蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析(47頁)

1、蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布蘇州主要商圈分布l蘇州市內商業(yè)主要分布在古城區(qū)、蘇州新區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)三 個區(qū)域。l其中，古城區(qū)以市級商業(yè)中心觀前街、石路商圈為主要代表；l蘇州新區(qū)以獅山路淮海街為代表；l蘇州工業(yè)園區(qū)則以環(huán)金雞湖一帶的商業(yè)區(qū)域為主。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州傳統商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進一步發(fā)展蘇州傳統商業(yè)區(qū)域物業(yè)供不應求，新興商業(yè)區(qū)域尚待進一步發(fā)展l蘇州商業(yè)市場的物業(yè)供應量主要集中 在觀前街、石路商圈、蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)等。l石路商圈為蘇州古城區(qū)內另一主要商圈

2、， 其總供應量雖僅占總商業(yè)供應的10%，但其 商業(yè)發(fā)展較早，發(fā)展相對成熟，因而物業(yè)吸 納率也較高，保持在92%左右。l蘇州工業(yè)園區(qū)為近年來蘇州市新興的商業(yè) 中心，同一時期內商業(yè)物業(yè)放量供應，加之 住宅、辦公等配套設施尚未完善，因此導致 其現有商業(yè)物業(yè)吸納率較低，約為86%左右。l蘇州新區(qū)的商業(yè)物業(yè)現主要以沿街商鋪為 主，缺乏大型商業(yè)設施，因而現有物業(yè)總供 應量較小，新區(qū)內經 營業(yè)態(tài)目標明確，經營情況良好，因而物業(yè) 吸納率也相對較高，維持在90%的水平。 l作為蘇州市級商業(yè)中心，觀前街商圈集中了蘇州市內主要的商業(yè)物業(yè)供應。由于觀前街是蘇州市內消費者最為內經營業(yè)態(tài)目標明確，經營情況良好，因集中、商

3、業(yè)環(huán)境最為成熟的商業(yè)區(qū)域，因而本區(qū)域商業(yè)而物業(yè)吸納率也相對較高，物業(yè)的吸納率高達98%左右的水平。 觀前街商圈觀前街商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析地位：地位：是蘇州古城幾何中心,也是蘇州傳統的商業(yè)文化中心,是蘇州最早的步行街百貨商場：百貨商場：美羅商城、大洋百貨、第一百貨、金鷹國際、豫園、人民商場、海瀾商廈主題商場：主題商場：蘇寧電器、國美、友通數碼港、五星電器、冠之霖等娛樂場所：娛樂場所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娛樂城等平均人流量：平均人流量：30萬人次商圈吸納率：商圈吸納率：約98%業(yè)態(tài)分布區(qū)域業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲業(yè)主要集中在太監(jiān)弄一帶，娛

4、樂休閑場所主要集中在喬司空巷一帶購物主要集在觀前街、人民路一帶租金：租金：觀前街主干道店面：1250-1500元/平/月（純底層）人民商場附近：800-900元/平/月玄妙觀前門面：420-500元/平/月觀前小商品市場：租金為50-60元/平/月北局弄門面（三層）：87-100元/平/月施施相相公公弄弄皮皮市市街街邵邵磨磨針針巷巷人人 民民 路路因因 果果 巷巷喬喬 司司 空空 巷巷觀觀 前前 街街太太 監(jiān)監(jiān) 弄弄大大 井井 巷巷富富 仁仁 坊坊干干 將將 路路平平 安安 坊坊宮宮巷巷玄廟觀玄廟觀觀前公園觀前公園玄廟廣場玄廟廣場1 12 23 31、第一百貨2、大洋百貨3、美羅商城4、新蘇州

5、百貨5、豫園6、金鷹國際7、人民商場8、大光明影院9、開明影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三萬昌荼樓14、貴賓樓大酒店15、索菲特大酒店16、龍鳳賓館酒家17、雅戈爾皇朝大酒店18、富僑足道19、富僑酒店20、金銀足道21、上島咖啡22、巴黎之夜23、粵海溫泉會所24、金銀足道4 46 65 57 78 89 910101111121214141313151516161717 1818 1919202021212222232324242525262625、迪歐咖啡26、好人小吃27、水天堂28、老娘舅29、亞馬遜餐廳30、凱悅溫泉會所31、雅戈爾富宮大酒店32、同潤

