項(xiàng)目管理手冊(cè)2

1、GMS管理體系文件之六南通銀河投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)（初稿）受控狀態(tài):受控號(hào):持有人:文件編號(hào):發(fā)布日期:實(shí)施日期:YHTZ20052005編制人:GMS-06A年月日年月日審核人:批準(zhǔn)人:1 手冊(cè)說(shuō)明42 項(xiàng)目管理方針、目標(biāo)62.1 項(xiàng)目管理方針62.2 項(xiàng)目管理目標(biāo)63 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法74 項(xiàng)目組織管理124.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式124.2 項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu)134.3 項(xiàng)目經(jīng)理工作條例154.4 項(xiàng)目目標(biāo)控制辦法19附：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)225 項(xiàng)目流程規(guī)程245.1 研發(fā)管理245.1.1 市場(chǎng)調(diào)研控制程序245.1.2 土地投標(biāo)與土地儲(chǔ)備工作規(guī)程275.1.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

2、可行性研究控制程序29附：可行性研究工作流程圖315.1.4 項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法32附：項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理流程圖335.2 設(shè)計(jì)控制345.2.1 設(shè)計(jì)管理流程345.2.2 項(xiàng)目策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)控制程序355.2.3 設(shè)計(jì)評(píng)審與管理控制程序40附：規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審報(bào)告43施工圖評(píng)審項(xiàng)目記錄表44工作聯(lián)系單605.2.4 施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審控制程序61附：圖紙會(huì)審記錄635.2.5 設(shè)計(jì)變更控制程序64附：工程變更評(píng)審單67工程變更單685.3 工程項(xiàng)目管理695.3.1 項(xiàng)目建設(shè)工程管理細(xì)則695.3.2 施工階段質(zhì)量控制程序73附：建筑工程質(zhì)量管理工作流程圖775.3.3 工程項(xiàng)目

3、進(jìn)度控制辦法78附：施工階段進(jìn)度控制控制工作流程圖79施工進(jìn)度動(dòng)態(tài)控制循環(huán)圖805.3.4 工程技術(shù)資料管理規(guī)定815.3.5 項(xiàng)目部例會(huì)制度835.3.6 施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電使用管理規(guī)定855.3.7 分部、分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理辦法865.3.8 工程施工管理辦法875.4 現(xiàn)場(chǎng)工程師管理895.4.1 現(xiàn)場(chǎng)工程師工作規(guī)程895.4.2 工程管理日志管理辦法92附：工程管理日志935.5 造價(jià)管理945.5.1 預(yù)決算管理辦法945.5.2 工程簽證與工程測(cè)量控制程序96附：工程簽證測(cè)量記錄表99工程簽證單1005.5.3 工程款支付控制程序1025.5.4 工程成本監(jiān)測(cè)及核算管理規(guī)定

4、1035.5.5 工程決算控制程序1045.6 材料管理1065.6.1 材料采購(gòu)控制程序106附：材料申請(qǐng)計(jì)劃表110甲供材料對(duì)帳明細(xì)表111供方供貨付款匯總表112物資交接驗(yàn)收單113設(shè)備安裝驗(yàn)收單1145.6.2 乙供甲控材料控制程序116附：材料價(jià)格確認(rèn)單1175.7 售后服務(wù)管理1185.7.1 物業(yè)交接控制程序1185.7.2 質(zhì)量回訪和投訴處理工作制度1206項(xiàng)目管理體系測(cè)量、分析與改進(jìn)121附錄：工程和技術(shù)管理法律、法規(guī)、規(guī)范清單1、手冊(cè)內(nèi)容本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入GMSf理模式，實(shí)施全面管理體系所編制而成，包括：公司項(xiàng)目管理體系的范圍；公司關(guān)于項(xiàng)目管理體系要求的所有制度、規(guī)程文件。

5、2、適用范圍本手冊(cè)適用于公司全資投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的管理等。各部門(mén)、項(xiàng)目部（公司）均要依此執(zhí)行。對(duì)合作項(xiàng)目公司的管理，在依據(jù)雙方合作協(xié)議的前提下，其項(xiàng)目流程管理可遵守本手冊(cè)的相關(guān)規(guī)定和要求。本手冊(cè)將只對(duì)工程管理部和項(xiàng)目部（公司）的項(xiàng)目流程管理做出規(guī)定。3、手冊(cè)范圍說(shuō)明本手冊(cè)主要包括項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目流程管理兩部分內(nèi)容。項(xiàng)目組織管理部分規(guī)定了公司各類(lèi)項(xiàng)目的管理模式、項(xiàng)目部（公司）的組織管理、公司各職能部門(mén)與項(xiàng)目部（公司）的接口關(guān)系等內(nèi)容。項(xiàng)目流程管理部分規(guī)定了公司各類(lèi)項(xiàng)目的研發(fā)管理、設(shè)計(jì)控制、項(xiàng)目管理制度、現(xiàn)場(chǎng)工程師管理、質(zhì)量管理、造價(jià)管理、進(jìn)度管理、材料管理、工程資料管理和物業(yè)交接與售后服務(wù)管

6、理等內(nèi)容。4、手冊(cè)管理本手冊(cè)為公司受控文件，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)管理的所有相關(guān)事宜由綜合辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還綜合辦公室，辦理核收登記。手冊(cè)持有者：（1）總經(jīng)理；（ 2） 副總經(jīng)理；（ 3） 綜合辦公室（存檔）；（ 4） 工程管理部經(jīng)理；（ 5） 項(xiàng)目經(jīng)理；（ 6） 各職能部門(mén)經(jīng)理。本手冊(cè)除持有人外，相關(guān)文件應(yīng)發(fā)放至有關(guān)執(zhí)行人員，綜合辦公室做好復(fù)印和發(fā)放登記。手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管手冊(cè)，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴(yán)禁私自復(fù)印或轉(zhuǎn)借給其他公司或人員。在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見(jiàn)，及時(shí)反

