房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展(1)

1、房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展及前景 2012 2012年年5 5月月房地產(chǎn)中介行業(yè)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展及前景發(fā)展及前景二一二年六月二一二年六月 你眼中的房地產(chǎn)中介 是什么樣的？ 你眼中的二手房 是什么樣的？二手房的優(yōu)點(diǎn)：戶型適中，總價(jià)低 從市場(chǎng)上看，中小戶型的二手房最受青睞，總價(jià)低是最大優(yōu)勢(shì)。據(jù)房產(chǎn)專家分析6080平方米的住房是最適合三口之家居住的，居住面積沒有任何浪費(fèi)。二手房恰恰就具備了這一點(diǎn)。目前市場(chǎng)上銷售的商品房，兩居室的面積就有一百多平方米，對(duì)于許多想買房的家庭來說，經(jīng)濟(jì)能力承受不起，而且面積太大也浪費(fèi)。地理位置好 二手房大都集中在各城區(qū)成熟的小區(qū)或者是商業(yè)繁華地段。經(jīng)過多年建設(shè)，住宅小區(qū)交通方便

2、，可以滿足人們多方面的需求，如地理位置、子女受教育的需求等。配套設(shè)施齊全 二手房大部分都為成本價(jià)購買的單位住房，小區(qū)已建設(shè)多年，已成為成熟社區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施均已齊備。購物、娛樂、子女入托、入學(xué)在小區(qū)輻射區(qū)內(nèi)都能滿足。而許多新的樓盤，居住區(qū)剛剛形成，社區(qū)配套設(shè)施的完備仍然要有待時(shí)日。可選擇的機(jī)會(huì)更多 在同一地段的二手房房型不盡相同，對(duì)于購買者來說，選擇的機(jī)會(huì)比較多。由于二手房的建筑年代不同，戶型也有所不同，所以在同一地段分布著許多類型的二手房供購房者選擇?，F(xiàn)房交易 市場(chǎng)中交易的二手房均為現(xiàn)房，房屋的外觀、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局及各種設(shè)施都一目了然，房屋建筑面積是實(shí)實(shí)在在的，沒有期房面積不準(zhǔn)確的糾紛，物業(yè)

3、等各種硬件可以考察 你可以選擇怎樣的人做鄰居 買一手房時(shí)你根本不知道你的鄰居會(huì)是什么樣的人。但買二手房你可以先考察周邊住的都是什么人，有利于給孩子選擇一個(gè)健康的環(huán)境。 產(chǎn)權(quán)過戶及時(shí) 上市買賣的二手房，房主都已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證，只等買主選好了房子，簽訂房屋買賣合同后，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更、過戶手續(xù)。投資少、回報(bào)率高 貸款購買二手房，然后出租，以租還貸是越來越多的有投資意識(shí)人的選擇真正做到了“以樓養(yǎng)樓”。房地產(chǎn)中介發(fā)展史房地產(chǎn)中介發(fā)展史: : 混亂期混亂期 整合期整合期 壟斷期壟斷期 專業(yè)期專業(yè)期1、行業(yè)發(fā)展概況2、行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力3、行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)4、目前主流行業(yè)的特征5、我公司規(guī)模概述行業(yè)概況及前景

4、一、行業(yè)發(fā)展概況（一）、行業(yè)發(fā)展總概（一）、行業(yè)發(fā)展總概 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國發(fā)展近20年來，已經(jīng)成長為一個(gè)具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。城市化進(jìn)程加快為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間；2001 年到2005年期間，城鎮(zhèn)個(gè)人住房擁有率迅速提升為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇；存量房交易量正迅速增長，并將逐漸成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)市場(chǎng)。 我國處于發(fā)展中階段，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)行業(yè)， 從04年的萌動(dòng)到05、06、07年的飛速膨脹，再到08年的理性回歸，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著自身發(fā)展的沿革與變遷。 根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)真正成熟的標(biāo)志是存量房（二手房）交易占市場(chǎng)主導(dǎo)，這一比率在歐美市

5、場(chǎng)達(dá)到了80-90%，估計(jì)未來幾年中國的存量房交易將不斷上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是存量房主導(dǎo)的市場(chǎng)，從中長期來看，中國的房地產(chǎn)仍然具有很大的投資潛力和價(jià)值。 未來我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將大有可為。未來我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將大有可為。在中國人眼里：在中國人眼里：“家家”的定義是最重要的。由此可見，在地皮越來越的定義是最重要的。由此可見，在地皮越來越少的情況下，二手房的遠(yuǎn)景將會(huì)越來越大。少的情況下，二手房的遠(yuǎn)景將會(huì)越來越大。（二）、經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展階段（二）、經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展階段 1996年之前：國家房改政策之前，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不活躍，二手房經(jīng)紀(jì)多屬于作坊式店面，沒有成規(guī)模。 1996-2000年：房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步活躍

