萬科房地產(chǎn)營銷總監(jiān)培訓(xùn)手冊(cè)

1、萬科房地產(chǎn)營銷總監(jiān)培訓(xùn)手冊(cè)目 錄第一部分房地產(chǎn)戶型策劃 2戶型需要策劃 2戶型簡史3好戶型的標(biāo)準(zhǔn)4立體戶型面面觀 5大戶型？小戶型？ 7面積多大才合適？ 8戶型之首一一客廳 9主臥10廚房11洗手間的問題 12陽臺(tái)15戶型設(shè)計(jì)趨勢 16第二部分 售樓書該說點(diǎn)啥 18第三部分 關(guān)注購房中的感性行為 20第二部分關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)思考 22一、成本+競爭？消費(fèi)者+競爭? 22二、金子？銀子？ 23三、開盤：高開低走？低開高走？ 24尾盤：降價(jià)清貨？精細(xì)營銷？ 25“低開高走”的實(shí)際操作問題 27第一部分房地產(chǎn)戶型策劃可以說，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。

2、 那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大 程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來的生活需求呢？在此我們對(duì)涉及戶型的一些問題作些探 討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。戶型需要策劃表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、 電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素， 是滿足“舒適性”的首要前提, 只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢 旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場問題，其次才是技術(shù)問題。世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一

3、特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶 型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費(fèi)者的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，而且需要充分考量項(xiàng)目所處的地理特征、 景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素， 讓戶型定位切 合項(xiàng)目整體定位。而這一切，顯然不是設(shè)計(jì)所能解決的問題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作， 設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類別配置、 每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開 展工作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：1、戶型類別配置。想吸引所有消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所有消費(fèi)者都吸引不到。 因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)

4、目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定 位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為 主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式 等分別應(yīng)占多少比例？2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費(fèi)者對(duì)戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70 mU故成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過 100 m。就是同一城市，不同類別的消費(fèi)者對(duì)面 積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在100 m左右，有的希望三房能做到130 m以上 甚至170叭有的喜歡70卅的二房，有的中意二房超過90 m

5、2那么具體到某一樓盤， 每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。3、戶型類別分布。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目中都見過一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存， 其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置： 面積大、總價(jià)高的戶 型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、 或景觀較差的地方、 或朝北的方向、 或南北向 樓體中、或有西曬、或是底層位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離這一點(diǎn)， 收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤。4、戶型功能配置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽臺(tái)？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一

6、個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄 （凸）窗？等等問題也 應(yīng)站在市場角度、 從項(xiàng)目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、 單 純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。戶型簡史時(shí)間的流轉(zhuǎn)、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、 生活觀念， 也不斷地 改變著我們的居住觀念我們對(duì) “戶型”的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下 戶型在簡要發(fā)展歷史。坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上房，東廂住 兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗， 院外是榆柳相依。千百年來，這就是咱中國老百姓最理想的“戶型” ，無論是平頭百姓 還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)的

7、區(qū)別，基本設(shè)計(jì)思路概無二致。這樣的“戶型”自然是好寬敞舒適，功能分區(qū)明確。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地， 土地資料利用率太低，而且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶； 窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎 了。解放了，日子似乎是好過些了， 不識(shí)時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了， 于是一天比一天 多的人不斷涌上街頭要房住。 國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算， 發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太有限， 那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不能 讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型” ，說什么也住著挺別扭不舒服，但那年月， 還能怎么著，能分個(gè)一間

8、半間就不錯(cuò)了，感謝誰還來不及，誰想那么多。轉(zhuǎn)眼是 80 年代，改革開放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善， 琢磨起住房問題自然就順理成章。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實(shí)在不是好 “戶 型”，都渴望能弄個(gè)“成套房”。是啊，有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成 年子女?dāng)D在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔(dān)心別人眼饞吃得艱苦一點(diǎn)別人也不會(huì)知 道、有自家的廁所不用排隊(duì)再冷的冬天起來也無大礙、 還有個(gè)小陽臺(tái)讓人種點(diǎn)花草晚上 還可看到星星，這樣的日子可實(shí)在太美了！可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對(duì)勁： 廳里實(shí)在太小， 放個(gè)大彩電看著刺眼， 放在房里吧 父母兒女來看又不方便； 還有大沙發(fā)、 茶幾、

9、音響、金魚缸也無處安身； 冰箱想放廚房， 可廚房更??；洗衣機(jī)想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄； 客人來了要往床上坐， 一家人的生活裸露無遺。 于是人們盼望能住上客廳、 廚房、 衛(wèi)生間都寬寬大大， 臥室里 干干凈凈的房子。這樣的房子還是有人不滿意： 早上一起床， 大家還是要搶著上廁所； 辛苦一天晚上 想好好泡個(gè)澡也不方便， 廁所里總是潮濕陰森味兒不太好； 廚房雖然大了但洗菜、 切菜、 炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風(fēng)？想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué) 習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母很快， 在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、 有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、

10、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、 廚房連著小陽臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來了。有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。好戶型的標(biāo)準(zhǔn)選擇一種戶型， 選擇一個(gè)生活空間。 不同的生活經(jīng)歷、 生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會(huì)帶來 對(duì)戶型的不同理解， 而戶型則不管人們過去如何， 只是以它難以更改的剛性改變、 重塑 人們的生活方式。 因此，所謂好戶型， 就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、 親情本 質(zhì)的戶型； 是能帶給人們身體的、 心理的舒適享受的戶型； 是能滿足現(xiàn)在與未來生活變 化的

11、需要的戶型； 是與室外自然、 人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型； 是能最充 分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。一套好的戶型，首先必須是每一個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊” ，謹(jǐn)防多邊 多角的“鉆石房” 的出現(xiàn)， 如此不僅利于家具擺放提高實(shí)用面積， 也符合中國人的消費(fèi) 心理。一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開：1、動(dòng)靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，如 此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在

