房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告

1、房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告 xxxx置業(yè)有限公司成立于2006年，現(xiàn)注冊資本金人民幣5000萬元，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。目前開發(fā)的“xx項(xiàng)目”項(xiàng)目位于安徽省xx市政務(wù)新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項(xiàng)目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項(xiàng)目建筑規(guī)劃面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350平方米，公廁面積約60平方米。 xx項(xiàng)目多層住宅一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓（住宅

2、320套、門面房178間），最后一批房源于2012年12月交付使用。 由于xx項(xiàng)目已進(jìn)入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個(gè)方面：通過對樓盤的已銷售及待售物業(yè)的梳理，進(jìn)而對項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一次測算；通過對項(xiàng)目主要稅種的測算，進(jìn)而計(jì)算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關(guān)注的事項(xiàng)。 一、xx項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益測算 1、銷售收入 xx項(xiàng)目整個(gè)樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲(chǔ)藏室及地下車位10409.01平米。截止內(nèi)審日，已實(shí)現(xiàn)銷售面積共計(jì)113564.4

3、6平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，儲(chǔ)藏室及車庫7259.39平米。尚余待售物業(yè)共計(jì)18049.22平米，待售物業(yè)主要是小高層沿街商業(yè)門面房共計(jì)12495.47平米及部分車庫儲(chǔ)藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進(jìn)行測算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售額44894.05萬元，詳見下表。 xx項(xiàng)目銷售完成情況及待售物業(yè)一覽表 單位：萬元2、項(xiàng)目工程總投資預(yù)算 xx項(xiàng)目工程投資成本預(yù)算約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），其中：土地價(jià)款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止

4、2012年12月下旬已賬面實(shí)際支付各項(xiàng)工程款26820萬元，尚需支付各項(xiàng)工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長城約785萬元，舜杰建設(shè)約1250萬元（最終以決算為準(zhǔn)），見下表：3、xx名稱項(xiàng)目整體效益測算 如下表，xx項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目凈利潤約5528.94萬元，項(xiàng)目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測算是將所有物業(yè)視同全部出售處理，不考慮物業(yè)出租等因素的影響從目前來看，銷售物業(yè)回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產(chǎn)生利潤。該樓盤利潤空間主要來取決于后期沿街商業(yè)房的銷售情況，沿街商業(yè)門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.6平米，尚余124

5、95.47平米待售，估計(jì)尚可實(shí)現(xiàn)銷售額1.161億元。所以，加大對商業(yè)房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節(jié)省管理費(fèi)用從而使公司效益最大化的關(guān)鍵所在。小區(qū)剩余車庫、儲(chǔ)藏室盡管產(chǎn)值較?。ê嫌?jì)約565萬元），但對整個(gè)項(xiàng)目利潤還是有一定影響的。 二、主要稅種及稅收情況 1、主營業(yè)務(wù)稅金及附加 根據(jù)以上測算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，xx項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅共計(jì)2491.59萬元，其中：多層住宅1099.8萬元，小高層及商業(yè)1391.79萬元，見下表：2、土地增值稅 xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商業(yè)）作為兩個(gè)獨(dú)立體進(jìn)行清算，稅負(fù)應(yīng)該

6、是最低的，但xx項(xiàng)目開發(fā)分期的實(shí)際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項(xiàng)目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負(fù)，待下一步咨詢稅務(wù)部門及稅務(wù)師所后相關(guān)人士后再進(jìn)行一次測算。為測算該項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項(xiàng)目作為一個(gè)開發(fā)主體整體進(jìn)行測算，該項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅1436.6萬元。土地增值稅計(jì)算表 單位：萬元3、各項(xiàng)稅金實(shí)際繳納情況 xx項(xiàng)目項(xiàng)目于2007年開始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國家累計(jì)繳納稅款共計(jì)2645.59萬元，其中：營業(yè)稅1626.45萬元，土地增值稅292.57萬元，企業(yè)所得稅460.88萬元。詳見下表。4、公司尚需繳納主要稅收 xx名稱項(xiàng)目

7、至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營業(yè)稅等主要稅種金額共計(jì)3336.72萬元，其中：營業(yè)稅618.25萬元；土地增值稅1144萬元；企業(yè)所得稅1382.1萬元，見下表：三、其他需要關(guān)注的事項(xiàng) 1、關(guān)于營業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問題 截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計(jì)確認(rèn)營業(yè)收入11140萬元（其中：2010年確認(rèn)收入10941萬元），賬面預(yù)收賬款（房款）余額為21471萬元。從xx名稱工程實(shí)際進(jìn)度來看，樓盤已竣工驗(yàn)收且已交付使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)該具備收入確認(rèn)條件，按規(guī)定應(yīng)在當(dāng)年報(bào)表確認(rèn)營業(yè)收入，反映項(xiàng)目實(shí)際利潤并上繳企業(yè)所得稅。但報(bào)表確認(rèn)收入、利潤后，上繳稅款可能會(huì)給公司年末年初資金帶來一定的壓

