《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》講義

1、登記官考核科目一：房地產(chǎn)基本制度與政策講義考試內(nèi)容及對應(yīng)教材：科目一：房地產(chǎn)管理基本制度與政策房地產(chǎn)管理基本制度與政策1、民法、行政法知識2目二:地產(chǎn)管理基本制度與政策（本講題型/題限時科目題量限時題量科目一40題60秒20題科目二15題擇題限時120秒120秒判斷題題量20題20題限時30秒30秒淄屋登記問題解知 房地產(chǎn)登記案例分析 綜合分析題.題量5題（25小題）限時600秒題量80題80題合計限時90分鐘90分鐘本講內(nèi)容及時間：教材：房地產(chǎn)管理基本制度與政策第三四章共9章，時間為一天。第六一八章第十 十三章第三章房地產(chǎn)業(yè)概述 P157第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概況一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念1、房地產(chǎn)業(yè)：

2、是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、其他房地產(chǎn)活動。2、產(chǎn)業(yè)劃分：屬于第三產(chǎn)業(yè)。物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；-兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)和管理多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)； 開發(fā)活動中是合作關(guān)系： 房地產(chǎn)業(yè)是甲方： 房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者、發(fā)包單位；3、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系：（1）區(qū)別：建筑業(yè)-房地產(chǎn)（2）聯(lián)系：建筑業(yè)是乙方 建筑業(yè)是承包單位。例題1判斷房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間的聯(lián)系體現(xiàn)在，兩者均屬于第三產(chǎn)業(yè)。（X ）更正：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；而房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)和管理多種性質(zhì)

3、，屬于第三產(chǎn)業(yè)。4、我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)：50年代一一70年代，房地產(chǎn)市場基本消失。70年代末一一80年代初，城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，房地產(chǎn)業(yè) 逐步發(fā)展起來。P157-158二、房地產(chǎn)業(yè)的作用（）七個方面的作用：1、國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱建材、化工、輕工、電器等）2、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（建筑、3、改善人民居住基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）4、改變城市面貌（舊城改造、5、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引外資6、擴大就業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理需要大量從業(yè)人員）7、增加政府財政收入例題2多選房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其重要作用有（ABDE ）。B 、增加政府財政收入E 、擴大就業(yè)P158-159A、改善人

4、民的居住和生活B 、增加政府財政收入C、提高國民整體素質(zhì)D帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展三、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分（） 房地產(chǎn)業(yè)：1、2、3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務(wù)一一房地產(chǎn)咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)物業(yè)管理4、其他房地產(chǎn)活動（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：業(yè)務(wù)內(nèi)容、流程：取得土地一一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）一一房屋 建設(shè)一一產(chǎn)品（土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目）一一轉(zhuǎn)讓、銷售、出租。特點：投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入具有不連續(xù)性。我國房地產(chǎn)業(yè)中，開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。例題3判斷 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)中介服務(wù)占主體地位。（X ）更

5、正：目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。（二）房地產(chǎn)估價：業(yè)務(wù)內(nèi)容：分析、測算、判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關(guān)專業(yè)意見。用途：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓I房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅J 提供價值參考依據(jù)。承擔(dān)者：房地產(chǎn)估價師（專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗、職業(yè)道德）（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：業(yè)務(wù)內(nèi)容：購買者、承租者（房地產(chǎn)市場需求方）出售者、出租者（房地產(chǎn)市場供應(yīng)方）：上下家達(dá)成交易的橋梁，市場運行的潤滑劑。承擔(dān)者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員（專業(yè)知識、經(jīng)驗、信譽）我國房地產(chǎn)業(yè)未來的轉(zhuǎn)變：開發(fā)經(jīng)營為主一一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)為主。（四）房地產(chǎn)咨詢：業(yè)務(wù)內(nèi)容：為當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的顧

6、問服務(wù)。包括：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。承擔(dān)者：房地產(chǎn)估價師（和估價機構(gòu)）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)）。（五）物業(yè)管理：業(yè)務(wù)對象：已竣工驗收投入使用的各類房屋、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地。業(yè)務(wù)內(nèi)容：維修、養(yǎng)護(hù)、管理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序等服務(wù)。承擔(dān)者：物業(yè)管理員一一高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。例題4多選題下列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的說法中，正確的有（ ACD ）。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。（顛B、我國房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主。 倒）C、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)

7、度高、帶動力強等特點。D在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要是為經(jīng)紀(jì)人提供平臺和品牌。E、房地產(chǎn)估價師（經(jīng)紀(jì)人）是房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑。四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（）P159-161五個時期：（一）1949年以前：土地和房產(chǎn)的私有制，使沿海城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，并得以發(fā)展。（二）1949-1955年：解放初期，整頓市場、穩(wěn)定秩序。（三）1956-1965年：社會主義改造，確立城市房地產(chǎn)社會主義公有制的主體地位。（四）1966-1978年：文革時期，房地產(chǎn)市場陷入混亂，住房問題嚴(yán)重。（五）1978年以后-至今：改革開放，城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度改革，房地產(chǎn)市場逐步 恢復(fù)。幾個重要時間：1998年7月

