環(huán)鄱陽湖四縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、會(huì)計(jì)學(xué)1環(huán)鄱陽湖四縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查環(huán)鄱陽湖四縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查第1頁/共44頁目目 錄錄一 規(guī)劃解讀二、 城市發(fā)展概況、城市規(guī)劃三、 土地市場交易情況四、 商品房市場交易情況五、 綜合對(duì)比六、 結(jié)論第2頁/共44頁一、規(guī)劃解讀一、規(guī)劃解讀第3頁/共44頁一、規(guī)劃解讀一、規(guī)劃解讀江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）中心體系規(guī)劃：中心體系規(guī)劃：鑒于政治、經(jīng)濟(jì)、交通的聯(lián)系，規(guī)劃未來湖口縣將納入九江市，與九江市、九江縣一同形成大九江發(fā)展區(qū)域，未來將定位為省域副中心，必將為湖口的發(fā)展帶來新的利好；規(guī)劃永修縣、都昌縣確定為縣城中心，鄱陽縣確定為地區(qū)性副中心。相比較而言，從省域規(guī)劃的高度上

2、判斷，未來湖口在一定程度上，政治、經(jīng)濟(jì)等政策支持必將遠(yuǎn)超其他三縣。第4頁/共44頁一、規(guī)劃解讀一、規(guī)劃解讀江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模規(guī)劃：城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模規(guī)劃：鑒于未來九江城市群的政治、經(jīng)濟(jì)、交通聯(lián)系，未來湖口縣將納入大九江區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，整體形成100-200萬的特大城市；永修縣未來確定為10-20萬人口的小城市，都昌和鄱陽依托現(xiàn)有人口基數(shù)，未來確定為20-50萬中等城市。相比較而言，未來湖口將融入大九江區(qū)域一體化的發(fā)展，受九江的輻射利好，在一定程度上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和水平或?qū)⒊谄渌h。第5頁/共44頁二、城市發(fā)展概況、城市規(guī)劃二、城市發(fā)展概況、城市規(guī)劃第6

3、頁/共44頁區(qū)位人口：區(qū)位人口：永修縣位于江西省北部，昌九工業(yè)走廊中段，南鄰南昌市，北連共青城，東頻鄱陽湖，西倚云居山，國土面積2035平方公里，人口38萬，其中非農(nóng)人口15萬,縣政府駐涂埠鎮(zhèn),縣城常駐人口約8萬人。 交通條件：交通條件：永修縣交通便利，系贛省南北通衢之要道，古有“洪都門戶”之稱?？h城距省會(huì)南昌僅40公里，距昌北機(jī)場18公里，距廬山機(jī)場70公里，距九江市80公里。京九鐵路、昌九高速公路、105國道、316國道貫穿全境，連接南北。城區(qū)建設(shè)：城區(qū)建設(shè)：城區(qū)面積由2005年的8平方公里擴(kuò)展到16平方公里，人口由6.1萬增加到8.5萬，“一河兩岸、一城三區(qū)”的城市發(fā)展總體格局基本形成。

4、縣城未來的發(fā)展方向是按照“一河兩岸、一城三區(qū)”的總體規(guī)劃，堅(jiān)持“改造老城區(qū)、完善湖西區(qū)、開發(fā)湖東區(qū)”的工作思路，力爭到2015年，中心城區(qū)人口達(dá)到12萬人，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%。1、永修、永修城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況九江九江南昌南昌都昌都昌鄱陽湖景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)第7頁/共44頁現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：現(xiàn)狀城區(qū)主要分布于城際鐵路及昌九高速路之間，沿河北側(cè)也正處于開發(fā)建設(shè)當(dāng)中。發(fā)展方向：發(fā)展方向：依據(jù)地形地貌及氣候條件，北側(cè)新區(qū)具有一定發(fā)展空間，未來主城區(qū)主要沿東南方向的山形谷地方向發(fā)展。1、永修、永修城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃土地利用現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向第8頁/共44頁20062020土地利

5、用規(guī)劃土地利用遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展步驟：近期以江北新區(qū)及湖東片區(qū)為主，遠(yuǎn)期將往東南角的山形谷地拓展延伸發(fā)展步驟：近期以江北新區(qū)及湖東片區(qū)為主，遠(yuǎn)期將往東南角的山形谷地拓展延伸。1、永修、永修城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃第9頁/共44頁南昌南昌景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)九江九江湖口湖口區(qū)位人口：區(qū)位人口：湖口位于昌九景“金三角”的中心地帶，是環(huán)鄱陽湖水運(yùn)進(jìn)入長江的必經(jīng)之地，是長江中下游天然的深水良港。湖口沿江可上溯重慶、武漢，下達(dá)南京、上海， “江西水上北大門”，素有 “江湖鎖鑰，三省通衢”之稱。總面積669.33平方千米，戶籍人口29.5萬人（2011年末），非農(nóng)業(yè)人口7萬 。 交通條件：交通條件：境內(nèi)有22公里的長江

