全國廠房改造的一些實例

1、案例研究代表案例解讀南京1912基本概況n南京1912街區(qū)被命名為中國特色商業(yè)街，據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年全年共接待全國近百個城市代表團的參觀、交流和學習，并收到國內(nèi)100余個城市的合作邀請。n街區(qū)日平均客流量達到近萬人次，節(jié)日高峰客流達5-6萬人次，曾創(chuàng)下平安夜10萬人齊聚1912的盛況。n民國時期的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學術大家，是中西交會之地，受西風東漸之影響，建筑、社會風尚都帶著中西合璧的味道。這樣一種歷史經(jīng)驗和懷舊情懷，自然成為時尚消費的最佳背景。代表案例解讀南京1912主題特色以民國建筑作為主題特色以民國建筑作為主題特色n “南京”的設計風格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風貌保持一

2、致，依托于總統(tǒng)府的“南京”，體現(xiàn)的也是民國建筑的精神。n在建筑外觀上，大多數(shù)新建筑中，毫無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外再無任何修飾。代表案例解讀n 區(qū)位條件區(qū)位條件：新芝8號創(chuàng)意園占地面積5230平方米，利用原寧波方向機廠的廠房改建，在盡可能充分保護盒利用原建筑、維持原風格與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)的前提下實現(xiàn)其形象與功能的躍升和拓展。寧波新芝8號基本概況n 規(guī)規(guī) 模：模：園區(qū)擁有五棟風格各異的設計室組團建筑，合計18間工作室供創(chuàng)意企業(yè)入駐。n 意 義義：此園為寧波市首個市級都市產(chǎn)業(yè)園，也是首個真正意義上的LOFT創(chuàng)意園。它標志著一個升級蓬勃的創(chuàng)意產(chǎn)

3、業(yè)集聚地在寧波應運而生，標志著寧波在河里利用、改造老工業(yè)廠房，推動都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進創(chuàng)新型城市建設方面邁出了成功一步。代表案例解讀n 改造宗旨改造宗旨：機場廠房改建，保留原始的記憶片段n 主要手法主要手法：黃磚墻、大鐵門、電線架、發(fā)銹的鐵板幕墻、笨重的人字屋架、灰色外墻、鵝卵石和水池、8字變形符號等等。寧波新芝8號改造手法代表案例解讀絲聯(lián)166基本概況n 區(qū)位與規(guī)模區(qū)位與規(guī)模：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由原杭州絲綢印染聯(lián)合廠的舊廠房部分改造而成，該廠房建于上世紀50年代，占地2萬平米。n 歷史文化：歷史文化：依托運河歷史文化和鐵路遺址公園等現(xiàn)有資源，融合科技與藝術，打造一個集休閑觀光、收藏出售于一體的創(chuàng)意

4、基地。n 主題定位主題定位：斑駁的紅磚瓦墻，錯落有致的工業(yè)廠房，縱橫交錯的管道，墻壁還保留著各個時代的標語。馬路上穿著制服的工人與打扮時尚前衛(wèi)的參觀者相映成趣，歷史與現(xiàn)實、工業(yè)與藝術在這里完美的契合在了一起。代表案例解讀北京酒廠ART國際藝術園基本概況n 歷史背景：歷史背景：酒廠ART國際藝術園是對有30年歷史的朝陽區(qū)釀酒廠重新規(guī)劃后建立的?？偨ㄖ娣e約2萬平方米，聚集了數(shù)十家中外藝術機構(gòu)和百余名國內(nèi)外著名藝術家。n 藝術展覽：藝術展覽：酒廠緊鄰中央美術學院，處在望京自由藝術家、藝術機構(gòu)集散中心，再加上其老廠房的寬敞空間，使它具有著成為藝術園區(qū)的獨特優(yōu)勢。時尚發(fā)布時尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國

5、偶像狠牛創(chuàng)意面館代表案例解讀杭州LOFT49基本概況n 成成 因：因：杭州擁有的藝術人才資源，是國內(nèi)眾多城市無法比擬的。除了浙江大學之外，還擁有中國美術學院、浙江理工大學也是一個巨大的“人才庫”。n 意意 義義：LOFT49，不應該只是杭印路上文化產(chǎn)業(yè)的一座“孤島”，集天時、地利、人和于一身的它，不僅要將LOFT文化進行到底，更應以不斷提高的社會影響力和本身的魅力值將它弘揚成杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，并最終成為一個有著鮮明特色的產(chǎn)業(yè)群。代表案例解讀杭州LOFT49主題特色n 藝藝 術：術： 49號廠區(qū)占地面積52畝，目前，出租給創(chuàng)意公司約9300平米，已吸引民間投資數(shù)千萬。在廢舊廠區(qū)里，藝術家和

