物業(yè)管理綜合能力(PPT)

1、物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力案例分析練習(xí)案例分析練習(xí)案例一案例一 某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門(mén)關(guān)閉，以便裝修管理人員檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過(guò)程中，見(jiàn)一裝修戶房門(mén)虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門(mén)而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙，并且沒(méi)有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。 注：注： 1、該戶業(yè)主未簽署裝

2、修管理服務(wù)協(xié)議。 2、管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對(duì)其做出相應(yīng)的處罰。案例一案例一 1、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好像是合情、合理、合法的?？墒牵景咐形飿I(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主(所有權(quán)人)同意的情況下對(duì)私家住宅“推門(mén)而入”。這一行為顯然有違我國(guó)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。 2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到

3、管理處接受處理(比如向其告知禁止行為和注意事項(xiàng)，發(fā)放違章整改通知書(shū)要求限期整改等)，并沒(méi)有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門(mén)的方式履行“告知禁止行為和注意事項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。案例一案例一 3、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?？梢?jiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有行政處罰權(quán)，不能對(duì)施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。 4、業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并不能說(shuō)明業(yè)主沒(méi)有履行物業(yè)管

4、理?xiàng)l例第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀嬷辈灰欢ㄒ院炇饏f(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對(duì)其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利(在不違章的情況下)。案例一案例一啟示與思考：?jiǎn)⑹九c思考： 1、正所謂細(xì)節(jié)決定成敗，物業(yè)管理人員在現(xiàn)場(chǎng)工作中往往容易忽略細(xì)節(jié)處的法律問(wèn)題，于不知不覺(jué)中“闖紅燈”。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識(shí)日益提高的今天，物業(yè)管理人員人員更要注意時(shí)刻保持應(yīng)有的法律意識(shí)。本案例中業(yè)主的房門(mén)是“虛掩”還是“緊閉”其實(shí)并不重要，重要的是現(xiàn)場(chǎng)工作人員是否養(yǎng)成了良好的工作習(xí)慣。在這種情況下一定要先表明身份和來(lái)意并征得同意后方可進(jìn)入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“

5、推門(mén)而入”。 2、物業(yè)管理工作人員在面對(duì)業(yè)主和各種外來(lái)施工人員的態(tài)度上應(yīng)一視同仁。在實(shí)施服務(wù)過(guò)程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務(wù)、依法管理的職業(yè)風(fēng)貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。案例一案例一 3、事實(shí)上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制。比如在物業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)可以在銷(xiāo)售合同中的物業(yè)管理內(nèi)容里加以明確，也可以在業(yè)主臨時(shí)公約中加以明確。業(yè)主入伙環(huán)節(jié)可以在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)明確。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)在業(yè)主公約加以明確，還可以在外來(lái)人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理?？傊飿I(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)多種途徑履行自己的告知、制止、報(bào)告以及

6、協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。 4、在處理現(xiàn)場(chǎng)違章裝修時(shí)，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當(dāng)?shù)难b修管理工作時(shí)，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放違章通知書(shū)、向政府部門(mén)報(bào)告等措施的同時(shí)注意在每一個(gè)步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動(dòng)有利的地位。切忌采取過(guò)激行為，授人以秉。案例一案例一 本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主(所有權(quán)人)同意的情況下對(duì)私家住宅堂而煌之地“推門(mén)而

7、入”。這一行為顯然有違我國(guó)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。 小結(jié)小結(jié): :熟悉條例中有關(guān)裝修管理的條款以及110號(hào)令有關(guān)條款內(nèi)容。案例二案例二 某小區(qū)一樓業(yè)主在裝修時(shí)，委托物業(yè)管理公司聯(lián)系了裝修公司進(jìn)行裝修。在裝修過(guò)程中，裝修公司將三樓業(yè)主家的電“竊”到一樓業(yè)主家中。三樓業(yè)主在不知情的情況下，一直按時(shí)、足額繳納各項(xiàng)費(fèi)用，只是心中隱約感到自己家中的用電量有出入，但沒(méi)有深究。三樓業(yè)主因業(yè)務(wù)外出，臨走時(shí)夠足了電并關(guān)閉了家中所有的用電設(shè)備。三個(gè)月后回到家，發(fā)現(xiàn)家中停電。經(jīng)查詢，被告知在其外出這段時(shí)間，用電量多，欠費(fèi)未交，系統(tǒng)停止供電。經(jīng)專業(yè)人員檢測(cè)，最終找到

