房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 學(xué)習(xí)手冊 2011年10月26日 總部人力資源部制訂 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 1 目錄 1 房地產(chǎn)基本概念 . 2 2 房地產(chǎn)常用名詞 . 4 3 工程建設(shè)知識 . 7 4 建筑設(shè)計知識 . 9 5 房屋分類 . 11 6 房地產(chǎn)基本稅收知識 . 19 7 法律政策知識 . 21 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 2 1 房地產(chǎn)基本概念 1.1 房地產(chǎn) 房產(chǎn) 房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。 1.1.2 地產(chǎn) 地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地。簡單地說，就是土地財產(chǎn)。 在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包

2、含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 按用途分類：居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地、倉儲用地、市政交通用地、科教文衛(wèi)設(shè)施用地、綠化用地、其他用地等 1.1.3 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。 可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。 1.1.4 土地所有權(quán) 指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益

3、和處分的權(quán)利。 分類：國有土地和集體土地。 1.2 房地產(chǎn)市場 1.2.1 房地產(chǎn)市場概念 1.2.1.1 狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易和活動的地方或場所。 1.2.1.2 廣義概念： 土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、開發(fā)； 房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押； 一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動； 房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵是房地產(chǎn)交易的總和，是房地產(chǎn)交易雙方互相關(guān)聯(lián)、互相制約的一種關(guān)系。 房地產(chǎn)市場分類 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 3 .1房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場

4、。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場：又稱增量房地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。房地產(chǎn)三級市場：又稱存量房地產(chǎn)市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)流程 1.3.1 房地產(chǎn)市場主要參與方 1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 4 2 房地產(chǎn)常用名詞 2.1 熟地與生地 熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。 生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土

5、地。 2.2 三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 2.3 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。 2.4 占地面積 指這棟房屋在規(guī)劃設(shè)計中相關(guān)主管部門批準的定位紅線內(nèi)的面積，它是城市規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中確定房屋是否合法（不違章）的一項重要指標。 2.5 容積率 指在居住區(qū)用地內(nèi)各建筑的建筑總面積與居住區(qū)總占地面積的比率，它可以反應(yīng)一定用地范圍內(nèi)的建筑密度程度，其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。 這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。 容積率=總建筑面積建筑用地面積 2.6 建筑密度 指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居

6、住區(qū)總占地面積的比率（%），它可以反映一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度=各類建筑的基地總面積居住區(qū)總占地面積 2.7 人口毛密度與人口凈密度 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/hm2)。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/hm2)。 2.8 綠化率 指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠化率=規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積建設(shè)用地面積 2.9 銷售面積 銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。 銷售面積=套內(nèi)建筑面積

7、分攤的公用面積 2.10 公攤面積 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 5 是指為保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、樓層間廳、水箱間、電梯間等所占面積的總和，在消費者購房時計入每戶的建筑面積。 2.11 出房率 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。 由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，每棟樓的公攤面積也不一定相同。所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。 出房率=住宅凈使用面積銷售面積 2.12 建筑面積 指各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和。層高在2.2米（含）以下的技術(shù)層不計算建筑面積。也稱為建筑展開面積，是指建筑物各層面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面

8、積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 2.13 使用面積 是指建筑物各層平面布置中可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積總和。 2.14 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。 2.15 層高和凈高 層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。 凈高是指下層地板面或

9、樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 凈高和層高的關(guān)系可以用公式表示為：凈高=層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 6 2.16 住宅的進深 住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 2.17 住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間實際距離，因為是就自然間的寬度而言

10、，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米。 2.18 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，是具體而微的一個縮影，設(shè)置功能有放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包等。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 2.19 隔斷和過道 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 2.20 陽臺和平

11、臺 陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 2.21 走廊和地下室 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。 2.22 日照間距 是指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 7 國家規(guī)定是在“冬至”這天，從上午9時到下午4時，樓房一層滿窗日照應(yīng)該達到兩小時，滿足這樣的日照要求