8、力。xx公司在確認(rèn)收入時(shí)適當(dāng)提高銷售成本，待所得稅清算時(shí)再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務(wù)部門認(rèn)為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。 2、內(nèi)部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理 xxxx置業(yè)公司“其他應(yīng)付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對方單位未形成及時(shí)對賬、相互獨(dú)立。建議對集團(tuán)內(nèi)部各公司之間的往來業(yè)務(wù)進(jìn)行一次清理，應(yīng)收、應(yīng)付款能并的就合并，多方債權(quán)債務(wù)通過三方協(xié)議等方式進(jìn)行處理。同時(shí)外部單位賬款年末應(yīng)取得對方單位確認(rèn)函，核實(shí)債權(quán)債務(wù)。減少關(guān)聯(lián)資金交易的數(shù)額，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 3、地下車庫問題 在核對項(xiàng)目可售房源時(shí)，發(fā)現(xiàn)該第一期多層取得的預(yù)售許可證和房屋面積測繪報(bào)告

9、中都沒有關(guān)于地下車庫的數(shù)據(jù)，而第二期多層取得預(yù)售許可證和房屋面積測繪報(bào)告都有關(guān)于地下車庫明確的數(shù)據(jù)。就這一現(xiàn)象我們咨詢了工程及銷售部門，但對造成這種現(xiàn)象的原因都不太清楚。目前這兩種類型車庫已同樣在對外銷售，將會(huì)不會(huì)給公司帶來什么不良后果。建議工程部門與當(dāng)時(shí)提供測繪報(bào)告的部門聯(lián)系，問明產(chǎn)生這種結(jié)果的原因。 以上內(nèi)容及數(shù)據(jù)供參考，不足之處請多指正。采購循環(huán)計(jì)劃從招標(biāo)、簽約、履約、結(jié)算、付款講完。采購階段一般分直接委托、談判性競標(biāo)、邀請招標(biāo)三類，可能各公司叫法不同，大致原理一樣。先說邀請招標(biāo)吧，因?yàn)榇蟛糠诌€是走這個(gè)程序。審計(jì)目標(biāo)：1、評價(jià)招標(biāo)效率。地產(chǎn)公司大部分計(jì)劃執(zhí)行不好的環(huán)節(jié)在招標(biāo)階段，影響施工

10、或供應(yīng)單位進(jìn)場，影響工程進(jìn)度。所以這個(gè)效率一定要審的。2、評價(jià)招標(biāo)質(zhì)量。招標(biāo)質(zhì)量是什么呢？不是說買來的東西的質(zhì)量，而是說招標(biāo)工作本身的質(zhì)量，包括定標(biāo)的單位是否匹配、價(jià)格是否合理、招標(biāo)文件的質(zhì)量等等吧。3、評價(jià)內(nèi)控的有效性?，F(xiàn)在這個(gè)環(huán)境，防弊很重要，最近某公司處理了18人，大部分還是與這個(gè)有關(guān)吧。所以邊查邊防是內(nèi)審的重要工作。其他就沒有了，把目標(biāo)明確了，再定個(gè)方案，開工吧！如果你還不熟悉相關(guān)制度和流程，趕快熟悉一下，免得你什么事兒都得問招標(biāo)部門或相關(guān)部門，那會(huì)把他們搞瘋掉的。發(fā)個(gè)通知，告訴相關(guān)部門你要做這個(gè)事了，讓他們配合一點(diǎn)。哪些是相關(guān)部門？招標(biāo)部、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部，有些

11、公司部門設(shè)置不一樣，那就對號入座吧。收集資料。先劃定范圍，確定是哪個(gè)期間的招標(biāo)項(xiàng)目。主要資料是：年度招標(biāo)計(jì)劃、具體招標(biāo)計(jì)劃、每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目的資料，包括考察報(bào)告、入圍審批、入圍單位資質(zhì)資信文件、招標(biāo)文件、發(fā)標(biāo)登記、開標(biāo)記錄、清標(biāo)報(bào)告、往來函件、評標(biāo)報(bào)告、談判記錄、定標(biāo)審批文件等等吧，就是這些過程的文件都要。是不是有點(diǎn)多？是很多，做審計(jì)沒辦法，只能這樣！第一個(gè)目標(biāo)是招標(biāo)效率。統(tǒng)計(jì)審計(jì)范圍內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目的定標(biāo)時(shí)間，以審批完成時(shí)間為準(zhǔn)。統(tǒng)計(jì)完以后再逐項(xiàng)與計(jì)劃時(shí)間對比，一定要對比公司正式批準(zhǔn)的招標(biāo)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃），如果有延誤的可計(jì)算出天數(shù)，做好標(biāo)記，這個(gè)招標(biāo)需要深度追查一下延誤的原因。如果沒有延誤的，可認(rèn)可

