中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與危機(jī)分析報(bào)告1041282228剖析

1、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與危機(jī)分析一、目錄. 1二、前言. 2三、 中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀. 2（一）瘋狂的投資熱，引起一股新的投資熱潮. 2（二）商業(yè)地產(chǎn)入嚴(yán)控視野. 3（三）二三線城市將迎來房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇. 3四、商業(yè)地產(chǎn)面臨的困惑與缺陷.4（一）商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的三大瓶頸. 4（二）商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題. 5（三）商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡危機(jī). 6五、簡談商業(yè)地產(chǎn)中常見的地位誤區(qū). 7六、簡析商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展對策. 8七、總結(jié)分析. 9一、 前言近年來，新建落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場

2、空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)的商業(yè)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，傳統(tǒng)住宅市場遭遇前所未有的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)也因競爭激烈呈現(xiàn)過熱跡象，地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型之路迫在眉睫。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最新發(fā)布的2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達(dá)到歷史新高。去年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，而今年分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%；去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元。而今年上半年，一線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資迅速增長

3、的苗頭，下半年商業(yè)類用地轉(zhuǎn)讓行情依然看漲，出讓金額增幅將維持在高位。從這一角度看，今年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅極有可能超過去年，即使僅按照去年的增長幅度計(jì)算，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近萬億元。二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）瘋狂的投資熱，引起一股新的開發(fā)熱潮高房價(jià)的問題已經(jīng)引起了眾多老百姓的報(bào)怨，越來越多的人開始買不起房子，這也逐步上升到民生問題，引起了國家相關(guān)部門的注意。在2008年美國次貸危機(jī)背景下，國家開始出臺系列政策，控制房價(jià)。但隨著國際金融市場的好轉(zhuǎn)，調(diào)控政策的松動(dòng)，房價(jià)并沒有得到控制，居高的房價(jià)仍在上漲，已經(jīng)開始背離人們的生活水平，房子成為平常老百姓可望不可及的奢移品。于是201

4、1年1月6日國家推出國八條，到限購、限貸的落實(shí)，2011年可謂房地產(chǎn)市場的寒冬，并且到目前政策也沒有出現(xiàn)退出市場的跡象。然而，一直持有投資房產(chǎn)保值觀念的中國人，并沒有因此改變他們的投資觀念，不限購的商業(yè)地產(chǎn)成為了當(dāng)前投資者的首選。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，以及對住宅的限購政策，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。然而，當(dāng)前火爆局面之下隱情初見端倪，8月26日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司召開2011年中期業(yè)績發(fā)布會，首席財(cái)務(wù)官歐陽寶豐介紹，2011年上半年，寶龍地產(chǎn)住宅銷售達(dá)到14.24億元，同比增長341%，而商業(yè)地產(chǎn)卻同比減少了55%。業(yè)績下滑近一半。像寶龍地產(chǎn)這樣的企業(yè)

5、并非一家。未來3-5年后，大批房企所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將紛紛上市。一個(gè)嚴(yán)峻的問題是，這三五年間在供應(yīng)激增的背景之下，在資金、招商、運(yùn)營、管理、培訓(xùn)等方面，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾或死盤，甚至有的企業(yè)破產(chǎn)。如今的商業(yè)地產(chǎn)如此火爆其主要的原因有三點(diǎn)：第一個(gè)原因是中國的城市化進(jìn)程，老百姓在解決住的問題后，隨之就要解決的是配套問題，所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。第二個(gè)原因，原有的商業(yè)地產(chǎn)比較好的盈利空間，驅(qū)使一部分地產(chǎn)商和投資者進(jìn)入。第三個(gè)原因，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，將原有主營住宅地產(chǎn)的開發(fā)商趕到了商業(yè)地產(chǎn)。但是這一部分的開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)人才?？偟膩碇v，從商業(yè)地產(chǎn)增加的規(guī)模

