養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及研究

1、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及研究 目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的含義，從字面上我們可以理解為專門為養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)生服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該遵從這一理念。 在中國(guó)，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)，是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，并且對(duì)土地有著較高的要求，天然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)地貌、充沛資源等，俗話說(shuō)，就是集天和地利、品質(zhì)人居服務(wù)于一體的復(fù)合型社區(qū)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。 我國(guó)老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r：出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。 目前我國(guó)養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階段發(fā)

2、展過(guò)程中 我國(guó)老年住宅模式 ：按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者劃分為三種模式 養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 由于中國(guó)目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財(cái)富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發(fā)基本鎖定高收入的中年、中老年為目標(biāo)客戶，主打“養(yǎng)生概念”，“養(yǎng)老主題”的地產(chǎn)開發(fā)多為“養(yǎng)老公寓”。隨著中國(guó)人口老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。 一、養(yǎng)老設(shè)施產(chǎn)業(yè)化 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，近年來(lái)雖逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。近年來(lái)， 隨 著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和我國(guó)老齡化的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為民間投資關(guān)注的新領(lǐng)域。因此，如何借鑒國(guó)外先進(jìn)的產(chǎn)

3、業(yè)發(fā)展模式， 找出一 條多元化發(fā)展的新途徑，是保證在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)能夠快速健康發(fā)展的重要任務(wù)。打破傳統(tǒng)的單一養(yǎng)老模式，實(shí)行居 家養(yǎng)老為主，社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔的復(fù)合型養(yǎng)老模式。 （1）老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式。 a、自住型老年公寓（Independent-living）， b、陪助型老年公寓（Assisted-living）， c、特護(hù)型老年公寓（acute-care）， 經(jīng)典案例法國(guó)老年公寓特點(diǎn)：酒店式公寓 人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國(guó)，法國(guó)也是歐洲人口老齡化國(guó)家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國(guó)解決老年人住

4、房問(wèn) 題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無(wú)障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長(zhǎng)住或短住。 （2）老年住宅社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)是在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛(wèi)星城性質(zhì)的全齡化 服務(wù)型養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了人性與專業(yè)、親情與服務(wù)的完美結(jié)合。 經(jīng)典案例：臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村 特點(diǎn)：配套齊全，建設(shè)社區(qū) 以長(zhǎng)庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)。 是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)，這就是臺(tái)灣最新推出的房地產(chǎn) 概念養(yǎng)生文化村。集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂(lè)等功能

5、于一體。 二、養(yǎng)老設(shè)施功能全齡復(fù)合化 我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老設(shè)施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的日益提高，老年人對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的 要求也日漸提高，因此，養(yǎng)老設(shè)施的功能也必然向著養(yǎng)老、醫(yī)療、康體、休閑娛樂(lè)等復(fù)合功能方向發(fā)展。為老年人提供健康，舒適的社區(qū)大 環(huán)境，實(shí)現(xiàn)真正意義上的：老有所養(yǎng)，老有所為，老有所樂(lè)，老有所醫(yī)。而配套服務(wù)設(shè)施的大量出現(xiàn)，也使社區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)全齡化趨向。 經(jīng)典案例：英國(guó)老年社區(qū)： 特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū) 英國(guó)的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組 織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合 了居

6、住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。 三、養(yǎng)老院與養(yǎng)老社區(qū)一體化 將社會(huì)福利養(yǎng)老設(shè)施與全齡化老年住宅社區(qū)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老醫(yī)療和娛樂(lè)設(shè)施的資源共享，一方面可保障養(yǎng)老社區(qū)公共醫(yī)療和文化娛樂(lè)的需 求, 另一方面也可維持養(yǎng)老公共設(shè)施的高水平運(yùn)營(yíng)。 經(jīng)典案例：德國(guó)的養(yǎng)老社區(qū) 特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合 德國(guó)老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會(huì)住宅體系，養(yǎng)老院體系。 社會(huì)住宅體系:內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。 養(yǎng)老院體系:是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。 養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式分類 常見的主題型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式 規(guī)劃模式 住宅與場(chǎng)地設(shè)計(jì)原則 1、靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。

7、2、場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì) 3、選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件。 容積率 1、容積率在1.00.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)； 2、合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發(fā)； 3、低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表 配套功能 總體設(shè)計(jì)原則運(yùn)營(yíng)模式 各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式解析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo) 國(guó)外老年住宅贏利模式分析 如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： &

8、#216; 會(huì)所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬(wàn)美元 Ø 高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3 居民入會(huì)計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬(wàn)美元 Ø 合計(jì)：224+900=1124 萬(wàn)美元。 即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。國(guó)內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析 目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型

9、綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的運(yùn)用策略分析 1、 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷售的定價(jià)策略 除產(chǎn)品本身外、完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。 2、 物業(yè)服務(wù)贏利策略 ·物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對(duì)高價(jià)位的形式。 ·各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi) 包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)

10、娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。 ·物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù) 這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過(guò)戶或者再次租賃的問(wèn)題。 養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物業(yè)管理贏利模式分析 國(guó)內(nèi)目前對(duì)于老年社區(qū)的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對(duì)于市場(chǎng)化的管理養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的模式，還處在起步探索階段。 1、 養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè) 收入結(jié)構(gòu) 盈利預(yù)測(cè) 由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。國(guó)內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析 養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式： 1、 社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 參

11、照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容： ·醫(yī)療護(hù)理方面醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心 ·體育活動(dòng)方面適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等； ·休閑活動(dòng)方面如棋牌、書畫、釣魚等 ·教育配套方面老年大學(xué)、圖書館 ·中介資源提供家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 ·社區(qū)活動(dòng)的組織如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。 2、 收費(fèi)方式 費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面： ·日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??； ·專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。?·配套設(shè)施使用費(fèi)，按

12、會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。 普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目贏利能力對(duì)比 由此可見，養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項(xiàng)目 案例：北京“東方太陽(yáng)城”老年社區(qū) 區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔； 定位：“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” 規(guī)模：規(guī)劃面積234萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平米，共可入住2萬(wàn)余人； 物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等； 區(qū)域概況：項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲

13、及以上人口超10%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)； 規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū) 特色極致景觀與閉合的開放組團(tuán) 整體規(guī)劃 帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致;在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要；多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老有所為 取得成果： 吸引大量高端中老年客戶，成功打造國(guó)內(nèi)老年社區(qū)典范 主流客戶：95%以上是高知識(shí)、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源； 職業(yè)： 教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主； 客戶特征：很多有過(guò)在國(guó)外