徐州某項目市場分析報告

1、徐州陽光世紀苑項目市場報告ARUN·上海安瑞投資咨詢有限公司2004年3月目 錄第一部分 徐州市場宏觀環(huán)境第二部分 徐州住宅市場總論第三部分 徐州住宅區(qū)域市場分析（一）市 中 心 區(qū)（二）二/三環(huán)線以內(nèi)區(qū)（三）二/三環(huán)線以外（四）南 區(qū)第四部分 風華南園項目第五部分 賈汪陽光世紀苑項目第一部分 徐州市場宏觀環(huán)境 一、地理環(huán)境徐州位于東經(jīng)116°22,北緯33°43-34°58。在江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界,為東部沿海地區(qū)與中部內(nèi)陸地區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的結(jié)合部。東西寬約210公里，南北長約140公里，總面積11258平方公里

2、。距南京、濟南、鄭州、合肥皆為300余公里。素有南國門戶，北國鎖鑰，中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)大部分為平原，少數(shù)丘陵山地，平原總地勢由西北向東南降低，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在3050米之間。徐州境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北.徐州市屬暖溫帶季風氣候區(qū)，由于東西狹長，年氣溫14度，四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 徐州礦產(chǎn)資源豐富。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富鉀礦頁巖、硅石、粘土等。二、行政區(qū)劃徐

3、州總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%，其東西長約210公里，南北寬約140公里，其規(guī)模為江蘇省五個特大城市之一。徐州下轄五區(qū)、四縣以及兩個縣級市；五區(qū)是鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)；四縣是豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣；兩個縣級市是新沂市和邳州市。市區(qū)主要部分為各所轄縣級市和縣包圍，位于中心地段；但賈汪區(qū)位于徐州的東北部由銅山縣與市中心區(qū)相隔開。三、經(jīng)濟環(huán)境1、 徐州市國民經(jīng)濟在過去幾年中持續(xù)穩(wěn)定增長，運行質(zhì)量進一步提高。雖然與自身比較取得了長足的進步，但整體經(jīng)濟水平在江蘇省也屬于中等偏下的水平，尚有較大潛力可以挖掘?！熬盼濉币詠恚薪?jīng)濟始終保持兩位數(shù)以上的高位增長，國內(nèi)

4、生產(chǎn)總值先后突破600億元、700億元，正向800億元的新臺階邁進，人均GDP突破1000美元。2002年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成791.44億元，比上年增長11.8%。財政收入完成65.56億元，比上年增長23.5%；其中地方財政收入完成33.68億元，比上年增長34.9%。徐州經(jīng)濟雖然與自身比較取得了長足的進步，但與同省的各城市比較，許多經(jīng)濟指標明顯處于劣勢，整體經(jīng)濟水平在江蘇省也屬于中等偏下的水平，尚有較大潛力可以挖掘。2、三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。2002年三大產(chǎn)業(yè)全面增長，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，完成增加值134.%,。第二產(chǎn)業(yè)仍是推動經(jīng)濟增長的主要力量，完成增加值367.31億元，增長11.3%。

5、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯趨強，完成增加值290.08億元，增長11.4%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步優(yōu)化，隨著工業(yè)、城市化的加快推進，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長加快，所占份額繼續(xù)增加。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例有2001年的17.6：45.8：36.6調(diào)整為16.9：46.4：36.7。3、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重較低，發(fā)展較為緩慢。徐州房地產(chǎn)業(yè)在1999年取得了較快的增長,隨后穩(wěn)步增長,但發(fā)展速度較慢.房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值25.2億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3.2%，房地產(chǎn)業(yè)還沒有成為徐州市的主導產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)業(yè)成為各大城市支柱產(chǎn)業(yè)的今天，徐州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較為不足，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展

6、，人們的住房需求增加，徐州的房地產(chǎn)業(yè)具有相當大的發(fā)展?jié)摿ΑＫ?、人文環(huán)境1、歷史沿革“自古彭城列九州，龍爭虎斗幾千秋”。徐州歷史悠久，帝堯時為大彭國，有2700多年的建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。這里是上古養(yǎng)生學家彭祖的封地，漢代開國皇帝 劉邦的故里，西楚霸王項羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀。據(jù)史料記載，從公元前21世紀的夏朝大彭國彭伯壽與西河武觀在彭城兵戎相見開始，到楚漢相爭、三國交兵，再到抗日戰(zhàn)爭中的徐州會戰(zhàn)和解放戰(zhàn)爭中的淮海戰(zhàn)役，發(fā)生在徐州規(guī)模較大的戰(zhàn)役有400余起，產(chǎn)生了大量的軍事家和經(jīng)典戰(zhàn)例，使徐州在中國乃至世界軍事史上有著重要的地位。2、人口狀況截止2002年全市戶籍人口904

7、.44萬，其中非農(nóng)業(yè)人口250.30萬，占人口總數(shù)的27.7%。徐州人口以漢族為主。據(jù)第四次人口普查資料，全市漢族人口比重為99.82%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等個少數(shù)民族，占全市總?cè)丝诘?.18，其中尤以回族人口居多。五、交通環(huán)境1、徐州外部交通環(huán)境優(yōu)越，徐州素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海鐵路在此交匯，京、杭大運河傍城而過，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。徐州鐵路運輸占有重要位置，隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯，始發(fā)上海、 北京、青島、武漢等大中城市的客運列車16對，徐州鐵路貨運編組站是全路第二大樞紐，有調(diào)作業(yè)量居全路首位。徐州境內(nèi)有國道5條，省

8、道20條，通車公路總里程1.2萬公里，其中一級公路 500余公里，二級公路714公里。公路通車里程在江蘇省處于領先地位。 國內(nèi)一級航空干線大型民航空港徐州觀音機場，已開通至北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線，并積極發(fā)展海外專、包機業(yè)務；大郭莊聯(lián)航機場也可起降大中型客機，已開通至北京、惠州航線徐州內(nèi)河航運發(fā)達，有黃金水道之稱的京航大運河傍城而過，沿線有邳州、萬寨等4 個內(nèi)河大港，年吞吐量2000多萬噸。2、徐州市區(qū)交通狀況得到相當大的改善?；春Ｂ贰ⅫS河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡，這些道路

