物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞

1、.篇一：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛一案代理意見尊敬的審判員：依照民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。 從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定某某臨時(shí)規(guī)約，以促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進(jìn)行。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格

2、依照某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時(shí)制止侵害業(yè)主利益的行為。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進(jìn)行維護(hù)。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認(rèn)為，原告公司限于人力、物力、財(cái)力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。根據(jù)物權(quán)法及國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價(jià)。原告公司按建筑面積每平方米每月 2.00 元收

3、取小區(qū)住宅業(yè)主的物業(yè)費(fèi)用，并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。原告代理人認(rèn)為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財(cái)力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價(jià)等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原

4、告公司已多次及時(shí)向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報(bào)，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴(yán)重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負(fù)責(zé)人并實(shí)地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而物業(yè)服務(wù)協(xié)議也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認(rèn)為現(xiàn)收取的物業(yè)費(fèi)用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項(xiàng)維修資金，但鑒于動用該項(xiàng)資金需符合嚴(yán)格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項(xiàng)資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。此

5、外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費(fèi)入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天 24 小時(shí)都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗(yàn)標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由不屬于原告公司負(fù)責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請貴院在裁判時(shí)充分考慮并予以采納。.此致成都市某某區(qū)人民法院訴訟代理人： 某某律師 某某 法務(wù)人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業(yè)糾紛代理詞代 理 詞尊

6、敬的審判員：xx 律師事務(wù)所接受仙桐御景小區(qū)業(yè)主的委托，就與xx 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案，指派我為代理人。在庭審中，人對本案有關(guān)事實(shí)、證據(jù)及法律后果、如何處理等均發(fā)表了意見，現(xiàn)再發(fā)表如下代理意見，請法庭予以充分考慮并采納：一、人院非本案的管轄機(jī)構(gòu)。本案為物業(yè)管理費(fèi)糾紛，原告與xx 于 2004 年 1 日簽訂的物業(yè)管理委托合同第十條(四 )和業(yè)主公約第四條(四 )約定深圳仲裁委員會為解決爭議機(jī)構(gòu)。深圳市海x 地產(chǎn)發(fā)展公司與原告在簽訂物業(yè)管理委托合同是代表仙桐御景小區(qū)全體業(yè)主簽訂的，原告提起對被告的訴訟也是依據(jù)物業(yè)管理委托合同，因此，原告與xx 簽訂的物業(yè)管理委托合同中的仲裁條款亦適用于

7、被告。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。二、物業(yè)管理委托合同違法無效。原告不具有與被告簽訂物業(yè)管理委托合同的合同主體資格。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！焙颓捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的有關(guān)規(guī)定，深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱海辰公司 )建設(shè)的住宅物業(yè)，海x 公司違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是直接指定其子公司即原

8、告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯違反法律規(guī)定。三、“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”是違法的強(qiáng)行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。原告提起訴訟所謂的依據(jù)為物業(yè)管理委托合同的合同期限為2004年 1 月 1 日起至2005 年12 月 31 日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十條：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，

9、請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強(qiáng)行向業(yè)主提供事實(shí)服務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機(jī)構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)用的簡單民事法律關(guān)系，其適用合同法和民法通則等相關(guān)基本法律。二者任意一方不得強(qiáng)行要求對方接受要約，不得強(qiáng)行要求對方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。

10、，合同法要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對該要約認(rèn)可并做出承諾，合同才能成立。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當(dāng)事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實(shí)上勞動，你頂替者不到前，我.不走 !這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)合同法第 36 條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。在事實(shí)合同成立的要件上，合同法要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實(shí)合同的基礎(chǔ)。業(yè)主事實(shí)上未接受物業(yè)服

11、務(wù)，不能認(rèn)定為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”。仙桐御景小區(qū)共有400 多戶業(yè)主中就有307 戶業(yè)主拒交物管費(fèi)，集體停止交納物業(yè)費(fèi)，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎?四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對違約行為的違約金進(jìn)行約定，原告據(jù)以的物業(yè)管理委托合同和業(yè)主公約已經(jīng)過期，被告不應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，更沒有滯納金一說。五、原告不具有收取2.8 元每平方米物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對2005 年原告的資質(zhì)年審結(jié)果是“需整改”，從2006 年至 2007年原告連續(xù)二年年審不過關(guān)，在07 年被罰款1 萬元以后，才再有三級資質(zhì)。

12、因此，原告不具有 2.8 元每平方米物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)。六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十四條：“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！备鶕?jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條：“籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報(bào)賬目，長期侵占應(yīng)當(dāng)存入維修資金帳戶的基金。根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第九條：

13、“業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。第十五條：“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶?！钡诙龡l規(guī)定了使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序： (一 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，(二 )業(yè)主大會依法通過使用方案;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;(四 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金 (五 )業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn) )主管部門備案 ; (六 )業(yè)主委員會 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知; (七 )專戶管理銀行將所需住宅

