土地增值稅(2014年視頻培訓(xùn))

1、土地增值稅 自治區(qū)地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處 傅傅 瑋瑋主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容w 房地產(chǎn)開發(fā)簡介房地產(chǎn)開發(fā)簡介w 土地增值稅基本政策規(guī)定土地增值稅基本政策規(guī)定w 土地增值稅清算土地增值稅清算w 土地增值稅若干政策解讀土地增值稅若干政策解讀 房地產(chǎn)開發(fā)簡介w 一、房地產(chǎn)概念一、房地產(chǎn)概念w 1 1、房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。、房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。w 2 2、作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，、作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物。包括土地和土地上永久建筑物。w 3 3、

2、房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和、房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。w 地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。面道路等。w 4 4、可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。、可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。w 5 5、法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指、法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各

3、種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。w 二、房地產(chǎn)類型二、房地產(chǎn)類型w 1 1、居住房地產(chǎn)項(xiàng)目，、居住房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通商品住房，房經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，高普通商品住房，房經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，高檔商品房，檔商品房，高級(jí)公寓、別墅高級(jí)公寓、別墅等。等。w 2 2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)用房，寫字間，酒店、酒店式公寓，商業(yè)用房，寫字間，酒店、酒店式公寓，度度假村假村，主題公園等。，主題公園等。w 3 3、工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，、工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工業(yè)

4、廠房，倉儲(chǔ)用房，工業(yè)園等。工業(yè)廠房，倉儲(chǔ)用房，工業(yè)園等。w 4 4、特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目，、特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目，高爾夫球場、飛機(jī)場、汽車加油站、車高爾夫球場、飛機(jī)場、汽車加油站、車站、碼頭等。站、碼頭等。w 三、房地產(chǎn)的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)的特點(diǎn)w 1、不可移動(dòng)性、不可移動(dòng)性w 2、稀缺性、稀缺性w 3、體積龐大、消耗材料多、體積龐大、消耗材料多w 4、建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、投資回收期長、建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、投資回收期長w 5、牽涉面廣、運(yùn)作程序復(fù)雜、牽涉面廣、運(yùn)作程序復(fù)雜w 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房地產(chǎn)開發(fā)流程w1、項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）取得

5、項(xiàng)目土地使用權(quán)取得項(xiàng)目土地使用權(quán)拆遷安置拆遷安置勘察設(shè)計(jì)勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo)開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工商品房的銷售商品房的銷售物業(yè)管理。物業(yè)管理。w2 2、第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作、第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書, ,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。w第二部分，行政審

6、批部分第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：分六個(gè)階段：1 1）選址定點(diǎn)選址定點(diǎn)；2 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3 3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4 4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5 5）施工報(bào)建；）施工報(bào)建；6 6）建設(shè)工）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。程竣工綜合驗(yàn)收備案。w第三部分第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段3、房地產(chǎn)開發(fā)五證辦理流程，原則上是：建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)

7、開發(fā)五證辦理流程，原則上是：建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開工證）證（又稱建筑工程開工證）商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證w 五、房地產(chǎn)相關(guān)基本術(shù)語五、房地產(chǎn)相關(guān)基本術(shù)語w 1 1、產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書w 產(chǎn)權(quán)證書是指產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證”和和“土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附構(gòu)、間數(shù)、建

8、筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，分戶房屋平面圖。土地使用權(quán)證包括坐落、地號(hào)、圖號(hào)、地類記，分戶房屋平面圖。土地使用權(quán)證包括坐落、地號(hào)、圖號(hào)、地類（用途）、使用權(quán)類型、使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e、記事、土地平面（用途）、使用權(quán)類型、使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e、記事、土地平面圖。圖。w 2、期房（樓花）期房（樓花）w 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱 為期房，消費(fèi)者在這一階段購買為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 w

9、 3 3、現(xiàn)房、現(xiàn)房w 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 w 4 4、定金、定金w 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的 擔(dān)保方式。擔(dān)保方式。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，如果購房者交了定金之后改定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，如果購房者交了定金之后改變主意變主意 決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退決定不買，開

10、發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。返還定金。w 5 5、違約金、違約金w 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。對(duì)方造成損失，都

