泉州市物業(yè)小區(qū)及既有地下室防汛抗洪搶險操作手冊

1、泉州市物業(yè)小區(qū)及既有地下室防汛抗洪搶險操作手冊泉州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局2017年2月目 錄一、防汛抗洪搶險要素二、泉州市區(qū)滯洪區(qū)內(nèi)既有地下室重點防范區(qū)域三、物業(yè)小區(qū)及既有地下室防汛抗洪不力易出現(xiàn)的問題四、地下室出入口沙袋碼放（堆砌）標準五、地下室出入口防水擋板設(shè)置示例六、地下室各類線管洞口封堵方式示例七、地下室各類通風口封堵方式示例八、地下室污水提升泵的管理與養(yǎng)護九、物業(yè)小區(qū)及既有地下室防汛搶險操作要點 （一）防汛組織工作 （二）防汛日常工作 （三）臺風暴雨來臨之前防汛準備工作（四）臺風暴雨到來之時防汛應(yīng)對工作 （五）臺風暴雨過后的災(zāi)后搶險和重建工作十、氣象災(zāi)害預(yù)警機制暴雨預(yù)警級別前 言泉州市地

2、處福建省東南部，廈漳泉金三角地帶，地理座標在東經(jīng)11734-11910、北緯2415-2555之間。依山面海，地勢西北高東南低，全市土地面積10865.87km2(占全省9%)，其中山地、丘陵占土地總面積的五分之四。近年來，受極端氣候的影響，尤其是臺風帶來的集中強降雨，加劇了城市排水、泄水壓力，城市經(jīng)常發(fā)生嚴重內(nèi)澇，洪水大量倒灌而進入物業(yè)小區(qū)，造成部分地勢低洼地帶以及市區(qū)部分地段小區(qū)發(fā)生洪澇災(zāi)害，處于地勢相對低洼地帶的物業(yè)小區(qū)，往往成為洪水侵襲的重災(zāi)區(qū)。暴雨造成的洪水灌入既有地下室，造成車輛、設(shè)施設(shè)備被淹，給廣大業(yè)主、使用人的生活、工作造成很大的影響。為了減輕汛期洪澇災(zāi)害，保障物業(yè)小區(qū)及既有地

3、下室的安全，將極端天氣所帶來的災(zāi)害損失降低到最低限度，提高物業(yè)小區(qū)抗擊自然災(zāi)害的能力，保護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主、使用人的財產(chǎn)安全，根據(jù)中華人民共和國防洪法 和中華人民共和國防洪條例 及相關(guān)實際情況，我局組織編制了本操作手冊，供物業(yè)服務(wù)企業(yè)及各相關(guān)單位參照落實。3一、防汛抗洪搶險要素 （一）原則根據(jù)中華人民共和國防洪法和中華人民共和國防汛條例，防汛的方針和原則是：以人為本，安全第一，以防為主，防抗結(jié)合，常備不懈，減少危害。 （二）責任制地下室防汛搶險工作應(yīng)遵循屬地管理原則，在當?shù)卣y(tǒng)一指揮下，分級負責。各產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)建立防汛崗位責任制，落實防汛責任。 （三）基本要求

4、提高安全防范意識，做好防洪應(yīng)急保障，完善應(yīng)急響應(yīng)機制，提升搶險救援能力，保障小區(qū)安全有序。4二、泉州市區(qū)滯洪區(qū)既有地下室重點防范區(qū)域 （一）泉州城區(qū)相對低洼地帶以及列入滯洪區(qū)區(qū)域 滯洪區(qū)區(qū)域內(nèi)即有地下室項目重點分布：泉州市區(qū)城區(qū)現(xiàn)有4個滯洪區(qū)：西北洋滯洪區(qū)、浦西滯洪區(qū)、東湖公園滯洪區(qū)和城東金鳳嶼滯洪區(qū)，未來總體規(guī)劃有豐州、北峰、江南、池店組團等4個滯洪區(qū)。西北洋滯洪區(qū)（即西湖公園）：水面面積82.28公頃，起調(diào)水位2.4m，正常蓄水位3.5m，滯洪水位最高可以達到4.9m，滯洪量為208萬m3。滯洪區(qū)排澇泵站設(shè)于新門，泵站排澇時間為20小時控制，排水流量25m3/s。（如：萬科城、見龍亭小區(qū)、

