平頂山商業(yè)市調報告

1、鷹城集團經營管理中心招商部商業(yè)市調報告一一 市場分析市場分析二二 競爭分析競爭分析三三 SWOT SWOT分析分析一一 市場分析市場分析 (一)城市概括 (五)平頂山重點商圈分析 (四)商圈消費特點分析 (三)商圈分析 (二)經濟數(shù)據(jù) (六)項目所在區(qū)域城市概括 城市級別 城市人口 城市特色(一) 城市概況 平頂山市位于河南省中南部，因市區(qū)建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。1957年建市，現(xiàn)已成為以能源、原材料工業(yè)為主體，煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工等工業(yè)綜合發(fā)展的新興工業(yè)城市，以其得天獨厚的地理位置、豐富的自然資源、雄厚的經濟實力以及源遠流長的燦爛文化，越來越為中外所矚目。 平頂山地處京

2、廣、焦枝兩大鐵路干線之間，并有漯寶鐵路與兩大干線相連?，F(xiàn)轄汝州市、舞鋼市、寶豐縣、葉縣、魯山縣、郟縣和新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個區(qū)，總面積7882 平方公里，總人口503萬，平頂山市常住人口已達到100萬人(截止最新2013年)城市概括 2012年第一財經周刊進行了城市等級劃分，其中新一線城市有15個，二線城市有36個，三線城市73個（平頂山位居其中第56位） 一般以GDP（國內生產總值）作為城市綜合實力排名的標準，在2012年河南省城市GDP排名依次為鄭州、洛陽、南陽、平頂山、新鄉(xiāng)。 從一線品牌進入密度、一線品牌進入數(shù)量、211高校、財富全球500強進入數(shù)量等指標看，平頂山要低于本省的南陽、

3、新鄉(xiāng)，比如南陽、新鄉(xiāng)都已經有國際大型連鎖超市家樂福進駐，沃爾瑪也在新鄉(xiāng)進駐，而平頂山的大型連鎖超市目前只有本省知名的丹尼斯一家。 城市級別 城市人口轄轄 區(qū)區(qū)面積面積/平方公里平方公里人口人口/萬萬新華區(qū)新華區(qū)15736衛(wèi)東區(qū)衛(wèi)東區(qū)10330石龍區(qū)石龍區(qū)356湛河區(qū)12424市區(qū)總計41996寶豐縣寶豐縣2250葉縣葉縣138786魯山縣魯山縣240688郟縣郟縣72759舞鋼市64033全市總計5601503 城市特色平頂山市位于河南省中部,1957年建市,現(xiàn)轄2市4縣4區(qū),土地面積7882平方公里,總人口503萬。是中國優(yōu)秀旅游城市和國家園林城市自然資源豐富。已探明各類礦藏57種,其中煤、

4、鹽、鐵儲量最大,是中南地區(qū)最大的煤田、中國礦業(yè)協(xié)會授牌的“中國巖鹽之都”、全國十大優(yōu)質鐵礦之一。1、社會消費數(shù)額2、人口可支配收入3、城鎮(zhèn)居民占有商業(yè)比例(二) 經濟數(shù)據(jù) 2013 2013年年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額全市實現(xiàn)社會消費品零售總額540.9540.9億元億元，同比（與，同比（與20122012年年相比，下同）增長相比，下同）增長14.0%14.0%，高于全省平均增速，高于全省平均增速0.20.2個百分點。年度社會個百分點。年度社會消費品零售總額首次進入消費品零售總額首次進入500500億元大關。去年全市城鎮(zhèn)市場實現(xiàn)消費品億元大關。去年全市城鎮(zhèn)市場實現(xiàn)消費品零售額零售額478.3

5、478.3億元，同比增長億元，同比增長13.8%13.8%；鄉(xiāng)村市場實現(xiàn)消費品零售額；鄉(xiāng)村市場實現(xiàn)消費品零售額62.662.6億元，同比增長億元，同比增長14.9%14.9%，增幅高于城鎮(zhèn)增幅，增幅高于城鎮(zhèn)增幅1.11.1個百分點。個百分點。 分行業(yè)看，去年我市分行業(yè)看，去年我市批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額449.6449.6億元億元，同比增，同比增長長14.6%14.6%，占全市消費品零售總額的，占全市消費品零售總額的83.1%83.1%，其中，其中住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額額91.391.3億元億元，同比增長，同比增長11.0%11.0%，增速比上年同期回落，增