9、基本都已完成改造，路況較好，行車方便。中心地段和主干道路況較好，但主干道的綠化做得不夠，市區(qū)次干道道路陳舊，交通環(huán)境欠佳。需要改造的力度較大。城市公共汽車營運線路較多，基本能抵達市區(qū)各重要地點。但營運公交車還需改善，行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設置。六、消費環(huán)境 1、市區(qū)居民收入與消費分析2002年市區(qū)居民收入增加，人民生活質(zhì)量繼續(xù)提高，居住環(huán)境有所改善。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入達到8037元，增長5.5%，人均消費性支出5922元，增長5.6%。2、市區(qū)居民消費結(jié)構(gòu)分析恩格爾系數(shù)較低，生活消費支出結(jié)構(gòu)發(fā)生變化不大，居民生活水平和消費結(jié)構(gòu)有待欲于改善，吃穿住等基本消費所占的比重較大。但隨

10、著經(jīng)濟收入的增加，人們對住房、娛樂的有更強的消費需求，特別是住房兩年間增長了6.5%，但與發(fā)達城市比較，平均住房支出占生活消費支出的的比例還有較多的上升空間。住房需求潛力較大，在未來相當長的時間里住宅市場將長呈上升的發(fā)展趨勢。宏觀環(huán)境研判：徐州的經(jīng)濟發(fā)展具有北方工業(yè)城市的顯著特點：持續(xù)、穩(wěn)定增長，但活力較為缺乏，發(fā)展的速度較為緩慢。由于徐州的人文歷史久遠，發(fā)展的束縛較多，質(zhì)變的醞釀需更長的時間；但徐州已具備了很好的發(fā)展基礎，四通八達的地理位置，學習交流機會較多，經(jīng)濟基礎較好，同時教育科技力量雄厚，人口素質(zhì)在不斷提高。在振興老工業(yè)基地的經(jīng)濟環(huán)境下，隨著江蘇省整體經(jīng)濟發(fā)展的帶動，徐州優(yōu)越的交通環(huán)境

11、所帶來的經(jīng)濟活力以及政府積極、開放的政策，可以預見在未來幾年徐州的經(jīng)濟將進入快速發(fā)展階段，在第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展發(fā)展的同時，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為徐州經(jīng)濟作出重大的貢獻，這些都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造很好的外部環(huán)境。第二部分徐州住宅市場總論一、徐州住宅市場總體分析1、徐州住宅市場總體發(fā)展論近幾年，徐州市城市建設發(fā)展迅速，宏觀經(jīng)濟形勢看好。房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，隨著住房貨幣化政策的進一步到位，以及住宅消費信貸制度的逐步完善，各類住房消費持續(xù)增長，新舊住房全面動銷，已基本形成以存量帶動增量，住宅一級市場和二級市場聯(lián)動的良性循環(huán)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增長，住房需求增長迅速。進入“八五”，中國經(jīng)濟

12、一路走強，居民生活水平不斷提高，人均可支配收入增長迅速，居住逐漸成為國民的主要消費支出，國家一系列利好政策促進了中國住宅市場的迅猛發(fā)展。 “九五”期間徐州房地產(chǎn)開發(fā)具有標志性意義的時期，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，居住條件不斷改善，同時房地產(chǎn)開發(fā)也蓬勃發(fā)展。 城市平均居住面積保持增長勢頭，尤其在1997年后，居民平均居住面積增幅較大，至2000年末已經(jīng)達/人，居民住宅條件得到較大的改善。但與其他發(fā)達城市的居住水平還有差距，還有很大市場需求空間。由于2001年的市場供應量和市場需求增長較大，居住水平出現(xiàn)了階段性的頂點，這也是對房地產(chǎn)市場的一次試探。但由于供應量巨大，消化較慢，同時徐州房地產(chǎn)的市場化程度較低

13、，其他因素的影響也較大， 致使2002年的市場有所回落。2、 徐州住宅市場供應狀況分析房地產(chǎn)投資額在1993年開始迅速發(fā)展， 90年代的前中期呈穩(wěn)定上升趨勢，在1998年以后，開始出現(xiàn)較大幅度的增長一直到2001年的22.9億元，完成了第一撥快速發(fā)展，從2002年稍有回落后，房地產(chǎn)投資進入了新一輪的快速發(fā)展中。從中可以看出徐州的房地產(chǎn)在穩(wěn)定、持續(xù)、有續(xù)的發(fā)展。市場前景被普遍看好。徐州房地產(chǎn)市場供應量整體呈上升趨勢，在1986、1999年和2001年經(jīng)過幾次大的飛躍，雖然其中存在部分的泡沫成分，但從徐州近幾年的穩(wěn)定供應情況可以看出，徐州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入穩(wěn)步發(fā)展時期。從1997年開始，徐州的房地產(chǎn)

14、進入高速發(fā)展期，但發(fā)展過程高低起伏，呈現(xiàn)出波浪式的走勢。住宅市場供應分析圖 (單位：萬平方米)房屋施工面積整體升呈增長趨勢，2001年的增長數(shù)量較大，2002年出現(xiàn)了回落但與2000年相比較還是有一定量的發(fā)展。住宅供應量占施工房屋面積的比例2000年和2001年分別為48.7%和49.5%，但2002年的比例下降為40.4%；說明供應量仍呈增長趨勢，市場更趨多元化發(fā)展。3、徐州住宅市場交易狀況分析房地產(chǎn)交易額創(chuàng)新高，存量房交易十分活躍。截止2001年12月底，全市房地產(chǎn)交易實現(xiàn)20711宗，建筑面積185.25萬平方米，交易金額22.16億元，其中交易額比去年增長8%，實現(xiàn)了快速增長，尤其是商

15、品房和房改房上市，成為2001年房地產(chǎn)市場的兩個消費增長點。二手房市場發(fā)展勢頭良好。隨著房地產(chǎn)二級市場的開放，二、三級市場的聯(lián)動作用已經(jīng)愈發(fā)明顯。逐步實現(xiàn)了高收入者住上商品房、中低收入者住上經(jīng)濟適用房和安居房、特困戶住上廉租房的梯級住房消費。三、徐州住宅市場需求分析A、市場需求影響因素調(diào)查1、 收入階層與購房支出關系平均住房支出占生活消費總支出的12.8%，住房支出還沒有成為居民消費重點，說明需求潛力巨大。低收入階層實際生活消費支出高出可支配收入18%，住房支出達219元；中等收入階層住房支出僅845元，比平均支出（760元）11%；高收入階層住房支出最高，為1179元，這與其高收入有關。最低

