第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計

1、1第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計及其評價2本章主要內(nèi)容： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計的組織與控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟因素分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案的評價3第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計4中國城市規(guī)劃體系國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃/城市（鎮(zhèn)）體系規(guī)劃城市（鎮(zhèn)）體系規(guī)劃村鎮(zhèn)規(guī)劃村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境規(guī)劃城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃（大城市）分區(qū)規(guī)劃（大城市）專項規(guī)劃專項規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃城城市市生生

2、態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境保保護護規(guī)規(guī)劃劃5一、城市規(guī)劃的層次體系 城市規(guī)劃，是城市政府為了確立城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署。 城市中的一切開發(fā)建設(shè)活動，都必須服從城市規(guī)劃和規(guī)劃管理。 城市規(guī)劃按其規(guī)劃的深度不同可分為城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃等。6一、城市規(guī)劃的層次體系1城市總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是在較長時期內(nèi)，對整個城市的發(fā)展進行的綜合部署，從宏觀上控制城市土地合理利用和空間布局，指導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是：確定城市的性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模；確定城市布局形式和功能分區(qū)；制定城市

3、道路和交通系統(tǒng)規(guī)劃，城市園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃，城市給水、排水、防洪、供電、供熱、燃氣供應(yīng)、郵電等專項工程規(guī)劃以及城市各項工程管線設(shè)計；制定主要公共建筑位置的規(guī)劃方案、地震設(shè)防城市的防震規(guī)劃、城市改建規(guī)劃等。7以哈爾濱市為例城市性質(zhì)： 黑龍江省省會、東北地區(qū)北部中心城市、國家重要的制造業(yè)基地、歷史文化名城和國際冰雪文化名城。 8哈爾濱市城市的人口及用地規(guī)模： 中國省轄市中面積最大、人口居第二位的特大城市。 全市土地面積5.31萬平方公里，其中，市區(qū)面積7086平方公里，轄8區(qū)10縣(市)。 截至2013年末，戶籍總?cè)丝?95.2萬人，市轄區(qū)人口473.6萬人 。 9哈爾濱市城市空間結(jié)構(gòu)特點： “一江

4、、兩城、九大組團”。 一江：松花江。 兩城：形成江南江北兩大城區(qū)。 九大組團：中心、群力、哈西、哈東、平房、前進、松浦、利民、呼蘭。1011城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖 12城市道路網(wǎng)規(guī)劃圖 13一、城市規(guī)劃的層次體系2分區(qū)規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，具體地劃定土地使用界線，對土地使用進一步分類，對不同使用性質(zhì)的用地位置和范圍提出控制性要求，確定次干道及支路的紅線位置、橫斷面、主要交叉口形式，控制點的坐標、標高；確定地上、地下各種主要管線的走向、控制管徑，并綜合處理平面和豎向關(guān)系；原則規(guī)定建筑高度和建筑密度，確定每塊用地的建筑容積率和人口數(shù)量。14一、城市規(guī)劃的層次體系3控制性詳細規(guī)劃 控制性詳

5、細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 控制性詳細規(guī)劃的任務(wù)是：將城市總體規(guī)劃所明確的城市土地使用性質(zhì)、發(fā)展方向、各項需要配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施項目，具體明確地落實到每一塊需要開發(fā)建設(shè)的土地上；落實每一塊需要開發(fā)的土地建筑數(shù)量（包括容積率、建筑間距、建筑高度、建筑密度）、人口數(shù)量（人口密度）、道路紅線（包括道路寬度和退縮要求）及其控制點的坐標；具體明確組織城市環(huán)境、城市特色的規(guī)劃設(shè)計要求。15一、城市規(guī)劃的層次體系4修建性詳細規(guī)劃 修建性詳細規(guī)劃是對即將開發(fā)的地塊，根據(jù)控制性詳細

6、規(guī)劃對該地塊的控制指標或城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計條件，所編制的開發(fā)建設(shè)實施性詳細規(guī)劃。 主要任務(wù)是：確定各類建筑、各項基礎(chǔ)工程設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的具體配置，并根據(jù)建筑和綠化的空間布局、環(huán)境景觀設(shè)計，編制規(guī)劃總平面圖；對局部地區(qū)交通場站選址定線以及單項工程綜合：解決各種管線在平面上、高程上的關(guān)系，市政設(shè)施的具體位置和范圍以及開發(fā)小區(qū)內(nèi)外各種管線的銜接關(guān)系。16一、城市規(guī)劃的層次體系 城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，是由城市政府和規(guī)劃部門組織編制的具有法律效力和行政權(quán)力性的文件； 修建性詳細規(guī)劃是由開發(fā)企業(yè)委托城市規(guī)劃設(shè)計部門編制的開發(fā)實施性文件，是開發(fā)企業(yè)向城市規(guī)劃主管部門申請報建的主

