房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取到研發(fā)設(shè)計

1、僅供個人參考Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取到研發(fā)設(shè)計、政府報建、工程施工，市場銷售、入伙，每一個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)緊扣。而在整個過程中報批報建一直貫穿于始終。？萬科報建指引極其詳盡的介紹報建工作中？需要做哪些事情以及怎么做，？為萬科堅守不行賄的底線奠定了基礎(chǔ)。怖望通過這個指引讓您的前期工作也更上一個臺階.？.萬科報批報建涉及的部門1?.萬科內(nèi)部涉及的專業(yè)部門？2?.萬科？外部？#及的政府部門？不得用于商業(yè)用途1土局A建設(shè)局>發(fā)改局拐劃局環(huán)保局->人防辦消防局房管局出讓合同.國土證資質(zhì).施工許

2、可證,質(zhì)安檢.預(yù)售證.竣工備案.確權(quán),小業(yè)主房產(chǎn)證立項概念、詳規(guī)、單體，規(guī)劃許可證、放線、臉收檔案收集（日照分析.交通評價.電子方案）環(huán)諄報告評估.環(huán)保瞼收人昉報建、人昉瞼收消防設(shè)計及驗收備案合同備案.確權(quán).小業(yè)主房產(chǎn)證1/3的精力在規(guī)劃局:的精力在完七令曷d3?.萬科外部涉及的合作部門？二.萬科施工前報批報建流程？01.?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批？需要提交的姿料營業(yè)執(zhí)照副本；企業(yè)章程復(fù)印件；驗資證明復(fù)印件；企業(yè)法人代表、總經(jīng)理任職證明和身份證明復(fù)印件；工程技術(shù)、財務(wù)負責(zé)人任職證明、資格證書和勞動合同復(fù)印件；專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同復(fù)件；土地證明文件復(fù)印件；隼受理部門：建設(shè)局房管科:注意

3、事項：f剛成立的房地產(chǎn)公司營業(yè)執(zhí)照和公章等還沒有及時辦下來，對于加、速項目注意相關(guān)部門的配合一F和街接相當(dāng)重要!02.?標(biāo)準(zhǔn)地名使用許可證審批？需要提交的資料建筑物命名審批表；國土證（出讓合同或成交確認(rèn)書）;命名申請；總平圖；受理部門:市地名辦，費用2000zto柒審批時限：5個工作日，,飛一:廉承皆”、注意事項：標(biāo)準(zhǔn)地名辦好后，往往營銷一會在報建進行到一段時間時又會提出更名的需求口二:號：diuhciLihci!“松山湖L號”最早定的名稱是“藍橋圣II菲”，當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)地名、選址意見書己經(jīng)辦好,|I立項也已經(jīng)在過程中，設(shè)計部所有的圖紙都I.8IZI是寫的“藍橋圣菲”最后還是決定變更為II“松山湖

4、1號”為此公司付出了大量的人力:物力和財力成本；運河?xùn)|1號也在類似事件;，應(yīng)對措施；項目名稱確定后，營銷部如果提I出更名需求，報建依然采用標(biāo)準(zhǔn)名稱不變，I營銷可以用他們喜歡的名稱進行推廣和宣傳,銷售合同上加一個補充說明即可。當(dāng)然如果項目定位完全顛覆性的調(diào)整，更名還是必須的，如“萬科.麓湖”從原來的高層調(diào)整為別墅指標(biāo)，顯然“四季花城”名稱就不合適了，故在立項時需要重新更之二七han-03.?環(huán)境影響報告審批？京需要提交的資料建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份；總投資等項目詳細資料；項目總平面布置圖；國土證或成交確認(rèn)書或出讓合同復(fù)印件1份；建筑物明細表；1審批時限：60個工作日案受理部門:市環(huán)保局（環(huán)評單

5、位協(xié)交），費用10萬元左右3/注意事項：/找本地和環(huán)保局建立良好 r關(guān)系的環(huán)評公司來負責(zé)報告IIV書，并在合同中約定在指定的時間包通過,同時要求協(xié)助驗收；批復(fù)完成時間不/xf /'能影響立場開始時間廠.;微信號：dlchanrnbci04.?初步規(guī)報市府論證審批？!"iiss-h，rF，a，s-sinr-nn，r，urr-s«i111，一一一，口is?-nn.-需要提交的資料總平面圖3份（L500或1:1000的藍圖,設(shè)計單位蓋出圖章，配電子文件）；規(guī)劃設(shè)計方案2冊（總平面效果圖、沿街立面圖,夜景效果圖、鳥瞰圖各1份;配電子文件）；*受理部門:市規(guī)戈U局規(guī)劃科或到:

6、筑科y 覆d，市府聯(lián)協(xié)會開會時間的不確定性和方曼有可能在會上被否決是影響項目的開官、'j進度的關(guān)鍵因素，因此密切了胡會財/（間和會前爭取了關(guān)鍵人物對方案加備、一瓢是重中之粵工一/rqx,-層三,二上二二|匚二05.?選址意見書審批？注意事項:I不同方式獲取土地辦理的證件不一樣。/(劃撥方式：如學(xué)校；協(xié)議、轉(zhuǎn)讓多式如萬科麓湖；/產(chǎn)-一出讓方式：如松山湖1號口,yiyLJJJ1!L匕微信虧06.?立項審批I需用皎的資料I區(qū)府辦上報文；I申請立項報告；項目申請報告；（項目概況、市場分析及:經(jīng)營計劃、建設(shè)規(guī)劃及規(guī)模、投資估算及資I金來源）環(huán)評報告批復(fù)：項目選址意見書或批準(zhǔn)書；用地預(yù)審批復(fù)或國土

7、證:營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、資質(zhì)證書復(fù)印件；資金證明（自有資金最少占總投資普通住宅20%,其它30%）；是否屬于閑置地（如果屬于閑置用地,需提供處理證明）受理部門:市發(fā)展和改革局舉辦理時限：7個工作日勺信號：dlchcrnrnba立意事迨：f華潤因占14.73甯而變成所謂的最大國）,有控股公司，整個萬科集團僅現(xiàn)在東莞A出現(xiàn)這個問題，因此就成了一個典型的飛I一溝通和協(xié)調(diào)案例了口另外項目申諳堪譽需要有資質(zhì)的中介公司來完成9幕將來新項目時需要提前關(guān)注廣07.?建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批？在辦理用地證之前要提前完成交評報袁從而保證用地證不被耽誤。（通常在辦/j理用地許可證時可同時提交總平相關(guān)資Ir料,注意總平需要

8、電五校核W件）MMI)08.?規(guī)劃總平面審批？僅供個人參考規(guī)劃方案送審表1份；現(xiàn)狀地形圖1份（比例狀500或1：1000,配電子文件）；總平面圖3份（1:500或1:1000的藍圖，設(shè)計單位蓋出圖章，配電子文件）；規(guī)劃設(shè)計方案2冊（含修建性詳細規(guī)劃圖紙、說明、效果圖，配電子文件）；經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項目選址意見書或規(guī)劃條件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件的復(fù)!I印件1份；|iI住宅房地產(chǎn)項目提交所在街道辦事處的中II小學(xué)配套證明；提交建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)校核意見書，1份；|經(jīng)市地理信息與規(guī)劃編制研究中心校核后的日照分析報告；（變更時需提供）原批準(zhǔn)的總平面圖原件2份；不得用于商業(yè)用途家受理部門:市規(guī)劃局規(guī)劃

9、科（市區(qū)項目）不得用于商業(yè)用途8南劃麻開話疑需要提供電子文如報M注意和設(shè)計部溝通提前準(zhǔn)備，并未留出校核的時間；iE!核對經(jīng)濟指標(biāo)（用地面積及性質(zhì)、地面；/'地下停車位、容積率、綠地率、建筑盛,f/;度等）1對經(jīng)濟指標(biāo)的把握，是我們每個階段的;i!重點，一定要考慮后續(xù)階段的K乍，如/廣一方案階段的經(jīng)濟指標(biāo)，一定要考需施工/J/I圖階段的經(jīng)濟指標(biāo)如何處理，工科證上的面積直接影響到預(yù)售證面積和或工驗/收及確權(quán)1/i/去例：運巴東L號花園，展后二批驗收一時發(fā)現(xiàn)車位咚版夠！/捍歷號：匚H匚口二!1,二一09.?建筑單體方案審批？I建筑設(shè)計方案申報表1份；:總平面圖（含庭園管網(wǎng)圖）2份；i申報項目