16、收入階層住房支出占生活消費支出的7.6%；中等收入階層占15%；最高收入階層占9.5%。由此可以得出，徐州市住房支出仍然處于較低水平，市場潛力巨大。低等收入階層將在一定時期內(nèi)為購房主流，成為徐州住宅市場最具潛力的生力軍，目前市場的購房主力是中等收入階層，高收入階層住房支出還有較大潛力。2、政策因素住房公積金制度的建立和購房按揭貸款制度推動市場需求。福利分房的逐漸取消和單位購房制度的變化使得住宅需求更加分散，需求市場更趣多元化。但還有部分單位住房市場化不夠。3、產(chǎn)品因素徐州市住宅產(chǎn)品單一，多層絕對的主流，小高層接受度不高，主要受小高層價格、物業(yè)和安全方面的擔憂阻礙了市場對小高層的需求，同時開發(fā)商

17、對小高層在營銷上的引導缺乏專業(yè)水準，也是小高層不被普遍接受的一大因素。房型需求受市場供應單一影響，關注程度不高，但對于現(xiàn)有房型普遍感到不足，正處于等待房型變革的出現(xiàn)的狀態(tài)。B、購房動機分析自用為主流，投資性購房集中在商業(yè)用房上，住宅投資比例較小。首次置業(yè)和二次置業(yè)換房同樣成為市場需求的主流。原有居住以單位公房為主，單位宿舍充斥整個徐州居住市場，居住質(zhì)量已經(jīng)落后于時代，居民二次置業(yè)的需求空間相當大。C、購買行為調(diào)查1.區(qū)域選擇分析傳統(tǒng)住房消費以區(qū)域客為主，形成相對封閉的區(qū)域市場。環(huán)線建設規(guī)劃打破城鄉(xiāng)的隔閡，城郊結(jié)合部受到重視，市場需求向外圍擴展，需求區(qū)域空間擴大。城市規(guī)劃重心南移影響客戶對地段選

18、擇。南部逐漸受到重視，隨之產(chǎn)生的交通、生活配套等問題成為影響客戶購房心理的重要因素。價格因素驅(qū)使市場需求向外圍二、三環(huán)沿線尤其集中。區(qū)域的生活習慣與工作居住同一區(qū)域的概念對購房者影響較大，同時交通和升值潛力也是購房者比較關注因素。2.主力需求房型分析一房、二房、三房、四房以及復式房型均有需求，呈多元化特征。二房三房仍為主流，客戶存在對二、三房的緊湊房型的有較強的需求，適當比例的大房型能滿足那些二次換房、追求寬敞舒適的購房者的需求。市場上普通住宅以三進深為主，缺乏充分考慮通風、采光、動線的房型，客戶選擇面窄，滿意度不高，從而形成較大換房市場。經(jīng)濟型為主的需求態(tài)勢，面積適中房型為發(fā)展趨勢。3、對工

19、程進度的要求期房接受度逐漸升高，期房交易量增長迅速，期房已經(jīng)成為住宅市場交易的主流產(chǎn)品。購房者對價格的敏感，是期房具有價格優(yōu)勢的重要原因，期房更受購房者青睞。 4、物業(yè)服務期望分析徐州樓盤物業(yè)管理普遍缺乏專業(yè)水準。購房者對物業(yè)的要求逐漸提高，已不滿足于僅有保安、保潔等服務，物業(yè)服務的全面性已經(jīng)成為樓盤競爭的賣點之一。5、 購房者對開發(fā)商實力的敏感度購房者非常看中開發(fā)商品牌，品牌競爭將在徐州市場愈演愈烈，傳統(tǒng)開發(fā)商將受到具有創(chuàng)新意識的開發(fā)商的挑戰(zhàn)。開發(fā)商的實力如何體現(xiàn)在樓盤上成為品牌競爭的重點，承諾的實現(xiàn)程度將是購房者更關注的實質(zhì)問題。四、徐州住宅市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)市場需求將繼續(xù)增加，在積極的政

20、策環(huán)境下，徐州市房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)市場供應將穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)供給“短缺”和“過剩”并存現(xiàn)象仍將存在。需求暢旺與供給過剩的矛盾反映了住宅市場的結(jié)構(gòu)性失衡，表明商品房供應在品類與價位上不適應需求，住宅市場的不成熟和住宅開發(fā)的非理性，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。但市場需求是多層次的，而且是不斷變化的。 近幾年徐州的住宅市場發(fā)展較快，居民的住房條件有較大的改善，居民的住房要求在逐漸提高，要求有人性化的住房環(huán)境和房型布局，安全、高效的物業(yè)管理等等。性價比較高的樓盤有較強的市場需求。大部分開發(fā)商提供的產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，小區(qū)的整體規(guī)劃、房型設計過于簡單、缺乏創(chuàng)新，開發(fā)觀念較為落后，還停留在“

21、造住房”的階段，同時物業(yè)管理隊伍素質(zhì)較低，與市場需求脫節(jié)。但由于外地代理商的介入給徐州房地產(chǎn)帶來了較多新的變化，并逐漸在市場上開始體現(xiàn)，也確實得到了市場的認可。房地產(chǎn)價格將繼續(xù)緩坡上揚。一方面開發(fā)商的建筑成本在增加，另一方面居民借助住房抵押貸款政策，可以實現(xiàn)購房愿望。房地產(chǎn)企業(yè)競爭加劇，品牌意識增強。未來幾年內(nèi)徐州房地產(chǎn)業(yè)將會重新洗牌，房地產(chǎn)業(yè)將兼并重組、強強聯(lián)合，以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。為吸引更多的居民消費，房地產(chǎn)開發(fā)商不但注重對住宅價格的把握，還在住宅品質(zhì)的提高上下了更大的功夫。數(shù)字小區(qū)將倍受中產(chǎn)以上階層青睞。家庭內(nèi)部將開始建立自己的數(shù)字化管理平臺，百姓通過家庭信息網(wǎng)絡，不僅可以獲得視頻點播、網(wǎng)上