7、要文件和材料。17二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（一）確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng) 居住區(qū)一般實行三級布局結(jié)構(gòu)，即“居住區(qū)居住小區(qū)住宅組團”。 住宅組團是由若干棟住宅集中緊湊地布置在一起，在建筑上形成整體的、在生活上有密切聯(lián)系的住宅組織形式，是居住區(qū)中最基本的布局結(jié)構(gòu)形式。其規(guī)模約為300700戶，人口為10003000人，占地23公頃（ha）。18二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（一）確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng) 居住小區(qū)由若干個住宅組團有機結(jié)合構(gòu)成，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分的完整居住地段，人口規(guī)模約為0.71.5萬人，用地1235公頃（ha）。 居住區(qū)由居住小區(qū)組合而成，其人口規(guī)模一般為35萬人，

8、占地面積大致為50100公頃（ha）。19二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（一）確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng) 居住區(qū)級道路的紅線寬度不小于20m； 居住小區(qū)級道路的紅線寬度不小于16m； 住宅組團級的道路寬度一般為46m； 通往各住宅單元門口的宅旁小路，其寬度為1.52m。20二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型 按層數(shù)劃分，有低層住宅、多層住宅和高層住宅； 按建筑形式劃分，有花園式住宅（別墅）、公寓式住宅、錯層式住宅、退臺式住宅、躍層式住宅、復(fù)式住宅； 按平面特點劃分，有點式住宅、板式住宅、大進深住宅、大開間住宅； 按使用對象劃分，有青年公寓、鋪面住宅、綜合性商住樓； 按面積大小劃分，有小戶型（一室戶）、

9、中戶型（二室戶）、大戶型（三室戶、四室戶等）； 按結(jié)構(gòu)形式劃分，有磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)、框架輕板結(jié)構(gòu)等。21二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型1點式住宅 寬度和長度比較接近。 四面臨空、日照陰影寬度小，棟與棟之間的日照間距要求不必像板式住宅那樣嚴； 一梯可安排49戶，充分發(fā)揮電梯和樓梯的服務(wù)效率； 平面多以矩形、T型、Y型為主； 整體抗震性能好； 同一層樓不同戶的居住環(huán)境相差較大，位于西北和東北角住房的朝向不好。2223二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型2板式住宅 由兩個或兩個以上的居住單元按直線鄰接； 朝向好，通風(fēng)向陽，外墻暴露少； 布置不夠靈活，立面造型不如點式

10、住宅生動，陰影大，抗震性能較點式住宅差。24二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型3錯層式住宅25二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型3錯層式住宅26二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型3錯層式住宅 一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于幾個高度不同的平面上，但都在同一層樓層。 優(yōu)點：節(jié)約樓梯間所占面積，住戶干擾小。 缺點：施工較復(fù)雜，抗震能力較差。27二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型4躍層式住宅 在每戶的室內(nèi)設(shè)置僅供本戶用的小樓梯，住戶占有上下兩層樓面。 優(yōu)點：住宅內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院的設(shè)計手法，臥室、起居室（包括門廳、客廳、餐廳）、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房分層布置，功

11、能明確，相互干擾較小，采光通風(fēng)好。 缺點：戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積；當(dāng)發(fā)生意外災(zāi)害時，由于二層只有一個出入口，人員不宜疏散。28二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型5復(fù)式住宅 每戶室內(nèi)分為兩層，下層為起居室、廚房、衛(wèi)生間等，高2米；上層供休息睡眠和貯藏用，高1.2米；戶內(nèi)設(shè)入墻式壁柜和樓梯。 優(yōu)點：上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好；土地利用率較一般住宅提高40%，使用面積提高5070；隔斷、家具、裝飾融為一體，綜合造價大大降低。 缺點：凈空低，易使用戶產(chǎn)生壓抑感，私密性和安全性較差。29二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型6退臺式住宅 住宅建筑由下至上逐層退讓，退讓減少的面積為該

