第九章 抵押貸款市場

1、債務(wù)資產(chǎn)證券化Mortgage Markets“Securitizing ones future income flow”o 按揭（不動產(chǎn)抵押）貸款及其特點(diǎn)o 機(jī)構(gòu)投資者與按揭貸款市場o 按揭貸款的價值評估o Mortgage-backed securitieso 次貸（Subprime)危機(jī)的形成與影響o按揭（mortgage）是發(fā)放給個人或企業(yè)用于購買房屋、土地和其他實(shí)物資產(chǎn)的貸款總稱。n首付（down payment）和所購資產(chǎn)應(yīng)付額之間的差值o主要是儲蓄機(jī)構(gòu)和按揭貸款公司（mortgage companies）作為發(fā)起人（originator）發(fā)放按揭貸款n接受按揭申請并評估申請人的信

2、用記錄n按揭合同約定按揭貸款利率、期限和抵押物（collateral）n發(fā)起人賺取按揭利率與資金籌集利率之間的息差截至截至20082008年第四季度，美國按揭貸款余額約為年第四季度，美國按揭貸款余額約為14.6414.64萬億美元萬億美元/Pubs/supplement/2008/12/table1_54.htmo 聯(lián)邦保險抵押貸款o 聯(lián)邦機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保以保證貸款者償付按揭款n 保費(fèi)為抵押貸款金額的0.5%，用于補(bǔ)償?shù)盅嘿J款提供保證的成本n 保證提供者為FHA（聯(lián)邦住房管理局）or the VA（退伍軍人管理局） n 法律限定了抵押貸款的最

3、大金額n The volume of FHA loans has consistently exceeded that of VA loansoFHA是美國1934年大蕭條時期產(chǎn)物，其初衷是為了穩(wěn)定住房業(yè)，而長期策略是向符合標(biāo)準(zhǔn)的中低收入者直接發(fā)放住房貸款或者提供全額擔(dān)保。已為2400萬個家庭提供了貸款保險，同時為許多住宅工程貸款提供了保險。o凡FHA保險的抵押貸款，由FHA承擔(dān)因借款人無力償還或房屋貶值造成損失的全部責(zé)任。oFHA利用收取的保險費(fèi)建立三種保險基金，分別是共同抵押保險基金、一般保險基金和特別風(fēng)險保險基金，分別為不同種類的住房抵押貸款提供保險。當(dāng)FHA擔(dān)保的抵押貸款出現(xiàn)壞賬時，F(xiàn)

4、HA利用保險基金給予賠償。 oVeterans Administration, VA o符合條件的退伍軍人購買住宅，可以得到VA提供的部分抵押擔(dān)保。服役情況不同，擔(dān)保額也不一樣，一般在抵押貸款總額的25%至50%之間nVA的抵押擔(dān)保無需付擔(dān)保費(fèi)。VA的抵押擔(dān)保和FHA的抵押擔(dān)保可以結(jié)合一起來用，如VA提供25%的擔(dān)保，再向FHA申請75%的抵押擔(dān)保，那么，對中低收的退伍軍人來說，他們可以得到100%的抵押貸款，無需付首期。 o 常規(guī)（Conventional）按揭貸款由商業(yè)保險公司提供擔(dān)保 o 傳統(tǒng)抵押（conventional mortgage）：有工資或有足夠收入證明人士，假如房屋貸款首期

5、為購買價的25%或以上o 無聯(lián)邦保險，但有私人擔(dān)保o 傳統(tǒng)按揭貸款：均額償付、固定利率o 分期付款（Amortized）o 保險費(fèi)由借款人支付，計入抵押貸款當(dāng)中o特點(diǎn)n按揭貸款是否帶有聯(lián)邦擔(dān)保n按揭貸款總額n按揭貸款利率是不變利率還是可調(diào)整利率n按揭貸款利率水平n到期期限（maturity）nOther special provisionsnDiscount points (1 point=1% of the loan amount),即發(fā)起人(originator)的發(fā)起費(fèi)用o 早期的抵押貸款模式n 1、首付高，50%以上n 2、看重償還貸款的能力遠(yuǎn)甚房地產(chǎn)的抵押價值Development

6、of mortgage payment patternso 不等額還款方式不等額還款方式 分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式(遞減還款) 這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應(yīng)還的本金，再加上該期利息，便得出各期應(yīng)還金額。與按揭貸款遞減 還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。o 背景:經(jīng)濟(jì)繁榮,長期增長和低通貨膨脹率o 動因:家庭償債能力增強(qiáng),房屋貶值可能性降低o 貸款形式:自攤銷貸款(self-amortizing loan)nAmortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regul