22、娛樂、收發(fā)信件、遠程教育、醫(yī)療、購物等各種信息服務，而且能對家庭報警、安全防護、水電計量、緊急呼叫等多種功能實現(xiàn)統(tǒng)一控制，盡享高科技帶來的安全、高效和便捷。第三部分 徐州住宅區(qū)域市場分析一、住宅市場分區(qū)根據(jù)徐州歷史發(fā)展和區(qū)域上的特色，結(jié)合整個徐州市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，可以將徐州市區(qū)住宅市場進行合理的區(qū)片劃分，便于對徐州房地產(chǎn)市場進行分析，我們將徐州劃分為四個區(qū)域，分別為：市中心區(qū)；南區(qū)；二、三環(huán)線以內(nèi)區(qū)和二、三環(huán)線以外區(qū)。二、各區(qū)域住宅市場分析（一）市 中 心 區(qū)1、 區(qū)域環(huán)境分析A、區(qū)域范圍：區(qū)域主要是指徐州市城區(qū)內(nèi)，南到云龍湖、市民廣場及和平路，西至二環(huán)西路，向北向東皆以黃河故道為界，即故道

23、以內(nèi)的區(qū)域。區(qū)域以市政府為中心，以彭城廣場、人民廣場為熱點，本市內(nèi)主要政府和企業(yè)機構(gòu)及著名的大型商場皆云集于此，組成了徐州市內(nèi)的黃金區(qū)域，使本區(qū)域具有徐州市其他區(qū)域所無法比擬的先天優(yōu)勢。B、區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境可以分為三個部分，其一，由黃河故道和中山路、和平路所包圍的城市中心區(qū)為成熟的中心商業(yè)區(qū)；第二，淮海西路以南至市民廣場、云龍湖的高中檔住宅區(qū)；其三是黃河故道以南、淮海西路以北的市中心老住宅區(qū)。市中心集中商業(yè)區(qū)為徐州市重點建設的三個中心商業(yè)區(qū)之一，即彭城廣場商圈所在地，本區(qū)域集中了徐州的部分中高檔商場，如金鷹國際購物中心、金地商都是徐州的高檔SHOPPING MALL；銀行、醫(yī)院、酒店廣泛分布，

24、中、小學校，影院，茶樓等生活配套設施也相當齊全，且檔次在徐州也屬中高檔。市中心高中檔住宅區(qū)南依靠云龍湖、云龍山及在建中的市民廣場，整體環(huán)境較好，匯集了云龍公園、濱湖公園、人民廣場、市體育場、市電視臺，教育學院等公共設施，另外銀行、商場、醫(yī)院等配套也較齊全。與淮海西路相連的人民廣場已初步形成徐州市區(qū)西部的商業(yè)中心，目前有較多的商業(yè)、辦公、高檔公寓在售在建，發(fā)展前景較好。市中心老住宅區(qū)為徐州市老城區(qū)，開發(fā)較早，故人口較為密集，居民小區(qū)眾多，部分居民區(qū)較陳舊。故本區(qū)域總體環(huán)境狀況一般，有眾多亟需改造之地，而改造成本又相當高，短期內(nèi)部分地區(qū)臟、亂、差的面貌較難改變。C、交通環(huán)境南北向的中山路、解放路、

25、西安路和東西向的淮海路、建國路、黃河南路是市中心區(qū)域的縱橫交通要道。各主干道也有良好的綠化布置。區(qū)域內(nèi)多數(shù)地段道路平坦寬闊，衛(wèi)生狀況良好，也無外來人口聚集。區(qū)內(nèi)道路大多寬敞，少有交通阻塞。中心區(qū)域路況較好，而外圍地區(qū)路邊綠化欠佳。目前蘇堤北路、夾河街、吳莊及關莊周邊的路況較差，對市民的交通影響較大。公共交通以公交車為主，區(qū)內(nèi)有數(shù)十條公交線路通達全市各地和火車站，出行較為方便。像彭城廣場、淮海東路附近均為重要的公交車集散地。2、 個案情況詳列案名總建規(guī)模（）房屋類型單價范圍（元/）均價（元/面積范圍（）主力房型主力面積（）主力總價（萬元）工程進度銷售率錦繡嘉園10萬小高層2460-3600300

26、0110-159三房149-159準現(xiàn)房50%都市家園5萬高層2190-2750250094-150二房94-127準現(xiàn)房90%新都大廈小高、高層2400-30002800146-220三房111-139外立面20%嘉銘苑小高層1860-2040190098-138只剩117/138現(xiàn)房65%黃河景園高層3000100-176三房122-15631-45結(jié)構(gòu)封頂35%萬通佳苑小高層2200-26202400110-188三房128-18831-45結(jié)構(gòu)封頂20%望湖大廈-高層2400-38003000140-165三房16048現(xiàn)房78%建國公寓多層1780-2200200080-128二房8

27、0-11016-22現(xiàn)房92%旺角樓-小高層1998-2250210088-155二房102-121結(jié)構(gòu)封頂90錦江豪庭-高層2260-33332800144-174三房142-16040-45現(xiàn)房50%梅園公寓-高層1870-24202200115-194三房140現(xiàn)房70%目前在售項目以小高層、高層供應為主，且有增加趨勢，土地緊缺、地價較高使中心地段成為小高層和高層主要聚集區(qū)，但每個小區(qū)的供應量不大，多數(shù)為二、三幢樓。代表項目有錦繡嘉園、都市家園、黃河景園等，這些項目的整體檔次較高，產(chǎn)品的營銷包裝、售樓處的規(guī)劃較好。在售項目基本上為準現(xiàn)房，但有幾個項目已開始動工，因此未來市場的供應量較為充