12、層的大平臺，住宅建筑逐層退讓的整體造型效果類似于臺階。 優(yōu)點：戶外活動空間大，采光通風(fēng)好，建筑立面豐富，依山就勢布置，可獲得豐富的景觀效果。 缺點：建筑面積逐層減少，土地利用率相對較低。3031二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型7花園別墅 帶有花園草坪的獨院式低層高級住宅，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，富有變化，水、電、暖供給一應(yīng)俱全，帶有車庫甚至游泳池，一般選址在環(huán)境幽靜的郊外和風(fēng)景旅游區(qū)。32二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（二）住宅選型8綜合性商住樓 將寫字樓、商場、旅館、飯店等不同用途的非居住用房同住宅用房組合在一起的高層建筑。 一般選址在市中心的黃金地段。 受高收入住房需求者的青睞。

13、33二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（三）住宅的布置1周邊式布置2行列式布置3混合式布置4散點式布置5自由式布置34二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（四）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置 居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用、行政管理和其他八大類設(shè)施。 35二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（四）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置 居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，包括教育（中學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、門診）、文化體育（文化活動中心）、商業(yè)服務(wù)（綜合食品店、綜合百貨店、餐飲、中西藥店、書店、市場）、金融郵電（銀行、電信支局）、市政公用（供熱站、燃氣調(diào)壓站、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站、停車場）、行政管理（街道辦事處、派

14、出所）。36二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（四）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置 小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，包括包括教育（托兒所、幼兒園、小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（衛(wèi)生站）、文化體育（文化活動站、居民健身設(shè)施）、商業(yè)服務(wù)（綜合食品店、綜合百貨店、餐飲、中西藥店、書店、市場）、金融郵電（儲蓄所、郵電所）、市政公用（供熱站、變電室、燃氣調(diào)壓站、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站、停車場）。37建筑面積用地面積總指標1176210212823334教育600120010002400醫(yī)療衛(wèi)生208040190文體20304060商業(yè)服務(wù)450570100600金融郵電16222234市政公用301205080行政管理408030100小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)

15、施控制指標（米小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施控制指標（米2/千人）千人）資料來源： 城市規(guī)劃區(qū)居住設(shè)計規(guī)范38用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團住宅用地（R01）456055656075公共服務(wù)設(shè)施用地（R02） 20321827618道路用地（R03）815713512公共綠地（R04）7.51551238居住用地（R）100100100居住區(qū)用地平衡控制指標（居住區(qū)用地平衡控制指標（%）資料來源：城市規(guī)劃區(qū)居住設(shè)計規(guī)范39二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（五）公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑 幼兒園不宜超過300米。 小學(xué)不宜超過500米。 中學(xué)不宜超過1000米。40設(shè)施等級服務(wù)半徑（米）居住區(qū)級8001000居住小區(qū)級400500居

16、住組團級150250居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)半徑415分鐘10分鐘15分鐘20分鐘30分鐘家1、23、45、67、891幼兒游戲場2兒童游戲場3幼兒園4教堂5小學(xué)6商業(yè)中心7中學(xué)8超市9醫(yī)院德國住宅區(qū)各項設(shè)施的時間距離服務(wù)半徑圖德國住宅區(qū)各項設(shè)施的時間距離服務(wù)半徑圖42二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（六）綠地規(guī)劃布置 居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括公共綠地（包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)公園、林蔭道、住宅組團的小塊綠地等）、公共建筑和公用設(shè)施專用綠地（如學(xué)校、幼托、醫(yī)院、門診所、鍋爐房等用地的綠化）、宅旁和庭院綠化、街道綠化等。43二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（六）綠地規(guī)劃布置綠地面積的計算：綠地邊界對宅

17、間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時算到便道邊，距房屋墻腳1.5m；對其他圍墻、院墻算到墻腳；宅旁（宅間）綠地面積計算的起止界44二、居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容（六）綠地規(guī)劃布置綠地面積的計算：綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1 m，當(dāng)小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m。院落式組團綠地面積計算起止界45三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（一）工程勘察 通過對開發(fā)區(qū)的地形測量、工程地質(zhì)鉆探、地表水和氣象調(diào)查，掌握開發(fā)用地及鄰近重要地段的地形地貌、地層結(jié)構(gòu)、土壤性質(zhì)、水文資料、地基承載能力及其穩(wěn)定性、不凍季節(jié)的延續(xù)期、土壤凍結(jié)厚度等資料，