6、來看，商業(yè)地產(chǎn)的增長速度不能以百分比來計(jì)算，應(yīng)該是幾倍或者是數(shù)量級的速度來上升。（二）. 商業(yè)地產(chǎn)入嚴(yán)控視野近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。據(jù)有關(guān)行業(yè)研究專家分析，今年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)迅速量價(jià)齊升，租金回報(bào)率明顯下降，甚至低于貸

7、款利率，價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。一旦資金退 出，房價(jià)下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合 賣家，通過虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。另有分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1. 2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。7月20日銀監(jiān)會召開的2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析會上，銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康就特別強(qiáng)調(diào)，需加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、

8、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。（三）. 二三線城市將迎來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在第11屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上表示，2011年將是城市化的重心從沿海少數(shù)特大城市向二三線城市和縣城與中心轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵之年。是調(diào)整中國城市結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資源合理配置，以及為未來二十到三十年的發(fā)展形成城市化的合理的優(yōu)質(zhì)的物質(zhì)基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年，未來中國二三線城市將迎來前所未有的大發(fā)展。然而在二三線城市將迎來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇同時(shí)，國家并沒有因此放棄對二三線城市調(diào)控政策的約束，一些限購、限貸政策也并沒有因此有所松動(dòng)。據(jù)了解，7月14日消息國務(wù)院常

9、務(wù)會議召開，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作，其中房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。緊接著浙江臺州開始出臺首個(gè)二三線城市限購令。隨著住宅限購政策的不斷“擴(kuò)容”，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情卻是與日俱增。今年以來，京、滬、穗、深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊，而二三線城市也同樣趨熱，從中也可反映出二線城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求相對于一線城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)中心是帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活力的重要?jiǎng)恿?。如大型城市綜合體、購物中心、娛樂城等，另外大多二三線城市還沒有較為完善的商業(yè)中心，因此二三線城市在規(guī)劃發(fā)展時(shí)，會考慮商業(yè)中心的開發(fā)

10、和建設(shè)，以優(yōu)惠的政策招商引資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入住。這其中很重要的一點(diǎn)就是，商業(yè)中心的建設(shè)是與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。在溫州剛剛開盤不久的龍灣萬達(dá)廣場，處于龍灣區(qū)府附近，周邊配套設(shè)置還不夠完善，但萬達(dá)廣場的入住則意味著，萬達(dá)在未來經(jīng)營運(yùn)作方面要帶動(dòng)龍灣區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活力與龍灣共同繁榮。這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)共發(fā)展的模式，對于二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑是重要的支撐力量二、商業(yè)地產(chǎn)面臨的困惑與缺陷 （一）. 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的三大瓶頸1、資金商業(yè)地產(chǎn)第一障礙現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)要面對的諸多問題，主要都是來源于商業(yè)面積也像住宅面積一樣銷售。而商業(yè)要求可持續(xù)經(jīng)營，住宅開發(fā)卻是售出后即告一段落，兩者大相徑庭。大

11、量資料顯示，人們對商業(yè)面積的銷售普遍是持否定態(tài)度的，其中不乏一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，但最終開發(fā)商們還是不得不選擇以賣為主。究其原因，主要是資金壓力。一方面是商業(yè)用地的開發(fā)成本高，另一方面是開發(fā)商追求開發(fā)利潤最大化，即盡可能多的資金回報(bào)。由于開發(fā)壓力過大不得不賣，這一點(diǎn)無奈頗值得理解；而那些抱著利潤最大化想法而將商業(yè)面積銷售的開發(fā)商，似乎也不能算錯(cuò)，畢竟企業(yè)運(yùn)營，最終目的都是為了贏利。但這違背了商業(yè)只租不售的規(guī)律，所以售后的商業(yè)就鮮有成功的了。所以，近些年內(nèi)，不管是什么形式的基金或是 reits，恐怕對絕大多數(shù)的開發(fā)商來說都沒有太大的意義，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們應(yīng)避免對此投入過多熱情。即使將來基金出現(xiàn)