7、ar payments to cover the principal and interest.the Constant Amortization Mortgage Loano 設(shè)貸款額為P,利率為i,分N期償還21NPi利息總額Nt,3,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期還款第o 付款額逐期遞減付款額逐期遞減貸款余額逐期遞減貸款余額逐期遞減付款額付款額 逐逐期遞減金額期遞減金額)1( tNPiPiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNPo A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (

8、annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. o 12%：表示每月還款一次的年名義利率，故每個月的實(shí)際利率為12%/12=1%逐期遞減金額1212.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R67.101.0

9、36060000iNP10830021NPi利息總額MLC被稱為貸款常數(shù)Mortgage loan constants, 是年金折現(xiàn)因子的倒數(shù)NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan資金回收式資金回收式資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內(nèi)，每年還款固定不資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內(nèi)，每年還款固定不變。變。本金利息平均歸還方式本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。均償還貸款

10、的本息。o 攤銷額（每期償還本金數(shù)）逐期遞增攤銷遞增金額攤銷遞增金額1111NttiiPiANt,3,2, 11111NttiiiPiA1,3,2, 1Nto 貸款余額加速遞減1111NtNtiiiPB利息逐期遞減利息逐期遞減11111NtNtiiiPiINt,3,2, 1mmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617還款總額20.162181利息總額利息總額=還款總額-貸款總額17.1760017.61711IRA60001.0600001 PiI10.56101.101.1600360119120

11、A07.56110.5617.617120120ARI28.542348A89.74348I09.593358A08.24358IPayment PrincipalYears Interest30years600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即即24年加年加5個月才個月才償還一半本金償還一半本金Years 30yearsCAMCPM差異現(xiàn)值60000.0060000.000.00利率

12、0初始付款766.67617.17149.50首月還款本金166.6717.17149.50利息總額108300162181.2053881.20貸款余額直線下降先慢后快降前者更快降付款總額168300.00222187.2053881.20 Years Years 30yearsCAM CPM o 從CAM轉(zhuǎn)向CPM的前提是:n 貸款人相信借款人的收入將增加,財產(chǎn)價值將不變或增加n 一個價格相對穩(wěn)定,收入和財產(chǎn)價值增長,呈現(xiàn)出真實(shí)增長的經(jīng)濟(jì),會降低與CPM相關(guān)的拖欠風(fēng)險.n 盡管貸款余額遞減緩慢,但抵押財產(chǎn)的價值是充足的,很可能在貸款期內(nèi)保持高于貸款余額的水平。oFRM（fixed-rate

13、 mortgage）：）：利率固定不變oFRM的缺陷n期限上的不匹配：借短放長，高通脹下的風(fēng)險n不匹配問題與可調(diào)整利率按揭貸款的創(chuàng)立o借款人不受利率上升的影響，但是利率下降，減少收益。雖然可以較低的市場利率再融資，但是要承擔(dān)交易費(fèi)用，如過戶費(fèi)和發(fā)起費(fèi)。oARM根據(jù)經(jīng)濟(jì)條件的變化，相應(yīng)調(diào)整利率（有時也包括付款方式）的按揭貸款。o在放貸時設(shè)定一個起始利率（起始利率一般較低），然后每隔一定時間，按利率實(shí)際變動情況調(diào)整利率，一般事先規(guī)定一個上限（caps）和下限(floors)o常見的可調(diào)利率按揭貸款有二種nPLAM-the price level adjusted mortgage，根據(jù)價格指數(shù)的變

14、化定期調(diào)整按揭利率nSAM-shared appreciation mortgages，在開始放貸時規(guī)定一個利率，并評估抵押房地產(chǎn)的市值，整個貸款期間利率不變，但每過一段時間，重新評估抵押房地產(chǎn)的市值，放貸者按比例分享部分房地產(chǎn)增值額，作為利息補(bǔ)償o美國部分有自已住房的退休老人：住著大屋缺錢花o借款者以房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)貸款，金融機(jī)構(gòu)定期（如每月或每年）向借款人發(fā)放貸款，這樣借貸人債務(wù)越來越大，到期一次還清，或直至借款人死亡，抵押權(quán)人按合同約定處理抵押房產(chǎn)，償還貸款債務(wù)。o主要優(yōu)點(diǎn)是允許借款人把住房資產(chǎn)變成現(xiàn)金以滿足特別需要，如老年住戶對現(xiàn)金的需求，同時增強(qiáng)了一、二級抵押市場將住

