百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十三--SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)

1、.百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十三SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)訪遍全球購物中心，引入風(fēng)靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商業(yè)，并將其與北京消費(fèi)趨勢相結(jié)合，傾心打造中國首家Lifestyle Shopping Park。這里不僅是與國際潮流對(duì)接的時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)，更是享受陽光湖水的購物天堂和歡聚空間。     SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)將豐富業(yè)態(tài)與優(yōu)美環(huán)境融合，在朝陽公園的廣闊湖面和亮馬河碧澈河水圍繞之中，綻放出美麗豐姿。擁有精雕細(xì)琢的水景、花團(tuán)錦簇的空中花園以及由300多棵樹木構(gòu)成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一

2、處稀有風(fēng)景。     SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑洋溢著濃郁的異域風(fēng)情，按不同的功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、SOLANA MALL、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣場等區(qū)域。涵蓋了1000余個(gè)知名品牌，600多家零售名店，30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等豐富的選擇。     SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)時(shí)尚、新鮮且充滿樂趣，不同的人群都可以在這里找到屬于自己的Lifestyle，非常適合一家人前來消費(fèi)，共享歡樂時(shí)光。SOLANA藍(lán)色港灣國際商

3、區(qū)享受新北京的地方。 建筑規(guī)劃指標(biāo) 占地面積：13萬平方米 建筑面積：地上兩層，6萬平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬平方米 容積 率： 0.63 綠 化 率：30.72 物業(yè)類型：綜合性商業(yè) 交通組織：人車分流 客貨分流 后勤通道：設(shè)備先進(jìn)完善，各商家店鋪卸貨走地下，有電梯直達(dá)店面 垃圾處理中心：安裝空調(diào)排風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)行干濕垃圾區(qū)分 車位：地上1300  地下800 電梯數(shù)量：客梯8部，客貨梯7部，觀光梯1部，扶梯34部 評(píng)論：SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)將豐富業(yè)態(tài)與優(yōu)美環(huán)境融合，在朝陽公園的廣闊湖面和亮馬河碧澈河水圍繞之中，綻放出美麗豐姿。擁有精雕細(xì)琢的水景、花團(tuán)錦簇的空中花園

4、以及由300多棵樹木構(gòu)成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一處稀有風(fēng)景。 SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑洋溢著濃郁的異域風(fēng)情，按不同的功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、SOLANA MALL、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣場等區(qū)域。涵蓋了1000余個(gè)知名品牌，600多家零售名店，30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等豐富的選擇。  該項(xiàng)目的創(chuàng)意等非常不錯(cuò)，使城市的格局變得更加視覺享受話，但該項(xiàng)目目前所面對(duì)的困難需要經(jīng)營者努力去解決，周圍高消費(fèi)人群充足，但地理位置及周邊商業(yè)對(duì)他的沖擊，使他只有做活動(dòng)

5、時(shí)，才會(huì)有較好的銷售。平時(shí)客流有限。 SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)訪遍全球購物中心，引入風(fēng)靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商業(yè)，并將其與北京消費(fèi)趨勢相結(jié)合，傾心打造中國首家Lifestyle Shopping Park。這里不僅是與國際潮流對(duì)接的時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)，更是享受陽光湖水的購物天堂和歡聚空間。 其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目又叫。盈港時(shí)尚消費(fèi)島。這個(gè)項(xiàng)目看來不錯(cuò)，細(xì)品一下，感覺尚是一般，比較概念化和西化，缺乏創(chuàng)新和民族性，以及所應(yīng)具有的商業(yè)運(yùn)作的靈魂SOLANA在朝陽公園富人區(qū)，位置應(yīng)該說還行，但是無奈SOLANA距離朝陽公園西門的富人小區(qū)有一定距離，區(qū)域商業(yè)氛圍一般，

6、里面的品牌又無法和燕莎抗衡。所以弄得現(xiàn)在一直人氣上不去。不過，商業(yè)區(qū)都是需要養(yǎng)的，且SOLANA經(jīng)常推出點(diǎn)主題活動(dòng)吸引人氣，也許過一兩年會(huì)更好。SOLANA在朝陽公園富人區(qū)，位置應(yīng)該說還行，但是無奈SOLANA距離朝陽公園西門的富人小區(qū)有一定距離，區(qū)域商業(yè)氛圍一般，里面的品牌又無法和燕莎抗衡。所以弄得現(xiàn)在一直人氣上不去。不過，商業(yè)區(qū)都是需要養(yǎng)的，且SOLANA經(jīng)常推出點(diǎn)主題活動(dòng)吸引人氣，也許過一兩年會(huì)更好。建筑風(fēng)格獨(dú)特，是一個(gè)商業(yè)集群體項(xiàng)目。只是需要培養(yǎng)。我來潑點(diǎn)冷水，請大家不要見笑，呵呵，個(gè)人淺見而已首先，從業(yè)態(tài)來看： 雖然SOLANA定位為Lifestyle 但是，從嚴(yán)格意義上說，還沒達(dá)到