12、其效率。對于那些定標(biāo)延誤的招標(biāo)項(xiàng)目，要與其具體招標(biāo)計(jì)劃核對，具體招標(biāo)計(jì)劃一般會(huì)排各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的時(shí)間點(diǎn)，如考察：15年6月3日，那么你看一下考察報(bào)告的批準(zhǔn)時(shí)間，對比一下。如發(fā)放招標(biāo)文件15年6月15日，那你要看看招標(biāo)文件的發(fā)放記錄，是不是在這個(gè)時(shí)間全部發(fā)放完畢。有時(shí)前面的節(jié)點(diǎn)沒完成，影響到了后面的節(jié)點(diǎn)，這是分析一下絕對時(shí)間，找出真正延誤的節(jié)點(diǎn)?？傊@個(gè)就是一個(gè)核對工作，找出延誤的關(guān)鍵點(diǎn)。找到延誤的關(guān)鍵點(diǎn)，那么，我們就要分析一下原因了。這個(gè)采取詢問、核對的方法，詢問就是直接問相關(guān)人員，延誤的原因，核對就是仔細(xì)檢查文件資料，找到延誤的原因。比如，招標(biāo)文件審批完成延誤了5天，那么要看看審批的時(shí)限是不

13、是符合公司要求的時(shí)限，各個(gè)部門審批的時(shí)間是多少，這是你可能發(fā)現(xiàn)某個(gè)部門審批用時(shí)1周，超出標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間幾天，這樣可以再和這個(gè)部門溝通一下延誤的原因，也許是出差忘了，也許是審核的慢、也許是擱置等待、也許是溝通沒結(jié)果擱置。那么我們依據(jù)這些原因，可以得出問題所在，可以對應(yīng)有針對性的提出意見。這樣回過頭看來，某個(gè)部門審批招標(biāo)文件延誤，導(dǎo)致招標(biāo)文件延遲發(fā)出，最后導(dǎo)致招標(biāo)定標(biāo)延誤。當(dāng)然實(shí)際工作中沒有這么簡單，可能會(huì)出現(xiàn)很多重疊的原因，但是只要我們逐一按照這個(gè)方法把它找出來，應(yīng)該還可以吧。招標(biāo)效率的審計(jì)，雖然看似繁瑣，看似技術(shù)含量低，實(shí)際并不是。往往會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理缺陷與效益產(chǎn)生很大影響。由于招標(biāo)工作是一

14、個(gè)綜合性很強(qiáng)的工作，它的目的是簽訂一個(gè)相對完善的合同，而一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是由上百個(gè)合同組成，成敗與否，與這些合同的好壞與及時(shí)有密不可分的關(guān)系。在招標(biāo)的過程其實(shí)在一定程度上是對項(xiàng)目的一個(gè)預(yù)演練，各專業(yè)的相互配合相互支持相互分工，之間的工作界線，還有權(quán)責(zé)，均要體現(xiàn)在合同中。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)公司一般都是全國性或地區(qū)性的，管理架構(gòu)都是二級以上，特別是招標(biāo)工作，一般項(xiàng)目公司不具備完整的招標(biāo)權(quán)限，而實(shí)際執(zhí)行合同，卻在項(xiàng)目公司。因此存在相互扯皮、相互推諉的現(xiàn)象。這個(gè)在招標(biāo)效率審計(jì)中，會(huì)體現(xiàn)的非常明顯。例如，在集團(tuán)招標(biāo)部門招標(biāo)時(shí)的一個(gè)考察工作，在考察時(shí)如果要求項(xiàng)目公司的相關(guān)員工加入考察時(shí)，項(xiàng)目的員工一般時(shí)間不保證

15、，或者距離遠(yuǎn)，所以參加的時(shí)候少，由此會(huì)影響到效率。有時(shí)把人湊齊，耽誤了時(shí)間，不湊齊，又會(huì)發(fā)生這個(gè)合同簽訂后執(zhí)行時(shí)，項(xiàng)目公司會(huì)以未考察該單位而推卸對該單位的管理責(zé)任。還有例如，招標(biāo)文件的審批，由于項(xiàng)目要審核，總部相關(guān)部門要審核，審核出的意見要修訂，勢必會(huì)出現(xiàn)延誤的時(shí)間。還有，招標(biāo)前設(shè)計(jì)部門要提供招標(biāo)圖紙，但招標(biāo)圖紙又在設(shè)計(jì)院控制，設(shè)計(jì)院是外部單位，設(shè)計(jì)部門如果把控不嚴(yán)，會(huì)出現(xiàn)延誤。還有招標(biāo)圖紙的深度不夠，造成成本計(jì)量不具備條件，成本部要求返工，設(shè)計(jì)部又提出說以前的圖紙就這樣林林總總，時(shí)間就這樣在一些小問題上溜走，最后造成沒有按時(shí)定標(biāo)，沒有按時(shí)進(jìn)場施工或供應(yīng)。而我們審計(jì)以后，發(fā)現(xiàn)這些問題，一定要逐

16、項(xiàng)歸納，給管理層建議。在這方面大致會(huì)發(fā)現(xiàn)如下一些問題或風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1.        組織架構(gòu)設(shè)置不合理，權(quán)責(zé)不明確。2.        總部與項(xiàng)目管控體系不清晰，界線不明確，交叉重疊的職能太多。3.        招標(biāo)組織籌劃不力，相關(guān)部門配合不力。計(jì)劃性不足，準(zhǔn)備不足，溝通不足。4.        部分環(huán)節(jié)的流程繁雜，需要優(yōu)化，可并聯(lián)實(shí)施的不要串聯(lián)。5.        等靠要的工作方式很多，造成很