6、速比上年同期回落4.34.3個百分點。個百分點。 社會消費品零售總額總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的特點，其中住宿、餐飲、社會消費品零售總額總體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的特點，其中住宿、餐飲、煙酒類消費增幅有所回落，但汽車等類別消費增幅開始回升。煙酒類消費增幅有所回落，但汽車等類別消費增幅開始回升。1、社會消費數(shù)額 平頂山市工業(yè)基礎雄厚，全市具有特大型企業(yè)3家，大型企業(yè)13家，中型企業(yè)35家，小型企業(yè)344家。初步核算，2011年全年完成生產總值1450億元。地方財政一般預算收入95.3億元，增長18.3%；固定資產投資815.2億元，增長25.1%；外貿出口3.3億美元，增長13.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1834

7、8元，增長13.2%；農民人均純收入6578元，增長19.5%；城鎮(zhèn)化率43.2%，提高1.8個百分點。 2012年全市生產總值完成1502億元，比上年增長69%；地方公共財政預算收入1075億元、支出2098億元，分別增長128%和198%；全社會固定資產投資1035億元，增長227%；社會消費品零售總額4746億元，增長155%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2061020610元元，農民人均純收入7518元，扣除價格因素，分別增長10%和117%。2、人口可支配收入2002201220022012年年平頂山市城鄉(xiāng)居民收入與支出情況平頂山市城鄉(xiāng)居民收入與支出情況( (單位：元

8、單位：元) ) 根據(jù)城鎮(zhèn)居民占有商業(yè)比例數(shù)據(jù)測算，再結合不同的城市級別，對商業(yè)面積的需求也是不一樣的。 根據(jù)國際慣例標準，合理的城鎮(zhèn)居民人均占有商業(yè)面積標準： 一線城市人均占有比例為1.5人/； 二線城市人均占有比例1.2人/； 三線城市人均占有比例0.8-1人/。 目前平頂山市常住人口約為100萬人，按人均/0.8來計算，目前整個平頂山市場投入和在建使用的商業(yè)面積總計約30萬左右，商業(yè)體量遠遠不能滿足，且沒有大型城市綜合型商業(yè)，隨著城市的發(fā)展和人均消費力的提升，未來商業(yè)體的體量還需進一步的開發(fā)、升級完善。3、居民占有商業(yè)比例(三) 商圈分析主要商業(yè)分布主要商圈介紹 平頂山商業(yè)網(wǎng)點分布比較集中

9、，從東至西依次為開源路， 中興路和體育路，和平路作為主商業(yè)街，貫穿東西， 連接開源路和體育路，與中興路垂直交叉。體體 育育 路路中中 興興 路路開開 源源 路路和和 平平 路路 1、主要商業(yè)分布體育路商圈體育路商圈鷹城世貿和平路開源和平路開源 路商圈路商圈中興路商圈中興路商圈 主要商圈介紹 中興路商圈通訊類：迪信通、廣城手機連鎖、三星手機通訊、蘋果體驗店等餐飲類：KFC、德克士、金湯豆撈、凱撒美食城、永和大王等生活類：丹尼斯超市、丹尼斯百貨、萬家商城、平頂山商場、華夏良子 足浴、中州快捷、香山酒店、新華書店、國大藥房、寶視達眼 鏡、朝陽眼鏡、米蘭攝影、蘇寧、永樂、阿炳理療養(yǎng)生會館等金融類：農業(yè)

10、銀行、中國銀行、郵政銀行、工商銀行等 中興路商業(yè)街匯聚家電、數(shù)碼通訊、餐飲娛樂業(yè)態(tài)， 是目前本市最繁華的路段。 主要經營：家電數(shù)碼、通訊、餐飲娛樂為主 主要客群：多客層 品 牌 ：迪信通、平聲手機、星美影城、KFC、 麥當勞、咖啡輕餐等 業(yè)態(tài)占比：家電通訊類占比35%，餐飲、娛樂15%， 其它綜合業(yè)態(tài)50% 租金區(qū)間：80-300元/月 中興路介紹和平路、開源路商圈通訊類：平聲手機連鎖、開源數(shù)碼城餐飲類：麥當勞、悅麗怡景、全聚德、名豪酒店、塞納左岸咖啡 漢釜宮、香羊羊、豪享來、蕭記燴面等生活類：鷹城世貿廣場、雙豐百貨、蘇寧電器、洪恩教育、奧斯卡影院 電動車賣場、愛尚KTV、鷹城旅行社、東方愛嬰

