紅軍公園項(xiàng)目報(bào)告

1、2012年11月2沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、合作方式二、合作方式三、市場(chǎng)調(diào)研三、市場(chǎng)調(diào)研四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位五、初步測(cè)算五、初步測(cè)算六、難點(diǎn)分析六、難點(diǎn)分析七、項(xiàng)目附件七、項(xiàng)目附件 目目 錄錄3沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置位于北京市朝陽區(qū)黑莊戶鄉(xiāng)【紅軍公園】?jī)?nèi)，五環(huán)化工橋向東約3公里，大魯?shù)瓯甭纺蟼?cè)。4沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況區(qū)域概況區(qū)域概況項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)楹谇f戶鄉(xiāng)郎各莊村和小魯?shù)甏?，周邊建筑以農(nóng)民住宅和企業(yè)、工廠用房為主，多為平房和低層建筑；通行道路僅依靠大魯?shù)瓯甭?，沿路向?公里即是東五環(huán)，有公交線路，

2、交通狀況一般；周邊生活配套低端，向西2公里可借力富力又一城完善的生活配套設(shè)施。5沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀情況現(xiàn)狀情況目前，紅軍公園已失去了正常的管理秩序，原有場(chǎng)地、建筑和設(shè)施基本處于荒廢狀態(tài)，院內(nèi)各種車輛雜亂停放、草木叢生、道路泥濘、環(huán)境臟亂、私搭亂建。6沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1997年，一批老紅軍集體提議修建紅軍公園。2003年，公園獲得北京市發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)。2008年，為慶祝長(zhǎng)征勝利70周年，首批景觀向社會(huì)開放。公園總體設(shè)計(jì)分兩部分，一部分為愛國(guó)主義和革命傳統(tǒng)教肓區(qū)，另一部分為集旅游、娛樂、休閑為一體的綜合游樂區(qū)。因建設(shè)

3、過程中出現(xiàn)糾紛，只完成原規(guī)劃的一部分項(xiàng)目。2008年，公園建設(shè)方北京長(zhǎng)征投資有限公司與北京博泰森科貿(mào)集團(tuán)就其中100畝建設(shè)用地合作開發(fā)事宜簽訂了合作開發(fā)協(xié)議。因“長(zhǎng)征公司”一直未支付征地費(fèi)，黑莊戶鄉(xiāng)提起訴訟。據(jù)介紹，法院已判決黑莊戶鄉(xiāng)收回土地，待12月份完成長(zhǎng)征公司資產(chǎn)評(píng)估后宣判。目前紅軍公園已經(jīng)荒廢，環(huán)境臟亂。針對(duì)公園的不良現(xiàn)狀，黑莊戶鄉(xiāng)一直在尋求解決辦法。經(jīng)多方接觸洽談，最終與“博泰森”達(dá)成合作意向，決定共同重新打造紅軍公園。在原公園規(guī)劃基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地。7沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況公司背景公司背景據(jù)介紹，長(zhǎng)征公司通過協(xié)議出讓方式獲得項(xiàng)目用地。在建設(shè)

4、過程中，未按約定支付征地費(fèi)用，并且與多家單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，涉及多起訴訟。2010年12月12日，其因未按規(guī)定參加年檢被朝陽工商局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。8沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況公司背景公司背景“博泰森”與“長(zhǎng)征公司”合作開發(fā)紅軍公園項(xiàng)目，是實(shí)際出資人之一。 9沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃公園一期：公園一期：規(guī)劃用地面積591563.9平方米，其中，建設(shè)用地519215.5平方米，代征道路用地44318.8平方米，代征綠化用地28029.6平方米。地上建筑面積不超過28000平方米，建筑層數(shù)不超過2層。最新設(shè)想：最新設(shè)想：在原一期基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)