12、的間距是合乎規(guī)定的間距。 “冬至”是一年中太陽最低的日子，如果這天能夠保證2小時的日照，則其他日子的日照就不會低于每天2小時。 這個標準后來改為在“大寒”這天滿窗日照達到兩小時。由于“大寒”那天太陽已經(jīng)回歸，所以“大寒”標準比“冬至”標準要低一些。所謂滿窗日照，就是整個窗戶能被太陽照射到。 2.23 樓間距 東西向樓間距為1:1，南北偏東為1:2，南北向為1:1.5 2.24 五證兩書 五證： 國有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房預(yù)（銷）售許可證 注：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)才能辦理

13、商品房預(yù)（銷）售許可證。各地商品房預(yù)售制度有所區(qū)別。 兩書： 商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。 3 工程建設(shè)知識 3.1 預(yù)制板和現(xiàn)澆板 預(yù)制板指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候再直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用。 現(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥砼筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。 3.2 承重墻和非承重墻 承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和安全性。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 8 非承重墻是指不支撐著上部樓

14、層重量起到填充墻作用的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。 3.3 鋼結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 3.4 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 3.5 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 3.6 混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 3.7 框架結(jié)構(gòu) 指以鋼筋混

15、凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。 3.8 磚混結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 3.9 框剪結(jié)構(gòu) 框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 3.10 墻 墻是建

16、筑物的承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。 3.11 樓板層 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 9 樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。 3.12 地坪 地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)的荷載。 4 建筑設(shè)計知識 4.1 建筑常用術(shù)語 CBD：中央商務(wù)區(qū)。 CID：中央科技區(qū)。 CLD：中央生活區(qū)。 TOCD：中央商貿(mào)區(qū)。 SOHO：指的是小型辦公室或家庭辦公

17、室。 SOLO：指城市中心地帶超小戶型住宅。 SHOPPING MALL： 超級購物商場。 LOFT：原意是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有墻隔斷的開敞式平面布置住宅。 TOWN HOUSE：聯(lián)排式別墅。 產(chǎn)權(quán)酒店：是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時度假過渡的中間產(chǎn)品。就是把酒店客房分隔出售，業(yè)主可以擁有客房部門產(chǎn)權(quán)，除了每年的旅游度假入住外，其余時間可以委托酒店物業(yè)管理公司進行管理，可享受每年的經(jīng)營收益分紅。 高科技住宅：指數(shù)字化、智能化住宅，包括自動調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動遙控、計算機統(tǒng)一集中控制水、電、氣費用等，以及利用信息高速公路實現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購物等活動。 生態(tài)型住宅：是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平

18、衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。 4.2 建筑風(fēng)格 按歷史發(fā)展流派分類 古希臘建筑風(fēng)格，約公元前800年至公元300年。 古羅馬建筑風(fēng)格，約公元前300年至公元365年，羅馬建筑風(fēng)格正是歐洲建筑藝術(shù)的重要淵源。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 10 歐洲中世紀建筑風(fēng)格，公元400年至1400年，封建領(lǐng)主經(jīng)濟占統(tǒng)治地位，城堡式建筑盛行。 文藝復(fù)興建筑風(fēng)格，公元1420至1550年，建筑從經(jīng)驗走向科學(xué)化，不斷沖破學(xué)院式、城堡式的封閉以上四類可稱為古典主義建筑風(fēng)格

19、。 新古典主義建筑風(fēng)格，這一風(fēng)格曾三度出現(xiàn)，最早一次是1750至1880，它是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點是體量宏偉，柱式運用嚴謹，而且很少用裝飾。另一次出現(xiàn)在1900-1920年，帶有一定的復(fù)古特征。第三次出現(xiàn)在1982年，其主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢，這一風(fēng)格在當今世界各國頗為流行。 現(xiàn)代評論風(fēng)格，1960-1975。源自西方60年代興起的“現(xiàn)代藝術(shù)運動”。它是運用新材料、新技術(shù)，建造適應(yīng)現(xiàn)代生活的建筑，外觀宏偉壯觀，很少使用裝飾。 后現(xiàn)代主義風(fēng)格，亦稱“后現(xiàn)代派”，1980年開始出現(xiàn)。這一風(fēng)格的建筑在建筑設(shè)計中重新引進了裝飾花紋和色彩，以折衷的方式借鑒不同

