房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為客戶提供個(gè)人貸款保證擔(dān)保相關(guān)問題淺析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人提供個(gè)人貸款保證擔(dān)保若干法律問題淺析2016.JUL前 言 PREFACE商品房與市場上的其他商品相比，具有相對高昂的價(jià)格，一次性支付購房款對于普通購房人來說資金壓力較大。因此，向銀行貸款購房成為購房人的普遍選擇。為了保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，銀行通常要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人提供貸款擔(dān)保，當(dāng)購房人無法按時(shí)還款時(shí)，銀行有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。本課題從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)企業(yè)”）作為擔(dān)保人為購房人貸款提供擔(dān)保實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問題。我們貸款買房，開發(fā)商要為我們承擔(dān)怎樣的擔(dān)保責(zé)任？目錄CONTENTS三方主體及其相互間的法律關(guān)系簽訂擔(dān)保合同

2、風(fēng)險(xiǎn)提示擔(dān)保方式、擔(dān)保期限承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后的救濟(jì)1三方主體及其相互間的法律關(guān)系三方主體及其相互間的法律關(guān)系購房人貸款銀行開發(fā)企業(yè)一、商品房買賣合同關(guān)系二、借款合同關(guān)系三、擔(dān)保合同關(guān)系開發(fā)企業(yè)是出賣人，購房人是買受人。購房人向開發(fā)企業(yè)支付的購房款中，一部分需要向銀行借貸，因此產(chǎn)生第二項(xiàng)法律關(guān)系。銀行是貸款人，購房人是借款人。銀行為了保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，要求開發(fā)企業(yè)為購房人提供擔(dān)保，因此產(chǎn)生第三項(xiàng)法律關(guān)系。銀行是債權(quán)人，購房人是債務(wù)人，開發(fā)企業(yè)是債務(wù)的擔(dān)保人。三方主體及其相互間的法律關(guān)系購房人貸款銀行開發(fā)企業(yè)一、商品房買賣合同關(guān)系二、借款合同關(guān)系三、擔(dān)保合同關(guān)系借款合同與擔(dān)保合同是主合同與從合同的關(guān)系

3、。 商品房買賣合同有效簽訂是借款合同簽訂的前提。三方主體及其相互間的法律關(guān)系商品房買賣合同借款合同u 這兩個(gè)合同并不是主合同與從合同的關(guān)系。u 在購房人依約支付首期房價(jià)款并委托按揭銀行將所貸款項(xiàng)支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)交房并為購房人辦理房產(chǎn)證，且開發(fā)企業(yè)履行完維保義務(wù)后，商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)即歸于消滅；u 但借款合同并不因此消滅，可獨(dú)立存在直到購房人還清貸款為止。是否是主合同與從合同關(guān)系？2擔(dān)保方式、擔(dān)保期限貸款銀行通常要求開發(fā)企業(yè)提供保證擔(dān)保，即承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保范圍為購房人的全部貸款。擔(dān)保方式擔(dān)保期限一般分為全程擔(dān)保和階段性擔(dān)保，開發(fā)企業(yè)通常僅為購房人提供階段性擔(dān)保。擔(dān)保期限擔(dān)保方

4、式、擔(dān)保期限根據(jù)物權(quán)法第一百七十六條的規(guī)定，“債權(quán)人應(yīng)按照擔(dān)保合同約定的順序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任?！睋?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)順序根該法條規(guī)定了三個(gè)層次的內(nèi)容：1. 根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，首先應(yīng)當(dāng)按照貸款銀行（債權(quán)人）、購房人（債務(wù)人）與開發(fā)企業(yè)（擔(dān)保人）之間簽訂的擔(dān)保合同的約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；2. 若擔(dān)保合同沒有約定債權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序，或者約定不明確，購房人（債務(wù)人）自己提供物的擔(dān)保，貸款銀行（債權(quán)人）只能先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而不能要求開發(fā)企業(yè)（擔(dān)保人）先承

