工程合同類型及選擇

1、工程合同類型及選擇2014.3.3合同的分類n按合同主體分：n與業(yè)主簽訂的合同，與承包商簽訂的合同；n按承發(fā)包方式分：n勘察、設(shè)計或施工總承包合同，單位工程施工承包合同，工程項目總承包合同；n按計價方式分：n固定總價合同，單價合同，成本加酬金合同；2.1 固定總價合同n2.1.1 總價合同概念和形式總價合同概念和形式n總價合同概念：n總價合同是指支付給承包方的工程款項在承包合同中是一個規(guī)定的金額，即總價。它是以設(shè)計圖紙和工程說明書為依據(jù)，由承包方與發(fā)包方經(jīng)過協(xié)商確定的。n總價合同的主要特征：n一是根據(jù)招標(biāo)文件的要求由承包方實施全部工程任務(wù)，按承包方在投標(biāo)報價中提出的總價確定；n二是擬實施項目的

2、工程性質(zhì)和工程量應(yīng)在事先基本確定。顯然，總價合同對承包方具有一定的風(fēng)險。n采用總價合同注意事項：n必須明確工程承包合同標(biāo)的物的詳細內(nèi)容及其各種技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，一方面承包方在投標(biāo)報價時要仔細分析風(fēng)險因素，需在報價中考慮一定的風(fēng)險費；另一方面發(fā)包方也應(yīng)考慮到使承包方承擔(dān)的風(fēng)險是可以承受的，以獲得合格而又有競爭力的投標(biāo)人。n總價合同分類：n（1）固定總價合同 n工期短；報價高；使用最普遍；n（2）調(diào)值總價合同n工期1年以上的項目使用；調(diào)價方法（文件證明法、調(diào)價公式法）；n（3）固定工程量總價合同n合同總價=分項工程單價x分項工程量；n占用時間長，延長設(shè)計周期，招標(biāo)準(zhǔn)備時間長；n（4）管理費總價合同n需

3、明確具體管理工作范圍；n2.1.2 固定總價合同中承包商的職責(zé)固定總價合同中承包商的職責(zé)n1）以固定的總價完成一個完整的工程n2）承包商應(yīng)承擔(dān)的投標(biāo)風(fēng)險n3）與工程變更相關(guān)的職責(zé)n4）施工組織和方法n5）承包商的其他責(zé)任n6）聘請一位全職的現(xiàn)場項目經(jīng)理n7）承包商的缺陷彌補責(zé)任n8）承包商未獲得付款后責(zé)任n2.1.3固定總價合同中業(yè)主的職責(zé)固定總價合同中業(yè)主的職責(zé)n1）業(yè)主的主要職責(zé)n提供工程相關(guān)資料；支付承包商工程價款；n2）工程缺陷彌補n3）業(yè)主終止合同nNOTE:業(yè)主準(zhǔn)備終止合同時，必須是承包商正在或即將違反合同；n4）誤期損害賠償n2.1.4固定總價合同中設(shè)計師的責(zé)任固定總價合同中設(shè)計

4、師的責(zé)任n1）設(shè)計師的地位n提供證明支付給承包商，在固定總價合同中沒有任何職責(zé)；n2）設(shè)計師的解釋或指令n公正，與合同意圖和合理推斷一致；n3）設(shè)計師或其代表的現(xiàn)場工作n訪問現(xiàn)場，檢查工程進展n2.1.5 固定總價合同分包商的職責(zé)固定總價合同分包商的職責(zé)n1）業(yè)主和設(shè)計師對分包商的認可n業(yè)主和分包商之間不存在直接的關(guān)系；n2）替換分包商n導(dǎo)致固定總價增加；n3）分包商報價的公開n4）分包商責(zé)任與總承包商責(zé)任的聯(lián)系n分包商在一定程度上反應(yīng)主合同合適和必需的要求，需與總承包商簽訂分別合同；n2.1.6 固定總價合同中供應(yīng)商的職責(zé)固定總價合同中供應(yīng)商的職責(zé)n供應(yīng)商在主合同中沒有責(zé)任，其簽訂的合同在一

5、定程度上受業(yè)主合同的影響；n缺陷：在大多標(biāo)準(zhǔn)合同中，相對分包合同的處理條款，沒有關(guān)于處理供應(yīng)合同的條款。n2.1.7 固定總合同的優(yōu)缺點固定總合同的優(yōu)缺點n對業(yè)主來說，固定總價合同優(yōu)點：可以評價收到的標(biāo)書并且選擇一個在預(yù)算范圍內(nèi)的標(biāo)書，可以確定工程開支不會超過規(guī)定的總價。n缺點：只有在合同簽訂之后才能開始施工，并且必須在所有文件準(zhǔn)備好后才能簽訂合同。n固定總價合同中承包商僅考慮按照設(shè)計圖紙施工，不會受到創(chuàng)造性的挑戰(zhàn)；n2.1.8 固定總價合同的關(guān)鍵點總結(jié)固定總價合同的關(guān)鍵點總結(jié)n適用：設(shè)計深度滿足精確計算工程量的要求，設(shè)計圖紙和技術(shù)規(guī)范詳盡，工作范圍明確具體，施工條件穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)不甚復(fù)雜，規(guī)模不