12、，也是遠(yuǎn)水，解不了近渴。2、售后包租商業(yè)地產(chǎn)第二障礙目前市場較流行的商業(yè)地產(chǎn)營銷方式是售后包租。給投資者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回報(bào)。表面上，這似乎保證了商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，但對投資者卻存在著更大的欺騙性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要面對房地產(chǎn)和商業(yè)這雙重市場風(fēng)險(xiǎn)。基于這一點(diǎn)，我們可以把這些開發(fā)商分為三種，其一是根本不考慮商業(yè)后期能否存活，只要把項(xiàng)目賣掉就行的開發(fā)商。早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大抵都是這種類型。他們靠著這種理念，掘到了首桶金，而套牢了投資者。二是對市場盲目自信樂觀，同時(shí)忽略了商業(yè)規(guī)律的開發(fā)商。這部分開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目死掉的最多。最后還有一部分開發(fā)商雖然能夠認(rèn)識到所

13、面對的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但面對資金壓力，不得不售，卻小心謹(jǐn)慎了許多。目前的市場，以這部分開發(fā)商居多。他們肯投入精力研究解決租售的矛盾，探索多種形式和比例的售后包租，意圖走出一條具有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)之路。但從北京碧溪家居廣場、巨庫及很多城市售后包租但最終死掉 shopping malls 說明，這種探索至今并未獲得成功。盡管目前又出現(xiàn)了第三代、第四代的售后包租形式，但這些仍沒有解決包租后的風(fēng)險(xiǎn)，所以目前所有形式的探索，都只是開發(fā)商的一廂情愿。究其主要原因，就是商業(yè)經(jīng)營具有很大現(xiàn)實(shí)性和不確定性。現(xiàn)實(shí)性就是商家一般不會賠錢經(jīng)營，能贏利就經(jīng)營，反之不能贏利即使零租金也不能打動(dòng)商業(yè)經(jīng)營者，因?yàn)檠b修和后期的經(jīng)營

14、管理都需要很大費(fèi)用，零租金也不能保證商家就一定贏利，不能保證商家贏利，也就不能使商家駐留。不確定性就是今天開業(yè)大吉，明天關(guān)張走人的事對商家來說極為正常。這兩點(diǎn)是開發(fā)商所忽略或無力直面應(yīng)對的。而一旦商家人去樓空，就缺少了租金收入來源，開發(fā)商又有多少資金能保證投資者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回報(bào)呢？如果售后包租能夠保證商家不走和穩(wěn)定交租，那么投資者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商業(yè)地產(chǎn)售后包租的路漫長仍很漫長。3、后期經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第三障礙開發(fā)商翻山越嶺，繞過了前兩個(gè)障礙，卻有可能在此觸礁沉沒。如果說在售后包租方面開方商還能有所作為，那么面對后期商業(yè)的經(jīng)營管理，開發(fā)商就實(shí)在

15、是一籌莫展了。因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)完全是兩回事。其實(shí)，中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也決不亞于房地產(chǎn)。而商業(yè)拼的就是經(jīng)營管理。再好的地理位置，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期發(fā)展。中國零售市場放開后，人們對本土零售商最大的擔(dān)心還是我們的經(jīng)營管理理念和模式落后的問題。就商業(yè)而言，如果不能盡早縮小與國際零售巨頭在經(jīng)營管理方面的差距，那么與狼共舞就始終是一句空話。最近一年來，在探討商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式時(shí)，提出了后期統(tǒng)一經(jīng)營管理的觀點(diǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)并沒有錯(cuò)誤，但對開發(fā)商來說實(shí)在是勉為其難了，很多開發(fā)商也非常希望能夠找到一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)或公司。

16、但結(jié)果卻令這些人非常失望，因?yàn)榧词乖谏虡I(yè)圈中，這樣的團(tuán)隊(duì)或公司也是寥寥無幾的。即使有這樣的團(tuán)隊(duì)一般也只能滿足自己企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展的需要，而不愿去幫助別人。這也就是賽特輸出管理最終不了了之的原因之一。市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司都是以營銷策劃或者招商為主。在不得已的情況下，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終組建了自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)從頭學(xué)起，還有的委托物業(yè)管理公司來代替商業(yè)經(jīng)營管理。其商業(yè)發(fā)展前景可想而知。好的商業(yè)管理公司國外是有的，一般都叫資產(chǎn)管理公司，當(dāng)然，也有的物業(yè)管理公司在商業(yè)管理方面是很出色的，如仲量聯(lián)行等。但目前這些公司卻不敢涉足中國的商業(yè)地產(chǎn)管理，因?yàn)橹袊纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都是產(chǎn)權(quán)拆散賣掉的沒有統(tǒng)一