8、3日，國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 宣布：98年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年8月12日略。2007年8月7 日, 略。2010年4月17日，略。例題5單選題）。國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知中宣布， 當(dāng)年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。國務(wù)院發(fā)布這一 文件的時間為（B、1998年7月3日 、2000年7月3日A、1997年7月3日C、1999年7月3日第二節(jié)住房制度概述2我國住房制度：城鎮(zhèn)住房制度農(nóng)村住房制度房地產(chǎn)業(yè)三大制度體制改革：（農(nóng)民自建、自住、住房私有）1、城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地

9、使用制度改革3、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革一、 城鎮(zhèn)住房制度改革（）P161建國初期：計劃經(jīng)濟體制、住房實物分配、資源配置效率低、住房嚴(yán)重短缺。 改革的三個階段：試點探索階段（80-91年）一80年，準(zhǔn)許私人建房、買房；82年，試行公有住房補貼出售；88年，“提租補貼”試點。全面推進(jìn)階段（92-02年）一一10年94年，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定98年，關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，1、2、11年，改革全面推進(jìn)；加快住房建設(shè)的通知，停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。3、深化改革階段（03年-至今11） 8年 07年，關(guān)注低收入家庭住房困難問題，逐步完善廉租房保障體系； 08年，加快保障性安居

10、工程建設(shè)進(jìn)度。二、 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策（）P1621、住房供應(yīng)政策：商品性住房供應(yīng)一一為主體， 低收入住房困難家庭住房保障， 中等偏下收入住房困難家庭一一適當(dāng)支持。（1）商品性住房主要面對 中等收入以上 家庭,社會化生產(chǎn)、市場化供應(yīng)。（2）保障性住房一一面向 低收入住房困難 家庭,包括：廉租房、經(jīng)濟適用房廉租房：財政投資、土地劃撥、稅費減免、低租金出租、套均 平米、保證基本居住。經(jīng)濟適用房：政府組織、社會投資建設(shè)、土地劃撥、稅費減免、信貸支持、保本微 利原則出售、單套建面 60平米、有限產(chǎn)權(quán)、滿 5年可轉(zhuǎn)讓、政府優(yōu)先購回。（3）政策性住房一一面向 中等偏下收入住房困難 家庭。 棚改安置住房： 限

11、價商品住房：招標(biāo)確定開發(fā)單位）公共租賃住房：單位建設(shè)住房：例題6單選題 根據(jù)我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)以（A、商品型住房 B、廉租房C 、經(jīng)濟適用房D 、公共租賃房例題7單選題 經(jīng)濟適用房屬于保障性住房，其主要面向（C高收入 B、中等收入 C、低收入住房困難 住房分配政策： 司、局級以下干部、企事業(yè)單位職工一一已停止實物分配， 省部級領(lǐng)導(dǎo)干部 住房分配貨幣化A2、40平米、人均 13面向棚戶區(qū)居民，低收入住房困難家庭。面向 本地戶籍、中等收入家庭 銷售。（限定套型結(jié)構(gòu)、限定價位、面向 新職工、農(nóng)民工 等，政府持有、定價出租。98年以前的主要供應(yīng)方式，后逐漸減少。A ）為主體。B、廉租房

12、）家庭。D、中等偏下收入住房困難實行住房分配貨幣化 由政府統(tǒng)一建造、成本價出售、大部分限制交易。-（1）工 資（2）住房公積金：職工和單位分別繳存、不低于上年度月均工資 的5%屬于職工個人，限定用途（即購買、建造、翻建、大修自住住房）（3）住房補貼：房價較高地區(qū)可補貼。多數(shù)地區(qū)未實施。3、配套政策：（1）財政政策：納入財政預(yù)算、減免稅收、稅率調(diào)整等。（2）金融政策：建設(shè)方面：商業(yè)銀行開發(fā)貸款（開發(fā)商）消費方面：個人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款（購房個人）（3）土地政策：商品住房土地：“招拍掛”方式出讓。保障性住房土地：劃撥并優(yōu)先保證。第三節(jié)房地產(chǎn)法律體系P164一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象（）

13、（一）房地產(chǎn)法的概念調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義的房地產(chǎn)法律關(guān)系包括：產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理、其它狹義的房地產(chǎn)法指：城市房地產(chǎn)管理法（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對象1、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系：包括 2個過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系（1）開發(fā)商獲得土地使用權(quán)；（2）建造房屋。2、房地產(chǎn)交易關(guān)系：包括 3種交易行為重產(chǎn)生的法律關(guān)系:轉(zhuǎn)讓關(guān)系:租賃關(guān)系:抵押關(guān)系（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（權(quán)利人將房地產(chǎn)出售）（2）房地產(chǎn)租賃（權(quán)利人將房地產(chǎn)出租）（3）房地產(chǎn)抵押（權(quán)利人將房地產(chǎn)抵押）3、物業(yè)管理關(guān)系：所有者（業(yè)主）委托物業(yè)管理企業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等服務(wù)過程中產(chǎn)生的法 律關(guān)系。4、房地產(chǎn)行政管理

