工程部工作手冊(修改版)

1、工程部工作手冊（修改版）二一二年十月目 錄1、工程管理部職能2、工程前期介入3、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)程4、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改工作流程5、房屋裝飾裝修管理規(guī)程6、房屋維修管理規(guī)程7、供配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程8、給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程9、柴油發(fā)電機(jī)工作規(guī)程10、電梯管理工作規(guī)程11、相關(guān)文件和記錄工程部管理職能1.0 目的 通過明確工程部管理職能，做到責(zé)權(quán)明確，使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。2.0 范圍 適用于物業(yè)公司工程部。3.0 職責(zé)3.1 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定本部門工作人員崗位職責(zé)，并做好溝通協(xié)調(diào)工作。3.2 維修人員負(fù)責(zé)執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，并定期向部門主管匯報工作。3.3 相關(guān)部

2、門予以相應(yīng)支持和配合。4.0 工作程序4.1 工程部管理職能 物業(yè)工程部是保證所管轄項(xiàng)目正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)對所在范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，包括：物業(yè)項(xiàng)目工程前期介入、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)程、配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設(shè)施設(shè)備管理等。4.2 工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)4.3 4.4 工程工作應(yīng)達(dá)到的指標(biāo)4.3.1 根據(jù)GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000質(zhì)量管理體系 要求建立、實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)公司工程管理工作，并確保公司在2010年內(nèi)至少一個管理項(xiàng)目通過成都市優(yōu)秀管理小區(qū)。4.3.2 按照國家建設(shè)部建住房物2000008號關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住

3、宅小區(qū)（物業(yè)區(qū)域內(nèi)、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知及全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則和公司“創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃”實(shí)施對公司工程管理工作進(jìn)行自查自改工作。并確保公司在創(chuàng)優(yōu)工作中，本部門工作符合標(biāo)準(zhǔn)要求。4.3.3 征求客戶意見時，對本部門工作評議滿意率95%。4.3.4 本部門管理人員持證上崗率100%。4.3.5 本部門員工崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。4.3.6 本部門特殊工種員工持證上崗率100%。4.3.7 房屋完好率95%。4.3.8 設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行率95%。4.3.9 維修預(yù)約及時率98%。4.3.10 維修合格率98%。4.3.11 對涉及本部門的客戶投訴處理及時率達(dá)到

4、100%。 以上工程管理應(yīng)達(dá)到的工作指標(biāo)及在日常工作確認(rèn)的其他各項(xiàng)指標(biāo)，由部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行月度、季度、年度統(tǒng)計，并將統(tǒng)計情況記錄在指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表內(nèi)，并按要求進(jìn)行評價，對未能完成規(guī)定指標(biāo)的情況，要及時采取糾正預(yù)防措施，以體現(xiàn)指標(biāo)的可測量性、可操作性、可實(shí)現(xiàn)性和持續(xù)改進(jìn)。4.5 工作的時間4.4.1 工程部工作時間根據(jù)承擔(dān)工作崗位的性質(zhì)、強(qiáng)度、標(biāo)準(zhǔn)不同，采用與之配備的工作時間編排。主要有以下幾種方式：（1） 行政班工作制部門經(jīng)理和工程師實(shí)行行政部工作制，周一至周五：9：0017：30（夏季9：0018：00），周六：9：0012：00，星期天休息。（2） 二班輪班工作制 早班：9：

5、0017：30（夏季9：0018：00），晚班：17：30次日9：00（夏季18：00次日9：00），每周休息一天。（3） 其它工作制 根據(jù)客戶需求，在某一特定時間或某一段時間工作。4.4.2 工程部負(fù)責(zé)人根據(jù)公司員工手冊“考勤管理制度”的規(guī)定要求，結(jié)合本部門工作實(shí)際情況，確認(rèn)本部門工作時間，并提前5天編制每月值班安排表報物業(yè)公司審核、批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4.4.3 在實(shí)施過程中，如需對崗位或員工工作時間進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)提前重新編制值班安排表按規(guī)定程序?qū)徟Ｈ鐐€別員工因事需要調(diào)整班次的（如換班、換休、病事婚喪等），需填報請假申請單按公司員工手冊“考勤管理制度”規(guī)定的批假權(quán)限實(shí)施。4.4.4 所有員工均

