項目總必看的項目各階段前期準(zhǔn)備

1、項目總必看的項目各階段前期準(zhǔn)備一、開工前的前期工作開工前階段的前期工作主要目的是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及各建設(shè)管理職能部門對項目建設(shè)的批準(zhǔn)文件，以確保項目合法開工建設(shè)。涉及建設(shè)管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標(biāo)辦等。（一）前期工作1.方案設(shè)計審查方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）：（1）是否符合選址意見書以及附圖各項要求。（2）是否達(dá)到設(shè)計深度規(guī)范要求。（3）總圖設(shè)計是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計單位蓋章是否完整；是否標(biāo)注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。（4）是否標(biāo)明技術(shù)

2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。（5）是否與當(dāng)年有效計劃一致。（6）是否符合建筑安全間距和居民日照。（7）消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計是否滿足規(guī)范要求。（8）人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設(shè)計是否符合地下人防建設(shè)要求。（9）機(jī)動車和自行車車位設(shè)計數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)范要求，機(jī)動車進(jìn)出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計規(guī)范。（10）綠化指標(biāo)是否達(dá)到要求，計算是否準(zhǔn)確。（11）排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。（12）是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行處理，并符合規(guī)范要求。（13）電力變配電

3、房位置設(shè)計是否合理。（14）生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。（15）天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。（16）場地管線布置是否合理。（17）公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。2.初步設(shè)計審查初步設(shè)計審查前必須取得交通評價批復(fù)和地質(zhì)勘探資料。初步設(shè)計審查主要內(nèi)容包括：（1）是否符合選址意見書以及附圖的各項要求。（2）是否對方案設(shè)計批復(fù)提出的意見進(jìn)行修改和完善。（3）是否達(dá)到設(shè)計深度規(guī)范要求。其余審查內(nèi)容參照方案設(shè)計審查的內(nèi)容。3.申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證可在方案或初步設(shè)計審查通過后進(jìn)行，各公司可根據(jù)自己項目的實際情況進(jìn)行安排。需要準(zhǔn)備的材料主要包括地形圖、勘設(shè)紅線圖、方案

4、或初步設(shè)計批復(fù)等。4.申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證在領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證前根據(jù)方案或初步設(shè)計批復(fù)以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，先行用地預(yù)審查，同步可委托用地測繪。預(yù)審?fù)ㄟ^后，進(jìn)入建設(shè)項目用地審批，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。最后，根據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證，申領(lǐng)期間還需要按規(guī)定辦理用地界址確認(rèn)、土地公告、契稅繳交。5.施工圖設(shè)計審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)前必須進(jìn)行項目建筑預(yù)定位計算和預(yù)定位、施工圖交叉審核，并根據(jù)定位計算成果修正總平面圖，報衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和初步設(shè)計批復(fù)以及各項專業(yè)設(shè)計規(guī)范。交通以及綠化審查不作為建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)的前置條件，其中綠化審查可在景

5、觀施工圖通過公司內(nèi)部評審后再行報批。6.申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證在通過環(huán)境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設(shè)項目設(shè)計衛(wèi)生審查、人民防空工程設(shè)計審核、取得國有土地使用權(quán)證，同時有日照影響的項目還必須完成對日照受影響住戶的處理工作后，可申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7.申領(lǐng)建筑工程施工許可證在項目通過施工和監(jiān)理招標(biāo)、取得中標(biāo)通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項規(guī)費，按照市建委的要求準(zhǔn)備各項資料后，可申領(lǐng)建筑工程施工許可證。（二）應(yīng)注意的工作1.應(yīng)認(rèn)真審查取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。2.在委托項目方案

6、設(shè)計前，前期人員要弄清楚待開發(fā)項目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現(xiàn)狀以及室內(nèi)外場地標(biāo)高等；熟悉項目選址意見書以及附圖中的各項內(nèi)容，并與控制性規(guī)范做比較，確保項目選址意見書以及附圖中的各項要求得到合理落實。對于需要突破的指標(biāo)，要在有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關(guān)政府部門溝通，確保整個項目的順利推進(jìn)。3.根據(jù)公司慣例，一般項目都是由自己的設(shè)計公司負(fù)責(zé)設(shè)計。前期工作人員要做好市建委設(shè)計處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競選。如建委認(rèn)為項目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標(biāo)的，則應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模與自己的設(shè)計公司協(xié)商確定符合資質(zhì)要求的陪標(biāo)單位，做好邀請招標(biāo)的各項準(zhǔn)備工作。4.在各審查階段，要隨時跟蹤