12、進(jìn)門 后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。 這就要求不僅需要將臥室 （主臥、父母房、 兒 童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門 的方向。3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰 顯業(yè)主的成功， 也為了家庭成員之間的起居互不干擾， 主人房不僅應(yīng)朝向好 （向南或向 景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人 （保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥 室等分開。一套好的戶型，必須做好“通” 、“透”工作。如果客餐廳相

13、連， 最好能有開放式陽臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)， 既能保證客廳的采光 充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、 通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工 作熱情，影響一家人的食欲。衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、 臭哄哄， 它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、 繁殖細(xì)菌的場所， 它也 應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間， 如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)， 戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為 中心，這時(shí)首要的也是

14、安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室， 以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè) 主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。立體戶型面面觀目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復(fù)式）和錯(cuò)層式。所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層面， 而且這兩個(gè)樓層面的豎直投影面一 般是重合的， 兩個(gè)樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。 最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢 住宅內(nèi)的“ 502”號(hào)房和“ 602”號(hào)房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多 層）。很顯然，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強(qiáng)， 功能分區(qū)也能做得

15、十分到位， 其 隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯(cuò)層式所能比擬。一般說來，復(fù)式住宅的入戶門均設(shè)在低層， 這一點(diǎn)非常重要， 因?yàn)閺娜藗兊木幼⌒?理來看， 進(jìn)門應(yīng)該是第一層， 若再往下走則有進(jìn)地下室的感覺。 所以復(fù)式的中、 下層應(yīng) 集中設(shè)置會(huì)客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆?dòng)不太方便 的家庭成員設(shè)置的臥室； 而上層則宜設(shè)置對(duì)隱秘性要求較高的主人臥室、 次臥室、家庭 起居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進(jìn)入的。復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于 80 厘米， 否則不僅行走不方便， 家具也難以搬上去。 樓梯的位置安排也頗有講究， 一般設(shè)于廳堂 的角落，以避免占

16、用過多的空間。 在下層，樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積， 在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺(tái)面積。顯而易見，復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒200卅以上，而且其單價(jià)通常也比同一 幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高， 因而其總價(jià)非同小可， 不是一般人所能承受。 但它所 提供的居住質(zhì)量， 它所帶來的如影視劇里西方 “資產(chǎn)階級(jí)” 生活方式的尊貴感受、 它帶 給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動(dòng)！而“錯(cuò)層式” 則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。 它并沒有兩個(gè)完全不同 的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米， 從而有效地實(shí)現(xiàn)日常生活中所涉 及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、

17、學(xué)習(xí)，都可在不同的功能層面上進(jìn)行，較好地滿 足了人們對(duì)現(xiàn)代家居的需求。錯(cuò)層式戶型的帶給人們錯(cuò)落有致的新鮮感、 各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的 縮短、平緩，既增加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因 而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。 今年以來一些地方又先后推出了不少三 錯(cuò)層戶型：進(jìn)門的第一層面為公共活動(dòng)區(qū)， 南面是大開間客廳， 北面是餐廳、 廚房和公 共衛(wèi)生間， 向里上數(shù)級(jí)樓梯形成第二區(qū)域， 可作為老人房兒童房或客房， 繼續(xù)向里上幾 級(jí)樓梯是第三區(qū)即主人活動(dòng)區(qū)，同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。1999 年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將

18、復(fù)式 房的下層做成錯(cuò)層式： 進(jìn)門為客廳、 公共衛(wèi)生間、 餐廳等公共活動(dòng)空間， 往下走為廚房 和工人房， 頂層為主要家庭成員起居活動(dòng)空間。 發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型 “領(lǐng)先 30 年”，而且“使用面積大于建筑面積” ，憑借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出 80%以上，不少眼光獨(dú)到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！ 大戶型？小戶型？由于生活方式、 居住觀念、 消費(fèi)者所屬社會(huì)階層、 房價(jià)差距等系列原因， 不同地方 不同城市的人們對(duì)大戶型、小戶型的理解大不相同。香港有“千呎豪宅”的說法， 1000平方呎多大？ 90多平方米而已。在深圳、廣州、 上海，一般認(rèn)為 130 平方米以上為

19、大戶型。 而在北方的大部分城市， 似乎只有 170平方 米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅” 。從內(nèi)部空間設(shè)計(jì)角度來看， 戶型面積越小， 難度越大。 因?yàn)橐獡钢且稽c(diǎn)點(diǎn)空間的 確很難做出新穎別致的花樣。 因而一房一廳、 二房一廳、 一房二廳、二房二廳等中小戶 型在功能配置上就比較簡單，一般就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等“五大件” ，功能分區(qū) 也不盡完美。 而大面積戶型就讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮的余地就較大， 不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上 增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房） 、梳妝間、更衣 室、主臥觀景陽臺(tái)等多方面功能， 而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能 分區(qū)，躍、復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空

20、間也比小戶型大得多。值得特別一提的是， 小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問題。 一般說來，在小戶型的買家中， 結(jié)婚未久的年輕人是絕對(duì)主力。 這些消費(fèi)者的小孩還很小或即將誕生， 而在目前國內(nèi)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下， 又需要夫婦兩人都上班工作， 他們正是最需要聘請(qǐng)保姆家庭！ 但目前 市場供應(yīng)實(shí)際情況是只有三房以上大戶型才帶保姆房， 而二房戶型帶保姆房的則為數(shù)寥 寥。消費(fèi)者選擇小戶型的很大原因是由于其總價(jià)較低、 月供輕松， 那么增加一間保姆房 所帶來的壓力， 目標(biāo)消費(fèi)者能否承受？希望大連有開發(fā)商、 代理商、廣告公司、 市場調(diào) 研公司能對(duì)此做一番深入研究。從整棟樓或整個(gè)項(xiàng)目的來說， 大小戶型的配置比例也是一個(gè)必須仔