15、房資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金的能力。反按揭貸款一般要求借款者年齡要62歲以上。o 在貸款前期年份中還款額比標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的低,并以固定的數(shù)值逐漸增加,增加到某一金額后就固定下來。o GPM可以有多種方案：始付金額、變化的速率、變化的時期長短等都可以調(diào)整。o 30年期60000元貸款，最初5年的每月付款額以每年7.5%的比率逐漸遞增，剩余的25年每月付款額保持不變。o 這種付款模式仍應(yīng)保證與CPM相同的收益率。利率10%11%12%13%14%CPM526.54571.39617.17663.72710.94GPM(每年增 加7.5%)1400.22436.96474.83513.71553.512430.2

16、4469.73510.44552.24595.033462.51504.96548.72593.66639.654497.19542.83589.87638.18687.635534.48583.55634.11686.04739.20630574.57627.31681.67737.50794.64o 由于初期還款金額低于利息額，GPM的貸款余額會持續(xù)增加，大約到第5年（依前例）才開始下降，直到第30年降為0。o 初期利息額與付款額之差稱為負(fù)攤銷（negative amortization)。n 如第1月應(yīng)付利息為60000(0.1212)=600,而第1年的GPM付款為474.83，負(fù)攤銷

17、為125.17，第1年底增加貸款余額1587.47元。o 無起始費(fèi)用和提前清償罰款時，GPM和CPM的收益率相同，為和約利率。o 如收取起始費(fèi)用，GPM的有效收益率將大于和約利率，越早提前清償，收益率越高（與CPM近似） 。因此，GPM對借款人更有利。o 由于出現(xiàn)負(fù)攤銷，使貸款人承受了額外的風(fēng)險，GPM貸款人將比CPM貸款人要求更高的風(fēng)險溢價。o貸款期限一般3-7年，但每期付款金額卻是按照長期貸款(15年-30年)來計算的(利率低)o大多數(shù)氣球型按揭貸款在按揭到期之前每期一直維持較低的付款額，如每期只付利息，最后一期付完本金。在貸款期限結(jié)束時，積累一筆很大的金額(represents the

18、balloon) o氣球型貸款使貸款者早期的還款壓力減小，但是，后期的負(fù)擔(dān)會加重。因此，它本來僅適用于由于臨時性特殊原因而需要延遲還貸壓力者。但是，實(shí)踐中這種“先甜后苦”的方式卻容易造成錯覺或誤導(dǎo)。 o一級市場是指銀行等金融機(jī)構(gòu)直接給購房者提供按揭貸款。 一級市場是購房者與貸款機(jī)構(gòu)簽訂合同、借入資金的各項(xiàng)活動總和。o二級市場是一級市場抵押權(quán)人或其他抵押權(quán)人把抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓而獲得資金的市場。o二級市場的存在是按揭貸款證券化的基礎(chǔ)，它使按揭貸款證券發(fā)行者，能夠通過二級市場獲得大量的抵押權(quán)，并將抵押權(quán)集中打包成證券化產(chǎn)品出售。o 全球金融體制史上最偉大的“創(chuàng)新”o 全球證券化市場n 美國2006

19、年的證券市場中有近20,000億美元房屋抵押貸款證券n 歐洲2006年20,000多億歐元的證券市場有一半是住房貸款抵押貸款證券o 資產(chǎn)證券化是將缺乏流動性但能產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)性重組，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾箱N售和流通的證券，并據(jù)以融資的過程。o 許多按揭貸款都是資產(chǎn)證券化的o 銀行與金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押債券等產(chǎn)品: 1.資產(chǎn)表外化，節(jié)約資本金，降低信貸成本； 2.實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張獲取更多的信貸融資來源； 3.信貸融資的擴(kuò)張由進(jìn)一步刺激資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的擴(kuò)張,強(qiáng)化銀行和金融機(jī)構(gòu)的杠桿收益。o確定證券化目標(biāo)并組建資產(chǎn)池(Assets Pool)o建立 SPVo資產(chǎn)轉(zhuǎn)移o信用增強(qiáng)o信用