6、岸線，其中深水岸線10公里左右，九景高速、彭湖高速、銅九鐵路和九景衢鐵路穿境而過，已形成了“鐵路、水運(yùn)和高速公路”三位一體的交通格局。 。城區(qū)建設(shè)：城區(qū)建設(shè)：到2015年，新城區(qū)建成面積達(dá)到15平方公里，容納人口15萬人以上。在新城區(qū)3平方公里的土地上，一座投資40億元的具有現(xiàn)代氣息的新城拔地而起，“三橫四縱”的新城路網(wǎng)已全部形成，2、湖口、湖口城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況第10頁/共44頁2、湖口、湖口城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃雙鐘旅游區(qū)行政商貿(mào)居住區(qū)物流輕工業(yè)園區(qū)沙灣工業(yè)區(qū)臺(tái)山生態(tài)綠心發(fā)展框架：以臺(tái)山森林公園為生態(tài)中心的發(fā)展框架：以臺(tái)山森林公園為生態(tài)中心的“一心四區(qū)一心四區(qū)”格局，城區(qū)交通便利，

7、景觀資源豐富格局，城區(qū)交通便利，景觀資源豐富第11頁/共44頁概況：概況：都昌縣位于江西省北部，隸屬九江市，濱臨鄱陽湖，地處“五水匯一湖”要沖，居南昌、九江 、景德鎮(zhèn)“金三角”中心地帶，南聯(lián)五水，北通長江，杭瑞高速和即將開工的九景衢鐵路、加密高速交匯境內(nèi)。國土面積2669.5平方公里，其中，水域面積1390平方公里，占國土面積的52.1%，擁有鄱陽湖1/3的水域。全縣81.67萬人口，湖岸線長達(dá)185公里，占整個(gè)湖岸線的1/10強(qiáng)。全縣總?cè)丝?1.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口12.2萬人，縣城常住人口13萬人。未來努力建設(shè)面積30平方公里、人口30萬的濱湖親水生態(tài)田園中等城市。九江九江南昌南昌都昌都

8、昌鄱陽湖景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)3、都昌、都昌城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況第12頁/共44頁概況：目前城區(qū)發(fā)展主要沿東概況：目前城區(qū)發(fā)展主要沿東西向主干道兩側(cè)為主，近期將往南西向主干道兩側(cè)為主，近期將往南側(cè)東湖湖濱方向發(fā)展和東南角大沔?zhèn)葨|湖湖濱方向發(fā)展和東南角大沔池湖方向發(fā)展，未來可向西往磯山池湖方向發(fā)展，未來可向西往磯山湖方向發(fā)展。湖方向發(fā)展。3、都昌、都昌城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃第13頁/共44頁區(qū)位人口：區(qū)位人口： 鄱陽地處“昌九景”金三角腹地，它西接廬山，北望黃山，東依三清山，南靠龍虎山，是環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，是鄱陽湖畔正在建設(shè)中的區(qū)域中心城市。全縣國土面積4215平方公里，總?cè)丝?45萬，

9、全縣共有中學(xué)所，在校學(xué)生-萬人，并擁有七千多名各類專業(yè)技術(shù)人才和較高素質(zhì)的技術(shù)工人，全縣常年開設(shè)各類人才市場和勞動(dòng)力市場。交通：交通：縣城距景德鎮(zhèn)、九江機(jī)場、南昌昌北機(jī)場分別為半小時(shí)、1小時(shí)、2小時(shí)車程，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已基本形成。境內(nèi)樂安河、西河、潼津河、昌江經(jīng)鄱陽湖直通長江，鄱陽港是江西省重要港口，千噸貨輪可直達(dá)長江?！皟筛咭昏F”（景婺衢鐵路）建成后，鄱陽將進(jìn)入江浙滬4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。4、鄱陽、鄱陽城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況九江九江南昌南昌鄱陽鄱陽鄱陽湖景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)第14頁/共44頁城市性質(zhì)：城市性質(zhì)：環(huán)鄱陽湖生態(tài)重鎮(zhèn)，上饒城市群副中心，以加工工業(yè)，生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化中國湖城。

10、城市規(guī)模：城市規(guī)模：規(guī)劃范圍約134平方公里，2020年全縣規(guī)劃人口為164萬，中心城區(qū)人口36萬，城市建設(shè)用地36平方公里。4、鄱陽、鄱陽城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃第15頁/共44頁三、土地市場交易情況三、土地市場交易情況第16頁/共44頁94.8%計(jì)劃出讓土地1623.8畝，其中縣城城區(qū)1539.7畝，占94.8%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)84.1畝，占5.2%。計(jì)劃出讓土地1539.7畝，其中工業(yè)1255.3畝，占81.5%，商品住房用地193.4畝，占12.6%，商服用地91畝，占5.9%。81.5%12.6%5.9%5.2%4.0%96%計(jì)劃土地出讓1658.2畝，其中縣城城區(qū)1591.3畝，占96%