17、多延誤。6.        績效考核與總目標(biāo)割裂，造成各管一段。 7.        有的公司現(xiàn)在還停留在鴻雁傳書的階段，還沒有很好的利用現(xiàn)在的信息化系統(tǒng)，這個(gè)給審核與決策帶來很多的滯后。等等問題吧，需要具體問題具體分析?？傊适且幻骁R子，可以看到公司的管理嚴(yán)密性、員工工作的積極性、流程的流暢性等。而給我們審計(jì)人的空間就是抽絲剝繭，仔細(xì)分析，提出有用的建議，雖然這個(gè)看起來沒有直接經(jīng)濟(jì)效益，但是對公司的管理的提升會(huì)起到很明顯的作用，同時(shí)項(xiàng)目的運(yùn)作效率就得到很大提升，效率就是效益哦，只要你堅(jiān)持！今天就說說

18、關(guān)于招標(biāo)質(zhì)量的審計(jì)。招標(biāo)這個(gè)工作，用一個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，就是找對象。相互各個(gè)條件都滿意了，就可以一紙婚書。強(qiáng)扭的瓜不甜，湊合的那種，并且相處的過程中也不培養(yǎng)感情，中間也會(huì)離。所以結(jié)婚前一定要盡量互相了解，達(dá)成一致?；貧w正題。關(guān)于招標(biāo)質(zhì)量的審計(jì)的幾個(gè)點(diǎn)，要逐一的審。1.        對意向單位資審的審計(jì)。審計(jì)時(shí)，首先要看意向單位的來源，真實(shí)來源，如果是內(nèi)部員工推薦，看他是哪個(gè)部門，是否影響到招標(biāo)的評定和決策，還有一個(gè)員工推薦了幾個(gè)單位，是否是兩個(gè)以上。必要時(shí)要對該員工進(jìn)行訪談，了解情況。實(shí)際工作中，有些領(lǐng)導(dǎo)級的人推薦單位，還不好意思寫自己名字，弄個(gè)下面的

19、人糊弄，這種情況有，審計(jì)時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注。如果一個(gè)人推薦的單位兩個(gè)以上，存在圍標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)在制度中應(yīng)明確規(guī)定不允許。還有資審時(shí)，各家意向單位是否都是處在同一水平上，意思是他們的資質(zhì)都差不多，如果出現(xiàn)那種有的是特級，有的是三級；有的是知名品牌，有的是名不見經(jīng)傳的小品牌，等等這些實(shí)力懸殊大的情況，這個(gè)要注意了。另外，這些資質(zhì)都應(yīng)該匹配招標(biāo)規(guī)劃中要求的標(biāo)準(zhǔn)，差異太大也應(yīng)該注意了。比如招一個(gè)普通的墻上面板（不是精裝房，要求比較低），那么如果出現(xiàn)進(jìn)口大品牌廠家，雖然滿足招標(biāo)要求，但是標(biāo)準(zhǔn)太高了，明顯就不可能中標(biāo)的，與普通品牌沒有可比性。如果5家單位中，3家是這樣的高端單位，2家是普通品牌，那么普通品牌的中標(biāo)

20、率為50%，這個(gè)你懂的！還有就是注意掛靠單位，也許有的公司不要求，但是掛靠單位影響到了招標(biāo)質(zhì)量，會(huì)在后續(xù)履約中造成很多麻煩。從我們審計(jì)角度講，在資審這個(gè)階段一定要看到意向單位的紅章證明文件，相對來說保險(xiǎn)一點(diǎn)。另外，審計(jì)人員我們自己一定要有一個(gè)大致的知識掌握，就是哪些工程需要什么資質(zhì)，一定要有印象，或者自己干脆查查相關(guān)資料做一個(gè)表備查。房地產(chǎn)工程的資質(zhì)要求多樣，需要學(xué)習(xí)一下。另外，如果招標(biāo)是招供應(yīng)加安裝的標(biāo)，那么需要供應(yīng)的資質(zhì)（一般是代理、工廠）和安裝的資質(zhì)，如果僅僅是一個(gè)商貿(mào)公司，它可以供應(yīng)，但是安裝就不一定有。如果沒有安裝資質(zhì)，但承接了安裝的工程，出現(xiàn)事故，會(huì)追究發(fā)包方的責(zé)任。有的公司意向單

21、位是從供應(yīng)商庫里抽取的，對于這些意向單位，要審他們的過往合作記錄。上面所講是對資審的審計(jì)，不是我們直接資審，大家要區(qū)別啊。只有把好入門關(guān)，才能有一個(gè)好的開始，從好的、合適的圈子里選定最合適的最好的，才是我們目標(biāo)。所以這個(gè)階段的審計(jì)目標(biāo)一定是評定這個(gè)圈子里意向單位在資格上是否是合適的。2.        考察報(bào)告的審計(jì)?？疾靾?bào)告這個(gè)東西，就像是大家出去玩了一次回來寫的心得體會(huì)和評價(jià)。所以，只有好好玩的人、用心玩的人、會(huì)玩的人才能寫的好，應(yīng)付了事的那種你也一眼能看出來。從報(bào)告里看到你想要的東西，這個(gè)是我們審計(jì)，特別是我們對招標(biāo)、技術(shù)并不專業(yè)的情況下所具備的能

