城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)思想創(chuàng)新-

1、城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)思想創(chuàng)新以徐州中央國際廣場(chǎng)初步設(shè)計(jì)為例作者簡介:楊寶民:深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理,清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授崔慶福:廣州城市勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師,建筑學(xué)碩士朱昌宏:建筑結(jié)構(gòu)博士,廣州城市勘察設(shè)計(jì)院岳永平:深圳新摩爾商業(yè)管理公司副總經(jīng)理江禾:新加坡星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事,建設(shè)部專家前言摘要作者系統(tǒng)研究了四萬平方米占地規(guī)模的核心商圈綜合體相關(guān)商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)問題,利用新摩爾公司的現(xiàn)代城市綜合體研究成果,作者提出了廣場(chǎng)和地下公共空間引導(dǎo)人流進(jìn)入購物中心的最佳流線,綜合體塔樓與商業(yè)裙樓結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì),開放式空間與封閉式空間合理比例,綜合體項(xiàng)目節(jié)能思想,幫助客戶挖掘了徐州綜

2、合體項(xiàng)目的巨大商業(yè)價(jià)值,提出了項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略和實(shí)施策略,配合徐州中央國際廣場(chǎng)置業(yè)有限公司實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。關(guān)鍵詞城市綜合體key words Urban complex前言2006年楊寶民與江禾在聯(lián)商網(wǎng)站發(fā)表城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)律中日案例比較分析文章,重點(diǎn)介紹了六本木新城和福岡博多運(yùn)河城等綜合體項(xiàng)目;2007年同濟(jì)大學(xué)的牛力完成【建筑綜合體的空間認(rèn)知與尋路研究】博士論文;2008年初同濟(jì)大學(xué)的王楨棟完成【“合”當(dāng)代城市建筑綜合體研究】博士論文;2008初期深圳新摩爾公司服務(wù)徐州中央國際廣場(chǎng)建筑策劃和概念設(shè)計(jì)工作,楊寶民先生同時(shí)兼任徐州綜合體項(xiàng)目首席顧問,7月我們?cè)谛锹?lián)機(jī)構(gòu)江禾

3、總裁帶領(lǐng)下再次考察日本東京中城等最新的城市綜合體,爾后應(yīng)用到國內(nèi)數(shù)個(gè)綜合體項(xiàng)目實(shí)踐中。一、城市綜合體的商業(yè)建筑策劃思想與體系1、城市綜合體的商業(yè)建筑策劃新思想(1基于全壽命周期的綜合體成本理念項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、運(yùn)營、拆遷成本的最優(yōu)化,改變傳統(tǒng)的核算理念,對(duì)建筑設(shè)計(jì)及其優(yōu)化提出了更高的要求,有利于我們轉(zhuǎn)變觀念,從長遠(yuǎn)的角度控制總體成本。建筑環(huán)保節(jié)能和綠色生態(tài)是現(xiàn)代城市開發(fā)的宗旨,減少臭氧與CO2排放,降低城市景觀污染,有利于中國城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展,為城市的節(jié)能減排做出貢獻(xiàn)。(2商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案的最佳匹配商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)需要同步,爾后根據(jù)招商結(jié)果和經(jīng)營管理方案深化建筑設(shè)計(jì)方案,讓不

4、同業(yè)態(tài)在建筑空間合理分布,形成合理的客流動(dòng)線與貨流動(dòng)線。表1商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)初步方案的最佳匹配方法1 初步的商業(yè)規(guī)劃與概念設(shè)計(jì)結(jié)合2 概念設(shè)計(jì)與不同業(yè)態(tài)模擬經(jīng)營分析結(jié)合3 招商摸底與建筑方案修正優(yōu)化結(jié)合,深化業(yè)態(tài)方案4 商業(yè)規(guī)劃的動(dòng)線路與建筑設(shè)計(jì)初步方案結(jié)合(3創(chuàng)造更加生態(tài)化的城市綜合體建筑與綠化空間為了創(chuàng)造更加人性化的場(chǎng)所,在臨近六本木新城的東京中城建設(shè)了一流的綜合體建筑和公園,包含五星級(jí)酒店、寫字樓、美術(shù)館、購物中心等各類建筑,具有公園一樣的休閑環(huán)境與綜合體的多功能空間有機(jī)結(jié)合,其中標(biāo)志性寫字樓和高檔酒店位于主塔樓,吸引大量企業(yè)總部入住,購物中心吸引了時(shí)尚百貨和生活服務(wù)設(shè)施,三得利美術(shù)館