20、評級o證券發(fā)行o向發(fā)起人支付資產(chǎn)對價o現(xiàn)金流回收和還本付息發(fā)起人資產(chǎn)出售取得收入SPV評級機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的信用評級交易結(jié)構(gòu)設(shè)計承銷商評級機(jī)構(gòu)證券評級信用增級投資者證券發(fā)行發(fā)行收入資產(chǎn)管理服務(wù)人提供資產(chǎn)價值回收服務(wù)資產(chǎn)保管機(jī)構(gòu)證券登記管理機(jī)構(gòu)證券登記，本息支付受委托提供登記付款服務(wù)受托提供資產(chǎn)保管服務(wù)資金劃轉(zhuǎn)o增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性提供了將相對缺乏流動性、個別的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成流動性高、可在資本市場上交易的金融商品的手段。 o獲得低成本融資 發(fā)起者通過資產(chǎn)證券化發(fā)行的證券具有比其他長期信用工具更高的信用等級，等級越高，發(fā)起者付給投資者的利息就越低，從而降低籌資成本。 o減少風(fēng)險資產(chǎn) 有利于發(fā)起者將風(fēng)險資產(chǎn)

21、從資產(chǎn)負(fù)債表中剔除出去，有助于發(fā)起者改善各種財務(wù)比率，提高資本的運(yùn)用效率，滿足風(fēng)險資本指標(biāo)的要求。 o便于進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理 取得精確、有效的資產(chǎn)與負(fù)債的匹配 o為某些投資者提供合規(guī)的投資渠道；o為投資者提供風(fēng)險與報酬、長期與短期組合的十分多樣化的金融商品n為握有長期資金的機(jī)構(gòu)投資者提供長期的、高報酬和信用級別優(yōu)良的投資渠道n衍生的一些短期的、浮動利率產(chǎn)品，也為短期投資者所喜愛。o創(chuàng)立證券化產(chǎn)品的載體SPV o資產(chǎn)證券化過程中產(chǎn)品的設(shè)計、評價、承銷以及二級市場的交易，都代表了投資銀行可觀而穩(wěn)定的服務(wù)費(fèi)用的收入；o 成立服務(wù)機(jī)構(gòu)（受托管理人）o在資產(chǎn)證券化的制度中，潛藏著龐大的金融創(chuàng)新的機(jī)會，代表

22、了市場擴(kuò)張的可能性與高獲利性。o雷曼公司調(diào)查案o證券化的實(shí)質(zhì)是將不夠投資級別的資產(chǎn)整體分割轉(zhuǎn)換為具有投資級別的分類資產(chǎn)個體,來吸引具有不同融資結(jié)構(gòu)和風(fēng)險接受度的機(jī)構(gòu)和基金投資者n70-80%的次貸住房貸款抵押債券是三A評級n20-30%的次貸住房貸款抵押債券才是投機(jī)評級n這些債券的保險系數(shù)與標(biāo)的資產(chǎn)的違約率（如6%）和壞賬回收率（如50%）相關(guān)n而各等級的證券與此違約率與壞賬回收率具有不同層次的關(guān)聯(lián)度，因此具有不同層次的保險系數(shù)與回報率n信貸資產(chǎn)風(fēng)險由此通過不同風(fēng)險層次的證券分?jǐn)偨o具有不同風(fēng)險層次的證券資產(chǎn)投資者n而“資產(chǎn)組合投資”的廣泛運(yùn)用又通過不同產(chǎn)品的風(fēng)險對沖進(jìn)一步弱化了組合投資風(fēng)險，強(qiáng)

23、化了組合投資回報！n標(biāo)的資產(chǎn)的風(fēng)險沒有變化，但分離和組合后的資產(chǎn)風(fēng)險被系統(tǒng)降低！o 資產(chǎn)證券化后得到的產(chǎn)品稱之為“金融衍生產(chǎn)品”。美國住房抵押貸款可分為優(yōu)質(zhì)貸款、次優(yōu)級貸款和次級貸款三類。次級貸款的資產(chǎn)證券化在雷曼兄弟公司的破產(chǎn)中扮演了重要的角色。 雷曼公司簡雷曼公司簡介介成立時間成立時間：18501850年創(chuàng)立年創(chuàng)立 具有158年的雷曼兄弟公司在破產(chǎn)之前是一家全球性的投資公司，其總部設(shè)在美國紐約市，在世界上很多城市都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)和辦公室。在很多業(yè)務(wù)領(lǐng)域都處于世界領(lǐng)先地位，包括股票、固定收益、投資銀行業(yè)務(wù)、私人銀行業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理等。雷曼在業(yè)務(wù)上的三大分部雷曼在業(yè)務(wù)上的三大分部資本市場投資銀行投

