可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加減。含有非物業(yè)成份含有

15、非物業(yè)成份 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的物業(yè)范圍，并利用下列公式多價(jià)格進(jìn)行換算處理：物業(yè)價(jià)格=含非物業(yè)成分的物業(yè)價(jià)格-非物業(yè)成分的價(jià)格 帶有債權(quán)債務(wù)的物業(yè)帶有債權(quán)債務(wù)的物業(yè) 統(tǒng)一物業(yè)范圍一般是統(tǒng)一到統(tǒng)一物業(yè)范圍一般是統(tǒng)一到“干凈干凈”物業(yè)的范圍，并利物業(yè)的范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：物業(yè)價(jià)格物業(yè)價(jià)格= =帶有債權(quán)債務(wù)的物業(yè)價(jià)格帶有債權(quán)債務(wù)的物業(yè)價(jià)格- -債權(quán)債權(quán)+ +債務(wù)債務(wù) 估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為

16、在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。具體方法是資金的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。例例 某宗物業(yè)交易總價(jià)為某宗物業(yè)交易總價(jià)為3030萬(wàn)元，其中首期付款萬(wàn)元，其中首期付款2020，余款于半年后支，余款于半年后支付，假設(shè)月利率為付，假設(shè)月利率為0.50.5，計(jì)算該宗物業(yè)在成交日期一次性付清的價(jià)格。，計(jì)算該宗物業(yè)在成交日期一次性付清的價(jià)格。 萬(wàn)元）(29.29) 5 . 01 (%)201 (30%20306（二）、統(tǒng)一付款方式（二）、統(tǒng)一付款方式 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位

17、面積上的價(jià)格。面積上的價(jià)格。 如：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e、單位套內(nèi)建筑如：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e、單位套內(nèi)建筑面積或者單位使用面積上的價(jià)格、樓面積或者單位使用面積上的價(jià)格、樓面地價(jià)面地價(jià) （三）、統(tǒng)一采用單價(jià)（三）、統(tǒng)一采用單價(jià)（四）、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（四）、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的匯率。的匯率。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用人民幣、

18、美元、港幣等，通常都采用“元元”。 在現(xiàn)實(shí)物業(yè)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使在現(xiàn)實(shí)物業(yè)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下： 建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積/ /建筑面積建筑面積 建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格使用面積使用面積下的價(jià)格使用面積/ /建筑面積建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格使用面積使用面積下的價(jià)格使用面積/ /套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積（五）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵

19、（五）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在面積單位方面，中國(guó)大陸通常采用平方米在面積單位方面，中國(guó)大陸通常采用平方米( (土地的面積單位有時(shí)還采用土地的面積單位有時(shí)還采用公公 頃、畝頃、畝) )，中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地，中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。它們之間的換算如下：區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。它們之間的換算如下： 平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67 666.67 平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10 000 10 000 平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格1

20、0.764 10.764 平方米下的價(jià)格平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格坪下的價(jià)格0.303 0.303 （六）、統(tǒng)一面積單位（六）、統(tǒng)一面積單位v 例四：某房地產(chǎn)評(píng)估公司搜集到甲乙兩宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建例四：某房地產(chǎn)評(píng)估公司搜集到甲乙兩宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積為筑面積為120，成交總價(jià)是，成交總價(jià)是60萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付30萬(wàn)元人萬(wàn)元人民幣，半年后再付民幣，半年后再付20萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款10萬(wàn)元于萬(wàn)元于1年后付清，年利率為年后付清，年利率為8%；乙交易實(shí)例的使用面積為乙交易實(shí)例的使用面積為1500平方英尺，成交總價(jià)是

21、平方英尺，成交總價(jià)是12萬(wàn)美元，于成交時(shí)一萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清，成交時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率是次付清，成交時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率是1美元美元=8.3元人民幣，又知乙交易元人民幣，又知乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積之比為實(shí)例的建筑面積與使用面積之比為1：0.75.擬選取甲乙兩宗交易實(shí)例作為可擬選取甲乙兩宗交易實(shí)例作為可比實(shí)例，試建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。比實(shí)例，試建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。解：1）統(tǒng)一付款方式：甲總價(jià)=30+20/（1+8%）0.5+10/（1+8%）=58.504（萬(wàn)元人民幣）乙總價(jià)=12萬(wàn)美元2）統(tǒng)一采用單價(jià)：甲單價(jià)（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙單