17、的產(chǎn)權(quán)，對優(yōu)秀的國外商業(yè)經(jīng)營管理公司來說也是一個(gè)難題。能夠成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并再成功做到商業(yè)經(jīng)營管理的開發(fā)商，無疑達(dá)到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最高境界。國內(nèi)能夠在這兩方面結(jié)合較好的項(xiàng)目以大連萬達(dá)為代表。然而，國內(nèi)的地產(chǎn)商可以學(xué)習(xí)大連萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)它的教訓(xùn)，卻極難追隨它的腳步。因?yàn)榇筮B萬達(dá)也是個(gè)案，不可以模仿和拷貝。以上三大障礙，決定了我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要想擺脫困擾，還有許多彎路要走。 2. 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題對于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題，可簡單從下面四個(gè)方面分析：（一）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識上存在著問題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的

18、，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。（二）、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，這就不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進(jìn)行考察，就看到一個(gè)商業(yè)步行街沒有人。所以，對商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，開發(fā)商一旦撤離以后就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營，很難獲得成功。（三）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商

19、業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，不少銀行已經(jīng)將開發(fā)商自有資金比例提高到 30以上。購物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到 80是比較理想的，至少不能低于 50。（四）、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心和商業(yè)步行街。購物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，一味地進(jìn)行建設(shè)，并在建設(shè)中又過于重視城市景觀的要求，為此，項(xiàng)目

20、招商往往陷入兩難的尷尬境地。3、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡危機(jī)在城市化浪潮的推動(dòng)下，近幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。相對于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更高的利潤空間令眾多開發(fā)企業(yè)趨之若鶩，作為城市的門面，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也在許多城市被決策者們大手筆地放入城市發(fā)展的版圖中。但當(dāng)越來越多的中心商業(yè)街崛起，越來越多的 shopping mall 以“巨無霸”的規(guī)模超前進(jìn)入各個(gè)城市，各種傳統(tǒng)及新型商業(yè)為市場份額展開激烈競爭時(shí)，人們已開始在激情火爆的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中尋求商業(yè)地產(chǎn)的平衡發(fā)展尺度。目前，從全國來看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局不足，農(nóng)村的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，特別是縣以下的鄉(xiāng)村，正規(guī)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)基本上還是空白。中國北方和西部的農(nóng)

21、民，90%以上的消費(fèi)品購買是在集市完成的?？h以下的購買者大件耐用消費(fèi)品 90%以上是在縣城買的。而縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本上還保持原狀，發(fā)展不是很快。從總量上分析，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)肯定不足。但是，目前應(yīng)該更加關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。商業(yè)地產(chǎn)的問題不是在供給總量上，而是在結(jié)構(gòu)上，集中表現(xiàn)在七個(gè)方面。首先，在部分大城市或中型城市出現(xiàn)了幾輪盲目投資，建造大商場的高峰，然后又出現(xiàn)了幾輪破產(chǎn)倒閉的高峰。目前突出的問題是，并沒有找到一條路徑來控制這種盲目的投資和建設(shè)引發(fā)的倒閉、破產(chǎn)。這種盲目的投資建設(shè)在一些地方還在繼續(xù)，破產(chǎn)和倒閉還在繼續(xù)。引發(fā)出商業(yè)設(shè)施、資源浪費(fèi)等一系列問題。上世紀(jì) 80 年代，鄭州 5 家大商場拉開了“中原商