6、應(yīng)按公司員工手冊“考勤管理制度”的規(guī)定要求實(shí)行每天上班前、下班后兩次打卡制。如因特殊情況需調(diào)整打卡方式的，應(yīng)獲得公司行政管理部的書面批準(zhǔn)。4.6 工程部代號4.5.1 崗位代號 部門經(jīng)理： G-03-01 前介工程師：G-04-02 維修主管： G-04-03 電 工 ： G-06-044.5.2 班次代號： 白班：白；夜班：夜；休息：休。4.7 物業(yè)設(shè)備管理要求4.6.1 確保能源的供給及有效地控制能耗（1） 應(yīng)盡量保證水、電、氣（或油）的正常供應(yīng)。因此，一般要求在物業(yè)主要部份要有雙電源供電。生活水泵要有備用泵。用柴油的要有4小時以上的儲備量，柴油的用量應(yīng)每月詳細(xì)、如實(shí)的記錄在節(jié)能降耗統(tǒng)計表

7、內(nèi)，并定期做出統(tǒng)計分析。（2） 對能耗要嚴(yán)格控制，要明確景觀能耗的啟止時間（詳見各項(xiàng)目制定的景觀啟動管理辦法），教育員工樹立節(jié)能就是增加純利的思想。要盡量選用節(jié)能設(shè)備和采取節(jié)能措施。要加強(qiáng)能耗的記錄、統(tǒng)計和分析。4.6.2 對設(shè)備進(jìn)行選擇和評估 工程部在選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良、技術(shù)指標(biāo)先進(jìn)、價格合適、利用率高、適應(yīng)性強(qiáng)和運(yùn)行費(fèi)用省等多方面因素，并形成工程部鑒定與評估意見書。4.6.3 建立制度（3） 建立設(shè)備的分類、驗(yàn)收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺賬和技術(shù)資料及審批制度。（4） 在建立設(shè)備設(shè)施臺賬的同時，需在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備設(shè)施卡或噴刷相應(yīng)的編號，以便賬、卡

8、、物相對應(yīng)。進(jìn)行設(shè)備登記，建立“設(shè)備檔案”，包括： 設(shè)備出廠合格證及檢驗(yàn)單。 產(chǎn)品說明書。 設(shè)備安裝施工圖紙。 設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗(yàn)單及試車記錄。 設(shè)備的性能記錄。 設(shè)備的事故報告及事故修理記錄。 設(shè)備的保養(yǎng)維修內(nèi)容記錄。 設(shè)備檢查記錄表。 設(shè)備改進(jìn)及改造記錄。 設(shè)備使用操作規(guī)程。 設(shè)備零件明細(xì)表及備件清單。 設(shè)備特殊零件加工圖。4.6.4 購置一定量的備品備件，對關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購置備品備件，低值易耗的材料也應(yīng)有一定量的儲備，以便設(shè)備發(fā)生故障能及時更換，縮短停機(jī)時間。4.6.5 建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄。 設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)以計劃性的保養(yǎng)、維修為主，保持設(shè)備始終處

9、于良好狀態(tài)，而不是等到設(shè)備壞了，或不能使用時再去應(yīng)急搶修。因此，設(shè)備管理（使用）部門應(yīng)當(dāng)做出年度、季度、月度的設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并將檢修內(nèi)容和設(shè)備狀況登記在設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃表上，作為設(shè)備檔案保存。4.6.6 建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，確保維修合格率98%。 各類設(shè)備的大、中、小修理工程由設(shè)備部門填寫維修/服務(wù)單，必要時可另附設(shè)備維修報告書，報工程部主管審議、經(jīng)理審核、公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按計劃進(jìn)行。工程結(jié)束后，設(shè)備管理部門應(yīng)對工程質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查，并簽署驗(yàn)收意見。維修/服務(wù)單及設(shè)備維修報告書、驗(yàn)收意見及施工項(xiàng)目內(nèi)容、圖紙資料等歸檔保存。4.6.7 有計劃地做好設(shè)備的改進(jìn)和更新