5、和設(shè)計(jì)中心吸引了眾多白領(lǐng),創(chuàng)造了良好的藝術(shù)氛圍,各類餐廳緊鄰綠化空間,聚集人氣,形成了新一代綜合體的范例。圖1 東京中城的綜合體內(nèi)部空間廣場(chǎng)圖2東京中城的公園圖3東京中城的休閑餐廳2、城市綜合體開發(fā)的流程體系圖4 楊寶民繪制的綜合體流程圖深圳新摩爾商業(yè)管理公司總結(jié)了日本綜合體流程,結(jié)合中國實(shí)際,提出了綜合體流程圖,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了最大知識(shí)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié),幫助發(fā)展商抓住主要矛盾。3、城市綜合體價(jià)值提升方法在價(jià)值最大化方面,我們重視系統(tǒng)論在綜合體價(jià)值最大化方面的應(yīng)用,通過總結(jié)東京中城、六本木以及國內(nèi)數(shù)個(gè)綜合體項(xiàng)目策劃與招商經(jīng)營實(shí)踐,深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭裣壬状卧跇I(yè)界提出五種提升綜合體價(jià)值的方法:

6、1 不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法尋找酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。2 在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價(jià)值得到最佳發(fā)揮。在徐州中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃中,需要考慮注重聚集人氣,特別是以購物中心的形式以對(duì)面金鷹購物中心進(jìn)行有效的競(jìng)爭,共同繁榮中心商圈。3 通過良好的經(jīng)營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力百貨商場(chǎng),最后引進(jìn)大賣場(chǎng);招商順序是讓對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個(gè)城市商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值。4 通過主題文化的創(chuàng)新,提升整個(gè)物業(yè)的品味和價(jià)值。5 通過規(guī)劃城市綜合體的視覺形象,做好視覺形象與裝修設(shè)計(jì)的銜接工作,提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。以

7、上五個(gè)方法由深圳新摩爾商業(yè)管理公司在國內(nèi)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目中得到推廣應(yīng)用,取得了良好經(jīng)濟(jì)效益。二、城市核心商圈的商業(yè)綜合體價(jià)值最大化與功能取舍1、土地價(jià)值最大化與綜合體物業(yè)開發(fā)比例綜合體開發(fā)商希望策劃與設(shè)計(jì)單位幫助尋找到土地價(jià)值最大化的物業(yè)比例和建筑設(shè)計(jì)上能夠成熟的方案。以徐州綜合體項(xiàng)目為例,占地面積為4萬平方米,最初規(guī)劃方案為雙塔樓,我們對(duì)此方案進(jìn)行深化,對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)行街區(qū)分割,形成最大面積可售物業(yè),經(jīng)過深圳新摩爾公司計(jì)算分析,在不銷售商鋪、重點(diǎn)銷售塔樓物業(yè)的情況下,該方案投入產(chǎn)出不理想,難以在較短時(shí)間回籠項(xiàng)目投資;如果在初期銷售商鋪,對(duì)項(xiàng)目長期利益有較大損失,不利于項(xiàng)目的商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營

8、。圖5 地上建筑26萬平方米的雙塔樓方案從長期利益角度來講,兩個(gè)塔樓方案局限較大。在經(jīng)過充分調(diào)研及科學(xué)論證后,我們提出了三塔樓方案,在三塔樓方案中我們希望主樓的酒店面積為4萬平方米,商業(yè)裙樓為9層(商業(yè)部分為四層,7-9層部分空間作為五星級(jí)酒店配套物業(yè),在200米高度的塔樓中我們希望寫字樓面積最大化,這部分寫字樓售價(jià)能夠達(dá)到每平方米1萬元,比后面的塔樓能夠高出3000元左右。從經(jīng)濟(jì)角度三塔樓方案是優(yōu)于的兩個(gè)塔樓的方案,從現(xiàn)代城市綜合體角度只有三個(gè)塔樓方案,才能充分利用北廣場(chǎng),形成購物中心和酒店、寫字樓和公寓等功能互補(bǔ)的現(xiàn)代城市綜合體,發(fā)揮城市綜合體的集聚優(yōu)勢(shì)。只有在徐州彭城廣場(chǎng)南側(cè)形成現(xiàn)代綜合