14、關(guān)系：行政主管部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理、監(jiān)督、檢查過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。二、 房地產(chǎn)法律體系（）P1651、憲法：根本大法。法律效力最高，房地產(chǎn)立法和執(zhí)法都必須遵循憲法。2、全國人大及常委會頒布的法律：法律效力僅次于憲法、最重要的法律規(guī)定。（1） 專門法律：如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法。（2）相關(guān)法律：如 民法通則、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、合同法、擔(dān)保法、物權(quán)法3、國務(wù)院頒布的行政法規(guī)：房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分。如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條例、城市房屋拆遷管理 條例、物業(yè)管理條例、住 房公積金管理條例、土地管理法實施條例4、地方性法規(guī)：地方人大及其常委會制定、本行政區(qū)域內(nèi)有效。如安徽省城市房地產(chǎn)交易

15、管理 條例5、政府規(guī)章：國務(wù)院部委、地方人民政府制定。主要指：住建部制定的規(guī)章。如 商品房銷售管理 辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理 辦法6、 技術(shù)規(guī)范：國家標(biāo)準(zhǔn)。如房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程、房地產(chǎn)估價 規(guī)范等。7、高院司法解釋：指導(dǎo)性文件。如最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋。例題8單選題以下選項中，按法律效力由高到低順序排列正確的是(D )0A司法解釋、物業(yè)管理條例、商品房銷售管理辦法、憲法、城市房地產(chǎn) 管理法B、憲法、城市房地產(chǎn)管理法、司法解釋、物業(yè)管理條例、商品房銷售管 理辦法C、民法通則、憲法、城市房地產(chǎn)管理法、物業(yè)管理條例、商品房銷售 管理辦法、D憲法、城市房地

16、產(chǎn)管理法、物業(yè)管理條例、商品房銷售管理辦法、司 法解釋三、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定()P166 2000年，中央軍委頒布中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例。9章55條，涵蓋軍隊房地產(chǎn)管理與保障的主要方面和基本環(huán)節(jié)。中國人民解放軍土地適用管理規(guī)定總后勤部關(guān)于發(fā)放住房部補貼和實行住房公積金的辦法軍隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法第四章 建設(shè)用地制度與政策第一節(jié)中國現(xiàn)行土地制度概述土地公有制一一始終不變一、土地所有制()P168-169土地社會主義公有制一一全民所有制(國有)勞動群眾集體所有制(一) 國有土地：國務(wù)院代表國家行使權(quán)力。 城市市區(qū)土地屬于國家所有。城市市區(qū)土地；農(nóng)村、市郊已沒收、征收、征購為國有的土

17、地； 國家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他； 農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體所有土地；集體移民、自然災(zāi)害等原因，遷移后不再使用的原集體所有土地。土地管理法實施條例：國有土地范圍(1)(2)(3)(4)(5)(6)行政劃撥(無償)； 國家出讓(有償)； 轉(zhuǎn)讓(買賣、贈與、其他) 租賃。取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：(1)(2)(3)(4)例題1多選題ABCD ）。按照國家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有(A、行政劃撥B、出讓 C、轉(zhuǎn)讓 D 、租賃 E 、抵押(二) 集體土地：農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體的范圍：3個層次（1）村農(nóng)民集體一一 村集體經(jīng)濟組織 或村民委員會 經(jīng)營

18、管理;（2） 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體一一各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 或村民小組 經(jīng) 營、管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體組織 經(jīng)營、管理。（法律規(guī)定屬于國家的除外。）（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體 農(nóng)村和市郊的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。二、土地管理的基本制度（） P169-171國有土地使用權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地使用權(quán)土地他項權(quán)利縣級以上人民政府登記造冊。 以宗地為基本單元。（一）土地登記制度登記主體：登記單元：發(fā)證：（1）（2）（3）（4）登記范圍：國有土地一一核發(fā)國有土地使用證 農(nóng)民集體所有土地一一核發(fā)集體土地所有證 使用集體土地一一核發(fā)集體土地使用證 土地他項權(quán)利一一核發(fā)土地他項權(quán)利證明書 土地他項權(quán)利