10、 所有設(shè)備都有一定的使用壽命，經(jīng)過一定時期的使用后，會因?yàn)樽匀粨p耗和人為因素的影響，不能發(fā)揮其正常的使用功能，需要進(jìn)行改造或更新。設(shè)備部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況提出改造或更新意見，并填寫設(shè)備停用（封存、報廢、改進(jìn)、更新）審批表，報批通過后，負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作。4.6.8 每年對設(shè)備進(jìn)行清查、核對和使用鑒定 每年一次的檢查要保證設(shè)備的賬、卡、物相符。在清查核對的基礎(chǔ)上對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定，從而為新一年的設(shè)備運(yùn)行、維修和更新編制預(yù)算方案。4.8 設(shè)備設(shè)施管理制度4.7.1 計劃維修保養(yǎng)制度（1） 為防止意外損壞而事先編制設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并按照計劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施、技術(shù)措施，

11、形成計劃維修保養(yǎng)制度。（2） 實(shí)行計劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作狀態(tài)避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)效率。（3） 實(shí)行計劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。（4） 進(jìn)行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特征、規(guī)格與使用條件來決定的。（5） 措施 確定設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、檢查工作的類別及內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容、季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容；設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求；開展計劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。（6） 各項(xiàng)目設(shè)備部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)

12、容和要求，編制設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并監(jiān)督與檢查。4.7.2 值班制度（1） 設(shè)備值班人員必須忠于職守，不得擅自離崗。如因工作需要，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。（2） 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定做好有關(guān)值班記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。（3） 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)及時報告給上級領(lǐng)導(dǎo)。（4） 值班人員在接到報修通知時，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。（5） 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須經(jīng)主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班

13、人員對調(diào)。4.7.3 交接班制度（1） 值班人員應(yīng)按照統(tǒng)一的安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤。嚴(yán)禁私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。（2） 交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄：介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更情況：清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。領(lǐng)班應(yīng)每日檢查交接班記錄并在值班記錄表上簽字。（3） 值班人員應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好巡視記錄表。（4） 值班人員在交班前應(yīng)做好機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生工作。（5） 接班人員必須提前15分鐘上崗接班，對上班的情況應(yīng)了解清楚，并辦

14、理好交接班手續(xù)。（6） 接班人員若因故遲到，值班人員應(yīng)堅守崗位，待接班人員到達(dá)后，辦完交接班手續(xù)方可下班。（7） 除值班人員外，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入機(jī)房。（8） 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機(jī)時； 交接班準(zhǔn)備工作未完成時； 接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時； 領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時； 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。4.7.4 報告制度 公司實(shí)行服務(wù)過程報告制度，常用的報告形式有：日報、周報、月報、年工作目標(biāo)計劃、內(nèi)審報告、管理評審報告等。（1） 下列情況報告領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況。 設(shè)備出現(xiàn)故障

15、或停機(jī)檢修。 零部件更換及修理。 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。 運(yùn)行人員暫時離崗。 對外班組及上級聯(lián)系。（2） 下列情況必須報告主管（工程師）： 重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況。 采用新的運(yùn)行方式。 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修。 系統(tǒng)故障及檢修。 重要零部件更換及修理加工及改造。 工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。 員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假。（3） 下列情況必須報告工程部部經(jīng)理： 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理。 影響樓宇與小區(qū)運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。 系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變，主要設(shè)備的技術(shù)改造。 重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工，設(shè)備的增改或向外委托加工。 系統(tǒng)及主要設(shè)