9、體,才能填補(bǔ)徐州CBD空白,增強(qiáng)項(xiàng)目開業(yè)后競(jìng)爭能力,有利于項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營和長遠(yuǎn)發(fā)展。表2 徐州綜合體項(xiàng)目建議調(diào)整后比例名稱總規(guī)模 4A寫字樓SOHO比例酒店+5A寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例百分比值 20% 21% 20% 39%本項(xiàng)目參考值(萬38 7.5 8 7.5 15圖6 地上38萬平方米三塔樓方案與日本東京中城綜合體類似,主塔樓充分利用北廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì),上側(cè)為五星級(jí)酒店,下邊是5A 寫字樓,南側(cè)兩棟塔樓分別為4A寫字樓和公寓。2、土地價(jià)值與物業(yè)區(qū)位研究土地是建筑的載體,城市土地的價(jià)值取決與土地所處的城市地段,在房地產(chǎn)開發(fā)中流行著一句價(jià)值名言,那就是地段、地段、再地段,這充分說明土地區(qū)域位置

10、對(duì)建筑價(jià)值的重要性,我國將城市土地進(jìn)行了分級(jí)分類,城市土地按照住宅、商業(yè)、商務(wù)、綜合等功能分為五類九級(jí),其依據(jù)就是土地所處的城市地段;土地的地段決定土地的價(jià)格,同時(shí)也決定開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格,城市核心區(qū)域土地是城市最具有價(jià)值也是附加值最高的土地,城市核心區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)投資價(jià)值高,投資大,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,同時(shí)也面臨政策風(fēng)險(xiǎn)與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的風(fēng)險(xiǎn);實(shí)力不強(qiáng)的投資商一般沒有能力運(yùn)做城市核心區(qū)項(xiàng)目,城市核心商業(yè)區(qū)的土地價(jià)值高,要充分挖掘土地的商業(yè)與市場(chǎng)價(jià)值,要對(duì)城市的肌理、文脈、經(jīng)濟(jì)、城市特色深入研究后才能確定項(xiàng)目的功能定位與規(guī)模,適度的物業(yè)比例與規(guī)模是定位的重點(diǎn),不是越大越好,也不是隨意的確定,使綜合體

11、各功能的效益最大化,投資規(guī)模最經(jīng)濟(jì),不同的位置對(duì)物業(yè)商業(yè)價(jià)值影響較大,我們需要根據(jù)地塊特點(diǎn)按照物業(yè)的不同性質(zhì)安排最佳位置。云龍山和云龍湖方向圖7 徐州中央國際廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目位置平面圖4萬平方米占地在城市核心地段具備綜合開發(fā)的土地規(guī)劃條件,以徐州中央國際廣場(chǎng)為例,四周面臨不同的城市建筑與空間,項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值面對(duì)彭城城市廣場(chǎng)地塊價(jià)值最大。我們主張主塔樓放在靠近北側(cè)廣場(chǎng)部分。后面兩個(gè)塔樓,以居住為主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地塊西南側(cè),可以共享云龍湖和云龍山的景觀。4A級(jí) SOHO放在青年路與彭城路交叉的地塊東南側(cè)。新加坡星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)深圳新摩爾商業(yè)管理公司對(duì)中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目高度重視,由楊寶民

12、先生調(diào)集國內(nèi)外專家,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究和中外綜合體比較分析,通過一年來堅(jiān)持不懈的跟蹤研究,多種方案的投入產(chǎn)出比較分析,我們對(duì)徐州中央國際廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目形成基本判斷:項(xiàng)目所在區(qū)域是徐州的中央商務(wù)區(qū),是徐州市政府明確認(rèn)定的核心商圈,通過徐州中心區(qū)幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目比較分析,五大在建項(xiàng)目正在推動(dòng)中心商圈向中央商務(wù)區(qū)升級(jí),只有徐州中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目具備開發(fā)一流城市綜合體的條件。深圳新摩爾商業(yè)公司公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院等專家通過建筑方案初步設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃分析認(rèn)為,徐州中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目是國內(nèi)難得的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,具有建設(shè)一流綜合體和購物中心的可能性。我們認(rèn)為項(xiàng)目立地條件是客觀的,我們需要根據(jù)立地條件制定開發(fā)戰(zhàn)