22、力。后面我們還會(huì)看清標(biāo)報(bào)告、評標(biāo)報(bào)告、以及往來函件等等，這些給了我們審計(jì)工作有力的幫助，這個(gè)也是審計(jì)技巧。考察過程中一般招標(biāo)組織部門會(huì)組織大家看什么、記什么，最后體現(xiàn)在考察報(bào)告中。對于審計(jì)來說要關(guān)注的幾點(diǎn)：1）業(yè)績是否看過，看的是哪些，是否和我們要招標(biāo)的項(xiàng)目相類似；2）擬派遣的團(tuán)隊(duì)是否見到，并聽取其思路；3）是否去了公司的辦公場所，是否見了董事長或總經(jīng)理；4）是否接受吃請及禮品；5）是否到工廠參觀或施工現(xiàn)場參觀；6）優(yōu)劣勢及與自身需求的匹配度； 上述幾點(diǎn)要通過查看考察報(bào)告及詢問參與人員來實(shí)現(xiàn)，好的考察報(bào)告可以讓沒有到現(xiàn)場的人能基本了解該單位的實(shí)力，圖文并茂，寫的爛的報(bào)告，都是一些陳詞濫調(diào)，把公

23、司簡介一抄，再說說“總體管理很好，質(zhì)量口碑不錯(cuò)”等一些套話，這類報(bào)告，基本顯示考察就是一個(gè)走過場。一般考察報(bào)告最后會(huì)得出一個(gè)結(jié)論，就是根據(jù)考察結(jié)果評價(jià)，考察小組認(rèn)為哪些單位可以入圍參加投標(biāo)，理由是什么，這個(gè)我們審計(jì)時(shí)要關(guān)注一下，理由是否充分?？疾靾?bào)告另外一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，就是要參加考察的人都簽字，每個(gè)人都認(rèn)可報(bào)告里的內(nèi)容和結(jié)論，如果沒簽完整就要注意，必須對這個(gè)沒簽字的人進(jìn)行了解情況。通過對考察報(bào)告的查閱，及對參與人的訪談了解，把我們關(guān)注的點(diǎn)都記錄在底稿里，以便后面進(jìn)行綜合評價(jià)。必要時(shí)，我們審計(jì)的人員也可以抽查考察工作，親身體驗(yàn)一下，這樣也會(huì)對審計(jì)工作有幫助?？疾爝@個(gè)環(huán)節(jié)主要是從實(shí)地、實(shí)例來印證資審，

24、如果資審合格，但考察不合格，也不能入圍投標(biāo)行列?？疾旃ぷ靼殃P(guān)嚴(yán)格有效，對招標(biāo)質(zhì)量非常有幫助，同時(shí)這個(gè)階段一般會(huì)埋下舞弊的種子，這個(gè)在內(nèi)控階段再講吧。因?yàn)檎袠?biāo)的環(huán)節(jié)眾多，鏈條很長，我們必須一點(diǎn)一點(diǎn)的審，仔細(xì)分析，前后聯(lián)系，相互印證，才可以發(fā)現(xiàn)一些問題， 無論是提出高質(zhì)量的管理建議還是找到舞弊，都離不開細(xì)致的工作。3.入圍單位審批的審計(jì)。入圍單位就是能進(jìn)入實(shí)際投標(biāo)程序的投標(biāo)單位。由于有上述兩個(gè)環(huán)節(jié)的把關(guān)，這個(gè)環(huán)節(jié)就比較簡單，主要是履行審批，由相關(guān)部門審批即可。我們關(guān)注的主要看看審批環(huán)節(jié)的完整性、是否有不同意見及其處理。另外就是看入圍單位的數(shù)量是幾家，一般公司要求三家以上，那就看公司具體規(guī)定。實(shí)際操

25、作中我建議是四家以上，因?yàn)樵诤竺娴耐稑?biāo)中，有可能會(huì)由于種種原因退出一家，這樣會(huì)保險(xiǎn)一點(diǎn)。這個(gè)是我們招一個(gè)中標(biāo)單位的情況。如果我們的項(xiàng)目比較大，一般同一招標(biāo)項(xiàng)目，會(huì)分幾個(gè)標(biāo)段同時(shí)招，中標(biāo)單位不止一個(gè)，可能會(huì)是兩個(gè)、三個(gè)的。這樣入圍單位就相應(yīng)增加，才能保證充分競爭性。一般來說4+2+2這樣會(huì)好一些。4.招標(biāo)文件的審計(jì)。招標(biāo)文件的綜合性比較強(qiáng)，要求審計(jì)的技術(shù)能力也比較強(qiáng)，如果審計(jì)部門具備相關(guān)專業(yè)的人員，可以審的更深入一些，如果不具備，那么只能多專研一下，也可以進(jìn)行替代。首先講一下招標(biāo)文件，一般來講，招標(biāo)文件主要包括招標(biāo)須知、評標(biāo)辦法、技術(shù)要求或技術(shù)說明、合同文本、圖紙、清單等。這些文件我們再分別查看