16、備的技術(shù)改造。 系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。 技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 員工一天以上的請假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換班。4.8 共用設(shè)施巡視檢修制度1目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。2適用范圍適用于工程部部的樓宇巡查工作。3職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理工作。3.2 工程部部維修員負(fù)責(zé)依照本規(guī)定實(shí)施樓宇巡查工作。4程序要點(diǎn)4.1 工程部主管應(yīng)于每月月底制定下月的巡樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責(zé)任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。4.2 樓宇巡查的內(nèi)容4.2.1 治安隱患的巡查。4.2.2 公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。4.2.3 清潔衛(wèi)

17、生狀況的巡查。4.2.4 園林綠化維護(hù)狀況的巡查。4.2.5 裝修違章的巡查。4.2.6 消防違章的巡查。4.2.7 利用巡查機(jī)會與住戶溝通。4.3 樓宇巡查機(jī)會與住戶溝通。4.3.1 “看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題。4.3.2 “聽”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時的聲音判斷是否有故障。4.3.3 “摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。4.3.4 “調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。4.4 房屋本體巡查的工作要領(lǐng)4.4.1 檢查水電表。檢查水電是否處于正常狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時應(yīng)關(guān)上單位法門，預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上

18、相關(guān)告示；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時，應(yīng)在巡查登記表中予以記錄并及時報告工程部主管。4.4.2 巡查樓梯間：a) 檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；b) 檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損；c) 檢查消防栓是否標(biāo)識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.3 巡查逃生天臺：a) 檢查逃生天臺是否能隨手打開（嚴(yán)禁上瑣）；b) 檢查天臺護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；c)

19、檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象；d) 檢查雨水管是否通暢；e) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.4 巡查電梯：a) 檢查電梯運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，是否有異常響動；b) 檢查安全標(biāo)識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；c) 檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.5 巡查大堂、門廳、走廊：a) 檢查各類安全標(biāo)識是否完好；b) 檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好；c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.4.6 巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時應(yīng)立即告知保安部進(jìn)行檢查。4.5 公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)4.5.1 巡查水、電、氣、通訊設(shè)施：a) 檢查

20、室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；b) 檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識是否完好；c) 檢查室外消防設(shè)施是否備件齊全、標(biāo)識完好。4.5.2 巡查公共文體設(shè)施：a) 檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患；b) 檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患；c) 檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。4.5.3 巡查道路、廣場、公共集散地：a) 檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；b) 檢查標(biāo)識、路牌、警示牌是否完好；c) 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否完好。4.5.4 巡查停車庫、停車場

21、、單車棚、摩托車場：a) 檢查防盜設(shè)施是否完好；b) 檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象；c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.6 巡查周邊環(huán)境4.6.1 檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。4.6.2 檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。4.6.3 檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。4.6.4 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.7 巡查違章裝修：詳見裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.8 巡查空置房：詳見空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.9 對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng)4.9.1 維修人員巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時將問題記錄在巡查記錄表中，巡查

22、回來后報告工程部主管解決。4.9.2 工程部主管視情況按下列情況處理：a) 屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按報修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理；b) 屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)工程部經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長；c) 屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理。4.9.3 對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，工程部主管應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。4.9.4 巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后工程部維修人員應(yīng)現(xiàn)場驗(yàn)證，處理的過程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可。4.10 巡查記錄表、巡查問題處理表每月

23、底匯總由工程部歸檔保存，保存期兩年。4.11 本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一。A、 工程部主管應(yīng)每周不少于三次全域巡視檢查。并將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并在巡視記錄表中做好記錄。B、 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。C、 管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理。D、 對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工。E、 對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，工程主管應(yīng)填寫設(shè)備對外委托維修申請單，報請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價

24、進(jìn)行監(jiān)控。維修結(jié)束，機(jī)電人員需對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢測，檢測合格方予以驗(yàn)收。F、 定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風(fēng)口35%消火栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消火栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓

25、道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥

26、路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他 備注：檢查結(jié)果填入巡視記錄表，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。4.7.5 工具管理制度（1） 領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表，實(shí)行工具報損制度。（2） 領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對損壞的工具經(jīng)工程部主管確認(rèn)后方可以舊換新。（3） 對大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照公司相關(guān)制度、程序進(jìn)行報損。（4） 對工具實(shí)行個人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰負(fù)責(zé)賠償。（5） 對于公用工具及大件工具應(yīng)由內(nèi)勤負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理。（6） 對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程部主管匯報（同時將損壞的工具交回管理

27、部集中處理）方可領(lǐng)取。（7） 對于損壞的工具由管理部定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀（應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字）。（8） 對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞（需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù)）則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理，如有關(guān)人員需借用專用工具，應(yīng)填寫工具借用登記表。（9） 相關(guān)監(jiān)視和測量工具定期送檢。4.7.6 房屋維護(hù)制度（1） 工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量。（2） 工程部依據(jù)定期檢查項(xiàng)目一覽表對物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫巡視記錄表，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作。（3） 定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕

28、，并及時在房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕登記表中做好養(yǎng)護(hù)修繕記錄，以避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造。（4） 加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。（5） 建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計。（6） 加強(qiáng)對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。4.7.7 空置房檢查制度（1） 工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫空房（托管、空置）動態(tài)管理登記表。（2） 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)環(huán)境部（保潔隊(duì)）處理，安全問題轉(zhuǎn)保安部（保安隊(duì)）處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理。要求對處理結(jié)果形成書面記錄。（3） 特殊原因

29、不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。4.7.8 設(shè)備潤滑管理制度（1） 潤滑工作的方式 根據(jù)設(shè)備管理及運(yùn)行特點(diǎn)，采用由操作工及維修工共同負(fù)責(zé)制。（2） 潤滑劑的選用 由主管根據(jù)所管設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn)和出廠使用說明書來選擇潤滑劑，報請經(jīng)理批準(zhǔn)后，交庫房統(tǒng)一采購。當(dāng)出廠使用說明書的油種規(guī)格不清楚時，要根據(jù)設(shè)備的各種工作條件（轉(zhuǎn)數(shù)、軸徑轉(zhuǎn)速、載荷、形式和溫度等）來確定恰當(dāng)?shù)臐櫥瑒?從技術(shù)管理、資源管理出發(fā)，盡可能用同一潤滑劑。（3） 潤滑劑的管理 潤滑劑的管理包括采購、運(yùn)輸、貯存幾部分。 潤滑劑在貯存中，對各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號貯存、嚴(yán)禁混雜，更要保證清潔，防止塵

30、砂、鐵屑、水分等異物混入。潤滑劑的使用部門要把潤滑劑的消耗量在節(jié)能降耗統(tǒng)計表中做好記錄，并取得月消耗量的數(shù)據(jù)，根據(jù)記錄和每月的工作計劃做好潤滑消耗預(yù)算，并報庫房由公司采購。（4） 設(shè)備潤滑“五定”工作 定點(diǎn)： 現(xiàn)代機(jī)械設(shè)備中需要潤滑的部位都設(shè)有潤滑點(diǎn)，并配置油孔、油標(biāo)、油池等供油裝置。每個操作工和維修工都必須熟悉這些供油部位。 定質(zhì)： 為確保潤滑劑在使用過程中的質(zhì)量，必須按設(shè)備說明書上的品種、牌號使用。設(shè)備上的潤滑裝置要保持清潔。 定量： 在保證設(shè)備潤滑良好基礎(chǔ)上，執(zhí)行定額用油。如發(fā)現(xiàn)超過限額時，要查明原因，及時改正。 定期： 定期添油和清洗換油，是搞好設(shè)備潤滑的重要環(huán)節(jié)。因此在進(jìn)行潤滑操作中

