法學(xué)系房地產(chǎn)法課件6

1、l二、按揭的種類l（一）現(xiàn)房按揭：購(gòu)房者以所購(gòu)買的向貸款銀行設(shè)定，在還款期限屆滿而購(gòu)房者不能返還貸款時(shí)，貸款銀行得以而使其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的。l其中包含三類法律關(guān)系：l1、購(gòu)房者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系l2、購(gòu)房者與貸款銀行之間的借貸法律關(guān)系l3、購(gòu)房者購(gòu)房者與間的l（二）樓花按揭l1、定義：l 銀行、預(yù)購(gòu)人、開發(fā)商在商品房預(yù)售中共同參與的一種融資活動(dòng)，即由預(yù)購(gòu)人依約向開發(fā)商，同時(shí)，預(yù)購(gòu)人，并于房屋而代原擔(dān)保的融資購(gòu)房方式。l 注意：樓花按揭要登記備案l2、樓花按揭的設(shè)立過(guò)程lA 預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人訂立商品房預(yù)售合同。（登記）lB 預(yù)購(gòu)人交付首期購(gòu)房款lC 預(yù)購(gòu)人向銀行申請(qǐng)按揭貸款，與銀行簽訂按揭貸

2、款合同。（登記）交易各方在交易各方在商品房買賣合同商品房買賣合同上加蓋上加蓋“已辦理抵押備案登記已辦理抵押備案登記”章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書，以此公示按揭情形。（能否取得抵押物登記效記證明書，以此公示按揭情形。（能否取得抵押物登記效力？）力？）l擔(dān)保法解釋（2000。9。29）l第47條l l城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001。8。15修正）l第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。l以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，

3、抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理重新辦理房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押登記。登記。l甲以按揭方式購(gòu)房之后，將房屋出租給他人（按揭合同登記備案時(shí)間在前，租賃合同簽定時(shí)間在后），在取得房產(chǎn)證之前，甲因斷供被銀行起訴要求解除按揭合同，拍賣抵押物。l問(wèn)：應(yīng)拍人是否應(yīng)當(dāng)履行甲簽定的租賃合同？l乙開發(fā)商在預(yù)售期間將房屋出租給他人（承租人），甲不知道該租賃合同存在，與開發(fā)商簽定了買賣合同，并與銀行辦理了按揭手續(xù)及按揭合同備案登記。后甲知道其所購(gòu)房屋已被出租給他人之后，要求解除買賣合同，同時(shí)要求解除按揭合

4、同。l問(wèn)：銀行要求拍賣抵押物的請(qǐng)求能否得到支持？l擔(dān)保法解釋l 第六十五條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 l第六十六條抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。 l抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。 l 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋l第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)

5、現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。lD 預(yù)售人與貸款銀行簽訂保證合同（作為貸款合同的延伸）“保證人同意無(wú)條件及不可撤消地承擔(dān)本合同項(xiàng)下貸款的一切回購(gòu)保證責(zé)任，期至上述抵押房產(chǎn)竣工交付使用、并辦妥該房產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證止?！薄氨ＷC人在履行回購(gòu)保證責(zé)任后，獲得商品房買賣合同項(xiàng)下的抵押物”lE 預(yù)購(gòu)人簽訂保險(xiǎn)合同，并將保單交貸款銀行保存。lF 在辦妥上列手續(xù)后，貸款銀行直接將貸款劃入開發(fā)商帳戶。l案例分析：回購(gòu)責(zé)任？案例分析：回購(gòu)責(zé)任？l 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行支行與劉某和某房地產(chǎn)商簽定了個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同，約定劉某將向某開發(fā)商購(gòu)買的房屋及其權(quán)益抵押給銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。并約定：劉某存在

