律師支招：簽訂一手商品房買賣合同的注意事項(xiàng)

1、精品文檔你我共享簽訂一手商品房買賣合同的注意事項(xiàng)導(dǎo)讀：很多購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)房合同反正都是范本，開(kāi)發(fā)商也不可能因?yàn)槟愣暮贤?，而且合同、附件、臨時(shí)管理?xiàng)l約一大摞，簽合同的時(shí)候就那么一會(huì)會(huì)，哪有時(shí)間仔細(xì)看，索性就不看了，拿著合同就刷刷刷的簽上自己的大名。等到交房時(shí)出了問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商維權(quán)，才知道人家合同里明明寫得很清楚，那就追悔莫及了！“定金退還”、 、“房屋漏水裂縫”“房屋配套跟宣傳不符”“房屋面積縮水” “房屋延遲交樓”“延遲辦證”“無(wú)法入戶無(wú)法就讀學(xué)區(qū)房”“爛尾樓”等問(wèn)題在一手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問(wèn)題層出不窮，無(wú)法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“商品房買賣合同及其附件”書寫不規(guī)范、約定

2、不明確所致。因?yàn)殡m然住建部、國(guó)家工商總局 2014 年頒布了最新版的商品房買賣合同 (示范文本 ) ，篇幅內(nèi)容較 2000 版本增加很多，目前江蘇、西安、東莞、西藏等城市已強(qiáng)制實(shí)施，但很多地方還沒(méi)實(shí)施，還是用的舊版的，而且開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議來(lái)規(guī)避或者修改主合同條款，這些內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問(wèn)題。俗話說(shuō)：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過(guò)對(duì)“簽訂商品房買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂“商品房買賣合同”及注意事項(xiàng)并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，只能就重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。 ?簽訂購(gòu)房合同是保障買方權(quán)益的重要憑證。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ窃谫?gòu)房時(shí)請(qǐng)

3、上一位有經(jīng)驗(yàn)的律師幫忙審查陪同簽訂合同，有些關(guān)鍵問(wèn)題至少要看清楚，注意購(gòu)房合同中的無(wú)標(biāo)注不明或易造成歧義的條款陷阱，開(kāi)發(fā)商不同意修改的情況下再?zèng)Q定買與不買，畢竟購(gòu)房是人生大事，有的是花費(fèi)終其一生的積蓄，以免遇到收不了房辦不了證等風(fēng)險(xiǎn)。第一項(xiàng)：五證、兩書、三表要齊全“五證”齊全：一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一

4、期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)策： 1、復(fù)印件要注意看原件。 2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。 3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。AAAAAA精品文檔你我共享律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。小常識(shí)：五證、兩書、三表，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須具備五證兩書三表。合理的交房程序應(yīng)該是業(yè)主先驗(yàn)房、開(kāi)發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時(shí)才交納合理的費(fèi)用。以上文件齊全才有具備辦理房產(chǎn)證的

5、條件。五證兩書是什么？購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證( 建設(shè)工程開(kāi)工證 ) 、商品房銷售 ( 預(yù)售 )許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。注意土地使用證年限，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70 年，甚至有些只是四十年，所以大家在購(gòu)買時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70 年，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期?！拔遄C”中最重要的

6、是國(guó)有土地使用證和商品房銷售( 預(yù)售 ) 許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件?！叭怼弊≌娣e實(shí)測(cè)表、竣工驗(yàn)收備案表、分戶驗(yàn)收記錄表。第二項(xiàng)：審慎簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，合同文本要規(guī)范使用建設(shè)部頒發(fā)的規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改文本，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買賣合

7、同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。如：將開(kāi)發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開(kāi)發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的定購(gòu)協(xié)議書還交一筆定金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的時(shí)候，一定要認(rèn)真識(shí)別“定金”和“訂金”。定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的主要在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍喗鸩痪邆涠ń鹦再|(zhì)，一般情況下，訂金視作預(yù)

8、付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按AAAAAA精品文檔你我共享照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。“如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同中，出現(xiàn)不屬于自己責(zé)任的情況，比如：在訂立商品房買賣合同時(shí)開(kāi)發(fā)商的手續(xù)尚不全 ; 購(gòu)房者依約定時(shí)間去簽合同，但由于某些實(shí)質(zhì)性條款未達(dá)成一致協(xié)議等，導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法簽的，購(gòu)房者要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，讓開(kāi)發(fā)商退定金是完全可以的。”最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好（對(duì)于期房現(xiàn)實(shí)中很少）。第三項(xiàng)：開(kāi)發(fā)商證明文件要有效，相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看