14、專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！币虼?，原告無權(quán)收取并使用該項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)深圳市 xx 會計(jì)師事務(wù)所做出的名為深圳市x 新物業(yè)管理有限公司 xx 園管理處審查報(bào)告顯示：“從 2004 年 1 月至 2005 年 11 月，該物業(yè)管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨(dú)立核算 ;本體維修基金及管理費(fèi)賬面收入金額與測算金額(應(yīng)收金額減去欠費(fèi)后的金額)不符 ;未按照 xx 園物業(yè)管理服務(wù)合同購買車場保險(xiǎn)、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 審計(jì)報(bào)告表明，辰新物業(yè)已挪用本體維修基金 20 多萬元?！痹嬗星滞瘫倔w維修基金的前科劣跡，被告有權(quán)拒絕向原告交納此項(xiàng)費(fèi)用。七、原告向被告主張的物業(yè)管理費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用已過，法院不應(yīng)支持

15、其訴訟請求。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定第五條：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算?！?，本條規(guī)定的債務(wù)標(biāo)的數(shù)額是確定的，而本案每一期履行的標(biāo)的尚不固定，總債務(wù)標(biāo)的更不確定，原告訴訟請求按總標(biāo)的計(jì)算已過兩年訴訟請求，應(yīng)依法駁回。八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期物業(yè)管理委托合同約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)。原告在被告小區(qū)管理質(zhì)量很差，如今小區(qū)不時(shí)發(fā)生失.竊，草木枯死，一片凋伶，業(yè)主們怨聲載道，被告不但對小區(qū)實(shí)施非法管理，還對維權(quán)業(yè)主采取了停水?dāng)嚯?、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業(yè)主強(qiáng)烈憤慨

16、，公安部門對其進(jìn)行了警告，深圳等多家媒體對此相繼進(jìn)行了詳細(xì)報(bào)道，被告仍按原約定強(qiáng)收物業(yè)管理費(fèi)沒有依據(jù)。原告即使認(rèn)為與被告存在合同關(guān)系，原告也存在大量違約行為。根據(jù)合同法第六十六條：“一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，業(yè)主可行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應(yīng)的交納物管費(fèi)。根據(jù)深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)“分級服務(wù)要求有一至兩條達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)下調(diào) ;有三條或以上達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，按低一級標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?！痹娌话次飿I(yè)管理委托合同的約定履行義務(wù)，存在上述嚴(yán)重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強(qiáng)行要求業(yè)主百分之一百的履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至將業(yè)主告上法院，天理何在

17、?九、原告未完成法定的舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。本案是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務(wù)的責(zé)任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務(wù)未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了物業(yè)管理委托合同約定的物業(yè)服務(wù)，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務(wù)達(dá)到了物業(yè)管理委托合同 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責(zé)任顯而易見，因此，法院應(yīng)判決其承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。(最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定：第二條：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)

18、有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！钡谖鍡l“在合同糾紛案件中，對合同是篇三：代理詞(物業(yè) 2 審 )20141029代 理 詞尊敬的審判長、審判員：受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見，供合議庭參考并希望采納。本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005 年 6 月在我的當(dāng)事人(以下簡稱業(yè)主 )入住商城一年多時(shí)間還瞞著業(yè)主私下與開發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費(fèi)，從原來的每月0.5元/ 平方米提高到0.9 元的亂收費(fèi)引起的，案件的爭議焦點(diǎn)是按每月每平方米0.5 元收物業(yè)管理費(fèi)還是按每月每平方米0.9 元收物業(yè)管理費(fèi)。依照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋20098 號

19、文件第五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”的精神，業(yè)主采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式索要物業(yè)收費(fèi)的知情權(quán)合情合理合法，應(yīng)得到法律的支持。一、 房屋出售后開發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開發(fā)商私下簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益，應(yīng)是無效合同。維護(hù)程序公正是法院審判的首要任務(wù)。沒有程序正義，實(shí)體的審判將是一句空話。從南寧雙生物業(yè)公司和我的當(dāng)事人提供的證據(jù)顯示：我的當(dāng)事人買房在先，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管

20、理服務(wù)合同在后；開發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議嚴(yán)重違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。2003 年 6 月頒布的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法第8 條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招投標(biāo)方式確定。第 19 條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30 天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例.第 24 條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第 25 條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；廣西物業(yè)管理?xiàng)l例第 28 條規(guī)

21、定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起 15 日內(nèi)，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。”國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的前期物業(yè)管理合同，沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)和第三人（業(yè)主）的追認(rèn)，違反了合同法第 52 條第 2 款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利

22、益）、第5 款（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。依照南寧市物價(jià)局200338 號文件，雙生物業(yè)公司2005 年 12 月后所提供的物業(yè)服務(wù)充其量只是事實(shí)服務(wù)。對于事實(shí)服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費(fèi)等形式，隨時(shí)終止和撤銷的；事實(shí)服務(wù)何來滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對應(yīng)的、質(zhì)價(jià)相符的合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)即可。如果物業(yè)公司沒有按照法定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，或者管理與服務(wù)有瑕疵或缺陷，質(zhì)價(jià)不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費(fèi)用是要打折的。同時(shí)業(yè)主還可以要求物業(yè)公司賠償損失。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯(cuò)誤；