24、資管理固定收益部門股票部門全球性債務(wù)融資全球性股票融資咨詢服務(wù)資產(chǎn)管理私人資產(chǎn)管理雷曼兄弟發(fā)展史雷曼兄弟發(fā)展史18441855，來自德國的移民雷曼家三兄弟在阿拉巴馬州設(shè)立了雷曼兄弟公司，早期以經(jīng)營棉花為主 。19201929，雷曼兄弟憑借金融創(chuàng)新技術(shù)在許多領(lǐng)域成為成為了先驅(qū)者，包，雷曼兄弟憑借金融創(chuàng)新技術(shù)在許多領(lǐng)域成為成為了先驅(qū)者，包括定向發(fā)行，為藍(lán)籌股股東籌借資金括定向發(fā)行，為藍(lán)籌股股東籌借資金 19801994，伴隨信息時代的到來，雷曼在許多行業(yè)中起了至關(guān)重要的作用，美國運(yùn)通公司收購雷曼，雷曼獲得倫敦、東京股票交易所的席位。1994年，雷曼兄弟重新成為獨(dú)立公司，更名為雷曼兄弟控股公司，并在

25、紐約和年，雷曼兄弟重新成為獨(dú)立公司，更名為雷曼兄弟控股公司，并在紐約和太平洋交易所上市太平洋交易所上市 19982004，凈利潤超過10億美元，加入標(biāo)準(zhǔn)普爾100股票指數(shù)。開設(shè)財富與資產(chǎn)管理部，奠定了資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的領(lǐng)先地位。20042008，紅利提高，紅利提高33%，標(biāo)準(zhǔn)普爾將雷曼信用評級上調(diào)為，標(biāo)準(zhǔn)普爾將雷曼信用評級上調(diào)為A+,是倫敦是倫敦股票交易場所第一股票交易場所第一 的券商，的券商，2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，雷曼公司持有資產(chǎn)大幅縮年次貸危機(jī)爆發(fā)，雷曼公司持有資產(chǎn)大幅縮水，水，2008年，雷曼宣告破產(chǎn)。年，雷曼宣告破產(chǎn)。雷曼兄弟破產(chǎn)過程雷曼兄弟破產(chǎn)過程由于陷入嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)，由于陷入嚴(yán)重的

26、財務(wù)危機(jī)，2008年年9月月15日，為日，為美國第四大投資銀行的雷曼兄弟公司，宣布申請美國第四大投資銀行的雷曼兄弟公司，宣布申請破產(chǎn)保護(hù)。有著破產(chǎn)保護(hù)。有著158年光輝歷史的雷曼兄弟，最年光輝歷史的雷曼兄弟，最終難逃被擊潰的厄運(yùn)，雷曼兄弟的破產(chǎn)也終難逃被擊潰的厄運(yùn)，雷曼兄弟的破產(chǎn)也“創(chuàng)造創(chuàng)造了歷史了歷史”，成為美國有史以來規(guī)模最大的破產(chǎn)申，成為美國有史以來規(guī)模最大的破產(chǎn)申請。請。2007年次貸危機(jī)全面爆發(fā)年次貸危機(jī)全面爆發(fā) 2008年，雷曼公司宣布，受年，雷曼公司宣布，受信貸市場萎縮影響，第一季度凈收入信貸市場萎縮影響，第一季度凈收入同比下降同比下降57%，股價下挫近，股價下挫近20%第二季度

27、凈損失第二季度凈損失預(yù)期達(dá)到預(yù)期達(dá)到28億美元，因億美元，因虧損原因，雷曼解雇其總裁與虧損原因，雷曼解雇其總裁與副總裁喬副總裁喬格雷戈格雷戈 勞倫斯勞倫斯麥克唐納麥克唐納 第三季度虧損達(dá)到第三季度虧損達(dá)到39億美元，并宣布公司億美元，并宣布公司重組計劃。雷曼股價暴跌重組計劃。雷曼股價暴跌46%至至每股每股4.22美元。雷曼尋求將整個美元。雷曼尋求將整個公司出售，業(yè)務(wù)伙伴停止公司出售，業(yè)務(wù)伙伴停止與雷曼的交易，雷曼股價跌與雷曼的交易，雷曼股價跌至每股至每股3.65美元。美元。美聯(lián)儲明確表美聯(lián)儲明確表示不會對雷曼施以援手，示不會對雷曼施以援手，高盛、摩根斯丹利表示沒有興趣高盛、摩根斯丹利表示沒有興

