山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價課程設(shè)計

1、山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價課程設(shè)計地產(chǎn)估價報告書 估價項目名稱：泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價格評估委 托 方：XXX公司評 估 機(jī) 構(gòu) ：12房地產(chǎn)經(jīng)營與管理估價公司評 估 日 期 : 2015年01月19日至2015年01月24日目錄一、致 委 托 方 函3二、估 價 師 聲 明4三、估價的假設(shè)和限制條件5（一）估價假設(shè)條件5四、估 價 結(jié) 果 報 告6（一）委托方6（二）估價方6（三）估價對象6（四）估價目的6（五）估價時點6（六）價值定義6（七）估價依據(jù)7（八）估價原則7（九）估價方法7（十）估價結(jié)果8（十一）估價作業(yè)日期8（十二）估價報告應(yīng)用的有效期8（十三）估價人員8五、估 價 技 術(shù) 報

2、告9（一）區(qū)域因素分析9（二）個別因素分析9（三）市場背景分析9（四）最高最佳使用分析9(五) 估價價方法選用10(六）估價測算過程10（七）價結(jié)果確定14六、附件14七、實習(xí)心得體會14一、致 委 托 方 函公司：受貴公司委托，本所人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地勘查，遵照中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價規(guī)范及其他相關(guān)法規(guī)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細(xì)的測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響土地市場價格因素進(jìn)行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，我們對泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價格現(xiàn)值進(jìn)行了估價，選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行了評定估算，確定估價

3、對象在估價時點的公開市場價值總額為：總價：人民幣2157378124元；大寫：貳拾壹億伍仟柒佰叁拾柒萬捌仟壹佰貳拾肆圓；單價：人民幣26429元；大寫：貳萬陸仟肆佰貳拾玖圓。特發(fā)此函！ 法定代表人： （簽章） 2015年01月24日二、估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價

4、報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.本報告僅為委托方以位于泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地確定其現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。8.本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價

5、機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。10.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。中國注冊房地產(chǎn)估價師： （簽章） 三、估價的假設(shè)和限制條件（一）估價假設(shè)條件我們評估的結(jié)果為評估標(biāo)的物的市場價值，即在估價期日能成交的最好價格，它依據(jù)了以下假設(shè)： 1、有自愿的銷售賣方。2、在評估基準(zhǔn)日前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀態(tài)而言，為使交易完成達(dá)到合理價格，有一個合理的談判周期。3、在這個周期內(nèi)市

6、場狀態(tài)、價格水平保持穩(wěn)定。4、物業(yè)能自由地在市場上出售。5、不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價。6、估價對象取得證書的過程是正常的，已履行了所有房地產(chǎn)建設(shè)中國家規(guī)定的必要手續(xù)。 （二）估價限制條件：1、本報告以委托方確定的估價范圍和設(shè)定用途為前提進(jìn)行估價。 2、本次評估測算的市場價格不包含轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費(fèi)。3、本報告以委托方所提供的資料的真實性為前提，若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價方不予承擔(dān)。即本次估價范圍內(nèi)的估價對象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人、用途等均以委托方提供的資料為依據(jù)。4、我方僅對房地產(chǎn)進(jìn)行一般性察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不確定其有無內(nèi)部缺損；對于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)

7、，以委托方提供的房地產(chǎn)證等資料為依據(jù)。 5、本報告評估并未考慮該房地產(chǎn)所欠負(fù)的抵押、擔(dān)保等可能影響其價值的因素限制。6、委托方提供的使用功能、布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變，均對估價結(jié)果產(chǎn)生一定影響。7、估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價格產(chǎn)生明顯影響時，不能直接用本估價結(jié)論。8、本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。9、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。10、確定委估房地產(chǎn)的市場價值, 為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考，不作它用。四、估 價 結(jié) 果 報 告（一）委托方

8、委托方：XXX公司（二）估價方估價機(jī)構(gòu)：12房地產(chǎn)經(jīng)營與管理估價公司資格證書號：濟(jì)建房估證字（2006）第054號法人代表：（三）估價對象泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地，位于濟(jì)南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路，之間，土地面積為16325，已完成七通一平。（四）估價目的本報告僅為委托方為獲取土地提供參考意見而評估土地價值，不得作其他用途。（五）估價時點2015年01月24日 （六）價值定義根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實際情況,本估價報告中的估價結(jié)果是指泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地價格現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料, 該宗土地的面積為16325，規(guī)劃建筑容積率為5，建筑密度為40

