環(huán)鄱陽(yáng)湖四縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1、會(huì)計(jì)學(xué)1環(huán)鄱陽(yáng)湖四縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查環(huán)鄱陽(yáng)湖四縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第1頁(yè)/共44頁(yè)目目 錄錄一 規(guī)劃解讀二、 城市發(fā)展概況、城市規(guī)劃三、 土地市場(chǎng)交易情況四、 商品房市場(chǎng)交易情況五、 綜合對(duì)比六、 結(jié)論第2頁(yè)/共44頁(yè)一、規(guī)劃解讀一、規(guī)劃解讀第3頁(yè)/共44頁(yè)一、規(guī)劃解讀一、規(guī)劃解讀江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）中心體系規(guī)劃：中心體系規(guī)劃：鑒于政治、經(jīng)濟(jì)、交通的聯(lián)系，規(guī)劃未來(lái)湖口縣將納入九江市，與九江市、九江縣一同形成大九江發(fā)展區(qū)域，未來(lái)將定位為省域副中心，必將為湖口的發(fā)展帶來(lái)新的利好；規(guī)劃永修縣、都昌縣確定為縣城中心，鄱陽(yáng)縣確定為地區(qū)性副中心。相比較而言，從省域規(guī)劃的高度上

2、判斷，未來(lái)湖口在一定程度上，政治、經(jīng)濟(jì)等政策支持必將遠(yuǎn)超其他三縣。第4頁(yè)/共44頁(yè)一、規(guī)劃解讀一、規(guī)劃解讀江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（在編）城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模規(guī)劃：城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模規(guī)劃：鑒于未來(lái)九江城市群的政治、經(jīng)濟(jì)、交通聯(lián)系，未來(lái)湖口縣將納入大九江區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，整體形成100-200萬(wàn)的特大城市；永修縣未來(lái)確定為10-20萬(wàn)人口的小城市，都昌和鄱陽(yáng)依托現(xiàn)有人口基數(shù)，未來(lái)確定為20-50萬(wàn)中等城市。相比較而言，未來(lái)湖口將融入大九江區(qū)域一體化的發(fā)展，受九江的輻射利好，在一定程度上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和水平或?qū)⒊谄渌h。第5頁(yè)/共44頁(yè)二、城市發(fā)展概況、城市規(guī)劃二、城市發(fā)展概況、城市規(guī)劃第6

3、頁(yè)/共44頁(yè)區(qū)位人口：區(qū)位人口：永修縣位于江西省北部，昌九工業(yè)走廊中段，南鄰南昌市，北連共青城，東頻鄱陽(yáng)湖，西倚云居山，國(guó)土面積2035平方公里，人口38萬(wàn)，其中非農(nóng)人口15萬(wàn),縣政府駐涂埠鎮(zhèn),縣城常駐人口約8萬(wàn)人。 交通條件：交通條件：永修縣交通便利，系贛省南北通衢之要道，古有“洪都門戶”之稱?？h城距省會(huì)南昌僅40公里，距昌北機(jī)場(chǎng)18公里，距廬山機(jī)場(chǎng)70公里，距九江市80公里。京九鐵路、昌九高速公路、105國(guó)道、316國(guó)道貫穿全境，連接南北。城區(qū)建設(shè)：城區(qū)建設(shè)：城區(qū)面積由2005年的8平方公里擴(kuò)展到16平方公里，人口由6.1萬(wàn)增加到8.5萬(wàn)，“一河兩岸、一城三區(qū)”的城市發(fā)展總體格局基本形成。

4、縣城未來(lái)的發(fā)展方向是按照“一河兩岸、一城三區(qū)”的總體規(guī)劃，堅(jiān)持“改造老城區(qū)、完善湖西區(qū)、開發(fā)湖東區(qū)”的工作思路，力爭(zhēng)到2015年，中心城區(qū)人口達(dá)到12萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%。1、永修、永修城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況九江九江南昌南昌都昌都昌鄱陽(yáng)湖景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)第7頁(yè)/共44頁(yè)現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：現(xiàn)狀城區(qū)主要分布于城際鐵路及昌九高速路之間，沿河北側(cè)也正處于開發(fā)建設(shè)當(dāng)中。發(fā)展方向：發(fā)展方向：依據(jù)地形地貌及氣候條件，北側(cè)新區(qū)具有一定發(fā)展空間，未來(lái)主城區(qū)主要沿東南方向的山形谷地方向發(fā)展。1、永修、永修城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃土地利用現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向第8頁(yè)/共44頁(yè)20062020土地利

5、用規(guī)劃土地利用遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展步驟：近期以江北新區(qū)及湖東片區(qū)為主，遠(yuǎn)期將往東南角的山形谷地拓展延伸發(fā)展步驟：近期以江北新區(qū)及湖東片區(qū)為主，遠(yuǎn)期將往東南角的山形谷地拓展延伸。1、永修、永修城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃第9頁(yè)/共44頁(yè)南昌南昌景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)九江九江湖口湖口區(qū)位人口：區(qū)位人口：湖口位于昌九景“金三角”的中心地帶，是環(huán)鄱陽(yáng)湖水運(yùn)進(jìn)入長(zhǎng)江的必經(jīng)之地，是長(zhǎng)江中下游天然的深水良港。湖口沿江可上溯重慶、武漢，下達(dá)南京、上海， “江西水上北大門”，素有 “江湖鎖鑰，三省通衢”之稱?？偯娣e669.33平方千米，戶籍人口29.5萬(wàn)人（2011年末），非農(nóng)業(yè)人口7萬(wàn) 。 交通條件：交通條件：境內(nèi)有22公里的長(zhǎng)江