8、了“偷電”的一樓業(yè)主。 三樓業(yè)主要求物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)讓一樓業(yè)主賠償幾年所盜用的全部電費(fèi)。否則，其他費(fèi)用一律停交，待事情解決后再說(shuō)。物業(yè)管理公司即刻找到了一樓業(yè)主，商談解決方案。一樓的業(yè)主表示裝修公司是物業(yè)管理公司介紹的，什么原因他也不清楚，賠償?shù)氖虑閼?yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。理由有二，第一，裝修公司是物業(yè)管理公司介紹的，就必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第二，在裝修過(guò)程中，物業(yè)公司進(jìn)行裝修監(jiān)控，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題應(yīng)屬于工作失職，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)因裝修不當(dāng)而造成的全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 案例二案例二 第一，首先應(yīng)該協(xié)調(diào)、制止一樓業(yè)主的侵權(quán)行為，避免損失程度進(jìn)一步擴(kuò)大，矛盾進(jìn)一步尖銳。 第二，要明確物業(yè)管理企業(yè)幫助業(yè)主介紹

9、裝修公司是一種有償服務(wù)行為，還是義務(wù)幫助。如果是有償服務(wù)，一般情況下，雙方都會(huì)有約定的協(xié)議、合同。在這些合約中，一般都會(huì)約定雙方的責(zé)任與義務(wù)，對(duì)于裝修中發(fā)生的違章行為，該由誰(shuí)承擔(dān)什么責(zé)任往往都有約定。即使沒(méi)有明文約定，物業(yè)管理公司一般都會(huì)依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)制定關(guān)于房屋裝修裝飾的規(guī)定。這兩個(gè)文件都會(huì)約束裝修企業(yè)的行為。因此，出現(xiàn)了違章事件之后，完全可以通過(guò)協(xié)商、溝通，或者訴諸法律程序的方式來(lái)解決。物業(yè)管理企業(yè)、裝修公司、一樓業(yè)主在此事件中到底應(yīng)承擔(dān)多少責(zé)任便明明白白。 案例二案例二 如果物業(yè)管理企業(yè)介紹裝修單位屬于義務(wù)幫助，那么責(zé)任則應(yīng)全部由業(yè)主與裝修單位來(lái)承擔(dān)，至于業(yè)主與裝修公司之間有無(wú)約定或協(xié)

10、議，那完全是業(yè)主個(gè)人的事情了。物業(yè)管理公司只需協(xié)助三樓業(yè)主向一樓業(yè)主討要“竊”電的損失即可。 第三，該類事件發(fā)生之后，應(yīng)該在最短的時(shí)間內(nèi)，在當(dāng)事人都在場(chǎng)的情況下，盡快地投入?yún)f(xié)調(diào)、調(diào)查、解決問(wèn)題的工作過(guò)程中。不應(yīng)由于擔(dān)心個(gè)人受到批評(píng)、處罰而故意回避。因?yàn)椋芾砣藛T既不是受益者，也不是受害者，容易站在公正的立場(chǎng)來(lái)解決糾紛。為避免發(fā)生員工有意回避、隱瞞糾紛的情況，物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)員工出現(xiàn)問(wèn)題后的處理上，要掌握分寸、把握火候，否則，可能會(huì)形成許多隱患。 第四，在物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)無(wú)力、解決無(wú)果的情況下，應(yīng)建議業(yè)主拿起法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)益。既可以讓企業(yè)的法律顧問(wèn)從法律的角度分析緣由，辨明法律關(guān)系，也可以

11、讓業(yè)主直接向法律或仲裁機(jī)構(gòu)申明個(gè)人主張，得到法律方面的支持。 第五，協(xié)助法律、仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)查取證，并監(jiān)督當(dāng)事人的履行情況，協(xié)助受侵害的業(yè)主挽回?fù)p失。 案例二案例二 物業(yè)管理企業(yè)本來(lái)是站在一個(gè)中間立場(chǎng)，協(xié)調(diào)解決兩業(yè)主之間的矛盾，結(jié)果，反而被卷入了矛盾的漩渦。在此情況下，管理處人員采取了種種辦法壓下事件，隱瞞不報(bào)，擔(dān)心上級(jí)公司對(duì)自己的處罰。對(duì)三樓業(yè)主的欠費(fèi)行為便“睜只眼閉只眼”，遇到公司催促，就找借口搪塞過(guò)去。一年后，管理處人員調(diào)動(dòng)，新上手的人員了解大概情況后，也覺(jué)得問(wèn)題棘手，同樣采取了消極逃避的態(tài)度，于是，該三樓業(yè)主就成為小區(qū)的欠費(fèi)大戶。 類似上述糾紛，物業(yè)管理公司采取回避、拖延的態(tài)度只能類似上述

