停車場(chǎng)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作考報(bào)告2017725

1、武漢橋建立體智能停車庫項(xiàng)目意向合作單位前期溝通及實(shí)地考察綜合報(bào)告項(xiàng)目考察小組0一七年七月二十五日武漢橋建立體智能停車庫項(xiàng)目意向合作單位前期溝通及實(shí)地考察綜合報(bào)告一、橋建停車庫項(xiàng)目開展戰(zhàn)略合作的基本前提1、合作背景：行業(yè)政策契機(jī)+土地資源優(yōu)勢(shì)+市場(chǎng)轉(zhuǎn)型壓力2、合作目標(biāo)：資源管控與權(quán)益固化目標(biāo)+停車與商業(yè)價(jià)值發(fā)掘目標(biāo)+產(chǎn)業(yè)探索與戰(zhàn)略拓展目標(biāo)3、合作原則：理念合拍原則+優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)原則+平臺(tái)共管原則+地租保底原則+頭炮必響原則二、戰(zhàn)略合作意向前期摸底情況因看好橋建目前所管控市政夾角地資源的立體停車規(guī)劃前景，自2016年11月公司組建停車場(chǎng)專班始，先后有天弓智能、豐匯科技、輝創(chuàng)重工、九州通置業(yè)、鴻瑞集團(tuán)等

2、5家單位主動(dòng)向我公司表達(dá)了合作開發(fā)立體智能停車庫的意向。而為了實(shí)現(xiàn)“優(yōu)中選優(yōu)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的戰(zhàn)略合作意圖，自2017年4月開始，停車場(chǎng)專班根據(jù)公司要求，進(jìn)一步收集了設(shè)備廠家行業(yè)排名信息，也主動(dòng)向深圳怡豐、杭州西子、深圳中集天達(dá)、山東萊鋼、山東大洋、北京天馬華源、湖南泰安、天津安達(dá)駐車等公司發(fā)出了戰(zhàn)略合作邀請(qǐng)，北京天馬華源、深圳中集與山東大洋根據(jù)我公司的戰(zhàn)略合作意圖，又分別引進(jìn)了中交二航局、首鋼集團(tuán)與河南許繼代理商等作為其戰(zhàn)略聯(lián)合投資單位，從而使前期戰(zhàn)略合作意向單位摸底范圍拓展到15家。通過與以上設(shè)備廠家及投資單位的多次接洽與溝通（相關(guān)單位的基本情況見附表1）,初步排除只賣設(shè)備的山東萊鋼、缺少合作

3、誠意與誠信的九州通置業(yè)、因合作伙伴首鋼集團(tuán)難以積極響應(yīng)的的深圳中集、武漢缺少駐點(diǎn)機(jī)構(gòu)的天津安達(dá)及因戰(zhàn)略調(diào)整決定放棄武漢市場(chǎng)的豐匯科技，最終確認(rèn)深圳怡豐、杭州西子、北京天馬與中交二航局聯(lián)合體、山東大洋與河南許繼代理商、湖南泰安、武漢鴻瑞、天弓智能、輝創(chuàng)重工等8家單位愿意在我公司我提原則基礎(chǔ)上進(jìn)一步探討合作型開發(fā)。經(jīng)停車場(chǎng)專班斟酌必選廠家自薦材料信息，停車場(chǎng)專班最終優(yōu)選出中交二航局投資公司、深圳怡豐、杭州西子、鴻瑞集團(tuán)及天弓智能等5家企業(yè)，準(zhǔn)備做進(jìn)一步的實(shí)地考察，并引薦除杭州西子的以外的4家意向單位，先后組織雙方高層領(lǐng)導(dǎo)做了戰(zhàn)略合作探討與交流。三、初選意向合作單位實(shí)地考察情況為了進(jìn)一步相關(guān)單位的真

4、實(shí)實(shí)力，自2017年7月13日至7月21日止，停車場(chǎng)專班又在公司分管領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下、并邀請(qǐng)武漢市交通規(guī)劃院、武漢市政設(shè)計(jì)院參與前期項(xiàng)目設(shè)計(jì)與審批的兩位專家組成考察小組，除對(duì)深圳怡豐及湖北鴻瑞的本地典型項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察外，還一同前往杭州、北京、紅安等地對(duì)西子、天馬與天弓的生產(chǎn)廠區(qū)、典型案例進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察與交流（現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)照片見附件2）,現(xiàn)將考察過程中了解到的相關(guān)信息簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：（一）廠家實(shí)地考察第一站：杭州西子智能停車股份有限公司1、公司總體實(shí)力情況：杭州西子智能停車與西子奧的斯電梯公司等同屬西子聯(lián)合集團(tuán)公司，西子聯(lián)合屬于中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，擁有電梯、重工、鍋爐、航空、現(xiàn)代服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)群，其中西

5、子智能停車又設(shè)停車產(chǎn)業(yè)投資與智能停車軟件科技子公司。該公司曾用名西子石川島停車公司，目前外資資本已全部退出，為純民企。2、公司技術(shù)實(shí)力情況：該公司最早自1995年便開始在深圳怡豐近幾年快速成長(zhǎng)起來之前，該公司層曾算是停車設(shè)備廠家龍頭企業(yè)，目前已具備9大智能庫的建設(shè)資質(zhì)，產(chǎn)品銷往150個(gè)大中城市，自稱完成50萬個(gè)車位銷售總量。自從發(fā)現(xiàn)深圳怡豐在自動(dòng)智能庫領(lǐng)域后來居上并迎來國(guó)內(nèi)智能庫的高速發(fā)展期以后，該公司目前正在智能機(jī)器人方面投入更大精力，但目前其AGM術(shù)還處于第一代產(chǎn)品內(nèi)測(cè)階段，預(yù)計(jì)年底能投入實(shí)際應(yīng)用。為了向客戶展現(xiàn)自身的技術(shù)應(yīng)用能力，該公司目前正在廠區(qū)建設(shè)各種智能庫演示區(qū)。3、公司廠區(qū)生產(chǎn)狀

6、況：作為曾經(jīng)的大型中外合資企業(yè)，具生產(chǎn)廠區(qū)的精細(xì)化管理很到位，廠區(qū)展示區(qū)、演示區(qū)、測(cè)試區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、監(jiān)控區(qū)整體規(guī)劃很科學(xué)，整個(gè)廠區(qū)非常整潔、環(huán)保，從一些停車產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)能看出廠家對(duì)用戶體驗(yàn)的重視，從廠家對(duì)自主創(chuàng)新技術(shù)的長(zhǎng)期內(nèi)測(cè)與對(duì)所引進(jìn)電子元件的反饋運(yùn)轉(zhuǎn)測(cè)試等，能看出廠家在產(chǎn)品質(zhì)量把關(guān)與安全測(cè)試方面的高度責(zé)任心與管理規(guī)范性。但從廠區(qū)工人與機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)情況看，生產(chǎn)飽和度明顯不夠。4、公司典型案例考察情況：原計(jì)劃考察該公司浙江農(nóng)發(fā)大廈25層的地面塔庫及杭州大華飯店地下6層的平面移動(dòng)庫，后因飛機(jī)晚點(diǎn)耽誤時(shí)間太多，最后僅實(shí)地考察了大華飯店的平面移動(dòng)庫。該庫曾入選全國(guó)停車協(xié)會(huì)2016年10大經(jīng)典推薦案例。該