6、，二手房經(jīng)紀(jì)公司開始市場(chǎng)活躍，在本土化有一定影響力，比如天津順馳、廣州滿堂紅、北京中大恒基等。 2000-2005年：隨著2000年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)駐內(nèi)地開始拓展，經(jīng)紀(jì)公司開始了全國化拓展，二手房開始掀起漲價(jià)風(fēng)暴，經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)活躍。 2005.6-至今：房地產(chǎn)市場(chǎng)整合期，國家宏觀調(diào)控，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，中介公司開始重新洗牌，規(guī)模性、品牌化、陽光型中介公司開始占主導(dǎo)市場(chǎng)。 未來市場(chǎng)：二手房占房地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)地位，成交比例逐步大于商品房。（三）、行業(yè)成長驅(qū)動(dòng)因素與關(guān)鍵成功要素（三）、行業(yè)成長驅(qū)動(dòng)因素與關(guān)鍵成功要素u 房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長驅(qū)動(dòng)因素經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長驅(qū)動(dòng)因素1、消費(fèi)者偏好（購買二手房的諸多優(yōu)勢(shì)

7、） 2、房改政策的出臺(tái)；（取消單位分房政策）3、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)不斷膨脹刺激房地產(chǎn)中介業(yè)交易規(guī)模擴(kuò)大 4、城市化進(jìn)程 5、與國際房地產(chǎn)市場(chǎng)接軌6、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展7、中國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)空間擴(kuò)大8:80后對(duì)房屋的價(jià)值觀。-裸婚時(shí)代，蝸居兩部典型連續(xù)劇。u行業(yè)關(guān)鍵成功因素：行業(yè)關(guān)鍵成功因素：1、制定清晰的品牌發(fā)展戰(zhàn)略2、合理定位商業(yè)模式 3、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍 4、強(qiáng)有力的規(guī)范化管理與執(zhí)行能力5、打造服務(wù)深耕的能力6、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享 7、創(chuàng)新研發(fā)的能力 （四）、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：（四）、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：1 1、宏觀調(diào)控加速市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，優(yōu)勢(shì)企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張、宏觀

8、調(diào)控加速市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，優(yōu)勢(shì)企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張 2005年上半年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國八條）和轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，拉開了新一輪調(diào)控的序幕。政策執(zhí)行伊始，部分城市的二手房交易量即出現(xiàn)了縮量調(diào)整。 市場(chǎng)的驟然縮小，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。國內(nèi)5萬多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分有限的市場(chǎng)空間，大批中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)被淘汰，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)提供了難得的機(jī)遇。一批有遠(yuǎn)見企業(yè)逆勢(shì)而動(dòng)，加快了并購擴(kuò)張的步伐。如我愛我家（控股）公司，門店數(shù)量由2004年的394個(gè)增加到2005年的507個(gè)。 宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控 2008年國家頒布了國n條。 成都房產(chǎn)市場(chǎng)再次洗盤。小中介無數(shù)倒閉。大公

9、司的拓展由此拉響。 伊甸城異軍突起，搶占成都市場(chǎng) 1+2的戰(zhàn)略布店，從成都前10一下進(jìn)入了前5名。 此次國家調(diào)控，成都在半年內(nèi)出臺(tái)了救市政策，大力鼓吹二手房，退出了一系列優(yōu)惠政策。短短半年，成都二手房房?jī)r(jià)增長了30%。宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控 2011年，力度最強(qiáng)的調(diào)控拉響 以北京為點(diǎn)，輻射全國1,2,3線城市的限購令。 直接導(dǎo)致了無數(shù)小中介關(guān)門，買賣雙方開始了博弈。 限貸令緊接其后，以打擊投資者為目的，上漲存款利率，上漲貸款首付，對(duì)貸款者的審核加嚴(yán)。小型擔(dān)保公司開始關(guān)門。銀行放款時(shí)間驟然變?yōu)橐患径燃鞍肽?。宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控 通過國家的幾次市場(chǎng)調(diào)控，以成都市場(chǎng)來說 1：租賃火爆。租賃成交火爆，租金翻倍增