6、岸線，其中深水岸線10公里左右，九景高速、彭湖高速、銅九鐵路和九景衢鐵路穿境而過(guò)，已形成了“鐵路、水運(yùn)和高速公路”三位一體的交通格局。 。城區(qū)建設(shè)：城區(qū)建設(shè)：到2015年，新城區(qū)建成面積達(dá)到15平方公里，容納人口15萬(wàn)人以上。在新城區(qū)3平方公里的土地上，一座投資40億元的具有現(xiàn)代氣息的新城拔地而起，“三橫四縱”的新城路網(wǎng)已全部形成，2、湖口、湖口城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況第10頁(yè)/共44頁(yè)2、湖口、湖口城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃雙鐘旅游區(qū)行政商貿(mào)居住區(qū)物流輕工業(yè)園區(qū)沙灣工業(yè)區(qū)臺(tái)山生態(tài)綠心發(fā)展框架：以臺(tái)山森林公園為生態(tài)中心的發(fā)展框架：以臺(tái)山森林公園為生態(tài)中心的“一心四區(qū)一心四區(qū)”格局，城區(qū)交通便利，

7、景觀資源豐富格局，城區(qū)交通便利，景觀資源豐富第11頁(yè)/共44頁(yè)概況：概況：都昌縣位于江西省北部，隸屬九江市，濱臨鄱陽(yáng)湖，地處“五水匯一湖”要沖，居南昌、九江 、景德鎮(zhèn)“金三角”中心地帶，南聯(lián)五水，北通長(zhǎng)江，杭瑞高速和即將開工的九景衢鐵路、加密高速交匯境內(nèi)。國(guó)土面積2669.5平方公里，其中，水域面積1390平方公里，占國(guó)土面積的52.1%，擁有鄱陽(yáng)湖1/3的水域。全縣81.67萬(wàn)人口，湖岸線長(zhǎng)達(dá)185公里，占整個(gè)湖岸線的1/10強(qiáng)。全縣總?cè)丝?1.5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口12.2萬(wàn)人，縣城常住人口13萬(wàn)人。未來(lái)努力建設(shè)面積30平方公里、人口30萬(wàn)的濱湖親水生態(tài)田園中等城市。九江九江南昌南昌都昌都

8、昌鄱陽(yáng)湖景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)3、都昌、都昌城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況第12頁(yè)/共44頁(yè)概況：目前城區(qū)發(fā)展主要沿東概況：目前城區(qū)發(fā)展主要沿東西向主干道兩側(cè)為主，近期將往南西向主干道兩側(cè)為主，近期將往南側(cè)東湖湖濱方向發(fā)展和東南角大沔?zhèn)葨|湖湖濱方向發(fā)展和東南角大沔池湖方向發(fā)展，未來(lái)可向西往磯山池湖方向發(fā)展，未來(lái)可向西往磯山湖方向發(fā)展。湖方向發(fā)展。3、都昌、都昌城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃第13頁(yè)/共44頁(yè)區(qū)位人口：區(qū)位人口： 鄱陽(yáng)地處“昌九景”金三角腹地，它西接廬山，北望黃山，東依三清山，南靠龍虎山，是環(huán)鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，是鄱陽(yáng)湖畔正在建設(shè)中的區(qū)域中心城市。全縣國(guó)土面積4215平方公里，總?cè)丝?45萬(wàn)，

9、全縣共有中學(xué)所，在校學(xué)生-萬(wàn)人，并擁有七千多名各類專業(yè)技術(shù)人才和較高素質(zhì)的技術(shù)工人，全縣常年開設(shè)各類人才市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)。交通：交通：縣城距景德鎮(zhèn)、九江機(jī)場(chǎng)、南昌昌北機(jī)場(chǎng)分別為半小時(shí)、1小時(shí)、2小時(shí)車程，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已基本形成。境內(nèi)樂安河、西河、潼津河、昌江經(jīng)鄱陽(yáng)湖直通長(zhǎng)江，鄱陽(yáng)港是江西省重要港口，千噸貨輪可直達(dá)長(zhǎng)江?！皟筛咭昏F”（景婺衢鐵路）建成后，鄱陽(yáng)將進(jìn)入江浙滬4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。4、鄱陽(yáng)、鄱陽(yáng)城市發(fā)展概況城市發(fā)展概況九江九江南昌南昌鄱陽(yáng)鄱陽(yáng)鄱陽(yáng)湖景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)第14頁(yè)/共44頁(yè)城市性質(zhì)：城市性質(zhì)：環(huán)鄱陽(yáng)湖生態(tài)重鎮(zhèn)，上饒城市群副中心，以加工工業(yè)，生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化中國(guó)湖城。

10、城市規(guī)模：城市規(guī)模：規(guī)劃范圍約134平方公里，2020年全縣規(guī)劃人口為164萬(wàn)，中心城區(qū)人口36萬(wàn)，城市建設(shè)用地36平方公里。4、鄱陽(yáng)、鄱陽(yáng)城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃第15頁(yè)/共44頁(yè)三、土地市場(chǎng)交易情況三、土地市場(chǎng)交易情況第16頁(yè)/共44頁(yè)94.8%計(jì)劃出讓土地1623.8畝，其中縣城城區(qū)1539.7畝，占94.8%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)84.1畝，占5.2%。計(jì)劃出讓土地1539.7畝，其中工業(yè)1255.3畝，占81.5%，商品住房用地193.4畝，占12.6%，商服用地91畝，占5.9%。81.5%12.6%5.9%5.2%4.0%96%計(jì)劃土地出讓1658.2畝，其中縣城城區(qū)1591.3畝，占96%

