南通古鎮(zhèn)燈飾商業(yè)城商管企劃案朱必文

1、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企劃案商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企劃案 -南通古鎮(zhèn)燈飾商業(yè)城（南通古鎮(zhèn)燈飾商業(yè)城（朱必文制） 聯(lián)系電話務(wù)管理16161515房屋、設(shè)施設(shè)備管理 商管模塊商管模塊0606Contents050504040303 組織架構(gòu)組織架構(gòu)0202 基本思想基本思想0101 人員籌備人員籌備總經(jīng)理職責(zé)總經(jīng)理職責(zé) 部門(mén)職能部門(mén)職能清潔綠化保安管理1212消防管理11111010前期介入接管驗(yàn)收租戶入住運(yùn)營(yíng)策劃管理質(zhì)量管理 經(jīng)營(yíng)特色0707基本理念基本理念 在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，

2、多層次、多方式、全方位、全過(guò)程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍商業(yè)氛圍。組織架構(gòu)組織架構(gòu)商管總經(jīng)理物業(yè)總監(jiān)（物業(yè)、工程）營(yíng)運(yùn)總監(jiān)（招商、企劃、運(yùn)營(yíng)）綜合崗總經(jīng)理助理招商部運(yùn)營(yíng)策劃部物業(yè)部物業(yè)部經(jīng)理保安隊(duì)長(zhǎng)保潔組長(zhǎng)水、電（強(qiáng)弱電）客服專員行政人事部行政人事主管人事專員采購(gòu)專員網(wǎng)絡(luò)專員財(cái)務(wù)部招商經(jīng)理招商專員運(yùn)營(yíng)策劃經(jīng)理活動(dòng)策劃主管運(yùn)營(yíng)主管文案專員平面設(shè)計(jì)專員運(yùn)營(yíng)專員財(cái)務(wù)主管出納人員籌備人員籌備部門(mén)部門(mén)職位職位人數(shù)人數(shù)一階段一階段二階段二階段三階段三階段備注備注總經(jīng)理1 物業(yè)總監(jiān)1營(yíng)運(yùn)總監(jiān)1物業(yè)部物業(yè)部經(jīng)理1客服專員2保

3、安隊(duì)長(zhǎng)1保安專員8保潔組長(zhǎng)1保潔專員6水、電工（強(qiáng)弱電）3運(yùn)營(yíng)策劃部運(yùn)營(yíng)策劃經(jīng)理1策劃主管1運(yùn)營(yíng)主管1平面設(shè)計(jì)專員1文案專員1運(yùn)營(yíng)專員3招商部招商部經(jīng)理1招商部專員2負(fù)責(zé)后期商鋪轉(zhuǎn)租行政人事部行政人事主管1人員籌備人員籌備部門(mén)部門(mén)職位職位人數(shù)人數(shù)第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段備注備注人事專員1采購(gòu)專員1網(wǎng)絡(luò)專員1財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)主管1出納1小計(jì)：4372610總經(jīng)理職責(zé)總經(jīng)理職責(zé)v 制訂公司經(jīng)營(yíng)方針、政策及戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃，制訂公司財(cái)務(wù)預(yù)算、決算方案；按責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，任命公司各層次負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。 各部門(mén)職能各部門(mén)職能v 物業(yè)部（1）、安全保衛(wèi)；（2）、消防

4、安全臨控；（3）、設(shè)備維修、維護(hù)（配電房、空調(diào)機(jī)房、攝相頭系統(tǒng)等）；（4）、衛(wèi)生保潔、綠化美化；（5）、業(yè)主投訴意見(jiàn)處理；（6）、物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)，分?jǐn)偣芾恚?（7）、商鋪裝修跟進(jìn)；v 運(yùn)營(yíng)、策劃部（1）、市場(chǎng)日常管理； （2）、商戶、客戶服務(wù)；（3）、租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等催收； （4）、商戶系統(tǒng)管理； （5）、企劃方案制定及預(yù)算提報(bào)； （6）、活動(dòng)策劃與實(shí)施；各部門(mén)職能各部門(mén)職能v 招商部 （1）、開(kāi)業(yè)前，對(duì)商城入駐商戶裝修通知，并跟進(jìn)； （2）、開(kāi)業(yè)后，招商信息更新、入駐商戶優(yōu)化； （3）、商戶更迭、裝修進(jìn)場(chǎng)/撤場(chǎng)管理 ； （4）、對(duì)接商業(yè)管理中心招商資源與工作安排；v 行政人事部（1）、招

5、聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理；（2）、日常行政后勤管理。資產(chǎn)、采購(gòu)、庫(kù)房管理；（3）、政府公共關(guān)系維護(hù)、處理對(duì)外事務(wù)； （4）、團(tuán)隊(duì)建設(shè)，企業(yè)文化建設(shè)； （5）、公司網(wǎng)絡(luò)搭建及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)維護(hù)；各部門(mén)職能各部門(mén)職能v 財(cái)務(wù)部（1）、做好年度預(yù)算及和決算工作；（2）、嚴(yán)格把控日常費(fèi)用收、支管理；（3）、做好各部門(mén)票務(wù)的檢查核對(duì)報(bào)銷事宜；（4）、商業(yè)財(cái)務(wù)軟件的運(yùn)行管理；（5）、公司運(yùn)作整體財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查；商管模塊商管模塊商城的運(yùn)營(yíng)管理大體上分為:v 早期介入、接管驗(yàn)收管理、租賃戶入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管