5、西湖豪庭、西湖1號、凱萊香墅、新華小區(qū)、西湖小區(qū)、湖濱花苑、星湖苑等）浦西滯洪區(qū) ：水面面積20公頃，滯洪庫容40萬m3。浦西滯洪區(qū)排澇站設(shè)于刺桐大橋以西，浦西滯洪區(qū)南側(cè)，靠近堤岸北側(cè)，排澇時間按4個小時控制，排水流量為35m3/s。（如：萬達公館、寶洲花園、陽光巴黎、海景國際、中駿天峰、中升雅園、沉洲花園、富臨嘉園、蔚藍海岸等）東湖公園滯洪區(qū)：東湖公園水面面積8公頃，水面的正常水位3.80m為景觀水面，汛期時汛前水位可以降至3.5 m，滯洪水位可以達到4.5m，滯洪量為8萬m3。（如：漢唐天下、富臨新天地、和昌花苑、御峰湖庭、湖景花園、偉潤帝景等）城東金鳳嶼滯洪區(qū)：城東與洛江交界現(xiàn)有的排洪溝

6、渠總滯洪容量為15萬m3。（如：中駿世界城、裕景灣、雍景臺、濱海華庭、三盛四季公園、金鳳嶼小區(qū)、華大泰禾廣場、瀾湖郡等） （二）泉州滯洪區(qū)區(qū)域預(yù)防預(yù)警行動：思想準備：加強宣傳，增強全體員工預(yù)防洪澇災(zāi)害和自我保護的意識，做好防大汛抗大汛的思想準備。組織準備：建立健全防汛抗洪組織指揮機構(gòu)，落實防汛抗洪責任人、搶險救災(zāi)應(yīng)急隊伍和災(zāi)害易發(fā)重點區(qū)域的監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)及預(yù)警措施。預(yù)案準備：修訂完善各類防御預(yù)案，規(guī)范抗洪救災(zāi)工作程序，提高工作的時效性。針對地下室、通風采光井等險工險段，要制定工程搶險方案。對跨汛期施工的工程，要落實安全度汛方案。工程準備：按時完成防汛工程修復和防汛防治建設(shè)工作，對存在隱患的地下室、采

7、光井、管道、水泵、排水溝等各類防汛工程設(shè)施實行應(yīng)急除險加固物資準備：按照分級負責的原則，儲備必需的防汛物資，合理配置。在防汛重點部位應(yīng)儲備一定數(shù)量的搶險物資，以應(yīng)急需。隊伍準備：各公司、項目、重點管理單位應(yīng)建立抗洪搶險救災(zāi)應(yīng)急隊伍。檢查準備：明確責任，分級檢查，“查組織、查工程、查預(yù)案、查物資、查隊伍”，及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，限期整改。三、物業(yè)小區(qū)及既有地下室防汛抗洪不力易出現(xiàn)的問題：1.思想麻痹大意，盲目樂觀，對災(zāi)害的嚴重性估計不足。2.抗擊洪水搶險物資準備不足，或防汛抗災(zāi)物資短缺。地下室出入口未設(shè)檔水板或防水沙袋；防水沙袋準備不足，超過最高水位；或延誤最佳的搶險攔水時間。洪水侵入地下室80%以

8、上的水量是從地下室車道口涌入，因此，地下室出入口防洪措施必須給予高度重視。3.防抗臺風暴雨應(yīng)急預(yù)案不切合實際，預(yù)案演練脫離實際或未進行預(yù)案的演練，危急時刻機動能力差。4.沒有提前預(yù)見事故的嚴重后果，未提前通知業(yè)主轉(zhuǎn)移車輛，未對地下室設(shè)備設(shè)施進行阻水防護，防洪抗災(zāi)處置不當。5.未對地下室孔洞進行密封，雨水堆集形成洪水，從地下室沒有進行封閉密實處理的通風口、纜線穿墻洞口等進入。6. 因未對雨水進行阻截，雨水從樓梯口漫入地下室。7. 日常防范工作不到位，地下室污水提升泵損壞或無法正常運行。四、地下室出入口沙袋碼放（堆砌）標準防水沙袋碼放（堆砌）要求：交叉疊砌，分層錯縫壘筑、壓實，結(jié)合阻水擋板與帆布，

