加油站收購項目房屋建筑物評估說明

1、一、 房屋建筑物評估技術說明(一)評估范圍納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主包括：房屋建筑物、構筑物及其他輔助設施等。房屋建筑物類資產(chǎn)評估基準日賬面價值如下表所示：金額單位：人民幣元科目名稱賬面原值賬面凈值房屋建筑物 1,488,732.37 1,440,486.00 構筑物及其他輔助設施 5,378,435.75 5,205,800.78 房屋建筑物類合計 6,867,168.12 6,646,286.78 (二)房屋建筑物概況納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主要建成于1996年至2013年，共計為四個加油站，大石橋第一加油站的房屋建筑物分布于溝沿鎮(zhèn)溝沿村岫水公路北側(cè)；大石橋平順加油站的房屋建筑

2、物分布于官屯鎮(zhèn)何屯村；鳳城第一加油站的房屋建筑物分布于鳳山區(qū)二龍山村；臺安盛達加油站的房屋建筑物分布于臺安縣新臺鎮(zhèn)西桓村。房屋建筑物類資產(chǎn)基本概況如下：1.房屋建筑物用途分類納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建筑物共計7項，按用途主要分為營業(yè)用房和輔助用房。營業(yè)類房屋建筑物主要為：大石橋第一加油站房產(chǎn)、鳳城第一加油站營業(yè)房、平順加油站后街營業(yè)室和臺安盛達加油站營業(yè)房等。輔助類房屋建筑物主要為：平順加油站的站房和休息室。2.房屋建筑物結構特征框架結構其主要建筑物特征為：框架結構基礎為鋼筋砼條形基礎、鋼筋砼獨立基礎。鋼筋砼框架梁、獨立柱、現(xiàn)澆平板、圈梁。圍護結構為370mm厚機磚砌筑墻體或混合砂漿多空磚砌墻

3、體。外墻為水泥砂漿抹灰刷涂料，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷涂料，地面多為砼地面、耐酸缸磚地面。門窗多為鋁合金窗、塑鋼窗、鋼木門。屋面為加氣砼塊保溫層、SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層。水、電、暖、弱電等配套設施齊全。磚混結構（混合結構）其主要建筑物特征為：為一層或多層用房。基礎為帶型磚基礎，圍護墻為磚墻，外墻砌370MM磚墻，內(nèi)隔墻為240MM磚墻，現(xiàn)澆鋼筋混凝土基礎圈梁、構造柱、承重圈梁、予應力空心樓板。屋面水泥砂漿找平層，SBS防水層，墻面為水泥砂漿抹面刷彩色防水涂料、或貼彩色墻磚，內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面刷白，天棚混合砂漿抹灰涂料刷白。現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，鋼管護欄木扶手，踏步為彩色水磨石面層。

4、地面為砼地坪，各房屋門為木門，鋼窗，室內(nèi)電線為暗線布置、日光燈、吸頂燈照明，立柱式鑄鐵采暖器。衛(wèi)生間內(nèi)墻水泥砂漿抹面貼彩色墻磚，普通衛(wèi)生潔具，上下水設施齊全。消防系統(tǒng)設施齊全。房屋建筑物結構穩(wěn)定，整體狀況較好。其混合結構的主要特征類似于磚混結構。構筑物的主要特征為：納入評估范圍的構筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、儲油池、加油島、圍墻及廁所等。其中加油站罩棚主要為鋼結構或鋼網(wǎng)架結構；地面、儲油池及加油島主要為混凝土或鋼筋混凝土結構；圍墻和廁所主要為磚混結構。3.利用狀況與日常維護被評估單位資產(chǎn)管理人員對建筑物的主要受力構件定期觀測，保證其使用安全。對建筑物使用過程中發(fā)生的表面破損及缺陷及時采取

5、措施進行修繕，保證其使用性能，同時做好建筑物的采光、通風和衛(wèi)生工作，保證其干燥、清潔。4.相關會計政策(1)賬面原值構成被評估單位的房屋建筑物主要為自建房屋，賬面原值一般由建安工程費、前期費用及其他費用以及資本化利息等構成。(2)折舊方法被評估單位采用年限平均法計提折舊。按房屋建筑物資產(chǎn)類別、預計使用壽命和預計殘值，確定各類房屋建筑物資產(chǎn)的年折舊率如下：固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率%年折舊率%房屋建筑物205.004.755.房屋建筑物及占用土地權屬狀況納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建筑物共計7項，合計建筑面積826.92平方米，其中已辦理房屋所有權證的房屋建筑物共計4項，已辦證的房屋面積為649.4