6、大，工期較短，對產(chǎn)品要求明確。n承包商承擔(dān)了全部風(fēng)險，報價中不可預(yù)見風(fēng)險費用較高。報價的確定必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化。n1)工程范圍必須清楚明確。n2)工程設(shè)計較細，圖紙完整、詳細、清楚。n3)工程量小、工期短，環(huán)境因素變化小，條件穩(wěn)定并合理。n4)工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單，風(fēng)險小，報價估算方便。n5)工程投標(biāo)期相對寬裕，承包商可以詳細作準(zhǔn)備。n6)合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。 2.2 單價合同n2.2.1 單價合同概念和形式n單價合同是指承包方按發(fā)包方提供的工程量清單內(nèi)的分部分項工程內(nèi)容填報單價，并據(jù)此簽訂承包合同，而實際總價則是按實際完成的工程量與合同單價計算確定，合同

7、履行過程中無特殊情況，一般不得變更單價。n單價合同的執(zhí)行原則:工程量清單中的分部分項工程量在合同實施過程中允許有上下的浮動變化，但分部分項工程的合同單價不變，結(jié)算支付時以實際完成工程量為依據(jù)。 采用單價合同時按招標(biāo)文件工程量清單中的預(yù)計工程量乘以所報單價計算得到的合同價格，并不一定就是承包方按照合同規(guī)定的任務(wù)后所獲得的全部工程款項，實際工程價格可能大于原合同價格，也小于它。 單價合同的工程量清單內(nèi)所列出的分部分項工程的工程量為估計工程量，而非準(zhǔn)確工程量。 n單價合同分類：n1）估計工程量單價合同n以工程量為基礎(chǔ)，以工程量單價表為依據(jù)n2）純單價合同n設(shè)計商未提供圖紙，或施工圖不能準(zhǔn)確計算工程量

8、時采用；n3）單價與包干混合式合同n以單價合同為基礎(chǔ)；n2.2.2 單價合同中承包商的職責(zé)單價合同中承包商的職責(zé)n1）承包商的主要職責(zé)n按照合同完成工程；n2）工程計量n施工過程中，滿足支付要求的工程計量往往由承包商和業(yè)主雙方的代表完成。n2.2.3 單價合同中業(yè)主的職責(zé)單價合同中業(yè)主的職責(zé)n1）業(yè)主的主要職責(zé)n根據(jù)合同支付工程款，提供所需信息；任命一位設(shè)計師作為自己的代表監(jiān)督雙方的合同履行。n2）變更工程及其單價確定n變更工程量時，幅度是合同工程量的15%。n2.2.4 單價合同中設(shè)計師的責(zé)任單價合同中設(shè)計師的責(zé)任n1）設(shè)計師主要職責(zé)n對已完工程量的核實；n2）工程計量n檢查業(yè)主準(zhǔn)備中標(biāo)的投

9、標(biāo)書所提交的單價清單；n3）對不平衡報價的處理n確定管理費的補助總額和所有主要項目的單價是真實的。n2.2.5 單價合同的優(yōu)缺點單價合同的優(yōu)缺點n對業(yè)主來說，主要優(yōu)勢：能以更小的風(fēng)險開展工程；n主要劣勢：近似工程量嚴(yán)重不準(zhǔn)確的可能性以及遠超預(yù)先的投資估算。n對承包商來說，唯一優(yōu)勢：不需要工程計量就能投標(biāo)并排除伴隨的風(fēng)險。n2.2.6 單價合同的關(guān)鍵點總結(jié)單價合同的關(guān)鍵點總結(jié)n1）單價是項目子項每個單位的平均價格。n2）業(yè)主只需按已約定的單價乘以實際工程量即可求得支付費用，可以減少意外開支。n3）業(yè)主招標(biāo)前無需對工程范圍作出完整、詳盡的規(guī)定，縮短招標(biāo)準(zhǔn)備時間。n4）當(dāng)已完工程的工程量超過或少于規(guī)

10、定數(shù)量時，單價合同通常需要對單價進行調(diào)整。n5）工程師應(yīng)注意投標(biāo)人的不平衡報價。2.3 成本加酬金合同n2.3.1 成本加酬金合同概念和形式n1）成本加酬金合同概念（）成本加酬金合同概念（CPF）n指發(fā)包方向承包方支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。在這類合同中，發(fā)包方需要承擔(dān)工程建設(shè)實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險。n兩個明顯的特點：一是發(fā)包方對工程總價不能實施實際的控制；n二是承包方對降低成本不關(guān)心。n 成本加酬金合同適用于工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)尚未全面確定，在投標(biāo)報價的依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫而必須發(fā)包的工程，或者發(fā)包方