7、各部門審批情況，對于審批人員臨時提出的各類預(yù)計在后期設(shè)計階段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題，要以最快的速度與政府、設(shè)計師進(jìn)行有效溝通，確保后期設(shè)計和施工可以落實。為確保項目設(shè)計的進(jìn)度，在各設(shè)計階段經(jīng)辦人基本有一個意見后，可委托進(jìn)入下一道工作（設(shè)計或施工安排）。5.方案設(shè)計期間，為準(zhǔn)確把握設(shè)計方向，減少日后圖紙修改，在方案設(shè)計中期，可根據(jù)項目的實際情況，請日照分析、景觀分析、環(huán)境影響分析、交通影響分析相關(guān)專業(yè)單位介入，對方案設(shè)計提出建議，并不斷完善方案設(shè)計。同時，由于方案批復(fù)前，必須進(jìn)行方案公示，并由街道（社區(qū)）證實公示過程，因此，在項目開始確立后，要協(xié)調(diào)和維護(hù)好項目所在地政府關(guān)系，以確保公示順利通

8、過。6.為確保整個圖紙設(shè)計的進(jìn)度，在初步設(shè)計階段要按照方案設(shè)計批復(fù)的有關(guān)意見落實設(shè)計，同時要做好設(shè)計單位與政府之間的溝通協(xié)調(diào)工作，在初步設(shè)計階段盡可能細(xì)化各項設(shè)計成果，特別是外立面以及公共區(qū)域和功能用房定位設(shè)計。為了節(jié)省時間，每個項目公司可結(jié)合項目的實際情況，在施工圖基本完成前，抽取施工圖中間成果作為初步設(shè)計方案報批，對初步設(shè)計出圖面積進(jìn)行核算，若有小幅增加，應(yīng)在此階段圖紙予以反映。7.施工圖總平圖將作為建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖，因此要協(xié)調(diào)設(shè)計單位嚴(yán)格規(guī)范總圖繪制，主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅配套公建、報批建筑單體明細(xì)以及建筑內(nèi)外關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)?？倛D應(yīng)根據(jù)預(yù)定位成果進(jìn)行校對。一般情況，施工圖將作為項目預(yù)售

9、面積圖紙，根據(jù)目前杭州市凹凸陽臺以及架空層等面積計算規(guī)則，建議委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對指標(biāo)進(jìn)行計算，對各項文字標(biāo)注嚴(yán)格把關(guān)，確保后期工作的主動。8.施工圖設(shè)計內(nèi)審后要進(jìn)行招投標(biāo)工作。邀請經(jīng)驗豐富的工程管理人員進(jìn)行施工單位及施工項目班組的考察和選擇；選用費率招標(biāo)還是工程量清單招標(biāo)，要征求集團(tuán)成本管理部的意見。此階段前期人員要協(xié)調(diào)好政府招標(biāo)部門的工作，盡量縮短招投標(biāo)時間，為盡早開工創(chuàng)造條件。 二、施工過程中的前期工作 施工過程中的前期工作包含五大方面工作內(nèi)容：在政策允許范圍內(nèi)的設(shè)計變更備案；施工過程中配合工程做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)和相關(guān)手續(xù)辦理，確保工程順利施工；預(yù)售許可證的申領(lǐng)；督促和協(xié)調(diào)施工圖

10、建審意見的落實；大市政配套與內(nèi)部管線對接的協(xié)調(diào)。（一）主要工作1.規(guī)劃變更備案為確保銷售圖紙與實際相吻合，減少客戶投訴。在施工過程中，特別是項目銷售和面積預(yù)測繪前，對不改變建筑性質(zhì)、不調(diào)整建筑面積、住宅戶數(shù)和戶型不改變的建筑內(nèi)部平面的修改，杭州市規(guī)劃允許變更備案。前期人員要協(xié)調(diào)設(shè)計單位出具變更聯(lián)系單，進(jìn)行規(guī)劃變更備案，并及時催促區(qū)規(guī)劃局報市規(guī)劃局檔案備案。杭州市規(guī)劃局目前規(guī)定可以變更備案的有：建筑內(nèi)部增加或減少隔墻、建筑門窗移位或增減、建筑內(nèi)部房間尺寸變化、住宅套內(nèi)各功能用房位置調(diào)整。2.施工過程中的協(xié)調(diào)為確保項目工程建設(shè)的順利推進(jìn)，在項目施工過程中要主動配合工程部協(xié)調(diào)施工臨時出入口、城市道路