21、細(xì)研究、 謹(jǐn)慎對(duì) 待的問題。 戶型單一則由于客源供給面狹窄， 抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)也就較差， 但“人以群分”， 單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢。 正因?yàn)槿绱耍?因而采取此一戶型配置需要精確、 深入的前期市場研究， 但一旦定位準(zhǔn)確， 其收益也非同一般。而一些項(xiàng)目由于對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者界定不清或希望將所有類別消費(fèi)者一 網(wǎng)打盡，于是從3、40卅的單身公寓到二房、三房、四房直至200卅以上的復(fù)式一應(yīng)俱 全?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿玫綕M足， 實(shí)際上由于定位混雜， 各種層次的客戶均難 以找到感覺開奔馳的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰， 踩單車的看鄰居開著奔馳進(jìn)進(jìn)出出 心里也別扭。

22、因此大、 小戶型相互比例配置合適， 戶型既有層次又有相對(duì)同一性， 既錯(cuò) 落有致又充實(shí)豐富， 則客戶挑選余地大， 市場抗風(fēng)險(xiǎn)性也好。 究竟是多少的比例才恰當(dāng)， 這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對(duì)市場的深入了解才能得出。戶型的配置決定了項(xiàng)目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進(jìn)行土地價(jià)值分析判 斷：景觀豐富、 交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主； 土地各方面均普通既無突出優(yōu)點(diǎn) 又無特別缺點(diǎn)的，則以中等戶型為主； 而地塊較差時(shí)則應(yīng)以總價(jià)較低的中、 小戶型為主； 至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。 面積多大才合適？在所有涉及戶型的問題中，最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心的當(dāng)

23、屬以下兩點(diǎn)： 各戶型類別在項(xiàng)目中的配置比例、 每一種戶型的面積大小。 因?yàn)榍罢邔Q定項(xiàng)目主要賣 給誰，而后者則將決定項(xiàng)目是否真正能滿足這些人。不同的消費(fèi)對(duì)象有著截然不同的需求， 那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正 合目標(biāo)消費(fèi)者心意的呢？我們認(rèn)為，必須從以下三個(gè)方面綜合權(quán)衡。消費(fèi)者對(duì)應(yīng)性。 我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的， 其購買者將主 要是年齡在 30 歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動(dòng)因主要是工作時(shí)間不長， 積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、 陽臺(tái)五臟俱全，但對(duì)每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號(hào)的， 而且需要布局緊湊， 因 此

24、總面積也不應(yīng)超過50卅。否則就失去了過渡房的本意。二房二廳、三房二廳所面對(duì) 的則是最復(fù)雜的消費(fèi)群。 有的三口之家因小孩尚小， 二房即已足夠， 但他們生活可能較 為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房； 而有的工薪家庭人口較多卻資金 不多，當(dāng)然更希望購買房間較多而面積偏小的三房； 還有部分成功人士或高級(jí)白領(lǐng)， 雖 然購買力強(qiáng)勁但較為實(shí)用主義， 認(rèn)為布局合理、 面積略偏大的三房就已足夠。 二房是做 70卅還是100卅？三房是做100卅還是130卅？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其 購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對(duì)應(yīng)。四房以上或150卅以上的房子，其面積敏感度 相對(duì)較差，但也只有深入分析目標(biāo)

25、消費(fèi)者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。舒適性。房子是為人服務(wù)的， 房子是為家庭天倫生活服務(wù)的， 而戶型分割的目的就 是為人們提供一溫馨、 親切、舒適的家居空間。 舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基 本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進(jìn)深及面積。房子越大則舒適度越高被不少人認(rèn)為是理所當(dāng)然， 事實(shí)并非如此。 以普通家庭的客廳為 例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談 話、看電視是這里的主要節(jié)目， 太小讓人有壓抑感， 過于空闊則又易于讓人有四邊不著、 相互有隔閡的感覺。 因此客廳的開間以 4.5 米為宜最大不應(yīng)超過 5米最小不應(yīng)小于 3.5 米。同樣的道理，主臥

26、、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動(dòng)出發(fā)的辯證關(guān)系。 除人的視角、 人的活動(dòng)外， 舒適性還應(yīng)考慮利用率問題。 如果一套房子中有部分面積既 不能用于擺設(shè)家具電器、 又無助于人的活動(dòng)、 亦不能增添藝術(shù)情趣， 則只能增加購買費(fèi)用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時(shí)間與難度，舒適性自然也就大打折扣地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型面積有著不同的要求， 其 實(shí)是舒適性的延伸。 這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問題。 比如大連人大多認(rèn)為二房 二廳應(yīng)該有個(gè)90卅甚至100 m2,而在深圳，恐怕就很少有人能理解90卅以上的房子為 什么不做成三房，為什么要如此浪費(fèi)。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105115 m

27、之間， 而大連人則顯然認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。戶型之首客廳毫無疑問，在一套房子里面， 客廳的重要性居于首位。 因?yàn)樗沁M(jìn)入一個(gè)家庭給人 的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時(shí)最主要的活動(dòng)空間、 是迎賓會(huì)客的最重要場所。 因此我們說客廳是戶型之首，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的 聯(lián)接、玄關(guān)等。上一篇文章我們提到，視總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在 3.85米之間，過大或 過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。 而在通常情況下， 進(jìn)深與開間之比不宜超過 1.5， 否則也將在因過于狹長影響使用。陽臺(tái)幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)