11、早教等金融類：建設銀行、平煤住房公積金、中國銀行等和平路步行街為純購物步行街,平頂山最繁華商業(yè)街之一主要經營：流行服飾、潮流配飾為主主要客群：18-30歲 品 牌 ：三福、森馬、美邦、潮流前線、 男女流行飾品服飾客 單 價：100-400元業(yè)態(tài)占比：購物90%、餐飲娛樂5%左右租金區(qū)間：120-300元/月和平路、開源路介紹 體育路商圈通 訊 類 ： 迪信通、中信手機連鎖、蘋果體驗店、餐 飲 類 ： KFC、巴奴火鍋、豪客牛排、鍋大俠火鍋、阿利茄汁面等金 融 類 ： 建設銀行、農村信用社、工商銀行等休閑娛樂類：黃金海岸步行街、永樂電器、勝道體育、同一首歌、德信泉超市、 九頭崖超市、黃金時代健身

12、會所、鳳凰奧斯卡影城、 洗浴會所、 米蘭攝影、博智家居、創(chuàng)意美容會所等 體育路介紹 主要以黃金海岸步行街為主、聚集餐飲、影院、超市、地下步行街（服飾）為主、休閑、檔次定位不高、緊鄰文化宮人流一般。 主要客群 ：18-30歲 主要客群 ：中低端大眾群體 租金區(qū)間 ：100-260元/月 物 業(yè) 費 ：5-10元/月 1-1 年齡段 1-2 消費單價 1-3 職業(yè)分類 （四）平頂山市消費特點分析1、調查問卷2、調查問卷總結 年領段占比： 項目周邊主力消費人群31-35歲，占比30%； 消費人群26-30歲，占比30%； 19-25歲，占比12%；1、調查問卷消費單價占比： 周邊人群主力消費客單價在

13、1100元以上，占比19%； 消費客單價在801-1100元，占比40%； 消費客單價在501-800元 ，占比19%； 消費客單價在201-500元 ，占比18%.2、調查問卷總結 1、本市主要消費中堅力量以企事業(yè)單位、 職員、個體企業(yè)主為主； 2、消費的年齡層主要分布在21-35歲之間，占比達69%，月均出行 購物3-6次； 3、消費的主力客單價在500-1100元,占比達78%， 次主力客單價在200-500元，占比達18%； 4、問卷假設問題，期待所在消費場所增添那些業(yè)態(tài)？ 休閑、娛樂方面 30.77% 特色美食、餐飲類 36.65% 兒童樂園類 16.29% 體驗式購物類 13.57

14、% (五) 平頂山重點商業(yè)1、檔次分布2、商圈分布 檔次分布依次為：中興路、和平路、開源路、體育路、檔次分布依次為：中興路、和平路、開源路、體育路、 光明路、光明路、 建設路、建設路、 礦工路礦工路 高高 檔檔 無無 中 端端 丹尼斯百貨、萬家商場、丹尼斯百貨、萬家商場、 鷹城世貿、鷹城世貿、 檔次分布檔次分布 雙豐商場、和平路步行街、雙豐商場、和平路步行街、 低低 端端 商業(yè)大樓、平頂山商場、鶴林鵬、商業(yè)大樓、平頂山商場、鶴林鵬、 大大 眾眾 潮流前線、黃金海岸、金三角潮流前線、黃金海岸、金三角 平頂山重點商業(yè)-檔次分布體育路商圈體育路商圈和平路開和平路開源路商圈源路商圈中興路商圈中興路商圈

15、 主要商圈分布黃金海岸步行街黃金海岸步行街華府丹尼斯百貨華府丹尼斯百貨和平路步行街鷹城世貿雙豐商城萬家商場商業(yè)大樓老步行街步行街1 項目地理位置2 項目周邊消費人群分析（調查問卷） 2-1年齡 2-2 職業(yè) 2-3 收入 2-4 來源3 項目周邊樓盤分析（交付時間、面積、汽車占有比例、檔次、房價）4 項目周邊生活設施(六) 項目所在區(qū)域本項目位于開源路與大眾路交匯處，是平頂山市最繁華的路段區(qū)域之一。 1 項目所在區(qū)域-地理位置 2-1 年齡 占比 2-2 職業(yè) 占比 2-3 收入 占比 2-4 來源 占比2 項目周邊消費人群分析 2-2 職業(yè) 占比 職 員：16% 企事業(yè)單位：15% 個體戶：