11、挖掘、占用城市道路、夜間施工許可、±0.000檢測、中間結(jié)構(gòu)驗收、施工期間投訴處理等工作。（1）臨時施工出入口：是指在施工過程中供施工用機(jī)動車從市政道路進(jìn)出工地的出入口。（2）城市道路挖掘：是指在項目基礎(chǔ)設(shè)施施工過程中，因敷設(shè)地下管線或開設(shè)出入口而挖掘市政道路，需辦理相關(guān)審批手續(xù)。（3）占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部門辦理的審批手續(xù)。（4）夜間施工許可：因趕工需要，超出環(huán)保部門正常允許（如：澆灌地下室和屋面砼）的情況外，需前期人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，施工單位負(fù)責(zé)辦理。（5）±0.000檢測：是指工程進(jìn)度達(dá)到±0.000時，通過主管部門的檢測，對建筑

12、定位和標(biāo)高進(jìn)行確認(rèn)，為工程施工和規(guī)劃驗收提供依據(jù)。（6）中間結(jié)構(gòu)驗收：當(dāng)項目建設(shè)主體結(jié)構(gòu)完工后（或根據(jù)項目公司實際情況施工至一定樓層時），向建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站申請中間結(jié)構(gòu)驗收。（7）施工期間投訴處理：是指在施工過程中對周邊住戶造成噪音影響或揚塵污染或深基坑施工對周邊道路和建筑的影響而引起的投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理。3.預(yù)售許可證申領(lǐng)預(yù)售許可證是商品房合法預(yù)售的法律依據(jù)，預(yù)售許可證的申領(lǐng)是項目開始銷售，實現(xiàn)資金回流的重要環(huán)節(jié)。在申領(lǐng)過程中，各職能部門在工程進(jìn)度、面積預(yù)測、物業(yè)用房和物業(yè)基金核定（繳納）、銷售房號核查等方面有許多規(guī)定和要求。一般情況下，前期工作人員要積極跟進(jìn)工程進(jìn)度，提前準(zhǔn)備相關(guān)審批

13、材料，提前安排面積預(yù)測繪、人防紅線確認(rèn)、拆遷安置說明，提前和房管部門確認(rèn)各項報批材料的有效性，一旦項目工程形象進(jìn)度符合要求，就可確保比較快的速度進(jìn)入預(yù)售許可證申領(lǐng)。4.為確保項目建設(shè)后期各項工程單體驗收能順利通過，在施工過程中要督促和協(xié)調(diào)施工圖審批意見的落實，在施工落實中確有難度的工作要積極和驗收管理部門進(jìn)行溝通，做到心中有數(shù)，確保后期驗收順利通過。5.根據(jù)項目進(jìn)展?fàn)顩r，配合工程部協(xié)調(diào)電力、自來水、電信、網(wǎng)通、排水、排污等專業(yè)單位或市政部門，做好大市政配套與內(nèi)部管線對接工作。（二）應(yīng)注意的工作1.在施工過程中，為確保項目建設(shè)進(jìn)度，前期管理人員一定要具備全局意識，主動關(guān)心工程進(jìn)展?fàn)顩r，協(xié)助工程部

14、做好外圍協(xié)調(diào)工作，為工程部提供一個良好的施工環(huán)境。2.注重施工圖建審意見，跟蹤工程管理落實情況。3.預(yù)售許可證辦理前房屋面積測繪一定要按照實事求是的原則進(jìn)行，即符合設(shè)計功能定位，協(xié)調(diào)進(jìn)行面積分?jǐn)?，確保預(yù)測繪成果與面積實測分?jǐn)傇瓌t一致。同時，要善于把握總建筑面積和分項面積在合理誤差內(nèi)。 三、項目建設(shè)后期前期工作 項目建設(shè)后期前期工作：組織各項單體工程驗收，達(dá)到銷售合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)；取得商品房產(chǎn)權(quán)初始登記證書，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記提供證明材料。涉及建設(shè)管理職能部門：質(zhì)檢站、消防、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、交警、檔案館、房管等部門。（一）主要工作1.與工