6、任何違約行為時(shí)，開發(fā)商作為保證人，對(duì)合同項(xiàng)下的欠款承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任直至抵押房產(chǎn)辦妥兩證并移交原告保管為止。l 后，劉某停止供款，銀行起訴要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任，并要求開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。lG 在商品房預(yù)售合同項(xiàng)下的房屋竣工驗(yàn)收合同之后，由預(yù)售人為預(yù)購(gòu)人到房地產(chǎn)登記管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書和房屋抵押登記，將期房抵押變更為房地產(chǎn)抵押，并將預(yù)購(gòu)人的房屋他項(xiàng)權(quán)證及其他相關(guān)資料交給貸款銀行保存，作為預(yù)購(gòu)人還款付息的擔(dān)保。（登記）（）l3、樓花按揭通常包含五種法律關(guān)系lA、預(yù)購(gòu)者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系、預(yù)購(gòu)者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系lB、預(yù)購(gòu)者與貸款銀行之間的借貸法律關(guān)系、預(yù)購(gòu)者與貸款銀行之間

7、的借貸法律關(guān)系lC、預(yù)購(gòu)者與開發(fā)貸款銀行之間的貸款擔(dān)保法律關(guān)系（物保：、預(yù)購(gòu)者與開發(fā)貸款銀行之間的貸款擔(dān)保法律關(guān)系（物保：權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保關(guān)系，在房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)化為房屋抵押擔(dān)保權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保關(guān)系，在房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)化為房屋抵押擔(dān)保關(guān)系）關(guān)系）lD、開發(fā)商與銀行之間的保證合同法律關(guān)系（人保）、開發(fā)商與銀行之間的保證合同法律關(guān)系（人保）lE、預(yù)購(gòu)人與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)法律關(guān)系、預(yù)購(gòu)人與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)法律關(guān)系l（各方的權(quán)利義務(wù)）P267-268l（一）預(yù)購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)l三項(xiàng)權(quán)利：l1、取得房屋所有權(quán)l(xiāng)2、獲得貸款l3、處分房屋（但要通知銀行并提前還款）l五項(xiàng)義務(wù)：l1、交首期l2、按時(shí)還貸l3、協(xié)助

8、銀行辦理抵押登記l4、買保險(xiǎn)（預(yù)購(gòu)者為投保人，保險(xiǎn)標(biāo)的是按預(yù)購(gòu)者為投保人，保險(xiǎn)標(biāo)的是按揭房屋，保險(xiǎn)第一受益人是銀行揭房屋，保險(xiǎn)第一受益人是銀行）l5、妥善使用房屋l（二）開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)l權(quán)利：l1、收取房款l2、在未能收取首期或未能獲得銀行貸款時(shí)，解除合同l3、人保的先訴抗辯權(quán)（案例）l4、追償權(quán)l(xiāng)義務(wù)：l1、交樓l2、第三方保證責(zé)任（或回購(gòu)責(zé)任）l3、協(xié)助預(yù)購(gòu)者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)l4、協(xié)助銀行與預(yù)購(gòu)者辦理按揭（抵押）登記手續(xù)l（三）按揭銀行的權(quán)利義務(wù)l權(quán)利：l1、按期收取貸款本金和利息l2、購(gòu)房者違約時(shí)，行使質(zhì)押權(quán)或抵押權(quán)。l義務(wù)：l1、提供貸款l2、把貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的帳戶l第三節(jié) 關(guān)于離婚

9、時(shí)分割按揭房產(chǎn)的法律處理離婚時(shí)分割按揭房產(chǎn)的法律處理l 案情 2002年10月臺(tái)商王先生在上海買了一套商品房，首付40萬(wàn)人民幣,銀行貸款40萬(wàn)人民幣,并辦理了產(chǎn)權(quán)證。l 一年后王先生與大陸張女士結(jié)婚，當(dāng)時(shí)王先生所買的房產(chǎn)已升值至100萬(wàn)民幣，婚后雙方共同償還貸款。l 2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當(dāng)時(shí)該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達(dá)到了140萬(wàn)人民幣。l 法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸其個(gè)人所有。而對(duì)于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應(yīng)將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。l1、對(duì)于按揭房產(chǎn)的分割問(wèn)題如何處理的問(wèn)題，如果夫妻雙方，那么離婚后對(duì)房產(chǎn)按照該約定處理，有利于尊重雙方意愿，使問(wèn)題得到合理的解決。l2、如果按揭款沒(méi)有完全還清，貸款人僅一方主張房屋的所有權(quán)并取得房屋所有權(quán)，則應(yīng)當(dāng)