28、足。3、供應態(tài)勢分析主要在售樓盤的總建規(guī)模在5萬平方米以內(nèi)，開發(fā)的規(guī)模不大；但也有的項目開發(fā)量較大像錦繡嘉園就有約10萬平方米的總建規(guī)模，這在地塊緊缺的市中心區(qū)域已屬于大盤了。目前市中心在售項目的總體供應量在40萬平方米以上，但由于上述項目已銷售較長時間，已去化較多，所剩的余的有較多是面積較大、房型較差的產(chǎn)品，市場上正在啟動的項目有10多萬平米，后續(xù)供應量較大。4、產(chǎn)品規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)部的差異較大，故物業(yè)類型多樣，多層、小高層和高層皆有，小高層和高層集中在中心地段。規(guī)劃參差不齊，鮮有特色和亮點。表現(xiàn)力一般，規(guī)劃和景觀上的規(guī)劃理念有待于進一步提高。區(qū)域項目量體大小不一，既有600戶左右的較大規(guī)模物

29、業(yè)，如錦繡嘉園；又有量體甚小的建國公寓（總建面積僅5000）。這是由該區(qū)域的特殊的地理位置和物業(yè)檔次所決定的，高昂的地價使該區(qū)域采取“見縫插針”式的開發(fā)，這也是這一區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)占主力的客觀原因之一。多層一梯兩戶為主，小高層、高層為一梯多戶規(guī)劃。房型進深較大，鮮有充分考慮采光、通風、動線和私密的房型。處于房型設計的變革時期。區(qū)域項目仍是以二、三房為主力，除新都大廈三房面積較為緊湊外，區(qū)域內(nèi)三房面積一般都在120平方米以上，最大三房當屬萬通佳苑，達到188平米。二房量體相對較少，二房面積一般集中在100-120。市中心的位置，面向高端的客戶群，是出現(xiàn)大房型的主要原因，但目前市場上的大房型去化較慢

30、。所以市中心的房型面積經(jīng)濟型和適中型的比例應有所增加。5、價格態(tài)勢分析區(qū)域項目的均價基本在2000元/以上，均價最高的是錦繡嘉園和望湖大廈達到3000元/，而均價較低的是嘉銘苑為1900元/。地段、環(huán)境影響價格。市區(qū)中心地段項目均價在2500元/平米以上，市中心西部老住宅區(qū)為徐州市老城區(qū)，居民小區(qū)眾多，總體環(huán)境一般，相對應的房價較低。樓盤品質(zhì)、特色對價格的影響明顯。錦繡嘉園由于品質(zhì)較高于周邊樓盤，加上環(huán)境、地段也較優(yōu)，其售價有較大提高。望湖大廈的品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)勢較為明顯，也提升了項目得到價格。6、營銷態(tài)勢分析住宅市場營銷方面表現(xiàn)參差不齊。既有發(fā)展商自己的營銷隊伍自銷，又有行銷代理。其中嘉銘苑的行

31、銷由祥源公司全程代理。該公司是徐州房產(chǎn)市場上近年冒出的一匹營銷黑馬，具有了解本地市場的優(yōu)勢，其影響日益增大。但細觀其營銷過程與手法，并無較多創(chuàng)新。都設有售樓處，但較多售樓處的規(guī)摸、布置水平一般值得一提的是錦繡嘉園的行銷，聘請中介代理，無論在售樓處現(xiàn)場布置、景觀效果還是現(xiàn)場氣氛、業(yè)務水準，在徐州都是首屈一指，是當?shù)匦袖N市場的一個亮點。全程行銷代理給徐州的房地產(chǎn)市場帶來了新的理念，使得徐州的房產(chǎn)營銷上升了一個臺階，提升了開發(fā)商的品牌知名度、爭創(chuàng)了經(jīng)濟收益和經(jīng)濟效益， 在市場業(yè)務員素質(zhì)參差不齊，其中有行銷代理公司的業(yè)務員素質(zhì)水平相對較高。營銷推廣主要依靠報紙廣告和房展會推介，戶外廣告、派報較少。推廣

32、策略部分樓盤地段、環(huán)境為主要訴求，同時以物業(yè)、會所等配套作為樓盤的賣點來宣傳推廣。7、銷售績效分析整體銷售情況較理想，樓盤的品質(zhì)、地段是去化的重要因素，其中都市家園、建國公寓去化較快這于其量體較小有關。營銷手法也是項目去化快慢的重要因之一，像錦繡嘉園雖然量體較大，但在區(qū)域內(nèi)也是銷售較快的項目，這其中其營銷策略有重要的作用。但有些項目由于開發(fā)商觀念落后，營銷上沒有跟上市場的發(fā)展，嚴重影響了項目的去化速度。從工程進度上看，工程基本上都結(jié)構(gòu)封頂或是現(xiàn)房。說明目前市場上的項目都已銷售較長時間，一般在2-3年，這也基本反映了徐州的房產(chǎn)市場現(xiàn)狀。樓盤價格和房型規(guī)劃影響銷售，新都大廈的單價高，去化情況一般；

33、萬通佳園、黃河景園房型規(guī)劃較大，影響了它們的去化速度。這說明項目在前期規(guī)劃時缺乏對市場進行準確、專業(yè)的調(diào)研和定位。銷售人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務水平差異對銷售影響甚大。部分樓盤業(yè)務員接待禮儀和態(tài)度較差，弱化了樓盤本身的價格或者規(guī)劃優(yōu)勢，表現(xiàn)遠遠不如同質(zhì)同價樓盤。因而出現(xiàn)一定程度的滯銷情況。7、客源狀況分析A、客源分布換房客戶為主，主要來自于市中心區(qū)域或是案體周邊的原有公房居民以及部分郊區(qū)的進城者；大部分客戶習慣于本區(qū)域環(huán)境和配套；首次置業(yè)客戶和外來客戶也占有一定比例，具有消費潛力。B、客源收入階層分布本區(qū)域內(nèi)由于中高檔樓盤集中，故客源也較為集中。徐州當?shù)氐恼殕T和企業(yè)領導、個體私營業(yè)主占據(jù)一大部分

34、，另外也有部分來徐州投資的外地企業(yè)老板。具有穩(wěn)定較高收入的中產(chǎn)階級如教師、公務員、律師、醫(yī)生以及企業(yè)中層經(jīng)營管理者，大約占到本區(qū)域購房者的20-30%。市中心西部老住宅區(qū)域的房價相對較低，這些樓盤是區(qū)域內(nèi)工薪階層購房的首選，但所占比例較少。購房者以中年人為主。其中，30-45歲的購房者約占全體購房者半數(shù)以上，而30歲以下的購房者的需求潛力較大。（二）二、三環(huán)線以內(nèi)區(qū)1.環(huán)境評價A.區(qū)域范圍區(qū)域主要指云龍湖、云龍山以北地區(qū)，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)以外的半環(huán)行區(qū)域。區(qū)域北部為二環(huán)北路與黃河故道所包夾的地帶；區(qū)域西部由三環(huán)西路與環(huán)西路包夾；區(qū)域東面也為三環(huán)路與黃河故道包夾。B.區(qū)域環(huán)境區(qū)域范圍雖然較大，