28、境交流、 對(duì)話的空間， 是最開揚(yáng)、通 暢的地方， 我們認(rèn)為必須與客廳一脈相連。 陽臺(tái)還是將自然風(fēng)、 自然光引入室內(nèi)的最佳 途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受， 因而從這個(gè)角度看， 也應(yīng)與客廳相連。 陽臺(tái)必 須與客廳相連還有一個(gè)重要原因： 它是我們晾曬衣服的地方， 因此只能是與公共空間相 通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。如果在向陽面設(shè)置了陽臺(tái)， 在背陰面能否設(shè)置次陽臺(tái)或窗戶以形成 “穿堂風(fēng)” 增加 客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！在客廳周圍開幾道門， 每道門各自朝向何方， 當(dāng)屬客廳設(shè)計(jì)中最難決定、 需要反復(fù) 研究認(rèn)真斟酌最費(fèi)心血的之處。 因?yàn)殚T越多則空間利用率越低， 而門

29、朝向哪里又決定了 使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外的門朝向客廳？能 做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道 又如何？這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過對(duì)目標(biāo)客戶深入、 細(xì)致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實(shí)需求， 并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情 況統(tǒng)籌安排。客廳與餐廳的連接也是個(gè)問題。 我們?cè)谀戏娇吹蕉鄶?shù)都是直接聯(lián)通， 而在大連市場， 好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯(cuò)開。 連通會(huì)使整個(gè)廳顯得開闊、 通透一些； 錯(cuò)開或隔斷則功 能分區(qū)更清楚細(xì)致一些、 小餐廳的氣氛要雅致一些， 但通風(fēng)性差一些， 面積利用率也將 打點(diǎn)折扣。玄關(guān)

30、在客廳里的出現(xiàn)時(shí)間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP） ”、功能 分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家的， 并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。 但其真實(shí)價(jià)值、 其存 在的必要性仍為許多消費(fèi)者懷疑，因而設(shè)置與否也需謹(jǐn)慎調(diào)查。關(guān)于客廳，我們?cè)谶@里更想提請(qǐng)發(fā)展商注意的是隨著對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分 后消費(fèi)者個(gè)性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計(jì)思路？對(duì)于時(shí)尚、前衛(wèi)、崇尚個(gè)性、反對(duì)拘束、喜歡離群SOH（的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模子里出來的方盒子， 有起伏變化、 有錯(cuò)落、有曲線或 許正是他們的追求。 為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、 網(wǎng)上沖浪

31、室也是部分 IT 人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計(jì)階段的房子，在決定一房一廳、兩房一 （二）廳的布局時(shí)，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳 能是茶藝館嗎？凡此種種， 或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要， 但我們不能不思考、 不能不調(diào)查、 不 能不有所準(zhǔn)備。主臥我們都知道， 在單位福利房一統(tǒng)天下的年代， 即使在三居室以上的戶型中， 各臥室 盡管有大小之分，但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計(jì) 思想中革命性的突破之一。主臥的出現(xiàn)， 使老、中、小三代及客人在空間上有更強(qiáng)的獨(dú)立性， 減少了家居活動(dòng) 時(shí)成員之間的

32、相互交叉干擾， 增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求： 擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還 是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨(dú)立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味的主臥正是業(yè) 主尊貴身份的重要體現(xiàn)。主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下：衛(wèi)生間：我們?cè)诖筮B仍能看到有些項(xiàng)目的三房仍只有一個(gè)衛(wèi)生間， 這顯然是沒有較 好地理解消費(fèi)者的需求。 主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間！ 不僅如此， 主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比 公共衛(wèi)生間大， 功能也應(yīng)更完備在洗臉、 浴盆、座便器外， 還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體定位 設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求， 現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)師都知道將主

33、臥設(shè)置在 最隱密的地方了盡量遠(yuǎn)離入戶門、 遠(yuǎn)離客廳， 如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部 分。但與此同時(shí)， 我們又能在不少平面戶型的項(xiàng)目中看到主臥雖居于私密位置， 可門卻 直接對(duì)著客廳，整個(gè)就是自相矛盾。更有甚者，有一個(gè)項(xiàng)目的主臥居然直接面對(duì)餐廳、 與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、 “觀景”也是在確定主臥位置 時(shí)必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對(duì)最佳景觀朝向。面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非 越大越好。面積過大一是造成浪費(fèi)（購買款、管理費(fèi)） ，二是空曠的空間不利于營造親 密、浪漫、 溫馨的二人世界。 以我們的調(diào)查，目前深圳等地消費(fèi)者普

34、遍希望的主臥面積 在 18 平方米左右，北方消費(fèi)者的需求相對(duì)大些，平均值在 25 30 平方米左右。窗戶：客戶的功能有三： 采光、通風(fēng)、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、 浪漫、 有情調(diào)，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、 空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人， 它也不能代替輕靈、 和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩， 它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此 低臺(tái)、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。而在深圳， 轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對(duì)景觀的兩堵墻都設(shè)計(jì)為透明玻璃窗） 、弧形落地窗也已被大量運(yùn) 用。輔助功能： 在目前

35、的住宅市場中， 不少設(shè)計(jì)師在處理大面積戶型時(shí)， 常簡單地將每 一個(gè)房間按比例放大就算了事， 其實(shí)這是一種非常嚴(yán)重的浪費(fèi)， 我們認(rèn)為可行的方法應(yīng) 該是將功能進(jìn)一步細(xì)分， 如在主臥中就可考慮設(shè)置獨(dú)立的衣帽間、 獨(dú)立的梳妝間， 可以 考慮設(shè)置背景音樂系統(tǒng)等。廚房我們關(guān)于廚房的想法可集中歸結(jié)為三個(gè)方面： 廚房在戶型中的位置； 如何提高廚房 的舒適度；廚房設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性想法。位置：南方氣候炎熱， 所以南方的房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢、 希望廳里有 “串堂風(fēng)”； 北方冬天漫長， 所以北方的房子特別講究南北朝向。 這就決定了南北方的消費(fèi)者在廚房 的位置上有著明顯不同的需求： 南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)， 而北