5、擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3. 如果同時(shí)存在第三人提供物的擔(dān)保和保證擔(dān)保的，貸款銀行（債權(quán)人）可以選擇先就第三人提供物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，或者先要求開發(fā)企業(yè)（擔(dān)保人）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保方式、擔(dān)保期限然而，實(shí)務(wù)中購房人以自有財(cái)產(chǎn)向貸款銀行提供物的擔(dān)保，或者第三人提供物的擔(dān)保的情形都是少見的，通常僅有開發(fā)企業(yè)的保證擔(dān)保。擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)順序并且，貸款銀行通常會在擔(dān)保合同中載明如下條款：“當(dāng)債務(wù)人未依約履行貸款合同債務(wù)時(shí)，無論債務(wù)人對合同項(xiàng)下的債權(quán)是否擁有其他擔(dān)保（包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、保函、備用證及其他任何形式的擔(dān)保方式），債權(quán)人均有權(quán)直接要求擔(dān)保人承擔(dān)全部保證責(zé)任，而無須先行行使其他擔(dān)保權(quán)利?！比糸_發(fā)企業(yè)與貸

6、款銀行簽訂了載明上述條款的擔(dān)保合同，則相當(dāng)于承擔(dān)了完全的連帶擔(dān)保責(zé)任。不論該債權(quán)是否存在其他任何形式的擔(dān)保，貸款銀行都有權(quán)直接要求開發(fā)企業(yè)先承擔(dān)保證責(zé)任。盯住開發(fā)商，盯住開發(fā)商，債權(quán)有保障。債權(quán)有保障。擔(dān)保方式、擔(dān)保期限擔(dān)保方式、擔(dān)保期限因商品房通常為期房銷售，購房人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同后無法立即取得房屋所有權(quán)證，也就無法以該商品房作為抵押物辦理抵押登記。商品房竣工且購房人辦妥房屋所有權(quán)證后，購房人以該商品房作為抵押物向貸款銀行提供抵押擔(dān)保。階段性擔(dān)保，通常指當(dāng)房屋抵押登記手續(xù)辦理完成后，開發(fā)企業(yè)的保證責(zé)任即告解除。階段性擔(dān)保以商品房抵押提供物的擔(dān)保購房人清償貸款購房人辦妥房屋所有權(quán)證

7、，辦妥抵押手續(xù)簽訂商品房買賣合同開發(fā)企業(yè)提供保證擔(dān)保為什么不直接以商品房辦理抵押擔(dān)保，而要求開發(fā)商先當(dāng)保證人呢？新民事訴訟法施行后，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式主要三種：1、由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2、抵押權(quán)人可以向法院申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。3、通過法院訴訟的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。擔(dān)保方式、擔(dān)保期限階段性擔(dān)保以商品房抵押提供物的擔(dān)保購房人清償貸款購房人辦妥房屋所有權(quán)證，辦妥抵押手續(xù)簽訂商品房買賣合同開發(fā)企業(yè)提供保證擔(dān)保引申：辦理抵押登記后，購房人不履行還款義務(wù)，銀行如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)？物權(quán)法第一百九十五條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者

8、發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。民事訴訟法第一百九十六條 申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，由擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出。第一百九十七條 人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法

9、律規(guī)定的，裁定駁回申請，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。相關(guān)法條：擔(dān)保方式、擔(dān)保期限在期房銷售的情況下，階段性擔(dān)保對于貸款銀行、開發(fā)企業(yè)和購房人來說相對公平合理u 保障了房屋抵押登記前銀行的債權(quán)；階段性擔(dān)保u 督促開發(fā)企業(yè)積極配合客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；u 避免開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任過重、期限過長。3簽訂擔(dān)保合同風(fēng)險(xiǎn)提示簽訂擔(dān)保合同風(fēng)險(xiǎn)提示擔(dān)保合同是開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任的重要依據(jù)，因此開發(fā)企業(yè)為購房人提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)防控主要在簽訂擔(dān)保合同階段。123貸款銀行與購房人協(xié)議變更貸款合同時(shí)，開發(fā)企業(yè)保證責(zé)任的變更辦理抵押登記的期限保證責(zé)任的解除條件擔(dān)保合同風(fēng)險(xiǎn)提示！簽訂擔(dān)保合同風(fēng)險(xiǎn)提示擔(dān)保合同作為貸款合同的從合

