河北工程大學(xué)經(jīng)管學(xué)院稅法課件10房產(chǎn)稅法.

1、房產(chǎn)稅的特點(diǎn)1房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類。 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是1986年由國務(wù)院頒布的；目前，房產(chǎn)稅只對(duì)國內(nèi)單位和個(gè)人，對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍人員不征收城市房地產(chǎn)稅。2征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。3. 區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。4. 房產(chǎn)稅屬于費(fèi)用稅。 單位繳納的房產(chǎn)稅計(jì)入管理費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前扣除。 房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻，煙囪，水塔，變電塔，室外游泳池，石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在

2、出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 本章框架1、納稅人 2、征稅范圍 3、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算 4、稅收優(yōu)惠 5、征收管理 一、納稅人 凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，其經(jīng)營管理的單位是納稅義務(wù)人； 產(chǎn)權(quán)出典的，典人是納稅義務(wù)人； 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務(wù)人。 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括： 產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用

3、人。 自2009年起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個(gè)人以及華僑、港澳臺(tái)同胞也征收房產(chǎn)稅。二、征稅范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，但不包括農(nóng)村的房屋三、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算 (一)計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。 按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征； 按照房產(chǎn)租金計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征： 房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10% 30%后的余值計(jì)算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般 不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。 屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探

4、視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起，計(jì)算原值。 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。從租計(jì)征： 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收人為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。a.按房產(chǎn)原值一次減除10一30后的余值計(jì)征的，年稅率為1.2%。b.按房產(chǎn)出租的租金收人計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。(二)稅率(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種，與之相適應(yīng)的應(yīng)納稅額計(jì)算也分為兩種： 一是從價(jià)計(jì)征的計(jì)算； 二是從租計(jì)征的計(jì)算。 需要說明的是，企業(yè)房產(chǎn)既有自用又有出租的，應(yīng)按房產(chǎn)余值和租金收人分別計(jì)算房產(chǎn)稅。從價(jià)計(jì)征的計(jì)算：應(yīng)納稅額 =

5、應(yīng)稅房產(chǎn)原值 (1一扣除比例） 年稅率1.2%從租計(jì)征的計(jì)算： 從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額 = 年租金收入 12%例:某省政府機(jī)關(guān)有辦公用房一幢，房產(chǎn)價(jià)值5000萬元。2003年將其中的四分之一對(duì)外出租，取得租金收人100萬元。已知該省統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值時(shí)的減除幅度為20%，要求:計(jì)算該政府機(jī)關(guān)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅稅額.應(yīng)納的房產(chǎn)稅稅額=100 12%12（萬元） 例:某企業(yè)2009年1月1日的房產(chǎn)原值3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20后的值計(jì)稅。要求:計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅.例:某企

6、業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2008年7月1日用于投資聯(lián)營（收取固定收人，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)），投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收人50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定扣除比例為20%。要求:該企業(yè)2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。萬元8 .106%12506122 . 1%2011000 四、稅收優(yōu)惠（一）國務(wù)院制定的優(yōu)惠措施a.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。b.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 c.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。d.個(gè)人所

7、有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。(二)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)稅優(yōu)惠措施. a.因企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn) ； b.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅； c.對(duì)微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應(yīng)征收房產(chǎn)稅；但地方可根據(jù)實(shí)際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅 ； d.對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅； e.對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅； f.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)， g.郵政部門在城鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的，征收房產(chǎn)稅；在上述范圍以外的，不征房產(chǎn)稅。等等。 例:下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅的( )。A、行政機(jī)關(guān)所屬的招待所使用的房產(chǎn)B、自收自支

8、事業(yè)單位向職工出租的單位自有房屋C、施工期間施工企業(yè)在基建工地搭建的臨時(shí)辦公用房D、郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的房產(chǎn) 解析：行政機(jī)關(guān)所屬的招待所使用的房產(chǎn)不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅. 答案：A例:下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅的是（ ）。A個(gè)人擁有的營業(yè)用房B公園、名勝古跡經(jīng)營用的房產(chǎn)C企業(yè)大修停用一個(gè)季度的房屋D老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)解析：企業(yè)大修停用一個(gè)季度的房屋，房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。 答案：C例:下列項(xiàng)目中，由省、市、自治區(qū)地方稅務(wù)局審核批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅的是（）。A軍隊(duì)自用的房產(chǎn)B公園自用的房產(chǎn)C人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)D、企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)解析：軍隊(duì)、公園、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)的減免稅是國務(wù)院批準(zhǔn)。企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫不征收房產(chǎn)稅。 答案：D(一)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間(1)納稅人自建房屋自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。(2)納稅人委托施工企業(yè)建房的，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起納稅。(3)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。(4)購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。(5)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。五、征收管理(6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出