36、方的廚房多 位于廳的北端。但不管南方北方， 我們認(rèn)為只要是平面戶型， 在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)就必須 從如下兩種基本原則中選取其中之一： 1、廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、 油煙油污、殘?jiān)ｏ?、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量 避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門； 2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中 的水管集中地， 因此從施工成本、 能源利用、 熱水器安裝等問題考慮， 廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi) 生間貼鄰而處。 其他如廚房門直對(duì)客廳、 衛(wèi)生間門開向廚房、 穿過廚房進(jìn)入衛(wèi)生間的設(shè) 計(jì)都不太符合人居習(xí)慣。舒適度：事實(shí)上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機(jī)一起進(jìn)入普通中國人家庭后， 就

37、已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、 油煙滾滾的戰(zhàn)場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺(tái)轉(zhuǎn)變， 從 而大大提高了家庭主婦主男們工作的舒適度。 以我們的觀察， 無論南北方， 目前多數(shù)廚 房的面積在 67 平方米左右，但我們認(rèn)為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、 洗碗機(jī)、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細(xì)的今 天，廚房的面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大。 隨著人們生活節(jié)奏的加快， 我們還應(yīng)該在深入研究國 人烹飪習(xí)慣的基礎(chǔ)上將廚房設(shè)計(jì)得更科學(xué)、 更合理，更符合人們的廚房作業(yè)的流程： 在 洗、切、炒的流程中， L 型廚房比“一字型”更能減少步伐移動(dòng)、節(jié)省時(shí)間、提高效率， 降低勞動(dòng)強(qiáng)度； 整體廚房由于能

38、使物品各歸其位， 不僅能提高空間利用效率、 減少死角， 而且更方便清潔， 改善衛(wèi)生狀況； 我們還認(rèn)為， 現(xiàn)在已經(jīng)到了將廚房功能細(xì)分為清洗加 工區(qū)和烹飪區(qū)的時(shí)候， 如此一來既可最大程度地降低油煙污染， 又可使揀菜、 洗菜、切 菜在更為寬松愜意的空間進(jìn)行，不僅大大提高了舒適度，對(duì)鼓勵(lì)“另一半”幫忙、打下 手也大有好處，可為平淡的居家生活增添許多情趣。創(chuàng)新：在此我們想提出兩點(diǎn)創(chuàng)新性想法， 一是在 200 平方米以上的戶型中設(shè)立單獨(dú) 的早餐室， 二是設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。 早餐室在歐美國家 十分普遍， 隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習(xí)慣的轉(zhuǎn)變， 在部分大戶型中不妨一試。 在 我們

39、見過的一些例子中， 從抽排油煙機(jī)的技術(shù)角度來看， 將廚房完全敞開一點(diǎn)問題沒有， 而開放式廚房的好處不言自明不僅極大地拓寬了工作面積， 而且能一邊擇菜洗菜切 菜一邊聽音樂、 看電視， 任務(wù)較重時(shí)更可發(fā)動(dòng)全家人一起動(dòng)手幫忙， 真正讓炒菜成為一 種生活的輕松甚至一種享受。洗手間的問題中國菜肴之香、之精美舉世聞名， 與此同時(shí)中國的廁所之臭、 之簡陋也“享譽(yù)全球”。 這種只重“進(jìn)口”而對(duì)“出口”漠不關(guān)心的現(xiàn)象似乎為中國傳統(tǒng)文化中所獨(dú)有。長久以來，廁所在中國另有一別稱 “茅房”，由此可見其在戶型中的地位低下、 不受重視。就是解放后， 城市里大量修建的火柴盒房子里， 也還有相當(dāng)多沒有單獨(dú)的廁 所。因此自 8

40、0 年代隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)改善居住條件日益關(guān)注以來，我們經(jīng)歷了追求每戶 有獨(dú)立洗手間、有坐式抽水馬桶、 增加實(shí)用面積、追求二個(gè)甚至三個(gè)以上洗手間等幾個(gè) 階段。但受傳統(tǒng)文化根深蒂固的影響， 目前的洗手間設(shè)計(jì)中仍存在諸多亟待解決的問題：（1）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕， 讓細(xì)菌們大量繁殖、活得自在。（2）空間面積絕對(duì)不足，一些發(fā)展同將其作為輔助功能，面積壓縮得很小，在一 些小戶型中其面積仍在 4 平方米以下。（3）設(shè)備水平極低，用于配置洗衣機(jī)、熱水器、電吹風(fēng)、電話的管道、線路和插 座不足甚至根本就沒有。（4）標(biāo)準(zhǔn)化程度低，施工質(zhì)量差。管線配置雜亂無章，影響美觀和使

41、用，下水道 容易堵塞。（5）缺乏從用戶出發(fā)、為用戶著想的理念而只圖設(shè)計(jì)簡單、施工方便洗手間 是管線集中的地方， 長期以來都以明管配置， 為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死 角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。（6）穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設(shè)計(jì)仍有所見，而公共洗手 間的門直接開向客廳的更比比皆是。（7）重?cái)?shù)量不重質(zhì)量。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段討論的重點(diǎn)經(jīng)常是設(shè)計(jì)幾個(gè)洗手間，而基 本不討論洗手間的具體 設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。（8）重面積不重功能布局。在廣告中、在現(xiàn)場銷售人員的介紹中，一般都會(huì)突出 強(qiáng)調(diào)洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費(fèi)者對(duì)洗手間功能分布的差異化要求。（9）重裝修標(biāo)準(zhǔn)不重基本功能配套。裝修標(biāo)