35、從東到西將徐州市區(qū)包圍，區(qū)域西、北部整體特征較為類似，具有較為一致的環(huán)境特點和市場特征。東部火車站有自己的特點。這一區(qū)域人口密集度較大，區(qū)域環(huán)境較為臟亂，衛(wèi)生條件較差，明顯欠缺良好的市政規(guī)劃，。區(qū)域內(nèi)的建筑物大都外觀破舊，特別是住宅項目大多排列雜亂，規(guī)劃設計落后。區(qū)域西部、北部為徐州的老工業(yè)區(qū)，尤其是銅沛路及銅沛路以北區(qū)域舊的重型機械工廠較多，前期的無序開發(fā)造成本區(qū)域居住環(huán)境較差?；疖囌靖浇貏e是鐵路以西與黃河故道之間區(qū)域，由于離市中心較近，又有黃河故道的水資源，居住、商業(yè)氛圍較好。C.交通環(huán)境二環(huán)北路、復興路，銅沛路、以及三環(huán)路是區(qū)域的交通主干道，道路系統(tǒng)較好，行車較便利，但過往車輛較雜。區(qū)

36、域內(nèi)其他次干道道路條件一般，道路兩側(cè)基本無綠化、景觀，部分地區(qū)車行不暢?；疖囌臼沁@一區(qū)域的重要交通點，出行外地極為方便，又設有公交總站，有多路公交線路始發(fā)或途經(jīng)，可抵市區(qū)各處。2、重點個案情況詳列案名房屋類型基價單價范圍（元/）均價元/）面積范圍（）主力 房型主力面積（）主力總價（萬元）工程 進度銷售率西苑人家多層11001080-1500135089-131三房110封頂99%中川藝君花園多層12801216180三房115-130結(jié)構(gòu)三層17%金陽家園多、小高層14801480-17801620三房117-14570%都市E站高層20002060-24002300

37、40-80一房40-80-子房美景小高層1798-107-138三房123-13820主體封頂70%怡美家園多層1218998-1438126053-171二房71-89現(xiàn)房30%世紀錦園多層11681015-1432123095-165三房115-16514-20封頂30%白云人家多層別墅13981174-15651430-三房132-145-徐州人家多層別墅13581174-1566143363-220三房132-16019-23結(jié)構(gòu)封頂80%3、產(chǎn)品規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主，小高層、高層也占有一定比例，還有少量的別墅供應。在區(qū)域西、北部的小區(qū)大多規(guī)劃為多層和小高層相結(jié)合，但小高層在本

38、區(qū)的接受度不高，但在社區(qū)發(fā)展成熟，尤其是在公建配套日益更新，達到相當?shù)膮^(qū)域型經(jīng)濟形態(tài)以后，本區(qū)小高層的接受度將得到改觀。在規(guī)劃布局上突破不大。在東部鐵路線與黃河故道之間區(qū)域由于地段和土地緊缺，目前供應的多為小高層和高層，產(chǎn)品品質(zhì)較高，在白云山附近的小區(qū)還出現(xiàn)了別墅的規(guī)劃，充分挖掘傍山的有利條件。小高層基本為中高端產(chǎn)品，普通購房者對小高層的高額費用難以接受。小高層可為中高檔后期的引導性產(chǎn)品，將會獲取較優(yōu)的市場利潤。區(qū)域項目多以三房為主力，且所占的比例相當大，三房面積在115-165平米之間，集中在120-145平米之間。房型面積偏大。區(qū)域也有以二房為主力的小區(qū)，像怡美家園二房面積在71-89平米

39、之間。另外在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小戶型和別墅規(guī)劃的項目，都市E站就規(guī)劃為面積40-80平米的小戶型產(chǎn)品，徐州人家和白云人家都規(guī)劃有別墅面積在200平米左右。過度型房型即經(jīng)濟型房型的略微擴大有市場契機，并能成為引導市場向適中型主流市場發(fā)展的墊腳石，獲得可持續(xù)性發(fā)展。但房型的過度放大，不講究功能的完備，極可能使產(chǎn)品滯銷。5、價格態(tài)勢分析多層均價在1260-1620元/之間，小高層、高層已達2000元/以上的較高價位。作為主流的多層市場處于徐州市的中等價位。呈現(xiàn)東高西、北低的價格形勢，主要受地段和環(huán)境的影響，同時可以預測東南方向存在可觀的價格空間。三房主力14-18萬元市場為主，20萬元以上的高性價比中高檔

40、市場供應量較小。在區(qū)域內(nèi)由于房型面積較大，許多總價較高的產(chǎn)品消化的較慢。6、營銷態(tài)勢分析中介公司代理與開發(fā)商自銷并存。多數(shù)售樓處的設置、規(guī)劃較為隨意、簡單。門面房是售樓處的做法較為普遍。業(yè)務人員的素質(zhì)沒有上升到專業(yè)營銷水準，對銷售政策和樓盤本身了解的程度不夠。銷售禮儀上和操作流程有待系統(tǒng)化?，F(xiàn)場道具的配置不太齊全，樓書制作一般，沒有出現(xiàn)可以直接引導客戶購買動機的室內(nèi)表現(xiàn)。7、銷售狀況分析：區(qū)域內(nèi)銷售狀況相對較好，大部分在70以上，像中川藝君花園目前工程才進行到結(jié)構(gòu)三層，前來預定的較多，但有的項目由于位置較偏，銷售較慢。樓盤廣告對樓盤去化影響相當重要，報紙廣告和派報為主要推廣方式，戶外廣告、車體