16、14% 私營企業(yè)主：13% 2-1 年齡 占比 主消費人群：26-40歲，占比69% 次消費人群：19-25歲，占比12% 41-50歲，占比13%2-3 收入 占比4001-5000元 27%3001-4000元 20%5000-10000元 19%2001-3000元 16%2-4 來源 占比本市市區(qū) 62%周 邊 25%縣（市） 9%外 省 4%3 項目周邊樓盤 檀檀 宮宮 ：公園北街錦繡街交匯規(guī)劃物業(yè)：高檔住宅、臨街、地下商業(yè)商 業(yè) 面積： 36000目前狀況：一期處于尾盤住宅均價：8000-10000元/佳田佳田新天地新天地位于建設路公園北街交匯；規(guī)劃物業(yè)：普通住宅,公寓,寫字樓,

17、酒店式公寓,商鋪,商住占地面積：21376.8 建筑綜合體建筑面積：187441.6 開盤時間：2013年09月26日 項目狀態(tài)：在建 住宅房價：均價8600 元/樓盤檔次：高檔小區(qū)瑞星花園瑞星花園：礦工路三中對面 規(guī)劃物業(yè)：高檔住宅占地面積：65000平方米 建筑面積：400000平方米總 戶 數(shù)：2478 戶 車位數(shù)量：2220 個住宅均價：6600元/宏升國際宏升國際：建設路新華交叉口規(guī)劃物業(yè)：高檔住宅目前狀態(tài)：規(guī)劃中占地面積：21000 建筑面積：100000總 戶 數(shù)：500 戶 車位數(shù)量：500目前住宅均價： 未定價 儒俊和園儒俊和園：公園北街與啟蒙路交匯規(guī)劃物業(yè)：住宅小區(qū)目前狀態(tài)

18、：在建中占地面積：5000多 總 戶 數(shù)： 216 戶 車位數(shù)量： 200 個目前住宅均價：7000 元/交房時間：2014年8月匯匯金時代廣場金時代廣場：公園北街與建設路 交匯處北側規(guī)劃物業(yè)：高檔住宅住宅均價：7000-9000元/總建筑面積：305895小區(qū)自身配置38305的大型商場和5600的小型商鋪總 住 戶：共1508戶 車位數(shù)量：1433個交房時間：2014年5月1 1、金融、企業(yè)、金融、企業(yè)2 2、教育、教育3 3、醫(yī)療機構、醫(yī)療機構4 4、機關單位、機關單位5 5、超市、超市6 6、餐飲、餐飲7 7、娛樂休閑、娛樂休閑8 8、數(shù)碼通、數(shù)碼通訊訊4 項目周邊生活設施1 1 金融

19、、企業(yè)金融、企業(yè) 項目周邊1公里范圍金融、企業(yè)： 銀 行 ：中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、郵政銀行、 農村信用社、平頂山銀行、洛陽銀行、興業(yè)銀行等房地產公司 ：佳田地產集團、鷹城集團寫 字 樓 ：華府大廈、基泰大廈（車位70）、廣廈商務（車位80）、 平頂山商業(yè)大廈、神馬集團樓、平煤集團辦公樓等國有企業(yè)：河南平煤神馬集團（2012年經營額超1290億元、員工約16萬人） 小 結：項目周邊金融企業(yè)銀行總計14家、大型國企1家、 寫字樓6棟2 2 教教 育育體育路小學：體育路北段，一到六年級，在校生約2000人；中心路小學：中興路商業(yè)大樓對面，一到六年級，在校生約2000人；平馬路小學：

20、衛(wèi)東區(qū)建設中南58號院、一到六年級，約2000人；礦工路小學：優(yōu)越花園小區(qū)。一到六年級，在校生約2000人；市實驗中學：聯(lián)盟路黨校對面，初中，約3000人左右；市 一 高 ：礦工路新華路交叉口路西、高中、約3500人;市 八 中 ：開源路園丁路交叉、高中（藝術類較多）、約1500人；實驗高級中學：曠工路光明路交叉西側、高中，約3000人；平頂山師范（?？疲喊酥斜苯?、規(guī)模約2000人（女性較多）。小 結 ：項目周邊教育資源眾多，1.5公里內不完全統(tǒng)計達63所。項目周邊1.5公里范圍內教育資源3 3 醫(yī)療機構醫(yī)療機構非營利性醫(yī)院：8 家 平頂山第一人民醫(yī)院、解放軍152醫(yī)院、 市中醫(yī)院、二礦醫(yī)院