42、準(zhǔn)在時(shí)下的洗手間設(shè)計(jì)中已是討論的 重點(diǎn)之一，但發(fā)展商、設(shè)計(jì)人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能設(shè)施的 研究。（10）重主臥洗手間不重公共洗手間。 或許是由于買家主要使用的是主臥， 因而從 營銷的角度， 主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動(dòng)， 而公共洗手間則 多數(shù)因陋就簡， 關(guān)心者甚少。 事實(shí)上從使用角度看， 利用率更高的還是公共洗手間， 并 沒有理由對(duì)其漠然視之。（11）重大戶型洗手間設(shè)計(jì)不重小戶型洗手間設(shè)計(jì)。 這實(shí)在有南轅北轍的嫌疑： 購 買大戶型者多為實(shí)力派人士， 一般都將重新設(shè)計(jì)裝修， 不用操心太多； 而小戶型買家多 為工薪階層，資金、時(shí)間相對(duì)較緊， 因而更渴望發(fā)展

43、商仔細(xì)琢磨能提供能一次到位的設(shè) 計(jì)和裝修。（12）我們?cè)诖筮B還看到過座便器正對(duì)洗手間門的戶型， 這是永遠(yuǎn)不能原諒的設(shè)計(jì) 錯(cuò)誤。上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是， 出現(xiàn)這些問題的其根源在于 發(fā)展商和設(shè)計(jì)人員仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難 地，而沒有想到其應(yīng)該是業(yè)主重要的享受區(qū)。事實(shí)上， 現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間， 這組空間圍繞著便溺、 洗漱、沐浴等基本活動(dòng) 而展開。（目前深圳地產(chǎn)界對(duì)洗衣機(jī)是否應(yīng)進(jìn)入洗手間存在爭議，擁護(hù)者認(rèn)為洗衣與其 他活動(dòng)一樣屬于“水性”活動(dòng)，理應(yīng)集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機(jī)也實(shí)在方便，另 外從接、排水管道的設(shè)置利用考慮， 也應(yīng)進(jìn)入

44、洗手間； 反對(duì)者認(rèn)為洗衣機(jī)與洗手間功能 難以協(xié)調(diào)， 而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達(dá)晾曬陽臺(tái)也有諸多不便 （即使有干衣 功能），洗衣機(jī)應(yīng)設(shè)于晾衣陽臺(tái)附近。 ）拋開洗衣機(jī)問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐 浴三項(xiàng)功能， 使用面積不應(yīng)少于 6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、 功能混雜，為業(yè)主 帶來使用中的互相干擾和不便。 由于不同購房目的及需求差異， 目前消費(fèi)者希望的洗手 間面積集中于 67 平方米和 1012 平方米兩個(gè)區(qū)間，發(fā)展商因根據(jù)項(xiàng)目定位作恰 當(dāng)選擇。洗手間是家居生活中的集中用水地， 因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼， 從而滋生細(xì)菌 病毒的地方， 因而其采光通風(fēng)特別重要。 盡管可以人工排風(fēng)、 盡

45、管可以用電發(fā)光， 但無 論從能源利用角度還是人們對(duì)自然風(fēng)、 太陽光天然的親近感， 洗手間都應(yīng)該做到寬敞明 亮，通風(fēng)順暢，如能引入西曬， 就更理想了。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型 布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。根據(jù)新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范征求意見稿提議， 80 平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計(jì)兩 個(gè)洗手間， 因此主臥是否應(yīng)設(shè)計(jì)洗手間的問題已無需討論， 需強(qiáng)調(diào)的是主臥洗手間的面 積應(yīng)大于公共洗手間。公共洗手間通常不是業(yè)主裝修的重點(diǎn)， 因此由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理， 但應(yīng) 注意地面、 浴具、衛(wèi)具、墻壁、天花板及其他用具應(yīng)協(xié)調(diào)色彩、 保持潔凈、清爽的感覺。冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴， 泡在自家的

46、浴缸里必將成為北方地區(qū)生活的主 流，因此浴缸在洗手間里不可或缺，尤其是主臥洗手間。在一次對(duì)年輕人“理想生活” 的調(diào)查中，不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話” ，認(rèn) 為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。三角形浴缸比長方形浴缸更節(jié)省空間，這也值得發(fā)展商注意。長方形洗手間的寬度不能太窄， 否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶 來麻煩。而影響用具布局的主要因素是開門方向，因此推拉門是值得考慮的設(shè)計(jì)。為安全起見，管道煤氣和燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡可能設(shè)計(jì)在洗手間之外。 最近深圳即有一 樓盤將燃?xì)鉄崴鹘y(tǒng)一安排在陽臺(tái)上，大受客戶歡迎，預(yù)計(jì)類似概念將迅速得到普及。只要真正心存 “以人為本”的

47、想法，真正想讓洗手間成為業(yè)主的享受空間， 您也一 定還能發(fā)現(xiàn)許多改善洗手間設(shè)計(jì)的方式方法。陽臺(tái)在一套住宅里， 陽臺(tái)應(yīng)該是最具浪漫情調(diào)的地方， 因?yàn)檫@里有廣角度的視界可看青 山綠水、生機(jī)滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風(fēng)兒帶來春夏的涼爽；有 充足的陽光溫暖冬天。 這是別的空間所無法比擬的開揚(yáng)、 舒暢、心緒飛揚(yáng)。 但在以前室 內(nèi)是緊巴巴的面積、 室外是水泥沙土地面的居住條件下， 陽臺(tái)也就被不少人家封閉起來， 并被改造成一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流的天性。近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對(duì)住宅產(chǎn)品功能、品味需求的不斷高升， 不僅陽臺(tái)的基本面貌、 基本功能得到恢復(fù)， 而且得