7、饋到綜合辦公室。綜合辦公室每季度的最后一個(gè)月的28日（節(jié)假日提前）對(duì)手冊(cè)的適應(yīng)性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)對(duì)手冊(cè)予以修改，執(zhí)行GM彝系文件管理程序的有關(guān)規(guī)定。本手冊(cè)一經(jīng)定稿，在未做修改前，任何部門(mén)、項(xiàng)目部（公司）都必須遵照?qǐng)?zhí)行。2項(xiàng)目管理方針、目標(biāo)2.1 項(xiàng)目管理方針嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度，研究市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，科學(xué)管理，講求協(xié)作，高效率、低成本完成公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2.2 2005年項(xiàng)目管理目標(biāo)1、明確業(yè)務(wù)流程，完善管理體系，確保項(xiàng)目管理體系的有效性；2、所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品牌具有較高的知名度和美譽(yù)度，逐步形成具有符合公司實(shí)際的項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)模式；3、項(xiàng)目利潤(rùn)率高于區(qū)域市場(chǎng)平均利潤(rùn)率；4、項(xiàng)目的造價(jià)、質(zhì)量

8、等指標(biāo)優(yōu)于市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目；5、工程合格率達(dá)到100%工程優(yōu)良率;（魯班、精品工程等質(zhì)量目標(biāo)企業(yè)根據(jù)情況自定）6、工程完成主體，工程確保開(kāi)工；工程具備入住條件，完成竣工面積。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法1 總則為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來(lái)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，制定本辦法。2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理2.1 項(xiàng)目選擇：由發(fā)展規(guī)劃部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.2 可行性研究：由發(fā)展規(guī)劃部按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研

9、究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對(duì)是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批。2.4 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓?zhuān)ɑ蜣D(zhuǎn)讓?zhuān)﹨f(xié)議、合作開(kāi)發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門(mén)鑒證或公證。2.5 計(jì)劃編制：土地合同簽定后，公司正式組建項(xiàng)目部。總經(jīng)理應(yīng)組織各部門(mén)、項(xiàng)目部共同編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書(shū)，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間

10、、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷(xiāo)售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安排。綜合辦公室負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制過(guò)程中的具體協(xié)調(diào)工作。2.6 前期手續(xù)：前期手續(xù)以發(fā)展規(guī)劃部為主辦理，各階段需要其它部門(mén)、項(xiàng)目部配合時(shí)，其它部門(mén)和項(xiàng)目部必須無(wú)條件予以配合。主要手續(xù)包括：2.6.1 向開(kāi)發(fā)管理部門(mén)報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。2.6.2 向計(jì)劃部門(mén)申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。2.6.3 向土地部門(mén)申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。2.6.4 向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃定點(diǎn)，辦理建設(shè)用地許可證。2.6.5 如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門(mén)辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門(mén)

11、驗(yàn)收。2.7 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)工作由發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)組織。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷(xiāo)售、降低工程造價(jià)、美化周?chē)h(huán)境的原則。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，向規(guī)劃部門(mén)報(bào)批，發(fā)展規(guī)劃部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.8 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備2.8.1 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2 項(xiàng)目部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。2.9 委托工程施工監(jiān)理：所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。通常應(yīng)采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、

12、與項(xiàng)目部的職責(zé)分工，并應(yīng)有對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。成本合約部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的考察、評(píng)價(jià)、選擇，包括招標(biāo)，項(xiàng)目部予以配合。2.10 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開(kāi)工條件時(shí)，開(kāi)發(fā)副總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開(kāi)工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開(kāi)工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等，成本合約部予以配合。2.11 施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，工程管理部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。具體操作方式見(jiàn)招標(biāo)管理規(guī)定。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。2.12 開(kāi)工手

13、續(xù)：工程開(kāi)工前，項(xiàng)目部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開(kāi)工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13 自購(gòu)工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開(kāi)工前，成本合約部協(xié)同項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。成本合約部應(yīng)根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。成本合約部負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審工作。2.14 施工管理：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括：2.14.1 組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)；2.14.2 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難；2.14.

14、3 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證；2.14.4 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證；2.14.5 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量；2.14.6 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)反映，妥善處理；2.14.7 協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.14.8 督促施工單位進(jìn)行工程維修。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照委托監(jiān)理合同、“監(jiān)理規(guī)劃”、“監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”對(duì)以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與項(xiàng)目部工作交叉，并按合同

15、約定對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。2.15 工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，成本合約部、財(cái)務(wù)部應(yīng)配合發(fā)展規(guī)劃部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，成本合約部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來(lái)后，成本合約部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。成本合約部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。2.16 工程款撥付：項(xiàng)目部根據(jù)工程進(jìn)度，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織資金。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由項(xiàng)目部進(jìn)行初審，成本合約部進(jìn)行復(fù)審，財(cái)務(wù)部按照施工合同約定進(jìn)行核實(shí)無(wú)誤后撥款。2.17 竣工驗(yàn)收：2.17.1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由項(xiàng)目部組

16、織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)驗(yàn)收。2.17.2 成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.17.3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目部將工程項(xiàng)目資料綜合整理后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送。2.18 工程造價(jià)決算：工程竣工后，由成本合約部審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），項(xiàng)目部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。2.19 技術(shù)檔案管理：綜合辦公室根據(jù)檔案管理辦法和相應(yīng)細(xì)則進(jìn)行管理。主要是：2.19.1 收集、保管開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原始資料，包括

17、立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開(kāi)工報(bào)告等等。2.19.2 收集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書(shū)等。3 房產(chǎn)銷(xiāo)售管理3.1 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，營(yíng)銷(xiāo)策劃部就項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售對(duì)象。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)定位和掌握的市場(chǎng)信息，對(duì)項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、

18、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見(jiàn)。3.2 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)編制銷(xiāo)售計(jì)劃，包括銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售方式、平均售價(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷(xiāo)售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前后，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進(jìn)銷(xiāo)售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。3.4 營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)采取各種方式促銷(xiāo)商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說(shuō)明書(shū)向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場(chǎng)制作廣告牌，有目的地上門(mén)推銷(xiāo)，委托代理銷(xiāo)3.5 銷(xiāo)售開(kāi)始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷(xiāo)售情況