21、、中平醫(yī)療集團總醫(yī)院、 河南省人民醫(yī)院協(xié)作醫(yī)院、河南醫(yī)科大學教 學醫(yī)院 中平能化醫(yī)療集團職工醫(yī)院等； 營利性醫(yī)院 ：5 家 平頂山博愛婦產科醫(yī)院、交通醫(yī)院、 平頂山市哮喘醫(yī)院、平頂山醫(yī)美中韓醫(yī)院、 平頂山口腔醫(yī)院等； 小 結 ：項目周圍1.5公里內眾多醫(yī)療機構達總計25家。項目周邊1.5公里范圍內醫(yī)療機構：4 4 機關單位機關單位市直屬機關：衛(wèi)東區(qū)政府（2.7公里）、新華區(qū)政府（1.8公里） 湛河區(qū)政府（2.1公里）、平頂山旅游局區(qū)機關單位：工商局、稅務局、房產局、城管所（600米） 平頂山招商局（500米）；街道辦事處：聚集衛(wèi)東區(qū)九個辦事處及新華區(qū)湛河區(qū)辦事處達十多個； 小 結 ：本項目地處

22、老城區(qū)、機關市政單位大都集中分布在市重要 路段、礦工路、開源路、建設路、中興路、光明路周圍， 周圍統(tǒng)計1.5公里內政府單位機構達51家。 項目周邊1.5公里范圍內機關單位：5 5 超超 市市九頭崖超市九頭崖超市丹尼斯超市丹尼斯超市九頭崖超市九頭崖超市德信泉超市德信泉超市鷹城世貿鷹城世貿超市超市丹尼斯丹尼斯德信泉德信泉九頭崖旗艦店九頭崖旗艦店經營面積6000平方米6000平方米10000平方米地址華府丹尼斯負一樓聯(lián)盟路文化宮北門西側黃金海岸步行街負一樓經營業(yè)態(tài)生活超市大賣場 生活超市賣場生活超市大賣場項目周邊1公里范圍內便利超市 小 結 ：以上超市分布均在本項目西側，項目東邊均無大型超市， 給周

23、邊居民生活購物帶來不便。6 6 餐餐 飲飲項目周邊1.5公里內餐飲類品牌大型酒店有 ：佳田國際酒店、神馬大酒店（五星）；大中型中餐有：全聚德、蕭記三鮮燴面美食城、悅麗怡景、 巴奴火鍋、潤澤園、杏花樓等；國際餐飲品牌類：麥當勞（2家）、KFC（2家）、棒約翰、 德克士（2家）、臺式茶餐廳、 韓國漢麗軒烤肉等； 小 型 餐飲類 ：小四川、粥之源、廣南小酒家等小 結 ：項目位于老城區(qū)市中心，人群密度較大，人流量相對集 中，目前項目周邊餐飲類業(yè)態(tài)遠不能滿足現(xiàn)有客群消費。7 休閑、娛樂休閑類本項目1.5公里范圍內，休閑類有藍色快線健身會所、黃金時代健身會所、時代健身會所、和平瑜伽會館、涵沛SPA會所、鷹

24、城世貿B座樓中店有10家美容會所；小結：除了黃金時代健身會所規(guī)模在500以上，其余健身會所和美容理療會所的面積基本上都在300平米以內。黃金時代健身會所租金24元/月理療、美容、瑜伽類多取租賃住住宅、公寓，租金29元/月項目周邊一公里范圍內，娛樂類有KTV、咖啡廳、酒吧：K T V ： 女王KTV、錢柜KTV、愛尚KTV、皇朝娛樂會所、金爵娛樂咖啡類 ：塞納左岸、悅麗怡景、尚品，還有一些面積較小 的臨街酒吧兒童樂園：目前只有永樂負一樓的合家歡兒童樂園，距離本案較近， 經營狀態(tài)一般。小 結 ：周邊KTV總計5家，咖啡類3家，及小酒吧5家，兒童樂園1家娛樂類二二 競爭分析競爭分析項目簡介競爭對手交