48、到很大的發(fā)展， 在設(shè)計(jì)上不斷出新出 彩。雙陽臺(tái)：目前在設(shè)計(jì)雙陽臺(tái)時(shí)， 有兩種不同的思路。 一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)， 將兩個(gè)陽臺(tái) 分置于廳（客廳 +餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放 待加工的蔬菜及其他小雜物。內(nèi)陽臺(tái)：即將陽臺(tái)整體納入室內(nèi)， 使其成為廳的自然延伸， 因而也可看作是封閉式 陽臺(tái)的一種升級(jí)。 內(nèi)陽臺(tái)的好處是可以免除風(fēng)沙灰塵的侵?jǐn)_ （只要我們的城市仍處于高 速擴(kuò)張的階段仍是大工地， 只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉(zhuǎn)變， 風(fēng)沙灰塵侵?jǐn)_就會(huì)在較長時(shí) 間內(nèi)成為影響我們生活質(zhì)量重要因素） ，另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體，不僅可 引入充足陽光， 而且視線也極為開闊， 往客廳一站，

49、外面的世界近在眼前， 似乎與房間 連成了一體， 讓人有一種空蕩而博大的感覺。 內(nèi)陽臺(tái)特別適合北方地區(qū)， 北京現(xiàn)代城是 這方面的典型代表。觀景陽臺(tái)：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公 園、小區(qū)中心庭園優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價(jià)值，面對(duì)某一特殊景觀的“觀景陽臺(tái)”也就應(yīng)運(yùn)而生。觀景陽臺(tái)不僅強(qiáng)調(diào)人看景，而 且應(yīng)做到陽臺(tái)與景觀的交流、 對(duì)話，陽臺(tái)融入景觀， 因而不僅需要上佳的角度， 而且需 要較大的面積。景觀陽臺(tái)：陽臺(tái)是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素， 因而如何讓陽臺(tái)自身 也成為一種景觀， 是建筑設(shè)計(jì)必要的追求。 在近十余年來全國各地開發(fā)

50、的商品房中， 基 本都摒棄了“兵營住宅”時(shí)代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺(tái)。代表 著古今中外各種不同建筑風(fēng)格的建筑符號(hào)都被或貼切或生硬地運(yùn)用到陽臺(tái)上來了， 陽臺(tái) 造型也一改過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、 L 形，材質(zhì) 也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實(shí)使陽臺(tái)“成為了 都市里一道亮麗的風(fēng)景” 。特殊功能陽臺(tái)：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設(shè)計(jì)師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、 室內(nèi)空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā)， 還在背陽面特別設(shè)置一 個(gè) 3、 4 平方米的小陽臺(tái)，主要用于安置空調(diào)主機(jī)、燃?xì)鉄崴鞯?，深受住戶歡迎。 戶

51、型設(shè)計(jì)趨勢拉拉雜雜說了這么許多， 目的有二： 希望發(fā)展商能通過科學(xué)的、 人性化的戶型設(shè)計(jì) 更快更好地實(shí)現(xiàn)市場目標(biāo)，希望消費(fèi)者能得到真正契合自己需要的心水戶型。市場是鮮活的、 不斷變化的， 因此戶型設(shè)計(jì)需要不斷調(diào)整創(chuàng)新； 市場變化是漸進(jìn)的， 有 規(guī)律可循的，因此所有調(diào)整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。1、住宅戶型日益多樣性除了面積大小的多檔次外， 為不同家庭結(jié)構(gòu)、不同消費(fèi)階段而設(shè)計(jì)的戶型應(yīng)有區(qū)別： 服務(wù)于“核心家庭” 的戶型應(yīng)該精致小巧， 服務(wù)于“兩代居”家庭的戶型應(yīng)該優(yōu)雅浪漫， 為三代同堂家庭提供的住宅則應(yīng)該溫馨親切。以“錯(cuò)層” 為代表的立體住宅是近期全國性的熱點(diǎn)， 但錯(cuò)層的牢固性、 抗震能力如

52、何尚有疑問。在結(jié)構(gòu)上，大開間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等適應(yīng)性開放式住宅是大勢所趨。2、擴(kuò)大住宅的適應(yīng)性和選擇性最新模式是“兩次設(shè)計(jì)” ，即第一次由建筑師設(shè)計(jì)帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi) 生間和陽臺(tái)的框架住宅， 第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習(xí)慣和各時(shí)期不同的生活 需要參與設(shè)計(jì)， 主要內(nèi)容為室內(nèi)裝修與選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品， 如輕質(zhì)隔墻、 推 拉門、窗、組合家具及折疊門等進(jìn)行靈活空間分隔。3、改善廚房、衛(wèi)生間功能質(zhì)量廚房、衛(wèi)生間面積小、 設(shè)計(jì)粗糙、 設(shè)備簡陋是目前住宅的普遍性問題。 從發(fā)展趨勢 來看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（ DK 型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中 心重疊使用，

53、 可充分利用空間， 改善廚房環(huán)境， 增加家庭團(tuán)聚的氣氛。 而在大面積住宅 中，開放性廚房應(yīng)該前景看好。戶型設(shè)計(jì)中極重要的一條原則是清污分離。 主要指用水和非用水空間的分離， 提倡 用水空間的相對(duì)集中。目前，衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道發(fā)展到了給水、排水、熱 水、煤氣、通風(fēng)管道和暖氣管道六種設(shè)備管線，隨著節(jié)水需要，還可能增設(shè)中水管道。 因此應(yīng)盡量集中。 此外明管道改暗管道、 表具不入戶， 力爭讓住戶自己能不費(fèi)力且安全 地接上水、排水等，并順應(yīng)家庭使用衛(wèi)生潔具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身 盆），廚房設(shè)備如洗碗機(jī)、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。4、最大限度利用面積空間目前在一些地

