房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之市場法

1、目錄市場法概述市場法概述搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn)目錄市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格交易情況修正交易情況修正6.1概述一、含義：市場法(比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法)選取一定數(shù)量，符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 本質(zhì)：以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格房地產(chǎn)的價(jià)值 通常由此法測算出的價(jià)值稱比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例(可比房地產(chǎn))：符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接

2、近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者可以修正為正常成交價(jià)格的類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)：房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理三、估價(jià)對象和條件： 1、估價(jià)對象：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn) eg.住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不采用市場法的房地產(chǎn)：數(shù)量很少 eg.特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑 很少發(fā)生交易 eg.學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓 可比性很差 eg. 在建工程 2、條件：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易三類修正：交易情況修正實(shí)際交易情況與正常交易情況不同市場狀況調(diào)整成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場狀況不同）房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況

3、與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況不同收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格四、市場法估價(jià)的操作步驟四、市場法估價(jià)的操作步驟例1、下列房地產(chǎn)中，一般情況下試用市場法估價(jià)的有（ ）【2009年真題】 A.標(biāo)準(zhǔn)廠房 B.房地產(chǎn)開發(fā)用地 C.行政辦公樓 D.寫字樓 E.在建工程 6.2搜集交易實(shí)例一、搜集交易實(shí)例的必要性 只有擁有了估價(jià)對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對象所在地的正常的房地產(chǎn)市

4、場價(jià)格行情，從而保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會超出合理的范圍二、搜集交易實(shí)例的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會計(jì)師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況 同行之間相互提供 其他三、搜集交易實(shí)例的要求 內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例 可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交日期，成交價(jià)格，付款方式，交易情況。四、建立交易實(shí)例庫 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫； 是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心

5、競爭力的重要手段之一 ；6.3選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性 交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對某一具體的估價(jià)對象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇 符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 一般選取310個(gè)可比實(shí)例三、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求4點(diǎn)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)用途上應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對象規(guī)模相當(dāng)。0.52倍范圍內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同檔次上應(yīng)與估價(jià)對象的檔次相同權(quán)力上應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估

6、價(jià)時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場價(jià)格四、選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題估價(jià)具體對象應(yīng)一致不一致時(shí)可采用分配法交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對象最為類似的例2、評估某套建筑面積為120的住宅在2008年9月底市場價(jià) 值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（ ）【2008年真題】 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁交易交易實(shí)例實(shí)例建筑建筑面積面積用途用途價(jià)格價(jià)格 元元/成交成交日期日期區(qū)位區(qū)位正常正常情況情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易

7、丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易6.4建立比較基準(zhǔn)一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 范圍不同有以下幾種情況：帶有債權(quán)債務(wù)統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的，估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù)估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)債務(wù)含有非房地產(chǎn)成分統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成分，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成分的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成分的價(jià)格估價(jià)對象含有非房地產(chǎn)成分，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不含非房地產(chǎn)成分的估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成分的價(jià)格實(shí)物范圍不同統(tǒng)一到估價(jià)對象的房地產(chǎn)范圍補(bǔ)充可比實(shí)例缺

8、少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)當(dāng)估價(jià)對象為“干凈”的房地產(chǎn)，而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是： 房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格債務(wù)債權(quán)例3、估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值3萬元的家具，家具八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（ ）萬元?！?009年真題】 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00解析：86830.8=75.6二、統(tǒng)一付款方式 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清

9、的金額。 具體方法通過折現(xiàn)計(jì)算（FP）（AP）三、統(tǒng)一價(jià)格單位 統(tǒng)一價(jià)格表示單位，可用總價(jià)也可以用單價(jià)，一般為單價(jià)通常是單位面積的價(jià)格，也可以有其他單位面積的價(jià)格。有些可比實(shí)例是先對總價(jià)進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他修正調(diào)整 2.統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價(jià)。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場匯價(jià)。3.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 建筑面積下的單價(jià)建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積=使用面積下的單價(jià)使用面積=總價(jià)一般情況下，建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)使用面積下的單價(jià)建筑面

