商業(yè)規(guī)劃設(shè)計要點解析.

1、商業(yè)規(guī)劃：設(shè)計關(guān)注要點解析 轉(zhuǎn) 2013-12-7 08:19 閱讀(1) 轉(zhuǎn)載自龍騰四海 贊(136)贊(136)贊(136)贊(136) 評論 轉(zhuǎn)載(684) 分享(247) 復(fù)制地址 收藏夾按鈕收藏收藏 更多已經(jīng)是第一篇| 下一篇：不同住宅樓梯電梯.商業(yè)規(guī)劃設(shè)計關(guān)注點 一、前言1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分哪幾個階段商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分為概念方案階段、方案設(shè)計階段(含方案深化設(shè)計）、初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段、實施階段和營運階段。 2.商管公司參與規(guī)劃設(shè)計工作主要集中在哪兩個階段及工作內(nèi)容商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期

2、運營效果的預(yù)期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。 二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討工作要點1對商業(yè)項目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。2此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設(shè)計評審等。其中各專項設(shè)計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專題市場調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審并形成意見和

3、建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項設(shè)計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關(guān)注的事項進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。3評審關(guān)注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫） 【關(guān)注點1】：業(yè)態(tài)定位根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進(jìn)行定性分析研究，

4、確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。 【關(guān)注點2】：步行街布局1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；2) 步行

5、街的總長度通常以280350米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約500700平米（開洞面積），次中庭面積約300400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80100米為宜*。 【關(guān)注點3】：交通組織1) 城市廣場萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（300010000平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；2) 豎向布置在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動客流的作用以

6、及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計；3) 道路交通重點關(guān)注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達(dá)和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時應(yīng)對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計思路（詳見方案設(shè)計階段【關(guān)注點10】）。 【關(guān)注點4】：停車位根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍鲂辛?xí)慣等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定

7、滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時以上。 【關(guān)注點5】：?？空竞凸卉囌緸榉奖泐櫩拖萝?，還應(yīng)在主要的廣場出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛?？空?，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時停靠，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運交通車站。 【關(guān)注點6】：管理用房根據(jù)目前萬達(dá)綜合體的產(chǎn)品特點及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔

8、樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3-5）；管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。 【關(guān)注點7】： 消防疏散通道在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。 【關(guān)注點8】：變形縫結(jié)合萬達(dá)綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。 【關(guān)注點10】：廣場內(nèi)部豎向交通組織 1) 扶梯：步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口20-30米左右距離

9、設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)平行布置；（規(guī)劃院強制條文已列）扶梯位置應(yīng)避免對商鋪的經(jīng)營造成影響。扶梯應(yīng)設(shè)置光感變頻裝置；2) 觀光梯：通常在步行街中庭設(shè)置，以23部為一組，觀光梯應(yīng)通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應(yīng)不小于4米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應(yīng)可以到達(dá)地下停車場，以保證垂直客流動線的完整；3) 貨梯：步行街及各主力店均應(yīng)設(shè)有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應(yīng)有專用的貨梯一

10、至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔80-100米設(shè)一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為1.62噸；貨梯對應(yīng)的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場出入口的關(guān)系；4) 廣場內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；電梯還應(yīng)具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運行安全。 【關(guān)注點11】：共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時間的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨設(shè)計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難度。

11、【關(guān)注點12】：公共衛(wèi)生間根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80100米*，面積70100平方米，衛(wèi)生間可與主力店合用，但每層至少應(yīng)設(shè)置一處步行街專用衛(wèi)生間，以滿足步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負(fù)面影響；衛(wèi)生間應(yīng)作無障礙設(shè)計，每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于3個，女間蹲位不少于6個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位1個，采用坐便器，輔助設(shè)施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個，其中兒童專用1個；女衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)母嬰室或母嬰護(hù)理

12、臺，以方便帶小孩的顧客使用。衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺高度為40公分為宜。衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應(yīng)酌情考慮在步行街餐飲區(qū)增設(shè)員工專用衛(wèi)生間。 【關(guān)注點13】：顧客吸煙室建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處顧客吸煙室，面積在10平米左右，并設(shè)置通風(fēng)排煙設(shè)施。 【關(guān)注點14】：主力店開口主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口。主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，首層開口宜設(shè)置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。非零售型（如影院、KT

13、V、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為48米；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應(yīng)不小于30米。 【關(guān)注點15】：步行街專用貨物通道因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運輸建議在商鋪背街的一面設(shè)立專用貨運通道，以避免貨運對環(huán)境和顧客成影響。 【關(guān)注點16】：步行街公共通道頂棚步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設(shè)計，采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴大800mm；玻璃采光頂宜采用分段式設(shè)計。 【關(guān)注點17】：管理用房1) 商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并配套設(shè)置