7、庫位于西湖天地附近，一面鄰水，一面對(duì)市政主干道，一面對(duì)大華飯店住宿樓，屬于寸土寸金且規(guī)劃受限制的黃金地塊，具建設(shè)主要因大華飯店舉行國(guó)際會(huì)議的停車需要，地下6層停車泊位總量132個(gè)，日常停車?yán)寐史浅８?，車庫地面設(shè)兩組升降出入口，出入口建筑設(shè)計(jì)雖然間接，但外立面全部用綠化植被滴灌系統(tǒng)美化，使其與區(qū)域環(huán)境融為一體。從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)停取車情況及與用車庫管理人員溝通情況看，該項(xiàng)目的設(shè)備質(zhì)量總體反應(yīng)不錯(cuò)，廠家的維保也非常及時(shí)。不過，據(jù)介紹該停車庫的單個(gè)車位綜合造價(jià)在30萬元以上，后期植被美化又化了近100萬元，可見作為區(qū)域形象工程，項(xiàng)目投資有點(diǎn)不計(jì)成本。5、該公司對(duì)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理解情況：據(jù)該公司介紹，盡管杭

8、州市政府這幾年對(duì)公共停車配套的建設(shè)非常重視，一些民營(yíng)資本也紛紛關(guān)注、了解和介入這個(gè)行業(yè)，但因杭州公共停車場(chǎng)規(guī)劃對(duì)土地資源稀缺，加之收費(fèi)也嚴(yán)格政府管制，因此，短期內(nèi)杭州停車產(chǎn)業(yè)的贏利空間也面臨和武漢同樣的問題。不過，該公司總體上看好公共停車產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展前景，目前也成立了專門的停車場(chǎng)投資部門，并在杭州公共停車領(lǐng)域投資領(lǐng)域重點(diǎn)介入一些醫(yī)院與中心城區(qū)的公共立體停車場(chǎng)投資建設(shè)，采取的模式包括土地低價(jià)受讓模式、管理費(fèi)分成模式與固定回收期的BOT真式等。6、該公司對(duì)與我公司戰(zhàn)略合作的表態(tài)情況：該公司強(qiáng)調(diào)，看好武漢的戰(zhàn)略地位與我公司的現(xiàn)有資源，愿意采取合作模式與我公司進(jìn)一步探討現(xiàn)有立體停車場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)。但其

9、同時(shí)坦承，作為民營(yíng)資本，其不能僅僅考慮中長(zhǎng)期戰(zhàn)略前景，也會(huì)綜合考慮項(xiàng)目投資的中短期回款能力。（二）廠家實(shí)地考察第二站：北京天馬華源停車設(shè)備有限公司1、公司總體實(shí)力情況：據(jù)介紹，該公司原來隸屬軍工企業(yè)天馬汽車集團(tuán)，從事過汽車改裝業(yè)務(wù)，2004年介入停車場(chǎng)設(shè)備制造，2015年被陜西華源收購，具公司總部在北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，生產(chǎn)廠區(qū)設(shè)在河北定興縣。據(jù)介紹，到目前為止，其車位應(yīng)用總量約3萬5千個(gè),上半年的銷售收入約8000萬元。2、公司技術(shù)實(shí)力情況：該公司坦誠，與組建之初的20多家停車企業(yè)相比，其這些年來雖然活得艱難，但屬于其中能幸運(yùn)生存下來的。具早期技術(shù)主要利用中國(guó)特種裝備研究所的相關(guān)技術(shù)力量，公司目前

10、具備6類庫的生產(chǎn)安裝資質(zhì)，但恰恰因?yàn)槠溥@些年的銷售與贏利能力不足，考察小組總體感覺該公司自身的研發(fā)研發(fā)投入不多，所以這些年才被基本同時(shí)進(jìn)入行業(yè)的深圳怡豐等技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)所超越。為了抓住行業(yè)機(jī)遇，該公司也正與各類投資公司、基金公司進(jìn)行廣泛接觸，希望能借資本整合的力量，迅速彌補(bǔ)其技術(shù)短板。3、公司廠區(qū)生產(chǎn)狀況：其位于河北定興縣的生產(chǎn)廠區(qū)約430畝，年生產(chǎn)能力加工能力約4萬個(gè)泊位，但從工人與機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)情況看，生產(chǎn)飽和度明顯不夠。且廠房頂棚雨天漏水，車床設(shè)施總體感覺比較陳舊（唯一較先進(jìn)的是一個(gè)自動(dòng)烤漆噴塑設(shè)備），物料堆放缺少規(guī)劃，同杭州西子相比，感覺其管理層次相對(duì)較低。4、公司典型案例考察情況：根據(jù)該公

11、司的推薦，考察小組重點(diǎn)考察了其在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院與海軍裝備研究院的兩個(gè)使用了57年的應(yīng)用案例，其中中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的應(yīng)用案例為地上無人值守7層智能庫，共6組，每組27個(gè)，總共162個(gè)車位，其設(shè)計(jì)結(jié)合了垂直升降與巷道堆垛的功能，一組單層可對(duì)接4個(gè)車位，且其門口自動(dòng)閉合的安全擋板與停車鏡子的安全輔助設(shè)計(jì)也有其獨(dú)到之處。但其進(jìn)取車模式還停留于簡(jiǎn)單的開進(jìn)倒出方式，用戶體驗(yàn)的智能化程度還有待進(jìn)一步提升，且停車平臺(tái)采用有板方式，同無板的梳齒系統(tǒng)相比成本較高。海軍裝備研究院的項(xiàng)目為地下4層平面移動(dòng)型車庫，共6組216個(gè)車位，其進(jìn)取車模式與社會(huì)科學(xué)院并沒有太大區(qū)別，僅在入口寬度設(shè)計(jì)上略有改善，車輛在地下運(yùn)轉(zhuǎn)過程總

12、體平穩(wěn)。該庫型對(duì)我公司下一步準(zhǔn)備建設(shè)的項(xiàng)目來說參考意義不大，但其中讓考察專家比較感興趣的是簡(jiǎn)易充電樁的設(shè)計(jì)。5、北京停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理解情況：據(jù)該公司介紹，北京的行車與停車屬于兩大難，很多企事業(yè)單位均通過建設(shè)立體停車場(chǎng)來解決停車問題，對(duì)外開放的停車位其收費(fèi)也比較貴，行政部門對(duì)項(xiàng)目的審批目前均按照特種設(shè)備模式管理，審批流程比較簡(jiǎn)單，目前最難落實(shí)的是停車場(chǎng)建設(shè)用地。因公司實(shí)力有限，該公司過去基本走設(shè)備銷售模式，對(duì)北京地區(qū)的事業(yè)單位立體停車庫，都爭(zhēng)取由其承擔(dān)后期管理服務(wù)，以提高后期維保服務(wù)的及時(shí)性。具比較看好一些大型醫(yī)院的立體停車場(chǎng)投資，據(jù)稱其提供設(shè)備的北京某醫(yī)院停車庫，其投資成本預(yù)計(jì)在三五年內(nèi)便可回