11、要支付違約金。w 6 6、訂金、訂金w “ “訂金訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在實(shí)并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金訂金”，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金訂金”。w 7 7、容積率、容積率w 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1 1萬平方米的土地上，有萬平方米的土地上，有40004000平方米的建筑總面積，其容平方米的建筑總面積，其容積率為積率為0.40.4。w 8 8、土地使用年期、土地

12、使用年期w 土地使用年期按國家規(guī)定為：居住用地七十年；工土地使用年期按國家規(guī)定為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。他用地五十年。w 9 9、七通一平、七通一平w 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，指指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，指道道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱力（供暖）通和場地平整。水道）通、煤氣通、

13、熱力（供暖）通和場地平整。w 1010、宗地、宗地w 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱閉地塊。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24B107-24這個(gè)地號(hào)這個(gè)地號(hào)表示表示XXXX區(qū)第區(qū)第1 1帶帶0707片第片第2424宗地。宗地。w 1111、建筑面積、建筑面積w 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑

14、面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。梯走道面積、其他公攤面積等。w 12、可售面積、可售面積w 可售面積就是取得了可售面積就是取得了商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證、可以進(jìn)行、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。預(yù)售和銷售的商品房面積。 w 1313、建筑面積與可售面積的關(guān)系、建筑面積與可售面積的關(guān)系w 建筑面積建筑面積= =可售面積可售面積+ +地下人防工程地下人防工程+ +地上架空層地上架空層+ +為多棟服務(wù)的服務(wù)為多棟服務(wù)的服務(wù)用房用房+ +無償移交政府的無償移

15、交政府的+ +產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的w 1414、公用面積、公用面積w 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。w 1515、公攤面積、公攤面積w 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：w 1 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、

16、公共門廳和過道電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；w 2 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的墻體水平投影面積的5050。w 1616、地產(chǎn)交易形式、地產(chǎn)交易形式w （1 1）一級(jí)市場。這是由國家壟斷經(jīng)營的市場，它涉及集體土地所）一級(jí)市場。這是由國家壟斷經(jīng)營的市場，它涉及集體土地所有權(quán)的變更和國有土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：征用土地，有權(quán)的變更和國有土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)營業(yè)務(wù)

17、包括：征用土地，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時(shí)期的使辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；以出售或拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地的一定時(shí)期的使用權(quán)；出租土地，定期收取地租等。用權(quán)；出租土地，定期收取地租等。w （2 2）二級(jí)市場。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行）二級(jí)市場。這是由具有法人資格的土地開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)、經(jīng)營所形成的市場。綜合開發(fā)、經(jīng)營所形成的市場。w 1717、房產(chǎn)交易形式、房產(chǎn)交易形式w （1 1）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。有房產(chǎn)的買賣。w （2 2）房屋租賃。）房屋租賃。w

18、（3 3）房產(chǎn)互換。）房產(chǎn)互換。w （4 4）房產(chǎn)抵押。）房產(chǎn)抵押。 w 18、生地、熟地、毛地、凈地、生地、熟地、毛地、凈地w A、生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。、生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。B、熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平、熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。C、毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋、毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。拆遷的土地。D、凈地的概念是相對(duì)于毛地來說的、凈地的概念是相對(duì)于毛地來說的,指已經(jīng)完指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑

19、物等設(shè)施的土地。物等設(shè)施的土地。w 19、國有土地招、拍、掛、國有土地招、拍、掛w A、國有土地招拍掛的意思為：、國有土地招拍掛的意思為：招：為招標(biāo)（國土局公布出讓公告）招：為招標(biāo)（國土局公布出讓公告）拍：為拍買，或竟買（指企業(yè)參加競拍）拍：為拍買，或竟買（指企業(yè)參加競拍）掛：國有土地掛牌公告，公示競拍結(jié)果掛：國有土地掛牌公告，公示競拍結(jié)果w B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的必經(jīng)程序、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的必經(jīng)程序w 2020、五證、兩書、一表五證、兩書、一表 國有土地使用證國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工