25、通分析項目簡介 鷹城商貿中心總建筑面積為54萬m2 ，包括購物中心、百貨、商業(yè)步行街、住宅、商務辦公等。本案本案本案所經公交車輛有本案所經公交車輛有8 8條路線路之多：條路線路之多：7 7路路, 8, 8路路, 9, 9路路, 15, 15路路, 19, 19路路, 24, 24路路, 28, 28路路, , 2929路，可輻射周邊路，可輻射周邊5 5公里居住區(qū)域，輻射人群可達公里居住區(qū)域，輻射人群可達3030萬，交通條件極為便利，對萬，交通條件極為便利，對未來商業(yè)項目的客流消費提供了保證未來商業(yè)項目的客流消費提供了保證。交通分析競爭對手 1 丹尼斯百貨2 萬家商城3 雙豐商城4 鷹城世貿 地

26、 址 ：礦工路中興路交叉口北開業(yè)時間：2008年10月;10年（百貨從新開業(yè)）建筑建筑面積：百貨2.6萬，超市0.6萬。定位檔次：中高端經營特色：中高檔男裝、女裝、皮具配飾主力客群：20-45歲有一定消費能力人群客 單 價： 600-1500元之間2013年銷售業(yè)績：3.6億元2012年銷售業(yè)績：約3.1億元小 結 ：丹尼斯百貨相對于平頂山商業(yè)而言，空間設計通透，品牌組 合以25-45歲之間的中堅客層為其主要消費客群，優(yōu)質且全面， 但其屬于傳統(tǒng)百貨，體驗類業(yè)態(tài)的缺失、餐飲娛樂類業(yè)態(tài)的薄弱， 停車位的有限是制約其發(fā)展的重大障礙。中興路：丹尼斯百貨中中 檔檔 丹尼斯租金 及業(yè)態(tài)占比租金情況租金情況

27、一樓：一樓：3 34 40 0元元/ /、二樓：、二樓：250250元元/ /三樓：三樓：220220元元/ /四樓：四樓：180180元元/ /收費方式租金+扣點+管理費+公攤（實效面積*1.35）依據(jù)品牌實力，調整鋪面位置、面積、定價。評 價營業(yè)面積大、裝修效果較好、品牌多、客單價層次全面，是平頂山目前客流較好的百貨商場 地 址 ：中興路與優(yōu)越路路交匯處開業(yè)時間：1998年建筑面積：18000定位檔次：中高端主營業(yè)態(tài)：黃金珠寶、化妝品、 服飾、鞋皮具、家居禮品主力客群：25-45歲2013年銷售額：1.6億元中興路：萬家商城中中 檔檔 萬家商場租金 及業(yè)態(tài)占比租金情況（均價）租金情況（均價

28、）一樓：一樓：300300元元/ / ；二樓：；二樓：240240元元/ /三樓：三樓：180180元元/ / ；四樓：；四樓：120120元元/ /五樓：五樓：9090元元/ / ；六樓：；六樓：8080元元/ /公攤系數(shù)：經營面積公攤系數(shù)：經營面積* *1.161.16總 結萬家商場經營歷史較長，目前讓以傳統(tǒng)百貨為主，經營模式較老，升值空間有限和平路：雙豐商城地 址 ：和平路中興路交叉口開業(yè)時間 ：1999年建筑面積 ：13500定位檔次 ：中檔品牌主營業(yè)態(tài) ：黃金珠寶、化妝品、 名表、女裝、鞋皮具主力客群 ：18-45歲中端消費人群 女性客群偏多2013業(yè)績 ：約1.2億元中中 檔檔 雙

29、豐商場租金 及業(yè)態(tài)占比租金情況租金情況（平均）（平均） -1 -1樓：樓：170170元元/ / 1 1樓：樓：240240元元/ / 2 2樓：樓：200200元元/ /收費方式租金+扣點+管理費+公攤（實效面積*1.25）依據(jù)品牌實力，調整鋪面位置、 面積、定價 總 結以服飾、日化飾品、女鞋類為主，女性客戶占比90%，傳統(tǒng)百貨形式，發(fā)展空間有限開源路：鷹城世貿廣場地 址：開源路和平路路交叉口南側開業(yè)時間：2001年建筑面積：28000定位檔次：中高檔主營業(yè)態(tài)：黃金珠寶、化妝品、童裝 男女服飾、鞋皮具、SPA主力客群：18-45歲中高消費人群2013業(yè)績：3.2億元2012業(yè)績：2.56億元