20、的時期具有歷史意義的局部，但不復(fù)古。 按建筑方式分類 哥特式建筑風(fēng)格，盛行于12世紀15世紀，1140年左右產(chǎn)生于法國的歐洲建筑風(fēng)格以宗教建筑為多，最主要的特點是高聳的尖塔，超人的尺度和繁縟的裝飾，形成統(tǒng)一向上的旋律。整體風(fēng)格為高聳削瘦，以卓越的建筑技藝表現(xiàn)了神秘、哀婉、崇高的強烈情感，對后世其他藝術(shù)均有重大影響。 巴洛克建筑風(fēng)格，16001760，17世紀起源于意大利的羅馬，后傳至德、奧、法、英、西葡，直至拉丁美洲的殖民地。1718世紀在意大利文藝復(fù)興建筑基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種建筑和裝飾風(fēng)格。其特點是外形自由，追求動態(tài)，喜好富麗的裝飾和雕刻、強烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間。 它是幾乎最

21、為講究華麗、裝飾的一種建筑風(fēng)格，即使過于繁瑣也要刻意追求。它能用直觀的感召力給教堂、府邸的使用者以震撼，而這正是天主教教會的用意（讓更多的異教徒皈依）。 洛可可建筑風(fēng)格，17501790，別稱為【路易十五式】主要起源于法國，代表了巴洛克風(fēng)格的最后階段，主要特點是大量運用半抽象題材的裝飾。洛可可風(fēng)格的基本特點是纖弱嬌媚、華麗精巧、甜膩溫柔、紛繁瑣細。 木條式建筑風(fēng)格，一種純美洲民居風(fēng)格，主要特點是水平式、木架骨的結(jié)構(gòu)。 園林風(fēng)格，從20世紀70年代開始流行，其特點是通過環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計，栽植花草樹木，提高綠化，并圍繞建筑營造園林景觀。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 11 概念式風(fēng)格，90年代開始在國

22、際上流行，其實是一種模型建筑，它更多的來于人的想象，力求擺脫對建筑本身限制和約束，而創(chuàng)造出一種個性化色彩很強的建筑風(fēng)格。 按當今中國建筑風(fēng)格分類 歐陸風(fēng)格，“粉紅色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多的出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結(jié)合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。 新古典主義風(fēng)格，新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處

23、理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。目前國內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。 現(xiàn)代主義風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。 異域風(fēng)格，這類建筑大多是境外設(shè)計師所設(shè)計，其特點是將國外建筑式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時又帶有其種種異域情調(diào)。 普通風(fēng)格，這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)

24、格上下定義，他們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段、環(huán)境或開發(fā)商的認識水平、審美能力和開發(fā)實力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料義務(wù)細致考慮，顯得普通化。 主題風(fēng)格，主題型樓盤是房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)物，2000年流行一時。這種樓盤以策劃為主導(dǎo)，構(gòu)造樓盤的開發(fā)主題和營銷主題，規(guī)劃設(shè)計依此為依據(jù)展開。 5 房屋分類 5.1 按樓體高度分類 低層住宅（13層）也常稱為別墅 主要是指（一戶）獨立式住宅，（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。 5.1.2 多層住宅（46層） 多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。 與高層住宅相比，其具有的優(yōu)勢

25、： 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 12 在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道燈方面的投資。 在戶型設(shè)計上，多層住宅戶型設(shè)計空間比較大，居住舒適度比較高。 在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造價一般較低。 不足之處： 底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。 難以創(chuàng)新。由于設(shè)計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面，千家一樣”的弊端。如果需要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本優(yōu)勢。 中高層住宅（79

26、層） 從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱小高層。對于市場推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點： 建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。 這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計空間。 由于設(shè)計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就是要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。 高層住宅（10層及以上） 高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的