19、：土地使用權(quán)和所有權(quán)以外的權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)及其他。（二）土地有償有限期使用制度國家核準(zhǔn)劃撥的土地：無期限國家出讓的土地：均實行 有償（土地使用權(quán)出讓金） 有限期（一定年限）使用。（三）土地用途管制制度 土地用途：（1）農(nóng)用地（2 ）建設(shè)用地（3）未利用土地 土地用途管制的核心：（1）不能隨意改變農(nóng)用地用途；（2）嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。例題2判斷題土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變建設(shè)用地用 途。（X ）更正：土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變 農(nóng)用地用途。（四）耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地、切實保護(hù)耕地一一是我國的基本國策。第

20、二節(jié) 集體土地征收（不考，非重點）、土地征收的概念和前提P168征收和征用時國家強制取得公民和法人財產(chǎn)權(quán)或強制使用財產(chǎn)的制度。屬例外規(guī)則。強制性：僅依政單方面意思表示而發(fā)生效力無須被征收、征用人同意必須服從、不得抗拒土地征收：強制收買，所有權(quán)改變?yōu)閲?、不返還土地征用：強制使用，僅使用權(quán)改變，用畢當(dāng)及時返還，是臨時使用土地的行為。 征收的法定條件：（1）為公共利益的目的；（2）必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；（3）必須予以公正補償。二、征收集體土地應(yīng)遵守的原則P169（一）珍惜耕地、合理利用土地（二）保證國家建設(shè)用地（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民（四）有償使用土地（五）依法征地P173三、征收集體

21、土地的政策規(guī)定（）（一）征地的范圍經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)、社會公共事業(yè)、固定資產(chǎn)投資計劃用地，可征收集體土地;（二）征收土地批準(zhǔn)權(quán)限兩級審批（1）國務(wù)院：審批權(quán)限范圍基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的 耕地、超過35公頃其他土地（非耕地）超過70公頃（2）省級人民政府：須報國務(wù)院備案其他用地例題3多選題以下土地的征收屬于國務(wù)院審批權(quán)限范圍的有（ 基本農(nóng)田 面積為 面積為 面積為 面積為ABC ）。AB、C、DE、40公頃的耕地80公頃的土地20公頃的耕地50公頃的土地（三）申請征地不得化整為零（應(yīng)一次申請批準(zhǔn)）（四）對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補償和補助土地補償費安置補助費地上附著物和青苗補償費（五）臨時用

22、地需辦理報批手續(xù)可能的用途：材料堆放場地、運輸通路、其他臨時設(shè)施用地; 由建設(shè)單位提出臨時用地的 數(shù)量和期限申請;建設(shè)單位同土地所有權(quán)單位簽訂 臨時用地協(xié)議;期滿，應(yīng)清理場地、支付費用。聯(lián)營企業(yè)（六）全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的 使用的集體土地：需先由聯(lián)營企業(yè)提出用地申請；批準(zhǔn)使用后，可以實行征收（改變權(quán)屬性質(zhì)：集體所有一一> 國有）；由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件（不改變權(quán)屬性質(zhì)）10日內(nèi)進(jìn)行公告。（七）必須進(jìn)行征地公告 市、縣人民政府應(yīng)在收到征地方案后， 公告內(nèi)容：1、征地公告2、征地補償安置方案未公告：被征地單位和個人，有權(quán)拒絕辦理

23、手續(xù)（八）合理使用征地補償費（九）特殊征地、特殊政策1、2、3、4、5、大中型水利、水電工程一一國務(wù)院 林地、園林林業(yè)管理部門 發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹一一主管部門烈士墓、華僑墓一一主管部門 國防設(shè)施一一協(xié)商后四、 征收集體土地的工作程序（）P175（一）申請：建設(shè)單位向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地。（二）受理：主管部門受理申請、審查、報批。（三）審批：由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門，實行內(nèi)部會審制度。（四）征地：批準(zhǔn)后，政府組織實施。1、發(fā)布征地公告；2、支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費；3、安置農(nóng)業(yè)人口；4、征收用地單位稅費；5、協(xié)調(diào)爭議。（五）發(fā)用地證書：1、有償使

24、用：簽訂土地使用合同；2、 劃撥：簽發(fā)國有土地劃撥決定書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書；3、用地單位持證，辦理土地登記。（六）批后（頒發(fā)使用權(quán)證書前）管理（七）發(fā)使用證：項目竣工驗收后，政府頒發(fā)土地使用證。（八）建檔五、 土地征收的補償（）P1771、土地補償費： 耕地征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。2、安置補助費：（1） 需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)：征收耕地的數(shù)量/被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量（2） 每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費 ：耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4-6倍。 同時，每公頃耕地安置補助費上限：前3年平均年產(chǎn)值的。地補償費和安置補助費的總和上限：前3年平均年產(chǎn)值的30倍。（3）地上附著物補償費：包括