26、。招標(biāo)須知里面，規(guī)定了一些投標(biāo)單位的注意事項(xiàng)，這個(gè)里面我們審計(jì)主要關(guān)注一些內(nèi)控的內(nèi)容，比如繳納投標(biāo)保證金的形式，一般規(guī)定是支票、電匯等，不能是現(xiàn)金。如果規(guī)定可以使現(xiàn)金，那么這個(gè)有漏洞。還有比如組織勘察現(xiàn)場，有時(shí)會(huì)規(guī)定組織集中勘察現(xiàn)場，讓所有投標(biāo)單位一起到現(xiàn)場勘察，這個(gè)也有漏洞，大家在一塊兒，互相都是同業(yè)，搞搞關(guān)系，甚至一聊天，就扯上關(guān)系了，這樣不就有圍標(biāo)的隱患嗎？所以從控制角度講，不要搞一起勘察現(xiàn)場。另外，這個(gè)里面最好把一些違規(guī)情形講出來，并相應(yīng)的處罰。比如在這里面規(guī)定，如果出現(xiàn)投標(biāo)文件雷同的，取消其資格。因?yàn)槌霈F(xiàn)這種情況一般是圍標(biāo)，但是判定圍標(biāo)比較麻煩，但是判定文件雷同很簡單，所以約定了這個(gè)

27、就可以化繁為簡。評標(biāo)辦法這個(gè)文件主要審一下那個(gè)分值表是否合理，其實(shí)不難，有的審計(jì)人員，一看這個(gè)表覺得頭暈，其實(shí)只要用心看看，仔細(xì)分析一下，并不難，也可以看出些問題來。一般分工程技術(shù)評標(biāo)和商務(wù)評標(biāo)。工程技術(shù)部分，會(huì)列很多指標(biāo)，這些指標(biāo)首先看看與本招標(biāo)項(xiàng)目是否有關(guān)，有的招標(biāo)部門copy一下別的招標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)過來，所以并不適用，比如把消防的放在了弱電里，乍一看相似，細(xì)看有些還是不同。另外看具體項(xiàng)目的分值，重要的項(xiàng)目分值應(yīng)該高，不重要的項(xiàng)目分值低。容易做手腳的地方是，有利于某投標(biāo)單位的指標(biāo)或項(xiàng)目分值高，不利的項(xiàng)目分值低。技術(shù)要求這個(gè)文件需要專業(yè)知識很高，一般專業(yè)對口的工程師做這個(gè)文件也不一定做的很好，所

28、以我在這里就先不講了，放在后面講如何審它。這個(gè)文件要規(guī)避明確的品牌、專有的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等一些排他性規(guī)定，意思是有了這些規(guī)定，可能只有一家投標(biāo)單位符合，這樣對其他單位就排除了。合同文本，就是中標(biāo)后最終簽訂的合同，這個(gè)文本一般來說標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高，我們關(guān)注一些與公司規(guī)定相關(guān)的條款，如合同價(jià)款條款、付款條款、違約條款等，條款設(shè)定是否適當(dāng)，有無風(fēng)險(xiǎn)。圖紙、清單這些都不講了，由于專業(yè)性比較強(qiáng)，沒必要去主動(dòng)審計(jì)了，后面通過其他渠道也可以側(cè)面發(fā)現(xiàn)一些問題。5.        好吧，繼續(xù)。上次寫了招標(biāo)文件的審計(jì)，其中有合同文本的內(nèi)容，在這里再說一下。合同在執(zhí)行完畢后，一般會(huì)

29、進(jìn)行結(jié)算，特別是工程類合同，那么最終的價(jià)款才是實(shí)際的合同價(jià)，實(shí)際支付的金額。但是現(xiàn)實(shí)中，有的公司最終結(jié)算的權(quán)利一般在成本控制部門，從內(nèi)部控制角度看這個(gè)問題，這個(gè)其實(shí)是不相容職責(zé)未分離。比如，一般成本部會(huì)分幾個(gè)專業(yè)，如土建、機(jī)電、水暖、園林等吧，一般一個(gè)專業(yè)人數(shù)不會(huì)多，土建多點(diǎn)，其他專業(yè)比較少，那么在實(shí)際成本控制過程中，一般某個(gè)合同從開始招標(biāo)、合同簽訂、過程簽證（變更、洽商）、結(jié)算，基本是一個(gè)專業(yè)造價(jià)師在操辦，當(dāng)然過程中會(huì)有審核，但是這個(gè)專業(yè)工程師的權(quán)限不可小視，我覺得他至少有70%以上的權(quán)利來左右或影響到最終造價(jià)。那如何解決這個(gè)問題，有的公司規(guī)定對結(jié)算進(jìn)行審計(jì)，進(jìn)行事后審計(jì)，結(jié)算協(xié)議都簽了，再