54、區(qū)， 為了實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)， 有單純將住宅面積放大的問題， 我們認(rèn)為并 不可取，一是增加面積必然增加購房者的負(fù)擔(dān)， 二是浪費(fèi)土地資源。 理想的做法應(yīng)是通 過精心設(shè)計(jì)爭取更高更多有用空間，如立體化，如在墻體上為家具預(yù)留嵌入式空間等， 從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精心構(gòu)思，巧妙利用空間。5、通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水從節(jié)能途徑來看， 設(shè)計(jì)不但要考慮屋面、 墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄 弱環(huán)節(jié)。結(jié)合改善居住環(huán)境條件， 解決隔熱、 保溫和自然通風(fēng)的問題。 具體技術(shù)上可以 采用節(jié)水型設(shè)備和利用太陽能技術(shù)， 如節(jié)水型便器中水的利用等； 配置適用于住宅的節(jié) 電照明燈具等。在戶型處理過程中即

55、縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨 勢。第二部分售樓書該說點(diǎn)啥相信每一位到過深圳考察房地產(chǎn)市場的人都會(huì)為他們售樓書設(shè)計(jì)之精巧、印刷制作之精美、內(nèi)容之細(xì)致豐富、派發(fā)之爽快大方而驚嘆。他們?yōu)槭裁匆敲创蟮某杀敬鷥r(jià)來制 作售樓書呢？他們的售樓書又都說了些啥呢？不知可有人認(rèn)真地思考過？我們可能還得從房地產(chǎn)廣告媒體說起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)廣告費(fèi)中通常70沖上都用在了媒介發(fā)布上，因此選擇適當(dāng)?shù)拿浇閷?duì) 廣告總體效果至關(guān)重要。但廣告媒介有報(bào)紙、雜志、電視、廣播、戶外、交通物、電影 院、直接函件、報(bào)紙夾頁、POP等數(shù)十種之多，如何才能在這些復(fù)雜多樣的媒體中選出 最高效的組合呢？唯一的辦法就是深入研

56、究產(chǎn)品特點(diǎn)、消費(fèi)者接觸習(xí)慣及消費(fèi)者心理特 征。對(duì)于消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是昂貴，是需要投入資金的浩大，因此現(xiàn)場 考察外，通常還需多方收集信息資料、對(duì)相近的幾個(gè)樓盤反復(fù)比較；對(duì)發(fā)展商來說，房 地產(chǎn)銷售最大的好處是客戶的本地性強(qiáng)、“作業(yè)面”窄、最大的壓力是時(shí)間緊迫，幾千 萬上億元資金的投入必須在一年甚至短短幾個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)回籠，因此不僅需要壓迫性的高強(qiáng)度廣告攻勢，更需要廣告媒體能將樓盤優(yōu)勢、賣點(diǎn)如孔雀開屏一般充分展示，迅速激 發(fā)消費(fèi)者的購買熱情。這也正是報(bào)紙成為房地產(chǎn)首選廣告媒體的原因：報(bào)紙可圖文兼顧、 信息容量大、當(dāng)?shù)厥袌龈采w面大、接受廣泛、可信度高，同時(shí)報(bào)紙每日均有出版，易于 發(fā)展系列性廣

57、告，便于隨時(shí)修正廣告策略，報(bào)紙還有一大特色是方便攜帶、便于保存。 對(duì)發(fā)展商來說，報(bào)紙廣告能將信息較為有效地向最廣泛的目標(biāo)受眾傳播； 對(duì)消費(fèi)者來說， 報(bào)紙集中了多個(gè)樓盤的詳細(xì)資料，是進(jìn)行對(duì)比性選擇的理想資料庫。但報(bào)紙廣告也有其不可避免的缺點(diǎn)； 受廣告法限制，部分廣告手法廣告內(nèi)容不 能表現(xiàn)；受版面及創(chuàng)意限制，圖文信息量仍有不足；印刷質(zhì)量較差，細(xì)節(jié)表現(xiàn)能力弱； 傳閱率較低等等。分析到此我們可以發(fā)現(xiàn)，售樓書是彌補(bǔ)報(bào)紙廣告缺陷的最佳媒體！ 盡管它只能在售 樓處派發(fā)，有一定被動(dòng)性，但它印刷精美引人入勝；它不是大眾媒體，約束相對(duì)較小， 創(chuàng)意空間大表現(xiàn)手法豐富；它幾乎沒有版面限制對(duì)樓盤可作最全面詳細(xì)的介紹；它

58、獨(dú)立印刷無需高昂的發(fā)布費(fèi)；它獨(dú)立成冊(cè)不會(huì)被其他廣告信息干擾； 它制作精良易攜帶便于 保存如果說印刷媒體是地產(chǎn)廣告的最佳媒體，那么報(bào)紙 +售樓書就堪稱是珠聯(lián)璧合、相 得益彰的最佳組合。弄清了售樓書不僅僅是“產(chǎn)品說明書”而且是重要的廣告媒體，我們就不難理解深 圳地產(chǎn)商對(duì)售樓書的重視，而售樓書該說些啥自然也就清楚明白了：樓盤概況：占地面積、建筑面積、公共建筑面積、商業(yè)建筑面積、建筑覆蓋率、容 積率、綠化率、物業(yè)座數(shù)、層數(shù)、層高、車位數(shù)、物業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展商、投資商、建筑商、 物業(yè)管理人位置交通：樓盤所處具體位置圖、交通路線圖及位置、交通情況文字詳細(xì)介紹。周邊環(huán)境：自然環(huán)境介紹、人文環(huán)境介紹、景觀介紹。生活配套設(shè)施：介紹周邊學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、商場、超市、餐飲服務(wù)業(yè)、 娛樂業(yè)、郵政電信規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括樓盤規(guī)劃人、規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)、樓盤建筑設(shè)計(jì)者、設(shè)計(jì)理念、 建筑特色、環(huán)藝綠化風(fēng)格特色等介紹。隨著近年人們對(duì)生活品位日漸高層次的追求， 消 費(fèi)者日益重視建筑內(nèi)、