27、產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。 高層住宅的優(yōu)點： 高層住宅土地使用率高 有較大的室外公共空間和設(shè)施 眺望性好 建在城區(qū)，具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。 高層住宅的缺點： 很難做到每個戶型設(shè)計的朝向、采光、通風(fēng)都合理。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 13 建筑成本高，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗。 物業(yè)管理費高。因為要從物業(yè)管理收費中為修繕維護電梯、高壓水泵等設(shè)備付出經(jīng)常性費用。 5.2 按樓體結(jié)構(gòu)形式分類 磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材料造的。如一幢房屋的木制房架、磚墻、木柱建造的。 特點： 層數(shù)較低，一般在3層以

28、下。 1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅。 20世紀5060年代建造的民用房屋和簡易房屋。 磚混結(jié)構(gòu) 是指房屋主要承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻體。樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐等構(gòu)件由鋼筋混凝土澆制（或預(yù)制）建造的房屋。 1999年之前，開發(fā)建設(shè)的多層住宅，一般采用磚混結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)住宅其優(yōu)點是工程造價較低廉，但由于其采用墻體承重，住宅內(nèi)不允許自由分隔。 特點： 建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低。 抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 14 鋼混結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)） 承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋

29、和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。 特點： 一般出現(xiàn)在中高層中； 結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強抗震性能好、耐用年限較長； 廳和居間的墻可以打開（但公產(chǎn)房不得隨意拆改）。 鋼結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件時用鋼材料建造的。 特點：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等，房屋建筑從不同的角度可以進行不同的分類。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 15 5.3 按房屋類型分類 單元式住宅 又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點有： 每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進深

30、的每層可服務(wù)于已58戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。 戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的互相干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 建筑面積較小，戶型相對簡單，可標準化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟合理。 仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。 公寓式住宅 公寓式住宅是區(qū)別于獨院住戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標準較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。 5.3.3 花園式住宅 花園式住宅一般稱西式洋房

31、或小洋樓，也稱花園別墅。 一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般是高收入者購買。 5.3.4 復(fù)式住宅 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 16 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式微5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。 優(yōu)點： 平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70%。 戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既

32、是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。 上部采用推拉窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。 不足在于： 復(fù)式住宅面寬大、進深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差。 層高過低，如廚房只有2米高，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。 由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 錯層式住宅 錯層式住宅主要是指一套房子不處于同一平，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 錯層和復(fù)式房屋的區(qū)別： 盡管兩種房屋均處于不同

33、層面，但復(fù)式的層高往往比較高，而錯層式的層高較低，人站立在第一層面平視可看到第二層面。 另外，復(fù)式的兩個樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 躍層式住宅 躍層式住宅是指住宅占有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)都獨用小樓梯連接。 優(yōu)點： 每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好。 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 17 布局緊湊，功能明確、互相干擾較小。 躍層式住宅與復(fù)式住宅的區(qū)別： 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層。 躍層

34、住宅上下有兩個樓面，用戶可以分層布置功能區(qū)。 退臺式住宅 退臺式住宅又稱“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名，這類住宅的建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進的陽臺面積。 優(yōu)點：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風(fēng)。 缺點：一部分建筑空間轉(zhuǎn)化作平臺，箭鏃容積率減少，占地較多，因此，地價在總造價中的比重較高。 目前國內(nèi)建造的退臺式住宅，都屬于價格較高的中高檔住宅，一般建在地價較低的郊外住宅區(qū)或旅游度假區(qū)，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常采用退臺式設(shè)計。 5.3.8 并聯(lián)式住宅 一般由兩戶住宅并靠拼聯(lián)

35、組成。每戶形成三面臨空的獨用庭院，既有獨院式住宅的優(yōu)點，又比獨院式住宅節(jié)省用地，二、三層并聯(lián)式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專用。 5.3.9 聯(lián)排式住宅 一般由多個獨戶居住的單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動及家務(wù)操作之用。這類住宅的日照及通風(fēng)條件都比較好。 二、三層聯(lián)排式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。 聯(lián)排式住宅的組合方式變化很多，有拼聯(lián)成排的，也有拼聯(lián)成團的。 5.3.10 塔式住宅與板層住宅 塔樓和板樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼。 塔樓一般是指高層建筑物，板樓一般建筑