10、的技術(shù)指標(biāo)及功能情況表1ij份；I屬重報項目，須提交前一次已審查方案及I批復(fù)文件；!屬房地產(chǎn)項目，須提交房地產(chǎn)立項文件|（復(fù)印件）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件1份；規(guī)劃用地紅線圖原件1份；建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計要點復(fù)印件1份；國有土地使用證或國土局批復(fù)文件復(fù)印件1份；建筑設(shè)計方案平、立剖面圖紙2套（包括總平面圖藍圖1份）；電子報批的項目，提交建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)校核意見書1份；透視圖1套；較大的建筑群須提供鳥瞰圖；I在城市主干道或指定道路兩側(cè)的建筑方案須F提供好光夜景效果圖（配電子文件）：I用地面積30000平方米以上，提供規(guī)劃科I僅供個人參考注意：電子報批要前置,以免影響方案批復(fù)另外注意和經(jīng)辦人

11、保持良好暢通的溝蠢'j將非正式的修改意見第一時間會設(shè)計院7-L修改,將大大節(jié)約時間提高效堂口-x.yf,三，Timy_10 .?初步設(shè)計審查審批？不得用于商業(yè)用途果需要殿的資料建筑工程初步設(shè)計審查申請表；兩套擬建建設(shè)場地的工程地質(zhì)勘察報告；兩套初步設(shè)計圖紙、結(jié)構(gòu)原始數(shù)據(jù)電子版;項目立項批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地紅線、建筑©紅線、道路紅線的規(guī)劃建筑“三線圖”；iI市規(guī)劃局審定的總平面和單體方案圖；I國有土地使用證；I拍賣用地需提交土地拍賣擲凄3|環(huán)評審批；三案理k11已辦理消防、安全用聲、衛(wèi)生防疫等其它行政主管部門批準(zhǔn)文件的，應(yīng)提供相關(guān)批準(zhǔn)文件（注：未辦理的可在辦理施工

12、許可時提交）；12加蓋建設(shè)局公章的該項工程勘察、設(shè)計承接業(yè)務(wù)記錄表復(fù)印件。宗受理部門:市建設(shè)局技術(shù)科11 .?人防報建審批？注意事項:;提前確定自建還是易地建設(shè)；人防設(shè)計.i<r/"院提前確定，設(shè)計院設(shè)計的圖紙要經(jīng)過/k1區(qū)域?qū)I(yè)人員會審，成本方面會有收獲;V.案例:萬科城三期人防和金域藍灣二期談備人I-I防從五級調(diào)整至六級為公司成本節(jié)I省幾.if這可是純利潤呀!人/12 .?工程規(guī)劃許可證審批？僅供個人參考本需要提交的資科報建表1份；建設(shè)報建項目附表一或建設(shè)報建項目附表二1份申報項目的技術(shù)旃,及功能情況表1份,1貨承15；氣*5疔®建設(shè)領(lǐng)能艇劃許可證、規(guī)劃用地紅!線

13、圖、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點復(fù)印件各1份；國有土地使用證或相關(guān)批復(fù)文件復(fù)印1份：建設(shè)工程建筑方案審查意見書、獲批準(zhǔn)的設(shè)計方案圖紙I套；建筑施工圖紙2套、結(jié)構(gòu)施工圖紙1套；電子報批的項目，提交建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)校核意見書1份；人防地下室施工圖設(shè)計審查意見書或防空地下室易地建設(shè)申請審核意見書或防空地下室易地建設(shè)繳費證明書復(fù)印件1份；使用標(biāo)準(zhǔn)地名許可證復(fù)印件1份；經(jīng)公安部門確認(rèn)的樓盤（幢）地址不11提交住宅小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置布局總僅供個人參考注意事項：廠一y:規(guī)戈U證的完成時間直接影響施工證和預(yù)：/一售證的辦理時間，故時間要求很高；rk子報批、人防的辦理、樓盤明細表等工i作要前置，其中人防前置是重申

14、之重；J(/另因需交納大筆費用，需提前算出1b財JI-、務(wù)做好準(zhǔn)備。案例：金域華府因人防問題耽鐵拿證!微信號13 .?消防審批?不得用于商業(yè)用途14 .?工程放線審批？i來需要提交的資料建設(shè)工程放線申請表：用地紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件各一份；已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份；總平面圖電.碎三承受理衽市規(guī)劃局編研中心，費用:648元/點，4點/棟家辦理時限：5個工作日15 .?施工圖審查審批I需要提交的資料施工圖審查備窠表、節(jié)能備案表:施工圖審查合同；施工圖審查報告及合格書；審查合格的施工圖；三線圖；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；初步設(shè)計審查批復(fù)低來受理部門鼎富設(shè)局技術(shù)科家辦理時限：5個工作日

