徐州新一佳總部經(jīng)濟(jì)大廈項(xiàng)目定位及策劃方案簡(jiǎn)報(bào)頁(yè)P(yáng)PT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1徐州新一佳總部經(jīng)濟(jì)大廈項(xiàng)目定位及策徐州新一佳總部經(jīng)濟(jì)大廈項(xiàng)目定位及策劃方案簡(jiǎn)報(bào)頁(yè)劃方案簡(jiǎn)報(bào)頁(yè)n徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中原地區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的之間的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置。n徐州面積11,258平方公里，全市總?cè)丝?60萬(wàn)，是江蘇省人口第一、面積第二大市，也是是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四個(gè)特大城市和三大都市圈核心城市之一 n徐州素有“五省通衢”之稱，是我國(guó)東部地區(qū)東西、南北大通道的交通樞紐。上海蘇州無(wú)錫南京徐州常州良好的區(qū)位條件為徐州的交通、經(jīng)濟(jì)、歷史發(fā)展、城市地位、社會(huì)綜合發(fā)展等多方面提供先天基礎(chǔ)。徐州環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈蘇錫常都市圈南京都市圈徐州都市

2、圈第2頁(yè)/共38頁(yè)n淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市1986年3月，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)成立，由蘇魯豫皖四省的20個(gè)成員市組成。徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的中心城市，積極增強(qiáng)對(duì)周邊各種產(chǎn)業(yè)的輻射帶動(dòng)能力，加快建設(shè)特大型區(qū)域性中心城市。n徐州都市圈中心城市2003年，江蘇省提出了建設(shè)三大都市圈的概念，蘇錫常都市圈、南京都市圈及徐州都市圈，著重提升徐州作為都市圈制造加工中心、商貿(mào)中心、物流中心、信息中心、公共服務(wù)中心的功能。n隴海蘭新經(jīng)濟(jì)段東部中心城市2007年11月14日，國(guó)務(wù)院對(duì)徐州市城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）的批復(fù)中明確徐州市是隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部的中心城市。n“長(zhǎng)三角”區(qū)域城市2008年8月7日，國(guó)務(wù)院關(guān)于

3、進(jìn)一步推進(jìn)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)，徐州正式入盟“長(zhǎng)三角”。隨著 “高鐵時(shí)代”來(lái)臨，將真正融入“長(zhǎng)三角3小時(shí)都市圈”?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)徐州都市圈近年來(lái)，徐州市不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)，城市競(jìng)爭(zhēng)力與輻射力不斷增強(qiáng)，功能與地位得到大幅提升。第3頁(yè)/共38頁(yè)12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%0500100015002000250020052006200720082009GDP（億元）增長(zhǎng)率（%）0500010000150002000025000300000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2005200620072008200

4、9人均GDP增長(zhǎng)率徐州總體經(jīng)濟(jì)水平近5年呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，人均GDP加速增長(zhǎng)并超過(guò)3000美元，“消費(fèi)主導(dǎo) -服務(wù)業(yè)推動(dòng)”的組合將逐漸成為新的增長(zhǎng)動(dòng)力。第4頁(yè)/共38頁(yè)京福高速觀音機(jī)場(chǎng)隴海線京杭運(yùn)河京滬高速京滬線連霍高速京滬高鐵徐沛線徐州已建成對(duì)外交通線路公路：京福高速連霍高速徐寧高速鐵路：京滬線隴海線徐沛線水運(yùn)：京杭運(yùn)河空運(yùn)：觀音機(jī)場(chǎng)徐州規(guī)劃對(duì)外交通線路鐵路：京滬高鐵 鄭徐客運(yùn)專線鄭徐客運(yùn)專線目前徐州形成公路、鐵路、水運(yùn)、航空的立體化交通格局，未來(lái)鐵路高速客運(yùn)將進(jìn)一步提升其交通可達(dá)性，與京滬等區(qū)域聯(lián)系更為密切。京福高速徐寧高速第5頁(yè)/共38頁(yè)020040060080010001200140020

5、052006200720082009第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)0%10%20%30%40%50%60%七五末八五末九五末十五末十一五末*第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)徐州第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提高，制造業(yè)仍處于支柱地位；同時(shí)，隨著城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)始提速，增勢(shì)十分迅猛。第6頁(yè)/共38頁(yè)徐州地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部，為東部地區(qū)重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；近年來(lái)，徐州市城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城市功能不斷提升。徐州市產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為支柱，近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展已明顯提速，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛；目前，徐州以裝備制造業(yè)、能源、食品及商貿(mào)物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展新能源、新材料、新醫(yī)

