房地產估價題庫

1、     房地產估價習題集         湖南城市學院城市管理學院房地產教研室編    二OO八年三月      房地產估價習題集（一）一、單項選擇題（共15小題，每小題1分。每小題的備選答案中，只有一個答案最符合題意，請將其編號填入相應括號里）1、樓面地價=土地單價/（     ）。A、建筑層數；B、建筑

2、覆蓋率；C、綠地率；D、建筑容積率。2、某一房地產價格水平的高低，主要取決于（     ）供求狀況。A、本地區(qū)房地產的；B、全國房地產的；C、本地區(qū)本類房地產的；D、本類房地產的。3、完好房的成新度一般為（     ）。A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。4、其他條件相同，期房價格一般（    ）現房價格。A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。5、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、（

3、60;  ）、個別因素修正。A、環(huán)境因素；B、質量因素；C、區(qū)域因素；D、新舊程度。6、對比較實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用（    ）。A、一般物價指數；B、建筑材料價格指數；C、房地產價格指數；D、定額調整系數。7、用成本法估價時，房屋現值等于（     ）。A、房屋重置價格折舊年限×尚可使用年限；B、房屋重置價格折舊年限×耐用年限；C、房屋重置價格×成新度；D、房屋重置價格年折舊額。8、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得

4、土地費用+（   ）+正常利稅。A、拆遷費用；B、建造建筑物費用；C、公共設施建設費用；D、市政設施建設費用。9、土地價格=房地純收益-（    ）/土地還原利率A、土地純收益；B、建筑物價格×建筑物還原利率；C、建筑物總收益；D、房地費用。10、從理論上講，獲取純收益的可靠性越低，選用的還原利率應（    ）。A、越高；B、越低；C、不變；D、越可靠。11、某房地產正常年純收益為6000元，當前銀行年利率為10%，購買年為8，估價應為（   &

5、#160;）元。A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。12、收益法公式成立的條件是（    ）。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零；B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零；C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零；D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零。13、某臨街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，總價為100萬元。根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為（    ）萬元。A、50；B、70；C、30；D、40。14、某房地產1992年1月1

6、日的價格為1000元/平方米，1992年到1995年年平均上漲10%，用長期趨勢法評估，該房地產1996年1月1日的價格應為（    ）元/平方米。A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。15、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為（    ）。A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房；B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房；C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房；D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有

7、兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其編號填入各題的相應括號內。錯選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個選項得0.5分）1、估價上真實、客觀、合理的價格是指（     ）。A、交易雙方均接受的價格；B、對交易雙方來說經濟上合理的價格；C、正常交易情況下形成的價格；D、政府規(guī)定或希望的價格。2、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求（    ）。A、與估價對象具有類似性；B、交易日期與估價時點接近；C、交易雙方有經濟關系；D、成交價格是單價。3、房屋估價時，確定其面積的依據有（ 

8、0;  ）。A、房屋所有權證所載面積；B、房屋現有實際面積（當實際面積大于房屋所有權證所載面積時）；C、建筑竣工圖所載面積（當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時）；D、房屋買賣合同所載面積。4、運用成本法評估房屋價格時，影響估價結論準確性的因素有（    ）。A、估價人員所確認的房屋成新度的準確性；B、會計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性；C、房屋結構類型確認的正確與否；D、房屋重置價格的準確性。5、運用收益法評估房地產價格時，影響估價結論準確性的因素有：（    ）A、總收益的準確

9、性；B、費用及扣除項目的準確性；C、基準地價的準確性；D、還原利率的準確性。6、根據國家有關規(guī)定，房屋完損等級是根據房屋（    ）的完好、損壞程度來劃分的。A、結構；B、設備；C、設計；D、裝修。7、對一宗房地產同時采用三種不同方法估價，計算出三個價格，（     ）。A、這三個價格應是相等的；B、最后評估價格可采用這三個價格的平均值；C、可采用這三個價格中的某一個作為最終評估價格；D、在這三個價格的基礎上，估價人員根據自己的經驗進行修正，確定一個評估價格。8、受理估價委托時，估價人員應明確的估價基本事