11、，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)66.9畝，占4.0%。4.6%0.6%94.8%計(jì)劃出讓土地1591.3畝，其中工業(yè)1505.6畝，占94.8%，商品住房用地76.0畝，占4.6%，商服用地9.7畝，占0.6%。結(jié)論：結(jié)論：縣城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展主導(dǎo)以第二產(chǎn)業(yè)為主，今年前八個(gè)月土地供應(yīng)總量即已超過(guò)去年全年土地供應(yīng)量，政府加大了對(duì)項(xiàng)目的支縣城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展主導(dǎo)以第二產(chǎn)業(yè)為主，今年前八個(gè)月土地供應(yīng)總量即已超過(guò)去年全年土地供應(yīng)量，政府加大了對(duì)項(xiàng)目的支持力度，加快了發(fā)展速度。持力度，加快了發(fā)展速度。永修永修近年土地成交情況近年土地成交情況第17頁(yè)/共44頁(yè)110.0 住宿餐飲148501.5135.0 湖東區(qū)濱湖大道西側(cè)，環(huán)

12、湖路北側(cè)20101217五星級(jí)酒店 南昌福榮投資發(fā)展有限公司永修永修2010年重大項(xiàng)目土地成交情況年重大項(xiàng)目土地成交情況面積（畝）用途成交總價(jià)容積率 土地單價(jià) 坐落成交日期項(xiàng)目類型摘地公司u2010年12月，南昌福榮公司摘得湖東區(qū)濱湖大道西側(cè)110畝地塊，用于五星級(jí)酒店的開發(fā)，項(xiàng)目土地成交總價(jià)1.49億元，合135萬(wàn)/畝。第18頁(yè)/共44頁(yè)宗地面積宗地面積土地用途土地用途容積率容積率總建面總建面萬(wàn)元土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)畝畝起始價(jià)起始價(jià)成交價(jià)成交價(jià)萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝元元/ /3.5 其他普通商品住房用地2.66050.2322660189.1 1090.9 13.3 其他普通商品住房

13、用地1.51329548049036.9 368.6 3.6 其他普通商品住房用地1.63793.1285410115.3 1080.9 11.7 其他普通商品住房用地2.41875114102900247.4 1546.5 3.2 其他普通商品住房用地2.24723.371#VALUE!#VALUE!13.7 其他商服用地1.151053223423417.0 222.2 0.5 其他普通商品住房用地61822354394.4 236.0 74.3 其他商服用地2.411881113400#VALUE!#VALUE!1.8 其他普通商品住房用地2.4283812412671.0 444.0

14、9.5 其他普通商品住房用地1.61013911501180124.1 1163.8 2.0 其他普通商品住房用地1.82412.8360365181.5 1512.8 70.1 其他普通商品住房用地1.8841596400#VALUE!#VALUE!3.0 其他商服用地3.56902770780263.7 1130.1 74.3 其他普通商品住房用地2.21089108900#VALUE!#VALUE!結(jié)論：結(jié)論：兩宗兩宗70畝以上規(guī)模地塊流拍，其中畝以上規(guī)模地塊流拍，其中74.3地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為760，817，1127

15、元元/，樓面地價(jià)不是，樓面地價(jià)不是最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)控政策的影響，房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)控政策的影響，房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。永修永修2011年土地成交情況年土地成交情況u2011年城區(qū)商服及商品房住宅用地計(jì)劃供應(yīng)210.1畝，最終成交62.5畝，其中商住成交45.9畝，并有兩宗規(guī)模達(dá)70畝以上商住的地塊流拍。u成交地塊中商服最高263.7萬(wàn)萬(wàn)/畝，

16、畝，樓面地價(jià)1130元元/，最低234萬(wàn)萬(wàn)/畝畝，樓面地價(jià)222.2元/；u商住用地最高247萬(wàn)萬(wàn)/畝畝，樓面地價(jià)1546.5元元/，最低36.9萬(wàn)萬(wàn)/畝，畝，樓面地價(jià)368.6元元/。第19頁(yè)/共44頁(yè)0.4 住宿餐飲用地3.6 890.71134212571.2 2380.1 201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71128170458.1 1908.6 201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71128164441.9 1841.2 201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71128#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.

17、6 890.71128#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.6 890.71134#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.6 993.06149#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 820.94118#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 662.0495#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 662.04100#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6 634.2593#VALUE!#VALUE!2012050

18、40.3 住宿餐飲用地3.6 634.2593#VALUE!#VALUE!201205040.3 住宿餐飲用地3.6818.6150198580.5 2418.8 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142144346.1 1442.0 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142174418.2 1742.4 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142152365.3 1522.1 201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6142#VALUE!#VALUE!201205040.4 住宿餐飲用地3.6998.6150192461.4 19

19、22.7 201205040.4 住宿餐飲用地3.7976.8139139351.0 1423.0 201205040.4 住宿餐飲用地3.7976.8139#VALUE!#VALUE!2012050474.3 其他普通商品住房用地2990098200 8600115.8 868.6 201205161.7 其他普通商品住房用地7 7916.2400#VALUE!#VALUE!201205180.4 其他商服用地3.6998.6142#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6998.6142#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6998

20、.6142#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6998.6150#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6950.4139#VALUE!#VALUE!201206040.4 其他商服用地3.6950.4139#VALUE!#VALUE!20120604面積面積土地用途土地用途容積容積率率總建面總建面萬(wàn)元土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)畝畝起始起始價(jià)價(jià)成交成交價(jià)價(jià)萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝元元/ /u2012年1-8月城區(qū)商服及商品房住宅用地計(jì)劃供應(yīng)85.7畝，最終成交77.8畝，其中商品住房用地74.3畝，占95.5%。u2011年74.3畝