19、對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3.6 商品房的銷(xiāo)售，除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7 銷(xiāo)售商品房必須簽訂書(shū)面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：3.7.1 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時(shí)間；3.7.2 房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金；3.7.3 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4 違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5 爭(zhēng)議解決辦法及其他約定的條款。3.8 任何購(gòu)房客戶若未按合同約定付清房款，一律不得將所購(gòu)房產(chǎn)交付其使用，違者對(duì)責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。3.9 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)為購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)

20、證書(shū)。3.10 房產(chǎn)銷(xiāo)售基本結(jié)束后，由財(cái)務(wù)部牽頭組織，營(yíng)銷(xiāo)策劃部、成本合約部、發(fā)展規(guī)劃部參加，共同編寫(xiě)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，成本合約部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。3.11 公司在資金情況允許的條件下，可將所開(kāi)發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫(xiě)字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期的租金收益。3.12 在項(xiàng)目結(jié)束半年至一年范圍內(nèi)，由發(fā)展規(guī)劃部牽頭組織，公司高管領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)、原項(xiàng)目部主要人員參加，進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，發(fā)展規(guī)劃部編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。公司應(yīng)組織學(xué)習(xí)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，吸取教訓(xùn)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)，在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中予以應(yīng)用。4 物業(yè)管理

21、4.1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售之前，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后的管理。任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的考察、評(píng)價(jià)、選擇和日常管理，綜合辦公室負(fù)責(zé)協(xié)助營(yíng)銷(xiāo)策劃部進(jìn)行物業(yè)公司的日常管理工作。4.2 物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修，并可按實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無(wú)償或有償?shù)姆?wù)。4.3 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向營(yíng)銷(xiāo)策

22、劃部反映，由該部客服主管責(zé)成施工單位及時(shí)修繕；或自行修繕，并會(huì)同相關(guān)部門(mén)按實(shí)扣除施工單位保修金。4.4 物業(yè)管理公司按業(yè)主須知規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。4.5 開(kāi)發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理的委托事宜。5 附則5.1 本辦法由綜合辦公室負(fù)責(zé)擬訂、解釋和修訂。5.2 本辦法自總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖投資立項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)想年度計(jì)劃施工單位刖期工作施工準(zhǔn)備地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷工程預(yù)算造價(jià)審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨設(shè)計(jì)/單位工程管理施工放線組織規(guī)劃部門(mén)驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)勘察部門(mén)驗(yàn)槽1組織樁基驗(yàn)收結(jié)構(gòu)施工中隱

23、蔽工程預(yù)檢組織結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收竣工工程預(yù)檢組織工程竣工驗(yàn)收組織竣工資料歸檔1辦理工程決算商品房預(yù)售I商品房?jī)r(jià)格報(bào)業(yè)填報(bào)工程竣工單辦理交換手續(xù)房屋銷(xiāo)售商品房記帳入庫(kù)1商品房銷(xiāo)售1開(kāi)具進(jìn)戶通知單|商品房出I-I項(xiàng)目財(cái)務(wù)成果考核辦理開(kāi)工報(bào)告建立管理服務(wù)機(jī)構(gòu)售后服務(wù)建立服務(wù)制度回訪住戶|建立房屋檔豪物業(yè)管理4項(xiàng)目組織管理4.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式（1） 形式本公司根據(jù)項(xiàng)目投資主體和管理形式的不同，將公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為三類(lèi)：（1）公司全資投資開(kāi)發(fā)，并直接負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目。主要是指公司在南通本地所開(kāi)發(fā)的10萬(wàn)平米以下的中小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（2） 公司全資投資開(kāi)發(fā)，成立項(xiàng)目部（公司），并行使直接管理權(quán)的項(xiàng)目。主要

24、是指公司在南通本地所開(kāi)發(fā)的10萬(wàn)平米以上的大型和在異地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。該類(lèi)項(xiàng)目公司根據(jù)情況決定注冊(cè)或不注冊(cè)獨(dú)立法人企業(yè)。（3） 公司參股合作開(kāi)發(fā)，成立獨(dú)立法人企業(yè)（合作項(xiàng)目公司），并派出管理和技術(shù)人員，根據(jù)雙方合作協(xié)議合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理的項(xiàng)目。2管理形式公司根據(jù)不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式，確定不同形式項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理模式。（ 1） ）公司全資投資開(kāi)發(fā)，并直接負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目。工程管理部派出現(xiàn)場(chǎng)管理和技術(shù)人員直接實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)管理。工程管理部經(jīng)理為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（ 2） 公司全資投資開(kāi)發(fā)，成立項(xiàng)目部（公司），并行使直接管理權(quán)的項(xiàng)目（本手冊(cè)稱(chēng)項(xiàng)目部（公司）。項(xiàng)目部（公司）由公司副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)管理，董事長(zhǎng)協(xié)調(diào)管理。公司

25、各職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目部（公司）行使協(xié)調(diào)管理職能。項(xiàng)目部（公司）人員的組成由公司董事長(zhǎng)確定。項(xiàng)目部（公司）的組織機(jī)構(gòu)和人員組成見(jiàn)本手冊(cè)“項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu)”和“項(xiàng)目經(jīng)理工作條例”。項(xiàng)目部（公司）經(jīng)理為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（ 3） 公司參股合作開(kāi)發(fā)，成立獨(dú)立法人企業(yè)的項(xiàng)目（本手冊(cè)稱(chēng)合作項(xiàng)目公司）。公司對(duì)合作項(xiàng)目公司的管理職責(zé)根據(jù)雙方合作開(kāi)發(fā)協(xié)議確定，由公司董事長(zhǎng)直接協(xié)調(diào)管理，公司委派管理人員、工程技術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員等參與項(xiàng)目管理。公司各職能部門(mén)行使合作管理職能。3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職責(zé)范圍GM密理總手冊(cè)中“ 7.3 各部門(mén)職公司規(guī)定了對(duì)各類(lèi)形式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理職責(zé)范圍，見(jiàn)責(zé)范圍”。4.2項(xiàng)目部（公司）組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目公司