41、廣告相當少。開發(fā)商的品牌如西苑和中川對銷售起到很大的促進作用。開發(fā)商的實力、品牌是樓盤品質(zhì)的重要保證。但樓盤推廣概念對銷售的引導作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來，但大部分的項目在營銷推廣方面做得不足，像售樓處的規(guī)劃、包裝過于簡單、銷售策略落后、單一。8、客戶情況分析由于產(chǎn)品類型較多，客源層次不一。區(qū)域還是以中年客戶、35-50歲、工薪階層為主流。區(qū)域客為主，首次置業(yè)群體和市中心邊緣區(qū)換房客戶比例也較大。自用為主，兼有少量投資客戶，投資主要是外來投資者受小區(qū)地段和徐州房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︱?qū)使。小戶型的客源多為市中心區(qū)、火車站商圈的年輕白領和外來人員。（三）二、三環(huán)線以外1、 環(huán)境評價A、區(qū)域范圍區(qū)域主要指徐州環(huán)

42、線外圍地區(qū)，北以二環(huán)北路為界，東為三環(huán)東路以東區(qū)域，西面為三環(huán)西路以西。區(qū)域面積較大。B、區(qū)域環(huán)境本區(qū)域基本為城鄉(xiāng)結(jié)合部，空氣質(zhì)量、環(huán)境景觀優(yōu)于市區(qū)，特別是碧螺山莊桃園小區(qū)居住區(qū)，景觀優(yōu)勢十分明顯。但區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏，祥和路沿線由于開發(fā)較早已形成一個較為成熟的居住區(qū)，但多數(shù)地段尚欠開發(fā)。距市區(qū)相對較遠，交通條件較差，且安全保障也欠佳，對物業(yè)管理提出更高要求。2、住宅市場重點個案詳列案名總建規(guī)模（）房屋類型基價單價范圍（元/）均價（元/）面積范圍（）主力房型主力面積（）主力總價（萬元）工程進度銷售率華廈水云間多層1230980-1450130091-280二房86-11512-16地下一層30

43、%祥和四季花園多層13381338-1688157092-127三房114-12718-20結(jié)構(gòu)一層40%水苑長橋多層未定88-145三房100-130平整地塊未公開3、產(chǎn)品規(guī)劃分析本區(qū)域雖然地段較偏，但后備土地資源巨大，可供規(guī)模開發(fā)的地塊較多，更適合于規(guī)劃大規(guī)模，高品質(zhì)的住宅區(qū)。供應項目基本上是多層，規(guī)模不大，在3-4萬平米左右，目前都處于開發(fā)初期，房型種類多樣，有較多的選擇。區(qū)域產(chǎn)品以三房為主，主力面積范圍主要集中在115-130平方米之間，像祥和四季花園；但華夏水云間規(guī)劃二房為主力房型，面積為86-115平方米。房型較為緊湊，這與其他區(qū)域房型偏大有明顯的區(qū)別，應該說本區(qū)域的房型面積較為合

44、理。4、價格態(tài)勢分析區(qū)域樓盤的銷售均價在1500元/平方米左右，單價在980-1689元之間，開發(fā)初期，價格處于調(diào)整時期，隨著項目后期的開發(fā)價格會有上升。地理位置較偏，本區(qū)域價格屬于中下檔次，但房屋品質(zhì)則不遜于市區(qū)多數(shù)單幢項目，因此本區(qū)域樓盤性價比較高。5、銷售狀況由于項目都處于開發(fā)初期，目前銷售率在30%以上，但去化情況與開發(fā)商的營銷策略有較大關系，從目前跡象來看，區(qū)域的項目前期定位較準，房型緊湊，未來銷售較為看好。6、客戶情況分析客源以市區(qū)拆遷客戶為主，鐵路段職工和家俱市場小客商是主要客源部分市區(qū)客戶看中景觀和安靜的居住氛圍以及良好的教育配套 （四） 南 區(qū)1、環(huán)境評價A、區(qū)域范圍該區(qū)域位

45、于徐州市的南部，北以湖北路、和平路為界，東至黃河故道，南到銅山新區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要為風景秀麗的云龍山、云龍湖、鳳凰山、泰山為中心的包括彭園、動物園、淮海戰(zhàn)役烈士紀念塔、國防園、濱湖公園等在內(nèi)的風景旅游區(qū)。B、區(qū)域環(huán)境區(qū)域可以云龍山為界分為三個層次。以東主要為居住生活區(qū)；以西則為云龍湖風景旅游區(qū)。三環(huán)兩側(cè)、礦業(yè)大學周邊為城鄉(xiāng)結(jié)合部。云龍山以東：本區(qū)域內(nèi)有以鳳凰山為中心的風景區(qū)，包括國防園、淮海戰(zhàn)役烈士紀念塔等景觀，景色宜人，也是進行愛國主義教育的重要基地。云龍山以西：本區(qū)域是以云龍湖為中心的風景旅游區(qū)，有水上世界、垂釣中心、生態(tài)島、金山公園、體育館、市民休閑廣場等一批旅游休閑景點。山光水色、風景秀麗

46、。周邊環(huán)繞有一些別墅區(qū)，如南湖花園、天齊別墅區(qū)等。三環(huán)南路兩側(cè)：本區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部，區(qū)域有較多的學校；三環(huán)南路南側(cè)為老工業(yè)基地，整體環(huán)境較差，但隨著政府規(guī)劃的開展，本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆?C、生活配套云龍山以東區(qū)域是徐州市南擴的重點區(qū)域，大多樓盤集中在解放南路兩側(cè)，配套較為成熟，總體環(huán)境也較好，徐州市第四人民醫(yī)院，本區(qū)域內(nèi)有市政府重點建設的文化城，彭園邊將建一個四星級酒店萬裕大酒店。三環(huán)南路兩側(cè)區(qū)域主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部，老工業(yè)基地，生活配套不夠完善，以小區(qū)內(nèi)的生活配套為主區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富優(yōu)越，是徐州市的高校集中區(qū)。有大學城、礦業(yè)大學、彭城大學建筑學院、徐州師范大學等。D、交通環(huán)境解放南路、