21、地塊從掛牌180萬(wàn)萬(wàn)/畝降至畝降至120萬(wàn)萬(wàn)/畝均流拍后，畝均流拍后，2012年5月110萬(wàn)/畝再次掛牌，并最終以115.8萬(wàn)萬(wàn)/畝成交，樓面畝成交，樓面地價(jià)地價(jià)868.6元元/，摘地公司為江西新子欣江西新子欣地產(chǎn)有限公司地產(chǎn)有限公司。u今年土地出讓中除去年流拍的74.3畝地塊外，其他地塊均為0.5畝左右小規(guī)模地塊，成交9宗，均為個(gè)人拿地。結(jié)論：結(jié)論：繼去年商住用地成交繼去年商住用地成交45.9畝后，今年前畝后，今年前8月成交商住用地一宗，面積月成交商住用地一宗，面積74.3畝，商業(yè)類土地交易水平依舊較低，且均為個(gè)人摘地，畝，商業(yè)類土地交易水平依舊較低，且均為個(gè)人摘地，由此可見區(qū)域內(nèi)商業(yè)活動(dòng)發(fā)

22、展水平一般，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)較為謹(jǐn)慎，而更傾向于選擇商住用地。由此可見區(qū)域內(nèi)商業(yè)活動(dòng)發(fā)展水平一般，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)類地產(chǎn)開發(fā)較為謹(jǐn)慎，而更傾向于選擇商住用地。永修永修1-8月土地成交情況月土地成交情況第20頁(yè)/共44頁(yè)湖口湖口近年土地成交情況近年土地成交情況103.8畝146.1畝213.9畝8.0畝土地面積（畝）土地性質(zhì)折合（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）土地坐落位置97.2 97.2 商服商服34.0 34.0 326.9 326.9 金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）11.2 商服110.0 253.8 學(xué)苑路、臺(tái)山大道102.8 102.8 商服商服60.0 60.

23、0 371.9 371.9 石鐘山東大道石鐘山東大道8.0 商住210.0 1260.0 石鐘山大道北側(cè)2.7 商服211.1 青少年活動(dòng)中心北側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì) 容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）折合（萬(wàn)元/畝）土地坐落位置56.1 商住5.47349.1 131.0 牛湖路與金砂大道交匯處90.0 90.0 商住商住19388.4 19388.4 215.4 215.4 淵明南路東側(cè)淵明南路東側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）折合（萬(wàn)元/畝）土地坐落位置103.8 103.8 住宅住宅2 2 15362.415362.4148.0 148.0 臺(tái)山新區(qū)臺(tái)山新區(qū)2010年2011年20

24、12年1-8月u2010年全年成交住宅用地103.8畝，合148萬(wàn)/畝；u2011年全年成交商住146.1畝，最高價(jià)215.4萬(wàn)/畝，最低131萬(wàn)/畝；u2012年1-8月成交商服+商住共221.9畝，最高價(jià)211萬(wàn)/畝，最低34萬(wàn)/畝。結(jié)論：結(jié)論：商業(yè)及住宅土地出讓總量連年增加，商業(yè)及住宅土地出讓總量連年增加，交易活躍，但土地單價(jià)增幅不大，交易活躍，但土地單價(jià)增幅不大，2012年商年商住用地出讓規(guī)模偏小，或現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)住宅住用地出讓規(guī)模偏小，或現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)住宅開發(fā)拿地意向較弱。兩塊商服用地成交規(guī)模開發(fā)拿地意向較弱。兩塊商服用地成交規(guī)模較大，樓面單價(jià)不高，或顯示出開發(fā)企業(yè)對(duì)較大，樓面單價(jià)不高，

25、或顯示出開發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭看好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭看好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。u商住及住宅的土地均價(jià)約176萬(wàn)/畝；u樓面地價(jià)約850元/。第21頁(yè)/共44頁(yè)都昌都昌近年土地成交情況近年土地成交情況結(jié)論：結(jié)論：2012年商住用地成交均約年商住用地成交均約132.4萬(wàn)萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)最高畝，樓面地價(jià)最高1200元元/。商業(yè)用地。商業(yè)用地74萬(wàn)萬(wàn)/畝，住宅用地畝，住宅用地100萬(wàn)萬(wàn)/畝。商業(yè)及商住的單宗土地交易規(guī)模均在畝。商業(yè)及商住的單宗土地交易規(guī)模均在60畝左右，成交總價(jià)兩宗過(guò)億，一宗近畝左右，成交總價(jià)兩宗過(guò)億，一宗近8千萬(wàn)，顯示出尚有部分有千萬(wàn)，顯示出尚有部分有實(shí)力的企業(yè)正著力都昌

26、的地產(chǎn)開發(fā)。實(shí)力的企業(yè)正著力都昌的地產(chǎn)開發(fā)。 土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）折合（萬(wàn)元/畝）樓面單價(jià)（元/）土地坐落位置18.2 商住1.8335.1 41.0 341.7 蔡嶺景湖路以東270.3 70.3 商住商住2.62.612306.9 12306.9 175.0 175.0 1009.7 1009.7 濱水西區(qū)新一中以東育才路以北濱水西區(qū)新一中以東育才路以北37.8 商住1319.9 170.0 #DIV/0!五小以西478.3 78.3 住宅住宅1.491.497916.0 7916.0 101.1 101.1 1017.7 1017.7 環(huán)湖路北側(cè)環(huán)湖路北側(cè)568.