20、許可證 商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 住宅質(zhì)量保證書（保證房屋基本設(shè)施如墻體，梁柱等）住宅質(zhì)量保證書（保證房屋基本設(shè)施如墻體，梁柱等）w 住宅使用說明書（包含工程分布圖，管道排放，線路住宅使用說明書（包含工程分布圖，管道排放，線路分布等）分布等） 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告表竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告表土地增值稅基本政策規(guī)定w一、土地增值稅的概念一、土地增值稅的概念w A、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用權(quán)w B、建筑物、構(gòu)筑物、建筑物、構(gòu)筑物、w C、附屬設(shè)施、附著物、附屬設(shè)施、附著物w 二、土地增值稅的納稅人二、土地增值稅的納稅人 w三、征稅對(duì)象三、征稅對(duì)象w 1、征稅對(duì)象的界定、征稅對(duì)象的界定w A

21、、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓w B、國有、國有w C、有償、有償w w 四、計(jì)稅依據(jù)四、計(jì)稅依據(jù)w 1、增值額、增值額w 2、轉(zhuǎn)讓收入、轉(zhuǎn)讓收入w 3、扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額w 4、增值額、增值額=轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額w 五、土地增值稅的稅率五、土地增值稅的稅率w 1、稅率、稅率w 2、特點(diǎn)、特點(diǎn)w 六、土地增值稅的六、土地增值稅的計(jì)算計(jì)算w 1、分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算、分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算w 2、速算法計(jì)算、速算法計(jì)算w 七、土地增值稅的征管七、土地增值稅的征管w 1、納稅義務(wù)發(fā)生、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)間w 2、納稅期限、納稅期限w 3、納稅地點(diǎn)、納稅地點(diǎn)土地增值稅清算土地增值稅清算w 一、土地增值

22、稅清算的概念一、土地增值稅清算的概念w 1 1、清算的概念、清算的概念w 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)并提供相應(yīng)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款并提供相應(yīng)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。的行為。w 2 2、清算的主體、清算的主體w 3 3、清算的條件、清算的條件w 4 4、清算的發(fā)起、清算的發(fā)起w 二、前期管理二、前期管理w

23、1、項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理w 國稅發(fā)【國稅發(fā)【1995】90號(hào)，號(hào)，w 國稅發(fā)【國稅發(fā)【2006】128號(hào)，號(hào)，w 國稅發(fā)【國稅發(fā)【2009】91號(hào)號(hào)w 2 2、預(yù)征稅款預(yù)征稅款w 細(xì)則細(xì)則第十六條，第十六條，w 新地稅三字【新地稅三字【1997】27號(hào)號(hào)w 新地稅發(fā)【新地稅發(fā)【2002】150號(hào)號(hào)w 財(cái)稅發(fā)【財(cái)稅發(fā)【2006】21號(hào)，號(hào)，w 國稅發(fā)【國稅發(fā)【2010】53號(hào)號(hào)w 三、清算流程三、清算流程w 補(bǔ)正補(bǔ)正解繳稅款（或退庫處理）解繳稅款（或退庫處理） w w 清算發(fā)起清算發(fā)起納稅申報(bào)納稅申報(bào)稅務(wù)審核稅務(wù)審核解繳稅款（或退庫處理）解繳稅款（或退庫處理） w w 核定征收（核定征收（9090日

24、內(nèi)不申報(bào)）日內(nèi)不申報(bào)） 稽查稽查解繳稅款（或退庫處理）解繳稅款（或退庫處理） 應(yīng)清算應(yīng)清算1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； 4、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。增值稅清算手續(xù)的?？汕逅憧汕逅?、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在比例在85%以上，或該比例雖

25、未超過以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的；但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；完畢的；3、自治區(qū)地稅局規(guī)定的其他情況。、自治區(qū)地稅局規(guī)定的其他情況。符合條件后自行到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)符合條件后自行到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納申報(bào)繳納由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)送由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)送土地增值土地增值稅清算通知稅清算通知90日內(nèi)申報(bào)繳日內(nèi)申報(bào)繳納的由主管稅納的由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核務(wù)機(jī)關(guān)審核90日內(nèi)申報(bào)繳日內(nèi)申報(bào)繳納的由主管稅納的由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核務(wù)機(jī)關(guān)審核納稅申報(bào)納稅申報(bào)w 四、清算審核工作四、清算審核工作w 1、

26、案頭審核，是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、案頭審核，是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯性審核，重點(diǎn)是審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算邏輯性審核，重點(diǎn)是審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。準(zhǔn)確性等。w 2、實(shí)地審核，是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地、實(shí)地審核，是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。w 3、清算與審核的關(guān)系、清算與審核的關(guān)系w 五、土地增值稅申報(bào)表修訂問題五、土地增值稅申報(bào)表修訂問題w 六、土地增值稅清算統(tǒng)計(jì)表上報(bào)問題六、