10、同，當(dāng)主合同變更時(shí)，保證人是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任？擔(dān)保法解釋第三十條明確：“保證期間，債權(quán)人與債務(wù)人對主合同數(shù)量、價(jià)款、幣種、利率等內(nèi)容作了變動，未經(jīng)保證人同意的，如果減輕債務(wù)人的債務(wù)的，保證人仍應(yīng)當(dāng)對變更后的合同承擔(dān)保證責(zé)任；如果加重債務(wù)人的債務(wù)的，保證人對加重的部分不承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人與債務(wù)人對主合同履行期限作了變動，未經(jīng)保證人書面同意的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間。債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變動主合同內(nèi)容，但并未實(shí)際履行的，保證人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任?！?貸款銀行與購房人協(xié)議變更貸款合同時(shí)，開發(fā)企業(yè)保證責(zé)任的變更因此，開發(fā)企業(yè)須注意擔(dān)保合同中是否約定，貸款銀行與購房人協(xié)議變更主合

11、同應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)企業(yè)，并同時(shí)協(xié)商一致修改擔(dān)保合同，否則依法減免開發(fā)企業(yè)的保證責(zé)任。簽訂擔(dān)保合同風(fēng)險(xiǎn)提示辦理抵押登記的前提是房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完成，而產(chǎn)權(quán)證辦理又涉及到工程竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)面積測算等多方面問題，且辦理產(chǎn)權(quán)證的申請主體為購房人，開發(fā)企業(yè)僅為配合方。因此，抵押登記何時(shí)能夠辦理完成，開發(fā)企業(yè)難以預(yù)估和保證。2貸辦理抵押登記的期限開發(fā)企業(yè)須注意擔(dān)保合同中，是否約定了辦理抵押登記的期限；若有，未在期限內(nèi)辦妥抵押登記的責(zé)任如何承擔(dān)。開發(fā)商應(yīng)與貸款銀行協(xié)商一個(gè)合理的辦理抵押登記的期限，否則可能造成，即使購房人按時(shí)還款，但未按時(shí)辦理抵押登記，銀行也有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)提前承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的后果。簽訂擔(dān)保合同風(fēng)險(xiǎn)

12、提示“保證人房屋竣工且借款人辦妥房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和以貸款人為抵押權(quán)人的房屋抵押登記手續(xù)及以貸款人為第一受益人的保險(xiǎn)手續(xù)，則自借款人將該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證正本和保單正本交由貸款人收執(zhí)之日起，保證人的保證責(zé)任解除。”3保證責(zé)任的解除條件開發(fā)企業(yè)須注意貸款合同中約定的保證責(zé)任解除條件，需要辦理哪些手續(xù)。通常抵押登記手續(xù)是必要條件，而其他手續(xù)（比如保險(xiǎn)）是可以選擇適用的。若約定了不合理的條件，可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的保證責(zé)任無法解除。4承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后的救濟(jì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后的救濟(jì)根據(jù)擔(dān)保法第三十一條規(guī)定：“保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償?！比绻_發(fā)企業(yè)已經(jīng)為購房人承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，則有權(quán)向購房人追償。追償如何追償？在商品房買賣合同中進(jìn)行約定：1要求購房人在取得銀行貸款后，應(yīng)按借款合同約定按期、足額償還按揭貸款。2在開發(fā)企業(yè)提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保期間，如購房人存在導(dǎo)致銀行要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任的任何行為，均視為購房人違約，開發(fā)企業(yè)有權(quán)要求購房人支付違約金。3若購房人在合理期限內(nèi)不支付違約金，開發(fā)企業(yè)有權(quán)單方面解除商品房買賣合同，并從應(yīng)退還給購房人的購房款中直