9、開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和新建住宅交付使用許可證。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。開(kāi)發(fā)商是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的專營(yíng)企業(yè)，還是只具有對(duì)某一特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格項(xiàng)目型公司，但不管是哪種公司都應(yīng)有資質(zhì)證書。要看資質(zhì)證書的等級(jí)和合法性、時(shí)效性。第四項(xiàng)：按揭貸款方式購(gòu)房應(yīng)注意問(wèn)題1、提供真實(shí)資料規(guī)避貸款影響剛需購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者提供相應(yīng)的收入證明 (包括個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明 )

10、。律師提醒：如果按揭購(gòu)房者向銀行提供了虛假材料，則可能帶來(lái)比較嚴(yán)重的影響：輕則影響銀行審查，最終不能發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)不了自己的居住夢(mèng) ;重則可能因?yàn)閭€(gè)人提供虛假材料，導(dǎo)致不能辦理按揭貸款，造成開(kāi)發(fā)商據(jù)此要求購(gòu)房者承擔(dān)逾期交付辦理按揭資料及商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任，支付相當(dāng)數(shù)額的違約金。2、小心貸款申請(qǐng)不成功讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)收購(gòu)房定金一般情況下，在購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣購(gòu)房合同后，才能向銀行申請(qǐng)按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同。但由于按揭貸款能否申請(qǐng)成功，具有不確定性，因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)高度重視能夠貸款申請(qǐng)成功的問(wèn)題。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請(qǐng)不成功，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不退還購(gòu)房者定金的

11、案例。對(duì)策：法律規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房時(shí)導(dǎo)致銀行不批貸款，可要求開(kāi)發(fā)商退還首付及定金，并支付相應(yīng)的利息損失。如果是由于購(gòu)房者自己的征信問(wèn)題而無(wú)法貸款的，則由購(gòu)房者賠償開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的違約金。但如果開(kāi)發(fā)商僅僅在合同附件補(bǔ)充協(xié)議中寫“必須在XX 日前辦理好所有貸款手續(xù)，否AAAAAA精品文檔你我共享則視為違約，不退還首付款”或者“購(gòu)房人信譽(yù)等問(wèn)題導(dǎo)致不能貸款，讓購(gòu)房人一次性付清房款”，就是開(kāi)發(fā)商把貸款的風(fēng)險(xiǎn)全部放在我們買方的身上了，規(guī)避了自己的責(zé)任。 這種條款就要謹(jǐn)慎。首先購(gòu)房者可以自己先行查詢個(gè)人信用，其次購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付定金時(shí)，一定要在合同中明確

12、約定，若因按揭貸款未能獲銀行同意導(dǎo)致購(gòu)房者申請(qǐng)解除購(gòu)房合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額退還購(gòu)房者繳納的購(gòu)房定金，從而避免購(gòu)房者的定金損失。3 、最好不要簽訂“連帶違約條款”在目前的樓市消費(fèi)中，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時(shí)歸還按揭款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按原價(jià)回購(gòu)房屋或解除商品房買賣合同。對(duì)策：一般情況下，不要同開(kāi)發(fā)商簽訂“連帶違約條款”。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購(gòu)房者，一定要注意還款的及時(shí)等情況，避免因?yàn)閭€(gè)人在還款等方面出現(xiàn)違約，造成開(kāi)發(fā)商回購(gòu)或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn)。4、出租抵押房要履行告知義務(wù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用

13、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ; 如是抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！甭蓭熖嵝眩和顿Y者按揭貸款購(gòu)買的住房，在貸款期間進(jìn)行出租，一定要將房屋正在返還貸款，并已經(jīng)抵押的事實(shí)書面告知承租人。只有購(gòu)房者履行了告知義務(wù)，如果因無(wú)法還貸而導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)，購(gòu)房者才能免除對(duì)承租人的賠償責(zé)任。5、認(rèn)真履行還款義務(wù)避免銀行提前收回貸款一般情況下，購(gòu)房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購(gòu)房者的還款期限。同時(shí)，借款合同中還一般都約