14、專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室；2) 員工食堂應(yīng)考慮燃?xì)夤艿馈⑿嘛L(fēng)、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設(shè)施；3) 物管用房內(nèi)使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）等均應(yīng)獨立設(shè)置；4) 綜合體中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應(yīng)單設(shè)，并應(yīng)采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開。 【關(guān)注點18】：設(shè)備間和值班室1) 開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行管理；應(yīng)為供電局預(yù)留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設(shè)備的管控，建議增設(shè)運行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設(shè)計為防暴玻璃窗；設(shè)備

15、房必須有空調(diào)設(shè)施（通風(fēng)和散熱）；所有強弱電間門應(yīng)向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認(rèn)，值班室的建造標(biāo)準(zhǔn)可參照物管用房的標(biāo)準(zhǔn)；2) 地下各設(shè)備用房門及通道寬度要適合設(shè)備運輸安裝和日后維修；3) 為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下設(shè)備間的門應(yīng)朝向車場開闊區(qū)域；若超市等主力店設(shè)置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時停放區(qū)不宜設(shè)置在設(shè)備間門口周邊；4) 由于各設(shè)備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間。 【關(guān)注點19】：電梯廳1) 建議在電梯廳不設(shè)計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進(jìn)電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；2) 鑒于冬季地下車庫溫度

16、較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全；3) 通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應(yīng)建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計空調(diào)及安全欄桿。 【關(guān)注點20】：物業(yè)倉庫為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米。 【關(guān)注點21】：垃圾房1) 步行街專用垃圾房應(yīng)設(shè)立四六處，其中一處為危險品垃圾房；每處分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積不小于60，主力店垃圾房應(yīng)另外單獨設(shè)立；2) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，或貨梯口

17、及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應(yīng)滿足當(dāng)?shù)乩暹\車的高度；3) 垃圾房的建造標(biāo)準(zhǔn)：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風(fēng)、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃?xì)怏w報警裝置和自動強制排風(fēng)系統(tǒng)，以確保廣場安全。 【關(guān)注點22】：卸貨區(qū)1）考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，地下停車場貨運電梯口處設(shè)立面積為100200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道。 【關(guān)注點23】：屋頂設(shè)施1) 屋頂設(shè)備設(shè)施的安裝，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風(fēng)機、油煙凈化器的

18、安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，避免對塔樓居住環(huán)境的不良影響；2) 應(yīng)充分考慮裙樓的冷卻塔、風(fēng)機等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理；3) 由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨立設(shè)計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)在適當(dāng)位置預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)；4) 屋頂油煙井距高層水平距離20米以上。 【關(guān)注點24】：地下停車場1) 車行道兩側(cè)（或單側(cè)）應(yīng)設(shè)置平行的人行道，人行道與車行道之間應(yīng)通過路面標(biāo)線明確區(qū)分；2) 車場內(nèi)部應(yīng)設(shè)計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；3) 地下車庫必須預(yù)留機械停車，由于機械式停車位的后期維護(hù)保養(yǎng)成本較高，管理難度較大

19、，顧客的認(rèn)可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式；4) 為避免非機動車亂停亂放，應(yīng)設(shè)置非機動車存車處，非機動車停車位數(shù)量為：10002500輛；5) IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應(yīng)具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能；6) 地下車場出入口需設(shè)收費站，地下車場通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應(yīng)規(guī)劃中間收費站。具體位置應(yīng)根據(jù)停車場交通規(guī)劃由商管公司設(shè)定。中央收費站布線應(yīng)由橋架引入，在設(shè)計上要考慮到日后中間收費站的移動調(diào)整要求。收費站長2000mm、寬2000m

20、m、高2500mm，并需安裝分體空調(diào)；7) 車庫出入口收費亭和道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在平坦路段；8) 車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 【關(guān)注點25】：地下室廣告地下室應(yīng)在合適的位置設(shè)計安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預(yù)留供電管線。 【關(guān)注點26】：供電與計量1) 不同業(yè)態(tài)的機電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨立，并獨立計量，避免造成營運期間管理界面混亂，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作帶來困難；2) 為便于今后實際運營中對日常能耗進(jìn)行統(tǒng)計、管理，各設(shè)備機房均需增加獨立電表，例如：制冷機房、水泵房等；3) 外墻廣告和景觀照明應(yīng)分別設(shè)置單獨回路，單獨計量，在

