方案規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5

1、第七章、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、產(chǎn)品策略原則1、使本案的產(chǎn)品能適應(yīng)市場，緊扣本案的主題概念，開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品；2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)從宏觀上配合本案的主題定位，從微觀上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象；3、要充分考慮本案的目標(biāo)客戶群，重點(diǎn)從戶型設(shè)計(jì)等方面迎合目標(biāo)客戶群的需求；4;要針對巢湖市房地產(chǎn)市場，尋找其不足或空白之處，結(jié)合本案實(shí)際作為突破口；5、注重創(chuàng)新產(chǎn)品與高附加值產(chǎn)品在本案的使用。二、用地布局建議1、布局考慮因素“以創(chuàng)造和諧鄰里精神為主的巢湖市首家體驗(yàn)式景觀休閑社區(qū)”的定位為基點(diǎn)，運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與市場學(xué)原理合理布局，促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)；根據(jù)用地價(jià)值分區(qū)進(jìn)行相應(yīng)功能和物業(yè)類型的配置；

2、項(xiàng)目實(shí)施從已具備基礎(chǔ)設(shè)施條件的東南部開始，逐步向后推移；大盤宜采用低開高走的價(jià)格策略，因而首期開發(fā)物業(yè)應(yīng)以宜消化的經(jīng)濟(jì)型為主，來聚集人氣，帶動(dòng)后續(xù)開發(fā);58從資金運(yùn)作的角度來看，建設(shè)周期長、投資回收慢的物業(yè)類型應(yīng)滯后安排；在注重環(huán)境景觀的均好性以及環(huán)境景觀優(yōu)化與產(chǎn)品組合配置一致性的同時(shí)，注意分期產(chǎn)品組合的合理性，考慮物業(yè)類型、戶型、面積的搭配。2、功能區(qū)塊的劃分按照從南到北或從東南到西北的的推進(jìn)方向，形成分期開發(fā)四大版塊：一期：商住綜合，物業(yè)類型以商業(yè)服務(wù)和多層公寓房為主；二期：居住，物業(yè)類型考慮安排多層公寓和情景洋房；三期：居住，物業(yè)類型配備多層公寓、疊加別墅；四期：居住，物業(yè)類型配備多層公

3、寓、高層公寓。3、布局結(jié)構(gòu)與組團(tuán)規(guī)模特性采取“組團(tuán)院落”的規(guī)劃布局形式，強(qiáng)調(diào)層次領(lǐng)域空間的塑造，形成和睦親切的組團(tuán)鄰里關(guān)系；體現(xiàn)環(huán)境均好的設(shè)計(jì)理念，圍繞公共綠地進(jìn)行建筑組團(tuán)（群）布置，形成從組團(tuán)（群）院落空間到公共綠地的良性互動(dòng)關(guān)系；組團(tuán)規(guī)模按不同的物業(yè)類型分別考慮，并盡量將組團(tuán)建設(shè)規(guī)?？刂圃?-3萬平方米以內(nèi)，戶數(shù)在200戶以內(nèi)。4、道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)：采取人車分流或部分人車分流的形式59主入口：人行主入口建議設(shè)在小區(qū)南面，入口設(shè)計(jì)形成小區(qū)標(biāo)志性景觀，起到空間導(dǎo)向的作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生領(lǐng)域感、歸宿感和自豪感；車行主入口設(shè)在小區(qū)東面。停車方式與車位配比按車庫和停車位兩種形式，數(shù)量以小區(qū)住戶30%

4、+算，約600個(gè)車位；車庫按20%;口400個(gè)車庫考慮自行車與摩托車庫的設(shè)置。三、不同類型物業(yè)配比建議序號物業(yè)類型戶型面積（明主力戶型面積比（%建筑控制容量（萬m2）1多層公寓80-130三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)429.402高層公寓110-144三室二廳二衛(wèi)255.603情景洋房100-144三室二廳二衛(wèi)153.364疊加別墅160-180四室二廳三衛(wèi)102.245公建等81.80合計(jì)10022.4備注：公建包括配套會(huì)所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、公廁以及小戶型商務(wù)公寓等四、戶型設(shè)計(jì)建議1、戶型設(shè)計(jì)原則動(dòng)靜分區(qū)公私分區(qū)干濕分區(qū)潔污分區(qū)602、戶型比例與功能配置套型比例(%(明輔助