27、土地增值稅清算統(tǒng)計(jì)表上報(bào)問題土地增值稅若干政策解讀土地增值稅若干政策解讀w 1、土地增值稅清算、土地增值稅清算單位單位w 2、土地增值稅處罰、土地增值稅處罰問題問題w 3、拆遷補(bǔ)償扣除、拆遷補(bǔ)償扣除問題問題w 4、舊房適用政策、舊房適用政策問題問題w 5、核定征收問題、核定征收問題w 6、樓層系數(shù)問題、樓層系數(shù)問題w 7、取得土地使用權(quán)扣除問題、取得土地使用權(quán)扣除問題w 8、合作建房界定問題、合作建房界定問題w 9、車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題、車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題 10、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)扣除、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)扣除 問題問題w 11、

28、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）投資入股進(jìn)行投資、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營征扣除問題或聯(lián)營征扣除問題 w 12、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題 w 13、關(guān)于土地增值稅清算中成本費(fèi)用分?jǐn)倖栴}、關(guān)于土地增值稅清算中成本費(fèi)用分?jǐn)倖栴} w 14、關(guān)于委托代銷收入確定問題、關(guān)于委托代銷收入確定問題 w 15、關(guān)于售樓處、樣板房費(fèi)用扣除問題、關(guān)于售樓處、樣板房費(fèi)用扣除問題w 16、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問題地增值稅問題w 1

29、7、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題w 18、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問題、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問題 w 19、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題為征收土地增值稅問題 w 20、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題 w 21、別墅界定、別墅界定問題問題w 22、訂金、定金征收土地增值稅、訂金、定金征收土地增值稅問題問題w 23、國家收回土地土地增值稅、國家收回土地土地增值稅問題問題應(yīng)掌握的文件應(yīng)掌握的文件w 1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例

30、中華人民共和國土地增值稅暫行條例w 2、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則w 3、財(cái)稅字、財(cái)稅字199548號(hào)號(hào)w 4、新地稅三字、新地稅三字199727號(hào)號(hào)w 5、新地稅發(fā)、新地稅發(fā)2002150號(hào)號(hào)w 6、新地稅發(fā)、新地稅發(fā)2005208號(hào)號(hào)w 7、新財(cái)法稅、新財(cái)法稅200612號(hào)號(hào)w 8、財(cái)稅、財(cái)稅200621號(hào)號(hào)w 9、國稅發(fā)、國稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)w 10、國稅函、國稅函2010220號(hào)號(hào)w 11、2013年年9號(hào)公告號(hào)公告w 12、2014年年1號(hào)公告號(hào)公告電話：電話 選址定點(diǎn)階段。選址定點(diǎn)階段。w 此階段

31、一般辦理以下事項(xiàng)：此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

32、w 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段w 此階段辦理以下一般事項(xiàng)：此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確

33、定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 w 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局

34、等相關(guān)部門對(duì)、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放，發(fā)放建設(shè)工程施工圖建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)

35、文件審查批準(zhǔn)書設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。w 規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程

36、規(guī)劃許可證（副本）。（副本）。 w 施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證。 w 商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦

37、理預(yù)售登記，核發(fā)由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：件）及資料：1、以下證明材料：、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工

38、交付日期。以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。w 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)

39、構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部

40、門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 w 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)

41、書；）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。w 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的所取得的增值額為征

42、稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。稅率征收的一種稅。w 建筑物指地上地下的各種建筑，如廠房、住宅、建筑物指地上地下的各種建筑，如廠房、住宅、地下室等。地下室等。w 構(gòu)筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不直接構(gòu)筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。井、道路、橋梁、隧道、水壩等。w 附屬設(shè)施是指與建筑物不可分割的各種附屬設(shè)附屬設(shè)施是指與建筑物不可分割的各種附屬設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、管道、線路等。施，如電梯、中央空調(diào)、管道、線路等。w 附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移附著物是指附著