13、收。鑒于未來很多公共停車場(chǎng)項(xiàng)目會(huì)采取PPPW式，該公司目前也正在與項(xiàng)目投資基金進(jìn)行洽談，不排除下一步會(huì)選擇性地參與停車場(chǎng)投資。6、該公司對(duì)與我公司戰(zhàn)略合作的表態(tài)情況：從技術(shù)能力看，其基本屬于第二梯隊(duì)，不符合我公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合原則，而該公司目前也沒有對(duì)立體停車場(chǎng)進(jìn)行自主投資的具體意向，其武漢代理商前期引進(jìn)中交二航局作為第三方投資主體，目前尚屬于意向性合作，并未簽訂具體的戰(zhàn)略捆綁協(xié)議，故考察團(tuán)隊(duì)并未與其深入探討項(xiàng)目合作模式，但公司后期若與中交二航局商談戰(zhàn)略合作，對(duì)其設(shè)備廠商的選擇必須做結(jié)合考量與硬性指標(biāo)約束。（三）廠家案例實(shí)地考察第三站：湖北天弓智能設(shè)備有限公司1、公司總體實(shí)力情況：該公司屬于純民營(yíng)

14、企業(yè)，作為2014新組建的設(shè)備廠商，其起步相對(duì)較晚，但目前將立體智能庫作為其重點(diǎn)發(fā)展方向，戰(zhàn)略起點(diǎn)比較高，而且作為湖北本土停車裝備企業(yè)，有意在中原地區(qū)建立企業(yè)品牌標(biāo)桿與市場(chǎng)根據(jù)地。據(jù)介紹，為通過靈活的方式快速占領(lǐng)市場(chǎng)，該公司的投資者還另外組建了專門的投資機(jī)構(gòu)中機(jī)投資，為天弓智能的設(shè)備銷售及項(xiàng)目戰(zhàn)略投資提供全方位的融資服務(wù)。2、公司技術(shù)實(shí)力情況：該公司自稱由中國(guó)機(jī)械工業(yè)研究所及北京機(jī)械自動(dòng)化研究所提供技術(shù)支持，目前擁有垂直升降、巷道堆垛與平面移動(dòng)等多種高端智能庫的核心技術(shù)與生產(chǎn)安裝資質(zhì)，包括國(guó)內(nèi)最高32層塔庫的技術(shù)資質(zhì)。但據(jù)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稱，該公司最初的技術(shù)骨干來自杭州西子公司，其在2017年的

15、部分智能庫的競(jìng)標(biāo)過程中，也曾出現(xiàn)深圳怡豐訴其部分產(chǎn)品專利侵權(quán)的糾紛（后經(jīng)協(xié)調(diào)，以相關(guān)技術(shù)產(chǎn)品區(qū)域代理模式解除風(fēng)險(xiǎn)）。為了體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，把控企業(yè)自身命脈，該公司介紹目前一直重視軟件系統(tǒng)開發(fā)投入，具項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)能力也得到了考察專家的認(rèn)同。3、公司廠區(qū)生產(chǎn)狀況：該公司位于紅安的生產(chǎn)廠區(qū)占地約380畝，因?qū)儆谛陆ㄆ髽I(yè)，辦公大樓及廠房設(shè)施都很新，由于缺少典型應(yīng)用案例，其這兩年的推廣一直面對(duì)巨大壓力，2017年上半年雖初見成效，但尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，故辦公大樓的利用率和廠區(qū)生產(chǎn)飽和度都不高。整個(gè)生產(chǎn)區(qū)的規(guī)范與整潔度，以及數(shù)控機(jī)床、烤漆噴塑系統(tǒng)的精密化程度，似乎比北京天馬華源的要好，但與杭州西子還有一定差距。

16、4、公司典型案例考察情況：該公司2017年在湖北紅安、固始縣及河南信陽等雖然中標(biāo)了幾個(gè)項(xiàng)目，但紅安縣的3個(gè)項(xiàng)目目前尚在前期拆遷、基礎(chǔ)開挖過程中，并不具備考察價(jià)值，考察人員重點(diǎn)觀摩了其廠區(qū)的兩個(gè)塔庫，從現(xiàn)場(chǎng)演示情況看，兩個(gè)塔庫的運(yùn)行都比較平穩(wěn)，其中方形塔庫的運(yùn)行速度也比較快（基本在90秒以內(nèi)，不包含司機(jī)停取車時(shí)間），而雙環(huán)塔雖然技術(shù)難度提升，但從運(yùn)行速度看不大適用。止匕外，考察專家也建議將企業(yè)員工車輛都停放于塔庫之內(nèi)，以此檢驗(yàn)產(chǎn)品軟硬件系統(tǒng)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性，而非僅僅滿足單一車輛的臨時(shí)演示之用。5、該公司對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理解情況：該公司在交流中一再表示，當(dāng)初投資建廠，就是看好這一行業(yè)的高速發(fā)展，目前隨

17、著中國(guó)城市化的高速發(fā)展，及國(guó)家政策的逐步傾斜，不但中心大城市的停車設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速爆發(fā)期，三四線中小城市的停車場(chǎng)建設(shè)也毫不示弱。不過，目前縣級(jí)城市的投資主體主要為地方政府，或者人流、車流比較集中的醫(yī)院與商場(chǎng)，地方政府會(huì)給予一定的投資補(bǔ)償。據(jù)介紹，為支持公共停車場(chǎng)建設(shè)，部分三四線城市在融資模式創(chuàng)新上已經(jīng)走在武漢的前面（如發(fā)行停車場(chǎng)建設(shè)債）。6、該公司對(duì)與我公司戰(zhàn)略合作的表態(tài)情況：出于對(duì)停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的高度自信，以及自己市場(chǎng)戰(zhàn)略推廣的需要，該公司表示，愿意與我公司探討多種形式戰(zhàn)略平臺(tái)合作，優(yōu)先保證橋建公司的保底收益，降低橋建集團(tuán)的合作風(fēng)險(xiǎn)。為了盡快在武漢打造戰(zhàn)略推廣的樣板工程，該公司希望在