26、組織機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售主管工程主管 現(xiàn)場(chǎng)各專(zhuān)業(yè)工程師工程造價(jià)主管技術(shù)主管行政主管備注：1、本組織機(jī)構(gòu)崗位及人數(shù)要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、類(lèi)型等進(jìn)行適宜調(diào)整或設(shè)置。2、項(xiàng)目副經(jīng)理可設(shè)置12人，與項(xiàng)目經(jīng)理共同組成項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)層。當(dāng)沒(méi)有項(xiàng)目部副經(jīng)理的合適人選時(shí)，也可設(shè)置12位項(xiàng)目經(jīng)理助理。3、本組織機(jī)構(gòu)中“主管”是指項(xiàng)目工作的具體負(fù)責(zé)人，不是行政級(jí)別。4、項(xiàng)目工程造價(jià)主管是由公司成本合約部外派的專(zhuān)職工程造價(jià)管理人員。項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)備注：1、本組織機(jī)構(gòu)崗位及人數(shù)要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、類(lèi)型等進(jìn)行適宜調(diào)整或設(shè)置。2、項(xiàng)目副經(jīng)理可設(shè)置1人，與項(xiàng)目經(jīng)理共同組成項(xiàng)目部執(zhí)行層。3、項(xiàng)目部向工程管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部經(jīng)理和副經(jīng)理由工程管理部推薦，

27、總經(jīng)理確定聘用。4、造價(jià)員是由成本合約部委派駐現(xiàn)場(chǎng)代表，協(xié)助項(xiàng)目部開(kāi)展工作，向成本合約部負(fù)責(zé)。4.3 項(xiàng)目經(jīng)理工作條例1 總則1.1 為了明確項(xiàng)目經(jīng)理的任職條件、職責(zé)、權(quán)限，規(guī)范項(xiàng)目經(jīng)理的選聘、解職、解聘程序，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬和考核管理，建立對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的約束和監(jiān)督機(jī)制，特制訂本辦法。1.2 項(xiàng)目經(jīng)理即公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的指定代理人，對(duì)公司核定的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)有全部的責(zé)任。1.3 本辦法適用于公司投資的、對(duì)項(xiàng)目具有實(shí)際控制權(quán)的項(xiàng)目經(jīng)理的選聘、解聘、薪酬、考核等。2 項(xiàng)目經(jīng)理的聘任2.1 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備以下基本條件：（1） ）身體健康，具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有與所承擔(dān)項(xiàng)目相適應(yīng)的中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)

28、、三年以上的工作經(jīng)歷和管理崗位的工作經(jīng)驗(yàn)，特殊項(xiàng)目另行規(guī)定；（2） 掌握一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程技術(shù)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和投資管理知識(shí)，熟悉有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、法規(guī)等；（3） 有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（4） 具有良好的個(gè)人履歷及職業(yè)道德品質(zhì)記錄，廉潔自律、誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、勤勉工作，自覺(jué)維護(hù)社會(huì)公共利益和企業(yè)利益。（5） 根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型，項(xiàng)目經(jīng)理的任職條件可以適當(dāng)調(diào)整。具體條件由綜合辦公室或總經(jīng)理提出，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。（6） 有下列情形之一者，不能擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理：（7） ）無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力；（8） 曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄的。因犯有

29、貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)罪或者破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿未逾五年；（9） 擔(dān)任因經(jīng)營(yíng)管理不善、未能完成項(xiàng)目目標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理，并負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自離職審計(jì)完結(jié)之日起未逾二年；（10） 個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償；（11） 個(gè)人擔(dān)任與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的公司或企業(yè)的負(fù)責(zé)人，或有兼職工作；（12） 連續(xù)兩年考核低于同級(jí)別人員平均考核成績(jī)。2.4聘任的方式2.4.1 聘任方式有兩種：競(jìng)聘聘任和提名聘任。2.4.2 競(jìng)聘聘任程序（1） ）公司綜合辦公室確定崗位聘任條件并提供項(xiàng)目相關(guān)資料，在公司范圍內(nèi)公布；（2） 公司綜合辦公室對(duì)競(jìng)聘參加者進(jìn)行

30、資格審查，并組織進(jìn)行綜合測(cè)試；（3） 根據(jù)綜合測(cè)試結(jié)果確定初選合格者；（4） 初選合格者進(jìn)行競(jìng)聘；（以項(xiàng)目方案競(jìng)聘為主）（5） 綜合得分前三名為候選人；（6） 由總經(jīng)理從候選人中通過(guò)談判的形式確定入選人；（7） 由總經(jīng)理辦公會(huì)審核；（8） 由董事長(zhǎng)聘任；（9） 項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。2.4.4 如公司內(nèi)部無(wú)合適人選，可通過(guò)社會(huì)招聘方式進(jìn)行。2.4.5 提名聘任程序（1） ）公司綜合辦公室確定崗位聘任條件，并確定候選人；（2） 由董事長(zhǎng)從候選人中通過(guò)談判的形式確定入選人；（3） 由董事長(zhǎng)聘任；（4） 項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。1.5 聘任期限視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行確定。1.6 經(jīng)理辦

31、公會(huì)未通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理人選時(shí)，董事長(zhǎng)可再次提名，直到通過(guò)為止。1.7 為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的連續(xù)性、完整性，現(xiàn)任項(xiàng)目代表或負(fù)責(zé)人接受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)條款者，經(jīng)過(guò)規(guī)定批準(zhǔn)程序即聘任為項(xiàng)目經(jīng)理。1.8 為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的連續(xù)性、完整性，項(xiàng)目經(jīng)理一經(jīng)聘任，在項(xiàng)目建設(shè)期間，除特殊情況（按照考核管理規(guī)定對(duì)預(yù)定目標(biāo)有重大偏離、嚴(yán)重違反規(guī)章制度、違法行為、健康原因、本人辭職等）一般不宜解聘或更換。1.9 總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理人選后，項(xiàng)目經(jīng)理到綜合辦公室辦理內(nèi)部調(diào)動(dòng)的備案手續(xù)，以便綜合辦公室及時(shí)調(diào)整其薪酬待遇。3 項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬及考核執(zhí)行公司薪酬管理制度和公司績(jī)效考評(píng)制度4 項(xiàng)目經(jīng)理的解聘4.1