5、功能配置二室二廳一衛(wèi)580-90幺美、儲(chǔ)臧室、洗衣房三室二廳一衛(wèi)3090-110幺美、儲(chǔ)臧室、洗衣房三室二廳二衛(wèi)30110-120幺美、儲(chǔ)臧室、洗衣房25120-130玄關(guān)、儲(chǔ)藏室、洗衣房、主臥衣帽間、北陽臺四室二廳二衛(wèi)10130-144玄關(guān)、儲(chǔ)藏室、洗衣房、主臥衣帽間、北陽臺疊加別墅160-200玄關(guān)、儲(chǔ)藏室、洗衣房、主臥衣帽間、南向露臺3、戶型設(shè)計(jì)相關(guān)說明確定項(xiàng)目以三室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)為主力戶型；情景洋房輔助功能配置可根據(jù)設(shè)計(jì)具體需要予以深度考慮；對部分舒適性戶型可考慮戶內(nèi)錯(cuò)層設(shè)計(jì)；疊加別墅設(shè)計(jì)除要求的輔助功能外，應(yīng)賦予更多的別墅元素，如體現(xiàn)上下層空間流動(dòng)性的高廳設(shè)計(jì)、設(shè)在住宅底部的

6、停車庫等；對住宅頂部的復(fù)式層設(shè)計(jì)，復(fù)式層利用面積宜少，可控制在30溢右，同時(shí)復(fù)式住宅可體現(xiàn)兩大設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高廳設(shè)計(jì)與屋頂露臺花園設(shè)計(jì)。4、單體設(shè)計(jì)配合小區(qū)主題，整體風(fēng)格可引入以體現(xiàn)時(shí)代特征的現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，沒有過分裝飾，從功能出發(fā)講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確、外觀明快簡潔；61建筑組團(tuán)天際線力求優(yōu)美而富于動(dòng)感；住宅層高按2.9米，多層以磚混結(jié)構(gòu)為主；小高層考慮采用一梯兩戶的條式設(shè)計(jì)；注重室內(nèi)共享外部環(huán)境景觀，考慮外部視覺景觀引入室內(nèi)；規(guī)劃控制條件要求采用坡屋頂，考慮每戶太陽能熱水器集中安裝，并協(xié)調(diào)好單體建筑風(fēng)格。五、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議1、基本思路引入社區(qū)主題型園林景觀設(shè)計(jì)，提升文化品味和內(nèi)涵例

7、如結(jié)合小區(qū)主題，形成三大主題景觀休閑廣場：以體現(xiàn)人際交往為主題的“喜相逢音樂噴泉廣場”、以體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)為主題的“韻動(dòng)廣場”、以體現(xiàn)文化教育為主題的“行知廣場”；再如結(jié)合組團(tuán)庭院之綠化配置，形成有個(gè)性化和標(biāo)識性的主題庭院：紫荊苑、合歡苑、梧桐苑、石榴苑、芙蓉苑、桃花苑、桂花苑等。注重園林生態(tài)功能，維持社區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡滿足人們對綠色環(huán)境的要求，達(dá)到景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)社區(qū)的氣候環(huán)境，改善空氣質(zhì)量；植物的配置考慮季相和色相的搭配，保證常年見綠，力求四季有花，使人在社區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。強(qiáng)化園林景觀休閑活動(dòng)功能，為社區(qū)活動(dòng)的開展提供硬件支

8、撐強(qiáng)調(diào)園林景觀的可參與性，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為社區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動(dòng)場地，營造和諧友善62溫馨的鄰里關(guān)系氛圍。2、綠化層次要求社區(qū)綠化考慮分三級：外圍行道樹綠化與地塊邊緣林蔭道為一級綠化，形成社區(qū)的綠色屏障；人行主軸線（主入口）及中央綠地為二級綠化，形成社區(qū)的綠化中心，為居民生活提供集中綠地和活動(dòng)場所；社區(qū)宅間（庭院）綠地為三級綠化，將綠化滲入居民生活，為居民提供相對私密幽靜的綠化空間。3、園林景觀總體布局構(gòu)想從社區(qū)主入口即可遠(yuǎn)望中央綠地，讓人未進(jìn)入社區(qū)，先被社區(qū)良好的綠化所吸引；穿過人行主軸線進(jìn)入中央綠地，中央綠地為社區(qū)景觀中心，也是社區(qū)景觀之靈魂；以中央綠地