27、4 68.4 商住商住2.22.211971.8 11971.8 175.0 175.0 1193.2 1193.2 濱水西區(qū)西河大道以西濱水西區(qū)西河大道以西757.4 57.4 商業(yè)商業(yè)2 24235.0 4235.0 73.8 73.8 553.8 553.8 濱水西區(qū)發(fā)展大道東側(cè)濱水西區(qū)發(fā)展大道東側(cè)合計(jì)290.3 290.3 第22頁(yè)/共44頁(yè)2011年2012年1-8月鄱陽(yáng)鄱陽(yáng)近年土地成交情況近年土地成交情況結(jié)論：結(jié)論：2011年，成交兩宗商住用地，合計(jì)年，成交兩宗商住用地，合計(jì)195.9畝，土地單價(jià)分別為畝，土地單價(jià)分別為96.8萬(wàn)萬(wàn)/畝，畝，116萬(wàn)萬(wàn)/畝，樓面單價(jià)分別為畝，樓面單

28、價(jià)分別為605元元/，725元元/。2012年（1-8月），縣城暫無(wú) 土地成交，僅下轄的團(tuán)林鄉(xiāng)成交88.2畝共四宗住宅用地，土地成交單價(jià)在17-18萬(wàn)/畝，樓面單價(jià)150-160元/。土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）折合（萬(wàn)元/畝）樓面單價(jià)（元/）土地坐落位置成交時(shí)間19.9 住宅1.7341.0 17.2 151.4 團(tuán)林西山景1.524.0 住宅1.7417.0 17.3 153.1 團(tuán)林西山景1.522.5 住宅1.7382.0 16.9 149.5 團(tuán)林西山景1.521.8 住宅1.7393.0 18.0 159.2 團(tuán)林西山景1.588.2 88.2 56.3 商住2.4

29、5450.0 96.8 604.9 鄱陽(yáng)縣韭菜湖白石路（姜夔公園西岸F-2區(qū)）1.27139.6 139.6 商住商住2.42.416200.0 16200.0 116.0 116.0 725.1 725.1 鄱陽(yáng)縣韭菜湖白石路（姜夔公園鄱陽(yáng)縣韭菜湖白石路（姜夔公園西岸西岸F-3F-3區(qū)）區(qū)）1.27195.9 195.9 第23頁(yè)/共44頁(yè)綜合對(duì)比綜合對(duì)比近年土地成交情況近年土地成交情況地區(qū)地區(qū)成交量成交量土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)備注備注永修77.8畝商住116萬(wàn)/畝868.6元/僅一宗規(guī)模以上地塊成交，74.3畝湖口湖口221.9221.9畝畝商住地塊商住地塊176176萬(wàn)萬(wàn)/ /

30、畝畝833833元元/ /土地成交活躍，連年增長(zhǎng)，宗地規(guī)土地成交活躍，連年增長(zhǎng)，宗地規(guī)模適度模適度都昌都昌290.3290.3畝畝商商住及住宅住及住宅140140萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝10741074元元/ /去年僅去年僅7 7畝土地成交記錄，今年土地畝土地成交記錄，今年土地成交活躍，宗地規(guī)模適度成交活躍，宗地規(guī)模適度鄱陽(yáng)195.9畝商住106萬(wàn)/畝665元/今年尚無(wú)成交記錄，僅去年全年兩宗地塊成交結(jié)論：結(jié)論：從成交規(guī)模對(duì)比來(lái)看：都昌、湖口成交量較大，成交活躍；從成交價(jià)格對(duì)比來(lái)看：湖口土地單價(jià)最低，樓面地價(jià)最低，都昌土從成交規(guī)模對(duì)比來(lái)看：都昌、湖口成交量較大，成交活躍；從成交價(jià)格對(duì)比來(lái)看：湖口土地單價(jià)

31、最低，樓面地價(jià)最低，都昌土地單價(jià)最高，樓面地價(jià)最高；地單價(jià)最高，樓面地價(jià)最高；2011年，湖口縣保持了強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，投資總量首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到年，湖口縣保持了強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，投資總量首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到122.7億元，位居全市第二，比第億元，位居全市第二，比第三位的開發(fā)區(qū)（三位的開發(fā)區(qū)（96.6億元）多億元）多26.1億元，高出全省平均增幅（億元，高出全省平均增幅（27.7%）11.4個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。綜上所述，僅從土地交易情況的信息來(lái)判斷，相比較而言，湖口縣具備較大開發(fā)潛力和利潤(rùn)空間。綜上所述，僅從土地交易情況的信息來(lái)判斷，相比較而言，湖口縣具備較大開發(fā)潛力和利潤(rùn)空間。2012年以來(lái)土地成

32、交情況第24頁(yè)/共44頁(yè)四、商品房市場(chǎng)交易情況四、商品房市場(chǎng)交易情況第25頁(yè)/共44頁(yè)永修永修商品房交易情況商品房交易情況商品房預(yù)售供應(yīng)量變化表商品房預(yù)售供應(yīng)量變化表37.830.840.310.6單位：萬(wàn)（2012年指1-7月公布數(shù)據(jù)）u截止9月18日，全縣入網(wǎng)在售項(xiàng)目34個(gè)，入網(wǎng)銷售總面積170萬(wàn)，可售套數(shù)10958套，可售面積108萬(wàn)，可售住宅套數(shù)9864套，住宅可售面積99.4萬(wàn)；u本月截止9月18日，全縣簽約80套，住宅79套，均價(jià)3414元/；u今年截止9月18日，全縣成交1386套，平均月銷售167套；u目前全縣每年新增商品房住宅面積不超過(guò)40萬(wàn)。第26頁(yè)/共44頁(yè)永修永修商品房