10、項有：（    ）。A、估價時點；B、估價目的；C、估價對象；D、估價原則。9、用路線價法估價時，遇有下列臨街地，需進行加價或減價修正：（     ）。A、路角地；B、一面臨街的長方形地；C、梯形地；D、一面臨街的三角型地。10、以下說法是錯誤的：（    ）A、只有經房地產所有權人要求，才能對房地產進行估價；B、只有經房地產使用權人要求，才能對該房地產進行估價；C、只有經房地產抵押人要求，才能對該房地產進行估價；D、只要經房地產抵押權人要求，就可以對該房地產進行估

11、價。三、判斷題（共10小題。每小題1分。在相應的括號內填入判斷結果。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、房地產價格實質上是關于房地產權益的價格。（    ）2、同一宗房地產，其房地價格=土地價格+建筑物價格。（    ）3、同一宗房地產的價格與租金之間存在轉換關系。（    ）4、遵循房地產估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。（     ）5、估價時點不一定是現在，也可以是過去或未來。（&#

12、160;   ）6、用市場比較法估價時，對比較實例為拍賣、招標的價格，需進行交易情況修正。（      ）7、成本估價法又稱重置成本法。（     ）8、綜合還原利率=土地還原利率+建筑物還原利率。（    ）9、購買年不是預期可獲得收益的年限。（    ）10、高層建筑地價分攤是將高層建筑物的造價分攤所占土地上。（    ）四、填空題（

13、共10空，每空1分，請在空白處填上最恰當的內容）1、當前我國房地產估價應遵循的主要原則有：合法原則，（      ），供求原則；替代原則，（        ），公平原則。2、估價機構完成委托估價后提供給委托人的“產品”，通常稱為（       ）。3、市場比較法所依據的是（       ）原理。4、成本法計算建筑物重新

14、建造完全價值的方法通常分為三種，即：凈計法，（      ），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價格（      ）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價時適用（     ）。7、估價上的折舊與會計上的折舊有著本質的區(qū)別，在估價上C為（     ），它通常隨著估價時點的不同而（    &

15、#160;）。8、在路線價法中，普通臨街宗地價格的計算公式為：宗地總價=路線價×（     ）×宗地面積。五、問答題（共1題，10分）試述成本法與收益法的區(qū)別。六、計算題（共3小題，第1小題8分，第2小題12分，第3小題15分。）1、有一房地產，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農地取得，當時每畝花費16萬元，現時重新取得該土地每平方米需600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當時建筑造價每平方米500元，現時造價同類建筑物每平方米需1000元，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。

16、試選用所給資料估計該房地產的現時總價和單價。2、某賓館需要估價，據調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當時同檔次賓館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產還原利率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。3、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該土地后建造該類商品住宅的建設期為2年，建筑費為每平方米800元，專業(yè)費用為建筑費的8%，第一年投入60%

17、的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用；貸款年利息率為10%；銷售稅費為未來樓價的6%；投資利潤率（利息不計利潤）為20%；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的價格平均每平方米2500元。試利用所給資料用動態(tài)方式估計該宗土地在1995年9月的總價、單價及樓面地價（折現率為10%）。 房地產估價習題集（二）一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將其編號填入各題的相應括號內）1、房地產的供給增加，需求不變，其價格會（     ）。A、 上升；B、下降；C、不變；D、升降

18、難定2、殘余法是依據（      ）價格。A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D、房地收益單獨求取土地或建筑物3、用成本法評估某宗房地產的價格時，應選?。?#160;   ）成本作為評估依據。A、該宗房地產的實際；B、類似房地產的客觀；C、類似房地產的最高；D、類似房地產的最低。4、對同一宗房地產而言，（     ）。A、房地價格=土地價格+建筑物價格建筑物的折舊；B、建筑物價格=房地價格土地價格；C、土地價格=房

19、地價格建筑物價格建筑物的折舊；D、房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊5、有甲乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為（    ）。A、50萬元；B、55萬元；C、60萬元；D、60萬元以上6、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為（    ）。A、市場租金；B、商品租金；C、理論租金；D、成本租金。7、用成本法評估新開發(fā)土地價格的基本公式為：新開發(fā)土地價格=取得待開