11、與承包方之間具有高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術(shù)、特長和經(jīng)驗的工程項目。 n2）成本加酬金合同形式）成本加酬金合同形式n常見的形式通常有：n成本加固定費用合同n成本加定比合同合同n成本加浮動酬金合同n目標(biāo)成本加獎罰合同n成本加固定最大酬金合同。n2.3.2 CPF合同中承包商的職責(zé)合同中承包商的職責(zé)n1）承包商的主要職責(zé)n2）履行合同的誠意和公正n3）承包商經(jīng)濟而高效工作n4）承包商的酬金支付n2.3.3 CPF合同中業(yè)主的職責(zé)合同中業(yè)主的職責(zé)n1）業(yè)主的主要職責(zé)n業(yè)主在CPF合同中的職責(zé)和固定總價合同相似：依據(jù)合同條款支付工程款，提供信息。n2）關(guān)于工程缺陷的彌補n若承包商有所忽視

12、，或者承包商不履行合同條款，那么業(yè)主有權(quán)利自己完成工程。n2.3.4 CPF合同中設(shè)計師的責(zé)任合同中設(shè)計師的責(zé)任n1）設(shè)計師的主要責(zé)任n作為業(yè)主代理人的義務(wù)，作為合同解釋的義務(wù)，作為仲裁者力求使雙方履行合同的義務(wù)。n2）設(shè)計師對工程成本的控制n要求更高的施工技術(shù)和工程發(fā)包程序方面的知識，充分了解工程成本的本質(zhì)。n2.3.5 CPF合同的優(yōu)缺點合同的優(yōu)缺點n對業(yè)主來說，優(yōu)勢：可在設(shè)計完成的情況下開始施工，付款比較靈活，可以分段施工，為業(yè)主節(jié)省時間和金錢，提前實現(xiàn)資金回報。n劣勢：承擔(dān)風(fēng)險較大，施工可能會在不經(jīng)濟的情況下完成或根本不能完成，最大的劣勢為不知道成本是多少。n對承包商來說，優(yōu)勢：承擔(dān)的

13、風(fēng)險相對較小，唯一的劣勢：合同的無結(jié)果性，減少了激勵。n3.5.6 CPF合同的關(guān)鍵點總結(jié)合同的關(guān)鍵點總結(jié)n（1）CPF合同和固定總價合同是合同的基本類型，處于高低風(fēng)險相反的兩端。n（2）對于CPF合同業(yè)主來說有兩種費用：定義的成本和定義的酬金。n（3）CPF合同的成功需要雙方的信任和城實。n（4）CPF合同中業(yè)主通常承擔(dān)較大的風(fēng)險。n（5）CPF合同中業(yè)主和設(shè)計師更多的參與工程和陳本管理。n（6）大型建筑工程，由于能夠提供更多的靈活適應(yīng)性，最高保證成本加酬金合同比固定總價合同更受偏愛。2.4 合同類型選擇要點n選擇合同類型應(yīng)考慮以下因素：n1、工程項目的復(fù)雜程度n 規(guī)模大且技術(shù)復(fù)雜的工程項目

14、，承包風(fēng)險較大，各項費用不易準(zhǔn)確估算，因而不宜采用固定總價合同。最好是有把握的部分采用總價合同，估算不準(zhǔn)的部分采用單價合同或成本加酬金合同。有時，在同一工程項目中采用不同的合同形式，是業(yè)主和承包商合理分擔(dān)施工風(fēng)險因素的有效辦法。n2、工程項目的設(shè)計深度n 施工招標(biāo)時所依據(jù)的工程項目設(shè)計深度，經(jīng)常是選擇合同類型的重要因素。招標(biāo)圖紙和工程量清單的詳細程度能否使投標(biāo)人進行合理報價，取決于已完成的設(shè)計深度。n下表列出了不同設(shè)計階段與合同類型的選擇關(guān)系。合同類型合同類型設(shè)計階段設(shè)計階段設(shè)計主要內(nèi)容設(shè)計主要內(nèi)容設(shè)計應(yīng)滿足的條件設(shè)計應(yīng)滿足的條件總價合同施工圖設(shè)計1、詳細的設(shè)備清單2、詳細的材料清單3、施工詳

15、圖4、施工圖預(yù)算5、施工組織設(shè)計1、設(shè)備、材料的安排2、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制造3、施工圖預(yù)算的編制4、施工組織設(shè)計的編制5、其他施工要求單價合同技術(shù)設(shè)計1、較詳細的設(shè)備清單2、較詳細的材料清單3、工程必需的設(shè)計內(nèi)容4、修正概算1、設(shè)計方案中重大技術(shù)問題的要求2、有關(guān)實驗方面確定的要求3、有關(guān)設(shè)備制造方面的要求成本加酬金合同或單價合同初步設(shè)計1、總概算2、設(shè)計依據(jù)、指導(dǎo)思想3、建設(shè)規(guī)模4、主要設(shè)備選型和配置5、主要材料需要量6、主要建筑物、構(gòu)筑物的型式和估計工程量7、公用輔助設(shè)施1、主要材料、設(shè)備訂購2、項目總造價控制3、技術(shù)設(shè)計的編制4、施工組織設(shè)計的編制n3、工程施工技術(shù)的先進程度n 如果工程施工中有較大部分采用新技術(shù)和新工藝，當(dāng)業(yè)主和承包商在這方面過去都沒有經(jīng)驗，且在國家頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額中又沒有可作為依據(jù)時