15、程相關(guān)的驗收：消防驗收、環(huán)保驗收、人防驗收、衛(wèi)生防疫驗收、交通驗收、綠化驗收、工程竣工檔案移交、質(zhì)檢驗收、工程竣工備案。2.與規(guī)劃和用地相關(guān)的驗收有：規(guī)劃驗收、面積測繪、土地復(fù)核驗收、配套用房和物業(yè)用房確認(rèn)等。3.與產(chǎn)權(quán)有關(guān)：初始產(chǎn)權(quán)登記。（二）應(yīng)注意的工作1.前期人員要依據(jù)項目驗收要求，結(jié)合工程進(jìn)度提前安排各項驗收工作，主要包括消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請相關(guān)驗收管理人員進(jìn)行現(xiàn)場驗收指導(dǎo)，對在指導(dǎo)中提出的各類問題要督促和協(xié)調(diào)工程部盡早落實。2.注重驗收會議安排、驗收工具和資料的準(zhǔn)備以及現(xiàn)場配合。3.面積實測是一項工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)

16、較多的工作，因此，要協(xié)調(diào)測繪單位盡早介入。4.規(guī)劃驗收圖紙最終將作為面積實測和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗收圖紙一定要確保與現(xiàn)場一致，同時規(guī)劃驗收通過后，要緊盯規(guī)劃管理部門人員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案，才算規(guī)劃驗收完成。5.去年年底，浙江省出臺了物業(yè)保修金管理辦法，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，保修金存儲期限為8年。因此，建議省內(nèi)各單位在施工招標(biāo)前妥善考慮。 四、與電力相關(guān)的前期工作 （一）戶外配電和戶內(nèi)配電戶外配電由電力開關(guān)站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。戶內(nèi)配電由高低配、計

17、量表計箱、計量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。（二）公變與專變一般居民生活用電設(shè)置公變，商業(yè)用電設(shè)置專變。1.公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝、維護(hù)、管理的統(tǒng)稱。使用公變的小區(qū)，每戶的電表都是直接由供電部門負(fù)責(zé)安裝，每度電的電價按國家規(guī)定收取。電表以外的供電設(shè)備，包括線路變壓器等都是由供電局負(fù)責(zé)安裝并終生由供電部門維護(hù)、管理。2.對于專變供電部門只裝一個總電表，而總表下面分表不歸供電部門管理，供電部門只按總表收取電費?？偙硪院蟮木€路、變壓器包括用戶安裝電表都是由項目公司購買負(fù)責(zé)安裝，不歸供電部門維護(hù)保養(yǎng)。在電價方面，專變每度電的電價比公變要高，這是因為專變用戶

18、電表以外到總電表這段的損耗不歸供電局承擔(dān)，而由專變用戶承擔(dān)，專變的線路變壓器不歸供電局維護(hù)管理，出現(xiàn)問題要由業(yè)主或相應(yīng)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。專變配電房（三）與電力部門工作界面的劃分1.設(shè)計工作戶外配電、戶內(nèi)公變一般都由電力部門的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計；專變由項目公司委托設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計，電力部門審查。2.設(shè)備采購一般情況下電力部門都會對公變部分的高、低壓電氣設(shè)備實行壟斷采購、安裝。專變可以由項目公司自行招標(biāo)采購。3.施工室外開關(guān)站由電力部門投資建設(shè)；戶外配電、公變施工一般都由電力部門指定施工單位進(jìn)行施工，費用由項目公司承擔(dān)；公變以外除電能計量表由電力部門提供并安裝，其余均由項目公司自行確定電氣產(chǎn)品和施工單位。（四）權(quán)屬的劃分戶外配電設(shè)備、管線、戶內(nèi)公變產(chǎn)權(quán)屬于電力部門；戶內(nèi)專變產(chǎn)權(quán)在建設(shè)期屬于項目公司。由于產(chǎn)權(quán)歸屬不同，專變高低配及計量部分可以設(shè)在同一個配電房內(nèi)，公變高低配的配電房應(yīng)分開