21、相應(yīng)屋面或樓層預(yù)留外墻廣告、景觀照明用配電箱；4) 步行街中庭應(yīng)設(shè)置100千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應(yīng)設(shè)置200千瓦獨立電源。 【關(guān)注點27】：外立面設(shè)計WWW.SOUJIANZHU.CN1) 外立面嚴(yán)禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗，應(yīng)以暖色調(diào)為主，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩視覺感受，增強商業(yè)經(jīng)營氣氛；2) 步行街出入口外立面應(yīng)設(shè)計大氣，步行街標(biāo)識易于辨認(rèn)，雨棚透光性好，易于保潔；3) 凡有對外采光的商鋪，應(yīng)保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營；首層外立面應(yīng)盡可能設(shè)計為展示櫥窗，并以白玻璃為主

22、，以增加外立面商業(yè)氛圍；4) 塔樓與裙樓臨街的立面應(yīng)避免在一個平面上，塔樓應(yīng)退后至少2米，二者之間應(yīng)有過度結(jié)構(gòu)處理，以防止塔樓墜物危及廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓造成的光污染；5) 室外應(yīng)設(shè)置大型LED顯示屏，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應(yīng)考慮LED顯示屏的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；LED顯示屏的規(guī)格、視距、高度應(yīng)協(xié)調(diào)適度；室外廣場適當(dāng)預(yù)留音視頻接口與LED顯示屏連接，以便在外廣場舉辦活動時在LED顯示屏上進(jìn)行現(xiàn)場直播?！娟P(guān)注點28】：店招及廣告位1)重點關(guān)注外墻廣告位設(shè)置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質(zhì)的合理匹配；2)萬達(dá)廣場店招及主力店店招與廣告位在設(shè)

23、計位置及內(nèi)容方面的關(guān)系定位應(yīng)準(zhǔn)確合理；3)外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進(jìn)行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；但如果當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營市場能夠接受的尺度有別于上述標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按市場標(biāo)準(zhǔn)建造；4)建筑立面可預(yù)埋不銹鋼掛件，供懸掛條幅使用，具體位置可由商管公司確定；5)所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨立的配電柜，并采取集中控制方式，接入樓宇自控系統(tǒng)；廣場LOGO建議由光控開關(guān)控制；6)為保證今后出租使用中計量準(zhǔn)確，建議對每塊廣告位進(jìn)行獨立計量；7)燈箱廣告應(yīng)在四周預(yù)留散熱孔，以保證內(nèi)部燈具的可靠運行；8)燈箱內(nèi)部的電器元件須使用知名品牌，如歐司

24、朗、GE的電子鎮(zhèn)流器、光源等；安裝、配線符合規(guī)范要求；9)廣告位的照明應(yīng)盡量采用外置照明（金鹵投光燈），內(nèi)置照明為輔的設(shè)計。內(nèi)置照明燈具應(yīng)與廣告畫布保持一定距離，通常不小于300mm，并且要隨著廣告畫面增大而增大，以免過熱引發(fā)火災(zāi)事故；10) 戶外廣告位鋼結(jié)構(gòu)支架應(yīng)做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理；內(nèi)襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風(fēng)時出現(xiàn)噪音；廣告牌邊框應(yīng)采用不銹鋼包邊，并進(jìn)行磨邊處理；11) 廣告畫面安裝方式應(yīng)簡單牢固、易于拆換，廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；建議設(shè)計可滑動式爬梯或吊籃。二、泛光照明設(shè)計【關(guān)注點29】：泛光照明1) 泛光照明系統(tǒng)易于維護(hù)清潔和更換

25、光源，采用的燈具要節(jié)能耐用，宜選用高效光源，如稀土節(jié)能熒光燈、小功率高顯鈉燈等；隱藏式LED燈帶的燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；2) 泛光和照明結(jié)合良好，泛光色彩搭配合理，泛光效果具有動感和變化；3) 泛光照明的開關(guān)應(yīng)集中設(shè)置并具有定時開閉的功能；4) 獨棟獨戶的主力店、酒店等其泛光電源應(yīng)由主力店自身的供電系統(tǒng)供應(yīng)；5) 廣場燈的高度和角度應(yīng)合理，避免產(chǎn)生眩光。【關(guān)注點46】：商管公司要對所有景觀設(shè)施進(jìn)行安全風(fēng)險評估。【關(guān)注點47】：商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)商業(yè)步行街商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)，餐飲類以及有特殊要求的戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常毛坯交付，但配套設(shè)施應(yīng)安裝到位；其他商鋪以及公共區(qū)域均為精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付。【關(guān)注