5、紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地：除了介紹和傳承紅軍精神的主題公園外，還將圍繞紅色主題建設(shè)與文化產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套設(shè)施，開展文化生產(chǎn)、文化交流、休閑娛樂活動(dòng)。為滿足新設(shè)想的要求，紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地需要在原建設(shè)規(guī)?；A(chǔ)上新增建設(shè)指標(biāo)，用于建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施。10沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目進(jìn)展項(xiàng)目進(jìn)展公園一期已經(jīng)取得各項(xiàng)規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，并已建設(shè)一部分。重新申請(qǐng)指標(biāo)的工作目前正在進(jìn)行，2012年6月份，“博泰森”向朝陽區(qū)政府提出了關(guān)于申請(qǐng)建設(shè)紅軍公園文化產(chǎn)業(yè)基地的報(bào)告。據(jù)介紹，針對(duì)該申請(qǐng)報(bào)告，朝陽區(qū)有關(guān)部門要求“博泰森”提出詳細(xì)建設(shè)方案后再組織相關(guān)部門參與的聯(lián)席

6、會(huì)商討。11沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告二、合作模式二、合作模式1、“博泰森”已經(jīng)與黑莊戶鄉(xiāng)簽訂了項(xiàng)目合作協(xié)議（因保密原因未提供），約定由“博泰森”辦理項(xiàng)目全部手續(xù)，鄉(xiāng)里為其保留土地4年。如4年內(nèi)“博泰森”未能辦妥手續(xù)，鄉(xiāng)里有權(quán)用該土地與其他單位合作。2、據(jù)介紹，可以合作開發(fā)的項(xiàng)目用地約700畝，其余土地鄉(xiāng)里用于建設(shè)幼兒園；3、“博泰森”擬通過與鄉(xiāng)政府的良好關(guān)系，協(xié)調(diào)市、區(qū)相關(guān)部門，將原長(zhǎng)征公司的建設(shè)手續(xù)變更至自己名下，無需走招拍掛程序。4、征地費(fèi)用的土地補(bǔ)償費(fèi)預(yù)計(jì)70萬元/畝，另外，地上物補(bǔ)償預(yù)計(jì)1000萬元；還有人員安置費(fèi)，目前不確定；5、我方可以采取購(gòu)買或者入股的形式與“搏泰森”合作：購(gòu)買方

7、式：可以核定一個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格支付貨幣，也可以用開發(fā)后的房地產(chǎn)折價(jià)；入股方式：“博泰森”最低可以保留10%的股權(quán)。12項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：紅軍公園西1公里大魯?shù)瓯甭仿繁碑a(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年，商業(yè)40年占地面積：占地面積：36.8萬平方米建筑面積：建筑面積：115萬 平方米容容 積積 率：率：2.38項(xiàng)目業(yè)態(tài)：項(xiàng)目業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)、辦公建筑類型：建筑類型：高層裝修狀況：裝修狀況：精裝修銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：住宅：23000元/平米公寓：15000元/平米商業(yè)：22000元/平米項(xiàng)目說明：項(xiàng)目說明：1、住宅共7133戶，分三期開發(fā)；2、住宅及公寓已售罄，僅有商鋪在售；3、項(xiàng)目配套有芳草地學(xué)校、幼

8、兒園、會(huì)所、商業(yè)和公寓等。富力又一城富力又一城三、三、市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研13三、市場(chǎng)調(diào)研三、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：紅軍公園 西800米大魯?shù)瓯甭繁碑a(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年占地面積：占地面積：2.1萬平方米建筑面積：建筑面積：1.6萬平方米容容 積積 率：率：0.78項(xiàng)目性質(zhì)：項(xiàng)目性質(zhì)：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅裝修狀況：裝修狀況：毛坯開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2012年3月24日入住時(shí)間：入住時(shí)間：現(xiàn)房銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：獨(dú)棟30000元/平米聯(lián)排25000元/平米其他說明：其他說明：1、總戶數(shù)為72戶；2、獨(dú)棟面積在245300平米之間，聯(lián)排面積在220平米左右；3、地上三層。城與墅城與墅14三、市場(chǎng)調(diào)