11、，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)66.9畝，占4.0%。4.6%0.6%94.8%計(jì)劃出讓土地1591.3畝，其中工業(yè)1505.6畝，占94.8%，商品住房用地76.0畝，占4.6%，商服用地9.7畝，占0.6%。結(jié)論：結(jié)論：縣城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展主導(dǎo)以第二產(chǎn)業(yè)為主，今年前八個(gè)月土地供應(yīng)總量即已超過去年全年土地供應(yīng)量，政府加大了對(duì)項(xiàng)目的支縣城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展主導(dǎo)以第二產(chǎn)業(yè)為主，今年前八個(gè)月土地供應(yīng)總量即已超過去年全年土地供應(yīng)量，政府加大了對(duì)項(xiàng)目的支持力度，加快了發(fā)展速度。持力度，加快了發(fā)展速度。永修永修近年土地成交情況近年土地成交情況第17頁/共44頁110.0 住宿餐飲148501.5135.0 湖東區(qū)濱湖大道西側(cè)，環(huán)

12、湖路北側(cè)20101217五星級(jí)酒店 南昌福榮投資發(fā)展有限公司永修永修2010年重大項(xiàng)目土地成交情況年重大項(xiàng)目土地成交情況面積（畝）用途成交總價(jià)容積率 土地單價(jià) 坐落成交日期項(xiàng)目類型摘地公司u2010年12月，南昌福榮公司摘得湖東區(qū)濱湖大道西側(cè)110畝地塊，用于五星級(jí)酒店的開發(fā)，項(xiàng)目土地成交總價(jià)1.49億元，合135萬/畝。第18頁/共44頁宗地面積宗地面積土地用途土地用途容積率容積率總建面總建面萬元土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)畝畝起始價(jià)起始價(jià)成交價(jià)成交價(jià)萬元萬元/ /畝畝元元/ /3.5 其他普通商品住房用地2.66050.2322660189.1 1090.9 13.3 其他普通商品住房

13、用地1.51329548049036.9 368.6 3.6 其他普通商品住房用地1.63793.1285410115.3 1080.9 11.7 其他普通商品住房用地2.41875114102900247.4 1546.5 3.2 其他普通商品住房用地2.24723.371#VALUE!#VALUE!13.7 其他商服用地1.151053223423417.0 222.2 0.5 其他普通商品住房用地61822354394.4 236.0 74.3 其他商服用地2.411881113400#VALUE!#VALUE!1.8 其他普通商品住房用地2.4283812412671.0 444.0

14、9.5 其他普通商品住房用地1.61013911501180124.1 1163.8 2.0 其他普通商品住房用地1.82412.8360365181.5 1512.8 70.1 其他普通商品住房用地1.8841596400#VALUE!#VALUE!3.0 其他商服用地3.56902770780263.7 1130.1 74.3 其他普通商品住房用地2.21089108900#VALUE!#VALUE!結(jié)論：結(jié)論：兩宗兩宗70畝以上規(guī)模地塊流拍，其中畝以上規(guī)模地塊流拍，其中74.3地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為760，817，1127

15、元元/，樓面地價(jià)不是，樓面地價(jià)不是最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)控政策的影響，房產(chǎn)市場預(yù)最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)控政策的影響，房產(chǎn)市場預(yù)期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。永修永修2011年土地成交情況年土地成交情況u2011年城區(qū)商服及商品房住宅用地計(jì)劃供應(yīng)210.1畝，最終成交62.5畝，其中商住成交45.9畝，并有兩宗規(guī)模達(dá)70畝以上商住的地塊流拍。u成交地塊中商服最高263.7萬萬/畝，

16、畝，樓面地價(jià)1130元元/，最低234萬萬/畝畝，樓面地價(jià)222.2元/；u商住用地最高247萬萬/畝畝，樓面地價(jià)1546.5元元/，最低36.9萬萬/畝，畝，樓面地價(jià)368.6元元/。第19頁/共44頁0.4 住宿餐飲用地3.6 890.71134212571.2 2380.1 201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71128170458.1 1908.6 201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71128164441.9 1841.2 201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71128#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.

17、6 890.71128#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71134#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.6 993.06149#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 820.94118#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 662.0495#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 662.04100#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 634.2593#VALUE!#VALUE!2012050

18、40.3 住宿餐飲用地3.6 634.2593#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6818.6150198580.5 2418.8 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142144346.1 1442.0 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142174418.2 1742.4 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142152365.3 1522.1 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6150192461.4 19

19、22.7 201205040.4 住宿餐飲用地3.7976.8139139351.0 1423.0 201205040.4 住宿餐飲用地3.7976.8139#VALUE!#VALUE!2012050474.3 其他普通商品住房用地2990098200 8600115.8 868.6 201205161.7 其他普通商品住房用地7 7916.2400#VALUE!#VALUE!201205180.4 其他商服用地3.6998.6142#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6998.6142#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6998

20、.6142#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6998.6150#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6950.4139#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6950.4139#VALUE!#VALUE!20120604面積面積土地用途土地用途容積容積率率總建面總建面萬元土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)畝畝起始起始價(jià)價(jià)成交成交價(jià)價(jià)萬元萬元/ /畝畝元元/ /u2012年1-8月城區(qū)商服及商品房住宅用地計(jì)劃供應(yīng)85.7畝，最終成交77.8畝，其中商品住房用地74.3畝，占95.5%。u2011年74.3畝