43、于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品，如附著于土地的各種花、動(dòng)即遭損壞的物品，如附著于土地的各種花、草、樹木等。草、樹木等。w 扣除項(xiàng)目：扣除項(xiàng)目：w 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額、取得土地使用權(quán)所支付的金額w 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本w 3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用w 4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格w 5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金w 6、其他（加計(jì)、其他（加計(jì)20%費(fèi)用）費(fèi)用）w 扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=（1+2） （1+30%）+5w 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地

44、征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。出等。w 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、察、測(cè)繪、“ 三通一平三通一平”等支出。等支出。w 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。w 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包

45、括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。w 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。發(fā)生的支出。w 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 w 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)企

46、業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（國稅發(fā)具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（國稅發(fā)200618

47、7號(hào)號(hào) ）w 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品樓房一幢例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品樓房一幢取得收入取得收入1,5001,500萬元，新建商品樓及配套設(shè)施的萬元，新建商品樓及配套設(shè)施的成本費(fèi)用為成本費(fèi)用為450450萬元，有關(guān)稅金萬元，有關(guān)稅金82.582.5萬元，其他萬元，其他扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目17.517.5萬元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司萬元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。w 解：一、解：一、分級(jí)法：分級(jí)法：w 扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=450+82.5+17.5=550=450+82.5+17.5=550（萬元）（萬元）w 土地增值額土地增值額=1,

48、500-550=950=1,500-550=950（萬元）（萬元）w 未超過未超過50%=275 50%=275 30%=82.5 30%=82.5 （萬元）（萬元）w 超超50%50%不足不足100%=275 100%=275 40%=11040%=110（萬元）（萬元）w 超超100%100%不足不足200%=400 200%=400 50%=20050%=200（萬元）（萬元）w 總計(jì)總計(jì)=82.5+110+200=392.5=82.5+110+200=392.5（萬元）（萬元）w 二、二、速算法：速算法：w 扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=450+82.5+17.5=550（萬元）（萬元）w

49、 土地增值額土地增值額=1,500-550=950（萬元）（萬元）w 增值率增值率=950550100%=172.73%w 據(jù)據(jù)計(jì)算出的增值率查找其適用稅率為計(jì)算出的增值率查找其適用稅率為50%w 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=950 50%-550 15%=392.5 （萬（萬元）元）w 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日期納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日期7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在核定的期限內(nèi)繳納土辦理納稅申報(bào)，并在核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。地增值稅。w 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地

50、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶登記）手續(xù)之前。權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶登記）手續(xù)之前。財(cái)稅財(cái)稅200621號(hào)號(hào)w 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物, ,凡不能取得評(píng)估價(jià)格凡不能取得評(píng)估價(jià)格, ,但能提但能提供購房發(fā)票的供購房發(fā)票的, ,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn), ,條例條例第六條第第六條第( (一一) )、( (三三) )項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額, ,可按發(fā)票所載金可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%5%計(jì)算。對(duì)納計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅稅人購房時(shí)繳納

51、的契稅, ,凡能提供契稅完稅憑證的凡能提供契稅完稅憑證的, ,準(zhǔn)予準(zhǔn)予作為作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除予以扣除, ,但不作為但不作為加計(jì)加計(jì)5%5%的基數(shù)。的基數(shù)。w 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物, ,既沒有評(píng)估價(jià)格既沒有評(píng)估價(jià)格, ,又不能提供又不能提供購房發(fā)票的購房發(fā)票的, ,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國中華人民共和國稅收征收管理法稅收征收管理法( (以下簡稱以下簡稱稅收征管法稅收征管法) )第第3535條的條的規(guī)定規(guī)定, ,實(shí)行核定征收。實(shí)行核定征收。 財(cái)稅財(cái)稅200621號(hào)號(hào) w 對(duì)于以土地對(duì)于以土地( (房地產(chǎn)房地

52、產(chǎn)) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的聯(lián)營的, ,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)開發(fā)的, ,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的, ,均不適用均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知一些具體問題規(guī)定的通知( (財(cái)稅字財(cái)稅字19950481995048號(hào)號(hào)) )第一條暫免征收土地增值稅第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定的規(guī)定 w （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有

53、關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 w （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接

54、費(fèi)期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 w （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套

55、的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)

56、算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。算確定清算項(xiàng)目的

57、扣除金額。 w 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證

58、、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 w 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目定進(jìn)行土地增值

59、稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積清算的總建筑面積 w （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法

60、和順序確認(rèn)：其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。w （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用