9、研三、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：五環(huán)外1公里京沈高速路南，距紅軍公園3公里產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：50年，可分割產(chǎn)權(quán)占地面積：占地面積：11.67萬平方米建筑面積：建筑面積：15.7萬平方米容容 積積 率：率：1.2裝修狀況：裝修狀況：毛坯主力戶型：主力戶型：獨(dú)棟260300平米，聯(lián)排200平米項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：集綜合發(fā)布展廳、影音室、攝影棚、制片剪輯中心、形象設(shè)計(jì)中心、培訓(xùn)中心、企業(yè)個(gè)性辦公、創(chuàng)意工作室等為一體的文化產(chǎn)業(yè)重要的聚集區(qū)，含辦公、公寓。開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2011年10月入住時(shí)間：入住時(shí)間：2013年銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：辦公23000元/平米公寓25000元/平米第九區(qū)第九區(qū)15

10、四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析STW優(yōu)勢(shì)SWOT分析O威脅機(jī)會(huì)劣勢(shì) 項(xiàng)目靠近五環(huán)，地理位置優(yōu)越； 項(xiàng)目距離未來開通的7號(hào)線4公里，交通條件較好；項(xiàng)目緊鄰紅軍公園，未來休閑景觀資源較好； 項(xiàng)目前期宣傳在北京市場(chǎng)樹立一定知名度。項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂，現(xiàn)狀落后；項(xiàng)目周邊配套相對(duì)缺乏；項(xiàng)目用地為公建性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)不可分割可能性較大；項(xiàng)目?jī)?nèi)部有遺留建筑，對(duì)未來產(chǎn)品規(guī)劃有影響；商業(yè)體量大。政策對(duì)商建住的限制；紅色主題經(jīng)營(yíng)模式受到來自傳媒文化基地等文化項(xiàng)目的沖擊；東南五環(huán)外普遍存在商住公寓及低密度產(chǎn)品，市場(chǎng)不乏競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。區(qū)域未來交通不斷改善，發(fā)展加快；隨著北京不斷東擴(kuò)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?6

11、四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位北京紅色愛國(guó)主義軍事北京紅色愛國(guó)主義軍事文化文化體驗(yàn)基地體驗(yàn)基地紅色愛國(guó)：紅色愛國(guó)：融入紅軍的長(zhǎng)征精神、愛國(guó)精神，以創(chuàng)新體驗(yàn)的方式形象的體現(xiàn)；軍事文化：軍事文化：增強(qiáng)項(xiàng)目的體驗(yàn)性，將軍事文化以各類型模擬實(shí)物的形式展現(xiàn)，吸引體驗(yàn)者參與；體驗(yàn)性：體驗(yàn)性：紅色文化融入體驗(yàn)館，相關(guān)產(chǎn)業(yè)融入商務(wù)配套項(xiàng)目，增強(qiáng)實(shí)際參與感，將參與者的體驗(yàn)感受放到第一位。考慮項(xiàng)目的盈利性，須建設(shè)可以出售的公寓?？紤]項(xiàng)目的盈利性，須建設(shè)可以出售的公寓。17四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位 客群定位客群定位紅色主題項(xiàng)目：紅色主題項(xiàng)目：免費(fèi)參觀，作為愛國(guó)主義基地，爭(zhēng)取成為北京企事業(yè)單位的指定參觀地

12、點(diǎn)；體驗(yàn)館：體驗(yàn)館：出租經(jīng)營(yíng)，提前招商，紅色產(chǎn)業(yè)，以中小投資、經(jīng)營(yíng)者為目標(biāo)客戶；商務(wù)辦公：商務(wù)辦公：出售，以中小投資、經(jīng)營(yíng)者為目標(biāo)客戶。公寓項(xiàng)目：公寓項(xiàng)目：出售，60-80平小戶型針對(duì)CBD的企業(yè)單位中層管理者；190-220平米大戶型針對(duì)CBD的高層管理者；18四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位紅色主題項(xiàng)目：紅色主題項(xiàng)目：28000平方米；體體 驗(yàn)驗(yàn) 館：館：占新增部分25%；商務(wù)辦公：商務(wù)辦公：占新增部分20%；公寓項(xiàng)目：公寓項(xiàng)目：占新增部分50%；公共配套：公共配套：占新增部分5% 。19四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位 價(jià)格定位價(jià)格定位紅色主題項(xiàng)目：紅色主題項(xiàng)目：公益項(xiàng)目，無償建設(shè)；體