10、長 2：小中介關(guān)門，大公司堅(jiān)挺。 大公司以標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化占據(jù)了市場(chǎng)大半份額。 3：該買房的還是要買房。2 2、經(jīng)營能力、成長性全面提升，對(duì)企業(yè)綜合實(shí)力貢獻(xiàn)增、經(jīng)營能力、成長性全面提升，對(duì)企業(yè)綜合實(shí)力貢獻(xiàn)增強(qiáng)。強(qiáng)。 以往房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)以單純?cè)黾娱T店、對(duì)外擴(kuò)張的粗放型經(jīng)營發(fā)展模式，現(xiàn)在正在逐漸向?qū)ν鈹U(kuò)張和內(nèi)部挖潛相結(jié)合的集約型轉(zhuǎn)變。如中原（中國）置業(yè)有限公司重視企業(yè)專業(yè)經(jīng)營能力的培養(yǎng)，致力于打造高效率的房屋流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，短短幾年間發(fā)展，不僅在廣州地區(qū)成績(jī)顯赫, 同時(shí)在深圳、東莞、佛山等地的發(fā)展也獲得了成功，成為華南地區(qū)最有實(shí)力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。3 3、金融服務(wù)、連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速，成為企業(yè)擴(kuò)張的重要

11、、金融服務(wù)、連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速，成為企業(yè)擴(kuò)張的重要方式。方式。 由于在經(jīng)紀(jì)服務(wù)的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)對(duì)交易雙方的信息特別是他們的信用了解的比較全面，所以金融機(jī)構(gòu)希望通過規(guī)模較大、信譽(yù)較好的企業(yè)獲得購房者的金融貸款業(yè)務(wù)，這樣部分企業(yè)開始把金融服務(wù)作為企業(yè)重要業(yè)務(wù)，并取得了較高的業(yè)績(jī)。比如：房貸城、評(píng)估公司等。二、行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)要素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面核心競(jìng)爭(zhēng)要素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面1、服務(wù)質(zhì)量 2、企業(yè)品牌 3、業(yè)務(wù)品種及快捷的業(yè)務(wù)流程4、信息化的渠道 5、專業(yè)的人力資源隊(duì)伍 6、規(guī)模效應(yīng) 三、未來經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、企業(yè)規(guī)?；?大部分企業(yè)開始認(rèn)識(shí)企業(yè)規(guī)模過小限制企業(yè)發(fā)展，因而通過增加分店、

12、收購等方式擴(kuò)大自己的規(guī)模。1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)于今年正式進(jìn)駐天津，原河北1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)正式更名為天津1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)?？偛恳仓饾u隨之遷移。 2、經(jīng)營專業(yè)化 市場(chǎng)細(xì)分是一個(gè)成熟市場(chǎng)的必由之路，專業(yè)化是提高市場(chǎng)效率的重要途徑。成功企業(yè)往往是那些通過對(duì)各個(gè)部門在不同種類服務(wù)和服務(wù)的不同階段進(jìn)行明確的分工，同時(shí)合理判斷企業(yè)在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，采取集中化策略，專注自己的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的企業(yè)。企業(yè)也必然走向一個(gè)越來越專業(yè)化的道路。 3、信息技術(shù)化 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，成功企業(yè)多數(shù)不僅建立自己的面向客戶的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站、利用高效的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源信息，還在逐漸采用MIS信息共享系統(tǒng)等新技術(shù)與經(jīng)營緊密結(jié)

13、合的方式作為重要經(jīng)營手段。 比如我們的：房產(chǎn)網(wǎng) 房產(chǎn)商務(wù)系統(tǒng) 4、誠信品牌化 隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展的成熟，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)面臨著大浪淘沙，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)比拼的是經(jīng)營水平，但如果不能保持誠信形象，即使以往再強(qiáng)的企業(yè)也會(huì)在一夜之間失敗。 5、服務(wù)個(gè)性化 服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的根本，研究客戶需求是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的重要工作。根據(jù)客戶的需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)，已經(jīng)成為他們關(guān)注未來發(fā)展的一個(gè)重要途徑。 6、資本市場(chǎng)聯(lián)系日益緊密（1）2005年8月，凱雷和軟銀投資4500萬美元給順馳不動(dòng)產(chǎn)；（2）2005年12月，高盛入資2500萬美元給21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)；（3）2007年8月8日，易居(中國)以中國第一只房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概