9、可增強防水效果。一類防汛區(qū)域按最低四層以上堆砌沙袋防汛帆布 防汛擋板 四層沙袋 四層沙袋注：1、既有地下室項目建議使用吸水膨脹防汛專用沙袋；2、沙袋擺放需堅持交叉迭砌原則。二類防汛區(qū)域按最低三層以上堆砌沙袋防汛擋板 三層沙袋車道口封堵小結(jié)：地下室車道口是擋水的第一關(guān)口。因車道口的口徑不一，物業(yè)條件和能力不一，可因地制宜地選擇具體封堵方案和擋板材質(zhì)、高度，或多種方案組合使用。 注：項目如所處防汛高危低洼地帶，側(cè)墻要同步加高，同時建議設(shè)置二級雙重擋水板及沙袋。五、地下室出入口防水擋板設(shè)置示例雙側(cè)式擋水鋼板注：各項目可根據(jù)地下室入口大小選擇使用單側(cè)式或雙側(cè)式擋水鋼板。六、地下室各類線管洞口封堵方式示

10、例電纜口封堵方式一：3M電力專業(yè)材料封堵 注：3M材料適用于電力設(shè)備封堵，耐火耐水性能好，防水效果佳。堵漏王封堵水泥+墊圈封堵小結(jié)：地下室通風口數(shù)量多，是重要進水點。有些位置不明顯，易遺漏。封堵要結(jié)合具體條件采取合理方案，有些要接高，有些要配合沙袋使用。同時不得簡單地永久性封閉。樓體電纜口穿墻位置比較隱蔽，須電力專業(yè)人員確定。外墻穿墻小洞口封堵易操作，大洞口（如排管）須委托專業(yè)封堵才能保證效果。封堵材料有3M防火封堵材料、堵漏王、水泥等多種。為保證防水效果，在封堵后須進行防水試驗。七、地下室各類通風、采光口封堵方式示例原通風、采光口照片 整改后通風、采光口照片 優(yōu)點：拆裝靈活，不影響通風效果

11、缺點：為提高擋水作用，需配合沙袋使用注：通風采光口為地下室排氣采光的重要洞口，有些通風口承擔發(fā)電機組出風的功能，因此不建議永久性封堵。單側(cè)可抽取式擋水板雙側(cè)左右平開側(cè)擋水板八、地下室污水提升泵的管理與養(yǎng)護污水提升泵是地下室重要的配套設(shè)備，承擔著地下室沖洗用水、斜坡道兩邊集水、地下室消防用水、人防用水的排放功能。該提升泵的工作能力根據(jù)地下室面積進行配置。地下室以進水初期和澇水抽排后期，提升泵的正常運轉(zhuǎn)對地下室排水有著重要的作用。污水提升泵的日常管理與養(yǎng)護：1.每月對地下室污水提升泵進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)工作異常，及時進行維修并進行記錄。2.地下室污水提升泵經(jīng)過100小時運行以后，應(yīng)更換潤滑油，以

12、后每運行500小時換油一次。3.日常要做好設(shè)備的清潔工作，保障良好的設(shè)備運行環(huán)境。 控制柜巡查 泵體巡查（保養(yǎng)） 每日運行巡查九、物業(yè)小區(qū)及既有地下室防汛搶險的組織要點（一）防汛組織工作1.物業(yè)小區(qū)及地下室防汛防范搶險的組織工作是關(guān)鍵。區(qū)住建主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、小區(qū)物業(yè)管理單位、小區(qū)業(yè)主委員會是小區(qū)防汛搶險力量的牽頭人。2.按照有關(guān)領(lǐng)導的要求，建立健全防汛防澇責任制，明確各自工作職責，加大防汛宣傳力度，發(fā)動小區(qū)參與組建防澇搶險志愿者隊伍，不斷提高群眾防災(zāi)減災(zāi)意識和能力，確保物業(yè)小區(qū)安全。汛期定期防汛演練（二）防汛日常工作1.成立物業(yè)小區(qū)防汛領(lǐng)導小組和搶險隊伍，明確責任人。2.組建

13、物業(yè)小區(qū)防汛志愿者隊伍，制訂防范應(yīng)急預(yù)案，定期組織應(yīng)急預(yù)案演練。3.設(shè)立物業(yè)小區(qū)防汛器材專用存放倉庫，定期檢查物資，保障防汛物資完好待用。4.定期檢查防汛設(shè)備，及時維修防汛設(shè)備、補充防汛配件，保障防汛設(shè)備正常運行。5.備好地下室的平面圖，標出配電房、泵房等設(shè)備房的位置和基本信息。6.建立多渠道的居民聯(lián)系、通訊機制。如物業(yè)小區(qū)業(yè)主、住戶QQ群、微信群，維護好小區(qū)廣播系統(tǒng)等，保證防汛信息第一時間通知到物業(yè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶。建立防汛機制及分工小組 建立應(yīng)急防汛隊伍建立防汛物資倉庫 車庫口配置地下室平面圖 防汛設(shè)備定期檢查 建立多渠道防汛通知、互動、總結(jié)、宣傳體系（三）臺風暴雨來臨之前防汛準備工作（