18、橋建大廈停車場(chǎng)的建設(shè)中，能給其一個(gè)展示其產(chǎn)品與誠意的機(jī)會(huì)。為爭(zhēng)取這個(gè)機(jī)會(huì)，具鄭重承諾：1）供貨安裝成本按行業(yè)最低價(jià)4萬元/個(gè)供貨（市場(chǎng)價(jià)4.75.5萬元/個(gè)，不含基礎(chǔ)、消防及外幕墻）；2）保證100天完工；3）未來保證24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)保障，5年免費(fèi)維保（行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2年）；4）在橋建停車場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃、AP時(shí)發(fā)應(yīng)用上提供全方位的支持。（四）廠家實(shí)地考察第四站：深圳怡豐自動(dòng)化科技有限公司武漢民航大酒店項(xiàng)目1、公司總體實(shí)力情況：因時(shí)間關(guān)系，此次考察行程并未安排去深圳怡豐科技的總部與生產(chǎn)基地，但此次考察交流過程中，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)怡豐的智能停車技術(shù)實(shí)力與智能停車市場(chǎng)影響力還是比較認(rèn)同的，考察之前，該公司也代

19、表技術(shù)方，向公司主管領(lǐng)導(dǎo)也專門做了一場(chǎng)技術(shù)講座與自我推薦。據(jù)介紹，該公司早期代理意大利日econ第二代核心技術(shù)產(chǎn)品，但其同時(shí)注重自主技術(shù)創(chuàng)新與研發(fā)，自2008年起便在國(guó)內(nèi)智能庫領(lǐng)域逐步取得領(lǐng)先地位，到目前為止已經(jīng)銷售安裝超11萬個(gè)停車泊位，近幾年其全球首創(chuàng)的停車機(jī)器人AGa術(shù)取得較大發(fā)展，多次被央視報(bào)道，行業(yè)知名度更是大大提升，吸引了國(guó)內(nèi)外更多需求慕名而來，據(jù)稱年中在建的項(xiàng)目就超過100個(gè)，企業(yè)不得不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇性投標(biāo)，并將供貨周期大幅延長(zhǎng)。2、公司技術(shù)實(shí)力情況：據(jù)介紹，該公司每年將銷售收入的5%寺續(xù)投入研發(fā)，雖然目前AGVJ術(shù)尚不具備實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，但其首創(chuàng)性和市場(chǎng)宣傳價(jià)值已經(jīng)確定其在行業(yè)內(nèi)

20、的領(lǐng)先地位。3、公司廠區(qū)生產(chǎn)狀況：未考察。但據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其武漢在建項(xiàng)目投資商九州通反饋，因這幾年智能停車技術(shù)宣傳帶來的“馬太效應(yīng)”，具目前在建工程供貨需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)出該公司生產(chǎn)供給能力，不得不一方面加緊在全國(guó)多地布局分廠建設(shè)，另一方面通過延長(zhǎng)關(guān)鍵設(shè)備供貨周期、并將將一些鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外包來緩解壓力，但由此也引起部分客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量控制的擔(dān)憂。4、公司典型案例考察情況：此次考察重點(diǎn)考察了其在武漢江漢北路的民航酒店應(yīng)用案例，該項(xiàng)目為2個(gè)25層的智能塔庫，總體停車位100個(gè)，車主自主進(jìn)取車自動(dòng)化程度較高，車輛升降運(yùn)行平穩(wěn)，噪音很小，監(jiān)控室有員工兩名，除了負(fù)責(zé)安全監(jiān)控外，主要指導(dǎo)外來停車的生手停取車。據(jù)項(xiàng)目投

21、資單位單位介紹，項(xiàng)目建成后的總體停車率沒有可研階段預(yù)期的那么理想，通過交警加大周邊亂停車輛的處罰力度，目前白天高峰階段停車率能達(dá)到70%；上，原設(shè)想U(xiǎn)費(fèi)白天收費(fèi)8元/小時(shí)，晚上20元封頂，但根據(jù)初期停車效果不得不將白天的停車費(fèi)降低至6元/小時(shí)，晚上因城市路邊停車不收費(fèi)，因此晚上庫內(nèi)基本處于空置狀態(tài)。從投入產(chǎn)出來說，項(xiàng)目單個(gè)車位的前期投資大約10萬元/個(gè)，目前月停車收入大約34萬元，每月管理費(fèi)開支大約2萬元，預(yù)計(jì)投資回收期15年以上。但該投資商（宜豐）同時(shí)強(qiáng)調(diào)，其對(duì)停車產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展還是充滿信心的，通過民航項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累，其目前一方面呼吁政府給予政策支持，另一方面也在抓緊尋求和推進(jìn)其他合適的投資

22、項(xiàng)目（據(jù)說目前在規(guī)劃局報(bào)規(guī)的有2個(gè)）。5、該公司對(duì)武漢停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理解情況：該公司前期交流人員認(rèn)為，武漢在2012年以前的立體停車場(chǎng)投資并不積極，一是規(guī)劃對(duì)停車位的配置指標(biāo)要求并不高，二是車輛亂停亂放的違規(guī)成本太低，三是車主對(duì)立體停車庫的用戶體驗(yàn)不大認(rèn)同。一些單位與開發(fā)商即使投資建設(shè)立體停車場(chǎng)，也大部分從造價(jià)角度選擇比較低檔的簡(jiǎn)易升降平移類。但隨著這幾年車位保有量的快速增長(zhǎng)、規(guī)劃政策的引導(dǎo)、以及消費(fèi)習(xí)慣的逐步培養(yǎng)，武漢立體停車庫的建設(shè)審批明顯開始進(jìn)入快車道，高端智能庫也準(zhǔn)備進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)備選方案，因此，這幾年，該公司逐漸加大武漢市場(chǎng)的銷售推廣力度，但從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)角度來說，該公司直言：受收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的

23、制約，武漢目前做高端立體智能庫的投資回收期還是比較長(zhǎng)，這也是目前智能庫未能在武漢占市場(chǎng)主流的原因之一。6、該公司對(duì)與我公司戰(zhàn)略合作的表態(tài)情況：鑒于武漢作為中部城市的戰(zhàn)略輻射優(yōu)勢(shì)及我公司五大智能庫的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，該公司表示對(duì)與我公司的戰(zhàn)略合作很重視，也很期待，但目前與我公司的接觸層次尚處于區(qū)域銷售總監(jiān)層面，后期一旦正式商談戰(zhàn)略合作，還需嚴(yán)格走董事會(huì)與股東會(huì)程序，對(duì)項(xiàng)目中短期的投資回報(bào)也會(huì)有一定的門檻要求，該需要在項(xiàng)目啟動(dòng)策略與投資回收期上需做進(jìn)一步的可研分析。（五）廠家實(shí)地考察第五站：武漢鴻瑞集團(tuán)青年大廈平面移動(dòng)停車庫項(xiàng)目1、公司總體實(shí)力情況：該公司自1992年創(chuàng)立開始，早期主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，后隨