22、戰(zhàn)”的帷幕，最終在 1 平方公里左右的地方發(fā)展出 13 個(gè)商場，除了 1 家盈利，其余 12家都是在虧損經(jīng)營。而現(xiàn)在該地還在準(zhǔn)備投資建設(shè)兩個(gè)超大型的商場，一個(gè) 60 萬平方米，一個(gè)是 40 萬平方米。第二，商業(yè)街的建設(shè)存在很大的盲目性。商業(yè)街的建設(shè)要有規(guī)劃，有特色，有些商業(yè)街豪華程度很高，但是，根本凝聚不了人氣、產(chǎn)生不了商氣，生意很簫條。第三，把會展中心作為城市品牌及標(biāo)志性建筑來打造?，F(xiàn)在全國室內(nèi)的會展中心已經(jīng)達(dá)到了 320 萬平方米，比被稱作世界“展覽之王”的德國多出 120 萬平方米，但現(xiàn)在各地還在規(guī)劃建設(shè)會展中心。按照這種勢頭發(fā)展，預(yù)計(jì)到 2005 年，全國的會展中心有可能達(dá)到 500

23、萬平方米，而目前的利用率還不足 30%。這意味著將產(chǎn)生嚴(yán)重的過剩，造成資源的浪費(fèi)。第四，不顧當(dāng)?shù)氐馁徺I力，不做流動(dòng)客源購買力分析，過度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同時(shí)建設(shè)多家大規(guī)模的 shopping mall。第五，盲目規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。中央商務(wù)區(qū)是高度繁華，高度集中的辦公區(qū)，其主要對象是跨國公司、大型金融機(jī)構(gòu)，中國具備建立中央商務(wù)區(qū)的城市僅有二三個(gè)，但目前全國已有 40 個(gè)城市在規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)，其中有 2 個(gè)城市人口不足 20 萬，存在非常大的盲目性。第六，現(xiàn)代物流走入誤區(qū)。現(xiàn)在很多物流區(qū)并非在做存量資源、各種運(yùn)力及物流環(huán)節(jié)整合，建造高速運(yùn)行的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。而是大

24、動(dòng)土木，大肆圈地。好多物流規(guī)劃都是在十幾平方公里，最高有幾十平方公里，幾乎是一個(gè)小型城市。規(guī)劃后，大部分在建倉庫，甚至開發(fā)房地產(chǎn)。第七，盲目地建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的批發(fā)市場正在轉(zhuǎn)型升級為現(xiàn)代化的市場形式，但有的人還將其作為發(fā)展重點(diǎn)。致使一些批發(fā)市場建成以后沒有人進(jìn)場經(jīng)營，出現(xiàn)“空洞化”。四、簡談商業(yè)地產(chǎn)中常見的定位誤區(qū)（一）.目標(biāo)消費(fèi)定位不準(zhǔn)，重復(fù)經(jīng)營任何個(gè)體項(xiàng)目的生存與發(fā)展都離不開宏觀大背景的進(jìn)程。進(jìn)行必要性的市場研究分析，是做好商業(yè)的第一步。首先要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，確定項(xiàng)目所在區(qū)域一公里半徑和三公里半徑主要的常駐和流動(dòng)人口，人氣和商氣是決定后期商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵；其次，了

25、解區(qū)域市發(fā)展前景和居住人群消費(fèi)檔次，這決定了商業(yè)后期定位檔次；而區(qū)域目前商業(yè)和業(yè)態(tài)分布情況，也是商業(yè)地產(chǎn)定位的重要參考依據(jù)。在可能的情況下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營最好進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營，彌補(bǔ)區(qū)域空白，以避免重復(fù)性經(jīng)營和惡性競爭。（二）. 輕視項(xiàng)目類型定位，看重銷售這個(gè)環(huán)節(jié)涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的問題。目前，很多開發(fā)商基本是“左手住宅、右手商業(yè)”，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作比住宅運(yùn)作要復(fù)雜得多。若拿著以前住宅房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來 做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那么在發(fā)展的過程中會碰到的問題和困難可歸納為以下類型：（1）、項(xiàng)目熱烈開盤，銷售反應(yīng)冷淡，招商無力，商業(yè)開業(yè)遙遙無期；（2）、項(xiàng)目熱烈開盤，銷售反應(yīng)熱烈，招商成功，開業(yè)后經(jīng)營調(diào)整無力，