6、藥、物聯(lián)網(wǎng)、軟件與服務(wù)外包及環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將得到快速提升。從城市總體規(guī)劃看，徐州市現(xiàn)代交通樞紐、現(xiàn)代商貿(mào)物流不斷加強(qiáng)，區(qū)域中心城市功能將進(jìn)一步提升，城市競(jìng)爭(zhēng)力與輻射力逐步強(qiáng)化。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)政策使徐州商業(yè)等業(yè)態(tài)布局更為合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，城市功能與潛力得到更大限度的發(fā)揮與挖掘。第7頁(yè)/共38頁(yè)1編號(hào)名稱狀態(tài)1西都國(guó)際中心在售2公交商貿(mào)大廈售完3SOHO時(shí)代廣場(chǎng)售完4財(cái)富廣場(chǎng)售完/租賃5恒茂國(guó)際商務(wù)中心售完6華隆財(cái)富大廈售完7貴邦財(cái)富售完8金地國(guó)際售完9興隆大廈售完10匯源置地廣場(chǎng)售完11天成國(guó)際廣場(chǎng)在售12弘輝大廈在售13銀建帝都大廈售完14成功大廈售完/租賃15國(guó)

7、貿(mào)大廈租賃16泛亞大廈租賃2345141581613111091267第8頁(yè)/共38頁(yè)0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%01000200030004000500060007000800020052006200720082009售價(jià)增長(zhǎng)率0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%02040608020052006200720082009租金增長(zhǎng)率近年來(lái)，徐州中高品質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)、租金均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率有所波動(dòng)，但寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較小。第9頁(yè)/共38頁(yè)徐州市寫(xiě)字樓集中于老城區(qū)中心區(qū)域，主要沿淮海路、建國(guó)路等干道分布，交通便利、

8、配套成熟；近年來(lái)，徐州寫(xiě)字樓市場(chǎng)新建項(xiàng)目不斷增加，仍集中分布于主要商圈。寫(xiě)字樓市場(chǎng)中商住樓比重較大，整體品質(zhì)一般，且以銷(xiāo)售型項(xiàng)目為主，使整體品質(zhì)較難保證；徐州市標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的新建及投入使用使辦公樓市場(chǎng)整體品質(zhì)得到顯著提升。徐州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)入駐率總體偏低，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及辦公產(chǎn)品投資需求是其重要影響因素；寫(xiě)字樓入駐企業(yè)以機(jī)械、能源等行業(yè)為主，咨詢、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)類(lèi)企業(yè)比重較低，此外，本地中小企業(yè)比重較大，其他區(qū)域企業(yè)相對(duì)較少。寫(xiě)字樓租售價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較小，銷(xiāo)售市場(chǎng)規(guī)模較大，表現(xiàn)也相對(duì)活躍，租賃型寫(xiě)字樓供應(yīng)量相對(duì)較??；隨著城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，寫(xiě)字樓需求快速增長(zhǎng)，由于新增供應(yīng)量相對(duì)

9、有限，租售價(jià)格增長(zhǎng)較快。第10頁(yè)/共38頁(yè)彭城廣場(chǎng)中高檔大中型購(gòu)物中心和專賣(mài)店徐州及周邊地區(qū)中高檔人群人民廣場(chǎng)中檔百貨店和綜合賣(mài)場(chǎng)居住在附近中高檔社區(qū)的居民淮海廣場(chǎng)低檔百貨和低檔商業(yè)街徐州普通居民、乘坐火車(chē)的短暫流動(dòng)性客流以及部分外來(lái)打工人員目前徐州僅有一個(gè)市級(jí)商圈，即老城區(qū)中心商圈，其包含彭城廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)和淮海廣場(chǎng)等商圈，其中彭城廣場(chǎng)商圈商業(yè)規(guī)模最大、檔次最高。彭城廣場(chǎng)商圈人民廣場(chǎng)商圈淮海廣場(chǎng)商圈第11頁(yè)/共38頁(yè)彭城廣場(chǎng)商圈是徐州最核心和高檔的商圈，輻射范圍較廣。彭城壹號(hào)竣工、樂(lè)賓入駐、蘇寧廣場(chǎng)開(kāi)工、中央百大改造，其核心地位將進(jìn)一步加強(qiáng)，業(yè)態(tài)、設(shè)施、環(huán)境、檔次等也將得到進(jìn)一步提升。n地理