24、著市場(chǎng)變化，開始向其他領(lǐng)域拓展轉(zhuǎn)型，包括智能機(jī)械停車庫開發(fā)建設(shè)、生態(tài)旅游及休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)、建筑工程施工、物業(yè)管理、玻璃容器生產(chǎn)和公益環(huán)保等領(lǐng)域。目前除了組建了全資鴻迅立體停車投資有限公司外，還陸續(xù)與湖南某公司組建了參與停車產(chǎn)業(yè)的合資公司。到目前為止，除了通過產(chǎn)品代理形式參與了長(zhǎng)盛大廈立體塔庫的建設(shè)（不是很成功）、武漢鐵路公安局立體停車庫等外，目前重點(diǎn)推薦其自主投資的青島路青年大廈平面移動(dòng)智能示范庫。2、公司技術(shù)實(shí)力情況：早期代理過萊鋼泰達(dá)、廣日智能、中集天達(dá)的停車產(chǎn)品，目前已入股了瑞士索特芬公司（5%,并準(zhǔn)備和武鋼聯(lián)合，共同引進(jìn)瑞士索特芬的智能停車技術(shù)生產(chǎn)線。公司目前引進(jìn)和培養(yǎng)了5、6個(gè)專業(yè)

25、技術(shù)人才，但在公司現(xiàn)有項(xiàng)目前期規(guī)劃方案溝通上，總體感覺其綜合設(shè)計(jì)能力沒有其自身說得那么優(yōu)秀。3、公司廠區(qū)生產(chǎn)狀況：因其準(zhǔn)備引進(jìn)的索特芬生產(chǎn)線目前尚處于合同意向商談階段，項(xiàng)目能否最終落地還有待觀察。4、公司典型案例考察情況：具位于青島路的案例屬于地下平面移動(dòng)智能庫，據(jù)稱是意大利第三代智能機(jī)器人技術(shù)。項(xiàng)目進(jìn)取車的智能化程度較高，車輛推送運(yùn)轉(zhuǎn)基本平穩(wěn)，但總體噪音較大，且速度相對(duì)塔庫來說要慢一些。該項(xiàng)目周邊停車位缺口較大，因，目前基本被小區(qū)及周邊單位團(tuán)體包月停車，包月費(fèi)用8001200元。但同其單車位的前期投資相比，回收期估計(jì)得15年以上。5、該公司對(duì)武漢停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理解情況：正因?yàn)槠鋵?duì)武漢及國(guó)內(nèi)智

26、能停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直充滿信心，所以一方面四面出擊尋求與各類投資商（包括葛洲壩等）、設(shè)備廠商各種合作機(jī)會(huì)，另一也千方百計(jì)想引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)智能停車核心技術(shù)的生產(chǎn)線。6、該公司對(duì)與我公司戰(zhàn)略合作的表態(tài)情況：該公司一旦引進(jìn)智能停車核心技術(shù)生產(chǎn)線，那么下一步將面臨與天弓智能同樣的市場(chǎng)壓力，迫切需要市場(chǎng)案例來支持其未來的市場(chǎng)推廣，因此，其目前也極力爭(zhēng)取與橋建的戰(zhàn)略合作，并作出如下承諾：一旦合作成功，對(duì)與橋建合作的第一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)20年免費(fèi)維保，對(duì)其他合作項(xiàng)目，將承諾前5年免費(fèi)維保，第610年按同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的50%攵取維保費(fèi)，第1120年，按同行業(yè)的70%攵取維保費(fèi)。（六）企業(yè)交流內(nèi)容補(bǔ)充：中交二航局城市投資發(fā)展

27、有限公司1、公司總體實(shí)力情況：中交二航局立足武漢，是中國(guó)交通建設(shè)股份有限公司（世界500強(qiáng)企業(yè)）的全資子公司。主要業(yè)務(wù)融設(shè)計(jì)、施工、科研、資本運(yùn)作于一體，以路橋、港航、鐵路、城市軌道交通、市政工程施工為主業(yè)，市場(chǎng)遍布全國(guó)29個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）以及亞洲、歐洲、非洲、南美洲的13個(gè)國(guó)家。而中交二航局城市投資發(fā)展有限公司前身為中交二航局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是中交二航局全資子公司。2015年底，公司轉(zhuǎn)型開展新型提升城市功能的項(xiàng)目投資，目前已形成年新簽合同額百億級(jí)的投資平臺(tái)。致力于打造集城市綜合體投資、房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資以及城市功能配套設(shè)施投資為一體的專業(yè)化、特色化城市綜合服務(wù)提供商，中心城市公共

28、停車配套產(chǎn)業(yè)是其目前戰(zhàn)略主攻方向之一。2、公司技術(shù)實(shí)力情況：公司本身雖有自有項(xiàng)目停車場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但目前不具備相關(guān)設(shè)備與技術(shù)，僅作為純產(chǎn)業(yè)投資角色尋求戰(zhàn)略合作。3、該公司對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理解情況：從交流情況看，該公司管理層對(duì)停車產(chǎn)業(yè)目前所面臨的發(fā)展瓶頸有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)停車產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展充滿信心，而且作為企業(yè)戰(zhàn)略投資，該公司雖然會(huì)重視項(xiàng)目短期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新現(xiàn)金流，但更著眼于產(chǎn)業(yè)未來的成長(zhǎng)空間與贏利潛力。為了拓展停車事業(yè)，該公司與多個(gè)基金資本簽訂了戰(zhàn)略合作關(guān)系，產(chǎn)業(yè)資本來源渠道充足，此前已多次在其他城市參與公共停車產(chǎn)業(yè)PPP項(xiàng)目投標(biāo)，但由于沒有成功案例做支撐，均遺憾出局。4、該公司對(duì)與我公司戰(zhàn)略合作的表態(tài)情況

29、：該公司從企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與行業(yè)突破需要出發(fā)，迫切需要在武漢打造自身的停車產(chǎn)業(yè)品牌標(biāo)桿，因此也表達(dá)了與我公司開展戰(zhàn)略合作的強(qiáng)烈愿望，無論是整體全投資還是共同投資均可。該公司表示：具與橋建公司具有共同的國(guó)有資本管理體制，也有共同的中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)探索的戰(zhàn)略愿景，其自身具備將停車產(chǎn)業(yè)做大的資本后盾，也具有全國(guó)范圍的資源整合能力，若雙方合作成功，與民營(yíng)企業(yè)相比，雙方將在橋建現(xiàn)有項(xiàng)目合作中出現(xiàn)更容易互相理解，在此基礎(chǔ)上也更具備全國(guó)性產(chǎn)業(yè)拓展做大的優(yōu)勢(shì)與潛力。四、以上合作備選對(duì)象的綜合優(yōu)劣勢(shì)比較分析1、考察發(fā)現(xiàn)的共同特征分析通過以上與意向合作單位的初步溝通與補(bǔ)充調(diào)研，我們基本可總結(jié)出以下三個(gè)共識(shí)：一是大部分意向合