6、設計師創(chuàng)造出一塊充滿個性、富有感染力的新型文化和創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)聚集地。n 意意 義義：一些追求理想又貧困潦倒的藝術家們來到郊區(qū)廢棄的舊廠房尋找一片廉價而遠離塵囂的創(chuàng)作空間。高大的空間為他們的創(chuàng)作帶來靈感。于是其他一些有著類似想法的藝術家也開始聚攏過來，形成了一片新的藝術空間。代表案例解讀深圳F518風貌特色n時尚創(chuàng)意園曾是一片舊工業(yè)區(qū)，總共有多棟四層樓的舊廠房，南北總長約米，建筑面積萬平方米。n裸露著灰色槽鋼和紅磚墻的10棟舊廠房，338米街道錯落著白色LOFT、OMinishop品牌展示店、集裝箱店，以及給人意外情緒的雕塑和公共設施。代表案例解讀深圳F518前岸藝術酒店n一座概念性的建筑，追求時

7、尚、前衛(wèi)、精致和創(chuàng)造性的外形，結(jié)合創(chuàng)意思想和文化累積的內(nèi)涵，挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)酒店觀念。n前岸藝術酒店成為客人夢想居住的地方，更是全球旅行創(chuàng)意人演繹智慧價值的舞臺。每位思想者、商業(yè)者和旅行者留下珍貴的“足跡”，形成獨特的酒店文化內(nèi)核。n酒店25層99米，有300間創(chuàng)意的商務客房、21間SOHO名人創(chuàng)意工作室、容納800人的會演中心、12個展廳、3個大型會議室、俱樂部、康娛中心。時尚發(fā)布時尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國偶像狠牛創(chuàng)意面館代表案例解讀深圳OTC-LOFT主題特色以民國建筑作為主題特色以民國建筑作為主題特色n當時如果把廠房全部拆掉，開發(fā)房地產(chǎn)，可能經(jīng)濟效益比較高，“但深圳本身的城市歷史雖然不是很

8、長，一個26年歷史的城市，也應該留下一點東西了”，基于這樣的想法做成深圳的一個創(chuàng)意園區(qū)。n在建筑粗放的，也是多樣的?；疑乃鄩?，高敞的空間是所有建筑的特點，但每一個創(chuàng)意機構(gòu)走進去都有不同的風格。典型特征分析客群特征n 一般舊改商業(yè)項目通常都會吸引普通大眾、城市白領和社會精英三類人群，但是同一個項目對三者的吸引點是不同的，以下結(jié)合案例進行說明：普通大眾普通大眾城市白領城市白領精英階層精英階層同樂坊同樂坊舊廠房的建筑新貌主題餐飲時尚發(fā)布活動時尚演出俱樂部、酒吧1933老場坊老場坊老建筑觀光公益活動特色餐飲體驗主題零售時尚發(fā)布活動會員制的頂級會所和俱樂部上海上海老碼頭老碼頭老建筑觀光老碼頭風情體驗

9、商業(yè)休閑體驗會所、俱樂部等高端服務札幌札幌啤酒廠啤酒廠啤酒文化觀光家庭消費品牌零售時尚活動主題餐飲啤酒文化體驗高檔藝術品消費吸引點吸引點總結(jié)總結(jié)開放公益時尚體驗消費身份和生活方式的體現(xiàn)人氣的來源人氣的來源消費的主力消費的主力亮點的塑造亮點的塑造依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源啟示一：人氣的來源由于城市白領是最本類項目最主要的消費群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時尚和體驗特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個中高檔的生活圈。啟示二：消費的主力啟示二：消費的主力面向精英人群的高檔會所、俱樂部或

10、精品酒店要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該類業(yè)態(tài)選址較獨立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點的塑造啟示三：亮點的塑造典型特征分析業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類占比占比細分業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)占比占比商業(yè)休閑50-70%餐飲類40左右零售類40左右文化娛樂類20左右創(chuàng)意辦公10-20%其他配套10-20%舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征分類分類特征描述特征描述餐飲類 通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位； 也可以有檔次較高的中式

11、餐廳，干凈、整潔，餐廳風格符合項目整體定位零售類 通常以藝術品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、主題鮮明； 服裝服飾的零售主要有品牌專賣店和個性化服飾定制，定位較高檔文化娛樂類 定位高端的會所、俱樂部最為常見； 電影院、劇場等需要較大空間的業(yè)態(tài)可結(jié)合項目自身條件選擇創(chuàng)意辦公 寬敞、自由、靈活，面積可分可合； 主要面向設計類的中小型企業(yè)或個人工作室酒店 以小型的精品酒店為主，主題鮮明，以獨特文化吸引特定人群展示空間 通常都會利用室外廣場或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示功能，面積在1000平米以上； 功能具有彈性，可用作時尚發(fā)布、公益活動、論壇講座以及企業(yè)年會等多種形式典型特征分析休閑商業(yè)n 臨近廣場、步行道的1-2層廠房改建n 形成連續(xù)的商業(yè)界面n 與開放空間形成互動n 以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主n 主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)典型特征分析n 通常選在相對僻靜的場所n 多為小型的獨棟建筑改建而成n 外表樸實，內(nèi)部裝修奢華n 精品酒店的客房數(shù)通常在50左右，具有很強的設計感和文化性酒店會所典型特征分析劇院劇場n 規(guī)模較大、層高更高的大型車間，通常被改造成