28、趣收購雷曼，雷曼命懸一線。收購雷曼，雷曼命懸一線。2008年年9月月16各信用各信用評級機(jī)構(gòu)將雷曼的信用評評級機(jī)構(gòu)將雷曼的信用評級減至為級減至為D，即破產(chǎn)。全球，即破產(chǎn)。全球主要金融機(jī)構(gòu)開始清算與主要金融機(jī)構(gòu)開始清算與雷曼兄弟的信用風(fēng)險敞口。雷曼兄弟的信用風(fēng)險敞口。- )( ECONfRPoPrice movements in a mortgage can be modeled as:o 難度：因素都變化，如經(jīng)濟(jì)增長的影響無法確定。較高的經(jīng)濟(jì)增長率導(dǎo)致無風(fēng)險率上升，抵押貸款價格下降。但降低風(fēng)險溢價，貸款價格提高。o“911”對抵押貸款利率的影響n短期利率一個月內(nèi)下跌了100個BPn長期利率只有

29、輕微下降n30年常規(guī)按揭貸款（conventional mortgage）利率只下降了0.25%- ? - ),(- - ),(DEFMSECONINFfPRPRfPMfMn 固定利率抵押貸款面臨的主要風(fēng)險o 利率風(fēng)險n 前提：金融機(jī)構(gòu)資金來源與資金運(yùn)用在期限上的不對稱。n 利率風(fēng)險來源于金融機(jī)構(gòu)對未來利率變動預(yù)期的不充分n 在固定利率抵押貸款中，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險。n 在美國，由于利率環(huán)境的變化，固定利率抵押貸款經(jīng)歷了流行（20世紀(jì)30-70年代）、不流行（70年代）、再流行（80年代中期開始）的過程。o 提前還款風(fēng)險n 主要包含兩個方面的內(nèi)容：不能及時對提前獲得的本金選擇合適的投

30、資渠道而遭受損失在市場利率下降時，本金的提前回收意味著損失了較為可觀的利息收入n 因此，提前還款行為的發(fā)生頻率與市場利率呈反方向變動。o 被迫違約與理性違約n 根據(jù)違約原因的不同，可將違約分為被迫違約和理性違約兩種。n 被迫違約o 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人發(fā)生失業(yè)、離婚等原因造成。o 在國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定時，這種僅僅緣于借款人意外財務(wù)危機(jī)的被迫違約現(xiàn)象不太可能普遍發(fā)生，也較易于控制。n 理性違約o 指由于房地產(chǎn)價格下跌，借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟(jì)理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。o 理性違約的條件：當(dāng)房地產(chǎn)的當(dāng)前價值小于借款人未償還的本金時，將發(fā)生理性違約o 理性違約的影響因素：

31、n 房產(chǎn)價格下跌的幅度越大，越可能發(fā)生理性違約n 貸款成數(shù)越高，越可能發(fā)生理性違約n 貸款期限越長，越可能發(fā)生理性違約n 貸款合同已經(jīng)履行的時間越短，越可能發(fā)生理性違約o 在這四個因素中，哪些是銀行能控制的呢？o 如果房地產(chǎn)升值，理性違約條件就不可能成立。o 對違約行為的經(jīng)驗(yàn)分析n 通過對歷史數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析，歸納出特定貸款群體在抵押貸款中違約行為發(fā)生的規(guī)律。n 從橫向比較看，住房抵押貸款的違約率遠(yuǎn)低于其它貸款。(下圖為美國的數(shù)據(jù))注:下面的分析源于穆迪公司對美國加州在1970-1988年之間的約700萬筆住房抵押貸款違約行為的研究。1989.1 1991.1 1993.1 1995.1 199

32、7.1 1999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款表：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況表：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況款款o 貸款成數(shù)與違約率n 在不同的貸款成數(shù)區(qū)間內(nèi)，違約率的變化對貸款成數(shù)的敏感程度不同。o 貸款已履行時間與貸款損失程度累計違約率%6 7 8 9 108642貸款成數(shù)0 24 48 72 96 120損失程度%252015105履行時間（月）固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款風(fēng)險比較(從金融機(jī)構(gòu)的角度)風(fēng)險類型違約風(fēng)險利率風(fēng)險提前還款風(fēng)險固定利率抵押貸款較小較大較大可變利率抵押貸款較大較小較小oMBS是以按揭貸款為支撐的證券n以住房抵押貸款