10、范圍東至解放路，南至建國(guó)路，西至福順街，北至夾河街n區(qū)位屬性彭城廣場(chǎng)商圈是徐州古老的、最繁華的市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，商家云集，名店眾多，有“十字金街”之地位，集購(gòu)物、休閑、旅游、文化、交通乃至政治等多種功能于一體n消費(fèi)來(lái)源古彭廣場(chǎng)商圈客戶群范圍廣泛，涵蓋了徐州大眾化消費(fèi)者及中高端消費(fèi)者，也接納了大量旅游消費(fèi)者第12頁(yè)/共38頁(yè)n地理范圍東至西安北路，西至二環(huán)西路，南至和平西路，北至礦山西路n區(qū)位屬性本商圈位于人民廣場(chǎng)，近5年來(lái)，隨著幾家大型超市的入駐，帶動(dòng)周邊人氣，逐漸形成徐州新興商圈n消費(fèi)來(lái)源周邊社區(qū)居民為主，消費(fèi)范圍逐步擴(kuò)展為市區(qū)西部，消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大人民廣場(chǎng)商圈主要以新建購(gòu)物中心、街鋪經(jīng)營(yíng)及大

11、型超市為主，餐飲娛樂(lè)業(yè)逐步繁榮，消費(fèi)者主要以周邊居民為主，隨著人氣的提升與消費(fèi)水平的快速增長(zhǎng)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。?3頁(yè)/共38頁(yè)n地理范圍東至津浦東路，西至黃河西路，北至環(huán)城路，南至建國(guó)路銅山路n區(qū)位屬性位于徐州火車(chē)站附近，一直為徐州市的商業(yè)次中心，近年來(lái)舊商場(chǎng)并無(wú)重大改造，主要以雜貨、餐飲、酒店等過(guò)路型消費(fèi)為主，其余均為輔助型消費(fèi)n消費(fèi)來(lái)源以外來(lái)客源及本地中低檔次消費(fèi)群體為主淮海廣場(chǎng)商圈臨近火車(chē)站，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂且環(huán)境較差，消費(fèi)群體屬中低端，并以外地客源為主，成為低檔商場(chǎng)與專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)域。第14頁(yè)/共38頁(yè)目前，徐州主要包括彭城廣場(chǎng)商圈、人民廣場(chǎng)商圈及淮海廣場(chǎng)商圈等三大商圈；主要商圈

12、均集中分布于老城區(qū)，且沿淮海路分布，交通、基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境較好且不斷改善。徐州各商圈仍以購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)為主，餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)比重普遍相對(duì)較低。彭城廣場(chǎng)以中高檔百貨業(yè)態(tài)及專賣(mài)店為主；人民廣場(chǎng)綜合類(lèi)賣(mài)場(chǎng)較集中；淮海廣場(chǎng)專業(yè)賣(mài)場(chǎng)比重較大。由于城市地位及功能等影響，徐州商業(yè)市場(chǎng)客源輻射范圍較廣，消費(fèi)群體構(gòu)成較為復(fù)雜；彭城廣場(chǎng)以中高端消費(fèi)者及游客為主；人民廣場(chǎng)則以社區(qū)居民居多；淮海廣場(chǎng)以中低檔次消費(fèi)群體為主，且包括專業(yè)市場(chǎng)客源。中央國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建設(shè)將大力提升未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模及檔次；隨著城市轉(zhuǎn)型及相關(guān)規(guī)劃政策的推動(dòng)，未來(lái)城市商貿(mào)功能將大幅提升，商圈發(fā)展?jié)摿薮?；?5頁(yè)/共38頁(yè)編號(hào)酒店名稱星級(jí)1開(kāi)元名都5