23、將補(bǔ)充協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同兩個(gè)文書混為一談，判交物業(yè)費(fèi)按市場調(diào)節(jié)價(jià)，判交滯納金按前期物業(yè)管理服務(wù)合同糊弄百姓。本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒有按南寧市物價(jià)局200572 號文件要求與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同就擅自亂收費(fèi)引起的。我們不談物業(yè)公司故意以一個(gè)沒服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒收費(fèi)價(jià)格和違約責(zé)任的前期物業(yè)管理協(xié)議代替前期物業(yè)管理服務(wù)合同的企圖是什么，退一步說，即使前期物業(yè)管理服務(wù)合同因?yàn)楂@得部分業(yè)主追認(rèn)后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議也有效。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時(shí)大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議，但

24、簽訂后必須在 15 個(gè)工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見廣西區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第 28 條規(guī)定）。房屋出售后，開發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個(gè)簡單的法律常識，一審法院竟然混淆不清。其次，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改價(jià)格【 2003】 1864 號文件）第 7 條規(guī)定：“實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。換句話說，補(bǔ)充協(xié)議有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務(wù)等”達(dá)成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)就是亂收費(fèi)。這里的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)公司

25、，而不是開發(fā)商與物業(yè)公司。但遺憾的是，一審混淆了南價(jià)格【 2005】 72 號文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將補(bǔ)充協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同兩個(gè)文書混為一談，明顯違反民法通則第 66 條規(guī)定，侵害了我的當(dāng)事人 (小區(qū)業(yè)主 )的合法權(quán)利。其實(shí)，南寧市物價(jià)局根據(jù)雙生物業(yè)公司關(guān)于重新核準(zhǔn)小區(qū)費(fèi)用收費(fèi)的報(bào)告所作的南價(jià)格【 2005】 72 號文件關(guān)于南國花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理，即由雙方達(dá)成.的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照

26、合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)”。批復(fù)文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)公司。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行就可以了，沒有必要批復(fù)這么詳細(xì)。從【 2005】 72 號文件沒有就收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行批復(fù)也說明這一點(diǎn)。另外，根據(jù)2004 年 5 月 1 日實(shí)施的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法第8 條第 3 款規(guī)定：“三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20 萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”。如果確認(rèn)南國花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時(shí)資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒有資格管理總建筑面積為 11 萬平方米的南國花園商城。我的當(dāng)事人在一審提交的證據(jù)南價(jià)格檢字200664

27、 號文件明確指出，對實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要求物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。但一審法院對該證據(jù)視而不見，對簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備在房屋銷售前簽訂簽訂后 15 個(gè)工作日內(nèi)報(bào)房產(chǎn)主管部門備案作為購房合同的附件讓購房人確認(rèn)的三個(gè)前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)?！眮砗傩?。判業(yè)主交物業(yè)費(fèi)按市場調(diào)節(jié)價(jià)，判業(yè)主交違約金按前期物業(yè)管理服務(wù)合同，南國花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行前期物業(yè)管理服務(wù)合同還是執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)合同？法官不能這樣沒有

28、原則糊弄百姓吧？本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業(yè)管理合同糾紛”。按理說審理合同糾紛就應(yīng)該依照合同法，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)民法通則第 5 條、第 84 條、第 108 條、第 111 條進(jìn)行判決，是適應(yīng)法律上的錯(cuò)誤。其實(shí)，即使是依據(jù)民法通則第 111 條規(guī)定，我的當(dāng)事人也有權(quán)通過采取逾期交費(fèi)的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則，我的當(dāng)事人可以履行抗辯權(quán)。另外，根據(jù)民法通則第 58 條第 4 款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議的行為是

29、無效的。三、雙生物業(yè)公司違反物業(yè)管理?xiàng)l例第67 條規(guī)定。在前期物業(yè)管理服務(wù)合同合法有效的前題下，才可以談違約金問題。國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第 67 條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會督促的前置程序。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。就我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主 )逾期不交物業(yè)費(fèi)，是否需要交滯納金問題，有

30、合同的按照合同約定；沒有約定的按照法律規(guī)定。這個(gè)“法律”應(yīng)該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和建設(shè)部前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法物業(yè)收費(fèi)管理辦法。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應(yīng)該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應(yīng)該及時(shí)予以糾正。另外，“交納”與“繳納”之間，“滯納金”與“違約金”之間，字不同義不同，性質(zhì)也不一樣，無論是地方法律法規(guī)，還是人民法院判決書，都應(yīng)該統(tǒng)一到國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)范使用的“交納”，而不是“繳納”。至于逾期交納物業(yè)費(fèi)，對于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來說，無外乎每年5.5%利息損失。目前，交通違章罰款逾期繳納每日千分之三的滯納金，因?yàn)轱柺苌鐣V泛質(zhì)疑和詬病而執(zhí)行不了，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行修訂為：滯納金不能超過本金。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？.難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國家暴力機(jī)關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰給的？四、簡單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不