6、0平方米，辦證時間為2014年和2015年間，辦證率為70%。已辦證的房屋證載權利人為：XXXXX公司。其中有3項房屋未辦理房產(chǎn)證，主要為企業(yè)收購的四個加油站中未辦理房屋所有權證的房屋，截止評估基準日尚未辦理房屋所有權證的3項房屋。企業(yè)對未辦證的房屋出具了有關事項說明，承諾權屬歸XXXXX公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部辦理了土地使用權證，共計占用土地使用權5宗，為出讓的商服用地和批發(fā)零售用地。土地證編號為：大石橋國用(2014)第036號、大石橋國用(2015)第038號、大石橋國用(2015)第037號、鳳城國用(2014)第0058號、臺安園區(qū)國用(2015)第00003號。土地證載

7、權利人為：XXXXX公司。(三)核實過程評估過程主要劃分為以下三個階段：第一階段：準備階段評估人員對納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)構成情況進行初步了解，設計了初步評估技術方案和評估人員配備方案；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明細表，按照資產(chǎn)評估準則的要求，指導被評估單位準備評估所需資料和填寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報明細表。第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段1.核對賬目：根據(jù)被評估單位提供的房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報明細表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負債表相應科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的房屋建筑物類資產(chǎn)明細賬、臺賬核對使明細金額及內(nèi)容相符；最后對部分房屋建筑物類資產(chǎn)核對了原始記賬憑證。2.資料

8、收集：評估人員按照重要性原則，根據(jù)房屋建筑物類資產(chǎn)的類型、金額等特征收集了房屋產(chǎn)權證明文件；收集了工程發(fā)包合同與發(fā)票、工程圖紙、工程結算；收集了廠區(qū)平面圖、室外管線圖；收集了日常維護與管理制度等與評估相關的資料。3.現(xiàn)場查點：評估人員和被評估單位相關人員共同對評估基準日申報的房屋建筑物類資產(chǎn)進行了盤點與查看。核對了房屋建筑物名稱、數(shù)量、購建日期、面積、結構、裝飾、給排水、供電照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作環(huán)境、維護與保養(yǎng)情況等使用信息；了解了房屋建筑物的完損程度和預計使用年限等成新狀況；填寫了典型房屋建筑物的現(xiàn)場調(diào)查表。4.現(xiàn)場訪談：評估人員向被評估單位調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)的質(zhì)量

9、、功能、利用、維護等信息；調(diào)查了解了當?shù)卦u估基準日近期的建筑安裝市場價格信息；調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值構成、折舊方法、減值準備計提方法等相關會計政策與規(guī)定。第三階段：評定估算階段根據(jù)各類房屋建筑物的特點，遵照評估準則及相關規(guī)定，分別采用適宜的評估方法，確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應的評估明細表和評估匯總表，撰寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估技術說明。(四)評估方法評估人員認真分析了所掌握的資料，并對估價對象進行了實地勘察，委估房屋主要為營業(yè)及輔助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石橋第一加油站、大石橋平順加油站的房屋建筑物、鳳城第一加油站、臺安盛達加油站的，考慮到委估房屋建筑物其

10、他特點及自身實際情況，主要采用成本法進行評估。1.成本法成本法計算公式如下：評估值=重置全價綜合成新率(1)重置全價的確定重置全價=建筑安裝工程造價+前期費用及其他費用+資金成本建安綜合造價對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，采用預決算調(diào)整法確定其建安綜合造價，即以待估建(構)筑物決算中的工程量為基礎，根據(jù)當?shù)貓?zhí)行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和安裝工程費用等，得到建安綜合造價。對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。在區(qū)分不同的結構類型及使用功能的基礎上，根據(jù)評估基準日及所在地正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標準確定其基準單方造價，在此基礎上

11、依照建(構)筑物的個性(如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等)和現(xiàn)場測量的工作量對基準單方造價進行調(diào)整，最終確定單方造價標準，以此作為建安綜合造價。前期及其他費用建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標準計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)一按工程取費1建設單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃2012534號2勘察設計費建安工程造價4.40%計價格200210號3工程監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格2007670號4工程招投標代理服務費建安工程造價0.56%計價格20021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計