21、地塊從掛牌180萬萬/畝降至畝降至120萬萬/畝均流拍后，畝均流拍后，2012年5月110萬/畝再次掛牌，并最終以115.8萬萬/畝成交，樓面畝成交，樓面地價(jià)地價(jià)868.6元元/，摘地公司為江西新子欣江西新子欣地產(chǎn)有限公司地產(chǎn)有限公司。u今年土地出讓中除去年流拍的74.3畝地塊外，其他地塊均為0.5畝左右小規(guī)模地塊，成交9宗，均為個(gè)人拿地。結(jié)論：結(jié)論：繼去年商住用地成交繼去年商住用地成交45.9畝后，今年前畝后，今年前8月成交商住用地一宗，面積月成交商住用地一宗，面積74.3畝，商業(yè)類土地交易水平依舊較低，且均為個(gè)人摘地，畝，商業(yè)類土地交易水平依舊較低，且均為個(gè)人摘地，由此可見區(qū)域內(nèi)商業(yè)活動(dòng)發(fā)

22、展水平一般，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)較為謹(jǐn)慎，而更傾向于選擇商住用地。由此可見區(qū)域內(nèi)商業(yè)活動(dòng)發(fā)展水平一般，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)較為謹(jǐn)慎，而更傾向于選擇商住用地。永修永修1-8月土地成交情況月土地成交情況第20頁/共44頁湖口湖口近年土地成交情況近年土地成交情況103.8畝146.1畝213.9畝8.0畝土地面積（畝）土地性質(zhì)折合（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/）土地坐落位置97.2 97.2 商服商服34.0 34.0 326.9 326.9 金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）11.2 商服110.0 253.8 學(xué)苑路、臺(tái)山大道102.8 102.8 商服商服60.0 60.

23、0 371.9 371.9 石鐘山東大道石鐘山東大道8.0 商住210.0 1260.0 石鐘山大道北側(cè)2.7 商服211.1 青少年活動(dòng)中心北側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì) 容積率成交總價(jià)（萬元）折合（萬元/畝）土地坐落位置56.1 商住5.47349.1 131.0 牛湖路與金砂大道交匯處90.0 90.0 商住商住19388.4 19388.4 215.4 215.4 淵明南路東側(cè)淵明南路東側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬元）折合（萬元/畝）土地坐落位置103.8 103.8 住宅住宅2 2 15362.415362.4148.0 148.0 臺(tái)山新區(qū)臺(tái)山新區(qū)2010年2011年20

24、12年1-8月u2010年全年成交住宅用地103.8畝，合148萬/畝；u2011年全年成交商住146.1畝，最高價(jià)215.4萬/畝，最低131萬/畝；u2012年1-8月成交商服+商住共221.9畝，最高價(jià)211萬/畝，最低34萬/畝。結(jié)論：結(jié)論：商業(yè)及住宅土地出讓總量連年增加，商業(yè)及住宅土地出讓總量連年增加，交易活躍，但土地單價(jià)增幅不大，交易活躍，但土地單價(jià)增幅不大，2012年商年商住用地出讓規(guī)模偏小，或現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)住宅住用地出讓規(guī)模偏小，或現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)住宅開發(fā)拿地意向較弱。兩塊商服用地成交規(guī)模開發(fā)拿地意向較弱。兩塊商服用地成交規(guī)模較大，樓面單價(jià)不高，或顯示出開發(fā)企業(yè)對(duì)較大，樓面單價(jià)不高，

25、或顯示出開發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)勢頭看好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。商業(yè)地產(chǎn)勢頭看好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。u商住及住宅的土地均價(jià)約176萬/畝；u樓面地價(jià)約850元/。第21頁/共44頁都昌都昌近年土地成交情況近年土地成交情況結(jié)論：結(jié)論：2012年商住用地成交均約年商住用地成交均約132.4萬萬/畝，樓面地價(jià)最高畝，樓面地價(jià)最高1200元元/。商業(yè)用地。商業(yè)用地74萬萬/畝，住宅用地畝，住宅用地100萬萬/畝。商業(yè)及商住的單宗土地交易規(guī)模均在畝。商業(yè)及商住的單宗土地交易規(guī)模均在60畝左右，成交總價(jià)兩宗過億，一宗近畝左右，成交總價(jià)兩宗過億，一宗近8千萬，顯示出尚有部分有千萬，顯示出尚有部分有實(shí)力的企業(yè)正著力都昌

26、的地產(chǎn)開發(fā)。實(shí)力的企業(yè)正著力都昌的地產(chǎn)開發(fā)。 土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬元）折合（萬元/畝）樓面單價(jià)（元/）土地坐落位置18.2 商住1.8335.1 41.0 341.7 蔡嶺景湖路以東270.3 70.3 商住商住2.62.612306.9 12306.9 175.0 175.0 1009.7 1009.7 濱水西區(qū)新一中以東育才路以北濱水西區(qū)新一中以東育才路以北37.8 商住1319.9 170.0 #DIV/0!五小以西478.3 78.3 住宅住宅1.491.497916.0 7916.0 101.1 101.1 1017.7 1017.7 環(huán)湖路北側(cè)環(huán)湖路北側(cè)568.