30、作單位都對(duì)公共停車產(chǎn)業(yè)的中遠(yuǎn)期發(fā)展前景充滿樂觀，對(duì)其短期投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。只不過為了企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，不得不放棄短期上的部分利益，因此，能否在這個(gè)產(chǎn)業(yè)活下來，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，最終守得云開日出的，必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光與經(jīng)營(yíng)理念，也要以企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力做后盾。二是大部分意向合作伙伴本身并不具備關(guān)鍵智能技術(shù)的研發(fā)與生產(chǎn)能力，而基本只負(fù)責(zé)鋼結(jié)構(gòu)的制作與部分軟件系統(tǒng)的研發(fā)，關(guān)鍵的智能核心基本靠外購原件組合。因此，對(duì)設(shè)備廠商的考察，除了核心技術(shù)整合能力外，可能更重要的是考察其與我公司戰(zhàn)略理念一致性（防短期行為）、其資金實(shí)力是否能有效支撐現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)與后期產(chǎn)業(yè)拓展、其產(chǎn)品銷售與維保服務(wù)價(jià)格是否具備優(yōu)勢(shì)、

31、其施工周期與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)綜合協(xié)調(diào)管理能力、其產(chǎn)品運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性與維保的及時(shí)保障性等要素。當(dāng)然，如果合作平臺(tái)是純投資型的，后期的設(shè)備采購也可通過嚴(yán)格的招標(biāo)程序進(jìn)一步優(yōu)選。三是雖然各意向合作伙伴從其自身技術(shù)推廣、產(chǎn)品推廣或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略角度出發(fā)，都表達(dá)了戰(zhàn)略合作的強(qiáng)烈愿望，甚至拋出了誘人的“優(yōu)惠紅包”，但除少數(shù)單一股東的家族企業(yè)外，大部分股份制民營(yíng)企業(yè)或者公司制央企，都會(huì)有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)且繁瑣的決策審批過程。因此，我公司一旦確定一個(gè)方向，在平臺(tái)合作模式、條件的談判與報(bào)審上還有很多工作要做，如果既要保證平臺(tái)合作的大格局與高起點(diǎn)，又要加快項(xiàng)目啟動(dòng)步伐，保證項(xiàng)目建設(shè)與交付目標(biāo)，那么在后期工作推進(jìn)策略上還需大膽創(chuàng)新，

32、盡量做到平臺(tái)與項(xiàng)目同步推進(jìn)。2、考察對(duì)象的差異化分析通過補(bǔ)充調(diào)查，我們對(duì)意向合作單位的合作潛力也有了更深刻的認(rèn)識(shí)，為給公司決策提供參考，特按照公司戰(zhàn)略合作目的與原則，將以上5家企業(yè)歸為四類，并將其優(yōu)劣比較分析如下：第一類代表企業(yè)：中交二航局投資公司一一純戰(zhàn)略投資型企業(yè)。其優(yōu)勢(shì)在于：一是其在資金與資源整合能力的比較優(yōu)勢(shì)明顯，一旦合作成功，具備以武漢為中心，輻射全國(guó)的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略拓展?jié)摿Γ欢瞧鋺?zhàn)略理念比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，短期內(nèi)因項(xiàng)目贏利壓力而出現(xiàn)短期行為的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小；三是雙方體制比較一致，合作項(xiàng)目可通過招標(biāo)選取最優(yōu)技術(shù)設(shè)備，項(xiàng)目后期審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)中不會(huì)存在國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。其不足在于：一是對(duì)方希望共建戰(zhàn)略平臺(tái)進(jìn)行

33、排他性的戰(zhàn)略合作，平臺(tái)的審批周期會(huì)較長(zhǎng)；二是對(duì)方本身不懂技術(shù)，目前其引薦單位北京天馬的智能技術(shù)能力也不太突出；三是一旦與比我們強(qiáng)的企業(yè)合作，我們?cè)诤献髦械脑捳Z權(quán)、對(duì)后期合作發(fā)展的影響力會(huì)相對(duì)較弱（通過土地的托管控制可保護(hù)自身權(quán)益）。第二類代表企業(yè)：深圳怡豐、杭州西子一一行業(yè)高端技術(shù)品牌型企業(yè)。其優(yōu)勢(shì)在于：一是從核心技術(shù)能力上二者都在行業(yè)內(nèi)排名最前，深圳怡豐的全自動(dòng)庫應(yīng)用案例也是全國(guó)最多、最廣的；二是二者目前都成立了專門的投資公司，對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市的戰(zhàn)略性項(xiàng)目進(jìn)行選擇性投資，但基本以PPP為主；三是二者都看重武漢市場(chǎng)的戰(zhàn)略發(fā)展前景與戰(zhàn)略輻射意義。其不足在于：一是因怡豐在全國(guó)的市場(chǎng)銷售太好，在建項(xiàng)目

34、過多，在產(chǎn)品供貨周期與現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理上很難保證；二是正因?yàn)槠滗N售市場(chǎng)太好，短期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目投資類業(yè)務(wù)僅處于試點(diǎn)探索階段，對(duì)具體項(xiàng)目的市場(chǎng)分析與選擇還是比較挑肥煉瘦；三是因其母公司處于外地，公司股東較多，目前接觸還停留在區(qū)域銷售總監(jiān)層面，合作談判不太方便，信息反饋與決策之間存在太多變數(shù)。第三類代表企業(yè)：鴻瑞集團(tuán)一一本土技術(shù)代理兼資本投資型企業(yè)。其優(yōu)勢(shì)在于：一是其在武漢停車產(chǎn)業(yè)耕耘多年，對(duì)武漢市場(chǎng)有一定的了解，在相關(guān)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)政策協(xié)同爭(zhēng)取上有一定的資源；二是利用本土服務(wù)團(tuán)隊(duì)，其后期服務(wù)保障性與及時(shí)性具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)；三是其看好行業(yè)前景，準(zhǔn)備引進(jìn)國(guó)外核心技術(shù)，有建立產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿帶動(dòng)技術(shù)推廣的戰(zhàn)略需求。其不足在于：

35、一是其本身目前尚未有核心技術(shù)，主要走核心技術(shù)與產(chǎn)品代理模式，原推薦ELECO破術(shù)，后又說是SOTEFE破術(shù)，前后說法不一致，該核心技術(shù)的優(yōu)劣勢(shì)還需進(jìn)一步咨詢或考察；二是其在陳述產(chǎn)品價(jià)格與后期服務(wù)報(bào)價(jià)上，喜歡打埋伏，而且對(duì)上層的說法與對(duì)中層的說法不一致，有點(diǎn)江湖滑頭的習(xí)氣，后期需要防范；三是過于強(qiáng)調(diào)民營(yíng)企業(yè)的“非常手段”優(yōu)勢(shì)，常常抱怨一些合作國(guó)企的劣勢(shì)，如何是共同成立合資公司，后期磨合風(fēng)險(xiǎn)需綜合考慮。第四類代表企業(yè)：天弓智能一一本土新生技術(shù)型企業(yè)。其優(yōu)勢(shì)在于：一是具有自己的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，前期在項(xiàng)目規(guī)劃中投入了很多精力，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的基本情況了解較深；二是其作為新生企業(yè)，因急于在武漢建立戰(zhàn)略推廣的市場(chǎng)案