20、發(fā)土地費用+（   ）+政常利稅A、拆遷安置補償費；B、基礎設施建設費；C、公共配套設施費；D、開發(fā)土地所需費用8、（    ）限制了估價報告書的用途。A、估價方法；B、估價目的；C、估價原則；D、估價日期。9、在路線價法中，（    ）只需根據深度百分率即可計算地價，不必制定相應的修正率。A、一面臨街矩形地；B、一面臨街三角形地；C、一面臨街梯形地；D、一面臨街不規(guī)則形地10、在評估期房價格時，（     ）。A、估價對象狀況及房地產

21、市場情況均為估價時點（現在）的狀態(tài)；B、估價對象狀況為估價時點（現在）的狀態(tài)，房地產市場情況為未來某時點的狀況；C、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點（未來）的狀況；D、估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產市場情況為估價時點（現在）的狀態(tài)11、一般損壞房的成新度為（     ）。A、4-6成；B、5-7成；C、4-5成；D、5-6成12、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是（    ）。A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格；B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格；C、買

22、方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格；D、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格。13、某宗房地產，建筑層數5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價100元/平方米，則其土地單價為（      ）元/平方米。14、某宗房地產的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投保火災險，其投保價值為（     ）萬元。15、某建筑物，經實地勘察預計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（ 

23、60;    ）%。A、100；B、70；C、60；D、4016、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（      ）萬元。A、323；B、275；C、273；D、258。17、某宗房地產，純收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產的總價值為（     ）萬元。18

24、、某類房地產通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%，購買者自有資本要求的年收益率12%，則該類房地產的資本化率為（     ）%。A、10.6；B、11.4；C、11.2；D、10.8。19、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12%，出讓時的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產的現時總價為（    ）萬元。A、83333；B、830.45；C、828.25；D、827.64。20、某前后臨街總深度30米的矩形地，前街路線價20000元/平方米，后街路線價1

25、000元/平方米，若按重疊價值估價法，其前街影響深度為（      ）米。A、10；B、15；C、20；D、30二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其編號填入各題的相應括號內。錯選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個選項得0.5分）1、估價報告書的內在質量包括（       ）。A、估價結論的準確性；B、文字表述水平；C、估價方法選擇的正確性；D、參數確定的合理性。2、房地產交易中的特殊交易情形包括（ 

26、;      ）。A、交易雙方曾經有過業(yè)務聯系；B、購買相鄰房地產； C、交易稅費由買方承擔；D、賣方不了解市場行情。3、求取建筑物重新建造成本的方法有（     ）。A、指數調整法；B、實際觀察法；C、工料測量法；D、分部分項法。4、建筑物的物質折舊包括（     ）。A、有形損耗；B、正常使用的磨損；C、功能折舊；D、意外的破壞損毀。5、下列說法正確的是（     ）。A、

27、可比實例肯定是交易實例；B、交易實例肯定是可比實例；C、可比實例不一定是交易實例；D、交易實例不一定是可比實例。6、各類房屋的殘值率一般為（      ）。A、鋼筋混凝土結構3%；B、磚木結構一等6%；C、磚混結構一等0%；D、簡易結構0%。7、下列說法正確的是（     ）。A、購買年是利息率的倒數；B、購買年法是地租資本化的另一種表現；C、購買年法實質是一種收益法；D、購買年法實際是預計的可獲收益的年限。8、地價區(qū)段是根據（     

28、;）的原則來劃分的。A、形狀相似；B、用途相似；C、地價相近；D、地段相連。9、某宗房地產欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是（      ）。A、  評估價格公平合理，成交價格不公平合理；B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理；C、評估價格和成交價格都公平合理；D、評估價格和成交價格都不公平合理。10、估價時計算地租量須把握（     ）A、土地是在最佳用途下使用的；B、土地是由最有能耐的人使用的；C、土地是在最粗放利用下使用的

29、；D、土地是在最佳集約利用下使用的。三、判斷題（共10題，每題1分。請在各題后的相應括號內填入判斷結果，用“V”表示正確，作“X”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。）1、假設開發(fā)法可用于拆遷補償估價。（    ）2、同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。（     ）3、房地產價格的變動趨勢與其當前價位的高低可以無關。（    ）4、若估價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或未來的。（   &#