12、價格19991283號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃2012534號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格2002125號小計11.82%二按面積取費8墻體材料專項基金建筑面積10元/遼財非2008817號9散裝水泥專項基金建筑面積 0.6元/遼財綜2003488號小計10.6元/合計建安工程造價11.82%建筑面積10.60元/資金成本按照合理的建設工期，取相應年度的貸款利率，計算建設期間合理的資金成本。資金成本(建安工程費用前期費用及其他費用)合理工期2利率(2)綜合成新率的確定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100%式中

13、尚可使用年限根據(jù)評估范圍內(nèi)房屋建筑物經(jīng)濟耐用年限和已使用年限，結合現(xiàn)場勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎和主體結構的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設施只有在基礎和主體結構能繼續(xù)使用的前提下計算其新舊程度，并且作為修正基礎和主體結構成新率的輔助條件。(3)評估值的確定評估值=重置全價綜合成新率(五)評估案例案例一：鳳城第一加油站營業(yè)房明細表序號：固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細表-序號3建筑物名稱：鳳城第一加油站營業(yè)房賬面原值：632,309.77元賬面凈值：602,275.05元建成時間：2008年1

14、0月15日建筑面積：255.84平方米1.建筑物概況委估建筑物為營業(yè)房，位于遼寧省鳳城市鳳山區(qū)二龍村四組，該營業(yè)室建筑面積255.84平方米。營業(yè)室于2008年10月建成并投入使用。至評估基準日，該建筑物基礎穩(wěn)定，建筑結構和設施設備完好，使用正常。門為單層包邊木門，窗為單層塑鋼窗，內(nèi)外磚墻抹灰，刷涂料。電氣安裝為配照型掛燈及吸頂燈、熒光燈；主要承重構件為鋼筋砼梁，墻體為磚墻，屋面現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板，彩鋼板坡屋頂，該建筑物水、電、消防設施齊全。經(jīng)現(xiàn)場勘察，鳳城第一加油站營業(yè)房地基承載力強，無不均勻下沉現(xiàn)象；結構堅固，無裂縫現(xiàn)象；屋面無滲漏；房屋整體狀況較好。2.重置全價測算評估人員以待估建筑物

15、實物為基礎，依據(jù)遼寧省建設工程費用標準(2008年)、遼寧省建筑工程消耗量定額(2008年)、遼寧省裝飾裝修工程消耗量定額(008年)、遼寧省安裝工程消耗量定額(2008年)等相關定額，參考遼寧省建設工程造價管理總站2015年10月份公布的(指導性材料價格及人工費指數(shù))調(diào)整材料價格信息，分別計算建筑裝飾、安裝工程總造價，得到建安綜合造價。計算如下：建筑工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價+主材費375,192.151.1其中人工費+機械費82,542.272企業(yè)管理費1.1費率18.20%15,022.693利潤1.1費率23.

16、40%19,314.894項目措施費4.1+4.218,902.184.1安全文明施工措施費1.1費率15.90%13,124.224.2冬雨季施工費1.1費率7.00%5,777.965稅費前工程造價合計(1+2+3+4)428,431.926規(guī)費6.1+6.228,369.786.1社會保障費1.1費率26.19%21,617.826.2住房公積金1.1費率8.18%6,751.967人工費調(diào)整人工費費率38.00%18,534.498材料差價-1,170.609稅金(5+6+7+8)費率3.48%16,486.7410工程造價(5+6+7+8+9)490,652.33裝飾工程費用計算表金

17、額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價+主材費67,342.181.1其中人工費+機械費14,141.862企業(yè)管理費1.1費率12.25%1,732.383利潤1.1費率15.75%2,227.344項目措施費4.1+4.22,757.664.1安全文明施工措施費1.1費率12.50%1,767.734.2冬雨季施工費1.1費率7.00%989.935稅費前工程造價合計(1+2+3+4)74,059.566規(guī)費6.1+6.24,860.566.1社會保障費1.1費率26.19%3,703.756.2住房公積金1.1費率8.18%1,156.80

18、7人工費調(diào)整人工費費率38.00%3,070.808材料差價266.009稅金(5+6+7+8)費率3.48%2,860.0710工程造價(5+6+7+8+9)85,117.00安裝工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價+主材費38,481.251.1其中人工費+機械費9,620.312企業(yè)管理費1.1費率16.80%1,616.213利潤1.1費率21.60%2,077.994項目措施費4.1+4.22,126.094.1安全文明施工措施費1.1費率15.10%1,452.674.2冬雨季施工費1.1費率7.00%673.425