14、定了“如果借款人連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸，處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用”的條款。這是因?yàn)槿绻?gòu)房者提前還貸，則會(huì)影響到銀行的收益和資金安排計(jì)劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸，銀行可能會(huì)要求借款人支付相應(yīng)的違約金。律師提醒：借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時(shí)間及金額履行自身的義務(wù)，如果實(shí)在需要提前還款，則需要提前做好相關(guān)的工作，避免給自己造成損失。AAAAAA精品文檔你我共享6、貸款還清后要及時(shí)注銷抵押登記一般情況下，按揭貸款購(gòu)房者在貸款還清后，都沒(méi)有及時(shí)地去注銷抵押登記，這是很危險(xiǎn)的情況，也是廣大購(gòu)房者經(jīng)常疏忽的

15、重要環(huán)節(jié)。律師提醒：購(gòu)房者在還清了全部貸款本金和利息后，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證，及時(shí)到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù)，以確保物權(quán)的完整性。只有這樣，購(gòu)房者才能規(guī)避因沒(méi)有辦理注銷抵押登記手續(xù)而帶來(lái)的可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛或者風(fēng)險(xiǎn)。第五項(xiàng)：房屋交付要約定清楚，買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。 沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表和測(cè)繪報(bào)告的交付。第六項(xiàng)：公共部位、車庫(kù)和地下室的約定，在過(guò)去經(jīng)常因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛

16、。明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分；道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。另外在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。另外就是是否是車庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫(kù)，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開(kāi)發(fā)商一般都說(shuō)是車庫(kù)，此時(shí)要看規(guī)劃是否是車庫(kù)，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意第七項(xiàng)：違約責(zé)任要明確，明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的文本，則開(kāi)發(fā)商在合同上

17、務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。AAAAAA精品文檔你我共享第八項(xiàng)：公攤面積在合同中要注明陷阱：合

18、同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實(shí)際使用面積、公攤面積都會(huì)有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但卻沒(méi)有贈(zèng)送面積的體現(xiàn)，因此，開(kāi)發(fā)商宣傳前期所提到的“超大贈(zèng)送”其實(shí)是得不到保障的。另外，面積誤差的處理也是需要我們看清楚的。建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)策： 1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第_種方式處理： 1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人

19、在超出暫測(cè)面積的3% 以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3% 以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1 平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第九項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策： 1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。 2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的原因，導(dǎo)

20、致其在交房后360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第_ 種方式處理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1 種第 (1) 項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。2、 買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同?條第 ?種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。AAAAAA

21、精品文檔你我共享第十項(xiàng)：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后 (如：交房通知 ) ，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)策： 1 、將書面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第十一項(xiàng)：合同附件須重視1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。2、常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用

22、說(shuō)明書等，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。可見(jiàn)，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購(gòu)房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。第十二項(xiàng)：土地使用權(quán)、所售房屋是否有抵押陷阱：很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)策： 1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無(wú)抵押記載。2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證不存在一房?jī)少u、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形，如果出賣人違反這些承諾，導(dǎo)致買受人合同無(wú)法備

23、案或無(wú)法辦證的，就可以主張退房、出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第十三項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約，明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。陷阱：物業(yè)管理?xiàng)l例今年 9 月 1 日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。AAAAAA精品文檔你我共享對(duì)策： 1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的物業(yè)管理公約。律師建議增

24、加補(bǔ)充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的物業(yè)管理公約。第十四項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因 ( 如：五證不全、一房二買、又抵又買等 )情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。對(duì)策： 1、根據(jù)司法解釋將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、 退還已付房?jī)r(jià)款及其利息( 此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;如

25、果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算) 。 2、賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。3、 賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用( 此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。 4、 對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。第十五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置，房號(hào)是否正確陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。房號(hào)是貫穿整個(gè)買房過(guò)程始終的，看房時(shí)選定了房號(hào)，后面的購(gòu)房合同、貸款合同以及各種附件條約上面都應(yīng)該是先前選定的那個(gè)房號(hào)，而且合同附件里戶型圖上的房號(hào)也應(yīng)當(dāng)是一致的。如果其中任何一個(gè)地方的房號(hào)有誤，都可能對(duì)將來(lái)的收房帶來(lái)麻煩。附件一都是我們的戶型圖，應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果這些內(nèi)容不明確，則該戶型圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)有明確的約束，就不具備法律效應(yīng)。同時(shí)還應(yīng)該確認(rèn)好，附件里的戶型圖是否就是我們自己選中的那個(gè)戶型對(duì)策： 1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。AAAAAA精品文檔你