14、1）成立應(yīng)急領(lǐng)導班子。根據(jù)各自職責、權(quán)限安排任務(wù)?？头行闹魅问潜据爡^(qū)范圍內(nèi)執(zhí)行預(yù)案的第一責任人，負責組織員工進行防澇搶險工作，并負責搶險現(xiàn)場的指揮和督導。（2）物業(yè)小區(qū)客服中心經(jīng)理負責現(xiàn)場組織和指揮，要把一切準備工作落實在臺風暴雨到來之前，全面巡查，現(xiàn)場值守，不能存在僥幸心理；保安隊負責突發(fā)事件及應(yīng)急情況下各項具體工作的執(zhí)行；機電人員負責突發(fā)事件及應(yīng)急情況下有關(guān)機電工程的具體工作；客服中心其他人員負責突發(fā)事件及應(yīng)急情況下的后勤支援工作。（3）安排專人收聽、收集有關(guān)傳播媒體所公布的最新氣象信息，并利用各種方式將臺風、暴雨的預(yù)報信息及時通知本轄區(qū)的全體業(yè)主和業(yè)主做好防臺風、暴雨的各項準備工作，并

15、告知緊急情況的通訊聯(lián)絡(luò)電話。通知業(yè)主準備好過渡期的食物、飲用水。（4）全面檢查、調(diào)試轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施，諸如：供電、供水、排水，特別是污水泵等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，使之處于完好狀態(tài)。尤其應(yīng)檢查地下室污水提升泵是否有效，并將狀態(tài)設(shè)為“自動模式”。檢查配電室、控制室等重要機房是否有漏雨問題，若發(fā)現(xiàn)存在問題應(yīng)及時處理。（5）關(guān)閉好公用部位的門窗，對建筑物高處和外墻的廣告必須及時通知業(yè)主采取加固措施，對低洼處的配電室、柜、水泵、汽車等要采取防水淹的防護措施。（6）提前配備好防臺風抗擊暴雨物資，尤其是準備充足的沙袋、河沙、防水擋板、防水布、沙鏟、撬棍，雨衣、雨鞋、安全帽、手套、手電、應(yīng)急燈、備用發(fā)電機、電纜繩、電動

16、鋸、搶險工具、必要的急救藥品等。尤其是防汛專用沙袋的準備，以便滿足消防及堵水搶險所必需。準備員工值班守護的食物、飲料，如面包、糕餅、快餐面、牛奶、礦泉水等，所有物品均需逐一落實到位。（7）檢查高空易墜物，防止墜落。檢查轄區(qū)所有公共設(shè)施的可靠性，對易被臺風刮倒的，如燈竿、燈罩、公用天線、各種指示牌、盆載、花木、玻璃窗等，進行必要的加固，暫時能移走的要移到安全的地方。（8）務(wù)必檢查天臺、屋面、下水道、溝渠的暢通狀況，以確保應(yīng)急泄水。（9）客服中心必須在事前通知轄區(qū)范圍內(nèi)全體業(yè)主、用戶關(guān)閉好門窗，做好防臺風、暴雨的各種準備，并請?zhí)峁?個或2個以上的有效電話（注意電話更新），以便急需聯(lián)系時能及時取得聯(lián)

17、系。如不愿提供電話的，則要有記錄，且應(yīng)告知業(yè)主或租戶，將自行承擔因無法聯(lián)系而造成的相應(yīng)損失。必要時，可向政府110求助，爭取得有關(guān)部門支持，以求減輕或避免損失。（10）機電設(shè)備人員負責完成各水池、水箱生活用水的儲備，有發(fā)電機的要為柴油發(fā)電機組儲備能滿足連續(xù)發(fā)電8小時用量所需的油料。汛前動員及分工 空置房排查防高空墜物隱患排查 轄區(qū)物資轉(zhuǎn)移 防汛設(shè)備檢查及調(diào)試暢通排水溝渠 檢查漏水薄弱環(huán)節(jié) 補充防汛物資發(fā)電機房檢查 水泵房檢查 污水提升泵檢查 發(fā)電機確保8小時油料 水箱確保儲水量 檢查為自動模式 排水管網(wǎng)檢查 設(shè)備機組全面排查 風險部位排查防范（四）臺風暴雨到來之時防汛應(yīng)對工作（1）臺風暴雨來臨