30、160;）5、城市中現有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益法估價。（    ）6、房地產價格實質是房地產權益的價格，故其權益在估價中要比物質實體更重要。（    ）7、長期趨勢法即可以用于預測房地產的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數。（     ）8、不論估價目的如何，委托方所委托的估價對象的范圍，必須是估價人員應當評估的估價對象的范圍。（    ）9、人口高密度地區(qū)，必定導致對房地產的求大于供，供給相

31、對匱乏，因而該地區(qū)的房地產價格必然超高。（    ）10、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產的資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為60萬元。（     ）四、填空題（共10個空格，每個空格1分。請在各題的空格處填入最恰當的內容）1、房地產價格是客觀存在的，估價實質是模擬（    ）的價格形成過程將房地產價格顯現出來。2、房屋完損等級是根據房屋的結構、（  

32、0; ）、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的。3、認清房地產的單位價格，主要是認清其貨幣單位、（    ）、面積含義。4、一名合格的房地產估價人員應符合下列三方面要求：（1）有扎實的估價理論知識；（2）有豐富的估價實踐經驗；（3）（       ）。5、在房地產價格評估中，重新建造成本是假設在（    ）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產時所必要的成本或價格。6、資本化率=（    

33、;  ）+風險調整值。7、某商店營業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（    ）。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的各項必要費用及正常利稅為300元/平方米，可轉讓土地面積的比率為60%，則可轉讓土地的成本價為（    ）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設備均已過時，需拆除重建，估計每建筑平方米拆遷費300元、殘值50元，則該土地的減價修正額為（ 

34、0;   ）。10、某類商品房平均售價1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價格的年平均上漲幅度為（     ）%。五、計算題（共4題，第1題5分，第2題8分，第3題12分，第4題15分。要求列出算式和計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的，不得分。計算題精度要求為：中間計算過程保留小數點后兩位，最終計算結果取整到個位。）1、某建筑物總建筑面積500平方米，現時重置價格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的出

35、時總價和單價。2、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產單價平均為1100元/平方米，底層的單價比第二層的單價低150元，第二層的單價比第三層的單價高150元。試按房地產價值分攤方法確定第二層的土地占有份額。3、某宗房地產在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產，其價格及純收益如下表。試用所給資料估計該宗房地產的價格（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。類似房地產價格（萬元）純收益（萬元/年）ABCD252294238166303528204、需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調

36、查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關資料如下表： 可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素5000人民幣元/平方米1995年8月1日-1%+2%0%560美元/平方米1996年1月1日0%+3+1530美元/平方米1996年5月1日+2%0%-2%上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民

37、幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準的價格平均每月比上月下降1%。試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。 房地產估價習題集（三）一、單項選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意）1某開發(fā)商在開發(fā)某別墅時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為（     ）：A、市場不景氣；B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差；

38、C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低；D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可2購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%。若該類房地產的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為（      ）%。A、15；B、15.7C、12.6D、11.63選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應與估價對象處于（   ）A、同一地區(qū)；B、同一城市；C、同一供求范圍內的類似地區(qū)；D、A或C。4某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經過年數t、尚可使用年數n之間的

39、關系為（     ）A、N=t+n；    B、N<t+n；    C、N>t+n；  D、A、B、C都有可能5、房地產價格實質上是房地產（      ）的價格。A、 開發(fā)成本；B、權益；C、物質實體；D、B或C。6、甲土地的單價2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比有（  

40、60; ）A、甲的等于乙的；B、甲的高于乙的；C、甲的低于乙的；D、難以判斷7、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的（      ）。A、 收回；B、攤銷；C、減損；D、補償8、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數為5層，建筑密度為50%，土地單價為2500元/平方米，則其樓面地價為（     ）元/平方米。A、  500；B、2500；C、1000；D、1250。9、房地產開發(fā)成本的增加（  

41、   ）房地產的價格。A、必定提高；B、必定降低；C、不一定提高；D、不一定降低10、路線價法估價的第二個步驟應為（     ）A、設定標準深度；B、求取路線價；C、編制深度百分率表；D、劃分路線價區(qū)段11、房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為（    ）。12、新建建筑物價格=（    ）+建造建筑物費用+正常利稅A、 征地費；B、拆遷安置補償費；C、地價款；D、零1

42、3、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為（      ）元/平方米。14、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（     ）%。A、76；B、80；C、81；D、8415、甲房地產尚可使用年限為50年，單價為1050元/平方米，乙房地產尚可使用年限為60年，單價為1100元/平方米，資本化率均為8%，實際上甲房地產的價