32、 項(xiàng)目經(jīng)理在任職期間有下列情形之一者，總經(jīng)理可解除對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的聘任：（1） ）無(wú)法按計(jì)劃完成項(xiàng)目的；（2） 違反國(guó)家法律、法規(guī)及集團(tuán)規(guī)章制度，情節(jié)嚴(yán)重的；（3） 特大工程事故；（4） 特大經(jīng)濟(jì)案件；（5） 重大火災(zāi)事故；（6） 因工作嚴(yán)重失誤給集團(tuán)公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；（7） 公司規(guī)定的其它情形。（8） 項(xiàng)目經(jīng)理解聘后，新的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照競(jìng)聘或董事長(zhǎng)提名的方式重新產(chǎn)生。（9） 無(wú)論是被解職、主動(dòng)辭職，還是自動(dòng)解聘，項(xiàng)目經(jīng)理離職前，必須進(jìn)行離職審計(jì)。離職審計(jì)通過(guò)后，方可正式離職。未通過(guò)離職審計(jì)擅自離職造成公司損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（10） 項(xiàng)目經(jīng)理解聘后，在未被任命新的職務(wù)前，暫歸公司綜合辦

33、公室管理。未被任命新的職務(wù)前，從事綜合辦公室所分配的工作，其薪酬待遇由公司研究決定。被任命新的職務(wù)的，按照新崗位薪酬待遇發(fā)放。5開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)5.1 為了提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，項(xiàng)目經(jīng)理產(chǎn)生后，公司總經(jīng)理代表公司與項(xiàng)目經(jīng)理（包括參股合作項(xiàng)目的“外派人員”，下同）簽署項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。5.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽訂的程序?yàn)椋汗究偨?jīng)理辦公會(huì)研究確定項(xiàng)目的控制目標(biāo)綜合辦公室起草綜合辦公室與項(xiàng)目經(jīng)理商談責(zé)任書(shū)條款董事長(zhǎng)與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。特殊情況由公司總經(jīng)理辦公會(huì)決定。5.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)是具有委托承包合同性質(zhì)的有效法律文件，是明確項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)權(quán)限、考核、獎(jiǎng)懲的依據(jù)，

34、是出現(xiàn)勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)一般包括：（1）項(xiàng)目概況；（2） 經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任范圍，經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任目標(biāo)；（3） 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)、權(quán)限；（4） 包干費(fèi)用范圍及標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬與考核、獎(jiǎng)懲；（5） 責(zé)任追溯（包括不可抗力）；（6） 其他事項(xiàng)。附件：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)范本5.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，應(yīng)嚴(yán)格遵守，特殊情況須進(jìn)行指標(biāo)調(diào)整的，可用補(bǔ)充協(xié)議或公司文件的形式予以確認(rèn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽署、生效后，總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、綜合辦公室各保存一份責(zé)任書(shū)原件，綜合辦公室、財(cái)務(wù)部等職能部門(mén)可保留責(zé)任書(shū)復(fù)印件。6 項(xiàng)目部（公司）其他領(lǐng)導(dǎo)層成員6.1 項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要和公

35、司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的意見(jiàn)，提出項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理的設(shè)置意見(jiàn)并進(jìn)行提名。如果沒(méi)有合適人選，可提議暫時(shí)設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理助理。6.2 項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理或經(jīng)理助理一般12人，由項(xiàng)目經(jīng)理提名，按規(guī)定程序聘任。聘任后由綜合辦公室備案。6.3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其他成員的聘期由項(xiàng)目經(jīng)理確定。聘任期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。6.4 項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理或經(jīng)理助理的職權(quán)由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)其特長(zhǎng)、項(xiàng)目需要進(jìn)行分配，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)批準(zhǔn)調(diào)離、解聘項(xiàng)目部（公司）副經(jīng)理或經(jīng)理助理；項(xiàng)目部（公司）解散后，可提出任職推薦意見(jiàn)。6.5 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其他成員的解聘程序項(xiàng)目部（公司）經(jīng)營(yíng)班子其他成

36、員由項(xiàng)目經(jīng)理提出書(shū)面報(bào)告，綜合辦公室審核，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)，由項(xiàng)目經(jīng)理解聘，公司綜合辦公室備案。6.6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人6.6.1 本地項(xiàng)目部（公司）的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作由財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)人員直接負(fù)責(zé)。6.6.2 異地項(xiàng)目部（公司）的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)行公司派出制，由公司財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模派出會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。7 其他7.1 本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。7.2 本辦法自頒布之日起施行。4.4項(xiàng)目目標(biāo)控制辦法1 總則1.1 為了明確項(xiàng)目目標(biāo)的確定過(guò)程和目標(biāo)的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，確保項(xiàng)目按事先制定的計(jì)劃、實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，特制定本辦法。1.2 目標(biāo)控制是指項(xiàng)目管理者根據(jù)項(xiàng)目跟蹤提供的信息，對(duì)比原計(jì)劃（

37、或計(jì)劃目標(biāo)），找出偏差，分析原因，研究糾偏對(duì)策，實(shí)施糾偏措施的全過(guò)程。1.3 公司采用PDCA±程方法制定目標(biāo)并進(jìn)行目標(biāo)控制。職責(zé)分配如下：公司發(fā)展規(guī)劃部匯總、提出項(xiàng)目目標(biāo)，總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)目標(biāo)，公司考評(píng)委員會(huì)按照績(jī)效考核的方法測(cè)量偏差，總經(jīng)理辦公會(huì)提出糾偏與改進(jìn)措施，分管副總經(jīng)理協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進(jìn)措施的實(shí)施，項(xiàng)目部經(jīng)理具體執(zhí)行實(shí)施糾偏與改進(jìn)措施，并及時(shí)溝通實(shí)施效果，公司考評(píng)委員會(huì)按照績(jī)效考核的方法進(jìn)行再測(cè)量偏差。1.4 項(xiàng)目目標(biāo)控制的程序：制 訂 控 制 標(biāo) 準(zhǔn)跟蹤實(shí)施、掌握信息原因與趨勢(shì)分析采 取 糾 偏 行 動(dòng)2項(xiàng)目目標(biāo)的制定2.1 在取得項(xiàng)目的土地使用