25、：房屋、其他建筑物（含構(gòu)筑物）、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等。全國無統(tǒng) 一標(biāo)準(zhǔn)。（4）青苗補償費：對尚不能收獲的農(nóng)作物給與補償。全國無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。可以移植的支付移植費；不能移植的一一合理補償或作價收購。第三節(jié) 國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地范圍：現(xiàn)有的國家建設(shè)用地（包括市區(qū)土地、國營農(nóng)場內(nèi)用地等）征收的農(nóng)民集體用地；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國有農(nóng)用地。一、 建設(shè)用地審查報批程序（）P1781、用地預(yù)審：建設(shè)單位向土地行政主管部門提出預(yù)審申請。2、申請用地30日內(nèi)擬定相關(guān)方案，報市縣人3、上報審批：市縣人民政府土地行政主管部門，收到申請 民政府批準(zhǔn)。4、組織實施5、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書二、臨時用地包括兩類：1、工程

26、建設(shè)施工臨時用地：臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預(yù)制場、材料堆場、運 輸?shù)缆?、取土棄土用地等?、地質(zhì)勘察過程中的臨時用地。（一）臨時土地報批：（） P180城市規(guī)劃區(qū) 的臨時用地：先經(jīng) 城市規(guī)劃行政主管部門 同意。建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查所需臨時用地：報縣級以上人民政府土地行政主管部門 批準(zhǔn)。（二）簽訂臨時用地合同（三）臨時用地的使用（）P1811、合同約定用途不得更改2、不得建永久性建筑物3、結(jié)束后，臨時設(shè)施全部拆除4、期限一般不超過 2年5、 確需超過2年，需經(jīng)批準(zhǔn)、雙方約定；或者，2年后重新辦理臨時用地手續(xù)。例題3單選題臨時用地的使用期限一般不超過（B ）年。A、1 年 B 、2 年C

27、、3 年 D第四節(jié)集體建設(shè)用地（熱點、適當(dāng)關(guān)注）一、集體所有建設(shè)用地使用原則（）P181（一）符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（是最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服從）（二）符合土地利用年度計劃（國家每年下達(dá)年度計劃，用以控制建設(shè)用地總量）（三）符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；（四）合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；（五）依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和審批。二、 集體所有建設(shè)用地使用情形（）P181 只有3種情況可以使用集體所有建設(shè)用地：1、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)2、村民建住宅3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)例題4多選題ACDE ）。以下建設(shè)項目中，可以使用集體所有建設(shè)用地的有（C 、村民建住宅A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B、建造星級酒店D建造醫(yī)院E

28、、興辦學(xué)校第五節(jié)國有土地使用權(quán)出讓（重點）一、 國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征（）P183 土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地 使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，土地使用權(quán)出讓金即整個使用期間的地租。特征：（1 ）土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷。（2 ）取得土地使用權(quán)的單位和個人：沒有所有權(quán)，擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，使用 權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（3 ）支付全部出讓金才能取得土地使用權(quán)證書。（4）集體土地必須經(jīng)過征收成為國有，才能出讓。（5）出讓行為具有平等、自愿、有償、有限期的特點。二、 國有土地使用權(quán)出讓政策（）P1

29、83（一）國有土地使用權(quán)出讓方式（結(jié)合物權(quán)法 ）2007年9月，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（1）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地（2）同一宗地有兩個以上意向用地者招牌掛原則：公開、公平、公正、誠信參與資格：境內(nèi)外自然人、法人和其他組織均可申請參加。招標(biāo)含義：1、行政主管部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告一 根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定使用權(quán)人。特點：有利于公平競爭適用：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓程序：（略）P184-185拍賣含義：2、出讓人發(fā)布拍賣公告權(quán)人。3、 應(yīng)當(dāng)招、拍、掛方式出讓邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ㄗ匀蝗?、法人參加投?biāo)競買人在指定時間、地點公開競價根據(jù)出價結(jié)果確定使用過

30、程：主持人先叫底價特點：有利于公平競爭適用：區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。 終止拍賣：競買人不足 3人；或者競買人最高價未達(dá)底價。協(xié)議含義：競買者輪番報價出最高價者取得土地使用權(quán)。達(dá)成協(xié)議，簽訂出讓合同，有償出讓政府作為出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價款，土地使用權(quán)。特點：自由度大、不利于公平競爭。適用：公共福利事業(yè)；非盈利性社會團體、機關(guān)單位用地；特殊用地。4、掛牌含義：出讓人發(fā)布掛牌公告，將宗地交易條件在土地交易場所掛牌公布，接受競買人報 價申請并更新掛牌價格，根據(jù)期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果，確定使用權(quán)人。掛牌時間：不少于 10個工作日。成交情

31、況：（1） 只有一個競買人報價，且不低于底價一一> 成交；（2） 2個或以上競買人報價一一 > 價高成交；價同先提交者成交；>不成交。（3）無應(yīng)價者或報價均低于底價例題5判斷題國有土地使用權(quán)出讓方式中，協(xié)議出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。（X ）更正：拍賣出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧 市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。（二）出讓年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1、居住用地：70年2、工業(yè)、教（育）、科（技）、文（化）、衛(wèi)（生）、體（育）、3、商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年例題