18、之時，指派專人進行觀察。察看風暴雨的情勢?？头行谋仨毭鞔_各時間段的帶班領(lǐng)導和相關(guān)區(qū)域的值班人員，特別是地下車庫及重要設(shè)備設(shè)施，電梯（機房及各梯層廳堂），必須分別明確專人按要求進行不間斷的巡回值守，并做好記錄。如擅離職守，造成后果的要承擔相應(yīng)經(jīng)濟或法律責任。每個成員間必須隨時保證通訊的暢通。(2) 水浸、洪澇出現(xiàn)后的應(yīng)急措施，值班人員在報告情況或請求支援的同時，要盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散，若是下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。與此同時要利用沙包及其他可用于擋水的物件和工具盡力阻止或減緩水的漫延。盡早通知車主及相關(guān)物主盡快轉(zhuǎn)移有可能受損的車輛及物品。緊急調(diào)用應(yīng)急水泵實施現(xiàn)場排水。嚴密觀察四周環(huán)境，進水是

19、否影響到如配電室、電梯、供電線等的安全，危及時應(yīng)關(guān)閉相關(guān)部位的電源。檢查各排水通道運行是否正常，確保無泥沙、雜物及塑料袋等淤塞。條件允許時，盡量拍出照片以作日后分析存檔及證明的依據(jù)。在災(zāi)情有進一步擴大的情況下，要及時請求公司和地方政府的支援和幫助。（3）通過群發(fā)短息、微信、廣播等方式隨時向業(yè)主發(fā)布降雨、臺風等氣象信息。（4）客服中心應(yīng)在事前組建突發(fā)事件及應(yīng)急搶險小組，要求搶險小組全體成員在應(yīng)急情況下整裝待命，發(fā)生險急，投入搶險。其小組成員應(yīng)包括客服中心領(lǐng)導、保安隊長、機電班長等人員組成?？头行慕?jīng)理擔任組長，負責緊急處理的決策、指揮、調(diào)配、聯(lián)絡(luò)和匯報。（5）根據(jù)臺風、暴雨發(fā)展的具體情況，應(yīng)急搶

20、險小分隊隨時待命，一有險情，即刻進行搶險，要注意安全第一。按照先救人再救財產(chǎn)的原則，適時通知搶險隊員，進入緊急狀態(tài)。領(lǐng)導24小時值班，其他員工要隨時聽候安排。（6）發(fā)現(xiàn)小區(qū)管道堵塞，洪水漫溢，馬上派出人員檢查排水溝是否被雜物堵塞，并進行清除、疏通，發(fā)現(xiàn)洪水漫入車庫，馬上加高沙袋高檔。暴雨浸襲大堂，迅速將電梯升起到高層，遠離底層，或暫時關(guān)閉停止使用電梯。采取措施，用擋水板、沙袋進行堆切，防雨布遮擋，防止雨水進入電梯底坑。（7）物業(yè)小區(qū)內(nèi)樓幢同一部位有兩臺電梯的，原則上將其中一臺電梯升至頂層待令，或暫停使用電梯，以減小災(zāi)害的損失。成立防汛指揮部 成立防汛應(yīng)急小組電梯升至頂層 要機房專人值守汛情監(jiān)控 汛情推送（業(yè)主）（五）臺風暴雨過后的災(zāi)后搶險和重建組織工作。（1）利用搶險救災(zāi)時提供的地下室平面圖，了解地下室的結(jié)構(gòu)概況、排水井位置和排水條件，以便大功率抽水設(shè)備作業(yè)，排干地下室積水。（2）洪災(zāi)后及時利用現(xiàn)有設(shè)備和工具，清理受災(zāi)現(xiàn)場，清除積水。先確保業(yè)主最基本的生活，確保水電，道路，電梯的暢通和使用。（3）災(zāi)后進行地下室排水、線路、設(shè)備設(shè)施的檢修。組織人員對地下室進行消毒清理，作好現(xiàn)場的消毒、殺菌、防疫工作。（4）遭臺風、暴雨襲擊所損壞的設(shè)備、設(shè)施、房屋建筑及樹木等，除及時組織搶修和恢復外，要對所有被損壞的設(shè)備、設(shè)施及其他物資等，進行全面清理，