《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)

1、資產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)資料第一章 總論容易出的題型：單選（2題）、多選（2題）、名詞解釋（1題）、簡答題（1題）表示重要考點一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。主體：資產(chǎn)評估機構(gòu)；客體：資產(chǎn)評估的對象二、資產(chǎn)評估的特點 現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性三、資產(chǎn)的分類按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)（固定資產(chǎn)，即機器設(shè)備、房屋建筑物）和無形資產(chǎn)（專利權(quán)、商標權(quán)、專有技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽）按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)按資產(chǎn)是否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)（商譽）按流動性分類：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）四、資產(chǎn)評估的

2、特定目的：特定目的影響價值類型的選擇五、資產(chǎn)評估的價值類型：市場價值、在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、清算價格、保險價值、課稅價值決定和影響價值類型的因素：特定目的、市場條件、資產(chǎn)功能和狀態(tài)六、資產(chǎn)評估的假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)、清算（清償）假設(shè)七、資產(chǎn)評估的原則工作原則：獨立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則經(jīng)濟原則：貢獻原則、替代原則、預(yù)期原則八、資產(chǎn)評估程序定義：廣義和狹義程序區(qū)分 教材P20九、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容 教材P22-28第二章 資產(chǎn)評估的基本方法容易出的題型：單選（3題）、多選（12題）、有可能有名詞解釋（偶爾）一、市場法市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照

3、物，就可以把該參照物價值直接作為被評估資產(chǎn)的價值；若找不到完全相同的參照物，則找類似參照物，按其市場價格再做差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)的價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括：時間因素、地域因素、功能因素選擇參照物時，一般選擇三個或三個以上的可比參照物。二、成本法評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=重置成本*成新率（一）重置成本1、一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。它們采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計、標準方面的差異。2、重置成本的估算方法（1）重置核算法；（2）物價指數(shù)法 評估價值=歷史成本×評估時物價指數(shù)

4、/購建時物價指數(shù)=歷史成本×（1+物價變動指數(shù)）（3）功能價值法 評估價值=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 評估價值=（被評估資產(chǎn)產(chǎn)量/參照物產(chǎn)量）x×參照物重置成本 當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為1時，即為功能價值法（5）統(tǒng)計抽樣法 評估價值=某類資產(chǎn)賬面歷史成本之和×（某類抽樣資產(chǎn)重置成本/某類抽樣資產(chǎn)歷史成本）（二）實體性貶值：由于使用和自然力作用形成的貶值實體性貶值=重置成本×貶值率=重置成本×（1-成新率）成新率=（重置成本-預(yù)計殘值）×尚可使用年限/總使用年限=1-貶值率貶值率=

5、（重置成本-預(yù)計殘值）×實際已使用年限/總使用年限實際已使用年限=名義使用年限*資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間*100%（三）功能性貶值：由于技術(shù)相對落后造成的貶值功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)） =復(fù)原重置成本-更新重置成本（四）經(jīng)濟性貶值：當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值三、收益法1、未來收益有限時 評估值=Ri/(1+r)i2、未來收益無期限：年金資本化法和分段法 （注：與企業(yè)價值評估中收益法運用的原理完全相同）收益額可以是稅后利潤、現(xiàn)金流量、利潤總額折現(xiàn)率包括無風(fēng)險報酬率、風(fēng)險報酬率和

6、通貨膨脹率說明：這一章主要會和后面所學(xué)的具體資產(chǎn)的價值評估結(jié)合使用第三章 機器設(shè)備評估容易出的題型：單選（5題）、多選（12題）、有可能有名詞解釋（偶爾）、計算題（1題）一、成本法機器設(shè)備評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（一）重置成本的確定<1>重置核算法A、外購設(shè)備1、外購單臺國內(nèi)設(shè)備：不需安裝：重置成本=市場價格+運雜費需安裝：重置成本=市場價格+運雜費+安裝調(diào)試費2、外購單臺進口設(shè)備不需安裝：重置成本=（FOB離岸價+途中保險費+國外運雜費）×基準日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費 CIF到岸價= FOB離岸價+途中保險