27、4 68.4 商住商住2.22.211971.8 11971.8 175.0 175.0 1193.2 1193.2 濱水西區(qū)西河大道以西濱水西區(qū)西河大道以西757.4 57.4 商業(yè)商業(yè)2 24235.0 4235.0 73.8 73.8 553.8 553.8 濱水西區(qū)發(fā)展大道東側(cè)濱水西區(qū)發(fā)展大道東側(cè)合計(jì)290.3 290.3 第22頁/共44頁2011年2012年1-8月鄱陽鄱陽近年土地成交情況近年土地成交情況結(jié)論：結(jié)論：2011年，成交兩宗商住用地，合計(jì)年，成交兩宗商住用地，合計(jì)195.9畝，土地單價(jià)分別為畝，土地單價(jià)分別為96.8萬萬/畝，畝，116萬萬/畝，樓面單價(jià)分別為畝，樓面單

28、價(jià)分別為605元元/，725元元/。2012年（1-8月），縣城暫無 土地成交，僅下轄的團(tuán)林鄉(xiāng)成交88.2畝共四宗住宅用地，土地成交單價(jià)在17-18萬/畝，樓面單價(jià)150-160元/。土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬元）折合（萬元/畝）樓面單價(jià)（元/）土地坐落位置成交時(shí)間19.9 住宅1.7341.0 17.2 151.4 團(tuán)林西山景1.524.0 住宅1.7417.0 17.3 153.1 團(tuán)林西山景1.522.5 住宅1.7382.0 16.9 149.5 團(tuán)林西山景1.521.8 住宅1.7393.0 18.0 159.2 團(tuán)林西山景1.588.2 88.2 56.3 商住2.4

29、5450.0 96.8 604.9 鄱陽縣韭菜湖白石路（姜夔公園西岸F-2區(qū)）1.27139.6 139.6 商住商住2.42.416200.0 16200.0 116.0 116.0 725.1 725.1 鄱陽縣韭菜湖白石路（姜夔公園鄱陽縣韭菜湖白石路（姜夔公園西岸西岸F-3F-3區(qū)）區(qū)）1.27195.9 195.9 第23頁/共44頁綜合對(duì)比綜合對(duì)比近年土地成交情況近年土地成交情況地區(qū)地區(qū)成交量成交量土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)備注備注永修77.8畝商住116萬/畝868.6元/僅一宗規(guī)模以上地塊成交，74.3畝湖口湖口221.9221.9畝畝商住地塊商住地塊176176萬萬/ /

30、畝畝833833元元/ /土地成交活躍，連年增長，宗地規(guī)土地成交活躍，連年增長，宗地規(guī)模適度模適度都昌都昌290.3290.3畝畝商商住及住宅住及住宅140140萬萬/ /畝畝10741074元元/ /去年僅去年僅7 7畝土地成交記錄，今年土地畝土地成交記錄，今年土地成交活躍，宗地規(guī)模適度成交活躍，宗地規(guī)模適度鄱陽195.9畝商住106萬/畝665元/今年尚無成交記錄，僅去年全年兩宗地塊成交結(jié)論：結(jié)論：從成交規(guī)模對(duì)比來看：都昌、湖口成交量較大，成交活躍；從成交價(jià)格對(duì)比來看：湖口土地單價(jià)最低，樓面地價(jià)最低，都昌土從成交規(guī)模對(duì)比來看：都昌、湖口成交量較大，成交活躍；從成交價(jià)格對(duì)比來看：湖口土地單價(jià)

31、最低，樓面地價(jià)最低，都昌土地單價(jià)最高，樓面地價(jià)最高；地單價(jià)最高，樓面地價(jià)最高；2011年，湖口縣保持了強(qiáng)勢擴(kuò)張，投資總量首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到年，湖口縣保持了強(qiáng)勢擴(kuò)張，投資總量首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到122.7億元，位居全市第二，比第億元，位居全市第二，比第三位的開發(fā)區(qū)（三位的開發(fā)區(qū)（96.6億元）多億元）多26.1億元，高出全省平均增幅（億元，高出全省平均增幅（27.7%）11.4個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。綜上所述，僅從土地交易情況的信息來判斷，相比較而言，湖口縣具備較大開發(fā)潛力和利潤空間。綜上所述，僅從土地交易情況的信息來判斷，相比較而言，湖口縣具備較大開發(fā)潛力和利潤空間。2012年以來土地成

32、交情況第24頁/共44頁四、商品房市場交易情況四、商品房市場交易情況第25頁/共44頁永修永修商品房交易情況商品房交易情況商品房預(yù)售供應(yīng)量變化表商品房預(yù)售供應(yīng)量變化表37.830.840.310.6單位：萬（2012年指1-7月公布數(shù)據(jù)）u截止9月18日，全縣入網(wǎng)在售項(xiàng)目34個(gè)，入網(wǎng)銷售總面積170萬，可售套數(shù)10958套，可售面積108萬，可售住宅套數(shù)9864套，住宅可售面積99.4萬；u本月截止9月18日，全縣簽約80套，住宅79套，均價(jià)3414元/；u今年截止9月18日，全縣成交1386套，平均月銷售167套；u目前全縣每年新增商品房住宅面積不超過40萬。第26頁/共44頁永修永修商品房