26、點48】：商鋪立面商鋪店招應(yīng)設(shè)置在鋪門上方，電源接入商鋪的配電箱（配電箱應(yīng)設(shè)置在隱蔽位置）；一般精裝鋪的店招寬度與鋪門一致，但餐飲商鋪和戰(zhàn)略伙伴商鋪也可采用與鋪面等寬的店招或按照其要求設(shè)置；鋪門兩側(cè)的玻璃幕墻到頂，底部加踢腳線保護(hù)；所有店招均預(yù)留位置，店招的內(nèi)容由商戶自行設(shè)計安裝?！娟P(guān)注點49】：步行街天面1) 步行街公共通道的天面顏色不宜單調(diào)，應(yīng)豐富顏色和建筑層次，和燈光效果良好配合，渲染商業(yè)氣氛；2) 步行街的天面（包括公共區(qū)域和商鋪內(nèi)）吊頂應(yīng)采用上人龍骨，在合理的位置預(yù)留足夠的檢修口?！娟P(guān)注點50】：步行街照明1) 步行街照明與內(nèi)裝應(yīng)有機結(jié)合，避免片面追求形式和不適當(dāng)選取照度標(biāo)準(zhǔn)及照明方

27、式，在不降低照明質(zhì)量的前提下，應(yīng)有效控制單位面積的安裝功率；2) 除有裝飾需要外，應(yīng)優(yōu)先選擇直射光通比例高、控光性能合理的高效燈具，如節(jié)能熒光燈和高顯鈉燈等；3) 為了充分利用天然采光條件，節(jié)約電能，應(yīng)盡可能將照明控制納入建筑設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)；4) 目前在給各精裝商鋪作天花燈具的設(shè)計時，通常在周邊采用不同燈具以突出不同的效果。但根據(jù)以往經(jīng)驗，各商鋪在進(jìn)行裝修時，周邊往往放置高柜，柜內(nèi)設(shè)有照明，而天花安裝的燈具往往閑置。為此建議店鋪內(nèi)周邊的燈具仍選用普通燈具，僅預(yù)留充足電量即可，以滿足商鋪自行改動之需；3) 針對于暗槽內(nèi)的燈具，為便于維修更換慮，建議采用“卡扣”式安裝；4) 步行街立面宜采用高反

28、射率的飾面材料以提高光效。【關(guān)注點51】：商鋪門各商鋪玻璃門采用的均為1米面寬、厚度不低于12MM的鋼化玻璃，為適應(yīng)玻璃門較大的自重，必須選擇合適的優(yōu)質(zhì)品牌的地彈簧合頁，建議采用進(jìn)口品牌，以往所使用的經(jīng)常損壞，出現(xiàn)玻璃門下垂以及無法定位的現(xiàn)象。【關(guān)注點52】：步行街公共通道地面1) 步行街通道地面以淺米黃進(jìn)口人造石為主，其中餐飲區(qū)的地面應(yīng)選擇顏色略深，不易污染、易清潔的地磚；2) 中庭地面鋪裝應(yīng)以天然石材為主，并通過拼花、環(huán)形裝飾燈帶等裝飾手法明顯區(qū)別于其它區(qū)域。地面若采用不銹鋼壓條作為裝飾時，其厚度和長度應(yīng)避免在今后的使用中出現(xiàn)翹起、變形?！娟P(guān)注點53】：多種經(jīng)營點位步行街首層扶梯下方、通道

29、口等適合開展多種經(jīng)營的區(qū)域可做強弱電（個別可考慮上下水）預(yù)留。具體點位可由商管公司提供。 【關(guān)注點54】：步行街的采光廊和中庭玻璃穹頂1) 考慮廣告條幅及美陳裝飾物的安裝，步行街的采光廊需按每跨3對或5對預(yù)留吊掛件，中庭玻璃穹頂預(yù)留6個或8個吊掛件，所有吊掛件均要采用電動遙控升降裝置，每個點的承載力約45KG，具體點位可由商管公司提供；中庭的采光玻璃穹頂及步行街的采光廊應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計，必須設(shè)置電動遮陽裝置。在設(shè)計選型時請注意軌道、電機、控制機構(gòu)的選擇，以避免后期實際使用時出現(xiàn)問題；2) 中庭玻璃穹頂在設(shè)計中同時要考慮預(yù)留安裝LED電子顯示屏的荷載和懸掛設(shè)施，總荷載為20KN?！娟P(guān)注點55】：步