43、格（    ）乙房地產的價格。A、高于；B、低于；C、等于；D、B或C16、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產的最終評估價格為（     ）萬元。A、850；B、845；C、869；D、85717、假設開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用（      ）求取。A、市場比較法；B、收益法；C、成本法；D、長期趨勢法18、一宗土地用假設開發(fā)法評估其價格：在商業(yè)用途下的

44、估算結果為800萬元，在居住用途下的估算結果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應為（    ）萬元。A、800；B、1000；C、900；D、180019、采用（     ）求取的年折舊額每年遞減。A、 成新折扣法；B、償債基金折舊法；C、年數總和法；D、直線折舊法20按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98,則其依據為(    )A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為

45、2%；B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%；C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%；D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%；21、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（     ）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方

46、米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產已使用5年，現土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為（      ）萬元。A、1300；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現時市場價格為2800元/平

47、方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為（     ）萬元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（    ）元/平方米。A、248775；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路線價法特別適應于（      ）需要對大量土地進行估價

48、的場合。A、土地經濟評價；B、土地課稅；C、土地收益測算；D、土地定級。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個選項得0.5分。）1、一宗房地產的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的可能是（    ）。A、買賣；B、抵押貸款；C、拆遷補償；D、保險。2、下列各種價格中肯定是事實的有（        ）。A、不能作為可比

49、實例的交易實例價格；B、可比實例價格；C、非公平市價；D、評估價格。3、用假設開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握（      ）。A、計息方法；B、資本化率；C、計算周期；D、計息期。4、明確估價的基本事項包括（      ）。A、明確估價對象；B、明確估價目的；C、明確估價日期；D、明確估價方法。5、房地產估價可在下列活動中發(fā)揮作用（      ）。A、房地產出租；B、房地產保險；C、房屋繼承、分割；D、房地產拍賣抵

50、押。6、對確定資本化率有參考依據的有（     ）。A、折舊率；B、物價指數；C、銀行貼現率；D、投資回報率7、估價報告書的內在質量取決于（    ）。A、估價方法選擇的正確性；B、估價報告書的文字表述水平；C、估價結論的準確性；D、估價報告書的格式。8、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用（      ）求取。A、市場比較法；B、基準地價修正法；C、假設開發(fā)法；D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，

51、其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為（     ）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有（      ）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比較。三、判

52、斷題（共15分，每題1分。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產價格在某種意義上是客觀存在的，房地產估價不是估價人員給房地產定價，而應是模擬市場的形成過程，將房地產價格顯示出來。2、某宗房地產的收益年限為無限年，預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和8萬元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為275萬元。3、估價對象房地產狀況為過去，估價時點卻可以是過去或現在、未來。4、現判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2%，則可比實例的個別因素修正系數為100/102。5、某宗房地產1994年1月初

53、的價格為1000元/平方米，1998年1月初的價格1400元/平方米。假設該類房地產1994年1月初至1998年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產1999年1月初的價格為1523元/平方米。（     ）6、購買年是預期估價對象可獲得收益的年限。（     ）7、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。（    ）8、房地產雖然可以區(qū)分為物質實體和權益兩個方面，但其

54、價值的高低主要取決于其權益的大小。（     ）9、某宗房地產的評估價格為300萬元，實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。（   ）10、某宗房地產的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價1800元/平方米，土地單價1500元/平方米，建筑物的重置價格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產不是處于最高最佳使用狀態(tài)。（    ）11、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元/平

55、方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。（    ）12、城市規(guī)劃影響土地價值，在一定程度上是合法原則的體現。（    ）13、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。（    ）14、成本法、假設開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。（   ）15、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。（    ）四、計算題（共40分，4題。作答時，

56、每題要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留兩位小數）1、  估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表： 可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調查獲知，當地該類寫字樓1994年至1997年的價格指數分別為120、112、108、105（均以上年末為100），1995年12

57、月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.3元人民幣。試利用上述資料對可比實例A、B、C的價格分別進行交易日期修正（要求修正后的價格單位為人民幣元/平方米）。（5分）2、某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）；當地同檔次賓館每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%；會議室的

58、租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當地賓館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估計該賓館的正常總價格。（8分）3、某商場的土地使用權年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積