6、理等；v 后期配套主要以媒體宣傳、活動(dòng)策劃、現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行、商戶維護(hù)、商鋪?zhàn)赓U、后勤保障管理等；前期介入前期介入v 從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。v 工作內(nèi)容: （1）、從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)； （2）、從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn)：環(huán)境、標(biāo)識(shí)、導(dǎo)視排、公共配套設(shè)施、消防設(shè)施、安全、監(jiān)控系統(tǒng)、強(qiáng)弱 電系統(tǒng)等；v 管理措施:（1）、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）、制定早期介入計(jì)劃，

7、積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；（3）、參與有關(guān)工程會(huì)議聯(lián)誼會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收 v 目的：確保商城環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理v 管理內(nèi)容：（1）編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安；（2）依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商城物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在 物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改；（3）與開(kāi)發(fā)商、施工單位聯(lián)合驗(yàn)收并做好交接工作；v 管理措施 （1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商城的接管驗(yàn)收工作； （2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程； （3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； （4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重

8、要性的認(rèn)識(shí)； （5）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。租戶入住租戶入住v 在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用v 管理內(nèi)容： （1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全； （2）精心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)； （3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （4）收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用； （5）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與租戶約定時(shí)間及時(shí)解決；v 管理措施：（1）制定領(lǐng)房流程、入駐商戶經(jīng)營(yíng)管理章程并簽訂裝修管 理?xiàng)l例、經(jīng)營(yíng)承諾書(shū)等；（2）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（3）熱情接

9、待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取租戶意見(jiàn)；（4）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。保安管理保安管理 v 運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)管理技術(shù)手段，依靠先進(jìn)和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)商城物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作v 管理內(nèi)容（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式 ；（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安 情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全；v 管理措施（1）制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施；（2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)培訓(xùn)，提高思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；（3）加強(qiáng)行為規(guī)范教育，如：服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)；（4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保

10、巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)；消防管理消防管理 v 管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）保持消防通道的暢通；（3）加強(qiáng)商城裝修期間的消防安全管理；（4）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。v 管理措施：（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，檢查落實(shí)；（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；（4）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（5）制止任何違反消防安全的行為；（6）積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；（7）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警

11、清潔綠化清潔綠化 v 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo) v 管理內(nèi)容（1）綠化養(yǎng)護(hù)；（2）商業(yè)街區(qū)公共區(qū)域的綠化布置；（3）清潔衛(wèi)生；v 管理措施（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；（2）加強(qiáng)綠化保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高素質(zhì)，增強(qiáng)技能；（3）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔人員互相督 查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；（4）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明；房屋、設(shè)施設(shè)備管理房屋、設(shè)施設(shè)備管理 v 管理內(nèi)容（1）房源的信息化管理,可分:已售、未售、已租、未租

12、、已裝修、未裝修等；（2）房屋交付時(shí)與業(yè)主簽訂物業(yè)管理公約，書(shū)面告知裝修管理規(guī)定、 裝修須知；（3）公共區(qū)域水電設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備日常檢查、維護(hù)，定期保養(yǎng)；v 管理措施（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)； （3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn) 問(wèn)題及時(shí)制止；（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)；財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理 v 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不

13、斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 v 管理內(nèi)容（1）加強(qiáng)現(xiàn)金收、支管理，搞好財(cái)務(wù)核算；（2）做好年度預(yù)算和決算工作；（3）認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；（4）及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)；v 管理措施（1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；（2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； （3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4）加強(qiáng)成本控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查； 運(yùn)營(yíng)策劃管理運(yùn)營(yíng)策劃管理v 目的：為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)保值、增值、實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化 、市場(chǎng)化，提升南通古鎮(zhèn)燈具商業(yè)城的品牌形象和對(duì)外界 的影響力；v 管理內(nèi)容（1）對(duì)市場(chǎng)各業(yè)太商戶進(jìn)行系統(tǒng)信息管理,協(xié)助招商部門(mén)做好后期租賃事宜； （2）配合各業(yè)太商戶定期策劃并舉辦活動(dòng),活躍市場(chǎng)氛圍；（3）通過(guò)媒體報(bào)刊雜志對(duì)商城及內(nèi)部商戶進(jìn)行合理有效的宣傳；v 管理措施（1）制定商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理細(xì)則；（2）加強(qiáng)與商戶的溝通,及時(shí)有效的協(xié)助商戶處理相關(guān)問(wèn)題；（3）業(yè)態(tài)市調(diào)、合理規(guī)劃、分析市場(chǎng)目標(biāo)人群；質(zhì)量管理質(zhì)量管理 v 導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。v 管