18、并編制成圖和報告。 為開發(fā)項目的規(guī)劃、建筑設(shè)計、管網(wǎng)設(shè)置和工程施工提供可靠的依據(jù)。 由開發(fā)企業(yè)委托勘察設(shè)計單位進行。 工程勘察分為選址勘察、初步勘察、詳細勘察和施工勘察。46三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（一）工程勘察1選址勘察 選址勘察的主要任務(wù)是取得幾個場址方案的主要工程地質(zhì)資料，作為比較和選擇場址的依據(jù)，對各個場址的穩(wěn)定性和建筑的適宜性做出正確的評價。 通過測繪和勘探，對工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和適宜性作出評價，繪制成1:5000的地形圖，為選址提供資料。47三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（一）工程勘察2初步勘察 初步勘察的任務(wù)是，對場地是否適合建設(shè)作出評價。 查明建筑場地不良地質(zhì)現(xiàn)象的成因、分布范圍、危害

19、程度及其發(fā)展趨勢，以便使場地主要建筑物的布置避開不良地質(zhì)現(xiàn)象發(fā)育的地段，為建筑總平面布置提供依據(jù)。 提出1:2000的地形圖，作為詳細規(guī)劃或建筑總平面布置以及重要建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計的依據(jù)，符合初步設(shè)計要求。48三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（一）工程勘察3詳細勘察 詳細勘察的任務(wù)是，對建筑物地基進行進一步勘探，作出工程地質(zhì)評價，為地基基礎(chǔ)設(shè)計、地基處理加固以及不良地質(zhì)現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料。 針對具體建筑物地基或具體的地質(zhì)問題，為進行施工圖設(shè)計和施工提供設(shè)計計算參數(shù)和可靠的依據(jù)。 繪制1:1000的地形圖。49三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（一）工程勘察4施工勘察 對地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜、工程要求較高的地基進行勘察

20、，為制定施工方案提供依據(jù)。50三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（二）編制設(shè)計文件 設(shè)計文件的編制是在可行性研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)設(shè)計任務(wù)書、勘察設(shè)計的基礎(chǔ)資料，由開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計單位進行。 一般工業(yè)與民用建筑項目按兩階段設(shè)計，即初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。對于技術(shù)復(fù)雜的項目根據(jù)主管部門或開發(fā)單位的要求，可增加技術(shù)設(shè)計。51三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（二）編制設(shè)計文件1初步設(shè)計的內(nèi)容（1）設(shè)計說明書（2）總平面（3）建筑（4）結(jié)構(gòu)（5）給水排水（6）電氣（7）弱電（8）采暖通風(fēng)（9）動力（10）工程概算52三、開發(fā)區(qū)工程勘察與設(shè)計（二）編制設(shè)計文件2施工圖設(shè)計 施工圖設(shè)計是在已批準的初步設(shè)計文件的基礎(chǔ)上編制的，即將

21、初步設(shè)計文件中的文字說明和初步設(shè)計圖進一步用可供施工的圖紙表達出來，從而作為施工的依據(jù)。53第二節(jié) 開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的組織與控制54一、規(guī)劃設(shè)計的過程55方案設(shè)計任務(wù)書深化規(guī)劃理念方案設(shè)計詳細規(guī)劃方案總平面詳細景觀方案總平面規(guī)劃方案設(shè)計深化分析景觀方案設(shè)計深化分析道路分析組團分析公建分析停車分析消防分析人防分析詳細規(guī)劃設(shè)計調(diào)整詳細規(guī)劃設(shè)計定案景觀規(guī)劃分析景觀脈絡(luò)分析景觀節(jié)點分析組團綠化分析景觀豎向分析建筑規(guī)劃方案設(shè)計建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程圖流程圖56建筑單體設(shè)計方案建筑專業(yè)設(shè)計說明單體建筑方案設(shè)計公建配套方案設(shè)計平 面 圖立 面 圖剖 面 圖效 果 圖平 面 圖立 面 圖剖 面 圖效 果 圖結(jié)構(gòu)