15、注意意事項：屬于正常手續(xù)備案，對于工期緊的項目，這!里可以節(jié)省出時間，注意和經(jīng)辦人和科長保III持良好溝通，工程規(guī)劃證出來后爭取第一時I間拿到備案批復(fù)口微信號:die16 .?工程招標(biāo)審批？僅供個人參考w-nwimns»wr-an-bib-nmu-mm-wmbbi旃事項：I盡可能爭取立項批復(fù)時是自行招標(biāo)，如果立Ib項時采用邀請招標(biāo).運營在制定劃將時需要IbI考慮施工證的辦理時間將會滯后。i!'：/!；.i-，I,.,.17 .?質(zhì)檢&安監(jiān)審批？巽需要提交的資料質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)登記表;工程規(guī)劃許可證；中標(biāo)通知書；建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、公司章程、立項批復(fù)；I施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)

16、照、資質(zhì)證書、項目經(jīng)1I理證、安全生產(chǎn)許可證；iI施工總承包合同；;監(jiān)理合同、監(jiān)理單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；:地質(zhì)勘察報告；社保證明；施工單位；口施工圖審查備案憑證、合格書、施工圖紙；L2建設(shè)工程地菽®理合同備窠表部門:各城鎮(zhèn)區(qū)城建辦獺辦理時B：15個工作日: i iI注意事腺:i通常是由各項目部完成此項工作。注意提I醒施工單位備好相關(guān)資料，并提前做好施工前期條件審查；另外一般和當(dāng)?shù)爻墙ㄞki建立的良好關(guān)系都能提前完成，'I'1-118.?施工許可證審批果需要提交的資料市建筑工程施工證申請表：建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；建筑工程消防設(shè)計審核意見書；施工、監(jiān)理備案憑證復(fù)印件；

17、施工圖設(shè)計審查備案憑證復(fù)印件；施工單位安全生產(chǎn)許可證；市建筑工程監(jiān)督登記表；使用袋裝水泥和現(xiàn)場攪拌混凝土申請:表；建設(shè)工程地質(zhì)勘察報告復(fù)印件；建設(shè)、施工、監(jiān)理單位蓋章的場地示意t圖；|1L參保登記證明和地稅部門工傷保險繳費II憑證；112.已審查的全套施工圖紙和建施圖各一份;13.建筑施工安全管理人員聯(lián)系表；14施工合同、監(jiān)理合同,保函與生春施J、監(jiān)理單位承接業(yè)務(wù)登甲豪得超于茴業(yè)施工許可證及安芍''王曾施備案；.萬科施工后報批報建流程？預(yù)售許可證建設(shè)局15個工作日IIJtvt*tritvrI*««*««*«<*<=&

18、#171;*消防備案L那微收.環(huán)保騙收現(xiàn)場給收消防局5個工作日規(guī)劃局15個工作日環(huán)保局20個工作日市質(zhì)監(jiān)站20個工作日一人防驗收或工菌案證明書人防辦7個工作日建設(shè)局15個工作日確權(quán)|房管局0個工作日j小業(yè)主產(chǎn)權(quán)房管局80個工作日!一19.?預(yù)售許可證審批？果需蝴交的資科工程進度七層以下（含七層），已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；合理工期計算方式，30天（地基基礎(chǔ)工程）+30天/層（地下室工程+5天/層（主體工程）;市商品房預(yù)售申報表（一式二份）,房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提供原件核對）；國有土地使用證（原件和復(fù)印件）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件的復(fù)印件（提供原件核

19、對）；建筑工程施工許可證復(fù)印件；商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售款專用帳戶印鑒卡（原件核對）；經(jīng)市房管局備案的房屋白蟻預(yù)防合同（提供原件核對）；1審承厚今融包含以下內(nèi)房屋買賣合同（示范文本）.城原件核對）；商品房預(yù)售方案,容：1）說明預(yù)售商品房的位置（附：經(jīng)市規(guī)劃局審定、建設(shè)局備案的房地產(chǎn)項目規(guī)劃不得用于商業(yè)用途總平面圖復(fù)印件，并用彩筆在圖上標(biāo)出申謂拓隹南旦中的/士者一如小+領(lǐng)門福川的注意事J3L201X年5月1日實施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度.1II加大了辦證難度和時間，過程中如何提前II微信號:cl各環(huán)節(jié)的工作準(zhǔn)備，經(jīng)辦人不但要對每個I環(huán)節(jié)和流程熟悉以外還要靈活處理才能以II不變應(yīng)萬變，另外提前注意車位