22、價(jià)（使用面積）=120000/1500=80美元/平方英尺3）統(tǒng)一貨幣種類(lèi)和貨幣單位：甲單價(jià)（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙單價(jià)（使用面積）=80X8.3=664元/平方英尺4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵：甲單價(jià)（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積之比為1：0.75.乙單價(jià)（建筑面積）=664x0.75=498元人民幣/平方英尺5）統(tǒng)一面積單位：以為單位甲單價(jià)（建筑面積）=585040/120=4875.3（元/）（人民幣）乙單價(jià)（建筑面積）=498X10.764=5360.47（元/）（人民幣）例例4：收集有甲

23、、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積為：收集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積為200m2,，成交總價(jià)，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人萬(wàn)元人民幣，余款民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于一年后付清，乙交易實(shí)例的使用面積萬(wàn)元人民幣于一年后付清，乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，平方英尺，成交總價(jià)成交總價(jià)15萬(wàn)元美元，于成交時(shí)一次付清，如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)萬(wàn)元美元，于成交時(shí)一次付清，如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則應(yīng)進(jìn)行哪些相關(guān)的修正？例，則應(yīng)進(jìn)行哪些相關(guān)的修正？假設(shè)甲假設(shè)

24、甲 當(dāng)時(shí)人民幣年利率當(dāng)時(shí)人民幣年利率8%乙成交時(shí)乙成交時(shí)1美元美元=8.3元人民幣元人民幣1平方建筑面積平方建筑面積=0.75平方使用面積平方使用面積甲單價(jià)甲單價(jià)=3821.1元元/平方米（建筑面積）平方米（建筑面積）乙單價(jià)乙單價(jià)=4020.4元元/平方米（建筑面積）平方米（建筑面積）模塊三模塊三 市場(chǎng)比較法的因素修正市場(chǎng)比較法的因素修正v 一、交易情況的修正一、交易情況的修正v 1、含義：是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，將非正常成交價(jià)格調(diào)整為正常成交價(jià)格。v 2、造成價(jià)格偏差的因素： 交易雙方有一定的利害關(guān)系； 偏低 急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)； 偏低或偏高 不了解市場(chǎng)行情；

25、 偏高或偏低 有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好； 偏高 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響； 偏低 相鄰地塊的合并； 偏高 特殊交易方式； 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)； 其他。v 3、修正方法交易情況修正的方法，主要有交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額正常價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額正常價(jià)格 在交易情況修正中應(yīng)采用可比

26、實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。還是低多少的說(shuō)法。 v 百分率法百分率法：交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為 S(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為+S； 低時(shí)，為-S)，則：v 差額法差額法：對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計(jì)算即可。非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計(jì)算即可。v 具體是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)具體

27、是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，地習(xí)慣，買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格。稅費(fèi)下的價(jià)格。主要是把握下列公式：v 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格- -應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣(mài)方應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到實(shí)際得到的價(jià)格的價(jià)格 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+ +應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)方應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際付出實(shí)際付出的價(jià)格的價(jià)格因?yàn)椋簯?yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)因?yàn)椋簯?yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格x應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格x應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)

28、比率應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率代代入入所以：正常成交價(jià)格所以：正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）代代入入v 某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為3000元元/，賣(mài)方應(yīng)繳納的，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的交價(jià)格的5%，試計(jì)算賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付，試計(jì)算賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格。出的價(jià)格。

29、v 解：賣(mài)方賣(mài)方實(shí)際得到實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格的價(jià)格正常成交價(jià)格- -應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=3000-=3000-3000 x7%=27903000 x7%=2790（元（元/ /）v 買(mǎi)方買(mǎi)方實(shí)際付出實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格的價(jià)格正常成交價(jià)格+ +應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=3000+3000 x5%=3150=3000+3000 x5%=3150（元（元/ /）v 例：某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方例：某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方23252325元平元平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由

30、方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的價(jià)格的5 5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：v 正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格 應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率v 【課堂練習(xí)】某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給【課堂練習(xí)】某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方賣(mài)方2

31、6252625元元/ /，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的7%7%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%5%，若買(mǎi)賣(mài)雙方又重，若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)新約定買(mǎi)賣(mài)中的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為多少？格為多少？v 答案：答案：23252325元元/ /二、期日修正二、期日修正v 1