30、行街廣告1) 步行街公共區(qū)域及地下車場均可選擇客流集中的位置設(shè)置廣告燈箱，電梯廳等顧客能夠短暫駐足的位置也可設(shè)置滾軸式廣告燈箱，廣告燈箱的寬度以700MM800MM為宜，高度以1800MM為宜；廣告燈箱應(yīng)外形美觀、醒目，配合步行街整體設(shè)計風(fēng)格；具體點位可由商管公司提供；2) 滾軸式廣告燈箱的設(shè)計應(yīng)考慮方便維修和更換畫面，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用玻璃膠封固的方法，所有廣告燈箱均需預(yù)留散熱口；燈箱廣告位應(yīng)獨立或分區(qū)域安裝計量電表?！娟P(guān)注點56】：客服中心客服中心可設(shè)置在扶梯下方或中庭區(qū)域，客服中心接待臺應(yīng)由內(nèi)裝單位負(fù)責(zé)設(shè)計制作，風(fēng)格與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致；客服中心所需的供電、通訊、網(wǎng)

31、絡(luò)、廣播等須一并安裝到位；如步行街過長或者體量過大（長度超過350米或建筑面積超過5萬平方米）可考慮增加一個客服中心。具體點位由商管公司確定?！娟P(guān)注點57】：電梯扶梯1) 扶梯洞口周圍空隙須安裝防墜網(wǎng)；2)圖紙中扶梯兩端與護(hù)欄銜接的部位及兩組扶梯之間的間距部分建議在該處應(yīng)做明確設(shè)計，除采用不銹鋼造型連接外，為防止縫隙過大，還需再增加安全玻璃攔隔，所有縫隙必須保證能夠阻擋兒童穿過；3)地下電梯大堂、扶梯廳隔斷可多采用玻璃設(shè)計，以增強其通透性，便于客人方便找到進(jìn)出通道；內(nèi)部裝修達(dá)到精裝標(biāo)準(zhǔn)；4)建議觀光電梯附近增加廣告液晶屏和樓層指示。【關(guān)注點58】：衛(wèi)生間衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)增加應(yīng)急照明，地面應(yīng)采用防滑地

32、磚，燈具及排氣扇的位置要根據(jù)蹲位的位置合理安排（其它要求參見【關(guān)注點11】）?！娟P(guān)注點59】：休閑設(shè)施步行街長度，在廊道內(nèi)應(yīng)按適當(dāng)?shù)拈g隔距離設(shè)置休息區(qū)，休息區(qū)以休閑座椅和景觀小品配合為主?！娟P(guān)注點60】：衛(wèi)生設(shè)施步行街需設(shè)置符合環(huán)保質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)垃圾桶，擺放位置：步行街公共通道應(yīng)結(jié)合休息區(qū)、扶梯口等處擺放，以3050米擺放一個為宜；公共衛(wèi)生間門口、電梯廳等處均需擺放；具體點位可由商管公司提供。 五、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計【關(guān)注點61】：導(dǎo)示系統(tǒng)總體要求導(dǎo)示系統(tǒng)的標(biāo)識內(nèi)容必須符合萬達(dá)集團的VI使用規(guī)范，材質(zhì)優(yōu)良，制作安裝工藝精細(xì)，易于維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)計風(fēng)格保持統(tǒng)一?！娟P(guān)注點62】：室外導(dǎo)示室外交通指示標(biāo)

33、識、廣場標(biāo)識、廣告燈箱等應(yīng)根據(jù)標(biāo)識級別設(shè)置于路口、主入口和廣場四周等視線較為集中的位置，選擇點位的原則：不能影響整個廣場的客流動線，可利用綠植區(qū)設(shè)置；不能遮擋主力店或外鋪的門面；不能對廣場舉辦大型活動的場地使用形成潛在影響；位置、高度、寬度以及安裝工藝等無安全隱患；具體點位可由商管公司提供。【關(guān)注點63】：室內(nèi)導(dǎo)示室內(nèi)導(dǎo)示牌主要設(shè)置于出入口、主力店開口、電梯廳、扶梯口、衛(wèi)生間等處，同時步行街公共通道也應(yīng)根據(jù)合理距離吊設(shè)導(dǎo)示牌；具體點位和內(nèi)容由商管公司提供?！娟P(guān)注點64】：導(dǎo)示制作及安裝1) 導(dǎo)示牌應(yīng)采用內(nèi)置光源，光源以日光燈或LED為主；透光部分通常采用有機玻璃或亞克力塑料材質(zhì)，不透光部分通常