31、，必須嚴(yán)格按照說明書規(guī)定，分別按班、日、月給各潤滑點(diǎn)加油（脂），按計劃清洗換油（脂）。 定人： 設(shè)備上的各潤滑部位，應(yīng)由操作工和維修工分工負(fù)責(zé)。凡需要每班（每天或每周）加油一次的潤滑點(diǎn)由操作者負(fù)責(zé)加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或換油（脂）的部位，由修理工定期清洗換油（脂）。所有電器部件由維修電工負(fù)責(zé)添油（脂）或換油（脂）。4.7.9 新增設(shè)備管理制度（1） 公司各部門需增置的設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)購買后，報工程部備案。（2） 經(jīng)工程部進(jìn)行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項(xiàng)目或增置電器及機(jī)械設(shè)備。（3） 各部門應(yīng)設(shè)一名兼職設(shè)備管理員，協(xié)助工程部對設(shè)備進(jìn)行管理，指導(dǎo)本部門設(shè)備使用者正確操作。（4） 設(shè)備

32、項(xiàng)目確定或設(shè)備購進(jìn)后，工程部負(fù)責(zé)組織施工安裝，并負(fù)責(zé)施工安裝的質(zhì)量。（5） 由工程部及使用部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收合格后填寫采購設(shè)備驗(yàn)收表方可使用。4.7.10 缺陷設(shè)備運(yùn)行規(guī)程（1） 工程部在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中。（2） 對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換，以免造成更大的損失，并立即發(fā)出通知，報批工程主管。（3） 對一般輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量將維修時間安排在下班后或客戶休息后進(jìn)行，在此之前應(yīng)將需更換材料全部準(zhǔn)備好，將維修時間通告所有商家/客戶，而且以書面形式上報工程主管。（4） 對缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程主管和所有商家/客戶，同時立即著

33、手進(jìn)行維修，并請客戶服務(wù)中心以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報工程主管。（5） 對暫時無法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報公司，同時請客戶服務(wù)中心將停止使用的原因及恢復(fù)使用時間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢。（6） 對需進(jìn)行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報公司，并限期維修完畢。4.7.11 設(shè)備事故處理制度（1） 設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動時，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采用應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場。（2） 有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時做出處理。（3） 事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將事故處理情況填寫在投訴、建議、電話、通知、

34、通啟、報告、報警記錄薄并送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決。（4） 對于事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。（5） 事故的事后處理要做到四不放過： 事故原因不查清不放過。 缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過。 缺乏長備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過。 事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。4.7.12 電氣機(jī)械設(shè)備操作制度（1） 電氣機(jī)械設(shè)備使用前，設(shè)備管理人員要與工程部配合，組織使用人接受操作培訓(xùn)，工程部負(fù)責(zé)安排技術(shù)人員傳授專業(yè)知識。（2） 使用人員要學(xué)會操作，掌握日常保養(yǎng)知識和安全操作知識，熟悉設(shè)備性能。（3） 使

35、用人要嚴(yán)格按操作規(guī)程工作，認(rèn)真遵守交接班制度，準(zhǔn)確填寫值班記錄。（4） 工程部要指派人員與各部門負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查設(shè)備情況，并列入員工工作考核內(nèi)容。（5） 使用各種電氣機(jī)械設(shè)備要注意安全。4.7.13 改裝、移裝設(shè)備操作制度（1） 設(shè)備的跨部門移裝、改裝前要填寫維修/服務(wù)單并報工程部審批。（2） 工程部進(jìn)行技術(shù)可行性咨詢，派員改裝、移裝。（3） 將設(shè)備改裝、移裝的情況填寫在維修/服務(wù)單備注欄內(nèi)并存檔。（4） 公司各部門未經(jīng)呈報工程部主管審批同意，任何人不得改、移裝設(shè)備。4.7.14 轉(zhuǎn)讓和報廢設(shè)備管理制度（1） 設(shè)備年久陳舊不適應(yīng)工作需要或無再使用價值，使用部門申請報損、報廢之前，工程部要進(jìn)行技術(shù)