20、的合理辦I、證時間。*in-I案例：I萬事俱備的條件下，如何配合營銷在指定I日期快速辦好預(yù)售證？高爾夫七期分四期I辦理預(yù)售證心得分享。1120. ?規(guī)劃驗收審批？r1來需要提交的資料I一、規(guī)劃局收建設(shè)工程規(guī)劃驗收申請表1份；A跟蹤表；建設(shè)用地紅線圖復(fù)印件1份；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；現(xiàn)狀實測圖1份（配電子文件）圖紙須測量單位蓋章；己辦報建的施工圖紙1份（驗收后退回）二、城建檔案館收立項報批（項目申請、可行性研究報告及其審批文件）；征地文件（國土證）；選址意見書或用地批準(zhǔn)書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計要點；底紅線圖、總平面布置圖；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件宴E敲；7得打勤察設(shè)計承包合同A

21、 I包合同書、協(xié)議、監(jiān)!工程地質(zhì)勘察報告;，靖輜評'號筑爰裝工程發(fā)承僅供個人參考注直事Ji：|i事前了解項目現(xiàn)狀和施工圖的差異，是否II屬于硬傷？能否溝通解決？如何技巧性的I僻開？驗收線路，時間按排等；I方后;馬二|,丁/21. ?消防備案審批?果需要提交的資料驗收備案表；建設(shè)、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位消防安全質(zhì)量驗收合格報告；!設(shè)計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)證書；施工單位出具的建筑工程消防消防設(shè)施系統(tǒng)調(diào)試報告、隱蔽工程記錄、自動消防設(shè)施聯(lián)動測試報告、工程開通記錄和操作維護管理手冊、施式質(zhì)量保修書等竣工資料；建筑防火材料、構(gòu)造和消防產(chǎn)品、設(shè)備的法定檢測機構(gòu)的檢驗報告；消防產(chǎn)品、設(shè)備的生產(chǎn)單位對其

22、產(chǎn)品的數(shù)量、型號、使用場所的確認(rèn)報告；I建筑施工圖設(shè)計審核意見書等有關(guān)審核、審批文件及建筑工程施工檢查記錄表!復(fù)印件；I工程竣工圖（土建、*消防、*裝修）；I爰理部門:市消防局（消防施工單位協(xié)辦潮辦理時限：5個工作日新消規(guī)出臺后，消防部門將不再每次來現(xiàn)場I驗收，竣工后只要將相關(guān)資料提交備案，消|防部門再根據(jù)情況抽查。這種先松后緊、先易后難的政策不知會不會催生出消防審圖公司的呢？公司需要有應(yīng)對指逃出臺!；Ij22. ?環(huán)保驗收審批？23. ?現(xiàn)場驗收審批？僅供個人參考I需要提交01資料1建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告!I（表）（一式四份）；I55IiI環(huán)保竣工驗收報告（一式四份）；13I第三方

23、編制的建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告；I水質(zhì)監(jiān)測報告；規(guī)劃用地許可證；國有土地使用證；用地總平圖、紅線圖；下水道管網(wǎng)圖復(fù)印件；©本期建設(shè)內(nèi)容說明；來受理部門:市環(huán)保局（環(huán)評單里攜碰飛費用：1200元三福還修產(chǎn)果辦理時限：25個工作第微信號力-a-Jjm«0*ria一工4ra-=*，*a，三上，0，*ja三ma三»a-»,上士一三»ai:034waaa/I注意事膜：I環(huán)評單位協(xié)辦完成-注意找在環(huán)保局有一I定關(guān)系的單位做環(huán)評，在環(huán)評環(huán)節(jié)就要加上協(xié)辦完成環(huán)保驗收，另外有發(fā)電機的項目要充分調(diào)動該施工單位參與關(guān)系維護Q.11;高爾夫六期三標(biāo)驗收,讓施工單位提前I做好發(fā)電機噪音檢測工作，同時讓其出II費用保證發(fā)電機驗收一次通過。I17H=+j24. ?人防驗收審批？i注毒事項：二級監(jiān)督需要市質(zhì)檢站參與，注意在驗收I前重視現(xiàn)場的安排，同時注意關(guān)系維護，做到心中有數(shù)，一般對我司工程質(zhì)量了解:的政府人員基本都能順利通過：,i/25. ?竣工備案審批？26. ?確權(quán)審批不得用于商業(yè)用途/注蠢事Bh茨建演臂x現(xiàn)場查看時評能有些在竣工查丈時沒計算面積的問題突顯出來，故對一些有嚴(yán)重面積問題的項