13、星2嘉利國(guó)際4星3漢園賓館4星4友誼賓館4星5金陵金源4星6穎都新錦江4星7海天假日4星8花園飯店3星9中山飯店3星10漢都大酒店3星11恒天朝大酒店3星12黃河飯店3星13中豪大酒店3星14白云大酒店3星15金達(dá)花園3星16金港大酒店3星17徐州飯店3星1234567891011121314151617第16頁(yè)/共38頁(yè)n五星級(jí)酒店因其供應(yīng)少且具有固定客群的剛性需求，基本保持較高入住率；三、四星級(jí)酒店但因缺乏有力的需求支撐入住率較低。n三星級(jí)酒店以旅游客為主，另有部分商務(wù)及會(huì)議客戶；四星級(jí)酒店主要客源為會(huì)議、商務(wù)及政務(wù)客戶；五星級(jí)酒店的客戶分布相對(duì)較廣，檔次較高。0%20%40%60%80%

14、100%三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)商務(wù)會(huì)議政府20%30%40%50%60%70%80%2006200720082009三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)第17頁(yè)/共38頁(yè)徐州市星級(jí)酒店規(guī)模相對(duì)較小，高星級(jí)酒店供應(yīng)缺乏，五星級(jí)酒店僅有一家，且位于景區(qū)；徐州星級(jí)酒店主要集中于城市中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展較為成熟，交通等配套相對(duì)完善；五星級(jí)酒店因其供應(yīng)少且具有固定客群的剛性需求，基本保持較高入住率；三、四星級(jí)酒店但因缺乏有力的需求支撐入住率較低。三星級(jí)酒店以旅游客為主，商務(wù)及會(huì)議客戶較少；四星級(jí)酒店則以會(huì)議、商務(wù)及政務(wù)客戶；五星級(jí)酒店的客戶分布相對(duì)較廣，檔次較高。第18頁(yè)/共38頁(yè)城市現(xiàn)有項(xiàng)目瓶頸 商業(yè)以傳統(tǒng)百貨、大型超市為主，

15、購(gòu)物環(huán)境較差，無(wú)法滿足現(xiàn)代多元化消費(fèi)需求。n融合多元業(yè)態(tài)，打造一站消費(fèi)；n營(yíng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，優(yōu)化功能空間；n引入高端品牌，提升城市品位。辦 公 昭示性不佳，硬件標(biāo)準(zhǔn)滯后，較總部企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)的辦公訴求存在差距。酒 店 高星級(jí)酒店供應(yīng)緊缺，高端品牌酒店空白，對(duì)商務(wù)配套服務(wù)的支撐明顯不足。 業(yè)態(tài)單一品質(zhì)滯后品牌稀缺城市商業(yè)、辦公及酒店等業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)滯后，限制了城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與商業(yè)升級(jí)。面積歷史性的發(fā)展機(jī)遇，商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)勢(shì)必探索“綜合化、人性化、高端化”發(fā)展新模式。n提升品質(zhì)形象，樹(shù)立標(biāo)桿典范；n增加配套空間，強(qiáng)化服務(wù)功能；n植入文化內(nèi)涵，營(yíng)造全新氛圍。n引入國(guó)際品牌，提升管理理念；n融入主題內(nèi)涵

16、，豐富文化功能；n完善配套設(shè)施，滿足多元需求。第19頁(yè)/共38頁(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)綜合體成為徐州城市發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的新興載體，開(kāi)啟了城市轉(zhuǎn)型升級(jí)與價(jià)值提升新的篇章。提升現(xiàn)代都市生活品質(zhì)的超級(jí)城市綜合體?？傮w量約47萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年竣工?；春Ｉ虡I(yè)圈內(nèi)具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體。體量約34萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)2013年竣工。西部商貿(mào)中心地標(biāo)，締造西區(qū)中央商務(wù)生活社區(qū)。體量約15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2011年竣工。以住宅功能為主的大型城市綜合體。體量約110萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2012年竣工。第20頁(yè)/共38頁(yè)本項(xiàng)目建設(shè)愿景 建筑成就氣魄n建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚、功能完善集約及內(nèi)涵獨(dú)特濃厚的地標(biāo)建筑，具有極強(qiáng)導(dǎo)向性與標(biāo)志性。創(chuàng)