13、體 驗(yàn)驗(yàn) 館：館：出租經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)價(jià)值15000元/平方米；商務(wù)辦公：商務(wù)辦公：銷售均價(jià)：18000元/平方米；公寓項(xiàng)目：公寓項(xiàng)目：銷售均價(jià)：20000元/平方米。20沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告五、初步測(cè)算五、初步測(cè)算測(cè)算思路測(cè)算思路在：1、一期指標(biāo)無償建設(shè)紅色主題項(xiàng)目2、其他各業(yè)態(tài)規(guī)模占新增指標(biāo)比例不變3、按預(yù)計(jì)的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值銷售4、實(shí)現(xiàn)35%毛收益率目標(biāo)的條件下，計(jì)算：新增指標(biāo)的最低數(shù)量。新增指標(biāo)的最低數(shù)量。21沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告五、初步測(cè)算五、初步測(cè)算測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果新增建筑面積超過140000平方米時(shí)，能夠達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)收益水平。序號(hào)序號(hào)用途用途建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）占比

14、占比容積率容積率占地面積占地面積（平方米）（平方米）備注備注1一期公益項(xiàng)目28000591563.9一期指標(biāo)2新增體驗(yàn)館3500025%3商務(wù)辦公2800020%4公寓7000050%5公共配套70005%6小計(jì)小計(jì)140000 100%7合計(jì)合計(jì)168000 0.28 591563.922沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告五、初步測(cè)算五、初步測(cè)算測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目總價(jià)（萬元）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元單價(jià)（元/平方米）平方米）參數(shù)參數(shù)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體驗(yàn)館52500.00 15000 商務(wù)辦公50400.00 18000 公寓140000.00 20000 合計(jì)合計(jì)242900.00 2直接

15、成本直接成本土地成本土地補(bǔ)償費(fèi)62113.90 70 萬元/畝地上物補(bǔ)償費(fèi)1000.00 人員安置費(fèi)1000.00 開發(fā)費(fèi)14789.10 250 按土地面積計(jì)算小計(jì)小計(jì)178903.00 5636 前期費(fèi)3360.00 200建安費(fèi)用公益項(xiàng)目7840.00 2800 體驗(yàn)館11200.00 3200 商務(wù)辦公9800.00 3500 公寓21000.00 3000 小計(jì)小計(jì)249840.00 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8400.00 500 公共配套1750.00 2500 開發(fā)間接費(fèi)1680.00 100 合計(jì)合計(jì)2143933.00 3兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)13359.50 5.50%4毛利潤(rùn)毛利潤(rùn)85607.50 毛利潤(rùn)率毛利潤(rùn)率35.24%23沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告六、難點(diǎn)分析六、難點(diǎn)分析1、項(xiàng)目一期建設(shè)用地為綠地，建設(shè)性質(zhì)為紅軍公園。重新申請(qǐng)的指標(biāo)極可能延續(xù)一期的項(xiàng)目性質(zhì)。如按該性質(zhì)獲得批復(fù)，則“公寓”在戶型設(shè)計(jì)、銷售許可、產(chǎn)權(quán)分割等環(huán)節(jié)均會(huì)有障礙，并嚴(yán)重影響項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度；2、用地范圍內(nèi)有高壓線設(shè)施，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃會(huì)有一定影響。辦理遷移難度大、時(shí)間長(zhǎng)；3、在項(xiàng)目用地南側(cè)緊鄰一規(guī)模較大的木器加工廠，其存在會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。如拆遷，可能存在程序和成本上的難題。24沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)告七、項(xiàng)目附件七、項(xiàng)目附件25沿海集團(tuán)項(xiàng)目投資可研報(bào)