32、6多選題以下國有土地使用權(quán)出讓的年限為 50年的有（ADEA、工業(yè)B 、居住（70年） C、商業(yè)（40年）（三）土地使用權(quán)收回收回原因：到期收回：未申請續(xù)期；申請未獲批準(zhǔn)住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期滿，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地：屆滿前一年申請續(xù)期，一般應(yīng)批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂合同，支付出讓金。提前收回：到期前，因公共利益需要，提前收回，應(yīng)給于補償，退還相應(yīng)出讓金。土地使用者不履行合同而收回：未如期支付地價款；不履行合同（未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地）司法機關(guān)收回：使用者觸犯法律，沒收全部財產(chǎn)。綜合、其他用地：50年）。D、教育 E、科技1、2、3、4、（除社會公共利益需要確需收回）（四）土地

33、使用權(quán)終止1、因土地滅失而終止 土地滅失：因自然災(zāi)害造成土地性質(zhì)或面貌徹底改變，如地震、水患、塌陷等。2、因使用者拋棄而終止三、出讓合同（） P188簽訂主體：市縣人民政府土地管理部門< > 土地使用者三類：（1）成片土地使用權(quán)出讓合同（2 ）項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同（3）劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同合同包括3個內(nèi)容：（1）正本、副本：（ 2）附件；（ 3）補充合同。四、國有土地使用權(quán)出讓管理（） P189（一）管理權(quán)限 市縣政府土地管理部門 + 城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門（二）出讓金繳納簽合同后 60 天內(nèi)，支付全

34、部出讓金。 例題 7 單選題 土地使用者應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后（ 權(quán)出讓金。A、30B 、60（三）出讓后的土地使用管理、90+ 房產(chǎn)管理部門）日內(nèi)，支付全部土地使用、120未按合同期限和條件開發(fā)利用土地：土地管理部門予以糾正 > 罰款 >五、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股（） 略> 警告收回P190第六節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥、劃撥的概念（）P191劃撥包括 2 種形式：1、使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市存量土地、集體土地）2、無償取得（如國有荒山、沙漠、灘涂） 一般無期限，但未得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（需經(jīng)許可） 需政府核準(zhǔn)、經(jīng)法定程序 國有土地中，除

35、出讓土地外，一律按劃撥管理。P192二、劃撥土地使用權(quán)的范圍（）國家機關(guān)、軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè) 國家重點扶持的能源、交通、水利等 其他三、 劃撥土地的管理（）P192 經(jīng)批準(zhǔn)允許轉(zhuǎn)讓，有 2 種做法： 劃撥 > 出讓，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金； 劃撥方式不變，但土地收益需上繳國家。 允許出租：租金中的土地收益應(yīng)上繳國家 允許抵押未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)沒收其非法收入，并處罰款。 國有企業(yè)改革中的劃撥土地。 （略） 凡上繳土地收益的，仍按劃撥土地管理。劃撥土地使用權(quán)收回。 7 種情況（略） 。1、2、3、4、1、2、3、4、5、6、7、第七節(jié) 閑置土地的處理閑置

36、土地：未按規(guī)定用途利用土地未經(jīng)批準(zhǔn)，超過期限未動工開發(fā)的建設(shè)用地一、閑置土地范圍（） P1931、未按規(guī)定用途開發(fā)利用土地；2、合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)，滿一年未動工；3、已動工，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)連續(xù)滿一年，且開發(fā)面積不足4、其他。 例題 8 多選題以下土地情況屬于閑置土地范圍的有（ ACDE ）。 未按規(guī)定用途開發(fā)利用土地 土地使用權(quán)出讓合同生效滿半年未動工開發(fā)建設(shè) 土地使用權(quán)出讓合同生效滿一年未動工開發(fā)建設(shè) 已動工，1/3 或投資額不足 25%；A、B、C、D、 滿一年E已動工，年二、處置方式延期，但不超過 1 年；變更土地用途； 安排臨時使用，具備條件后，重新批準(zhǔn)開發(fā)；置換其他閑置土

37、地；招標(biāo)、拍賣確定新的土地使用者；政府收回土地； 政府和用地單位協(xié)商處理。三、征收土地閑置費 P194 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，出讓土地閑置一年以上，收出讓金的20%； 非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，閑置一年以上，按各省市規(guī)定征收。四、無償收回土地 P194連續(xù)閑置 2 年以上 > 縣級以上政府無償收回土地使用權(quán)予以公告下達(dá)收回國有土地使用權(quán)決定書但開發(fā)面積不足應(yīng)開發(fā)面積的 1/3 ，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)但投資額不足總投資額的 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿) P1941、2、3、4、5、6、7、第六章 規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策第一節(jié) 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（重點）一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念（） P 21