7、費+國外運雜費需安裝：重置成本=單臺未安裝進口設(shè)備重置成本+安裝調(diào)試費+人員培訓(xùn)費+其他進口設(shè)備從屬費用的計算：國外海運費=貨價×海運費率國外運輸保險費=（貨價+海運費）×保險費率關(guān)稅=CIF到岸價*關(guān)稅消費稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅）×消費稅率÷（1-消費稅率）增值稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費稅）×增值稅率銀行財務(wù)費用=貨價×費率外貿(mào)手續(xù)費=到岸價×外貿(mào)手續(xù)費率海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費率=到岸價人民幣數(shù)×費率（×減稅百分率）3、外購成套需安裝設(shè)備重置成本=單臺未安裝進口設(shè)備重置成本綜合+單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本總和

8、+工器具重置成本+安裝工程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設(shè)計費+貸款利息4、車輛重置成本國內(nèi)購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照費及其他費用進口車輛重置成本=車輛CIF價格+進口關(guān)稅+消費稅+增值稅+證照費及其他費B、自制設(shè)備 非標設(shè)備重置成本=（不含主要外購件的主材費÷不含主要外購件的成本主材費率+主要外購件費）×（1+成本利潤率）×（1+銷售稅金率）×（1+非標設(shè)備設(shè)計費率÷非標設(shè)備產(chǎn)量） 不含外購件的主材費=【（某主材凈消耗量÷該主材利用率）×含稅市場價格÷（1+增值稅率）】 主要外購件費=【某主要外

9、購件數(shù)量×含稅市場價格÷（1+增值稅率）】<2>物價指數(shù)法設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本×（1+環(huán)比物價指數(shù)）=設(shè)備歷史成本×（評估日定基物價指數(shù)/購建時定基物價指數(shù)）若為進口設(shè)備，重置成本=賬面原值中到岸價格×（評估時外匯匯率/進口時外匯匯率）×（1+進口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）×（1+關(guān)稅稅率）×（1+其他稅費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格×（1+國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）<3>規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 評估價值=（被評估資產(chǎn)產(chǎn)量/參照物產(chǎn)量）x×參照物重置成本（二

10、）實體性貶值 實體性貶值額=重置成本×（1-成新率）=重置成本×貶值率成新率=設(shè)備尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）實際已使用年限=名義已使用年限×設(shè)備利用率涉及到設(shè)備在使用過程中進行了大修或更新改造，實際已使用年限可用加權(quán)投資年限替代。加權(quán)投資年限=（加權(quán)更新成本）÷（更新成本）加權(quán)更新成本=已使用年限×現(xiàn)行更新成本現(xiàn)行更新成本=原始投資額×價格變動系數(shù)（三）功能性貶值功能性貶值=超額投資成本引起貶值+超額運營成本引起貶值超額投資成本引起貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本 （若重置成本使用的是更新重置成本，則不考慮這部分貶

11、值）超額運營成本引起貶值=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）（四）經(jīng)濟性貶值1、因生產(chǎn)能力降低造成經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值率=【1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）x】×100%經(jīng)濟性貶值額=重置成本×經(jīng)濟性貶值率2、因收益減少造成經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值額=設(shè)備年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）3、因受環(huán)境保護限制而造成經(jīng)濟性貶值二、市場法 略第四章 房地產(chǎn)評估 容易出的題型：單選5個，多選1-2個，名詞解釋1個，簡答可能1個，計算1個一、土地使用權(quán)評估的特點1、土地資產(chǎn)及其分類2、土地資產(chǎn)特性：自然特性、經(jīng)濟特性3、土地資產(chǎn)

12、價格體系：價格類型4、影響地產(chǎn)價格的因素5 土地使用權(quán)評估的原則：替代原則、最有效原則、變動原則、供需原則、貢獻原則二、土地權(quán)屬及其處置1、土地權(quán)屬類型2、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置三、土地評估方法（一）市場法待估土地評估值=比價案例土地價格×××× 年限修正系數(shù)=1（1+r）-m÷1（1+r）-n m：待估土地使用權(quán)剩余年限，n：比較案例土地使用權(quán)剩余年限 若是以基準地價為基礎(chǔ)，則修正系數(shù)中，公式計算不變，只是分子中的年限為實際出讓年限或轉(zhuǎn)讓年限，分母中的年限為最高出讓年限。 容積率修正系數(shù)= 容積率=建筑面積÷土地面積（二