33、交易情況商品房交易情況u受國(guó)家調(diào)控影響，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上升趨勢(shì)，上升幅度不大，目前均價(jià)為3565元/；u商業(yè)項(xiàng)目單價(jià)波動(dòng)較大，可能由于地段差異緣故，數(shù)據(jù)顯示出來(lái)波動(dòng)較大。第27頁(yè)/共44頁(yè)永修永修商品房交易情況商品房交易情況u截止目前，今年排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅1263套，排行第一的為潯海*諾德國(guó)際，今年以來(lái)累計(jì)銷售256套；2012年銷售套數(shù)排行2012年銷售面積排行u截止目前，今年排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售面積12.9萬(wàn)，排行第一的為潯海*諾德國(guó)際，今年以來(lái)累計(jì)銷售2.5萬(wàn)；第28頁(yè)/共44頁(yè)永修永修商品房交易情況商品房交易情況2011年銷售套數(shù)排行2011年銷售面積排

34、行2011年銷售金額排行u2011年，銷售套數(shù)排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅年，銷售套數(shù)排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅3128套，排行第一的為潯套，排行第一的為潯海海*諾德國(guó)際，全年累計(jì)銷售諾德國(guó)際，全年累計(jì)銷售654套；套；u2011年，銷售面積排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅年，銷售面積排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售住宅32.4萬(wàn)，排行第一為潯萬(wàn)，排行第一為潯海諾德國(guó)際，潯海海諾德國(guó)際，潯海*御景，全年累計(jì)銷售御景，全年累計(jì)銷售6.5萬(wàn)；萬(wàn)；u2011年，銷售金額排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售金額年，銷售金額排行前十項(xiàng)目總計(jì)銷售金額10億元，排行前三均超億元，排行前三均超1億元，第一為山水美地，銷售金額達(dá)億元，第一為山水美地，銷

35、售金額達(dá)2億元。億元。第29頁(yè)/共44頁(yè)湖口湖口商品房交易情況商品房交易情況34813402278732113161297733093050341620112011湖口主要商品房樓盤銷售情況湖口主要商品房樓盤銷售情況序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售套數(shù) 銷售面積銷售面積銷售金額銷售金額( (萬(wàn)萬(wàn)) )1時(shí)代茗湖43749641 18368 2開源怡景34338501 13500 3海正明珠24635767 11681 4陶然居21625772 8620 5天邦大廈728246 3144 6方正御景607539 3628 7君豪閣505287 1937 8學(xué)苑景城479832 7848 9均

36、橋眾樂廣場(chǎng)公寓322922 10龍騰壹號(hào)272720 1424 12合計(jì)合計(jì)15301530186227 186227 70150 70150 u今年以來(lái)，受國(guó)家調(diào)控影響，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上處于今年以來(lái)，受國(guó)家調(diào)控影響，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上處于波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，目前均價(jià)為波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，目前均價(jià)為3416元元/；u2010年，全縣商品房銷售面積年，全縣商品房銷售面積27.06萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.1%；商品房銷售額；商品房銷售額7.53億元億元，增長(zhǎng)，增長(zhǎng)93.8%。2011年，全縣商品房銷售面積年，全縣商品房銷售面積24.5萬(wàn)平方米，下降萬(wàn)平方

37、米，下降9.1%；商品房銷售；商品房銷售額額9.33億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)23.9%，排行前十項(xiàng)目累計(jì)銷售，排行前十項(xiàng)目累計(jì)銷售1530套，銷售面積套，銷售面積18.6萬(wàn)，占萬(wàn)，占72.6%，銷售金額，銷售金額7.1億元。億元。第30頁(yè)/共44頁(yè)年份年份序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息預(yù)售面積預(yù)售面積預(yù)售許可證發(fā)預(yù)售許可證發(fā)證時(shí)間證時(shí)間201120111學(xué)苑景城27262 12-152海正明珠67300 9-303君清嘉園15155 9-104君豪盛1674 7-95君豪閣20875 9-286天邦大廈22123 8-217均橋眾樂廣場(chǎng)公寓16991 6-288開源怡景43284 6-209時(shí)代茗湖31

38、227 6-210陶然居33021 3-3111萬(wàn)正御景10282 3-412龍騰壹號(hào)2752 2-2413開源怡景28467 1-8合計(jì)合計(jì)320,412 320,412 湖口湖口商品房交易情況商品房交易情況u2011年，全縣累計(jì)新增商品房供應(yīng)量為年，全縣累計(jì)新增商品房供應(yīng)量為32萬(wàn)，其中海正明萬(wàn)，其中海正明珠項(xiàng)目供應(yīng)量最大，為珠項(xiàng)目供應(yīng)量最大，為67300，前十名銷售總面積為，前十名銷售總面積為18.7萬(wàn)萬(wàn)。u目前市場(chǎng)多層單價(jià)均高于高層住宅，差價(jià)約目前市場(chǎng)多層單價(jià)均高于高層住宅，差價(jià)約100元元/。序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售金額銷售金額( (萬(wàn)萬(wàn)) )建筑類型建筑類型售價(jià)售價(jià)1學(xué)苑景城1

39、1540 高層（19、11）3800起2海正明珠7843 6層、高層多層3898、高層3800起3開源怡景5845 6層、22層多層3868、高層3658起第31頁(yè)/共44頁(yè)鄱陽(yáng)鄱陽(yáng)商品房交易情況商品房交易情況333030953120316532203095310032553345201120111 國(guó)際公館6167 4810.11人民北路與北維一路交匯處2文苑家園 4146 3212.3鄱陽(yáng)縣西經(jīng)二路，工業(yè)七路西側(cè)3芝山美林6682 565.26鄱陽(yáng)鎮(zhèn)韭菜湖東岸4湖城綠洲 34363 26012.29鄱陽(yáng)縣鄱陽(yáng)鎮(zhèn)東經(jīng)三路(東湖公園東側(cè))5 湖城上海灣 9374 8312.28鄱陽(yáng)鎮(zhèn)五一南路6