30、進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)基本沒什么意義，我們不是國家審計(jì)，我們還要有契約精神，只要簽了結(jié)算協(xié)議，你就要執(zhí)行。還有的公司也規(guī)定審計(jì)，內(nèi)部審計(jì)對最后結(jié)算進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)出的問題或?qū)徲?jì)的意見讓成本控制部門去解決，一般來說，這里大部分屬于分歧的地方，有歧義，需要談判較量，審計(jì)部門委托給成本部門解決這些分歧，成本部門本身對審計(jì)的結(jié)果就有意見，他怎么會(huì)給你好好解決呢，一般都是走個(gè)過場完事兒了。那好，其實(shí)上面這兩種審計(jì)的方法，基本沒有解決內(nèi)控缺陷的問題。那好，我覺得徹底解決就需要審計(jì)部直接面對。流程是這樣的：合同履行完畢，施工單位報(bào)結(jié)算資料給成本部，成本部審核完畢，并與施工單位溝通完畢確認(rèn)價(jià)格后，報(bào)內(nèi)部審計(jì)部門，進(jìn)行結(jié)

31、算審計(jì)。內(nèi)審部接到結(jié)算資料后，對結(jié)果進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)問題后，獨(dú)立與結(jié)算單位進(jìn)行核實(shí)、談判，最終與結(jié)算單位達(dá)成一致，簽訂結(jié)算協(xié)議。如果為了加強(qiáng)大家的積極性，可以規(guī)定一些獎(jiǎng)懲制度，嘿嘿，審計(jì)部可以獲得一定的獎(jiǎng)勵(lì)啊。這樣，成本部的一些漏洞，被獨(dú)立的審計(jì)部堵上了。配合上邊這個(gè)流程，由于涉及到外部單位，一定要在合同的條款中約定，這樣才能在實(shí)際中履行，合同對方才能配合。約定有兩點(diǎn)要明確：1）成本部簽訂的簽證、結(jié)算的金額是過程性數(shù)據(jù)，不能作為結(jié)算付款的依據(jù)。2）最終結(jié)算必須經(jīng)過甲方審計(jì)部門審計(jì)完成并與之簽訂結(jié)算協(xié)議后才可生效。好的，有了這兩條，合同中對結(jié)算的控制就算相對好一些。有人說了，這個(gè)好像審計(jì)部參與到經(jīng)

32、營管理事務(wù)中了，不獨(dú)立了。其實(shí)我覺得，如果能發(fā)揮審計(jì)部門的功能，給企業(yè)帶來價(jià)值就是我們的目標(biāo)。有時(shí)候，分的不可能太清楚，或者事后審計(jì)挽回不了損失，眼看著損失發(fā)生。通過追究責(zé)任，也挽回不了多少損失，另一方面，結(jié)算的這個(gè)工作，其實(shí)再細(xì)心，總會(huì)有一些漏或誤的地方，或者談判的能力不同，結(jié)果就不同，也不能太苛刻要求造價(jià)人員。只有我們再加一道審計(jì)，既對成本部門起一個(gè)警示或提醒的作用，又可以減少一些成本。說了這么多，中心思想就是在合同約定結(jié)算權(quán)利的條款。6.繼續(xù)，加快一點(diǎn)。后面的程序基本是購標(biāo)書、投標(biāo)、交保證金、開標(biāo)。相關(guān)招標(biāo)質(zhì)量的審計(jì)，這些環(huán)節(jié)多屬控制環(huán)節(jié)。開標(biāo)階段，有的公司公開開標(biāo)，有的不公開，按程序制

33、度來審計(jì)即可。還有一個(gè)標(biāo)底，現(xiàn)在有的公司還用標(biāo)底，有的已經(jīng)不用標(biāo)底。如果有標(biāo)底，那么在開標(biāo)時(shí)，審計(jì)部要掌握標(biāo)底。如果沒有，那也依制度忽略此問題。這個(gè)階段相關(guān)招標(biāo)質(zhì)量的審計(jì)，首先要取得所有往來函件。在投標(biāo)單位取得招標(biāo)文件后，會(huì)研究整個(gè)招標(biāo)文件，如果發(fā)現(xiàn)其中有一些問題，他們會(huì)以書面形式向招標(biāo)單位提問，包括技術(shù)的問題、商務(wù)的問題，都會(huì)提問，招標(biāo)單位要統(tǒng)一所有的提問，并統(tǒng)一解答，以書面形式發(fā)給所有投標(biāo)人。這里注意了，不是誰提問回答誰，或者問什么答什么，一定要把所有的問題匯總統(tǒng)一發(fā)給所有投標(biāo)人。在我們拿到澄清函后，我們仔細(xì)看一下，因?yàn)槲覀儗徲?jì)人員的技術(shù)專業(yè)水平是有限的，而投標(biāo)人的技術(shù)專業(yè)是比較高的，其實(shí)

34、他們的研究、提問的成果，就是我們利用的，這個(gè)也算利用專家成果了，呵呵。通過各家的提問的內(nèi)容和數(shù)量，及我們公司的澄清，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件的質(zhì)量了。如果一個(gè)普通的標(biāo)，被提出了100多個(gè)問題要澄清，你說他的質(zhì)量能好嗎？再看具體問題，哪些是屬于工程技術(shù)類的，哪些是屬于設(shè)計(jì)圖紙類的，哪些是成本造價(jià)清單類的，這樣一歸納，你就可以給相關(guān)部門提一些建議了。再看一些問題具體內(nèi)容，哪些是重要的，哪些低級錯(cuò)誤，通過和相關(guān)人員訪談、聊天、學(xué)習(xí)，我們也就對這個(gè)招標(biāo)文件的質(zhì)量問題可以發(fā)表意見了。舉個(gè)例子：一個(gè)電梯招標(biāo)，如果提問：請明確某號樓是18層18站，提升高度是多少或各樓層間距。回答：應(yīng)為18層17站，提升高度分別

