商業(yè)地產(chǎn)培訓(內(nèi)部)講訴

1、商 業(yè) 地 產(chǎn)知 識 培 訓培訓：2015.定義內(nèi)容類型模式客戶商 業(yè) 地 產(chǎn) 知 識 商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說 狹義的商業(yè)地產(chǎn) 就是我們平常說的商業(yè)的交易場所 廣義的商業(yè)地產(chǎn) 包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 何為商業(yè)地產(chǎn)概念： Mall林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多 商店、娛樂設 施和餐館組成的大型

2、零售綜合體。 Shopping Mall 規(guī)模在10萬平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運營的集零售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài)。 購物中心SHOPPING MALL 主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。 半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。 娛樂、餐飲設施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、 酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設施。 專賣店：包括國際一線、二線品牌及當?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。 SHOPPINGMALL項目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容 其具有以下特征： ：擁有較高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主

3、導 ：擁有設備空間的最高聚集度 ：具有最高的地價和較高的能達性 ：具有良好的社會服務條件， ：借助信息交通維持在區(qū)域經(jīng)濟中一定比重的控制作用 ：趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這個階層與 現(xiàn)代信息，科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著 SOHO公寓：酒店式公寓，一般是平層的，以小戶型單位為主 LOFT公寓：一般是指兩層空間，高大而開敞的空間，上下雙層的 復式結(jié)構(gòu) CID：中央科技區(qū) CLD：中央生活區(qū)（因CBD的出現(xiàn)而誕生） CBD：傳統(tǒng)中央商務區(qū)（高端商務區(qū)） 商業(yè)地產(chǎn)知識概念商業(yè)地產(chǎn)知識住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面

4、積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的， 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 .是屬于消費終端發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待，也就是說商鋪銷售出去了我們的商業(yè)才剛剛開始商業(yè)必須針對不同的業(yè)態(tài)不同的功能不同的產(chǎn)品，基商業(yè)設計也是不 一樣的（如層高.交通，承重頭等）住宅的設計主要是基于一般性作用功能的需要即可（如交通，采光，通風等）商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的

5、三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)知識高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心市場型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分 地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設施商鋪城市綜合體；多種零售店鋪，服務設施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā).管理.運營的一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體主要是指專業(yè)市場小區(qū)內(nèi)(社區(qū))門面住宅樓底商寫字樓底商以交通發(fā)展起來的商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)分類按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪商業(yè)地產(chǎn)分類按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散

6、型特色型專一型商業(yè)地產(chǎn)分類專業(yè)型商鋪定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。案例：北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設備、網(wǎng)絡設備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)分類銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式概念：就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然后 將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。返

7、租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式實質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進銷售，在其進行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。 返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進行發(fā)展已是相當普遍的做法。 對于個人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品

8、。 可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。 返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式風險：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負責，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風險更加巨大。 返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識租金（元/平米/天）銷售單價（元/平米）回報率天出房率公式投資回報率：投入與投入后所得收益的比例（投資回報率年租金總投資資

9、金）投資回報周期：從投資到收回本金所需要的時間（投資回報周期總投資資金年租金）6%-10%左右是合理回報率 商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。 某些項目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚至達到20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。 商業(yè)地產(chǎn)知識 商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識投資者最關(guān)心什么？物業(yè)是否能增值投資風險有多大（投資保障問題）增值空間有多大商業(yè)地產(chǎn)知識怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)知識地塊價值地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展項目規(guī)劃商鋪規(guī)劃設計是否合理，是否符合經(jīng)營要求同類市場經(jīng)營狀況某個地產(chǎn)項目預計經(jīng)

10、營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間背景環(huán)境大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點價格合理銷售價格是否與實際價值趨同 影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。商業(yè)地產(chǎn)知識影響客戶決斷的因素參與開發(fā)的公司品牌項目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實力、知識、年齡、偏好、其他（唯一性）商業(yè)地產(chǎn)知識外在因素參與開發(fā)的公司品牌開發(fā)商物業(yè)、運營公司發(fā)展商建筑設計公司實力信譽經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)知識外在因素項目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)知識硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場同類市場整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設施產(chǎn)品定位投資成本投資回報率投資回報周期進駐品牌未來前景銷售策略優(yōu)惠政策推廣力度運營管理商業(yè)地產(chǎn)知識 項目優(yōu)勢什么最能吸引潛在投資