26、廠商陸續(xù)撤退；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商須認(rèn)識：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是單純的地產(chǎn)+商業(yè)，而是應(yīng)商業(yè)先 行、租售并重、末端優(yōu)先、贏在經(jīng)營；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)觀念是：如何為項(xiàng)目創(chuàng)造 無限商機(jī)及創(chuàng)造一個(gè)吸引最終目標(biāo)客戶到來的商業(yè)平臺，而非單純開業(yè)招商招滿即可。 開發(fā)商只重銷售，輕視商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營導(dǎo)致失敗案例比比皆是。目前很多住宅房 地產(chǎn)開發(fā)商簡單、機(jī)械地套用住宅地產(chǎn)銷售模式，通過小戶型的劃分，從而降低總價(jià) 這一簡單方式，試圖達(dá)到高銷售單價(jià)和擴(kuò)充目標(biāo)客戶群的目的。而商業(yè)地產(chǎn)銷售競爭 的日趨激烈，導(dǎo)致原來簡單單一的銷售策略與手法已經(jīng)不能再適應(yīng)現(xiàn)在激烈的地產(chǎn)銷 售市場了。（三）. 忽視商戶定位，與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生差異很多的調(diào)研

27、報(bào)告在做項(xiàng)目時(shí)，對于位置的分析和未來的招商都非常樂觀，覺得這個(gè)地方有很好的前景，但是在做市場的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)預(yù)估的報(bào)告與現(xiàn)實(shí)有很大的差異，這是一個(gè)普遍存在的問題。做好零售商訪談，充分了解商戶需求，可以有效地防止以上問題的發(fā)生。任何項(xiàng)目的定位的最終實(shí)現(xiàn)依賴于成功招商的支持，因此零售商對項(xiàng)目的需求程度及其真正關(guān)心的產(chǎn)品素質(zhì)應(yīng)該在產(chǎn)品中有所反應(yīng)。應(yīng)在定位確認(rèn)之前取得與主要目標(biāo)零售商有針對性的溝通，了解他們的入駐項(xiàng)目意向，聽取他們的反饋意見，結(jié)合未來需求規(guī)模的可增長空間來確定項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模，確認(rèn)最終的定位方向及業(yè)態(tài)布局。定位前期必須根據(jù)商戶定位以及大面積商戶的意向需求來確定最佳運(yùn)作模式。（四）. 產(chǎn)品主題

28、定位不明確，著眼短期利益檢驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌價(jià)值來自項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確，對開發(fā)商而言更像是“雙刃劍”，項(xiàng)目定位成功者，開發(fā)商固然可以乘勝追擊，但項(xiàng)目定位失敗的話，往往是“火燒連營”，甚至可能導(dǎo)致開發(fā)商發(fā)生財(cái)務(wù)骨牌效應(yīng)、全軍覆沒、退出市場。做商業(yè)地產(chǎn)一定要有長遠(yuǎn)的眼光，樹立品牌意識才能確保后期運(yùn)作得心應(yīng)手。招商前如果主題定位不明確，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局，必然導(dǎo)致后期業(yè)態(tài)混亂經(jīng)營。商業(yè)項(xiàng)目，尤其是大面積的商業(yè)地產(chǎn)，要十分注重主力店和次主力店的重點(diǎn)專項(xiàng)招商，運(yùn)作要求前期定位之前必須至少確定一家主力商戶，依靠主力店和部分次主力店的進(jìn)駐和集客能力帶動(dòng)其他鋪位的招商工作，這樣才能確保后期不出現(xiàn)大的偏差。同時(shí)還要做好產(chǎn)品定位，尤其注重建筑產(chǎn)品硬件。細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)，要預(yù)留彈性空間。如果前期無法確定主商戶，那么在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)盡量滿足商戶的最高需求。項(xiàng)目定位一旦確定下來，就不要輕易更改，否則，會導(dǎo)致各檔次商戶的參差不齊。五、簡析商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展對策針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營者經(jīng)營思路上有偏差等主要問題，提出了幾條應(yīng)對之策：1、實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是中國的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意