房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理與涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn)成本管理風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險(xiǎn)成本核算風(fēng)險(xiǎn)成本虛增風(fēng)險(xiǎn)成本滯后風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧成本核算步驟劃分成本對(duì)象開(kāi)發(fā)成本歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類主營(yíng)業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)完工共同成本分?jǐn)偝杀窘ㄙ~交房 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧一、劃分成本對(duì)象成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測(cè)定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說(shuō)取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終商品

2、房的性質(zhì)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則案例某項(xiàng)目面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層3棟，高層共計(jì)28層，其中兩棟地下三層為人防和車(chē)位，14層是商鋪，上面24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。另有配套會(huì)所一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧二、開(kāi)發(fā)成本歸集與核算規(guī)則（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù)土地能否自由轉(zhuǎn)讓過(guò)戶？未開(kāi)發(fā)土地過(guò)戶問(wèn)題；部分土地過(guò)戶問(wèn)題。土地出讓

3、金繳納主體特殊情況的出讓金如何入賬？A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開(kāi)發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議，B公司支付A公司3000萬(wàn)元，B公司后又支付出讓金6000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)土地成本應(yīng)該是多少？土地出讓金返是否繳稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納契稅？拆遷補(bǔ)償與安置支出是否需要補(bǔ)交契稅？減免出讓金的契稅如何繳納？土地變更用途補(bǔ)交出讓金的契稅如何繳納？房地產(chǎn)公司契稅有無(wú)優(yōu)惠政策？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與

4、技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（3）耕地占用稅中華人民共和國(guó)耕地點(diǎn)用稅暫行條例第四條耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。中華人民共和國(guó)耕地點(diǎn)用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條 經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2007129號(hào)一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中

5、未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（4）市政配套費(fèi)（5）土地閑置費(fèi)（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償類費(fèi)用拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。房屋拆遷補(bǔ)償范本 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企

6、業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)什么樣的補(bǔ)償才能算作補(bǔ)償？甲公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定土地3000萬(wàn)，地面建筑物補(bǔ)償1500萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲方如何繳稅？乙方如何入賬？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)補(bǔ)償還是損失？甲公司將廠房和辦公樓整體轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，6000萬(wàn)元，其中土地4000萬(wàn)元，地面建筑物2000萬(wàn)元，乙方取得不動(dòng)產(chǎn)后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補(bǔ)交了出讓金5000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)該土地成本應(yīng)該是多少？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地

7、產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)補(bǔ)償入賬要不要提供營(yíng)業(yè)稅發(fā)票？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008277號(hào)）規(guī)定：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、

8、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開(kāi)發(fā)用地，支付出讓金1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償5000平方商鋪。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開(kāi)發(fā)用地，支付出讓金1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償5000平方商鋪。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？某房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地上的原住戶王某進(jìn)行拆一還一補(bǔ)償，王某原住房面積120平方。雙方在簽署的補(bǔ)償協(xié)議中約定補(bǔ)償面積：120平方內(nèi)不收錢(qián)；1201

9、40平方按照每平方4000元計(jì)算收取價(jià)款；140160平方按照6000元收取；160平方以上按照每平方8000元收取。請(qǐng)問(wèn)該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一涉稅處理問(wèn)題拆一還一的補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲在對(duì)20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過(guò)程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計(jì)面積為98平方米，因此，每戶住戶按照市場(chǎng)價(jià)格以每平方8000元繳納了補(bǔ)差價(jià)款，請(qǐng)問(wèn)這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？案例房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同10戶回遷戶的互補(bǔ)差價(jià)，其中3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價(jià)

10、款共計(jì)56萬(wàn)，另外7戶需要向乙企業(yè)繳納差價(jià)款42萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價(jià)款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本2、特殊類型的土地成本核算問(wèn)題投資中的土地成本核算單純投資；取得固定收益的投資以房換地中的土地成本核算項(xiàng)目公司收購(gòu)中的土地成本核算買(mǎi)賣(mài)樓花中的土地成本核算土地置換中的土地成本核算 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（二）、前期工程費(fèi)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。1、項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新

11、材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。取得什么合規(guī)票據(jù)？教育配套費(fèi)？2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（二）、前期工程費(fèi)3、勘察、測(cè)繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。何種發(fā)票？4、七通一平費(fèi)用水、污水、雨水、燃?xì)狻㈦娏?、道路、電話接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用。何種票據(jù)？5、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃

12、費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。何種票據(jù)？6、預(yù)算編審費(fèi)支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。何種票據(jù)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（三）、建筑安裝工程費(fèi)土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門(mén)窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（三）、建筑安裝工程費(fèi)1、建安工程費(fèi)核算中的會(huì)計(jì)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)2、建安工程

13、費(fèi)三級(jí)核算科目如何設(shè)置？3、建安工程費(fèi)核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險(xiǎn)證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？4、建安工程費(fèi)的比較風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)如何比較？5、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金能否計(jì)入成本？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（四）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對(duì)接，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的對(duì)接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。1、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)八項(xiàng)內(nèi)容；相關(guān)票據(jù)2、園林綠化環(huán)境工程費(fèi)相關(guān)票據(jù)

14、房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（五）、公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)專指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，常見(jiàn)的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車(chē)棚等公共設(shè)施。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（五）、公共配套設(shè)施費(fèi)五類配套設(shè)施核算盈利性配套設(shè)施非盈利型配套設(shè)施與國(guó)家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開(kāi)

15、發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè)，建設(shè)費(fèi)用共200萬(wàn)元，建成后以100萬(wàn)元有償移交給郵政部門(mén)。如何進(jìn)行財(cái)稅處理？會(huì)計(jì)核算？所得稅？營(yíng)業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（六）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。在核算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 1、項(xiàng)目部直接費(fèi)用2、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類3、其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)

16、題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（六）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4、資本化的利息（1）、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問(wèn)題（2）、利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題（3）、個(gè)人利息稅前扣除問(wèn)題（4）、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問(wèn)題（5）、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問(wèn)題（6）、資本利息的扣除問(wèn)題（7）、銀行罰息、滯納金和超過(guò)貸款期限的利息扣除問(wèn)題（8）、借款是否可以無(wú)利息（9）、利息與顧問(wèn)費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)（10）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問(wèn)題（11）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn)（12）、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧三、開(kāi)發(fā)成本中甲供材風(fēng)險(xiǎn)1、為什么出現(xiàn)甲供材？2、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)的政策由來(lái)中華人民共

17、和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。3、甲供材實(shí)際操作的三種情況合同全額，材料甲供合同不全額，材料甲供合同全額，材料甲控 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧4、甲供材的三種特例甲供設(shè)備如何劃分設(shè)備與材料？建設(shè)部于2009年9月3日發(fā)布了關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)的公告（第 387 號(hào)），批準(zhǔn)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T50531-2009，自2009年12月1日起實(shí)施。裝飾勞務(wù)關(guān)

18、于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2006114號(hào)）文件曾對(duì)這種模式進(jìn)行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧4、甲供材的三種特例銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： （1）、提供建筑業(yè)勞

19、務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； （2）、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧5、開(kāi)發(fā)成本所有合作模式的甲供材核算技巧施工單位生產(chǎn)企業(yè)銷售企業(yè)自然人（個(gè)體戶）施工合同銷售合同銷售及安裝合同銷售免費(fèi)安裝合同 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)實(shí)際完工完工決算竣工備案交房辦證 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)1、所得稅的規(guī)定國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工

20、證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)2、土地增值稅的規(guī)定“土地增值稅強(qiáng)制清算條件” 規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決

21、專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)3、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于2010年12月1日12月30日開(kāi)始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？完工決算時(shí)間、竣工備案時(shí)間、入住時(shí)間 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧五、開(kāi)發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。由于開(kāi)發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)兩棟

22、高層，第二期開(kāi)發(fā)六棟多層和一棟會(huì)所。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？會(huì)計(jì)處理所得稅處理土地增值稅處理 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐猪?xiàng)目邊界？案例某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項(xiàng)目，共取得四塊開(kāi)發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開(kāi)發(fā)。請(qǐng)問(wèn)究竟是一個(gè)項(xiàng)目還是四個(gè)項(xiàng)目？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)偛煌?xiàng)目之間共同成本有哪些？開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)偫⒌姆謹(jǐn)?房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分

23、攤方法2、不同分期之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞豁?xiàng)目的不同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。企業(yè)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每次開(kāi)三棟樓，主體接近完工再開(kāi)第二批三棟，如此滾動(dòng)。請(qǐng)問(wèn)這能否認(rèn)定為四期？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同分期之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞豁?xiàng)目的不同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。共分兩期，一期六棟加會(huì)所，二期剩余部分。請(qǐng)問(wèn)涉及的共同成本有哪些？如何分?jǐn)偅?房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本分?jǐn)偱c計(jì)算方