13、）收益法評估值=*1 （有期限） A指土地收益，r為還原利率，n為收益年限 = （無期限）（三）成本法土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 （無期限） 利息=（土地取得費+稅費）*土地開發(fā)期*利率+土地開發(fā)費*土地開發(fā)期*利率*50% 利潤=（土地取得費+稅費+土地開發(fā)費）*利潤率 土地增值收益=（土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤）*土地增值率土地價格=無期限土地價格* 1 （有期限）（四）假設(shè)開發(fā)法地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用 樓價現(xiàn)值 ， 建筑費現(xiàn)值 注：計算時均折算為現(xiàn)值計算專業(yè)費用=建筑費*一定比例利息=（地價+建筑費+專

14、業(yè)費用）*利率利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）*利潤率稅費=地價*稅率租售費用經(jīng)驗確定根據(jù)等式及指標計算式關(guān)系，解以地價為未知數(shù)的一元一次方程，可求得地價四、建筑物評估的特點1、建筑物及其分類2、建筑物評估特性3、建筑物評估時需考慮因素4、建筑物評估的原則五、建筑物評估方法（一）成本法建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值1、重置成本：（1）預(yù)決算調(diào)整法 （自己看書） （2）重編預(yù)算法 （自己看書） （3）價格指數(shù)調(diào)整法 重置成本=建筑物歷史成本* （定基物價指數(shù)） =待估建筑物歷史成本*（1+環(huán)比物價指數(shù)） （環(huán)比物價指數(shù)）2、實體性貶值（1）使用年限法實體性貶值率=

15、*100%成新率=*100%=1-貶值率（2）打分法成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分*結(jié)構(gòu)部分評分修正系數(shù)+裝修部分合計得分*裝修部分評分修正系數(shù)+設(shè)備部分合計得分*設(shè)備部分評分修正系數(shù)實體性貶值=重置成本*貶值率=重置成本*（1-成新率）3、功能性貶值 一般與實體性貶值合并4、經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額÷正常資產(chǎn)收益率 （年收益凈損失額相等時） = （年收益凈損失額不相等時，將損失折現(xiàn)）（二）市場法 略，自己看書（三）殘余估價法建筑物價格=具體運用：1、建筑物和土地年總純收益=年總收入-年總費用 2、土地年純收益=土地價格*土地還原率（或土地收益率） 3、建筑物純收益=建筑

16、物和土地年總純收益-土地年純收益 4、建筑物折舊率=1/剩余使用年限*100% 5、建筑物價格=建筑物純收益/（建筑物還原率+建筑物折舊率）第五章 無形資產(chǎn)評估 容易出的題型：單選3個，多選1個，計算1個一、無形資產(chǎn)評估的特點1、無形資產(chǎn)的特點2、無形資產(chǎn)的分類3、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素二、無形資產(chǎn)評估的程序與方法1、評估程序：注意如何鑒定無形資產(chǎn)2、方法：收益法、成本法二、無形資產(chǎn)評估一般方法應(yīng)用公式（一）收益法：無形資產(chǎn)評估值=最低收費額+最低收費額=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本分攤率+無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機會成本轉(zhuǎn)讓成本分攤率=機會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用無形資產(chǎn)收益額

17、=銷售收入*銷售收入分成率*（1-T） =銷售利潤*銷售利潤分成率*（1-T）銷售收入分成率=銷售利潤分成率*銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率利潤分成率=追加利潤現(xiàn)值之和/利潤總額現(xiàn)值之和 （邊際分析法） = （約當(dāng)投資分成法） 購買方約當(dāng)投資量=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本*（1+適用成本利潤率） 無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無形資產(chǎn)重置成本*（1+適用成本利潤率）（二）成本法：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本*成新率自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本=（物質(zhì)資料實際耗費量*現(xiàn)行價格）+（實耗工時*現(xiàn)行費用標準） （財務(wù)核算法） =市價*成本/市價系數(shù) 或=市價*成本利潤率=市價*（1-銷售利