34、采用鋁板或復(fù)合板材制作；導(dǎo)示內(nèi)容的材料和底板的色溫應(yīng)有足夠的反差；2) 導(dǎo)示內(nèi)容中的文字需中英文對照，文字大小在室內(nèi)應(yīng)使視力良好者在不小于20米的距離清晰可辨，在室外可辨距離應(yīng)不小于50米；3) 吊頂式導(dǎo)示牌嚴(yán)禁直接吊裝在輕鋼龍骨上，必須在樓板上做專用吊裝支架；4) 固定式應(yīng)安裝牢固，移動式底座應(yīng)穩(wěn)固，抗風(fēng)力強。六、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計【關(guān)注點65】：大商業(yè)廣場智能化系統(tǒng)（包括插蠟燭部分）1) 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BA）：除包括中央空調(diào)系統(tǒng)、冷凍機組系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等外，還應(yīng)設(shè)置三表自動抄送系統(tǒng)、空調(diào)自動計費系統(tǒng)、水箱水位監(jiān)控系統(tǒng)；集水坑液位（包括超高液位和超低液位）監(jiān)控系

35、統(tǒng)，排污泵監(jiān)控系統(tǒng)、室外溫濕度監(jiān)測系統(tǒng)（陽面、陰面各設(shè)1個點）；公共區(qū)域照明（含步行街、主力店、地下停車場）綜合自動控制系統(tǒng)，以滿足日后管理和節(jié)能需要；2) 辦公自動化系統(tǒng)（OA）：包括電子布告管理系統(tǒng)（發(fā)布即時信息、通知、通告等）、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；3) 安全防范自動化系統(tǒng)（SA）：紅外報警系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)實現(xiàn)聯(lián)動；設(shè)計施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)毓布挤老嚓P(guān)部門進(jìn)行充分溝通協(xié)調(diào)，安全防范自動化系統(tǒng)的設(shè)計要完全達(dá)到公安技防的強制性要求。電視監(jiān)控系統(tǒng)的備電達(dá)到2小時；監(jiān)控錄像保存時間應(yīng)達(dá)到30天；4) 火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)（FA）：包括自動火災(zāi)報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，并

36、且將樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）、消防智能化控制系統(tǒng)（FAS）、停車場管理系統(tǒng)（CPS）、安保智能化系統(tǒng)（SAS）等等各子系統(tǒng)樓宇綜合布線系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)相互聯(lián)動控制； 5) 廣場應(yīng)安裝采用攝像分析技術(shù)的客流統(tǒng)計系統(tǒng)，計數(shù)點位覆蓋廣場通向外部的所有出入口；6) 由于廣場內(nèi)部平面關(guān)系復(fù)雜，在商管公司管轄范圍內(nèi)，電視監(jiān)控等系統(tǒng)的攝像頭點位上應(yīng)避免造成監(jiān)控盲點；攝像頭可與客流計數(shù)系統(tǒng)共用；7) 個別項目存在插蠟燭物業(yè)的出入口設(shè)置在大商業(yè)正立面，對插蠟燭物業(yè)的安全和大商業(yè)的經(jīng)營活動都會產(chǎn)生不利影響，建議盡可能避免此類設(shè)計結(jié)構(gòu)，若無法避免，必須充分考慮在智能化方面的功能完善和提高。七、住宅智能化系統(tǒng)住宅智

37、能化系統(tǒng)主要包括對講系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。各系統(tǒng)的覆蓋范圍和點位由商管公司根據(jù)管理需要設(shè)置；其中對講系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)地方公安部門技防強制規(guī)范確定采用可視或非可視的系統(tǒng)。入侵報警系統(tǒng)的布防原則：由業(yè)主自行布防，報警信息報到消控中心。 八、空調(diào)冷熱源系統(tǒng)設(shè)計【關(guān)注點67】：自動控制系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)的空調(diào)機組、新風(fēng)機組、送排風(fēng)機（非消防用）、水箱、集水坑、排污泵等主要設(shè)備可納入設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，以達(dá)到設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)其相關(guān)運行參數(shù)對末端設(shè)備適時調(diào)節(jié)的作用；所有冷凍站及冷卻塔均采用群控系統(tǒng)；空調(diào)機組回風(fēng)應(yīng)加裝電動風(fēng)閥，實現(xiàn)與新風(fēng)閥的聯(lián)動控制，也接入設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；空調(diào)機組的風(fēng)