14、念股的身份 正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，發(fā)行價(jià)13.8美元，融資約2.01億美元。（4）外資投行中國區(qū)負(fù)責(zé)人2007年8月5日在北京西山別墅“廬師山莊”舉行的一次活動(dòng)中表示，網(wǎng)絡(luò)和流通環(huán)節(jié)將成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新重點(diǎn)，外資基金對(duì)中國房地產(chǎn)的投資重點(diǎn)會(huì)由開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向流通環(huán)節(jié)，也就是關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。四、主流企業(yè)經(jīng)營概況 以2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中百強(qiáng)企業(yè)為代表，企業(yè)經(jīng)營概況為： 1、百強(qiáng)企業(yè)通過規(guī)?；瘮U(kuò)張，逐漸確立了國內(nèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位。2005年，百強(qiáng)企業(yè)在二手房、租賃市場(chǎng)的成交總額平均為94551.41萬元，比2004年增長10%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示100家企業(yè)的平均房源數(shù)量

15、為1.4萬套，房源數(shù)量在3000套以下的占27%，3000-10000套的占25%，10000套以上的占48%。從成交總額分布來看，3億以下、10億以上市場(chǎng)份額的企業(yè)持續(xù)增加，整體繼續(xù)呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)。2、經(jīng)營收入出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，金融服務(wù)成為百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營收入的一個(gè)重要增長點(diǎn)。 從經(jīng)營收入來看，2006年百強(qiáng)企業(yè)平均經(jīng)營收入為2387.22萬元，其中1000萬以下的占34%，1000-4000萬的占43%，而4000萬以上的占23%。從經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)來看，二手房、租賃服務(wù)傭金收入分別為1511.34萬元、475.88萬元，比2004年分別增長了6%和14%，二手房服務(wù)傭金收入增幅明顯下降，金融服務(wù)傭

16、金收入408萬元，對(duì)百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營收入的貢獻(xiàn)率達(dá)到17%。價(jià)值鏈延伸環(huán)節(jié)的綜合服務(wù)能力成為了企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。3、經(jīng)紀(jì)人收入水平（北方城市）調(diào)查的主要內(nèi)容為經(jīng)紀(jì)人截至到09年10月份近3個(gè)月以來的平均單月收入，共分為6檔： 月收入在3000元以下的，占17.06%；月收入在30005000元之間的，占36.12%；月收入在50008000元之間的，占17.39%；月收入在800010000元之間的，占15.05%；月收入在10000元以上的，占7.36%；月收入在20000元以上的，占7.02%； 通過調(diào)查可以看出來，月收入在8000元以下的占到了大多數(shù)，達(dá)到70%的水平，當(dāng)然，也有14.38

17、%的經(jīng)紀(jì)人月收入可以超過萬元。而在一年前所作的一個(gè)小型調(diào)查中，只有10.71%的經(jīng)紀(jì)人月收入可以達(dá)到5000元以上，比較而言，最近的一年中，收入水平還是有了較大的上漲幅度。 這個(gè)行業(yè)更注重的是經(jīng)驗(yàn)的累加與資源的積累，其實(shí)對(duì)于從業(yè)者這個(gè)行業(yè)更注重的是經(jīng)驗(yàn)的累加與資源的積累，其實(shí)對(duì)于從業(yè)者來說，這個(gè)行業(yè)正處于一個(gè)來說，這個(gè)行業(yè)正處于一個(gè)“黃金時(shí)代黃金時(shí)代”，最重要的不應(yīng)該是，最重要的不應(yīng)該是“我們我們現(xiàn)在賺到了多少錢現(xiàn)在賺到了多少錢”，而應(yīng)該更多地考慮，而應(yīng)該更多地考慮“我們今后可以賺到多少我們今后可以賺到多少錢錢”。在這個(gè)。在這個(gè)“勝者為王勝者為王”與與“剩者為王剩者為王”的行業(yè)中，堅(jiān)持并且不斷

18、的行業(yè)中，堅(jiān)持并且不斷自我提升才是長久發(fā)展之道。自我提升才是長久發(fā)展之道。 五、企業(yè)簡(jiǎn)介 1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)全國置業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)創(chuàng)建于2003年，以二手房買賣業(yè)務(wù)、商品房代理銷售、投資以及房地產(chǎn)咨詢、策劃等業(yè)務(wù)為發(fā)展方向，以熱愛家庭、分享生活為服務(wù)理念，秉承年輕化、專業(yè)化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營理念，通過強(qiáng)大的信息管理系統(tǒng)和分布全國的直營連鎖優(yōu)勢(shì)，積極實(shí)踐服務(wù)民眾的理想，達(dá)成公司與社會(huì)的共同發(fā)展，致力于成為中國最有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)商。五、企業(yè)簡(jiǎn)介 2007年6月，“1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)”正式成為我公司注冊(cè)商標(biāo)，公司連續(xù)兩年被授予“房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”稱號(hào)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了社會(huì)的認(rèn)可。目前公司正在向企業(yè)集團(tuán)的目標(biāo)發(fā)展，并將以北京為