10、積=套內(nèi)建筑面積公攤建筑面積例4、某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特比注意的環(huán)節(jié)是（ ） 【2009年真題】 A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B.統(tǒng)一付款方式 C.統(tǒng)一價(jià)格單位 D.統(tǒng)一市場狀況例5、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價(jià)為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單

11、位的實(shí)際價(jià)格約為（ ）元人民幣/。（1平方英尺=0.0929 ）A.17484 B.19020 C.19754 D.20539解析：付款方式實(shí)際價(jià)格=折算為人民幣 105.917.7=815.49萬人民幣建筑面積=（使用面積/0.65）0.0929=428.77單價(jià)=815.49萬/428.77=19019萬美元91.10507.11007.13007.1353505.15 .06.5交易情況修正一、含義： 將非正常的成交可比實(shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格二、造成成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素9個(gè) 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易 利害關(guān)系人之間的交易 交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易 急

12、于出售或急于購買的交易 交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊交易方式的交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 受迷信影響的交易三、交易情況修正的方法1.百分率法：可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)= 可比實(shí)例正常市場價(jià)格2.差額法：可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額= 可比實(shí)例正常市場價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高A%，與可比實(shí)例正常市場價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高還是低的說法交易情況修正系數(shù)以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為則交易情況修正系數(shù)為 四、交易

13、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)（確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的）基本公式：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)付金額買方實(shí)際付出的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由買賣雙 方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率%)1(1S 率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格11PS.站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角,看他的正常成交價(jià)格.轉(zhuǎn)嫁給了賣方,那么就用賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由買方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給了買方,就用買方實(shí)際付出的價(jià)格+應(yīng)由賣方

14、承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格常用公式：6.6市場狀況調(diào)整一、含義： 可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整 本質(zhì)：房地產(chǎn)市場對價(jià)格的影響本質(zhì)：房地產(chǎn)市場對價(jià)格的影響 二、市場狀況調(diào)整的方法（百分率法基本公式）可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場價(jià)格漲跌的百分率為T%，則（常用公式）可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格（1T%）可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格1、市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)

15、定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比，以某個(gè)固定時(shí)期作為基期）環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘，以上一時(shí)期作為基期）價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期價(jià)格指數(shù)成交日期的下一時(shí)期的的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期2、市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動率法逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動率價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變動率）（的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期期數(shù) 1價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的期數(shù)）價(jià)格變動率（的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期 1例6、為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價(jià)格，選取了成交日期為2006年

16、10月1日、成交價(jià)格為3000元/的可比實(shí)例。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整?！窘狻繉υ摽杀葘?shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將該價(jià)格由2006年10月1日調(diào)整到2007年9月1日?？梢詫r(shí)間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個(gè)月，第二段為2007年2月1日至9月1日七個(gè)月，則： 3000(11.5%)4 (12%)7 =3658 (元/)6.7房地產(chǎn)狀況調(diào)整一、含義：進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，

17、調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但根據(jù)不同的估價(jià)目的也有不同的情況二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容3項(xiàng) 區(qū)位狀況調(diào)整 實(shí)物狀況調(diào)整 權(quán)益狀況調(diào)整三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路總體的兩種思路：直接比較法以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較間接比較法設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整方向：如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況好的，確定估價(jià)對象價(jià)格時(shí),應(yīng)對可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià) 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)

18、狀況比估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況差的，確定估價(jià)對象價(jià)格時(shí),應(yīng)對可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)具體思路：確定對估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度將可比實(shí)例與估價(jià)對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度根據(jù)價(jià)格差異程度對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要方法：百分率法，差額法具體方法：直接比較調(diào)整， 間接比較調(diào)整1、百分率法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在

19、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為R%，則可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格%11RR1001002、差額法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格直接比較調(diào)整步驟：確定若干種對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價(jià)對象的評分大于100，不如估價(jià)對象的，評分低于100將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)

20、格的比率利用該比率對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整公式：間接比較調(diào)整第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價(jià)對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評分，估價(jià)對象或可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低于100.地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對象房可比實(shí)例的得分況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀100第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)可比實(shí)例的得分況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀100100估價(jià)對象的得分綜上:地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對象房估價(jià)對象的得分可比實(shí)例的得分況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀100100例7、某寫字樓的采光受到影響。為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加