9、%。土地使用權(quán)年期為40年。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn),即估價結(jié)果為估價對象在公開市場上于估價時點最可能形成的價格。（七）估價依據(jù) 1國家和濟(jì)南市有關(guān)的法律法規(guī)（1）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法（2）中華人民共和國土地管理法（3）濟(jì)南市土地管理辦法(4)山東省人民政府和山東省國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件 2濟(jì)南市歷下區(qū)規(guī)劃詳圖 3. 委托方提供的估價對象權(quán)屬證件及相關(guān)資料 (1)濟(jì)南市國有土地使用權(quán)出讓合同 (2)國有土地使用證 (3)委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(4)委托方提供的其他相關(guān)資料4. 估價人員實地查勘所獲取的資料 5. 估價人員根據(jù)估價對象特點調(diào)查和掌握的市場資料（八）估價

10、原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。最高最佳使用原則必須同時符合4個標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價值最大化。替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價值。（九）估價方法估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況,

11、選取市場比較法和假設(shè)開發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時間因素,區(qū)域因素,個別因素修正,以求取比準(zhǔn)價格；將所取得比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價對象的最終價格。（十）估價結(jié)果本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)

12、上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點在目前狀態(tài)下的市場價格為：總價：人民幣 2157378124 元；大寫：貳拾壹億伍仟柒佰叁拾柒萬捌仟壹佰貳拾肆圓。 單價：人民幣 26429 元；大寫：貳萬陸仟肆佰貳拾玖圓。（十一）估價作業(yè)日期2015年01月19日至 2015年01月24日。（十二）估價報告應(yīng)用的有效期估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起為半年。（十三）估價人員 簽字： 2015/01/24五、估 價 技 術(shù) 報 告（一）區(qū)域因素分析估價對象位于濟(jì)南市泉城廣場繁華地段，地處泉城路與趵北路之間，東臨濟(jì)南貴和購物中心。并且估價對象北臨泉城路商業(yè)

13、街和芙蓉街歷史保護(hù)街區(qū),南側(cè)面向泉城廣場。估價對象周圍還有彩云商城，惠爾商廈，恒隆廣場等大型購物中心，交通十分便利，有3路，14路，19路，65路，101路，K95路等多條公交線路經(jīng)過。（二）個別因素分析名稱:泉城廣場北側(cè)待開發(fā)空地坐落:濟(jì)南市泉城廣場北面，泉城路與趵北路之間，東臨濟(jì)南貴和購物中心，擁有國有土地使用證估價對象位于泉城廣場繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，周圍商業(yè)，娛樂，休閑完善，隨著濟(jì)南市的發(fā)展，泉城廣場作為標(biāo)志性地段，必然會有更高的市場地位和商業(yè)價值。 （三）市場背景分析隨著2010年全國十一運(yùn)會在濟(jì)南的成功舉辦以及濟(jì)南建設(shè)東部新城政策的實施濟(jì)南東部地區(qū)以及全運(yùn)會場館周圍地區(qū)

14、的交通條件得到了極大的改善，基礎(chǔ)設(shè)施也得到了極大的完善。十一運(yùn)會的主場館和分場館都在經(jīng)十路上,住場館在本地塊以西,分場館在本地塊以東,一次該評估地塊的交通條件非常便利，周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善。2014年，濟(jì)南市認(rèn)真貫徹落實國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的各項政策措施，全市房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體上朝著調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。預(yù)計2015年,我市房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價格波動幅度不會很大。 （四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象位于濟(jì)南市泉城廣場北面，泉城

15、路與趵北路之 間。根據(jù)委托方提供的資料及估價對象的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為估價對象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為商業(yè)用途開發(fā)建設(shè)最為有效。 (五) 估價方法選用估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況,選取市場比較法和假設(shè)開發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時間因素,區(qū)域因素,個別因素修正,以求取比準(zhǔn)價格；將所取得比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未

16、來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價對象的最終價格。(六）估價測算過程土地面積及使用年限: 該宗土地的面積為16325，土地使用權(quán)年期為40年，假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，依次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用收益法求取高層購物中心大樓建成后的總價值，再扣減建筑安裝工程費(fèi)，勘察設(shè)計和前期工程及管理費(fèi)，銷售費(fèi)用，便可求得待開發(fā)空地的總價格。A：市場比較法根據(jù)替代原則,調(diào)查濟(jì)南市同類地區(qū)土地市場交易的情況,結(jié)合我所收集的