33、基礎(chǔ)資產(chǎn)n由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對該證券進(jìn)行擔(dān)保 n發(fā)行MBS可以看做是在二級市場上公開出售按揭貸款的一種方式oMBS是將多項(xiàng)不動產(chǎn)抵押貸款債權(quán)打包出售其股份或參與憑證給投資大眾或機(jī)構(gòu)投資者。 oMBS的現(xiàn)金流量為借款人每月平均還款金額，包括利息、本金償還及任何提前還款等部分。金融機(jī)構(gòu)在收到借款人債務(wù)清償款項(xiàng)后，會將此筆款項(xiàng)支付證券持有人。o過手型(Pass Through) 抵押證券 最常見的形式n不對基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作任何處理n可以采取權(quán)益憑證或債權(quán)憑證兩種形式n投資者獲得的現(xiàn)金流一般會小于抵押貸款的現(xiàn)金流，因?yàn)榉?wù)人、受托人和擔(dān)保人要從中扣除一定的服務(wù)費(fèi)和保險費(fèi)。o轉(zhuǎn)付型(P

34、ay through)證券n對基礎(chǔ)資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行了重新的安排n擔(dān)保抵押貸款債權(quán)憑證(collateralized mortgage obligation，CMO)n抵押貸款擔(dān)保債券(mortgage-backed bond，MBB)o類型nGinnie Mae提供擔(dān)保的過手證券o類型（Agency）nFreddie Mac提供的參與憑證 （PCS）o類型 （Agency）nFannie Mae提供的抵押支持債券 o類型n民間性質(zhì)（Private)的抵押過手債券 （PIPS）o大部分MBS均屬此類經(jīng)政府百分之百擔(dān)保的證券o優(yōu)勢在于當(dāng)按揭借款人違約時，在政府保證背書下，可穩(wěn)定證券持有人

35、的投資收益oGinnie Mae僅提供政府擔(dān)保，并非為證券發(fā)行者o類型的過手證券由符合資格的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、儲蓄機(jī)構(gòu)、或不動產(chǎn)抵押貸款銀行等發(fā)行o發(fā)行單位只有在符合Ginnie Mae訂定承銷標(biāo)準(zhǔn)前提下，方可取得Ginnie Mae的擔(dān)保oGinnie Mae除收取擔(dān)保費(fèi)外，更達(dá)到提供不動產(chǎn)抵押貸款市場所需資金，并促進(jìn)二級市場發(fā)展的目的 o由聯(lián)邦住宅抵押貸款公司(Freddie Mac)所發(fā)行，稱為參與憑證 ( participation certificate，PC)，于1971年首度發(fā)行o雖然參與憑證已提供準(zhǔn)時支付利息與本金的擔(dān)保，但大部分Freddie Mac參與憑證僅對及時支付利

36、息部分提供擔(dān)保，至于本金償還部分，只有在承貸機(jī)構(gòu)收到借款人約定本金款項(xiàng)后，才會將該筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)移分配給參與憑證的持有人o不過在Freddie Mac擔(dān)保之下，本金償款必須在到期日起一年內(nèi)繳清 o由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(Fannie Mae)發(fā)行o雖然Fannie Mae早在1938年成立，但在代理不動產(chǎn)抵押貸款債權(quán)二級市場卻是一新手o1972年Fannie Mae才開始投資不動產(chǎn)抵押貸款，直到1981年，F(xiàn)annie Mae才開始將不動產(chǎn)抵押貸款打包，并發(fā)行首批不動產(chǎn)抵押貸款債權(quán)過手證券。oFannie Mae提供及時支付利息與本金的擔(dān)保 o非代理型態(tài)的過手型抵押證券o合規(guī)抵押貸款(conform

37、ing mortgages)，是指符合貸款額度上限與放款抵押品比率上限的承銷標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款o未能符合稱為非合規(guī)抵押貸款(nonconforming mortgages)o如果抵押貸款額度高于規(guī)定上限，稱為巨額貸款(jumbo loans)o這些由私人發(fā)行的非代理不動產(chǎn)抵押債權(quán)過手證券，由Bank of America于1977年首度公開發(fā)行o房地美與房利美按規(guī)定只允許購買合規(guī)抵押貸款oCMO是基于MBS的一種衍生品種,或者叫結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品。oCMO的結(jié)構(gòu)為投資者提供了各種期限和收益率,以及符合投資者偏好的風(fēng)險/收益特征,顯著擴(kuò)大了MBS的投資者群體。nHave semiannual interes