40、璟泰嘉園 3248 2312.15芝陽(yáng)路210號(hào)7 華鼎水岸觀園9714 849.23鄱陽(yáng)鎮(zhèn)濱韭路8 幸?；▓@ 2097 1610.28鄱陽(yáng)鎮(zhèn)西門路74號(hào)(原168號(hào))9 湖城新天地 17992 1359.3城北商業(yè)大道與向心路交匯處10湖城國(guó)際 38807 3189.19人民北路中心大道(饒州大道南側(cè))合計(jì)132591 105520112011鄱陽(yáng)主要商品房樓盤情況鄱陽(yáng)主要商品房樓盤情況u今年以來(lái)，受國(guó)家調(diào)控影響，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象得到控制，總體今年以來(lái)，受國(guó)家調(diào)控影響，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象得到控制，總體呈上處于波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，均價(jià)維持在呈上處于波動(dòng)拉鋸狀態(tài)，均價(jià)維持在3000元元/以上

41、，目前均價(jià)為以上，目前均價(jià)為3345元元/；u2011年，縣城全年商品房預(yù)售新增供應(yīng)量為年，縣城全年商品房預(yù)售新增供應(yīng)量為13.3萬(wàn)。萬(wàn)。第32頁(yè)/共44頁(yè)2011年房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)，商品房銷售額有所下降。房地產(chǎn)投資完成31900萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)122；從施工面積情況看，全縣房屋施工面積293674平方米，同比增94.7；商品房銷售額30369萬(wàn)元，同比下降31.2。2011年110月份以來(lái)，都昌縣共累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.52億元，同比增長(zhǎng)105.5%。其中住宅建設(shè)投資2億元，同比增長(zhǎng)132.9%；房屋施工面積13.76萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積12.03萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)4.4和-2

42、.6；竣工房屋面積9.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.6。其中竣工住宅面積8.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.8%；房屋銷售面積房屋銷售面積6.04萬(wàn)平方米，其中住宅萬(wàn)平方米，其中住宅5.7萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，與去年同期相比分別下降41.5和35。都昌都昌商品房交易情況商品房交易情況第33頁(yè)/共44頁(yè)五、綜合對(duì)比五、綜合對(duì)比第34頁(yè)/共44頁(yè)GDP（億元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）人均GDP（元/人）永修62.493816445 湖口82.329.527898 都昌5081.76120 鄱陽(yáng)97.91456752 綜合對(duì)比綜合對(duì)比近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況結(jié)論：四縣當(dāng)中，人口最少的湖口縣，借力九江市的輻射效應(yīng)

43、，憑借大九江、昌九經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的帶動(dòng)，以82.3億元的GDP位列四縣第二位，而人均GDP則遙遙領(lǐng)先其他三縣，政治、經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展水平較其他三縣具備較大優(yōu)勢(shì)。第35頁(yè)/共44頁(yè)綜合對(duì)比綜合對(duì)比近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況固定資產(chǎn)投資總額增幅永修92.2億元38.70%湖口湖口122.7122.7億元億元39.10%39.10%鄱陽(yáng)87億元31.60%都昌36.5億元41.60%社會(huì)消費(fèi)品零售總額總額增幅永修18.9億元17.80%湖口12.3億元18.00%鄱陽(yáng)鄱陽(yáng)37.237.2億元億元18.20%18.20%都昌25.1億元17.50%財(cái)政總收入總額增幅永修9.1億元35.10%湖口湖口1

44、4.114.1億元億元40.20%40.20%鄱陽(yáng)7.1億元33.20%都昌6.3億元35.60%結(jié)論：結(jié)論：2011年湖口縣固定資產(chǎn)投資和財(cái)政總收入均遙遙領(lǐng)先，固定資產(chǎn)投資達(dá)年湖口縣固定資產(chǎn)投資和財(cái)政總收入均遙遙領(lǐng)先，固定資產(chǎn)投資達(dá)到到122.7億元，財(cái)政總收入達(dá)到億元，財(cái)政總收入達(dá)到14.1億元，并以億元，并以29.5萬(wàn)人口創(chuàng)造了萬(wàn)人口創(chuàng)造了12.3億元的社會(huì)億元的社會(huì)消費(fèi)品零售總額。相較于其他三縣來(lái)看，湖口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好；消費(fèi)品零售總額。相較于其他三縣來(lái)看，湖口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好；第36頁(yè)/共44頁(yè)綜合對(duì)比綜合對(duì)比土地及商品房交易疊加對(duì)比土地及商品房交易疊加對(duì)比結(jié)論：結(jié)論：u永修、湖口、

45、鄱陽(yáng)三地房?jī)r(jià)與樓面地價(jià)的差值均超過(guò)永修、湖口、鄱陽(yáng)三地房?jī)r(jià)與樓面地價(jià)的差值均超過(guò)2500，較為接近；，較為接近；u但從每年新增供應(yīng)量和銷售量來(lái)看，永修房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大，發(fā)展最為迅猛，但存量較大，湖口其次，鄱陽(yáng)、都昌市場(chǎng)規(guī)模較小。但從每年新增供應(yīng)量和銷售量來(lái)看，永修房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大，發(fā)展最為迅猛，但存量較大，湖口其次，鄱陽(yáng)、都昌市場(chǎng)規(guī)模較小。地區(qū)地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)商品房均價(jià)差值空間永修永修1161168698693565356526962696湖口湖口1761768338333416341625832583都昌140107429561882鄱陽(yáng)10666533452680地區(qū)目前存量201