22、專業(yè)設(shè)計說明給排水專業(yè)設(shè)計說明電專業(yè)設(shè)計說明建筑規(guī)劃方案設(shè)計調(diào)整建筑規(guī)劃方案設(shè)計定案57景觀軸線方案設(shè)計景觀重要節(jié)點方案設(shè)計景觀方案設(shè)計調(diào)整景觀方案設(shè)計定案58一、規(guī)劃設(shè)計的過程影響房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃的因素： 市場需求。主要影響項目功能規(guī)劃、規(guī)模及面積分配、設(shè)計變更。 城市規(guī)劃要求。主要影響項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標、建筑間距、市政（道路、管網(wǎng)）及環(huán)境景觀布置要求。 規(guī)范標準。主要影響項目空間尺度安排、安全性指標（消防、抗震、人防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)）、信息網(wǎng)絡(luò)布置安排、建筑物理功能要求、交通組織、無障礙設(shè)計要求。 環(huán)境條件。主要影響項目外觀造型安排、朝向及間距布置、結(jié)構(gòu)體系、項目開發(fā)區(qū)設(shè)施內(nèi)外銜接安排。

23、開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營計劃和能力因素。主要影響項目開發(fā)建設(shè)配置標準和裝修標準，建筑型式。 技術(shù)條件因素。主要影響項目建筑及結(jié)構(gòu)選型、功能要求、施工方案選擇等。59一、規(guī)劃設(shè)計的過程開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段應(yīng)具備的控制能力：1預(yù)控能力。正確選擇規(guī)劃設(shè)計的委托方式；正確選擇規(guī)劃設(shè)計合作伙伴；準確表達市場需求等方面設(shè)計要求，并將其完整傳遞給設(shè)計合作伙伴；保證有效執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計總費用計劃。2過程控制能力。激勵設(shè)計伙伴采用創(chuàng)新手法來工作；保證開發(fā)項目成本得到有效控制；確保開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計活動擁有根據(jù)市場、技術(shù)、環(huán)境等方面的變化做出相應(yīng)調(diào)整的空間；保證設(shè)計文件提供高效的施工方案；有效進行設(shè)計過程方案比選；督促按時提交

24、設(shè)計文件。3設(shè)計文件接收及變更控制能力。確保接收的圖紙文件質(zhì)量優(yōu)良；有效管理設(shè)計變更；保證竣工圖和相應(yīng)設(shè)計文件的全面歸檔。60二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（一）選擇設(shè)計單位 在方案設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司對建設(shè)項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新時，一般采用招投標的方式，集眾家所長； 房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目形成強烈的主觀意志后，一般采用直接委托的方式進行方案設(shè)計。 61二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（一）選擇設(shè)計單位1設(shè)計資格。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進行開發(fā)項目工程設(shè)計。2設(shè)計單位資質(zhì)。工程設(shè)計綜合資質(zhì)只設(shè)甲級；工程設(shè)計行業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計專業(yè)資質(zhì)、工程設(shè)計專項資質(zhì)設(shè)甲級、乙級。建筑工程專業(yè)資

25、質(zhì)可以設(shè)丁級。（建設(shè)工程勘察設(shè)計資質(zhì)管理規(guī)定）3設(shè)計范圍。我國建設(shè)工程設(shè)計單位的資格證書上注明了該設(shè)計單位的承攬設(shè)計范圍，如規(guī)定該設(shè)計單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項目。62二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（二）確定各項技術(shù)經(jīng)濟控制指標 由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出的重要的控制指標。如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等。 開發(fā)企業(yè)提出的經(jīng)濟控制指標。如戶室比、高層比例、各類戶型的使用面積、總造價、建筑工程單方造價等。63二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（三）設(shè)計招標1.設(shè)計招標的目的 開展設(shè)計競爭，優(yōu)選設(shè)計單位，降低工程造價，縮短建設(shè)周期，提高投資效益。

26、64二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（三）設(shè)計招標2.設(shè)計招標文件的主要內(nèi)容1）招標項目的范圍，對投標人的資質(zhì)要求；2）建設(shè)項目說明，包括建設(shè)項目的目的和任務(wù)、功能與使用要求、規(guī)劃設(shè)計條件、建設(shè)投資限額（也可不提供）、建設(shè)周期等；3）經(jīng)過審定的可行性研究報告及有關(guān)行政批準的文件；4）設(shè)計合同條件，包括主要合同條款、設(shè)計內(nèi)容及范圍的基本要求、設(shè)計大綱與工作大綱基本要求、主要技術(shù)要求等；65二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（三）設(shè)計招標2.設(shè)計招標文件的主要內(nèi)容5）投標文件的要求，包括投標文件基本格式、設(shè)計方案及其說明、設(shè)計工作大綱、設(shè)計工作報價等；6）招標與投標的事項說明及投標截止日期；7）評標方法、評標標準和

