商業(yè)綜合體設計分析研究

1、國內外商業(yè)綜合體案國內外商業(yè)綜合體案例分析例分析2010.6.42010.6.4寧波商業(yè)綜合體探究寧波商業(yè)綜合體探究問題問題1 1江北萬達廣場主力店分布江北萬達廣場主力店分布地下地下1 1層層 1.61.6萬平方萬平方共共6 6層層 2.452.45萬平方萬平方4 4層層 1.811.81萬平方萬平方國內外經(jīng)典綜合體項目經(jīng)典案例國內外經(jīng)典綜合體項目經(jīng)典案例 問題問題2 2綜合體的功能構成1 1、城市縮微體、城市縮微體l辦公：辦公：適合于各種混合開發(fā)適合于各種混合開發(fā)建立競爭性，加強吸引力建立競爭性，加強吸引力提高使用效益，形成最佳市場協(xié)同提高使用效益，形成最佳市場協(xié)同l酒店：酒店：最贏利的項目

2、最贏利的項目提供流動的提供流動的“居住居住”人口和活動的人人口和活動的人提供娛樂設施和夜間服務提供娛樂設施和夜間服務增加了城市的活力。增加了城市的活力。綜合體的功能構成1 1、城市縮微體、城市縮微體l商業(yè)：商業(yè)：與日常生活最密切與日常生活最密切形成城市范圍的市場形成城市范圍的市場吸引和支持其他功能吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇形成熱鬧繁榮的街區(qū)。形成熱鬧繁榮的街區(qū)。l居?。壕幼。撼鞘虚_發(fā)的基本成分城市開發(fā)的基本成分避免交通擁擠和能源浪費的有效辦法避免交通擁擠和能源浪費的有效辦法為城市街區(qū)提供安全的生活空間。為城市街區(qū)提供安全的生活

3、空間。 l交通：交通：保持與城市的密切聯(lián)系保持與城市的密切聯(lián)系為零售提供持續(xù)不斷的人流。為零售提供持續(xù)不斷的人流。綜合體的功能構成2 2、各功能組合模式的制約因素、各功能組合模式的制約因素l市場機制市場機制l城市規(guī)劃城市規(guī)劃l城市綜合開發(fā)城市綜合開發(fā)綜合體內各功能間的組合關系 3 3、各功能間的組合關系、各功能間的組合關系l相關相關各功能相關各功能相關功能整體放大功能整體放大: :滿足各類功能的使用需求滿足各類功能的使用需求促使各類功能相互參與、滲透促使各類功能相互參與、滲透l并列并列各功能沒有必然關聯(lián)各功能沒有必然關聯(lián)各功能沒有明顯矛盾各功能沒有明顯矛盾獨立的使用空間。獨立的使用空間。l既相

4、斥又吸引既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托各功能相互吸引、相互依托建筑設計存在一定難度建筑設計存在一定難度綜合體的功能構成4 4、總結、總結l各功能間的關系只是相對的各功能間的關系只是相對的l各功能間并沒有絕對的關聯(lián)、并列或排斥各功能間并沒有絕對的關聯(lián)、并列或排斥l環(huán)境條件復雜環(huán)境條件復雜l有機整合各類功能空間有機整合各類功能空間定義特性定義：定義：“商業(yè)綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 案例案例 美國紐約洛克菲勒中心美國紐約洛克菲勒

5、中心 (Rockefeller Center) 定義特性建于19311940年，世界最早的商業(yè)綜合體。占地占地8.98.9公頃，容積率公頃，容積率1818，共有建筑，共有建筑1919座。座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國際大廈：41層時代與生活大廈：36層建筑群的中心是一個下凹的小廣場。各個建筑物之間都有地下通道連接。開發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的開發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調。功能協(xié)調。19631963年，建了一座擁有年，建了一座擁有21532153間間客房的希爾頓旅館?？头康南?/p>

6、頓旅館。 案例案例 日本福岡博多運河日本福岡博多運河城城定義特性內部交通內部交通不同標高上的通道和天橋將該項目的各個組成部分有機地連接起來 華潤大廈國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場案例案例 深圳華潤萬象城深圳華潤萬象城定義特性內部架構內部架構項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定義特性項目概況項目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會社地 址：東京都會區(qū)六本木

7、六丁目地區(qū)物 業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺、學校、廟宇和倉儲設施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：總建筑面積： 7676萬平方米萬平方米總建筑費用：總建筑費用：189189億元（人民幣）億元（人民幣）總土地價：總土地價：329329億元（人民幣）億元（人民幣）開發(fā)周期：開發(fā)周期： 1717年，年，1983-20031983-2003年年開工時間：2000年4月 竣工時間：2003年4月 案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定義特性交通與停車交通與停車公交公交配套發(fā)達，地鐵地鐵直接連通六本木新城B1共計1212個個停車場，總體停車

8、位27622762輛專設5050輛摩托車與332332輛自行車停車位，其中自行車免費案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定義特性完善的配套完善的配套派出所派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用電話公用電話設置公用電話，公用電話的種類有IC 專用、電話專用和IC 電話通用3種。郵局郵局六本木新城郵局銀行銀行ATMATM銀行：銀行：新生銀行金融中心（兩家）ATMATM：新生銀行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （BANK）外匯兌換外匯兌換外匯兌換（東京三菱集團公司）世界貨幣商店醫(yī)療設施醫(yī)療設施六本木新城診所 /西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMO

9、SDPEDPE55 Station55 Station修鞋配鑰匙修鞋配鑰匙Mister MinitMister Minit托兒所托兒所兒童廣場兒童廣場：除各種教育程序齊全的月結算保育外，也提供以時間為單位的臨時看管服務。在進餐或購物時可以充分利用。輪椅、嬰兒車休輪椅、嬰兒車休憩場所憩場所六本木櫸樹坂大道旁即便在坡道途中也備有幾處輪椅、嬰兒車的休憩場所，使用輪椅、嬰兒車的顧客可以放心休憩公共交通公共交通都營公共汽車有4條系統(tǒng)、港區(qū)小區(qū)公共汽車（Chi-I-Bus）有2條路線；地鐵日比谷線、大江戶線、南北線等。租車服務租車服務ORIXORIX租車公司租車公司：提供24小時租車服務建筑：高密集約建筑

10、：高密集約規(guī)模：體量巨大規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資資金：巨額投資時間：周期較長時間：周期較長內部：立體連續(xù)內部：立體連續(xù)物業(yè)：復合互補物業(yè)：復合互補外部：高便可達外部：高便可達定義特性特性特性功能類別功能類別收益方式收益方式資金需求資金需求對于項目可能貢獻對于項目可能貢獻市場實現(xiàn)度市場實現(xiàn)度國際公寓 銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場實現(xiàn)度高酒店銷售/外包經(jīng)營投資大，回收期長，前期無法回籠資金為項目帶來高形象，促進其它物業(yè)的銷售和出租資源整合提升項目形象.寫字樓銷售投資較高，資金回籠速度一般形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流未來寫字樓租售壓力大公寓（居?。╀N售投資較小，資金回籠速度快價格（租金）較高

11、自用和投資需求量大，易于銷售商業(yè)商場銷售/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場資源整合更新升級，有發(fā)展機遇商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場實現(xiàn)度高物業(yè)功能比較分析物業(yè)功能比較分析物業(yè)類型物業(yè)類型組合分析組合分析國際公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的產(chǎn)權式酒店公寓和偏辦公的商務公寓。功能化體系功能化體系商業(yè)功能商業(yè)功能商務功能商務功能居住功能居住功能酒店式公寓酒店式公寓購物中購物中心心商業(yè)街商業(yè)街物業(yè)類型組合物業(yè)類型組合國際公寓國際公寓寫字樓寫字樓酒店酒店物業(yè)類型物業(yè)類型組合確立組合確立保證持續(xù)現(xiàn)金流、兼顧項目形象保證持續(xù)現(xiàn)金

12、流、兼顧項目形象與企業(yè)品牌提升與企業(yè)品牌提升商業(yè)商業(yè)公寓公寓寫字樓寫字樓酒店酒店酒店式公寓和國際公寓在面積、服務功能上形成分工和差異。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、居住環(huán)境利潤最大化吸引人氣、帶熱區(qū)域標志性為公寓提供完善配套、信息平臺個體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關系相互支持關系為商業(yè)帶來商務消費人流資源平臺、提升品質地標性建筑現(xiàn)金流來源為商業(yè)帶來高消費人流和旅游租客資源平臺、提升品質定義項目形象定義檔次為商業(yè)帶來住家消費人流現(xiàn)金流來源相互限制的，同時也是相互支持的相互限制的，同時也是相互支持的物業(yè)類型物業(yè)類型組合特點組合特點核心區(qū)核心區(qū)五四廣場周邊區(qū)域 青島市新的政治、經(jīng)濟、金融、文

13、化中心五四廣場核心區(qū)占地約20萬平米，容積率79功能配比商業(yè)：酒店：辦公：住宅：3：2：3：2周邊分布著世紀大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務酒店，維也納大酒店物業(yè)功能物業(yè)功能比例比例案例一案例一核心區(qū)核心區(qū) 人民路中山人民路中山廣場、三八廣場、三八廣場商務區(qū)廣場商務區(qū)以中山廣場為核心的人民路、三八廣場區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險、商業(yè)、船務、商貿(mào)等幾大功能于一身核心區(qū)占地約23萬平米容積率約 78。核心區(qū)功能配比商業(yè)：酒店：辦公：居住3：1：3：3公寓：公寓：名仕國際公寓 、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號 寫字樓：寫字樓：安達商務大廈、中銀大廈、天安國際大廈、虹源商務大廈、寶嘉大廈 酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連國際酒店物業(yè)功能物業(yè)功能比例比例案例二案例二案例案例規(guī)模規(guī)模功能配比功能配比日本福岡博多運河城占地面積：3.44萬商業(yè)：酒店：辦公：居住4：3：1：2深圳華潤中心占地面積：7.73萬平方米商業(yè)：酒店：辦公：居住5：1：2：2南京新街口核心區(qū)占地面積：約30萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居住4：2：3：1青島五四廣場區(qū)域核心區(qū)占地面積：約20萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居住3：2：3：2大連中山廣場區(qū)域核心區(qū)占地面積：約23萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居住3：1：3：3一般規(guī)律： 商業(yè)比例占到30%5