房地產(chǎn)抵押貸款介紹

1、定義房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款房地產(chǎn)抵押貸款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。介紹在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人和受押者都不能隨意處理房屋。房地產(chǎn)抵押貸款的貸款額度由貸款人根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現(xiàn)行作價的70%。貸款的期限主要有兩種：房地產(chǎn)抵押貸款短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限，一般3一5年；長期經(jīng)營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結(jié)息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。類別房

2、地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險有所增大房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：(1)漸進(jìn)式抵押貸款。這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。(2)遞減式還款抵押貸款。這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應(yīng)付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應(yīng)付的利息。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。(3)定息抵押貸款。這是指金融機構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時，在整個還款期限內(nèi)固定抵押貸房地產(chǎn)抵押貸款款利率的做法。這種抵押

3、貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構(gòu)為了減少風(fēng)險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的

4、還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。特征與其他貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：1是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風(fēng)險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產(chǎn)抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物

5、的抵押權(quán)。2當(dāng)事人具有雙重關(guān)系借貸雙方不僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且還存在出押受押關(guān)系。借方既是債務(wù)人又是出押人；貸方既是債權(quán)人又是受押人。3抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán)，并辦理登記，抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，仍歸出押人。當(dāng)貸款到期如出押人履行債務(wù)，房地產(chǎn)所有權(quán)證書歸還出押人，如出押人不能清償債務(wù)，承押人可以行使對房地產(chǎn)的所有權(quán)。4借貸雙方須簽訂抵押合同，保護(hù)雙方權(quán)利房地產(chǎn)抵押所涉及的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，為保證抵押雙方的權(quán)利和義務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同

6、，并應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產(chǎn)抵押合同即告終止。5涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標(biāo)的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。共有人以及它項權(quán)利人等各方面的權(quán)益。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養(yǎng)護(hù)對實際價格所產(chǎn)生的影響，以及意外災(zāi)害、人為事故等。程序提出貸款申請凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時需填寫房地產(chǎn)抵押貸款申請表，并提供規(guī)定的文件，經(jīng)貸款負(fù)責(zé)人認(rèn)定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，則申請房地產(chǎn)抵押貸款時應(yīng)提交

7、的文件包括：房地產(chǎn)抵押登記申請書。抵押當(dāng)事人身份證明或法人資格證明、經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的立項文件。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務(wù)情況和其他有關(guān)文件。當(dāng)以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。貸前審查金融機構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后，要對借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：1對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán)，并領(lǐng)有所有

8、權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨立核算、自負(fù)盈虧能力，且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時，銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。財務(wù)報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)來進(jìn)行。中國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在中國設(shè)立辦事機構(gòu)的外國銀行。2對抵押物的審查對于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現(xiàn)。易于保管以及易于估價的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。3對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關(guān)規(guī)定；二是對貸款項目進(jìn)行可行性評估，從市場研究和經(jīng)

9、濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標(biāo)：（1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標(biāo)，計算公式為：預(yù)計項目年度營業(yè)凈收益年度償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構(gòu)而言風(fēng)險越小，反之，風(fēng)險越大。（2）營業(yè)費用比率。該指標(biāo)也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力，計算公式為：營業(yè)費用項目實際總收入該指標(biāo)越大，反映項目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款人可將該指標(biāo)與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。（3）保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：（營業(yè)費用十貸款本息）/潛在總收入。貸款人一般規(guī)定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項目得不到保本

10、的現(xiàn)金流。（4）貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價值這個比率對金融機構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。對抵押房地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)抵押估價是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上，對抵押房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地產(chǎn)價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為：房價=房屋重置價乘于房屋成色，其中重置價是按現(xiàn)有物價水平重新建設(shè)房屋的價值，成色是

11、用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設(shè)成本，然后減去折舊。土地估計則較為復(fù)雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產(chǎn)金融機構(gòu)一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產(chǎn)作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后，金融機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價值的比率，算出貸款額度。本世紀(jì)初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比僅為5060，后隨經(jīng)濟發(fā)展，這一比率提高到80左右?！岸?zhàn)”后，美國房地產(chǎn)抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產(chǎn)的易售性、價值流動性

12、增強，貸款風(fēng)險分散，貸款價值比率高達(dá)90%。中國由于剛剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款制度、貸款額度要根據(jù)福利性住房和盈利性經(jīng)營房地產(chǎn)分別確定，前者可享受優(yōu)惠，而后者則應(yīng)從嚴(yán)掌握。房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記對貸款審查合格之后，借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。（包括借貸雙方和擔(dān)保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效，以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)

13、定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款，法律不給予保護(hù)，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機關(guān)辦理變更或注銷登記手續(xù)。抵押房地產(chǎn)的保險中國有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人在申請抵押貸款前，應(yīng)按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值；以優(yōu)惠價購房的住房作抵押的，應(yīng)按優(yōu)惠價房的現(xiàn)值進(jìn)行保險；舊房翻新后

14、作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應(yīng)與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權(quán)代為保險，費用由借款人負(fù)擔(dān)。被保險的抵押物一旦出險，其責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故，由保險公司按保險單規(guī)定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍绻杩钊宋窗春贤男羞€本付息者，貸款單位有權(quán)從保險賠償金中扣除貸款本息。抵押物的占管和處分1抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵押人占管方式。房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及其他證明文件。未經(jīng)抵押權(quán)人

15、同意不得以任何方式或理由將房地產(chǎn)交由他人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時接受對方的監(jiān)督和檢查。抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質(zhì)。己作抵押的房地產(chǎn)在抵押期間內(nèi)發(fā)生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應(yīng)書面告知抵押權(quán)人。2抵押物的處分抵押物的處分，是房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的最高形式，有下列情況之一的抵押權(quán)人有權(quán)向有關(guān)部門申請?zhí)幏值盅何铮旱盅喝宋匆兰s履行債務(wù)的，即合同期滿后未還清貸款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的；抵押人的繼承權(quán)或受遺贈人代管人拒不履行債務(wù)的；抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。抵押權(quán)人可

16、以申請下列方式之一處分抵押物：公開拍賣申請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場公開拍賣；委托房地產(chǎn)交易市場出售；經(jīng)過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門同意的其他適當(dāng)方式。不論采取何種方式，均應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)章辦理。抵押房地產(chǎn)處分所得價款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費用；扣除抵押物應(yīng)交稅費；償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金、利息以及違約金；所剩余部分退還抵押人。按照企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，抵押物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，但抵押物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產(chǎn)債權(quán)依照破產(chǎn)程序受償。類型房地產(chǎn)抵押貸款借款人在貸款合同規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息，選擇何種還款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：不等額抵押貸款還款方式（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應(yīng)還的本金，再加上該期利息，便得出各期應(yīng)還金額。與按揭貸款遞減還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。每年支付利息（二）每年支付利