24、法3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計(jì)6000萬(wàn)元。一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓兩棟（占地面積2.5畝），二期開(kāi)發(fā)住宅樓四棟（占地面積2.5畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積2畝），非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)（占地面積2.5畝），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積0.5畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì)10畝。請(qǐng)計(jì)算各開(kāi)發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，

25、另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積4000平方米，非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用核算建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開(kāi)發(fā)或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)偰称髽I(yè)借款挪用的核算問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)3、同一

26、項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積4000平方米，非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目土地成本共計(jì)6000萬(wàn)元，發(fā)生前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（假定無(wú)利息）254萬(wàn)元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會(huì)所建安工程費(fèi)為400萬(wàn)，物業(yè)管理場(chǎng)所為100萬(wàn)。請(qǐng)計(jì)算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)偂?房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本性質(zhì)成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡?/p>

27、法所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋爻杀就恋爻杀竟餐杀竟餐杀菊嫉孛娣e法占地面積法建筑面積法建筑面積法占地面積法占地面積法前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)直接成本直接成本公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法建筑面積法建筑面積法開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（不開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（不含利息）含利息）共同成本共同成本建筑面積法建筑面積法建筑面積法建筑面積法利息利息共同成本共同成本預(yù)算成本法預(yù)算成本法實(shí)際成本法實(shí)際成本法成本法或建筑

28、面積法成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧項(xiàng)目成本分?jǐn)偙沓杀卷?xiàng)目成本項(xiàng)目成本對(duì)象成本對(duì)象1 1多層住宅多層住宅成本對(duì)象成本對(duì)象2 2高層住宅高層住宅成本對(duì)象成本對(duì)象3高層商業(yè)高層商業(yè)成本對(duì)象成本對(duì)象4高層地下車(chē)位高層地下車(chē)位土地成本土地成本前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧七、計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中，高層建筑A和B為寫(xiě)字樓，為一個(gè)成本對(duì)象，其建安工程費(fèi)為9600萬(wàn)元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?/p>

29、2780.6萬(wàn)元。該成本對(duì)象總建筑面積4萬(wàn)平方米，其中可售寫(xiě)字樓面積3.6萬(wàn)平方米，地下車(chē)庫(kù)（含人防）4000平方米。請(qǐng)計(jì)算可售面積的單位成本 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧八、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在2011年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開(kāi)發(fā)成本共計(jì)支出38100萬(wàn)元，其中建安25400萬(wàn)元。建安部分有5000萬(wàn)元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為3500萬(wàn)元。剩余的1500萬(wàn)元2010年所得稅前不得扣除。2012年10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部5000萬(wàn)元發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)如何進(jìn)行涉稅處理？所得稅處理？土地增值稅

30、處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查成本核算錯(cuò)誤檢查成本虛增檢查成本合規(guī)票據(jù)檢查成本計(jì)算與分?jǐn)倷z查 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查成本與費(fèi)用的區(qū)別1、利息2、項(xiàng)目部費(fèi)用3、營(yíng)銷設(shè)施4、前期物業(yè)費(fèi)5、咨詢策劃費(fèi)用 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查1、土地成本評(píng)估問(wèn)題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以1億元收購(gòu)乙房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。乙公司賬上土地原值為3000萬(wàn)元。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值10000元重新入賬。借：開(kāi)發(fā)成本土地成本7000萬(wàn)元貸：資本公

31、積7000萬(wàn)元請(qǐng)問(wèn)是否可以？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)虛增問(wèn)題案例城中村改造項(xiàng)目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)同村委會(huì)合謀，虛增拆遷補(bǔ)償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償花名冊(cè)等關(guān)鍵證據(jù)。最終共計(jì)虛增成本3000萬(wàn)元人民幣。稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補(bǔ)償均是從公司賬戶轉(zhuǎn)入村委會(huì)拆遷補(bǔ)償專戶，由村委會(huì)再向村民發(fā)放，唯獨(dú)該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認(rèn)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費(fèi)虛增問(wèn)題案例一乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)，并由

32、關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報(bào)告。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費(fèi)虛增問(wèn)題案例二稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)丙房地產(chǎn)企業(yè)的清算中發(fā)現(xiàn)，丙企業(yè)保溫、門(mén)窗欄桿及采暖工程已經(jīng)包含在主體大包合同范圍內(nèi)，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關(guān)款項(xiàng)。最終通過(guò)調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門(mén)窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。該部分對(duì)應(yīng)成本不允許在清算