33、交易情況商品房交易情況u受國家調(diào)控影響，商品房價(jià)格過快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上升趨勢，上升幅度不大，目前均價(jià)為3565元/；u商業(yè)項(xiàng)目單價(jià)波動(dòng)較大，可能由于地段差異緣故，數(shù)據(jù)顯示出來波動(dòng)較大。第27頁/共44頁永修永修商品房交易情況商品房交易情況u截止目前，今年排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅1263套，排行第一的為潯海*諾德國際，今年以來累計(jì)銷售256套；2012年銷售套數(shù)排行2012年銷售面積排行u截止目前，今年排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售面積12.9萬，排行第一的為潯海*諾德國際，今年以來累計(jì)銷售2.5萬；第28頁/共44頁永修永修商品房交易情況商品房交易情況2011年銷售套數(shù)排行2011年銷售面積排

34、行2011年銷售金額排行u2011年，銷售套數(shù)排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅年，銷售套數(shù)排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅3128套，排行第一的為潯套，排行第一的為潯海海*諾德國際，全年累計(jì)銷售諾德國際，全年累計(jì)銷售654套；套；u2011年，銷售面積排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅年，銷售面積排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅32.4萬，排行第一為潯萬，排行第一為潯海諾德國際，潯海海諾德國際，潯海*御景，全年累計(jì)銷售御景，全年累計(jì)銷售6.5萬；萬；u2011年，銷售金額排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售金額年，銷售金額排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售金額10億元，排行前三均超億元，排行前三均超1億元，第一為山水美地，銷售金額達(dá)億元，第一為山水美地，銷

35、售金額達(dá)2億元。億元。第29頁/共44頁湖口湖口商品房交易情況商品房交易情況34813402278732113161297733093050341620112011湖口主要商品房樓盤銷售情況湖口主要商品房樓盤銷售情況序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售套數(shù) 銷售面積銷售面積銷售金額銷售金額( (萬萬) )1時(shí)代茗湖43749641 18368 2開源怡景34338501 13500 3海正明珠24635767 11681 4陶然居21625772 8620 5天邦大廈728246 3144 6方正御景607539 3628 7君豪閣505287 1937 8學(xué)苑景城479832 7848 9均

36、橋眾樂廣場公寓322922 10龍騰壹號(hào)272720 1424 12合計(jì)合計(jì)15301530186227 186227 70150 70150 u今年以來，受國家調(diào)控影響，商品房價(jià)格過快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上處于今年以來，受國家調(diào)控影響，商品房價(jià)格過快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上處于波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，目前均價(jià)為波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，目前均價(jià)為3416元元/；u2010年，全縣商品房銷售面積年，全縣商品房銷售面積27.06萬平方米，增長萬平方米，增長57.1%；商品房銷售額；商品房銷售額7.53億元億元，增長，增長93.8%。2011年，全縣商品房銷售面積年，全縣商品房銷售面積24.5萬平方米，下降萬平方

37、米，下降9.1%；商品房銷售；商品房銷售額額9.33億元，增長億元，增長23.9%，排行前十項(xiàng)目累計(jì)銷售，排行前十項(xiàng)目累計(jì)銷售1530套，銷售面積套，銷售面積18.6萬，占萬，占72.6%，銷售金額，銷售金額7.1億元。億元。第30頁/共44頁年份年份序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息預(yù)售面積預(yù)售面積預(yù)售許可證發(fā)預(yù)售許可證發(fā)證時(shí)間證時(shí)間201120111學(xué)苑景城27262 12-152海正明珠67300 9-303君清嘉園15155 9-104君豪盛1674 7-95君豪閣20875 9-286天邦大廈22123 8-217均橋眾樂廣場公寓16991 6-288開源怡景43284 6-209時(shí)代茗湖31

38、227 6-210陶然居33021 3-3111萬正御景10282 3-412龍騰壹號(hào)2752 2-2413開源怡景28467 1-8合計(jì)合計(jì)320,412 320,412 湖口湖口商品房交易情況商品房交易情況u2011年，全縣累計(jì)新增商品房供應(yīng)量為年，全縣累計(jì)新增商品房供應(yīng)量為32萬，其中海正明萬，其中海正明珠項(xiàng)目供應(yīng)量最大，為珠項(xiàng)目供應(yīng)量最大，為67300，前十名銷售總面積為，前十名銷售總面積為18.7萬萬。u目前市場多層單價(jià)均高于高層住宅，差價(jià)約目前市場多層單價(jià)均高于高層住宅，差價(jià)約100元元/。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售金額銷售金額( (萬萬) )建筑類型建筑類型售價(jià)售價(jià)1學(xué)苑景城1

39、1540 高層（19、11）3800起2海正明珠7843 6層、高層多層3898、高層3800起3開源怡景5845 6層、22層多層3868、高層3658起第31頁/共44頁鄱陽鄱陽商品房交易情況商品房交易情況333030953120316532203095310032553345201120111 國際公館6167 4810.11人民北路與北維一路交匯處2文苑家園 4146 3212.3鄱陽縣西經(jīng)二路，工業(yè)七路西側(cè)3芝山美林6682 565.26鄱陽鎮(zhèn)韭菜湖東岸4湖城綠洲 34363 26012.29鄱陽縣鄱陽鎮(zhèn)東經(jīng)三路(東湖公園東側(cè))5 湖城上海灣 9374 8312.28鄱陽鎮(zhèn)五一南路6