47、湖東路-金山路和三環(huán)南路是區(qū)域的交通主干道，道路寬敞平整，路況較好公交車輛較少，主要是游1、游2、11、19路等，距離市區(qū)也較遠。2、重點個案詳列案名總建規(guī)模（）房屋類型基價單價范圍（元/）均價元/）面積范圍（）主力房型主力面積（）主力總價（萬元）工程 進度銷售率弘潤園5萬多層14601340-1750160097-212三房116-14018-23現(xiàn)房87%橙黃時代多層22802166-26222430118-179三房126-151結(jié)構(gòu)封頂70%森活綠郡多層15801580-19001700三房124-14221-24結(jié)構(gòu)封頂93%好來花園多層20781766-25002235三房117-

48、150結(jié)構(gòu)封頂40%康居家園（四期）多層23801900-26902450151-193三房151-161準現(xiàn)房陽光森林半山別墅4萬別墅3800-48004300141-266疊加別墅141-19360-83現(xiàn)房一棟洋房多層別墅28002690-31502940125-330三房125-150準現(xiàn)房2、 供應態(tài)勢分析：區(qū)域項目以多層為主，由于有湖和山的先天條件區(qū)域也規(guī)劃有別墅。但項目的量體都不大，總建面積在5萬平方米左右。也有的項目量體大，如康居家園有25萬的總建面積，但其是分期開發(fā)的。在開發(fā)樓盤的總量體約30萬平方米左右，多數(shù)樓盤開發(fā)接近尾聲，后續(xù)開發(fā)量體目前較少，目前南部地區(qū)是徐州房地產(chǎn)開

49、發(fā)的重點區(qū)域，環(huán)線附近還有較多的地塊待開發(fā)，未來供應量有待觀察。3、 產(chǎn)品規(guī)劃分析區(qū)域供應的產(chǎn)品以多層為主，基本都規(guī)劃為5-7層，頂層有閣樓，底層有地下室。也有一定數(shù)量的別墅，別墅產(chǎn)品主要依托山和湖的優(yōu)勢。和其它區(qū)域一樣，該區(qū)域也屬于一典型的三房市場。絕大多數(shù)目前在建的小區(qū)其主力房型為三房，樓層一般為6-7層，頂層為閣樓，底層有地下室。另外，二房也有一定的市場。規(guī)劃設計水平有較大的提高，開始注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵的提升。新推出的幾個樓盤都較有特色，注意到了小區(qū)環(huán)境、交通動線、景觀設計、生活配套等方面。房型設計上也有較大突破，基本上能做到功能性、私密性、合理性、舒適性有效結(jié)合，想最近推出的森活綠郡的房

50、型就充分考慮到通風采光、動靜分區(qū)，還規(guī)劃有景觀飄窗。主力房型面積分布圖（平方米）經(jīng)濟型和寬敞型并存，寬敞型為主。區(qū)域三房為主力房型所占比例較大，面積集中在120-140平米，二房的比例在40%左右房型面積在90-110平米。別墅戶型以獨立式、雙拼式為主體，聯(lián)排式、躍層式為補充，主力面積在141289之間。5、價格態(tài)勢分析價格受區(qū)域地段、環(huán)境因素影響比較明顯，在相同條件下價格彈性一般不大；在云龍山、鳳凰山的北面區(qū)域，由于離市中心較近、環(huán)境優(yōu)勢明顯，同時樓盤品質(zhì)較高，均價已達到2200-2450元/平方米，直逼市中心價位。三環(huán)南路沿線和礦大周邊由于位置較偏、環(huán)境較差、生活配套不足，使得此區(qū)域的樓盤

51、價位相對較低，但隨著市政府南移，區(qū)域的市政、生活配套等設施的增加，以及區(qū)域環(huán)境、教育條件的優(yōu)勢，未來的房價有巨大的上升空間。另外，此區(qū)域是徐州特殊產(chǎn)品別墅的主要集中地，依山傍湖使別墅有了得天獨厚的發(fā)展條件，產(chǎn)品均價在4500元/平方米左右。6、營銷態(tài)勢分析本區(qū)域內(nèi)的樓盤大多獨立設有售樓處，有專業(yè)的銷售隊伍。有的引進了外地的銷售隊伍，森活綠郡就由上海天啟開啟全程行銷代理，在售樓處內(nèi)部的布置以及銷售道具的制作、應用上都走在徐州市的前列。營銷手段較為單一，廣告投入主要是報紙，廣告牌、燈箱等戶外廣告道具幾乎沒有應用，對售樓處的布置也不夠重視，通常是像辦公一樣租個門面或搭建個臨時房做現(xiàn)場售樓。7、銷售績

52、效分析總體去化比較順利，銷售情況較好，銷售率隨開發(fā)進度穩(wěn)定去化。但由于有部分項目分期開發(fā)或到銷售尾期，銷售率數(shù)據(jù)較難統(tǒng)計。樓盤的性價比較高。這是銷售較快的主要原因，像森活綠郡樓盤的品質(zhì)，規(guī)劃、房型設計在區(qū)域甚至徐州都處于前列。營銷代理公司的全程策劃對項目的良好去化起著重要作用，像森活綠郡前期的市場定位、規(guī)劃設計和銷售過程中較高的業(yè)務素質(zhì)都是銷售較好重要保證。市政南移、目前區(qū)域的樓盤售價較低，也是去化較快的原因。8、客戶情況分析以周邊區(qū)域客戶為主，包括銅山縣的一些進城客戶；由于市政府南移的政策和本區(qū)域優(yōu)美的環(huán)境，也吸引了部分市中心區(qū)的客源；換屋客戶占據(jù)主力，改善居住條件成為消費動力；高校的教師及周邊企業(yè)的職員，是三環(huán)南路中檔樓盤的主力客源，也有部分要求改善居住、教育環(huán)境的市中心工薪階層。較高檔的住房（包括別墅）多為政府公務員及一些私營業(yè)主，外來徐州的投資者，收入穩(wěn)定也較高。中青年人為購房主流，中高層企事業(yè)單位干部支撐中高檔樓市。第四部分風華南園項目一、宗地概況1、地理位置宗地位于解放南路以西、南三環(huán)路以南，風華園對面方位。距離南三環(huán)路約1000米，目前道路尚未開通，步行約15分鐘左右。宗地東面緊鄰一座石頭山，部分地塊位于山腳。西面為中煤六處的家屬住宅區(qū)，南面為以文沃集市為中心的小生活區(qū)。2、地塊狀況項目占地：124.5畝 規(guī)劃總建：約8.5萬平方米（其中