18、稅率） （市價調(diào)整法）外購無形資產(chǎn)重置成本市價類比法物價指數(shù)法 無形資產(chǎn)賬面成本*成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%二、專利權(quán)評估（一）收益法超額收益=【（使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品價格-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品價格）*銷售量】*（1-T） =【（使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品銷售量-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品銷售量）*（價格-單位成本）】*（1-T） =【（使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品單位成本-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品單位成本）*銷售量】*（1-T） 直接測算法超額收益=銷售收入*銷售收入分成率*（1-T）=銷售利潤*銷售利潤分成率*（1-T） 利潤分成率法 將差額收益按折現(xiàn)率及收益期限折現(xiàn)即為專利權(quán)評估的價

19、值（二）成本法 略三、專有技術(shù)、商標權(quán)、計算機軟件 評估方法與專利權(quán)相似 略四、商譽評估（一）割差法商譽評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和（含可確指無形資產(chǎn)）（二）超額收益法1、超額收益資本化價格法商譽的價值= 被評估企業(yè)預(yù)期收益率=企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)評估價值之和*100%2、超額收益折現(xiàn)法商譽價值=各種專項無形資產(chǎn)評估的特點、程序、考慮因素略，自己通過看教材復(fù)習(xí)。第六章 流動資產(chǎn)評估出題題型：單項選擇34題，多選1題一、流動資產(chǎn)評估的特點1、內(nèi)容：現(xiàn)金、存款、應(yīng)收賬款、預(yù)付款、存貨、短期投資、其他2、流動資產(chǎn)特點：周轉(zhuǎn)速度快、變現(xiàn)能力強、形態(tài)多樣化3、評估

20、特點4、評估程序二、實物類流動資產(chǎn)評估（一）材料1、近期購進庫存材料：賬面價值和市場價值接近，可用歷史成本法或市場法2、購進批次間隔時間長，價格變化大的庫存材料：以最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為評估值3、購置時間早，市場已脫銷，沒有準確市場現(xiàn)價的庫存材料：市場法4、超儲積壓物資：核定數(shù)量和質(zhì)量，扣除貶值（二）低值易耗品：成本法評估值=全新成本價值*成新率（三）在產(chǎn)品：成本法和市場法（四）產(chǎn)成品及庫存商品：1、成本法：若評估日與完工日接近，評估值=產(chǎn)成品數(shù)量*單位產(chǎn)品賬面價值若評估日與完工日相距較遠，產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實有數(shù)量*（合理材料工藝定額*材料單位現(xiàn)行價格+合理工時定額*

21、單位小時合理工時工資、費用）=產(chǎn)成品實際成本*（材料成本比例*材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費用成本比例*工資、費用綜合調(diào)整系數(shù)）2、市場法三、債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估（一）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預(yù)計壞賬損失壞賬比例=評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額/評估前若干年應(yīng)收賬款余額（二）應(yīng)收票據(jù)的評估1、本金加利息法：應(yīng)收票據(jù)評估值=本家*（1+利息率*時間） 時間為出票日到評估日2、貼現(xiàn)法：應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息=票據(jù)到期值*貼現(xiàn)率*貼現(xiàn)期 貼現(xiàn)期為評估日到到期日（三）待攤費用、預(yù)付費用和短期投資1、待攤費用：看其形成的具體資產(chǎn)價值來確定，如果該資產(chǎn)中已進行了評估，則此價值為零2、預(yù)付費用：考慮是產(chǎn)生效益的時間在評估日后才是評估的對象，否則為零。預(yù)付費用評估價值=全部預(yù)付費用/全部期限*剩余期限3、短期投資：公開掛牌交易的，以評估日的收盤價計算確定；不能公開交易的，可按本金加利息法確定（四）現(xiàn)金和各項存款：實有額即為評估值第七章 長期投資與其他資產(chǎn)投資出題題型：單項選擇34題，多選1題一、長期投資評估及其特點1、長期投資概念：這里指狹義的長期投資2、長期投資的分類3、長期投資評估的特點：對資本投資；對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的情感4、長期投資評估程序二、有價證券投資的評估（