33、中扣除。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查1、檢查建安發(fā)票是否是項(xiàng)目所在地開(kāi)具？如何認(rèn)定項(xiàng)目所在地？項(xiàng)目跨區(qū)怎么辦？對(duì)方拒絕開(kāi)具怎么辦？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查2、檢查材料銷售發(fā)票是否繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？如何認(rèn)定材料與設(shè)備？如何區(qū)分甲供材與甲控材？應(yīng)在何時(shí)補(bǔ)稅比較合適？裝飾材料是否補(bǔ)稅？銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)是否補(bǔ)稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查3、檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)（1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類型（2）、檢查民間借貸利息率（3）、檢查民間借貸利息是否列

34、支及列支憑據(jù)（4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn)（5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理（6）、檢查有無(wú)集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)（7）、檢查有無(wú)個(gè)人借款公司使用情況（8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的列支情況（9）、檢查有無(wú)委托貸款及其利息列支憑據(jù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查4、檢查發(fā)票是否及時(shí)取得開(kāi)發(fā)商應(yīng)在什么時(shí)候取得成本發(fā)票？最遲在什么時(shí)候必須取得成本發(fā)票？如果沒(méi)有及時(shí)取得怎么辦？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查5、檢查無(wú)發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理案例某房地產(chǎn)企業(yè)同國(guó)有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國(guó)有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)

35、，國(guó)有企業(yè)取得1億元貨幣和10000平方米商鋪。后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關(guān)貨幣和房屋。請(qǐng)問(wèn)雙方如何進(jìn)行涉稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查1、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目不同分期共同成本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目不同成本對(duì)象設(shè)置4、不同成本對(duì)象共同成本分?jǐn)?房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查該部分重點(diǎn)檢查：1、不同項(xiàng)目之間成本歸集錯(cuò)亂，導(dǎo)致成本不匹配；2、不同分期之間成本歸集錯(cuò)亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關(guān)系；3、不同成本對(duì)象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對(duì)象之間

36、成本配比，且無(wú)正當(dāng)理由；4、統(tǒng)一成本對(duì)象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行成本調(diào)配，以影響當(dāng)期損益，且無(wú)正當(dāng)理由。5、自用房產(chǎn)和銷售房產(chǎn)之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產(chǎn)成本且無(wú)正當(dāng)理由。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查五、成本證據(jù)鏈條檢查合同付款發(fā)票決算報(bào)告進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告其他證據(jù)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)利益主體法律主體會(huì)計(jì)主體納稅主體開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)主體主體 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)1、異地運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)主體設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)與技

37、巧 項(xiàng)目部 分公司 子公司 非關(guān)聯(lián)公司 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)2、開(kāi)發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧案例一某房地產(chǎn)企業(yè)以集團(tuán)公司名義向地方政府申請(qǐng)拿地，并已經(jīng)以集團(tuán)公司名義做了立項(xiàng)和招拍掛，簽署了國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，現(xiàn)決定在該地設(shè)立全資子公司開(kāi)發(fā)土地，請(qǐng)問(wèn)如何操作？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)2、開(kāi)發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧案例二甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項(xiàng)目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。在拿地前決定以關(guān)聯(lián)公司乙公司取得開(kāi)發(fā)土地，甲公司負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。請(qǐng)問(wèn)如何操作？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題

38、解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧二、合作開(kāi)發(fā)中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 合作開(kāi)發(fā)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 不同合作開(kāi)發(fā)模式的分類 常見(jiàn)合作開(kāi)發(fā)的成本問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧三、買(mǎi)賣(mài)樓花中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 什么是買(mǎi)賣(mài)樓花 買(mǎi)賣(mài)樓花：公開(kāi)還是不公開(kāi) 買(mǎi)賣(mài)樓花中的土地成本問(wèn)題 買(mǎi)賣(mài)樓花中的開(kāi)發(fā)成本問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧四、代建項(xiàng)目中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 什么是代建 代建與合作開(kāi)發(fā) 代建中的成本問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧五、BT中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 什么是BT BT如何納稅 BT中的成本問(wèn)題 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家特殊

39、情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧六、投資中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 投資是否視同銷售 投資如何納稅 真投資與假投資 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃一、所得稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 所得稅成本管理 所得稅清算 會(huì)計(jì)處理與所得稅匯算清繳的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)二、土地增值稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅成本管理 土地增值稅清算 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較土地增值稅所得稅取得土地使用權(quán)所支付金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

40、為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較土地增值稅所得稅開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用建安工程費(fèi)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較土地增值稅所得稅開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林