13、略,開發(fā)五星級(jí)酒店、購物中心、寫字樓和公寓等綜合體是項(xiàng)目最合理的選擇,項(xiàng)目的定位不是簡單衡量開發(fā)面積的多少,不僅要考慮項(xiàng)目功能互補(bǔ),在未來競(jìng)爭中處于有利位置,而且要考慮綜合體項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。本項(xiàng)目初步判斷具有較高的投入產(chǎn)出比,屬于眾多商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)優(yōu)選的城市綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目建設(shè)周期與我國宏觀經(jīng)濟(jì)形式的周期比較協(xié)調(diào),力爭在經(jīng)濟(jì)熱潮時(shí)候出售部分物業(yè)。作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市,徐州將全力推進(jìn)中心商圈建設(shè),這是千載難逢的機(jī)遇期。大型綜合體項(xiàng)目需要整合高端資源,徐州中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)引起擁有高端商業(yè)資源的戰(zhàn)略投資者關(guān)注,洲際酒店等一批酒店公司,ZARA等眾多著名品牌對(duì)徐州中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目均表示了

14、濃厚興趣。三、城市核心商圈綜合體設(shè)計(jì)的創(chuàng)新徐州中央國際廣場(chǎng)案例1、綜合體與城市CBD的總體和諧彭城廣場(chǎng)北側(cè)金鷹百貨及雙塔樓彭城廣場(chǎng)南側(cè)徐州中央國際廣場(chǎng)圖8 徐州中心商業(yè)圈城市設(shè)計(jì)清華大學(xué)的城市設(shè)計(jì)方案強(qiáng)調(diào)如下內(nèi)容:1 中心商圈總用地面積保持106公頃,另規(guī)劃周邊391公頃范圍作為中心商圈輻射區(qū)。輻射區(qū)北、東至故黃河故道,西至西安路,南到和平路,用地面積約391公頃。輻射區(qū)是核心區(qū)商業(yè)磁場(chǎng)的對(duì)外輻射區(qū),也是核心區(qū)功能的延伸與補(bǔ)充,與核心圈一起,構(gòu)成層次完善、功能齊備、總用地面積接近5平方公里的徐州老城區(qū)商業(yè)中心。本城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)針對(duì)中心商圈的核心區(qū)展開。2 中心商圈按照不大于1:3.0的毛容積率、

15、1:4.0凈容積率的指標(biāo)控制總體建設(shè)規(guī)模,調(diào)整后的總建筑面積約320.7萬平方米,毛容積率約1:3.02,凈容積率約1:3.99。在總量控制的前提下,彭城廣場(chǎng)附近局部重要標(biāo)志性地塊凈容積率達(dá)到1:12。3 提高中心商圈的停車位數(shù)量設(shè)置標(biāo)準(zhǔn),總停車位達(dá)到15000個(gè)。機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為:金融商業(yè)辦公區(qū): 0.65泊位/100平米;商業(yè)設(shè)施: 0.65泊位/100平米餐飲、娛樂服務(wù)區(qū):1.2泊位/100平米;旅館服務(wù)業(yè): 0.3泊位/客房商住居住區(qū): 0.5泊位/1戶(按照一戶一個(gè)車位,周邊馬路無法泊車4 對(duì)彭城廣場(chǎng)周圍的建筑空間進(jìn)行進(jìn)一步深入研究,從徐州市城市整體天際線角度出發(fā),研究標(biāo)志