38、權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議后，公司組織有關(guān)部門(mén)制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。2.2 總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目部經(jīng)理績(jī)效、發(fā)放績(jī)效工資、進(jìn)行目標(biāo)控制和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。2.3 每年的項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃發(fā)布后，各項(xiàng)目部（公司）經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定本項(xiàng)目的年度計(jì)劃，并報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)討論審議，董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。2.4 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目年度計(jì)劃是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目部經(jīng)理年度績(jī)效、發(fā)放年度績(jī)效工資、進(jìn)行目標(biāo)控制的依據(jù)。2.5 季度生產(chǎn)計(jì)劃由項(xiàng)目部（公司）報(bào)成本合約部核定。綜合辦公室根據(jù)核定的季度生產(chǎn)計(jì)劃組織考核。季度目標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目部經(jīng)理季度績(jī)效、發(fā)放季度績(jī)效工資的依據(jù)

39、。3項(xiàng)目目標(biāo)控制措施3.1 項(xiàng)目目標(biāo)控制方法是以各種文件、報(bào)表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開(kāi)各類(lèi)有關(guān)人員參加的會(huì)議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。3.2 為了強(qiáng)化目標(biāo)控制，公司對(duì)各項(xiàng)目采取的目標(biāo)控制方法包括：(1)項(xiàng)目控制文件項(xiàng)目控制文件是項(xiàng)目控制的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)施中，對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)間、成本、效益的控制標(biāo)準(zhǔn)均來(lái)源于這些控制文件，以控制文件為依據(jù)。公司通過(guò)以下控制文件來(lái)進(jìn)行目標(biāo)控制：a) 合同執(zhí)行公司合同管理辦法。b) 管理制度公司各級(jí)人員要嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度。c)工作規(guī)程執(zhí)行公司GM密理體系文件的各項(xiàng)工作規(guī)程。d) 職責(zé)劃分公司通過(guò)明確部門(mén)職責(zé)、部門(mén)間工作接口

40、關(guān)系，在各工作規(guī)程中進(jìn)行職責(zé)分配等進(jìn)行職責(zé)劃分。各項(xiàng)目部(公司)、各部門(mén)必須嚴(yán)格按照職責(zé)劃分各司其職、各負(fù)其責(zé)，工作中要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，并及時(shí)向上級(jí)提出職責(zé)劃分的改進(jìn)意見(jiàn)。嚴(yán)禁推諉扯皮、推卸責(zé)任。e) 計(jì)劃文件計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)行以前預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和步驟。公司各級(jí)人員要樹(shù)立“以計(jì)劃為主”的觀念，不斷提高預(yù)測(cè)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，確保完成既定計(jì)劃。未經(jīng)正式批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自調(diào)整計(jì)劃。為了在項(xiàng)目控制中及時(shí)獲得準(zhǔn)確、有效、對(duì)方面的信息，保障項(xiàng)目控制活動(dòng)的順利進(jìn)行，各項(xiàng)目部要及時(shí)提出各類(lèi)控制文件的改進(jìn)意見(jiàn)，總經(jīng)理、各職能部門(mén)要真實(shí)地記錄、及時(shí)地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見(jiàn)或建議，不斷完善控制文件，確保與

41、各項(xiàng)目部(公司)建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。(2)項(xiàng)目控制會(huì)議公司通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)及其它與項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)會(huì)議來(lái)檢查、評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)的完成情況，分析問(wèn)題、找出對(duì)策，并安排下一階段的主要任務(wù)和目標(biāo)。具體包括：a) 計(jì)劃完成情況；b) 計(jì)劃未實(shí)現(xiàn)的影響原因；c) 工作何時(shí)能完成；d) 資源需求，是否采取糾偏措施；e) 何時(shí)才能回到計(jì)劃軌道；f)下一步工作安排。項(xiàng)目控制會(huì)議執(zhí)行公司會(huì)議管理制度等有關(guān)規(guī)定。1.3 項(xiàng)目目標(biāo)控制的原則；a) 針對(duì)未來(lái)的控制原則；b) 主管人控制原則；c) 控制關(guān)鍵點(diǎn)的原則；d) 例外(突發(fā)或應(yīng)急事件)原則；e) 靈活控制(動(dòng)態(tài))的原則；f)提高效率的原則。1.4 項(xiàng)目

42、進(jìn)度、質(zhì)量、成本、資金、銷(xiāo)售、客戶關(guān)系控制管理，執(zhí)行項(xiàng)目管理手冊(cè)中的相關(guān)規(guī)定和要求。1.5 項(xiàng)目安全、文明管理執(zhí)行建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。1.6 為了進(jìn)一步強(qiáng)化目標(biāo)控制措施，公司在各項(xiàng)目部嚴(yán)格推行績(jī)效考評(píng)制度，通過(guò)績(jī)效考核、且考核結(jié)果與績(jī)效工資直接掛鉤的方式來(lái)跟蹤目標(biāo)實(shí)施情況，掌握實(shí)施信息。4 偏差分析與糾偏4.1 公司通過(guò)日常對(duì)比分析、績(jī)效考核等方式測(cè)量項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或完成情況，找出實(shí)際完成情況與計(jì)劃目標(biāo)之間的偏差，進(jìn)而對(duì)偏差產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。4.2 偏差產(chǎn)生的原因一般有：a) 資金供應(yīng)不及時(shí)到位；b) 項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確；c) 決策中有疏漏或失誤；d) 計(jì)劃制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的原因有關(guān)