36、鑒定和咨詢。（2） 工程部指派專人對設(shè)備損壞情況、影響工作情況、使用年限、殘值情況、更換新設(shè)備的價值及貨源情況等進(jìn)行鑒定與評估，形成意見書交使用部門。（3） 使用部門將設(shè)備停用（封存、報廢、改進(jìn)、更新）審批表附工程部鑒定與評估意見書一并上報，按程序?qū)徟?。?） 申請批準(zhǔn)后，交付采購部辦理，新設(shè)備到位后，舊設(shè)備方可轉(zhuǎn)讓或報廢。（5） 報廢報損舊設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)按規(guī)定處理。4.7.15 監(jiān)視和測量裝置控制（1） 監(jiān)測裝置范圍序號裝置名稱使用地點(diǎn)1、萬用表維修用檢測儀器2、兆歐表維修用檢測儀器3、鉗形電流表維修用檢測儀器4、高壓驗(yàn)電器維修用檢測儀器5、絕緣工具(絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等)維修用防護(hù)

37、工具（2） 監(jiān)測裝置的購置 行政部在指定合格供方中購買各部門所需的監(jiān)測裝置，購回的監(jiān)測裝置應(yīng)交工程部送檢定機(jī)構(gòu)檢定合格后方可使用，工程部負(fù)責(zé)對監(jiān)測裝置的使用人員進(jìn)行使用及維護(hù)指導(dǎo)。（3） 監(jiān)測裝置的管理 工程部主管指定專人建立測量、計量器具臺賬，明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期，并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測裝置送相關(guān)檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定或校準(zhǔn)，保證其精度符合技術(shù)要求，經(jīng)檢定或校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測量裝置方可使用，工程部應(yīng)做好監(jiān)測裝置的檢校記錄。 工程部主管負(fù)責(zé)組織人員對監(jiān)測裝置進(jìn)行巡檢，保證監(jiān)測裝置正常使用。 各管理部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)測裝置的日常使用維護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測裝

38、置應(yīng)及時送工程部交相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)。（4） 各使用部門應(yīng)妥善保護(hù)監(jiān)測裝置的檢定合格標(biāo)識。4.7.16 緊急事件處理制度（1） 緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷等重大設(shè)施設(shè)備事故。（2） 緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。（3） 緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。（4） 人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任。（5） 處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。（6） 以上事件處理完畢后應(yīng)由工程部主管填寫投訴、建議、電話、通知、通啟

39、、報告、報警記錄薄。工程前期介入1.0 目的 在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。2.0 范圍 適用于公司接管的所有項(xiàng)目。3.0 職責(zé)3.1 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促檢查。4.0 工作程序4.1 工程前期介入的主要工作4.1.1 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 公司憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)應(yīng)委派有經(jīng)驗(yàn)工程人員對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過定期參加前期項(xiàng)目工程例會，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機(jī)電設(shè)備)、項(xiàng)目模型等資

40、料，了解項(xiàng)目規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范、確定項(xiàng)目檔次和客戶需求，對項(xiàng)目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目預(yù)售創(chuàng)造條件。 針對智能化采用程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用公司服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務(wù)的承接商。4.1.2 從管理者角度，改善設(shè)計缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴

41、建筑設(shè)計單位確定功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒有哪一家設(shè)計單位對項(xiàng)目日后運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物管公司難以運(yùn)作，客戶怨聲載道。為改變這一狀況，公司將對項(xiàng)目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 功能設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面、停車場、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。 小區(qū)人車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。 圍墻和大門設(shè)置。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。 建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）。 設(shè)備機(jī)房環(huán)

42、境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙統(tǒng)一。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。 設(shè)置必要的公共洗手間。 信報箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 對客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。 居家生活私密及安全防護(hù)設(shè)施。 建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。 后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案。 對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。 水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要。 創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。 愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。 控制因設(shè)備選型及安

43、裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患。 設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。 安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。4.1.3 跟進(jìn)施工過程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開展，必須對項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，如果公司在項(xiàng)目交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。在項(xiàng)目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如： 檢討施工進(jìn)度。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計規(guī)格及要求事項(xiàng)。 對今后不便養(yǎng)