32、、概念：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種修正稱(chēng)為期日修正。v 2、目的：消除由于交易日期與估價(jià)期日的不同所造成的價(jià)格偏差，使比較案例的價(jià)格符合估價(jià)期日的實(shí)際市場(chǎng)情況。v 期日修正實(shí)質(zhì)上是對(duì)期日修正實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行修正。經(jīng)過(guò)了期日對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行修正。經(jīng)過(guò)了期日修正后，就將修正后，就將比較案例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格比較案例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。v 3 3、修正方法：期日修正主要采用百分率法。、修正方法：期日修正主要采用百分率法。v 比較案例在成交日期

33、時(shí)的價(jià)格期日修正系數(shù)比較案例在成交日期時(shí)的價(jià)格期日修正系數(shù) 比較案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格比較案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 v 期日修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期期日修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，比較案例價(jià)格漲跌的百分率為到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，比較案例價(jià)格漲跌的百分率為T(mén) T( (從成交日期到估從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)比較案例的價(jià)格上漲的，為價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)比較案例的價(jià)格上漲的，為+T+T；下跌的，為；下跌的，為T(mén) T) )，則：則：v 比較案例實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（比較案例實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1 1T%T%） 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

34、的價(jià)格 或者或者 具體修正方法：采用價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)或或價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率來(lái)修正。v 價(jià)格指數(shù)有定基定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比環(huán)比價(jià)格指數(shù)兩種類(lèi)型v 如果是以如果是以某個(gè)固定時(shí)期某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)定基價(jià)格指數(shù)；v 如果是以如果是以上一時(shí)期上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)。v 編制原理見(jiàn)下表編制原理見(jiàn)下表 v 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：v 比較實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)比較實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)期的

35、價(jià)格指數(shù)估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格v 例：某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2006年年5月至月至11月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為（均以上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年年7月的價(jià)格為月的價(jià)格為2000元元m2，對(duì)其進(jìn)行期日修正，修正到，對(duì)其進(jìn)行期日修正，修正到2006年年11月的月的價(jià)格為：價(jià)格為： 20001.051.0921.125l.l81 3046.8（元m2）v 價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格

36、變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。變動(dòng)率兩種。v 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：比較實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（比較實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（l 價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù) = 在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格格v 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：v 比較實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（比較實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（l平均價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）平均價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）v = 在估價(jià)

37、期日時(shí)的價(jià)格在估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格v 例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)20O6年年9月末的價(jià)格，選取了下列比較實(shí)例：成交價(jià)格月末的價(jià)格，選取了下列比較實(shí)例：成交價(jià)格3000元元m2，成交日期，成交日期2005年年10月末另調(diào)查獲知這類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格月末另調(diào)查獲知這類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格2005年年6月末至月末至2006年年2月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲1.5，2006年年2月末至月末至 2006年年9月月末平均每月比上月上漲末平均每月比上月上漲2對(duì)該比較實(shí)例進(jìn)行期日修正，修正到對(duì)該比較實(shí)例進(jìn)行期日修正，修正到2006年年9月月末的價(jià)格為：末的價(jià)格為： v 3000（11.5）4（l2）7v

38、3658（元m2）v 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：v （1）全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；）全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；v （2）某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；）某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；v （3）全國(guó)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；）全國(guó)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；v （4）某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。）某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。v 嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，不是任何類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率都可以采用。因?yàn)椴粐?yán)格來(lái)說(shuō)，不是任何類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率都可以采用。因?yàn)椴煌貐^(qū)、不同用途或不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，其價(jià)格變動(dòng)的方向和程度并不相同地區(qū)、不同用途或

39、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，其價(jià)格變動(dòng)的方向和程度并不相同，如處在衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開(kāi)發(fā)地段上的房地產(chǎn)，所以，同，如處在衰落舊城區(qū)的房地產(chǎn)和處在新興開(kāi)發(fā)地段上的房地產(chǎn)，所以，針對(duì)具體的比較實(shí)例，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行期日修正，針對(duì)具體的比較實(shí)例，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行期日修正，最適用的是比較實(shí)例所在最適用的是比較實(shí)例所在地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。v 【課堂練習(xí)】v 1.某宗房地產(chǎn)2012年7月的價(jià)格是3000元/，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2012年11月，已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2012年311月的價(jià)格指數(shù)分別為：98.2,92.4,98.6,100.3,101.5,8