17、造一個(gè) 新地標(biāo)立足城市發(fā)展，挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。在功能與內(nèi)涵方面進(jìn)行提升與創(chuàng)新，將項(xiàng)目打造成為主題鮮明的高端城市綜合體，以國(guó)際化的形象提升全城視野。 業(yè)態(tài)積聚人脈n高品質(zhì)建筑聚集多元功能，打造城市商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)及差旅等極具目的性的消費(fèi)集聚地。創(chuàng)造一個(gè) 目的地 文化提升品位n區(qū)域生態(tài)環(huán)境與低碳建筑協(xié)調(diào)，文化內(nèi)涵與功能空間融合，營(yíng)造有獨(dú)特精神氣質(zhì)的生態(tài)、文化特色空間。創(chuàng)造一個(gè) 新空間第21頁(yè)/共38頁(yè)項(xiàng)目總體定位形象標(biāo)簽價(jià)值標(biāo)簽品質(zhì)標(biāo)簽精神標(biāo)簽第22頁(yè)/共38頁(yè)相關(guān)功能定位集酒店、商業(yè)、辦公及會(huì)所四位一體，融入主題概念和文化元素，引領(lǐng)城市商業(yè)檔次、商務(wù)價(jià)值、文化品位及生活品質(zhì)的飛躍。n支撐高端商務(wù)功能

18、的五星級(jí)酒店n滿足總部辦公訴求的甲級(jí)寫(xiě)字樓n實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的高檔購(gòu)物中心n承載多元文化交流的主題型會(huì)所第23頁(yè)/共38頁(yè) 酒 店n設(shè)置配備泳池、健身、SPA等休閑空間n挖掘頂層景觀功能打造高規(guī)格配套設(shè)施n匯集商務(wù)精英、企業(yè)高管以及高端游客n設(shè)置國(guó)際會(huì)議中心以及行政樓層等空間功能完善n極具國(guó)際領(lǐng)導(dǎo)地位的頂級(jí)酒店管理集團(tuán)品牌高端商旅集聚第24頁(yè)/共38頁(yè) 辦 公n高檔次、多功能的商務(wù)中心及配套服務(wù)n提供各類(lèi)高規(guī)格的現(xiàn)代化商務(wù)辦公系統(tǒng)n針對(duì)總部辦公及金融行業(yè)的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)n挖掘打造具備藝術(shù)文化內(nèi)涵的商務(wù)空間服務(wù)高端n打造總部經(jīng)濟(jì)，以總部型企業(yè)作為主題n集聚現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特別是金融相關(guān)企業(yè)主題鮮明品質(zhì)卓越

19、第25頁(yè)/共38頁(yè) 商 業(yè)n匯集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、健身及休閑等功能，打造西部商業(yè)航母。n吸引高收入白領(lǐng)、中產(chǎn)家庭及其他高端消費(fèi)群體，讓享受生活成為消費(fèi)原動(dòng)力。n“一站式、高層次、全方位”的消費(fèi)體驗(yàn)，引領(lǐng)全新生活方式。 精品超市美食廣場(chǎng)大型品牌餐飲健身房大型品牌餐飲KTV高端百貨高端百貨高端百貨知名品牌店中店兒童游樂(lè)中心咖啡一線品牌店中店戶外活動(dòng)空間中法文化交流中心中法文化交流中心知名品牌店中店第26頁(yè)/共38頁(yè) 會(huì) 所以文化為核心 以資源為依托 以建筑為載體中法文化交流中心臺(tái)商協(xié)會(huì)n充分利用商業(yè)頂層內(nèi)外交融的品質(zhì)空間n透過(guò)法式風(fēng)情裝飾以營(yíng)造獨(dú)特文化氛圍n滿足法資企業(yè)及中法文化領(lǐng)域人士需求

20、n利用酒店頂層景觀超然的文化魅力空間n凸顯臺(tái)灣特色風(fēng)格，營(yíng)造濃郁商務(wù)氣息n服務(wù)于區(qū)域內(nèi)臺(tái)商企業(yè)及金融領(lǐng)域人士第27頁(yè)/共38頁(yè)第28頁(yè)/共38頁(yè)項(xiàng)目數(shù)值總用地面積26613總建筑面積202000地上建筑面積142000其中購(gòu)物中心55000中法交流中心5000五星級(jí)酒店50000總部辦公32000地下建筑面積60000其中精品超市8000商業(yè)7000停車(chē)樓45000容積率5.34 建筑密度41.5%第29頁(yè)/共38頁(yè) 其中： 土地成本 19,960 1,500 契稅 599 其中： 前期工程費(fèi)用 2,840 200 建安費(fèi)用 141,700 其中-購(gòu)物中心33,000 6,000 -中法交流中