44、護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)記錄。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。 提供成品保護(hù)措施。指導(dǎo)物業(yè)驗(yàn)收工作。4.1.4 智能系統(tǒng)顧問 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程階段性實(shí)施進(jìn)度計劃。 針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計合理、實(shí)用、選材和布局合理。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。4.2 工程前期介入的實(shí)施4.2.1 由物業(yè)中心和工程部成立前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)

45、及方案。 4.2.2 人員及資源配置。4.2.3 參與項(xiàng)目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀(jì)要。4.2.4 對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進(jìn)。4.2.5 參與設(shè)備選型及安裝方案審定。4.2.6 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。4.2.7 參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。4.2.8 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。4.2.9 現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等。4.2.10 雨后

46、注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改。4.2.11 設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄。4.2.12 參與竣工驗(yàn)收和承接查驗(yàn)，嚴(yán)格按照承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承接查驗(yàn)。4.2.13 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準(zhǔn)備。物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)程1.0 目的 規(guī)范新物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。2.0 范圍 適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)承接查驗(yàn)工作。3.0 職責(zé)3.1 工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，作為物業(yè)承接查驗(yàn)小組成員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)的工程承接查驗(yàn)手續(xù)。3.2 負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)的工作質(zhì)量。3.3 負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的承接查驗(yàn)工作。4

47、.0 程序4.1 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作4.1.1 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、客戶入住前，工程部應(yīng)及時參與物業(yè)承接查驗(yàn)小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的承接查驗(yàn)，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。（1） 在接到物業(yè)公司的承接查驗(yàn)指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。4.1.2 承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備： 承接查驗(yàn)開始之前接工程部應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：（1） 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。（2） 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好承接查驗(yàn)計劃。（3） 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。（4） 準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)記錄表格，

48、包括：物業(yè)整體移交驗(yàn)收表、房屋及公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和承接查驗(yàn)交接表、物業(yè)移交明細(xì)表、物業(yè)接管鑰匙移交明細(xì)表、承接查驗(yàn)設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單、承接查驗(yàn)資料遺留問題清單。4.2 承接查驗(yàn)的工作程序總經(jīng)理下達(dá)承接查驗(yàn)指令驗(yàn)收是否合格進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收是否合格記錄歸檔作好承接查驗(yàn)準(zhǔn)備進(jìn)行資料驗(yàn)收移交組建承接查驗(yàn)小組要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料否否要求發(fā)展商限時整改 4.3 資料的承接查驗(yàn) 發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料：4.3.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 包括：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。4.3.2 拆遷資料。 房屋分產(chǎn)權(quán)清

49、冊。4.3.3 綜合竣工驗(yàn)收資料 包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開、竣工報告、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明書、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書、供水合同、供電協(xié)議書、許可證、供氣協(xié)議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿，混凝土試塊試壓報告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。4.3.4 施工設(shè)計資料 包括：地質(zhì)勘察報告書、全套設(shè)計圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知及技術(shù)核

50、定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、工程預(yù)決算報告書、重要的施工會議紀(jì)要、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和簽證、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。4.3.5 機(jī)電設(shè)備資料 包括：機(jī)電設(shè)備出廠合格證、機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.3.6 客戶資料 包括：已購房的客戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購房客戶的付款情況或付款方式。4.4 物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗(yàn)和竣工的區(qū)別4.4.1 承接查驗(yàn)主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。4.4.2 承接查驗(yàn)是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)

51、量有嚴(yán)重問題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價行為。4.5 承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法4.5.1 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP30001-90房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及客戶生活的合理要求。4.5.2 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。4.5.3 總平面的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 道路路面不應(yīng)有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。施工 單位工程的

52、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場地清的要求。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.5.4 房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構(gòu)件

53、產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。4.5.5 房屋建筑部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 墻體，梯踏步： 陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角。 門、窗： 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷。 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡。 不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形。 高檔裝飾門裝飾完整。 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 樓地面： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。 塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角