40、璟泰嘉園 3248 2312.15芝陽路210號(hào)7 華鼎水岸觀園9714 849.23鄱陽鎮(zhèn)濱韭路8 幸?；▓@ 2097 1610.28鄱陽鎮(zhèn)西門路74號(hào)(原168號(hào))9 湖城新天地 17992 1359.3城北商業(yè)大道與向心路交匯處10湖城國際 38807 3189.19人民北路中心大道(饒州大道南側(cè))合計(jì)132591 105520112011鄱陽主要商品房樓盤情況鄱陽主要商品房樓盤情況u今年以來，受國家調(diào)控影響，商品房價(jià)格過快上漲現(xiàn)象得到控制，總體今年以來，受國家調(diào)控影響，商品房價(jià)格過快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上處于波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，均價(jià)維持在呈上處于波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，均價(jià)維持在3000元元/以上

41、，目前均價(jià)為以上，目前均價(jià)為3345元元/；u2011年，縣城全年商品房預(yù)售新增供應(yīng)量為年，縣城全年商品房預(yù)售新增供應(yīng)量為13.3萬。萬。第32頁/共44頁2011年房地產(chǎn)投資適度增長，商品房銷售額有所下降。房地產(chǎn)投資完成31900萬元，同比增長122；從施工面積情況看，全縣房屋施工面積293674平方米，同比增94.7；商品房銷售額30369萬元，同比下降31.2。2011年110月份以來，都昌縣共累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.52億元，同比增長105.5%。其中住宅建設(shè)投資2億元，同比增長132.9%；房屋施工面積13.76萬平方米，其中住宅施工面積12.03萬平方米，同比分別增長4.4和-2

42、.6；竣工房屋面積9.81萬平方米，同比增長49.6。其中竣工住宅面積8.47萬平方米，同比增長32.8%；房屋銷售面積房屋銷售面積6.04萬平方米，其中住宅萬平方米，其中住宅5.7萬平方米，萬平方米，與去年同期相比分別下降41.5和35。都昌都昌商品房交易情況商品房交易情況第33頁/共44頁五、綜合對(duì)比五、綜合對(duì)比第34頁/共44頁GDP（億元）總?cè)丝冢ㄈf）人均GDP（元/人）永修62.493816445 湖口82.329.527898 都昌5081.76120 鄱陽97.91456752 綜合對(duì)比綜合對(duì)比近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況結(jié)論：四縣當(dāng)中，人口最少的湖口縣，借力九江市的輻射效應(yīng)

43、，憑借大九江、昌九經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的帶動(dòng)，以82.3億元的GDP位列四縣第二位，而人均GDP則遙遙領(lǐng)先其他三縣，政治、經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展水平較其他三縣具備較大優(yōu)勢。第35頁/共44頁綜合對(duì)比綜合對(duì)比近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況固定資產(chǎn)投資總額增幅永修92.2億元38.70%湖口湖口122.7122.7億元億元39.10%39.10%鄱陽87億元31.60%都昌36.5億元41.60%社會(huì)消費(fèi)品零售總額總額增幅永修18.9億元17.80%湖口12.3億元18.00%鄱陽鄱陽37.237.2億元億元18.20%18.20%都昌25.1億元17.50%財(cái)政總收入總額增幅永修9.1億元35.10%湖口湖口1

44、4.114.1億元億元40.20%40.20%鄱陽7.1億元33.20%都昌6.3億元35.60%結(jié)論：結(jié)論：2011年湖口縣固定資產(chǎn)投資和財(cái)政總收入均遙遙領(lǐng)先，固定資產(chǎn)投資達(dá)年湖口縣固定資產(chǎn)投資和財(cái)政總收入均遙遙領(lǐng)先，固定資產(chǎn)投資達(dá)到到122.7億元，財(cái)政總收入達(dá)到億元，財(cái)政總收入達(dá)到14.1億元，并以億元，并以29.5萬人口創(chuàng)造了萬人口創(chuàng)造了12.3億元的社會(huì)億元的社會(huì)消費(fèi)品零售總額。相較于其他三縣來看，湖口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好；消費(fèi)品零售總額。相較于其他三縣來看，湖口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好；第36頁/共44頁綜合對(duì)比綜合對(duì)比土地及商品房交易疊加對(duì)比土地及商品房交易疊加對(duì)比結(jié)論：結(jié)論：u永修、湖口、

45、鄱陽三地房價(jià)與樓面地價(jià)的差值均超過永修、湖口、鄱陽三地房價(jià)與樓面地價(jià)的差值均超過2500，較為接近；，較為接近；u但從每年新增供應(yīng)量和銷售量來看，永修房產(chǎn)市場規(guī)模最大，發(fā)展最為迅猛，但存量較大，湖口其次，鄱陽、都昌市場規(guī)模較小。但從每年新增供應(yīng)量和銷售量來看，永修房產(chǎn)市場規(guī)模最大，發(fā)展最為迅猛，但存量較大，湖口其次，鄱陽、都昌市場規(guī)模較小。地區(qū)地價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)商品房均價(jià)差值空間永修永修1161168698693565356526962696湖口湖口1761768338333416341625832583都昌140107429561882鄱陽10666533452680地區(qū)目前存量201