21、心4,000 8,000 -五星級(jí)酒店52,500 10,500 -總部辦公19,200 6,000 -地下33,000 5,500 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套費(fèi)用2,130 150合計(jì)172,897 土地及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：167229 萬(wàn)元契稅以土地成本計(jì)，管理費(fèi)用以建安成本計(jì)。各項(xiàng)費(fèi)用均根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)行政策規(guī)定予以預(yù)估，僅供參考，實(shí)際投資額受建筑材料、設(shè)備設(shè)施的不同及市場(chǎng)環(huán)境的變化等可能存在較大波動(dòng)。說(shuō)明：此處成本預(yù)估采用謹(jǐn)慎原則，各物業(yè)均建安成本均均根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，采用較高值。第30頁(yè)/共38頁(yè)年份1234567891011501.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資167,229 1.1土地成本20,559 1.2開(kāi)發(fā)

22、成本146,670 2.項(xiàng)目收益36,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,456 2.1銷(xiāo)售收入32,000 2.2租賃收入4,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4563.稅金2,558782782782782782782782782782782782 3.1營(yíng)業(yè)稅及附加2,023 247 247247247247247247247247247247 3.2土地增值稅0 3.3房產(chǎn)稅535 5355355355355355355355355355

23、35535 4.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用9605.管理費(fèi)用5,6686.酒店部分凈現(xiàn)金流4,063 4,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,063 7.所得稅前項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流分析 7.1所得稅前項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流(135,895)7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7.2所得稅前項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流(135,895) (128,158) (120,421)(112,683)(104,946) (97,209) (89,472) (81,734) (73,997)

24、(66,260) (58,523) 243,231 說(shuō)明：此處為靜態(tài)財(cái)務(wù)分析，銷(xiāo)售價(jià)格、租賃收入等均不考慮增長(zhǎng)率因素。同時(shí)暫未計(jì)入會(huì)所及車(chē)位相關(guān)收益第31頁(yè)/共38頁(yè) 從凈現(xiàn)金流圖中可以看到，由于項(xiàng)目持有物業(yè)為主（包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、中法交流中心等），而可售面積僅為總部辦公，前期投入大，現(xiàn)金回籠速度較慢，項(xiàng)目的投資回收期較長(zhǎng)。合計(jì)1項(xiàng)目總收入254,796 銷(xiāo)售收入32,000 租賃收入222,796 2總投入214,733 總投資167,229 土地成本20,559 開(kāi)發(fā)成本146,670 項(xiàng)目稅金40,876 營(yíng)業(yè)稅及附加14,141 房產(chǎn)稅26,736 費(fèi)用部分6,628 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

25、960 管理費(fèi)用5,668 3酒店部分所得稅前收益203,168 4所得稅前收益合計(jì) 第32頁(yè)/共38頁(yè)項(xiàng)目數(shù)值總用地面積26613總建筑面積220000地上建筑面積160000其中購(gòu)物中心55000中法交流中心5000五星級(jí)酒店55000總部辦公45000地下建筑面積60000其中精品超市8000商業(yè)7000停車(chē)樓45000容積率6.01 建筑密度46.8%第33頁(yè)/共38頁(yè) 其中： 土地成本 19960 1,500 契稅 599 其中： 前期工程費(fèi)用 3200 200 建安費(fèi)用 154750 其中-購(gòu)物中心33000 6,000 -中法交流中心4000 8,000 -五星級(jí)酒店57750

26、10,500 -總部辦公27000 6,000 -地下33000 5,500 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套費(fèi)用2400 150合計(jì)187099 土地及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：180909 萬(wàn)元契稅以土地成本計(jì)，管理費(fèi)用以建安成本計(jì)。各項(xiàng)費(fèi)用均根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)行政策規(guī)定予以預(yù)估，僅供參考，實(shí)際投資額受建筑材料、設(shè)備設(shè)施的不同及市場(chǎng)環(huán)境的變化等可能存在較大波動(dòng)。說(shuō)明：此處成本預(yù)估采用謹(jǐn)慎原則，各物業(yè)均建安成本均均根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，采用較高值。第34頁(yè)/共38頁(yè)年份1234567891011501.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資180,909 1.1土地成本20,559 1.2開(kāi)發(fā)成本160,350 2.項(xiàng)目收益49,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,456 2.1銷(xiāo)售收入45,000 2.2租賃收入4,4564,4564,4564,4564