27、定標文件。66二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（三）設(shè)計招標3.設(shè)計任務(wù)書的主要內(nèi)容1）建設(shè)依據(jù)和項目規(guī)模；2）工程設(shè)計目的和任務(wù)；3）規(guī)劃設(shè)計條件和要求；4）工程主要功能和使用要求以及主要技術(shù)標準要求；5）有關(guān)行政主管部門對規(guī)劃方面的要求；6）技術(shù)經(jīng)濟指標；7）平面布局要求；8）建筑形式要求；67二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（三）設(shè)計招標3.設(shè)計任務(wù)書的主要內(nèi)容9）結(jié)構(gòu)設(shè)計要求；10）生態(tài)環(huán)境保護、城市規(guī)劃、防震、防洪、文物保護等要求；11）工程設(shè)計階段及完成設(shè)計的時間；12）工程設(shè)計文件編制內(nèi)容、深度與成果要求。68二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（三）設(shè)計招標4.設(shè)計投標評審的主要內(nèi)容1）設(shè)計單位的資質(zhì)；2

28、）設(shè)計方案的指導(dǎo)思想是否正確，總體布置和場地利用是否合理，主要建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)是否合理，造型是否美觀大方，與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)；3）建筑標準和建設(shè)工期是否合理，投資估算是否超過投資限額；4）設(shè)計進度是否符合要求；5）投標報價的合理性。69二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（四）評價和選擇設(shè)計方案 設(shè)計方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該開發(fā)項目的要求，由設(shè)計單位提出的初步設(shè)想，一般用文字說明和圖紙或模型表示。70二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（四）評價和選擇設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計方案包括開發(fā)項目用地范圍及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標準層平面圖和住宅正立面圖、

29、公共建筑平面和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設(shè)計說明書（包括各項技術(shù)經(jīng)濟指標）。71二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（四）評價和選擇設(shè)計方案 建筑設(shè)計方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計說明書。72二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（四）評價和選擇設(shè)計方案 由設(shè)計單位提出的設(shè)計方案不少于兩個，以供開發(fā)企業(yè)在對多個方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最優(yōu)方案，并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定。 建筑設(shè)計方案審定后，可進入下一階段的施工圖設(shè)計。73二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（四）評價和選擇設(shè)計方案 從基本方案確立到最終方案的形成，要經(jīng)過多次方案的反復(fù)修訂。房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計人

30、員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)，功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計單位溝通，并與政府相關(guān)部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。 74二、規(guī)劃設(shè)計的組織與委托（五）審查設(shè)計圖紙 開發(fā)企業(yè)要認真審查設(shè)計單位提交的正式設(shè)計圖紙，如發(fā)現(xiàn)有錯誤或遺漏，應(yīng)及早通知設(shè)計單位修改或補充。75三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙1規(guī)劃方案 主要審核設(shè)計規(guī)模、總建筑面積及各組成部分的面積分配、建筑平面型式及立面構(gòu)圖、建筑總高度，以及消防及交通道路是否符合規(guī)范要求等。76三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)

31、計方案審核 審核平面布置，如各組成部分的面積比例及使用功能要求，出入口布置要求，人防設(shè)置，消防要求等； 審核空間布置，如使用空間的平、立、剖面形狀及組成，使用空間的尺度、空間感，建筑層數(shù)及層高等； 審核室內(nèi)裝修，如各類房間的內(nèi)裝修要求，各類房間的裝修材料選擇等； 審核建筑物理功能，如采光方式、采光標準、燈具選擇及布置，隔熱、保溫、通風(fēng)等方式、標準、有關(guān)材料及布置。77三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核 戶型功能空間：廳、室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺五大部分。78三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核（1）廳 廳的位置（進入室內(nèi)直接入廳，客廳與餐廳相鄰，公共衛(wèi)生間不要離客廳

32、太遠，陽臺與客廳相容）。 與“靜區(qū)”通過走廊過渡，將廚房等“動區(qū)”隔開，保證居住的私密性。 開間與進深（開間3.85米，進深與開間之比1.5）。79三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核（2）主臥 設(shè)在最隱秘的地方，遠離戶門、遠離客廳。 主臥雙人床（兩側(cè)留55cm） 主臥衛(wèi)生間 主臥面積（深圳18m2左右，北方2530m2 ） 主臥窗戶（低臺、大窗、飄窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形落地窗等） 主臥輔助功能（衣帽間、梳妝間）80三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核（3）次臥 書房 兒童房 老人房 保姆房81三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核（4）衛(wèi)生間 數(shù)量（80m2