38、機設(shè)置壓差開關(guān)監(jiān)控其運行、故障狀態(tài)?！娟P(guān)注點68】：系統(tǒng)分配中央空調(diào)系統(tǒng)的分配原則：百貨、超市等大型主力店以及步行街應(yīng)采用各自獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)；電玩、KTV、影院、大型餐飲、酒吧等需要深夜服務(wù)的主力店合用一套中央空調(diào)系統(tǒng)；其他與步行街相近的業(yè)態(tài)可以并入步行街的中央空調(diào)系統(tǒng)?！娟P(guān)注點69】：步行街出風(fēng)口1) 由于步行街通道為全部開敞式設(shè)計，每層中間有天井，建議在一層頂部增設(shè)側(cè)出風(fēng)口，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內(nèi)不出現(xiàn)溫度分層現(xiàn)象；2) 各層挑空區(qū)域，特別是中庭的空調(diào)風(fēng)口建議采用“螺旋式風(fēng)口”，以保證風(fēng)量能夠有效地傳遞，確保該區(qū)域的溫度；3) 由于三層全層為餐飲店鋪，客觀環(huán)境及顧客

39、相對較為密集，建議該層的空調(diào)風(fēng)口數(shù)量及冷量要明顯高于其他兩層，以保證實際的使用；4) 衛(wèi)生間內(nèi)以及通往各主力店通道部位均應(yīng)設(shè)置空調(diào)風(fēng)口。 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計關(guān)注點 一、前言1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分哪幾個階段商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分為概念方案階段、方案設(shè)計階段(含方案深化設(shè)計）、初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段、實施階段和營運階段。 2.商管公司參與規(guī)劃設(shè)計工作主要集中在哪兩個階段及工作內(nèi)容商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預(yù)期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。 二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討工作要點1

40、對商業(yè)項目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。2此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設(shè)計評審等。其中各專項設(shè)計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專題市場調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項設(shè)計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達(dá)成一致，形成階

41、段性設(shè)計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關(guān)注的事項進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。3評審關(guān)注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌尽⒐芾碛梅?、消防疏散通道、變形縫） 【關(guān)注點1】：業(yè)態(tài)定位根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的

42、布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。 【關(guān)注點2】：步行街布局1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；2) 步行街的總長度通常以280350米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約500700平米

43、（開洞面積），次中庭面積約300400平方米（開洞面積）；兩個中庭的間距以80100米為宜*。 【關(guān)注點3】：交通組織1) 城市廣場萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（300010000平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；2) 豎向布置在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計；3) 道路交通重點關(guān)注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停

44、車場（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達(dá)和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；同時應(yīng)對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計思路（詳見方案設(shè)計階段【關(guān)注點10】）。 【關(guān)注點4】：停車位根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍鲂辛?xí)慣等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時以上。 【關(guān)注點5】：

45、?？空竞凸卉囌緸榉奖泐櫩拖萝嚕€應(yīng)在主要的廣場出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛?？空荆L度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時?？?，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運交通車站。 【關(guān)注點6】：管理用房根據(jù)目前萬達(dá)綜合體的產(chǎn)品特點及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3-5）；管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)

46、部分位置應(yīng)各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。 【關(guān)注點7】： 消防疏散通道在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。 【關(guān)注點8】：變形縫結(jié)合萬達(dá)綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。 【關(guān)注點10】：廣場內(nèi)部豎向交通組織 1) 扶梯：步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口20-30米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通

47、地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)平行布置；（規(guī)劃院強制條文已列）扶梯位置應(yīng)避免對商鋪的經(jīng)營造成影響。扶梯應(yīng)設(shè)置光感變頻裝置；2) 觀光梯：通常在步行街中庭設(shè)置，以23部為一組，觀光梯應(yīng)通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應(yīng)不小于4米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應(yīng)可以到達(dá)地下停車場，以保證垂直客流動線的完整；3) 貨梯：步行街及各主力店均應(yīng)設(shè)有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應(yīng)有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔80-100米設(shè)一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨

48、梯以兩部為宜，載重量為1.62噸；貨梯對應(yīng)的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場出入口的關(guān)系；4) 廣場內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；電梯還應(yīng)具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運行安全。 【關(guān)注點11】：共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時間的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨設(shè)計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難度。 【關(guān)注點12】：公共衛(wèi)生間根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80100米*，面積70100平方米，衛(wèi)

49、生間可與主力店合用，但每層至少應(yīng)設(shè)置一處步行街專用衛(wèi)生間，以滿足步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負(fù)面影響；衛(wèi)生間應(yīng)作無障礙設(shè)計，每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于3個，女間蹲位不少于6個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位1個，采用坐便器，輔助設(shè)施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個，其中兒童專用1個；女衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)母嬰室或母嬰護(hù)理臺，以方便帶小孩的顧客使用。衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺高度為40公分為宜。衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作