38、21、含義：城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、 促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的， 涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。2、表現(xiàn)形式：圖紙、文本3、效力：經(jīng)法定程序?qū)徟_立后，具有法規(guī)效力。4、法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法5、城鄉(xiāng)規(guī)劃包括： （1）（ 2）（ 3）， 2007 年 10 月 28 日審議通過， 2008 年 1 月 1 日起施行。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃P2121、全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局； 功能分區(qū)； 用地布局； 綜合交通體系； 禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍； 各類專項規(guī)劃

39、。強制性內(nèi)容包括： 規(guī)劃區(qū)范圍； 規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模； 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地； 水源地和水系； 基本農(nóng)田和綠化用地； 環(huán)境保護(hù)； 自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)； 防災(zāi)減災(zāi)。20 年。（4）鄉(xiāng)規(guī)劃（5）村莊規(guī)劃6、城市規(guī)劃區(qū)：城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)，因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃 控制的區(qū)域。二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（）劃分：234三、城市規(guī)劃管理（） P 213（一）基本概念1 、含義：城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)城市 規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采取法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法， 對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制， 使城

40、市的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動 有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。2、包括兩部分： （ 1）城市規(guī)劃編制審批管理（ 2）實施監(jiān)察管理（二）基本內(nèi)容1 、城市規(guī)劃分為：（ 1 ）總體規(guī)劃：包括其中，期限： 例題 1 單選題城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（ B ）年。、20 年、30年A 10 年 B 、20 年 C 、30 年 D 、40 年（ 2）詳細(xì)規(guī)劃： 控制性詳細(xì)規(guī)劃； 修建性詳細(xì)規(guī)劃。（三）城市規(guī)劃的編制與審批（略）城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。（四）城市規(guī)劃修改（略）（五）城市規(guī)劃的實施 P216 包括： 2 部分內(nèi)容1、報建審批管理（ 1）對建設(shè)項目選址審批核發(fā)選

41、址意見書劃撥方式取得土地使用權(quán)，需申請核發(fā)選址意見書，其他建設(shè)項目不需要。（ 2）對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證作為出讓合同的 出讓方式下， 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)提出出讓地塊的相關(guān)規(guī)劃條件， 組成部分。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，合同無效。（ 3）對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容：建筑管理（性質(zhì)、規(guī)模、位置、標(biāo)高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑道路管理； 管線管理； 審定設(shè)計方案； 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 放線、驗線制度； 竣工驗收； 竣工資料報送。 （竣工后 6 個月內(nèi)報送） 風(fēng)格等）；2、批后管理：對違章占地和違章建筑的查禁。 例題 2 多選題

42、以劃撥方式取得城市國有土地使用權(quán)的工程建設(shè)項目，需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 申請核發(fā)的證書有（ BCD ）。A、B、C、D、E、施工許可證（政府建設(shè)行政主管部門） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 選址意見書 工程質(zhì)量保修書（六）臨時性建設(shè)規(guī)劃管理（略） （七）城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查（略）P221四、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理（如（一）四線的劃定1、紫線劃定：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界限。2、綠線劃定： 城市各類綠地范圍的控制線。 （確定綠化用地面積， 分層次合理布局公共綠地， 確定防護(hù)綠地、大型公共綠地等。 ）3、藍(lán)線劃定：江、河、湖、庫、渠、濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界

43、限。4、黃線劃定：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。公共交通設(shè)施； 供水設(shè)施； 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施； 供燃?xì)庠O(shè)施；城市基礎(chǔ)設(shè)施包括： （ 1） （ 2） （ 3） （ 4）（5）供熱設(shè)施；（6）消防設(shè)施；（7）通信設(shè)施。例題3單選題用來劃定城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界限的是（A紫線 B（二）四線的管理（三）四線的監(jiān)督、綠線（略）（略）C 、藍(lán)線D ）。D 、黃線第二節(jié)勘查設(shè)計管理（了解（）根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征建設(shè)工程勘察： 和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件。建設(shè)工程設(shè)計：根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條 件進(jìn)行綜合分析、論證、編制建設(shè)工

44、程設(shè)計文件。一、勘察設(shè)計單位：實行資質(zhì)管理。 工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)；專業(yè)資質(zhì)； 勞務(wù)資質(zhì)。二、發(fā)包與承包三、監(jiān)督管理從事房屋建筑設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。（一級注冊建筑師、二級注冊建筑師） 執(zhí)業(yè)范圍：（1）（2）（3）（4）四、注冊建筑師：建筑設(shè)計技術(shù)咨詢 建筑物調(diào)查與鑒定對本人主持設(shè)計的項目進(jìn)行施工指導(dǎo)和監(jiān)督五、注冊結(jié)構(gòu)工程師：從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁結(jié)構(gòu)及塔架結(jié)構(gòu)等工程設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)技 術(shù)人員。（一級注冊結(jié)構(gòu)工程師、二級注冊結(jié)構(gòu)工程師）第三節(jié)建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理（了解 （）一、建設(shè)工程招投標(biāo)管理 P 228招標(biāo)：公開招標(biāo)一一招標(biāo)公告，邀請不特定法人或其他組織投標(biāo);邀請招標(biāo)一一 投標(biāo)邀請書，邀