17、低價資料,選取以下三個實例:估價對象實 例A實 例B實 例C地 址明湖壹號院地塊濼源大街商業(yè)地塊保利大明湖商鋪地塊交易日期2015年1月2014年10月2014年11月交易情況正常正常正常土地剩余使用年限40年42年50年土地用途商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地面 積16325160001600660建筑容積率5.05.05.05.0交易價格50000元/26800元/32000元/(2)比較因素條件說明將估價對象土地的各因素條件與比較實例的各因素條件詳述見表一。表一 因素條件說明表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易地價（元/）待估300002200025000交易情況正常正常正常正常交易

18、日期2015年01月2015年1月2014年10月2014年11月區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平七通一平五通一平七通一平位置泉城路中段縣西巷中段路東濼源大街銀座附近明湖東路北側(cè)，保利芙蓉西鄰距市中心距離市中心市中心市中心約5公里交通設(shè)施狀況 優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價對象實例A實例B實例C個別因素建筑容積率小于等于 5.0小于等于 5.0 小于等于 5.0小于等于 5.0土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地級別三類三類三類三類土地面積16325500002680032000使用年限32年33年 30年(3)比較因素條件指數(shù)表 將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象土地相比較,確定相應(yīng)指數(shù)

19、,見表二表二 比較因素條件指數(shù)表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易日期1001009899區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100位置100100100104距市中心距離100100100104交通設(shè)施狀況100100100100商服繁華程度100100100100個別因素建筑容積率100100100100土地用途100100100100土地級別100100100100土地面積100103101102使用年限100102102101市場比較法公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比準(zhǔn)價A=30000 100/1

20、00 100/100 100/102=29412元比準(zhǔn)價B=22000 100/100 100/98 100/101=22227元比準(zhǔn)價C=25000 100/100 100/99 100/104=24281元經(jīng)比較修正后的樓面熟地價相差不大,取三個比準(zhǔn)價格的平均值作為估價對象法定出讓年限下的熟地價,為(29412+22227+24281)/3=25306.67元/。則估價對象現(xiàn)值為:25306.67816282065732587元。大寫：貳拾億陸仟伍佰柒拾叁萬貳仟伍佰捌拾柒圓整B：假設(shè)開發(fā)法1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格根據(jù)掌握的市場資料，運(yùn)用市場提取法確定每平方米建筑面積的年租金為6000元/

21、平方米(1)計算年有效毛收入 出租面積占總面積的90%年租金= 60008162890%=440791200元年租金損失以半個月租金計年租金損失=440791200/121/2=18366300元年有效毛收入=440791200-18366300=422424900元（2）計算年運(yùn)營費(fèi)用（房屋出租中每年的經(jīng)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)按年租金的5%計，年維修費(fèi)按年租金的8%計，租賃稅金按年租金的12%計，保險費(fèi)不計）。年管理費(fèi)=4224249005%=21121245元年維修費(fèi)=4224249008%=33793992元年租賃稅金=42242490012%=50690988元年運(yùn)營費(fèi)用合計=211212

22、45+33793992+50690988=105606225元（3）年凈收益估算年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=422424900-105606225=316818675元（4）確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷释ㄟ^市場調(diào)查，采用市場提取法綜合考慮房地產(chǎn)市場狀況和影響房地產(chǎn)的因素，確定本類房地產(chǎn)的綜合報酬率為12%。（5）求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。自估價時點至土地使用權(quán)終止日期2055年1月24日，土地使用權(quán)剩余年期為40年，短于房屋尚可使用年限，故確定受益年限為40年，取該房地產(chǎn)報酬率為12%，則運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格：為V=A/Y1-1/(1+Y)n=2611782405元2.建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計和前期工程及管理費(fèi)（工程費(fèi)+管理費(fèi)）：建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計和前期工程及管理費(fèi)第一年投入總額的40%，第二年投入總額的40%，第三年投入總額的20%。，并為便于計算假設(shè)在各年年中投入，則有：290081628（1+10%）40%/（1+12%）0.5+290081628（1+10%）40%/（1+12%）1.5+2900816