40、9.7,91.6,93.5,99.6（以2012年1月為100），試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2012年11月的價(jià)格。v 2.某房地產(chǎn)2012年4月的價(jià)格是6500元/，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2012年310月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53,103.85,100.04,99.86,98.28,96.45,92.17,90.08（均以上個(gè)月為100），試求該宗房地產(chǎn)2012年10月的價(jià)格。v 3.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2012年9月末的價(jià)格，選取了成交日期為2011年10月末、成交價(jià)格為6000元/的可比實(shí)例。調(diào)查獲知該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格2011年6月末至2012年2月末平均每月比上月上漲2.5%，2012年2月末至9月末平均每

41、月比上月下降1.8%，請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行時(shí)點(diǎn)修正。三、房地產(chǎn)狀況修正三、房地產(chǎn)狀況修正v 基本概念：基本概念：v 將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)位狀況的修正、實(shí)物狀況的修正和權(quán)益狀況的修正包括區(qū)位狀況的修正、實(shí)物狀況的修正和權(quán)益狀況的修正v （一）區(qū)位狀況的修正（一）區(qū)位狀況的修正v 1.位置：房地產(chǎn)所處方位、距離、朝向、樓層位置：房地產(chǎn)所處方位、距離、朝向、樓層.v 2.交通便捷程度：房地產(chǎn)周?chē)缆饭δ芘c寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和交通便捷程度：房地產(chǎn)周?chē)缆饭δ芘c寬度、道路網(wǎng)

42、密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況v 3.周?chē)h(huán)境和景觀(guān)周?chē)h(huán)境和景觀(guān)v 4.外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施某城市住宅朝向修正系數(shù)表某城市住宅朝向修正系數(shù)表東東南南西西北北東南東南東北東北2%3%01%8%5%西南西南西北西北東西東西南北南北兩單邊兩單邊三單邊三單邊6%3%6%9%10%10%住宅房屋樓層修正系數(shù)表 總層數(shù)總層數(shù)所在層數(shù)所在層數(shù)不帶電梯不帶電梯帶電梯高層帶電梯高層1234567891000000000-2%21%2%3%3%3%3%3%3%031.5%6.3%6.3%6.3%6.3%6.3%6.3%1%42.5%6.8%6.8%6.8%6.8%6.8%2

43、%53%6.8%6.8%6.8%6.8%3%62.5%6.8%6.8%6.8%4%72%4.8%4.8%5%81.5%3.8%6%91%7%109%1110%.N-1P(n-2)+1%NP(n-1)-2%v（二）實(shí)物狀況的調(diào)整（二）實(shí)物狀況的調(diào)整v針對(duì)土地：針對(duì)土地：面積大小、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、面積大小、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度等基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度等v針對(duì)建筑物：針對(duì)建筑物：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度v（三）權(quán)益狀況的調(diào)整（三）權(quán)益狀況的調(diào)整v主要包

44、括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件( (如如容積率容積率) )等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 1 1、土地使用權(quán)年期修正：、土地使用權(quán)年期修正： （1 1）計(jì)算使用年期修正系數(shù)，按下式計(jì)算）計(jì)算使用年期修正系數(shù)，按下式計(jì)算： （2）利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例低價(jià)進(jìn)行年期修正，即有： 年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格K 例題：如果選擇可比實(shí)例成交地價(jià)是3000元/，剩余使用年限20年，而待估地塊的剩余使用年限為30年，土地還原率8%，可比實(shí)例的地價(jià)應(yīng)該調(diào)整為多少？（3440）nmrrK)1(111)1( 2 2、容積率修正、容積率修正 ：v 容積

45、率修正系數(shù)待估宗地容積率系數(shù)比較案例宗地容積率系容積率修正系數(shù)待估宗地容積率系數(shù)比較案例宗地容積率系數(shù)數(shù)v 容積率修正后的價(jià)格比較案例價(jià)格容積率修正系數(shù)容積率修正后的價(jià)格比較案例價(jià)格容積率修正系數(shù)某城市容積率修正系數(shù)某城市容積率修正系數(shù)容積容積率率0.10.40.71.01.11.51.82.02.12.2修正修正系數(shù)系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.71.81.92.1如果可比實(shí)例的宗地地價(jià)是如果可比實(shí)例的宗地地價(jià)是2100元元/，容積率為，容積率為1.5,待估宗地容積率為待估宗地容積率為2，則修正后可比實(shí)例的價(jià)格是多少？，則修正后可比實(shí)例的價(jià)格是多少？v 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路：v