38、t paymentsnAre segmented into tranches, with the first tranch having the quickest paybacknAre attractive because investors can choose a class that fits their maturity desiresnAre sometimes segmented into interest-only (IO) and principal-only (PO) classesCDO(Collateralised Debt Obligation) 是是ABS家族的組成

39、部分家族的組成部分次級按揭貸款次級按揭貸款 所謂次級房屋貸款，是指專所謂次級房屋貸款，是指專門為信用記錄不佳或者資金不足門為信用記錄不佳或者資金不足的貸款人提供的一種短期內(nèi)低息、的貸款人提供的一種短期內(nèi)低息、中長期高息的房屋貸款品種。一中長期高息的房屋貸款品種。一是首付款比率低，一般在是首付款比率低，一般在20%以以下。二是貸款利率實(shí)行固定利率下。二是貸款利率實(shí)行固定利率和可變利率相結(jié)合方式。三是貸和可變利率相結(jié)合方式。三是貸款審核標(biāo)準(zhǔn)寬松?？顚徍藰?biāo)準(zhǔn)寬松?；靖拍罱榻B基本概念介紹次級按揭貸款次級按揭貸款忍者（忍者（NINJA ） 三無人員三無人員No income 無收入無收入No job

40、or asset 無工作無工作 無資產(chǎn)抵押無資產(chǎn)抵押以次級按揭貸款為標(biāo)的發(fā)行的證以次級按揭貸款為標(biāo)的發(fā)行的證券化資產(chǎn)，屬于金融衍生產(chǎn)品券化資產(chǎn)，屬于金融衍生產(chǎn)品次級抵押貸款的借款者次級抵押貸款的借款者次級按揭貸款證券化次級按揭貸款證券化 階段階段1，信用風(fēng)險誕生，信用風(fēng)險誕生2000年年-2001年，年，美國互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，美國互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)陷入低谷，經(jīng)濟(jì)陷入低谷，相應(yīng)地美聯(lián)儲的貨幣政策相應(yīng)地美聯(lián)儲的貨幣政策開始放寬開始放寬2001年年9.11事件，事件，更是令已陷入低迷的更是令已陷入低迷的美國經(jīng)濟(jì)雪上加霜，美國經(jīng)濟(jì)雪上加霜，進(jìn)一步推動了美聯(lián)儲寬松的進(jìn)一步推動了美聯(lián)儲寬松的貨幣政

41、策貨幣政策次債信用風(fēng)險的孕育，起源于次債信用風(fēng)險的孕育，起源于2000年以來美國的經(jīng)濟(jì)走勢及美年以來美國的經(jīng)濟(jì)走勢及美聯(lián)儲的貨幣政策。聯(lián)儲的貨幣政策。1999年至年至2006年美國聯(lián)邦基金率走勢圖年美國聯(lián)邦基金率走勢圖寬寬松的松的貨幣貨幣政策政策從本質(zhì)上來說，次債的信用風(fēng)險的根源在于，該金融衍生物的標(biāo)地資產(chǎn)從本質(zhì)上來說，次債的信用風(fēng)險的根源在于，該金融衍生物的標(biāo)地資產(chǎn)次級抵押貸款的高風(fēng)險，也就是說，次債危機(jī)的根本原因，次級抵押貸款的高風(fēng)險，也就是說，次債危機(jī)的根本原因，在于這些金融機(jī)構(gòu)將貸款發(fā)放給本無力還貸的人群。在于這些金融機(jī)構(gòu)將貸款發(fā)放給本無力還貸的人群。美美國國房地房地產(chǎn)產(chǎn)市市場場泡沫泡沫較低的資金成本促進(jìn)了較低的資金成本促進(jìn)了金融機(jī)構(gòu)放貸意愿擴(kuò)張金融機(jī)構(gòu)放貸意愿擴(kuò)張放松對借款人的幾個審查放松對借款人的幾個審查依賴機(jī)械的計算機(jī)程序而依賴機(jī)械的計算機(jī)程序而 不是評估師的結(jié)論。不是評估師的結(jié)論。 階段階段2，信用風(fēng)險的傳導(dǎo)，信用風(fēng)險的傳導(dǎo)階段階段2，信用風(fēng)險的傳導(dǎo)，信用風(fēng)險的傳導(dǎo)次級債抵押證券在市場上的流通，主要通過兩次資產(chǎn)證券化過程，次級債抵押證券在市場上的流通，主要通過兩次資產(chǎn)證券化過程，MBS（房貸資產(chǎn)證券化）和（房貸資產(chǎn)證券化）和CDO（債務(wù)抵押憑證