43、聯(lián)或互為因果的關(guān)系，原因分析時(shí)要找出“直接原因”和“間接原因”。4.3 分析出偏差產(chǎn)生的原因后，公司采取糾正和預(yù)防措施進(jìn)行糾偏。目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表：附后。5 附則5.1 本規(guī)程由總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。5.2 本規(guī)程自頒布之日起施行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）公司：南通銀河投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司）項(xiàng)目部：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部）為了調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員及項(xiàng)目經(jīng)理的積極性，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限、薪酬、考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，保障項(xiàng)目投資目標(biāo)的完成和項(xiàng)目人員的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)公司與項(xiàng)目經(jīng)理充分協(xié)商，簽署本責(zé)任書(shū)。一、

44、項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目暫定名：xxxxxx,最終名稱(chēng)以政府主管部門(mén)的核定名稱(chēng)為準(zhǔn)。二、項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)內(nèi)部選聘和公司研究，公司聘用XXX同志擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)四、項(xiàng)目部（項(xiàng)目部）工作范圍（具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商確定。）五、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)與權(quán)限項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)工作，完成本責(zé)任書(shū)及公司要求的各項(xiàng)工作任務(wù)，在項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作期間，形式以下職責(zé)與權(quán)限：1 、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)2、項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限（具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、董事長(zhǎng)授權(quán)，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商確定。）六、項(xiàng)目薪酬、考核與獎(jiǎng)懲（依據(jù)公司薪酬管理制度、績(jī)效考評(píng)制度和獎(jiǎng)懲有關(guān)規(guī)定。）七、責(zé)任追溯1 、公司保證項(xiàng)目資本金的

45、足額、及時(shí)投入，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)確保項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)和工作任務(wù)的完成。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，項(xiàng)目經(jīng)理不能因公司決策原因而追溯公司的責(zé)任，但可依據(jù)資本金的投入比例和時(shí)效而追溯公司的責(zé)任；項(xiàng)目經(jīng)理未完成目標(biāo)和工作任務(wù)時(shí)，公司有權(quán)依據(jù)第六條內(nèi)容追溯項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任。2、不可抗力（1）不可抗力的界定：參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行界定。（2）若因不可抗力原因，導(dǎo)致項(xiàng)目部無(wú)法完成考核指標(biāo)，項(xiàng)目部不承擔(dān)任何責(zé)任，不提取任何獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目部人員的工資、福利待遇等，按公司現(xiàn)行文件執(zhí)行。八、其他1、本責(zé)任書(shū)一式三份，董事長(zhǎng)、項(xiàng)目經(jīng)理、綜合辦公室各存一份，公司其他部門(mén)可根據(jù)工作需要留存復(fù)印件。2、本責(zé)任書(shū)可根據(jù)各年度公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)

46、行調(diào)整。相應(yīng)條款以調(diào)整后的內(nèi)容為準(zhǔn)。3、本責(zé)任書(shū)的調(diào)整內(nèi)容、本責(zé)任書(shū)的附件以及與本責(zé)任書(shū)內(nèi)容有關(guān)的公司決議、規(guī)定等均與本責(zé)任書(shū)有同等法律效力。4、本責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，即具法律效力，是公司對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目人員包括項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核、薪酬發(fā)放和獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是發(fā)生勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。5、本責(zé)任書(shū)自董事長(zhǎng)、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效。本責(zé)任書(shū)附件：附件1：附件2：附件3：南通銀河投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理：（董事長(zhǎng)簽字）（簽字）5項(xiàng)目流程管理5.1 研發(fā)管理5.1.1 市場(chǎng)調(diào)研控制程序1 目的為了更好使公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行廣泛的深入的切合實(shí)際的市場(chǎng)的調(diào)查研究。2 適用范圍公司所有的

47、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常調(diào)研工作和意向項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研控制。3 職責(zé)分配3.1 發(fā)展規(guī)劃部全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作平臺(tái)的建立，負(fù)責(zé)各項(xiàng)信息收集、整理和總結(jié)分析。3.2 發(fā)展規(guī)劃部市場(chǎng)調(diào)研員負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息的調(diào)研、分析，負(fù)責(zé)提交市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告4 工作程序4.1 日常市場(chǎng)調(diào)研4.1.1 日常市場(chǎng)調(diào)研的目的是為公司進(jìn)行各項(xiàng)決策提供可靠依據(jù)4.1.2 發(fā)展規(guī)劃部市場(chǎng)調(diào)研員日常利用各種渠道，收集各種與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的市場(chǎng)和政策信息，建立并形成公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資料信息庫(kù)。4.1.3 根據(jù)所收集的市場(chǎng)和政策信息，由發(fā)展規(guī)劃部與每個(gè)季度末對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合調(diào)研分析或?qū)δ硞€(gè)專(zhuān)題事項(xiàng)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研分析，并進(jìn)行末來(lái)住房需求預(yù)測(cè)分析，

48、編制市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(或?qū)ｎ}調(diào)研報(bào)告)報(bào)分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。4.1.4 日常市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容a) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；b) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；c) 房地產(chǎn)影響因素的研究；d) 未來(lái)住房需求預(yù)測(cè)；e) 其他專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。4.1.5 房地產(chǎn)影響因素的研究研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，判斷商業(yè)周期對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的影響。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的商業(yè)活動(dòng)，具有一定的周期性，不同的周期類(lèi)型對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不同的影響。房地產(chǎn)影響因素調(diào)研的內(nèi)容包括：a) 綜合經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)是綜合經(jīng)濟(jì)的晴雨表，對(duì)綜合經(jīng)濟(jì)具有高敏感性；b) 利率和貨幣發(fā)行的影響利率和貨市的發(fā)行，可以影響房地產(chǎn)需求，同時(shí)也影響勞動(dòng)力成本和房屋成本，從而影響房地產(chǎn)的