46、1年新增2011年銷售全縣人口永修永修100100萬(wàn)萬(wàn)40.640.6萬(wàn)萬(wàn)前十名前十名32.432.4萬(wàn)，萬(wàn)，1010億元億元3838萬(wàn)萬(wàn)湖口湖口3232萬(wàn)萬(wàn)前十名前十名18.618.6萬(wàn)，萬(wàn)，7.07.0億元億元29.529.5萬(wàn)萬(wàn)都昌 施工面積29.4萬(wàn)全年3.03億元，1-10月住宅5.7萬(wàn)81.7萬(wàn)鄱陽(yáng)13.3萬(wàn)2012年截止9月，952套，約合10.0萬(wàn)145萬(wàn)第37頁(yè)/共44頁(yè)六、結(jié)論六、結(jié)論綜上所述：u建議重點(diǎn)關(guān)注湖口市場(chǎng)，可擇機(jī)尋找開發(fā)機(jī)會(huì)；u適當(dāng)關(guān)注永修市場(chǎng)，或做進(jìn)一步的市場(chǎng)研究；u都昌和鄱陽(yáng)市場(chǎng)短期內(nèi)可暫時(shí)不予考慮；第38頁(yè)/共44頁(yè)謝 謝！注：注：以上報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)源于政府

47、網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站和地方房產(chǎn)網(wǎng)站，尚未進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查考究，所做分析和結(jié)論僅供內(nèi)部參考。第39頁(yè)/共44頁(yè)宗地面積宗地面積土地用途土地用途容積率容積率總建面總建面萬(wàn)元土地單價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)畝畝起始價(jià)起始價(jià)成交價(jià)成交價(jià)萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝元元/ /3.5 其他普通商品住房用地2.66050.2322660189.1 1090.9 13.3 其他普通商品住房用地1.51329548049036.9 368.6 3.6 其他普通商品住房用地1.63793.1285410115.3 1080.9 11.7 其他普通商品住房用地2.41875114102900247.4 1546.5 3.2 其他普通

48、商品住房用地2.24723.371#VALUE!#VALUE!13.7 其他商服用地1.151053223423417.0 222.2 0.5 其他普通商品住房用地61822354394.4 236.0 74.3 其他商服用地2.411881113400#VALUE!#VALUE!1.8 其他普通商品住房用地2.4283812412671.0 444.0 9.5 其他普通商品住房用地1.61013911501180124.1 1163.8 2.0 其他普通商品住房用地1.82412.8360365181.5 1512.8 70.1 其他普通商品住房用地1.8841596400#VALUE!#V

49、ALUE!3.0 其他商服用地3.56902770780263.7 1130.1 74.3 其他普通商品住房用地2.21089108900#VALUE!#VALUE!結(jié)論：結(jié)論：兩宗兩宗70畝以上規(guī)模地塊流拍，其中畝以上規(guī)模地塊流拍，其中74.3地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為地塊二次掛牌均以流拍告終，起始樓面地價(jià)分別為760，817，1127元元/，樓面地價(jià)不是，樓面地價(jià)不是最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)控政策的影響，房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)最高的前提下土地流拍，或許是因?yàn)榈貕K規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝狈^大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，或許是因?yàn)槭芎暧^調(diào)

50、控政策的影響，房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。期不明朗的前提下，開發(fā)商控制現(xiàn)金流，因而選擇謹(jǐn)慎拿地。永修永修2011年土地成交情況年土地成交情況u2011年城區(qū)商服及商品房住宅用地計(jì)劃供應(yīng)210.1畝，最終成交62.5畝，其中商住成交45.9畝，并有兩宗規(guī)模達(dá)70畝以上商住的地塊流拍。u成交地塊中商服最高263.7萬(wàn)萬(wàn)/畝，畝，樓面地價(jià)1130元元/，最低234萬(wàn)萬(wàn)/畝畝，樓面地價(jià)222.2元/；u商住用地最高247萬(wàn)萬(wàn)/畝畝，樓面地價(jià)1546.5元元/，最低36.9萬(wàn)萬(wàn)/畝，畝，樓面地價(jià)368.6元元/。第40頁(yè)/共44頁(yè)湖口湖口近年土地成交情況近年土地成交情

51、況103.8畝146.1畝213.9畝8.0畝土地面積（畝）土地性質(zhì)折合（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）土地坐落位置97.2 97.2 商服商服34.0 34.0 326.9 326.9 金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）金沙南大道東側(cè)（工業(yè)園區(qū)）11.2 商服110.0 253.8 學(xué)苑路、臺(tái)山大道102.8 102.8 商服商服60.0 60.0 371.9 371.9 石鐘山東大道石鐘山東大道8.0 商住210.0 1260.0 石鐘山大道北側(cè)2.7 商服211.1 青少年活動(dòng)中心北側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì) 容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）折合（萬(wàn)元/畝）土地坐落位置56.1 商住5.47349.1 131.0 牛湖路與金砂大道交匯處90.0 90.0 商住商住19388.4 19388.4 215.4 215.4 淵明南路東側(cè)淵明南路東側(cè)土地面積（畝）土地性質(zhì)容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）折合（萬(wàn)元/畝）土地坐落位置103.8 103.8 住宅住宅2 2 15362.415362.4148.0 148.0 臺(tái)山新區(qū)臺(tái)山新區(qū)2010年2011年2012年1-8月u2010年全年成交住宅用地103.8畝，合148萬(wàn)/畝；u2011年全年成交商住146.1畝，最高價(jià)215.4萬(wàn)/畝，最低131萬(wàn)/畝；u2012年1-8月成交商服+商住共221.9畝，最高價(jià)