16、性超高層、高層建筑的空間布點(diǎn)。在彭城廣場(chǎng)周邊形成以擴(kuò)建的金鷹雙塔為制高點(diǎn),北高南低、整體均衡的約6-7組超高層建筑形成的核心高層建筑區(qū)域,空間規(guī)劃重點(diǎn)研究減少對(duì)彭城廣場(chǎng)產(chǎn)生封閉壓迫感。圖9 徐州中心商圈夜景鳥瞰圖圖10 徐州中心商圈南立面2、五星級(jí)酒店和寫字樓的標(biāo)志性建筑從贏利模式看,地級(jí)城市徐州的寫字樓價(jià)格不高,在開發(fā)初期銷售時(shí)候,寫字樓價(jià)格不會(huì)太高,大約在10000-12000元/平方米之間。徐州中央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目因?yàn)榈貕K面積的局限,需要在標(biāo)志性建筑中將酒店和辦公樓放在一個(gè)塔樓中,因此,我們從投資收益上酒店是長線,未來物業(yè)升值空間較大,例如,酒店建成后整體出售售價(jià)可能達(dá)到1.4萬元/平方米,

17、但是未來五年出售后,均價(jià)可以達(dá)到2萬元/平方米。綜合考慮傾向于放在寫字樓上邊,南側(cè)可以觀看云龍湖優(yōu)美景觀,北側(cè)是城市中心綠化廣場(chǎng)。發(fā)展商在招商過程中引進(jìn)高品質(zhì)五星級(jí)酒店品牌,對(duì)整個(gè)綜合體帶動(dòng)作用較大,便于配套名品商場(chǎng)業(yè)態(tài)與對(duì)面金鷹購物中心展開有效的競(jìng)爭。3、購物中心經(jīng)營成本與建筑設(shè)計(jì)的空間形態(tài)比例開放式空間是節(jié)能的重要措施,現(xiàn)代綜合體的購物中心部分需要相當(dāng)比例的開放空間,有效降低空調(diào)費(fèi)用。北方開放空間25-30%中部開放空間35-40南方開放空間40-45%我們?cè)诳疾煜耐馁徫镏行暮?發(fā)現(xiàn)完全不用空調(diào)的購物中心,它們采用開放式空間為主,只有演出舞臺(tái)加上蓋子,主要用途是擋雨。借鑒國外經(jīng)驗(yàn),徐州中

18、央國際廣場(chǎng)項(xiàng)目綜合體的購物中心開發(fā)空間如下:一樓設(shè)置L開放式步行街和加蓋的步行街,形成T字形狀的街區(qū)商業(yè)裙樓7層頂部設(shè)置開放式空中酒吧街區(qū)百貨上面6,7,8層局部退臺(tái)形式的餐飲名店4、以顧客為核心的流線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃創(chuàng)新從立體角度思考平面動(dòng)線,充分考慮地鐵因素,地下空間流線和地上有機(jī)結(jié)合。動(dòng)線設(shè)計(jì):樓層垂直動(dòng)線平面動(dòng)線-2F 通過下沉廣場(chǎng),讓地下二層透光,同時(shí)考慮充分挖掘-2F商業(yè)價(jià)值,局部停車。讓地鐵人流通過客流動(dòng)線進(jìn)入商業(yè)空間后進(jìn)入停車場(chǎng)-1F 從地下負(fù)2層的地鐵人流通過兩組扶梯引導(dǎo)到-1F,其中一組采用平復(fù)電梯與向上扶梯結(jié)合方式,利用百貨中庭扶梯方便人流向上運(yùn)動(dòng)。百貨部分直接利用中庭下沉

19、到-1F方式,引導(dǎo)人流在平面便利循環(huán)1、2F將步行街與通道主動(dòng)線結(jié)合,形成洋流布局,讓顧客感覺通常和良好的可見性。3F空間開始變化,重點(diǎn)利用L形狀設(shè)置動(dòng)線,讓顧客感覺寬敞明亮,心情舒暢。項(xiàng)目停車位規(guī)劃為:-3F 3.5萬平方米 1000輛停車位-2F 1.5萬平方米停車300輛為減少卸貨平臺(tái)對(duì)商業(yè)臨街面的破壞,我們要求把卸貨放在地下。-1F 1000平方米貨車停車及卸貨平臺(tái)要求高度為7米,基本是占用兩層。圖11 項(xiàng)目總平面圖5、通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為商業(yè)空間營造更好的經(jīng)營環(huán)境帶有多個(gè)塔樓的大型綜合體,塔樓與群樓的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是真正的難點(diǎn)。在占地4萬平方米左右空間,我們主張裙樓柱距統(tǒng)一按照8.4米左右布置,