7、Lifestyle的層次，業(yè)態(tài)比例為餐飲、酒吧以及娛樂30%，零售70%，只能算是較好的購物中心業(yè)態(tài)； Ø 其次，從交通情況來看： SOLANA不在核心商圈，且道路狹窄，交通條件并不理想，SOLANA北部隔著一條亮馬河，河水已經(jīng)變成了臭水溝；而從四環(huán)到SOLANA東北部的入口，只有一座橋相連；除此之外，能直接到達(dá)項(xiàng)目的只有一條朝陽公園路，公交車也只有少數(shù)幾路能直接到達(dá)。盡管朝陽公園、亮馬橋、燕莎的區(qū)域交通良好，但是項(xiàng)目本身的交通狀況并不理想； 再次，從整體環(huán)境來看：Ø 對(duì)于SOLANA來講，北方的天氣是一個(gè)致命硬傷，主要體現(xiàn)在溫度、風(fēng)級(jí)等因素，所以，盡管同為Lifestyl

8、e定位的項(xiàng)目，但是上海的項(xiàng)目更能吸引消費(fèi)者前來（當(dāng)然吸引消費(fèi)者的還有消費(fèi)觀念、業(yè)態(tài)組合等等諸多因素，不過多說了），下沉的露天中央音樂噴泉廣場約五千平米，東部略微突起的坡地及二層環(huán)路設(shè)計(jì)，更是打破了商業(yè)項(xiàng)目在水平面統(tǒng)一的常規(guī)思維，高低錯(cuò)路；燈塔、水岸街、鐘樓廣場、長廊行梯、水景瀑布、園林景觀、屋頂花園等結(jié)合在周邊，這種露天接觸自然地環(huán)境符合了Lifestyle的定位； 第四，從動(dòng)線上看：Ø SOLANA的 “8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動(dòng)線的節(jié)點(diǎn)上互相滲透。還通過眾多的連廊、臺(tái)階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和

9、垂直交通相互貫連。在道路設(shè)計(jì)上也注重與周邊建筑的尺度呼應(yīng)，行走在道路上的消費(fèi)者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間的不同體驗(yàn)；但是在“8”字動(dòng)線的外側(cè)，閑置較多的店鋪，并且有撤柜的店鋪遺留裝修存在，招商狀況一般； 第五，從租金上來看：Ø 業(yè)態(tài) 租金 備注 餐飲 6 -6.5元/平米天 面愛面：8元/平方米天，主餐飲街的租金達(dá)10-15元/平米天 零售 2026元/平米天 Esprit邊上32平米小鋪位：20-23元/平米天； ZARA周邊的服裝珠寶租金：25-26元平米天 東方新天地平均租金約為750-800元/平米月，雖然SOLANA已經(jīng)開業(yè)一年多的時(shí)間，但是平均租金跟東方新天地

10、相差不多，租金偏高是招商不利的一個(gè)重要原因； 總結(jié)： 由于項(xiàng)目體量較大，主題不明確，指路標(biāo)識(shí)不清晰，對(duì)于初來的消費(fèi)者來說即便動(dòng)線再合理，仍然有不知身在何處的感覺；目前項(xiàng)目的自身交通環(huán)境不利，仍在培育期也是很重要的因素。最后真心希望Solana項(xiàng)目能夠發(fā)展的更好，因?yàn)楸狈匠鞘械纳虡I(yè)比較南方城市確實(shí)有3-5甚至更久的差距，尤其這種Lifestyle風(fēng)格的項(xiàng)目更實(shí)在北方城市少見，希望solana能有一個(gè)突破特色風(fēng)情街，很有品位！如果能順暢解決地下空間的商業(yè)利用率就更好了。應(yīng)該多注重與周邊商業(yè)的錯(cuò)落，包裝出新的文化特色，也許可以更好地吸引消費(fèi)群。剛考察完這個(gè)項(xiàng)目，走進(jìn)去確實(shí)像空運(yùn)過來的歐洲小鎮(zhèn)，拋開業(yè)

11、態(tài)不說，總體建筑設(shè)計(jì)和流線給人感覺非常好要是這項(xiàng)目在南方就可以保證港灣式環(huán)境不停運(yùn)轉(zhuǎn)，來到北方如何能保證冬季的一樣LIFESTYLE的營運(yùn)？因?yàn)檫@項(xiàng)目所差異是一種戶外的景觀范圍，要是在冬天的戶外/戶內(nèi)的進(jìn)出會(huì)帶來一定的不便利。再加上項(xiàng)目的商圈是一個(gè)非常成熟的商圈，磁場的復(fù)雜性是不是一般商圈能比較， 三立屯的百貨-太平洋，太古的商業(yè)項(xiàng)目，還所有CBD的商業(yè)，華貿(mào)商圈等。競爭的激烈和客戶群的細(xì)分和定位也是要非常席和精。44樓 2010-09-29 09:30 近期剛?cè)チ怂{(lán)色港灣，非常不錯(cuò)，設(shè)計(jì)者一定是多年生活在國外的海歸，許多建筑的元素都體現(xiàn)了歐式風(fēng)格。SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)時(shí)尚、新鮮且充滿樂趣，不同的人群都可以在這里找到屬于自己的Lifestyle，非常適合一家人前來消費(fèi)，共享歡樂時(shí)光。SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)享受