33、以上至少設(shè)兩個衛(wèi)生間） 功能（洗（臉）、衛(wèi)、浴、洗衣（南方可設(shè)在陽臺） 面積（主臥衛(wèi)生間6m2左右，公共衛(wèi)生間23m2）82三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核（5）廚房 靠近戶門。 廚房設(shè)備（櫥柜、冰箱、微波爐、洗碗機、電烤箱）。 面積（一室1.82.5m2、二室2.53m2、三室3.55m2、四室5m2以上）。 開放式廚房。83三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核戶型功能要做到： 動靜分開； 公私分開； 主次分開； 干濕分開。84套內(nèi)基本功能、位置及基本尺寸以公共租賃住房優(yōu)秀設(shè)計方案為例85公共租賃住房優(yōu)秀設(shè)計方案- 01號方案86公共租賃住房優(yōu)秀設(shè)計方案- 0

34、1號方案開間：4.1m進深：7.3m功能分區(qū)平面內(nèi)位置建筑面積：35.25m2使用面積：23.92m287公共租賃住房優(yōu)秀設(shè)計方案- 01號方案B套型：開間：4.8m進深：7.3m建筑面積：41.91m2使用面積：28.50m28889三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核思考： 戶型類別配置。項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三室二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二室二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一室、二室、三室、四室、五室房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？ 戶型面積設(shè)定。不同地區(qū)、不同類別的消費者對面積的要求不同：有的認為三室應(yīng)在100左右，有的希望三室能做到130以上甚至170

35、；有的喜歡70的二室，有的喜歡二室超過90 。 90三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核思考： 戶型類別分布。錯位的布置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層。位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則。 91三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核思考： 戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？等問題應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位的

36、高度來審視。 92三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核思考： 好戶型應(yīng)做到：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；“通”、“透” （客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)” ）；應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，尤其首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥；供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中。 93三、規(guī)劃設(shè)計審核（一）方案圖紙2 建筑設(shè)計方案審核思考： 在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方？門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不

37、直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道如何？ 94三、規(guī)劃設(shè)計審核（二）初步設(shè)計圖紙審核 審核質(zhì)量 審核投資費用95三、規(guī)劃設(shè)計審核（三）施工圖設(shè)計圖紙審核1建筑施工圖 主要審核房間尺寸及布置情況，門窗及內(nèi)外裝修、材料選用，要求的建筑功能是否滿足等。2結(jié)構(gòu)施工圖 主要審核承重構(gòu)件布置情況，結(jié)構(gòu)材料的選擇、施工質(zhì)量要求等。3給排水施工圖 主要審核有關(guān)設(shè)備及管道布置和走向、加工安裝的質(zhì)量要求等。4電氣施工圖 主要審核供、配電設(shè)備，燈具及電氣設(shè)備的布置，電氣線路的走向及安裝質(zhì)量要求等。96第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計 方案的經(jīng)濟因素分析97一、住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟因素分析（一）外

38、墻周長系數(shù) 外墻周長系數(shù)越小，分攤在單位建筑面積上的周長越少，則住宅建筑的單位造價也越少。）建筑面積（）建筑物外墻周長（外墻周長系數(shù)2mm98一、住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟因素分析（一）外墻周長系數(shù)1平面形狀 住宅建筑平面形狀簡單，它的外墻周長系數(shù)就小，其單位造價就低； 當(dāng)住宅建筑的平面形狀又長又窄，或復(fù)雜而不規(guī)則時，其外墻周長系數(shù)將增大，單位造價增大； 不規(guī)則的平面形狀引起室內(nèi)管線安裝費用、放線挖土方費用增加，同時也不便于施工。99一、住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟因素分析（一）外墻周長系數(shù)2進深和面寬 建筑面積一定，面寬增大，則進深減小； 在間距和層數(shù)一定時，大進深、小面寬方案比小進深、大面寬方案節(jié)約用地。 增加房屋進深，則到達室內(nèi)最深部分的自然采光就會減少，并且可能引起在使用期間人工照明費用增加。100一、住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟因素分析（二）平面系數(shù)%100建筑面積結(jié)構(gòu)面積結(jié)構(gòu)面積系數(shù)%100建筑面積使用面積建筑平面系數(shù)101一、住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟因素分析（二）平面系數(shù) 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的