59、的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產的資本化率為8%。試估算該商場于1998年5月31日帶租約出售時的正?？們r格。（12分）4、某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑總面積12400平方米，其中商場建筑面積2400平方米，辦公樓建筑面積10000平方米；該工程正常施工期2年，建筑費每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費為建筑費的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結構，已投入總建筑費及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%（假設均勻

60、投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積的月租金為80元/平方米，建筑面積與可出租面積之比1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費為有效總收益的25%，經營期資本化率為8%。估計購買該在建工程后于建成時應獲得正常投資利潤為5200000元。試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于1998年5月31日的正?？們r格。（15分） 房地產估價 習題集（四）一、單項選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意）1直線趨勢法公式y=a+

61、bx中，x表示（     ）：A、價格；          B、常數；C、價格變動率；    D、時間。2在市場比較法中，土地使用權年限修正屬于（      ）。A、交易情況；      B、交易日期；C、區(qū)域因素；      D

62、、個別因素。3有在區(qū)位、檔次等方面相當的甲、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費；乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費。該類寫字樓的物業(yè)管理費為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金比有（   ）A、甲高于乙；      B、甲低于乙；C、甲等于乙；      D、不可比。4甲、乙兩宗房地產，在物質實體方面甲好于乙，在權益、區(qū)位等方面兩者相當，該兩宗房地產的價值比有（ 

63、60;   ）A、甲大于乙；      B、甲等于乙；C、甲小于乙；      D、不可比。5、有一宗前后臨街的矩型地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為（      ）米。A、  9 ；       B、13

64、.5；    C、15；     D、18。6、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產稅等,其收益價格估算可采用（    ）A、  類似寫字樓的客觀收益；  B、市場比較法；C、該寫字樓的實際收益；    D、無法估算。7、某宗房地產采用市場比較法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應（      ）。

65、A、  取三者的平均值；        B、取三者的中間值；C、任選其中之一；          D、在三者的基礎上綜合分析決定。8、路線價估價法的第三個步驟為（     ）。A、設定標準深度；          B、求取路線價；C、編制深度百分率表

66、；      D、劃分路線價區(qū)段。9、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會（     ）。A、越高；         B、越低； C、不變；         D、符合客觀實際。10、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為

67、8%，則該寫字樓目前的收益價格為（     ）萬元。A、4858；     B、5200；   C、2700；   D、6264。11、某估價事務所在1988年6月20日至7月10日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為（    ）。 A、1998年6月30日； &#

68、160;   B、現在； C、重新估價的作業(yè)日期；   D、要求重新估價的委托方指定的日期。12、某宗房地產1999年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為（    ）人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A、  7935；  B、8260；   C、8290；&#

69、160;   D、7964。13、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為（      ）萬元。A、100；    B、42；   C、63；    D、77。14、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別

70、因素得97分，則個別因素修正系數為（     ）。A、1.05；   B、0.95；     C、0.98；   D、1.03。15、有一宗房地產交易，成交價格為3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年內按月等額付清，假設月利率為0.5%。其一次支付的實際成交價格為（    ）元/平方米。A、3000；   B、2700；   

71、; C、2914；   D、250016、土地資本化率RL ,建筑物資本化率RB，綜合資本化率RO三者之間的大小關系為（     ）。A、RL<RB<RO；    B、RB<RL<RO；  C、RL<RO<RB；   D、RO<RL<RB17、與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是（      

72、;）。A、均衡原理；    B、預期原理；  C、競爭原理；   D、替代原理。18、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為下沉成交價格的6%和3%。某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/平方米，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（    ）元/平方米。A、2660；   B、2294；    C、2425；    D、242

73、7。19、某可比實例價格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關數據如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應為（     ）元/平方米。區(qū)域因素123區(qū)域因素123權重0.50.30.2可比實例90100125估價對象100100100    A、  2000；    B、1900；    C、2100；    D、1905。20建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分,

74、該兩者的長短關系有(    )A、自然壽命長于或等于經濟壽命；    B、自然壽命小于或等于經濟壽命；C、自然壽命等于經濟壽命；          D、無關21、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（     ）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工

75、業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產已使用5年，現土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為（      ）萬元。A、1300；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現時市場價格為2800元/平方米