49、供給；c) 財(cái)政政策的影響；d) 通貨膨脹的影響；e) 地區(qū)及城市發(fā)展的影響房地產(chǎn)與它所處地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)繁榮具有密切的關(guān)系；f)土地利用規(guī)劃的影響；g) 房地產(chǎn)程序的影響；h) 資源投入因素的影響，如何利用有限的資源取得最大的開(kāi)發(fā)效益。4.1.6 未來(lái)住房需求預(yù)測(cè)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、居民收入增長(zhǎng)因素、消費(fèi)群體消費(fèi)意識(shí)和觀念的改變趨勢(shì)等，對(duì)未來(lái)35年的市場(chǎng)住房需求做出客觀全面的預(yù)測(cè)。4.2 專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研4.2.1 專(zhuān)項(xiàng)在公司意向購(gòu)置土地前期，發(fā)展規(guī)劃部市場(chǎng)調(diào)研員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研，為進(jìn)行可行性研究提供依據(jù)。4.2.2 根據(jù)調(diào)研的結(jié)果，于土地購(gòu)置前編制市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，報(bào)發(fā)展

50、規(guī)劃部經(jīng)理、分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。4.2.3 專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容a) 項(xiàng)目所在的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；b) 社區(qū)環(huán)境因素與印象調(diào)查；c) 消費(fèi)者與目標(biāo)客戶調(diào)查；d) 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查；f)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查；g) 項(xiàng)目完成后的總結(jié)性調(diào)查；h) 其他專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。具體調(diào)查內(nèi)容參見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查手冊(cè)。4.2.4 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查a) 城市簡(jiǎn)介：對(duì)城市的地理、文化、景觀、面積、人口城市規(guī)劃、現(xiàn)狀布局、人氣取向、產(chǎn)業(yè)分布、建設(shè)工程各類(lèi)繳費(fèi)指數(shù)，土地識(shí)別基準(zhǔn)地價(jià)，近遠(yuǎn)期重大建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)施工的策劃信息動(dòng)態(tài)。b) 區(qū)域人口與社會(huì)特性：人口基本資料，各區(qū)縣人口、人口政策、人口流動(dòng)、人口密度、增減分?jǐn)?shù)。就業(yè)情況：學(xué)歷比例、就業(yè)率

51、、單位性質(zhì)、各行業(yè)平均工資、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析、人均消費(fèi)性支出及各行業(yè)從業(yè)人數(shù)，消費(fèi)性支出排列。市民消費(fèi)特級(jí)價(jià)值觀。c) 城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：過(guò)去五年供求態(tài)勢(shì)、購(gòu)買(mǎi)量、空置量、投資額、內(nèi)外銷(xiāo)售比例、辦公商業(yè)、住宅比率、高、中、低檔比率、從集體購(gòu)房比率、日前居住狀況，各區(qū)摔推案情況，各商品房承受價(jià)比例分析，近5年，50100個(gè)樓盤(pán)調(diào)查分析，各區(qū)、小高層、多層、平價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià)。5 相關(guān)文件5.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究控制程序6 記錄6.1 市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告5.1.2土地投標(biāo)與土地儲(chǔ)備工作規(guī)程1 目的土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地”行為，提高競(jìng)標(biāo)能力，保障土地儲(chǔ)備和公司的可持續(xù)發(fā)展

52、，特制訂本辦法。2 適用范圍本規(guī)程適用于公司土地尋求過(guò)程的控制。3 職責(zé)分配3.1 發(fā)展規(guī)劃部是本程序的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)土地信息的搜集、擬訂土地投標(biāo)方案、參加投標(biāo)等。3.2 發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)土地招標(biāo)過(guò)程的組織和實(shí)施。4 工作程序4.1 “找地”原則a) 與公司的發(fā)展戰(zhàn)略相符合；b) 與公司的專(zhuān)業(yè)形象相符合；c) 與公司的資源供應(yīng)能力相符合。4.2 土地供應(yīng)信息的搜集發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，全面掌握土地交易價(jià)格，隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，定期于每個(gè)季度末向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)報(bào)送土地市場(chǎng)信息。4.3 如果土地滿足公司的“找地”原則，發(fā)展規(guī)劃部應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查

53、。調(diào)查內(nèi)容包括：a) 城市總體規(guī)劃；b) 土地利用總體規(guī)劃；c) 宗地規(guī)劃要點(diǎn)；d) 區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；e) 項(xiàng)目成本概算；f)區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況；g) 社區(qū)環(huán)境因素；h) 周邊配套情況。通過(guò)調(diào)查和分析，發(fā)展規(guī)劃部認(rèn)為初步可行后編制并向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)提交市場(chǎng)分析報(bào)告，由總經(jīng)理提請(qǐng)公司董事長(zhǎng)決定是否參加投標(biāo)或進(jìn)一步洽談。4.4 經(jīng)公司董事長(zhǎng)決定參加土地投標(biāo)后，公司財(cái)務(wù)部要提前安排投標(biāo)所需的保證金和首期土地費(fèi)；發(fā)展規(guī)劃部要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣(mài)的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況

54、和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。4.5 發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)組織參加投標(biāo)工作，董事長(zhǎng)應(yīng)親自參加投標(biāo)執(zhí)行。投標(biāo)時(shí)，要嚴(yán)格遵循既定的投標(biāo)策略。4.6 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，發(fā)展規(guī)劃部負(fù)責(zé)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)具體接洽、簽署土地使用權(quán)出讓合同。執(zhí)行供方與采購(gòu)管理手冊(cè)中合同管理辦法和財(cái)務(wù)管理手冊(cè)中財(cái)務(wù)付款控制規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定。4.7 工作規(guī)則a) 發(fā)展規(guī)劃部每季度一次向分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息，內(nèi)容要全面、真實(shí)，交易信息覆蓋率要達(dá)到75%以上。b) 土地儲(chǔ)備量要保持在公司年度開(kāi)發(fā)量的2倍以上。c) 市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，分析客觀。d) 對(duì)擬投資市場(chǎng)的土地拍賣(mài)信息要搜集完整，不遺漏；無(wú)論投標(biāo)與否，每年