30、2011業(yè)績：2.91億元中中 檔檔租金情況租金情況一樓：一樓：32320 0元元/ /；二樓：；二樓：2 24040元元/ /；三樓：三樓：210210元元/ /； 四樓：四樓：170170元元/ /收費方式租金+扣點+管理費+公攤（實效面積*1.25）依據(jù)品牌實力，調整鋪面位置、面積、定價。評 價營業(yè)面積大、裝修效果較好、品牌多、層次好、營業(yè)時間久影響力高 鷹城世貿一館 租金及業(yè)態(tài)占比平頂山市百貨商場品牌銷售額（單位：萬元）共有品牌2013年鷹城世貿丹尼斯萬家雙豐（中心）5+06-12月242195123無MO&CO06-12月16895無無ONLY06-12月1902195337

31、MODA06-12月242244101104江南布衣06-12月112102無無圣迪奧06-12月12082無無米珂芭娜06-12月7844無無季候風06-12月120733138戴夢得2013年全年153381無無老鳳祥2013年全年1935300（09-01月）無600I DO2013年全年450643無無翡翠夢緣2013年全年100（東方神韻）1495無無金伯利08-12月656590無155（08-12月）JEEP2013年全年336650170無鄂爾多斯2013年全年120200無無暇步士2013年全年168210無無百思圖2013年全年8551無63奈美詩2013年全年134無無9

32、9.3Tata2013年全年10571無511、規(guī) 模： 丹尼斯百貨3.2萬，萬家商城1.8萬， 鷹城世貿廣場(僅限一館）2.8萬，雙豐商城1.35萬， 本案5.028萬。2、經營歷史： 丹尼斯2008年開業(yè)，6年經營時間使丹尼斯百貨成為 目前平頂山地區(qū)業(yè)績最高整體品牌氛圍最強的百貨公司； 萬家1998年開業(yè)至今已有16年的經營歷史； 鷹城世貿廣場2001年開業(yè)至今經過13年歷程； 雙豐商城1999年開業(yè)在15年經營期間發(fā)展成為 平頂山市唯一兩家連鎖式百貨商場。3、交 通： 丹尼斯、萬家、雙豐百貨地處同一路段-中興路，交通條 件便利，周邊有16條公交路線經過；鷹城世貿與世貿 二館同處一地段-開

33、源路中段，周邊有8條公交路線。4、商業(yè)配套：幾家競爭對手都聚集在此區(qū)域，周圍配套生活設施齊全， 既相互競爭又相互促進，促進市場良性競爭發(fā)展。競爭分析5、硬 件：丹尼斯一店無論規(guī)模、空間設計規(guī)劃，相對優(yōu)越于 其它幾個項目，但其一樓鞋區(qū)建筑層高有所限制， 購物環(huán)境較弱，其他樓層相對較好； 萬家、雙豐因建筑主體年代久遠，其內部設施相對 較弱，故會限制將來新型商業(yè)業(yè)態(tài)的空間改造； 停車位較少，僅有地上小片區(qū)域，因此限制了部分 高端客戶消費的機會；6、同城連鎖：雙豐百貨是本市連鎖百貨，丹尼斯為省內連鎖百貨；7、管理水平：丹尼斯在連鎖運營管理方面，競爭優(yōu)于其它百貨商場；8、公司實力：由于丹尼斯的品牌實力和

34、號召力很強，所以在開分店的 優(yōu)勢方面還是很明顯。競爭分析競爭分析(未來3-5年)未來潛在的競爭對手：佳田新天地地 址 ：建設路公園北街（距離本案1000米）物業(yè)類別：普通住宅,公寓,寫字樓,酒店 式公寓,商鋪,商住,占地面積：21376.8平方米建筑面積：187441.6平方米目前狀況：2014年1月開工建設項目未來商業(yè)規(guī)劃配套較全，距離本案較近，是未來最具競爭力的對手之一。未來潛在的競爭對手：丹尼斯二店地 址 ：開源路園丁路（距離本案1200米）項目介紹:地上6層，地下2層，集百貨、 超市、娛樂、休閑、餐飲為 一體的購物中心占地面積：21376.8平方米建筑面積：8.8萬平方米目前情況：2014年10