36、例，在合作談判上比較容易接受我公司提出的合作條件；三是因?yàn)樾律髽I(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)難得，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上更加輸不起，相信其會(huì)珍惜機(jī)會(huì)，為了其公司的整體發(fā)展，也會(huì)在項(xiàng)目合作中投入全部精力，具有打造精品的內(nèi)在動(dòng)力。其不足在于：一是該公司起步較晚，目前缺少高端塔庫的實(shí)際應(yīng)用案例與市場(chǎng)檢驗(yàn)，一旦合作出問題，在決策審計(jì)過程中解釋起來比較麻煩；二是其目前參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中，怡豐指責(zé)其技術(shù)侵權(quán)，后來據(jù)說其和怡豐達(dá)成和解，因此，合作中要盡量規(guī)避技術(shù)侵權(quán)訴訟帶來的項(xiàng)目?jī)鼋Y(jié)風(fēng)險(xiǎn)；三是其半年內(nèi)在三四線城市競(jìng)得8個(gè)高端智能項(xiàng)目，一旦合同墊資比例控制不好，該公司短期內(nèi)資金壓力會(huì)比較大，項(xiàng)目合作要進(jìn)一步研究該企業(yè)的項(xiàng)目合同條件與總

37、體財(cái)務(wù)狀況，防范債務(wù)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)。3、考察專家意見征求考慮公司停車場(chǎng)專班對(duì)停車場(chǎng)行業(yè)了解的膚淺，為避免對(duì)意向合作伙伴所做判斷的偏頗，以上報(bào)告內(nèi)容特征求了考察專家的相關(guān)意見（見附件3）五、關(guān)于項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)合作模式的初步探討其實(shí)，無論是考察小組內(nèi)部研討還是與意向合作伙伴的交流，均認(rèn)為現(xiàn)階段盡快明確戰(zhàn)略合作方向一一即確定戰(zhàn)略合作模式已成為停車場(chǎng)項(xiàng)目推進(jìn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而項(xiàng)目合作模式從總體上可分為“單一項(xiàng)目合作模式”和“整體產(chǎn)業(yè)合作模式”，二者的合作平臺(tái)、推進(jìn)流程與周期是不一樣的。而參考我公司推進(jìn)戰(zhàn)略合作的目標(biāo)與原則，針對(duì)成不成立公司平臺(tái)、土地權(quán)益以什么方式體現(xiàn)、公司除土地外投不投入資金等關(guān)鍵合作要素，我們可以

38、組合出幾十種合作方案。為了供公司決策參考，暫將此前和意向合作伙伴探討過的幾種合作模式簡(jiǎn)介如下，希望起到一個(gè)拋磚引玉的作用：方案一：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目按泊位收取租金、并且逐年遞增模式（九州通正在商談模式）優(yōu)勢(shì)是操作簡(jiǎn)單，無需前期投入，無需承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；劣勢(shì)是參與項(xiàng)目深度有限，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)單位缺少管控手段，更無法積累產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，更無法通過產(chǎn)業(yè)探索與拓展逐步分流安置公司員工。方案二：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目成立項(xiàng)目部，采取固定土地租金+后期投資比例運(yùn)營(yíng)收益分成模式優(yōu)勢(shì)是合作對(duì)象比較靈活，合作過程僅需投資協(xié)議約定，無需公司平臺(tái)組建報(bào)批過程（但作為非主業(yè)投資，可能需要項(xiàng)目投資報(bào)批），項(xiàng)目合作中可以取得雙重收入，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)

39、風(fēng)險(xiǎn)可以合理對(duì)沖；缺點(diǎn)是多項(xiàng)目多個(gè)合作單位的管理難度相對(duì)加大，項(xiàng)目建設(shè)追加投資需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且橋建集團(tuán)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間缺少防火墻（需承擔(dān)無限責(zé)任）；方案三：所有項(xiàng)目成立排他性合資公司，同樣采取固定土地租金+后期運(yùn)營(yíng)收益按投資股權(quán)分成模式優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)可以相對(duì)專職化、專業(yè)化，可以取得雙重收入對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行適當(dāng)對(duì)沖，可利用項(xiàng)目規(guī)模攤薄管理成本，可以更好地整合雙方優(yōu)勢(shì)資源，形成產(chǎn)業(yè)拓展的合力，且作為有限責(zé)任公司，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)建立了防火墻。缺點(diǎn)是合資公司平臺(tái)組建報(bào)批周期較長(zhǎng)，所有項(xiàng)目都排他性捆綁一個(gè)合作伙伴，對(duì)合作伙伴的依賴性非常大，后期按如果項(xiàng)目長(zhǎng)期不能盈利，合資公司的獨(dú)立生存壓力會(huì)非常

40、大（可以探討采取運(yùn)營(yíng)收入分成或保底收益分成來弱化此風(fēng)險(xiǎn)）。方案四：合理期限內(nèi)固定租金回報(bào)，一定年限后項(xiàng)目整體收回模式（天弓提出）優(yōu)勢(shì)是在保障公司合理利益的前提下也充分兼顧合作伙伴的前期投資回收期，刺激合作伙伴的積極性，公司前期基本不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但可適度參與項(xiàng)目管理，后期合同到期后收回項(xiàng)目，可以形成整體規(guī)模效應(yīng)。劣勢(shì)是前期租金不可能太高，項(xiàng)目收回前可能出現(xiàn)設(shè)備過度使用的問題。六、對(duì)項(xiàng)目合作模式與合作單位選擇的幾點(diǎn)建議綜上所述，鑒于無論選擇什么合作模式和什么樣的意向合作單位，均有利有弊，因而有必要從以下幾方面進(jìn)一步明確方向：1、滿足于做項(xiàng)目還是做產(chǎn)業(yè)？這關(guān)系合作對(duì)象的選擇。如果要做產(chǎn)業(yè)，就是做平

41、臺(tái)，就有必須要選擇像中交二航局這樣比自己強(qiáng)的合作伙伴進(jìn)行排他性合作，共同組建起點(diǎn)較高的合資平臺(tái)。只有這樣，才能在資源整合、資本籌措與產(chǎn)業(yè)拓展中達(dá)到借船出海的目的，才會(huì)使雙方的合作有更大的戰(zhàn)略格局、更遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃好和更高的戰(zhàn)略起點(diǎn)。如果是純做項(xiàng)目，就可以選擇走單一項(xiàng)目多元合作模式，重點(diǎn)選擇天弓、鴻瑞這些成長(zhǎng)型、目前對(duì)項(xiàng)目資源依賴性較大的公司合作，這樣容易在項(xiàng)目合作中達(dá)成更有利于我公司的合作條件，并可在合作中通過“賽馬機(jī)制”選出資金與技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)信用好、經(jīng)營(yíng)水平高的合作伙伴。至于怡豐、西子等技術(shù)領(lǐng)跑型公司，如果是純?cè)O(shè)備招標(biāo)，可以重點(diǎn)考慮他們，如果是談合作，因?yàn)橥顿Y業(yè)務(wù)不是他們的重點(diǎn)，難免對(duì)項(xiàng)目