35、是*。這個(gè)例子看出，招標(biāo)時(shí)并沒有考慮清楚或圖紙沒標(biāo)清楚層站，這是個(gè)比較大的問題，相應(yīng)還需要修正商務(wù)清單，造成額外的工作量和時(shí)間。這個(gè)錯(cuò)誤導(dǎo)致一系列問題需要更新?？梢岳^續(xù)追查一下，到底哪里出了問題。原來，地下兩層，其中一層為夾層做儲(chǔ)藏間，不需要電梯，或電梯不停，地下只要停一站車庫，其余地上16層，每層都停。共計(jì)18層17站。再追查一下，可以定性為設(shè)計(jì)部門的責(zé)任。還有其他的例子，總之借助投標(biāo)單位的力量來達(dá)到我們審計(jì)招標(biāo)文件質(zhì)量的目的，可以起到事半功倍的效果。招標(biāo)質(zhì)量審計(jì)基本講完了，本次開始分享一下招標(biāo)內(nèi)控審計(jì)吧。內(nèi)控涉及到制度制定層面的、制度執(zhí)行層面的、舞弊的等。分享招標(biāo)內(nèi)控審計(jì)的方法，我先分享一

36、些案例，以案例的形式讓大家對招標(biāo)內(nèi)控有一個(gè)了解。其實(shí)所有的內(nèi)控問題不是一兩個(gè)案例能囊括的，有時(shí)是千奇百怪的問題，甚至意想不到的，只有逐步總結(jié)積累才能把內(nèi)控防治有個(gè)清楚的認(rèn)識。某年，接到匿名舉報(bào)，某項(xiàng)目的土方招標(biāo)中存在圍標(biāo)的情況。如何下手查？舉報(bào)中沒有更多的線索。由于外地項(xiàng)目，要求把相關(guān)招標(biāo)資料電子文檔都發(fā)過來，逐一檢查幾個(gè)點(diǎn)，如投標(biāo)文件是否相似等，內(nèi)容是否有雷同等?？蛇@些基本還是比較正常。那到底哪里是突破口呢？如果現(xiàn)在貿(mào)然向投標(biāo)單位問詢，顯然無法得到滿意結(jié)果。之后，由于該標(biāo)要求投標(biāo)單位繳納每家20000元的投標(biāo)保證金，我們要求財(cái)務(wù)提供保證金的入賬單及收據(jù)。其中兩家的入賬單都是銀行現(xiàn)場繳納現(xiàn)金，

37、并存入項(xiàng)目公司賬戶。仔細(xì)一看，兩個(gè)進(jìn)賬單的字跡一致，筆體也一樣，這就是個(gè)證據(jù)。這可以證明這兩家公司存在圍標(biāo)的意愿。隨后把證據(jù)落實(shí)，要求項(xiàng)目總經(jīng)理找投標(biāo)單位，投標(biāo)單位最后承認(rèn)了圍標(biāo)的事實(shí)。還有投標(biāo)文件雷同的案例。一次在監(jiān)督一個(gè)園林招標(biāo)的開標(biāo)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有三家（一共五家）投標(biāo)單位投標(biāo)書外觀上一致，厚度都一致，只是封面顏色有差異。這引起了我們審計(jì)部人員的注意。之后對這些雷同的標(biāo)書進(jìn)行了檢查，內(nèi)容上也有很多雷同，特別是一些錯(cuò)誤，三家同時(shí)都錯(cuò)誤，這個(gè)很重要，同時(shí)出錯(cuò)的概率基本為零，這種情況一般是出在一個(gè)人操作三份投標(biāo)書。之后逐一約談投標(biāo)單位，都沒有直接承認(rèn)圍標(biāo)，但是，按照按照招標(biāo)文件中的規(guī)定，出現(xiàn)雷同，并且錯(cuò)誤也一致，則判斷為圍標(biāo)，最后以廢標(biāo)處理。另外一次，在一個(gè)監(jiān)理標(biāo)中發(fā)現(xiàn)第三次回標(biāo)承諾書時(shí)，有兩家單位的格式和內(nèi)容一致，而且錯(cuò)別字也一樣，其中一家單位報(bào)價(jià)比較正常，另外一家的價(jià)格高出30%以上。經(jīng)詢問招標(biāo)人員是否提供了固定格式的文本，回答是沒有提供，由投標(biāo)單位自行回復(fù)。結(jié)果也被我們判定為圍標(biāo)。某次對某項(xiàng)目的招標(biāo)管理進(jìn)行例行審計(jì)，招標(biāo)部門和成本部門是一個(gè)部門。發(fā)現(xiàn)幾個(gè)標(biāo)的中標(biāo)情況很怪異，雖然是綜合評分第一，但不是最低價(jià)，或者是最低價(jià)，但這個(gè)最低價(jià)是經(jīng)過二次或三次談判的。仔細(xì)查證，這些標(biāo)的一個(gè)共同特點(diǎn)是中標(biāo)的技術(shù)標(biāo)評