20、塔樓采用點(diǎn)式布局,為商業(yè)空間營造最佳環(huán)境。圖12 三個(gè)塔樓的綜合體項(xiàng)目首層平面圖圖13 購物中心部分模型對(duì)于部分樓房局部含有夾層或大開洞等問題,不能采用“樓板平面內(nèi)剛度無限大”的假定。在計(jì)算中,該部分應(yīng)采用“樓板有限剛度”的假定,計(jì)算結(jié)果較能反映真實(shí)受力情況。SATWE 計(jì)算程序包含了這一計(jì)算功能,可以應(yīng)用在本工程中。四、商業(yè)綜合體模擬經(jīng)營分析與建筑方案優(yōu)化城市綜合體需要考慮盈利模式,一般需要考慮兩種方式回籠資金,一種是銷售物業(yè)模式,另外一種是出租物業(yè)和商業(yè)經(jīng)營取得利潤回報(bào)。理想的建筑設(shè)計(jì)方案是銷售部分塔樓物業(yè),例如,公寓和寫字樓回籠資金。次等理想方案是銷售塔樓物業(yè)和少量商鋪回收總投資,保留商

21、業(yè)物業(yè)長期經(jīng)營。徐州綜合體項(xiàng)目三塔樓方案成本構(gòu)成如下:項(xiàng)目建設(shè)總成本:23億(包括地價(jià)和拆遷費(fèi)用,地上總建筑面積:39.01萬平方米,綜合體地下室面積:5.1萬平方米,廣場(chǎng)地下室面積7.03萬平方,總建筑面積49萬平方米。地價(jià)與拆遷費(fèi)用:7億項(xiàng)目總投資:30億項(xiàng)目采用三塔樓方案比兩個(gè)塔樓方案完成地下空間和商業(yè)裙樓開發(fā)的成本高出1.2億元,這是我們從現(xiàn)金流角度分析采用三塔樓方案的重要原因。項(xiàng)目收入和收益如下:銷售總收入:26億元;項(xiàng)目銷售總利潤:-4億元;項(xiàng)目無法做到資金平衡,但是,利用接近5億元資金投入得到12萬平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值18億元,五星級(jí)酒店價(jià)值8億元,總價(jià)值26億元,屬于投資收益

22、較高的商業(yè)物業(yè)。從初步的投資收益測(cè)算,確定項(xiàng)目的投資價(jià)值與投資的可行性,選擇不同的投資方式取決于投資者對(duì)項(xiàng)目主期望價(jià)值目標(biāo)。如果以商業(yè)的經(jīng)營為主價(jià)值目標(biāo),則要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營收益評(píng)估為主要目標(biāo),從商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流,租金收益價(jià)值來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資回收期與收益的市場(chǎng)支撐價(jià)格的可行性。如果通過可銷售物業(yè)來獲得商業(yè)經(jīng)營的物業(yè),那么,可銷售物業(yè)與商業(yè)經(jīng)營面積的比例要控制在投資收益平衡的基礎(chǔ)上,有時(shí)會(huì)犧牲商業(yè)經(jīng)營的面積與布局來平衡可銷售物業(yè)與商業(yè)經(jīng)營物業(yè)的面積最佳比例,這對(duì)于商業(yè)策劃與建筑形態(tài)的設(shè)計(jì)來講要找到一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)具有一定的技術(shù)難度,這也是商業(yè)策劃與建筑設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合的難點(diǎn)之一,也是城市綜合體各功能物業(yè)