19、稅費前工程造價合計(1+2+3+4)44,301.536規(guī)費6.1+6.23,306.506.1社會保障費1.1費率26.19%2,519.566.2住房公積金1.1費率8.18%786.947人工費調(diào)整人工費費率38.00%1,754.748材料差價0.009稅金(5+6+7+8)費率3.48%1,716.3410工程造價(5+6+7+8+9)51,079.12建安工程造價=土建+裝飾工程造價+安裝工程造價=490,652.33+85,117.00 +51,079.12=626,848.45元(2)前期費用及其他費建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府

20、規(guī)定的收費標準計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)一按工程取費1建設單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃2012534號2勘察設計費建安工程造價4.40%計價格200210號3工程監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格2007670號4工程招投標代理服務費建安工程造價0.56%計價格20021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格19991283號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃2012534號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格2002125號小計11.82%二按面積取費8墻體材料專項基金建筑面積10元/遼財非2008817號9散裝水泥專項基金建筑面

21、積0.6元/遼財綜2003488號小計10.6元/合計建安工程造價11.82%建筑面積10.60元/前期及其他費用=626,848.4511.82%+255.8410.6 =76,805.39元(3)資金成本計算該項目建筑合理工期按0.5年計算，建筑工期內(nèi)假設資金均勻投入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計算，則：資金成本=(建安工程造價+前期費用)貸款利率合理工期/2=(626,848.45+76,805.39) 4.35%0.5/2 =7,652.24元(4)重置全價的確定重置全價=建安造價+前期費用及其他費用+資金成本=626,848.45+76,805.39 +7,652.24

22、=711,300.00元(取整)3.綜合成新率的確定該房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年，距評估基準日已使用7年。經(jīng)現(xiàn)場勘察，該房屋基礎承載力足夠，承重構件完好堅固，屋面無滲漏，門窗完好無破損，照明線路完好，通風良好。截止評估基準日該房屋使用正常，評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘察況確定尚可使用年限為43年，根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，尚可使用年限計算出建筑物的綜合成新率。綜合成新率=尚可使用年限(尚可使用年限+已使用年限)100%=43/(43+7)100%=86%(取整)4.評估值的確定評估值=重置全價綜合成新率=711,300.0094%=611,718.00元案例二：第一

23、加油站罩棚明細表序號：固定資產(chǎn)-構筑物評估明細表序號1-1建筑物名稱：第一加油站罩棚建成時間：2001年02月1日建筑面積：360平方米1.建筑物概況該罩棚2002年9月建成，鋼結構，層高6米，跨度12米，水平投影面積360平方米，配套設施有照明系統(tǒng)?，F(xiàn)場勘察狀況：基礎有足夠有承載力，無不均勻沉降，承重結構和圍護結構牢固，該罩棚尚在使用中。2.重置全價測算評估人員以待估建筑物實物為基礎，依據(jù)遼寧省建設工程費用標準（2008年）、遼寧省建筑工程消耗量定額（2008年）等相關定額，參考遼寧省建設工程造價管理總站2015年10月份公布的（指導性材料價格及人工費指數(shù)）調(diào)整材料價格信息，分別計算建筑裝飾

24、、安裝工程總造價，得到建安綜合造價。計算如下：建筑工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價+主材費262,715.581.1其中人工費+機械費54,878.392企業(yè)管理費1.1費率18.20%9,987.873利潤1.1費率23.40%12,841.544項目措施費4.1+4.212,567.154.1安全文明施工措施費1.1費率15.90%8,725.664.2冬雨季施工費1.1費率7.00%3,841.495稅費前工程造價合計(1+2+3+4)298,112.146規(guī)費6.1+6.218,861.706.1社會保障費1.1費率

25、26.19%14,372.656.2住房公積金1.1費率8.18%4,489.057人工費調(diào)整人工費費率38.00%11,979.838材料差價-10,622.569稅金(5+6+7+8)費率3.48%11,068.3710工程造價(5+6+7+8+9)329,399.49建安工程造價=土建裝飾工程造價=329,399.49元(2)前期費用及其他費建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標準計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)1建設單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃2012534號2勘察設計費建安工程造價4.40%計價格20021

26、0號3工程監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格2007670號4工程招投標代理服務費建安工程造價0.56%計價格20021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格19991283號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃2012534號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格2002125號合計11.82%前期及其他費用=329,399.4911.82% =57,745.310元(3)資金成本計算該項目建筑合理工期按0.5年計算，建筑工期內(nèi)假設資金均勻投入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計算，則：資金成本=(建安工程造價+前期費用)貸款利率合理工期/2=(329,399.49+57,