36、層數(shù)不會超過12層。 高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個單元獨立修建的，具有與多層獨立單元住宅相似的優(yōu)點。但由于設(shè)置了電梯，服務(wù)戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟性。其平面布局因地區(qū)差異而形成不同的輪廓。如南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，一起凹口解決通風(fēng)問題；北方則更房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 18 強調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。此外，十層以上的塔式住宅還要求設(shè)消防電梯，十二層以上則需設(shè)兩部電梯。 商住住宅 商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是強大的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住的同時又能從事商業(yè)活動。商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡(luò)

37、進行社會活動的人群。 5.3.12 酒店式公寓 酒店式公寓是指建筑的結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等。同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。 5.4 按房屋政策屬性分類 5.4.1 廉租房 廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)社會保障功能。向具有城鎮(zhèn)常住戶口居民的最低收入家庭提供的租金相對較低廉的普通住房。 5.4.2 經(jīng)濟適用住房 經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；適用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標準要符合住宅建設(shè)標準，集合市場需求確定。 現(xiàn)階段，經(jīng)濟適用住房有三

38、種： 第一種是由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)，集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房。 第二種是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作商品房開發(fā)的部分普通住宅項目為經(jīng)濟適用住房向社會公開發(fā)售。 第三種是單位以自建和聯(lián)建的方式建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，只出售給本單位職工。 公有住房 公有住房是指國家和單位投資建設(shè)或購買的、產(chǎn)權(quán)屬國家或單位所有的住房。 5.4.4 集資房 集資房即集資合作建房，是指改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行國家、單位、個人三者共同承擔，通過多渠道籌集資金，由政府或單位組織建房，或由居民自發(fā)組織建造住房，以此解決職工住房困難的一種住房建設(shè)方式。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 19 5.5 按戶型分類 5.5

39、 其它 老年人住宅 供以老年人為核心的家庭居住使用的專用住宅。老年人住宅以套為單位，普通住宅樓棟中可設(shè)置若干套老年人住宅。 5.5.2 無障礙住房 在住宅建筑中，設(shè)有乘輪椅者可進入和使用的住宅套房。 6 房地產(chǎn)基本稅收知識 6.1 營業(yè)稅 定義：營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。 6.1.2 納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。 6.1.3 計稅依據(jù)：營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額。 A.房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r

40、款和價外費用。 B.房屋租賃的營業(yè)額為租金收入。 6.1.4 建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為：3%。 房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅稅率為：5%。 6.2 土地增值稅 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 20 定義：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 6.2.2 納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。 6.2.3 計稅依據(jù)：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收

41、入減除扣除項目金額后的余額。 6.2.4 稅率：實行四級超率累進稅率。 增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。 增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。 注：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。 6.2.5 土地增值稅的預(yù)征 國稅發(fā)201053號通知除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)?/p>

42、預(yù)征率。 6.3 企業(yè)所得稅 6.3.1 定義：企業(yè)所得稅是對在我國境內(nèi)的企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 6.3.2 納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用企業(yè)所得稅。 6.3.3 稅率:25%。 6.3.4 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅的預(yù)征 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。 6.4 房產(chǎn)稅 6.4.1 定義：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅

43、。 6.4.2 納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)手冊 21 住宅房產(chǎn)稅 住宅房產(chǎn)稅的開征是為了調(diào)整房地產(chǎn)市場財稅調(diào)節(jié)，之前稅法規(guī)定對個人所有的非營業(yè)用房一律免征房產(chǎn)稅。2011年1月財政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在2011年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。上海等地也在考慮開征商品房房產(chǎn)稅的問題。 6.4.4 房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。 6.4.5 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)：分為從價計征和從租計征兩種形式。從價計征依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，從租計征按照房產(chǎn)租金收入計征。 6.4.6 稅率： 一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。 6.5 城鎮(zhèn)土地使用稅（簡稱土地使用稅） 6.5.1 定義：城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地單位面積為計稅標準，按規(guī)定稅額征收的一種稅。 6.5.2 納稅人:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單