12、糾紛，物業(yè)管理公司采取回避、拖延的態(tài)度只能導(dǎo)致事情更復(fù)雜、解決難度更大。那么，比較妥善的辦法是怎導(dǎo)致事情更復(fù)雜、解決難度更大。那么，比較妥善的辦法是怎樣的呢？如果是你負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目，你將如何處理此事？樣的呢？如果是你負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目，你將如何處理此事？案例三案例三 邱先生在某商城經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)城，每月物業(yè)費(fèi)940.87元。但2006年7月起開(kāi)始拖欠物業(yè)費(fèi)，理由是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)出現(xiàn)消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和遠(yuǎn)程自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行等問(wèn)題，邱先生要求管理商城的物業(yè)公司解決，但物業(yè)公司未給解決，導(dǎo)致其被有關(guān)部門(mén)處罰。他認(rèn)為物業(yè)公司未盡合同義務(wù)，因此不交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司經(jīng)多次催繳無(wú)果后，2007年11月將邱先生告上法庭

13、。法院認(rèn)為，邱先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理的內(nèi)容為“房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、共用照明、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)?！倍裣壬鸂I(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的消防設(shè)施并非屬所有業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備，不在物業(yè)管理范圍，因此邱先生不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)支付拖欠物業(yè)公司2006年7月至2007年10月的物業(yè)管理費(fèi)14113.05元。案例三案例三 分析：分析：按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約

14、責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。案例四案例四 如何處理住戶家里跑水的問(wèn)題如何處理住戶家里跑水的問(wèn)題 某小區(qū)的物業(yè)公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家

15、進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認(rèn)為物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 案例四案例四 分析：分析： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。

16、該小區(qū)的物業(yè)管理公約規(guī)定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。實(shí)際的工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污水管的例行清理。所以，物業(yè)公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時(shí)，該小區(qū)物業(yè)管理公約還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物業(yè)公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。 物業(yè)公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽訂了裝修協(xié)議書(shū)，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。 案例四案例四 裝修工人是在逃避物業(yè)公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成損失的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司

17、的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺(jué)。所以在這個(gè)問(wèn)題上，物管公司亦沒(méi)有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。 根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 （110號(hào)令）規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證金或保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端或無(wú)限的責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 案例五案例五 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦 劉

18、某是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒體宣傳中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買(mǎi)了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買(mǎi)玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉某提出異議。 劉某自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著“著重調(diào)解”的原則向劉宣傳了民法通則，業(yè)主公約、管理?xiàng)l例等，最后劉某意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 案例五案例五 分析：分析： 1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉

19、某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與業(yè)主公約相抵觸。 2、民法通則規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉某的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。 3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。 案例六案例六 相鄰業(yè)主因通風(fēng)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛怎么辦相鄰業(yè)主因通風(fēng)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛怎么辦 王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_(kāi)一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)

20、冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。 劉某的粵菜飯館正式營(yíng)業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開(kāi)戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開(kāi)，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問(wèn)題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。 案例六案例六 審理： 某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無(wú)效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王

21、某合法權(quán)的損害。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則第十八條的規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。 判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。 案例六案例六 分析：分析： 本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問(wèn)題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占

22、有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。 正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守民法通則第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。 案例六案例六 本案例中主要涉及相鄰關(guān)系的下列幾個(gè)方面： 1、相鄰?fù)L(fēng) 相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過(guò)門(mén)窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯： 1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通

23、風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無(wú)法通風(fēng)的。 2）因相鄰一方的樹(shù)枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。 3）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開(kāi)啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問(wèn)題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來(lái)處理。 案例六案例六 3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系 相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問(wèn)題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營(yíng)工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周?chē)h(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定，但在民法通則中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問(wèn)題民事責(zé)任的規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理