42、太挑，對(duì)項(xiàng)目中短期投資回報(bào)也要求較高，因此，雙方達(dá)成整體合作的可能性不大。2、除了土地外還投多少資金？這關(guān)系合作的風(fēng)險(xiǎn)偏好。如果我們一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都不愿意承擔(dān)，那我們就做簡(jiǎn)單收取泊位租金；如果我們?cè)敢鈪⑴c后期投資并承擔(dān)有限責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，不過于追求速度，那最好成立合資公司；如果我們?cè)敢鈪⑴c后期投資、需要加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程、希望通過市場(chǎng)來檢驗(yàn)項(xiàng)目合作方的能力，且對(duì)后期風(fēng)險(xiǎn)有充分的評(píng)估，那我們可以選擇多元化的單一項(xiàng)目合作模式。如果我們?cè)谄脚_(tái)合作中既不想失去未來產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，也原因過多承擔(dān)短期風(fēng)險(xiǎn)，我們也可以在合作條件中除要求以保底土地租金對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)外，還可將首期投資占股比例控制在1015%Z內(nèi)，但要求保留5年內(nèi)

43、按原始股份價(jià)格回購2030%殳權(quán)的權(quán)利。如果我們?cè)陧?xiàng)目合作中既對(duì)成長(zhǎng)型公司優(yōu)惠合作條件心動(dòng)，又對(duì)其技術(shù)成熟度風(fēng)險(xiǎn)還存在過多擔(dān)憂，我們完全可以要求設(shè)備銷售商提供2年全墊資的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保條件，2年內(nèi)如果設(shè)備出現(xiàn)大的安全質(zhì)量事故、或者維保率超過正常水平的多少百分比，那么設(shè)備商將無權(quán)收取我公司任何設(shè)備款，并無償拆除設(shè)備，賠償我公司相關(guān)損失。3、我們自身要不要內(nèi)部建立防火墻？這關(guān)系我們的內(nèi)部管理模式。如果是采取無風(fēng)險(xiǎn)的泊位租金收取或有限風(fēng)險(xiǎn)的合資公司模式，現(xiàn)有專班或部門管理模式可以滿足項(xiàng)目對(duì)接與管理需要。如果橋建對(duì)項(xiàng)目采取多元化的單一項(xiàng)目合作模式，建議橋建和項(xiàng)目之間進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)防火墻。若與中交二航局之

44、類成立產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略投資平臺(tái)公司，為防止其中一方股東獨(dú)大，我公司喪失話語權(quán)，也可考慮引進(jìn)前期有意向的同類公司漢陽市政作為第三方，這樣在股權(quán)設(shè)置可以做進(jìn)一步平衡。最后有待補(bǔ)充說明的是：平臺(tái)戰(zhàn)略合作與項(xiàng)目技術(shù)合作并不矛盾，可以同時(shí)開展，也可先后開展。所謂同時(shí)開展，即可以在和戰(zhàn)略合作伙伴、設(shè)備廠商開展單個(gè)項(xiàng)目的投資協(xié)議型合作的同時(shí)，與戰(zhàn)略合作伙伴商談組建產(chǎn)業(yè)合作的合資公司，并推進(jìn)公司組建報(bào)批流程，平臺(tái)注冊(cè)過程中，雙方在單個(gè)項(xiàng)目中的前期投資也轉(zhuǎn)做合資公司股份，從而節(jié)約時(shí)間，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。所謂先后開展，即在選擇橋建現(xiàn)有殼資源“基建項(xiàng)目管理公司”與其他意向合作單位就單個(gè)項(xiàng)目開展多元化的項(xiàng)目合作，在項(xiàng)目合作中

45、選擇最優(yōu)的合作伙伴，雙方再探討整體產(chǎn)業(yè)合作，并可在“基建項(xiàng)目管理公司”基礎(chǔ)上通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資擴(kuò)股的方式快速擴(kuò)充戰(zhàn)略合作平臺(tái)。因此，引進(jìn)基建項(xiàng)目管理公司一是在打造戰(zhàn)略平臺(tái)時(shí)簡(jiǎn)化前期報(bào)批流程；二是可以建立橋建集團(tuán)與項(xiàng)目之間的防火墻；三是如果后期根據(jù)需要想整體退出，也可尋求將公司整體掛牌轉(zhuǎn)讓。四是如果公司決定不尋求產(chǎn)業(yè)布局與戰(zhàn)略擴(kuò)張，僅滿足自有項(xiàng)目的管理與運(yùn)營(yíng)，后期也可將公司市場(chǎng)類的PPP業(yè)務(wù)、BRT廣告經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都打包交基建項(xiàng)目公司代管（收取管理費(fèi)），逐步實(shí)現(xiàn)基建項(xiàng)目管理公司的實(shí)體化與專業(yè)化，從而有效安置土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移員工?？疾靾F(tuán)隊(duì)：郭剛學(xué)、徐慶華、周小靖鄭浩南（特邀專家）、鄒雙招（

46、特邀專家）2017-6-22附表1:立體停車設(shè)備廠家意向洽談匯總表序號(hào)公司名稱成立時(shí)間注冊(cè)資金技術(shù)實(shí)力本土服務(wù)市場(chǎng)占有率本土高層智能塔庫案例初步合作意向1深圳怡豐19994000萬全球第一家AVG激光導(dǎo)航智能停車機(jī)器人發(fā)明專利17項(xiàng)有武漢辦事處全自動(dòng)智能庫連續(xù)10年銷售第一本季度同時(shí)在建項(xiàng)目110多個(gè)建成全國(guó)總車位11萬個(gè)，武漢車位數(shù)1000個(gè)民航酒店九州通（在建）分公司及總部老總都已上門表達(dá)戰(zhàn)略合作意向?qū)ξ錆h地位及我公司資源的市場(chǎng)戰(zhàn)略價(jià)值認(rèn)識(shí)清晰對(duì)我公司提出的合作三原則基本認(rèn)同已組織分公司力量對(duì)地塊做了進(jìn)一步調(diào)研論證，并向我公司提出了相關(guān)方案優(yōu)化與啟動(dòng)策略建議2杭州西子1995宣稱專利技術(shù)100余項(xiàng)主要為日本技術(shù)有武漢分辦事處普通車庫連續(xù)10年市場(chǎng)占有率全國(guó)首位無本地隊(duì)伍只賣設(shè)備，投資團(tuán)隊(duì)在杭州，資料已發(fā)，對(duì)方極力邀請(qǐng)我公司去杭州考察，并共同探討戰(zhàn)略合作空間與模式3深圳中集天達(dá)19921350萬美元