50、間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應(yīng)酌情考慮在步行街餐飲區(qū)增設(shè)員工專用衛(wèi)生間。 【關(guān)注點13】：顧客吸煙室建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處顧客吸煙室，面積在10平米左右，并設(shè)置通風(fēng)排煙設(shè)施。 【關(guān)注點14】：主力店開口主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口。主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，首層開口宜設(shè)置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為48米；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步行街的開口處與

51、步行街出入口的距離應(yīng)不小于30米。 【關(guān)注點15】：步行街專用貨物通道因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運輸建議在商鋪背街的一面設(shè)立專用貨運通道，以避免貨運對環(huán)境和顧客成影響。 【關(guān)注點16】：步行街公共通道頂棚步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設(shè)計，采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴大800mm；玻璃采光頂宜采用分段式設(shè)計。 【關(guān)注點17】：管理用房1) 商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并配套設(shè)置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室；2) 員工食堂應(yīng)考慮燃?xì)夤艿?、新風(fēng)、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設(shè)

52、施；3) 物管用房內(nèi)使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）等均應(yīng)獨立設(shè)置；4) 綜合體中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應(yīng)單設(shè)，并應(yīng)采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開。 【關(guān)注點18】：設(shè)備間和值班室1) 開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行管理；應(yīng)為供電局預(yù)留（一般為10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設(shè)備的管控，建議增設(shè)運行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設(shè)計為防暴玻璃窗；設(shè)備房必須有空調(diào)設(shè)施（通風(fēng)和散熱）；所有強弱電間門應(yīng)向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認(rèn)，值班室的建造標(biāo)準(zhǔn)可參照物管

53、用房的標(biāo)準(zhǔn)；2) 地下各設(shè)備用房門及通道寬度要適合設(shè)備運輸安裝和日后維修；3) 為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下設(shè)備間的門應(yīng)朝向車場開闊區(qū)域；若超市等主力店設(shè)置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時停放區(qū)不宜設(shè)置在設(shè)備間門口周邊；4) 由于各設(shè)備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間。 【關(guān)注點19】：電梯廳1) 建議在電梯廳不設(shè)計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進(jìn)電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，

54、即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全；3) 通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應(yīng)建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計空調(diào)及安全欄桿。 【關(guān)注點20】：物業(yè)倉庫為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米。 【關(guān)注點21】：垃圾房1) 步行街專用垃圾房應(yīng)設(shè)立四六處，其中一處為危險品垃圾房；每處分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積不小于60，主力店垃圾房應(yīng)另外單獨設(shè)立；2) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，或貨梯口及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應(yīng)滿足當(dāng)?shù)乩暹\車的高度；3) 垃圾房的建造

55、標(biāo)準(zhǔn)：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風(fēng)、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃?xì)怏w報警裝置和自動強制排風(fēng)系統(tǒng)，以確保廣場安全。 【關(guān)注點22】：卸貨區(qū)1）考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，地下停車場貨運電梯口處設(shè)立面積為100200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道。 【關(guān)注點23】：屋頂設(shè)施1) 屋頂設(shè)備設(shè)施的安裝，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風(fēng)機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，避免對塔樓居住環(huán)境的不良影響；2) 應(yīng)充分考慮裙樓的冷卻塔、風(fēng)機等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問

56、題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理；3) 由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨立設(shè)計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)在適當(dāng)位置預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)；4) 屋頂油煙井距高層水平距離20米以上。 【關(guān)注點24】：地下停車場1) 車行道兩側(cè)（或單側(cè)）應(yīng)設(shè)置平行的人行道，人行道與車行道之間應(yīng)通過路面標(biāo)線明確區(qū)分；2) 車場內(nèi)部應(yīng)設(shè)計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；3) 地下車庫必須預(yù)留機械停車，由于機械式停車位的后期維護(hù)保養(yǎng)成本較高，管理難度較大，顧客的認(rèn)可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式；4) 為避免非機動車亂停亂放，應(yīng)設(shè)置非機動

57、車存車處，非機動車停車位數(shù)量為：10002500輛；5) IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應(yīng)具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能；6) 地下車場出入口需設(shè)收費站，地下車場通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應(yīng)規(guī)劃中間收費站。具體位置應(yīng)根據(jù)停車場交通規(guī)劃由商管公司設(shè)定。中央收費站布線應(yīng)由橋架引入，在設(shè)計上要考慮到日后中間收費站的移動調(diào)整要求。收費站長2000mm、寬2000mm、高2500mm，并需安裝分體空調(diào)；7) 車庫出入口收費亭和道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在平坦路段；8) 車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 【關(guān)注點25】：地下室廣告地下室應(yīng)在合適的位置設(shè)計安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預(yù)留供