23、最佳匹配的研究課題。城市綜合體研究的目標(biāo)就是在建筑形態(tài)研究與功能配比上找到最佳的投入產(chǎn)出與建筑形態(tài),建筑空間的有機(jī)組合,投資收益的評(píng)估是研究的最基礎(chǔ)技術(shù)性工作,在投資收益分析的基礎(chǔ)上尋找最佳的物業(yè)匹配,在最佳的物業(yè)匹配基礎(chǔ)上尋找最經(jīng)濟(jì)合理的建筑形態(tài)與平面設(shè)計(jì),最后達(dá)到城市綜合體收益最大化,投資最有效化,最經(jīng)濟(jì)化。五、現(xiàn)代綜合體開發(fā)戰(zhàn)略和實(shí)施策略大型綜合體一般投資在20億元人民幣以上,需要明確的開發(fā)戰(zhàn)略,在實(shí)施過程中需要風(fēng)險(xiǎn)控制策略。以徐州中央國際廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目為例,項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)如下:1. 項(xiàng)目地塊處于核心商圈的1號(hào)地塊,具有唯一性、稀缺性,項(xiàng)目直接與地鐵樞紐站點(diǎn)一體化優(yōu)勢(shì)。2. 政府對(duì)于項(xiàng)目用

24、地開發(fā)的特殊政策,例如,地下負(fù)一層的產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì),附廣場(chǎng)功能與中央國際廣場(chǎng)一體化設(shè)計(jì)的政策優(yōu)勢(shì)等,1億元出讓金80%用于項(xiàng)目的開發(fā)成本,自留物業(yè)的稅費(fèi)政策優(yōu)惠等。3. 徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市,以及高速鐵路及軌道交通等項(xiàng)目的逐步實(shí)施,擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射力和影響力。4. 項(xiàng)目地塊方正,具備開發(fā)一流地鐵購物中心及商業(yè)綜合體的所有條件,屬于國內(nèi)三線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。5. 省委省政府對(duì)振興徐州老工業(yè)基地優(yōu)惠政策。市委市政府將徐州中央國際廣場(chǎng)列為一號(hào)工程,是一次千載難逢的開發(fā)機(jī)遇。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目方案和市場(chǎng)的周密分析,形成了風(fēng)險(xiǎn)控制策略:1. 項(xiàng)目分期開發(fā)策略,北廣場(chǎng)優(yōu)先開發(fā),降低拆遷風(fēng)險(xiǎn),并根據(jù)市

25、場(chǎng)情況決定二期和三期開發(fā)進(jìn)度,降低項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),爭取做到低潮開發(fā),高潮出售。2. 對(duì)不同建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析,優(yōu)化總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,屋頂物業(yè)價(jià)值挖掘,實(shí)現(xiàn)屋頂花園與北廣場(chǎng)的呼應(yīng),實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化,增強(qiáng)項(xiàng)目變現(xiàn)能力。3. 提高容積率,如果采用三塔樓方案,五星級(jí)酒店和寫字樓采取整體營銷策略,鼓勵(lì)酒店集團(tuán)整體購買或者聯(lián)合開發(fā)。通過項(xiàng)目合作方式,塔樓開發(fā)引進(jìn)新的投資合作伙伴,共同分享項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益。4. 辦公塔樓中酒店和辦公功能可以規(guī)劃互換,降低政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5. 房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化策略戶型以小戶型為主,高質(zhì)量,高單價(jià),低總價(jià)。在購物中心設(shè)計(jì)方面, 1、2、3等樓層設(shè)置街區(qū)商鋪,實(shí)現(xiàn)可分割出售商業(yè)物業(yè)面積最大化。6. 財(cái)務(wù)措施:通過徐州中央百貨現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)和良好商譽(yù),降低現(xiàn)金投資額,提高融資能力,降低融資成本。7. 組織優(yōu)秀項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),引進(jìn)優(yōu)秀顧問公司,優(yōu)化盈利模式,把握項(xiàng)目開發(fā)的難點(diǎn)與關(guān)鍵問題,做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)化,招商和工程管理和物業(yè)銷售工作,降低項(xiàng)目實(shí)施中的總成本。綜合體項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施策略大型城市綜合體需要根據(jù)市場(chǎng)情況,應(yīng)該確定合理的開發(fā)策略,讓發(fā)展商能夠占用較少的自有資金,合理安排開發(fā)周期,取得最佳的投入產(chǎn)出比,實(shí)現(xiàn)綜合體開發(fā)目標(biāo)。以徐州城市綜合體為例,我們提出的開發(fā)策略是:1、首先根據(jù)商業(yè)規(guī)劃方案,做出一個(gè)在建筑上基本合