46、1年新增2011年銷售全縣人口永修永修100100萬萬40.640.6萬萬前十名前十名32.432.4萬，萬，1010億元億元3838萬萬湖口湖口3232萬萬前十名前十名18.618.6萬，萬，7.07.0億元億元29.529.5萬萬都昌 施工面積29.4萬全年3.03億元，1-10月住宅5.7萬81.7萬鄱陽13.3萬2012年截止9月，952套，約合10.0萬145萬第37頁/共44頁六、結(jié)論六、結(jié)論綜上所述：u建議重點(diǎn)關(guān)注湖口市場，可擇機(jī)尋找開發(fā)機(jī)會(huì)；u適當(dāng)關(guān)注永修市場，或做進(jìn)一步的市場研究；u都昌和鄱陽市場短期內(nèi)可暫時(shí)不予考慮；第38頁/共44頁謝 謝！注：注：以上報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于政府

47、網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站和地方房產(chǎn)網(wǎng)站，尚未進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查考究，所做分析和結(jié)論僅供內(nèi)部參考。第39頁/共44頁宗地面積宗地面積土地用途土地用途容積率容積率總建面總建面萬元土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)畝畝起始價(jià)起始價(jià)成交價(jià)成交價(jià)萬元萬元/ /畝畝元元/ /3.5 其他普通商品住房用地2.66050.2322660189.1 1090.9 13.3 其他普通商品住房用地1.51329548049036.9 368.6 3.6 其他普通商品住房用地1.63793.1285410115.3 1080.9 11.7 其他普通商品住房用地2.41875114102900247.4 1546.5 3.2 其他普通

48、商品住房用地2.24723.371#VALUE!#VALUE!13.7 其他商服用地1.151053223423417.0 222.2 0.5 其他普通商品住房用地61822354394.4 236.0 74.3 其他商服用地2.411881113400#VALUE!#VALUE!1.8 其他普通商品住房用地2.4283812412671.0 444.0 9.5 其他普通商品住房用地1.61013911501180124.1 1163.8 2.0 其他普通商品住房用地1.82412.8360365181.5 1512.8 70.1 其他普通商品住房用地1.8841596400#VALUE!#V

49、ALUE!3.0 其他商服用地3.56902770780263.7 1130.1 74.3 其他普通商品住房用地2.21089108900#VALUE!#VALUE!結(jié)論：結(jié)論：兩宗兩宗70畝以上規(guī)模地塊流拍，其中畝以上規(guī)模地塊流拍，其中74.3地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為760，817，1127元元/，樓面地價(jià)不是，樓面地價(jià)不是最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)控政策的影響，房產(chǎn)市場預(yù)最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)

50、控政策的影響，房產(chǎn)市場預(yù)期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。永修永修2011年土地成交情況年土地成交情況u2011年城區(qū)商服及商品房住宅用地計(jì)劃供應(yīng)210.1畝，最終成交62.5畝，其中商住成交45.9畝，并有兩宗規(guī)模達(dá)70畝以上商住的地塊流拍。u成交地塊中商服最高263.7萬萬/畝，畝，樓面地價(jià)1130元元/，最低234萬萬/畝畝，樓面地價(jià)222.2元/；u商住用地最高247萬萬/畝畝，樓面地價(jià)1546.5元元/，最低36.9萬萬/畝，畝，樓面地價(jià)368.6元元/。第40頁/共44頁湖口湖口近年土地成交情況近年土地成交情

51、況103.8畝146.1畝213.9畝8.0畝土地面積（畝）土地性質(zhì)折合（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/）土地坐落位置97.2 97.2 商服商服34.0 34.0 326.9 326.9 金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）11.2 商服110.0 253.8 學(xué)苑路、臺(tái)山大道102.8 102.8 商服商服60.0 60.0 371.9 371.9 石鐘山東大道石鐘山東大道8.0 商住210.0 1260.0 石鐘山大道北側(cè)2.7 商服211.1 青少年活動(dòng)中心北側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì) 容積率成交總價(jià)（萬元）折合（萬元/畝）土地坐落位置56.1 商住5.47349.1 131.0 牛湖路與金砂大道交匯處90.0 90.0 商住商住19388.4 19388.4 215.4 215.4 淵明南路東側(cè)淵明南路東側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬元）折合（萬元/畝）土地坐落位置103.8 103.8 住宅住宅2 2 15362.415362.4148.0 148.0 臺(tái)山新區(qū)臺(tái)山新區(qū)2010年2011年2012年1-8月u2010年全年成交住宅用地103.8畝，合148萬/畝；u2011年全年成交商住146.1畝，最高價(jià)215.4萬/畝，最低131萬/畝；u2012年1-8月成交商服+商住共221.9畝，最高價(jià)