46、 1）確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素；v 2）將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐項(xiàng)比較，找出兩者之間的差異程度；v 3）將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間在房地產(chǎn)狀況方面的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格方面的差異程度，并對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。v 口訣：列因素找差異換價(jià)格用公式v 用公式：用公式：v 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格= =可比實(shí)例在自可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格身狀況下的價(jià)格X X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)1/(1R%)或或100/(100R）v 方法：方法：直接比較調(diào)

47、整法直接比較調(diào)整法和間接比較調(diào)整法和間接比較調(diào)整法v 步驟一：找出在房地產(chǎn)狀況方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的若步驟一：找出在房地產(chǎn)狀況方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的若干因素；干因素；v 步驟二：確定每個(gè)因素的影響權(quán)重；步驟二：確定每個(gè)因素的影響權(quán)重；v 步驟三：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（將其各因素評(píng)為步驟三：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（將其各因素評(píng)為100100），將），將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)分；可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)分；v 步驟四：將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)換為調(diào)整價(jià)格比率；步驟四：將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)換為調(diào)整價(jià)格比率；v 步驟五：利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。步驟五：利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。v 公式：可比實(shí)例

48、在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格公式：可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格= =可比實(shí)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格例在自身狀況下的價(jià)格X100/( )X100/( )v 為評(píng)估某商品住宅為評(píng)估某商品住宅20112011年年1010月月3030日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選取了查選取了ABCABC三宗類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，可比實(shí)例與待估住三宗類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，可比實(shí)例與待估住宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實(shí)例的宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀

49、況況權(quán)重權(quán)重估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C因素10.510010810592因素20.310095110115因素30.210010398106可比實(shí)例可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/(108x0.5+95x0.3+103x0.2)=100/103.1可比實(shí)例可比實(shí)例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/(105x0.5+110 x0.3+98x0.2)=100/105.1可比實(shí)例可比實(shí)例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為100/(92x0.5+115x0.3+106X0.2)=100/v 【課堂

50、練習(xí)】【課堂練習(xí)】v 為評(píng)估某商品住宅為評(píng)估某商品住宅20112011年年1010月月3030日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選取了查選取了ABCABC三宗類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，可比實(shí)例與待估住三宗類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，可比實(shí)例與待估住宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實(shí)例的宅在房地產(chǎn)狀況方面的比較判斷結(jié)果如表所示，試求取各可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況況權(quán)重權(quán)重估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C因素10.41001049895因素20.310010110

51、7100因素模塊四模塊四 市場(chǎng)比較法的公式與應(yīng)用舉例市場(chǎng)比較法的公式與應(yīng)用舉例公式:比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格= =可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X X交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)X X估價(jià)期日估價(jià)期日修正系數(shù)修正系數(shù)X X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)= =可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X100/( )X( )/100 x100/( )=X100/( )X( )/100 x100/( )=可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X X正常市正常市場(chǎng)價(jià)格場(chǎng)價(jià)格/ /實(shí)際成交價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格x x估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格/ /成交日期價(jià)格成交日期價(jià)格x x對(duì)象對(duì)象狀況價(jià)格狀況價(jià)格/ /實(shí)例狀況價(jià)格實(shí)

52、例狀況價(jià)格以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)以成交日期價(jià)格為基準(zhǔn)以成交日期價(jià)格為基準(zhǔn)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況價(jià)格為基準(zhǔn)況價(jià)格為基準(zhǔn)v 三種方法確定最終結(jié)果：v （一）平均數(shù)法 平均數(shù)又有簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。 v 1、簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來(lái)的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。設(shè)V1，V2，V3，Vn為修正出的n個(gè)價(jià)格，則其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算公式如下： V=(V1+V2+V3+ +Vn)nv 2、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求取: V = V1f1+V2f2+V3f3 +Vnfn v （二）中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。v （三）眾數(shù) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。v 在實(shí)際估價(jià)中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，較少采用眾數(shù)。v 市場(chǎng)法應(yīng)用舉例：v 估價(jià)對(duì)象是重慶市大渡口區(qū)秋實(shí)小區(qū)某套住宅，建筑面積是105，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是2011年12月1日，估價(jià)師選取了ABC三宗可比實(shí)例，其情況如下表所示：v 可比實(shí)例價(jià)格修正與調(diào)整表可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成