9、為中心，向宅間輻射，進(jìn)入宅間庭院。4、主入口景觀設(shè)計(jì)主入口景觀強(qiáng)調(diào)其視覺效果上的氣勢，在社區(qū)主入口部位采用材質(zhì)和色彩富于變化的硬質(zhì)鋪裝地面，結(jié)合主入口中央綠帶形成休閑步行道，主入口可通過動(dòng)感水景、花壇和造型優(yōu)美的大樹，營造出宏大而又引人入勝的門戶形象。5、中央綠地設(shè)計(jì)中央綠地設(shè)計(jì)更注意社區(qū)公共性與參與性：綠化景觀和硬質(zhì)景觀面積分別占70%口30溢右;63要求設(shè)置一定的水景，使景觀生動(dòng)活潑而富于靈氣；綠化景觀以喬木、灌木和花草結(jié)合，并注意地形坡度的營造，做到層次分明、錯(cuò)落有致、豐富多彩；硬質(zhì)景觀注重觀賞性、參與性、藝術(shù)性、知識性與教育性相結(jié)合，材料追求自然樸實(shí)，尺度講求親切宜人，融趣味性與教育性

10、一體，并使成本得到適度控制；建議安排兒童游樂設(shè)施、健身設(shè)施、健康慢跑道、網(wǎng)球場及社區(qū)文化長廊等。6、庭院綠化設(shè)計(jì)庭院景觀設(shè)計(jì)應(yīng)相對私密、幽靜，為居民提供良好的居住綠化環(huán)境和休閑、散步、活動(dòng)、交往空間；不同庭院的景觀分別采用各具特色的園林景觀設(shè)計(jì)，使每一空間都具有可識別性。六、會(huì)所設(shè)計(jì)建議1、會(huì)所設(shè)計(jì)考慮因素便于前期做售樓大廳使用；有利于住戶充分利用會(huì)所作為休閑活動(dòng)、公共活動(dòng)的場所；有利其后續(xù)經(jīng)營管理；會(huì)所作為社區(qū)之靈魂，應(yīng)成為社區(qū)標(biāo)志性建筑；2、會(huì)所功能健身房、棋牌室、臺球室、乒乓球室、閱覽室、多功能廳（會(huì)議、小型演藝及培訓(xùn)教室）3、會(huì)所面積64主體面積2000平方米左右七、需重點(diǎn)考慮的問題本

11、案地勢低洼平坦、基礎(chǔ)不良，如何化不利地形為有利條件？根據(jù)地形特點(diǎn)，在會(huì)所與銷售環(huán)節(jié)相銜接的基礎(chǔ)上如何使會(huì)所售樓大廳、樣板房和中央綠地形成三位一體的關(guān)系，營造體驗(yàn)營銷的環(huán)境？在保證品質(zhì)的情況下如何解決停車問題？如何不占或少占用容積率指標(biāo)？如何解決車庫（位）分期調(diào)配問題？頂層與底層怎樣建會(huì)促進(jìn)銷售？如何協(xié)調(diào)處理坡屋頂、太陽能設(shè)施、空調(diào)機(jī)位、建筑外觀形象幾者之間的關(guān)系？采用圍合式，怎樣避免朝向和樓間距的問題？結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)引入創(chuàng)新型產(chǎn)品問題？如何利用景觀環(huán)境設(shè)計(jì)來體現(xiàn)主題？如何將外部山湖資源融入社區(qū)環(huán)境問題？八、方案設(shè)計(jì)成果深度要求1、方案數(shù)量要求提供不少于2個(gè)規(guī)劃方案供比較選擇2、成果形式與數(shù)量方案文本6套；方案設(shè)計(jì)成果1份光盤；供展示的彩板1套（A1）3、方案設(shè)計(jì)說明著重闡述從總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)到景觀設(shè)計(jì)、公共設(shè)施等