45、請?zhí)囟ǚㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。（至少發(fā)出3份邀請。）例題4判斷題招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)，邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式 邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?或其他組織投標(biāo)。（X）或其他組更正：公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?織投標(biāo)。二、建設(shè)監(jiān)理管理制度 P 231 監(jiān)理的基本方法：控制?；竟ぷ鳎骸叭亍币灰还こ踢M(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制、工程投資控制；“兩管”一一合同管理、信息管理； “一協(xié)調(diào)”一一全面的組織協(xié)調(diào)。第四節(jié)建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理一、項目報建制度（） P 235二、施工許可制度（） P 2351、2、（一）建筑施工許可管理的原則 建設(shè)單位開工前，應(yīng)向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管

46、部門申請領(lǐng)取施工許可證 可不申請辦理施工許可的建筑工程： （ 1）工程投資額 30 萬元以下，或3、4、（2）建筑面積 300 平米以下 不再領(lǐng)取施工許可證：已批準(zhǔn)開工報告的建筑工程。未取得施工許可證，不得開工。ABE ）。200 平米的工程350 平米的工程 例題 5 多選題 以下建筑施工工程中，可不申請辦理施工許可的有（ A、投資額為25萬元的工程 B 、建筑面積為C、投資額為35萬元的工程 D 、建筑面積為 D已批準(zhǔn)開工報告的建筑工程（二）申領(lǐng)施工許可證的條件1、用地批準(zhǔn)；2、若工程在城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、施工場地已具備施工條件（三通一平等） ；4、已確定施工企業(yè)；

47、5、施工圖紙及技術(shù)資料；6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；7、已委托監(jiān)理；50%；30%。）8、建設(shè)資金已經(jīng)落實； （建設(shè)工期不足一年的，到位資金不少于合同價的建設(shè)工期超過一年的，到位資金不少于合同價的9、其他。（三）建筑施工許可證的管理（略） 應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證起 3 個月內(nèi)開工。 申請延期最多 2 次，每次不超過 3 個月。三、 質(zhì)量管理（）P 237（一）質(zhì)量管理的原則1、管理主體：縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門；2、堅持：先勘察、后設(shè)計、再施工；3、主管部門不得超越權(quán)限審批，或擅自簡化基本建設(shè)程序；4、鼓勵先進(jìn)科學(xué)技術(shù)和管理辦法，提高質(zhì)量。（二）建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)（略）（三）

48、施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)（略）（四）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度（略）四、 建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法（）P 240 建設(shè)工程質(zhì)量保修：是指對房屋建筑工程竣工驗收后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷， 予以修復(fù)。（一）工程質(zhì)量保修期限 建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在工程質(zhì)量保修書中約定：保修范圍、保修期限、保修責(zé)任。 最低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計合理使用年限；5 年；2、屋面防水、衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏3、供熱、供冷系統(tǒng)一一2個采暖期、供冷期；2年。4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程一一例題6單選題 以下工程質(zhì)量保修期限不是2年的是（C ）。、屋面防水D、裝修工程A、供熱系統(tǒng)B 、電氣系統(tǒng)

49、 C（二）工程質(zhì)量保修責(zé)任（略）五、 建設(shè)工程的竣工驗收管理制度（）P 241（一）監(jiān)督管理機構(gòu)：各級政府建設(shè)行政主管部門建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收合格之日起15天內(nèi)，向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。（二）竣工驗收的條件（略）（三）竣工驗收備案（略）六、 建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理（）P 242建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)（三級）：施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包。七、 注冊建造師（）P243：擔(dān)任施工單位項目負(fù)責(zé)人及從事相關(guān)活動的專業(yè)技術(shù)人員。（一級注冊建造師、二級注冊建造師）第七章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理（了解）一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特征及其分類1、概念：具有法人資格、以營利為

50、目的、2、特征：高投入、高風(fēng)險、回報周期長、二、設(shè)立條件，有法人登記名稱和組織機構(gòu)；、有固定辦公用房；，注冊資本100萬元以上；、4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、2名以上持有資格證書的專職會計人員；5、其他。例題1單選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件中有關(guān)注冊資本的要求是（D ）以上。A、500萬元 B、300萬元 C、200萬元 D、100萬元三、設(shè)立程序（略）四、資質(zhì)等級:一五、資質(zhì)管理（一）管理機構(gòu)（二）資質(zhì)登記實行分級審批1、一級資質(zhì)一一省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 審批；2、二級及以下資質(zhì)一一省、自治區(qū)、直轄市自行制定審批辦法。（三）資質(zhì)年檢年檢結(jié)果不良> 降級或注銷資質(zhì)證書。從事房地產(chǎn)開發(fā)和