6、湘菜館33、得月樓34、川福樓35、達板城36、好人民間小吃37、朱鴻興面館38、得月樓39、五芳齋40、王四酒家41、幫貴火鍋42、必勝客43、漢拿燒烤44、真功夫餐廳45、KFC46、KFC47、必勝客48、小南國溫泉會所49、蘇州小吃園50、松鶴樓51、綠楊混沌52、永和豆槳53、珍珠酒樓54、新聚豐餐館55、老正興56、一番屋57、韓松式料理58、燒烤店59、干鍋傳奇2727282830302929313133333434323235353636373738383939404041414242434345454444464647474848觀前小商品市場觀前街重點商業(yè)分布圖觀前街重點商

7、業(yè)分布圖494950505151 52525353 545455555656575759595858蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析觀前街主要購物商場觀前街主要購物商場項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費主要目標消費群體群體業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)構成代表商戶代表商戶金鷹國際20000平米B1-F6都市白領、時尚消費群體購物Sprit、JAKE JONES、ONLY等美羅商場30000平米B1-F5高端消費群體、都市白領、時尚消費群體購物、休閑餐飲Louis Vuitton、GUCCI、Armani等大洋百貨17500平米B1-F6都市白領、時尚

8、消費群體購物、休閑餐飲FED、味千拉面、G2000等第一百貨16000平米1-F5都市白領、時尚消費群體購物宏圖三包、NIKE等人民商場25000平米B1-F5中青年消費群體購物Belle等新蘇州百貨17000平米B1-F6時尚消費群體購物ONLY、E-Land等l觀前商圈百貨商場構成蘇州市內最繁華的商業(yè)購物區(qū)，各百貨商場消費客群以中端及中高端年青消費者為主力定位，有效滿足各消費層次消費者購物的需求。l主要百貨商場高度集中的觀前商圈成為蘇州消費者購物首選，商圈認同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面對消費者吸引率均難以與之抗衡，而消費者業(yè)已長期形成的購物習慣無法在短期內得以改變，一定

9、程度上增加了其他商圈發(fā)展百貨零售業(yè)的難度。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費群主要目標消費群體體經營狀況經營狀況得月樓得月樓500平米左右F1-F3中高檔好王四酒家王四酒家300平米左右F1-F2中柢檔好川福樓川福樓450平米左右F1-F3中高檔好同潤湘菜館同潤湘菜館350平米左右F1中高檔好達板城達板城280平米左右F1-F2中檔一般好人小吃好人小吃350平米左右F1-F2中低檔好蘇州小吃園蘇州小吃園200平米左右F1低檔一般必勝客必勝客300左右F1中高檔好觀前街主要餐飲觀前街主要餐飲l作為蘇州最

10、具人氣的觀前商圈，也同樣吸引了全國各地的特色風味餐飲，到了觀前，就能享受異地風情美味。整體餐飲檔次主要以中高檔為主，也符合該商圈消費人群需求。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費群主要目標消費群體體經營狀況經營狀況大人家飚歌城大人家飚歌城1000平米左右F1-F3中低檔好天辰飚歌城天辰飚歌城1100平米左右F1-F2中柢檔好西部飚歌城西部飚歌城950平米左右F1-F2中低檔好巴黎之夜巴黎之夜4500平米左右F1-F5中高檔好粵海溫泉會所粵海溫泉會所1000平米左右F1中高檔一般凱悅溫泉會所凱悅溫泉會所6

11、00平米左右F1-F2中高檔較好觀前街主要娛樂觀前街主要娛樂蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l觀前商圈主要娛樂以歌城以及休閑會所形式出現，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。l憑借著強大的輻射能力與吸納能力，整體運營狀況十分的良好。觀前商圈整體業(yè)態(tài)組合比例觀前商圈整體業(yè)態(tài)組合比例觀前商圈整體業(yè)態(tài)觀前商圈整體業(yè)態(tài)檔次組合比例檔次組合比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l觀前整體商圈內以零售為主，主要以沿街購物街以及百貨商場的形式出現。l商圈內餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費人群。l商圈整體以中高檔業(yè)態(tài)為主，迎合

12、了大眾的消費需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整體人氣以觀東、西、南優(yōu)于觀北區(qū)域。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析觀前商圈與本項目所處商圈對比分析觀前商圈與本項目所處商圈對比分析觀前街商圈觀前街商圈本案所處商圈本案所處商圈1）地理位置/城市空間結構：蘇州唯一傳統市級商業(yè)中心區(qū)，在整個蘇州市城市商業(yè)空間結構中居于絕對主導地位2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)供應量集中分布，供應量充足，供求平衡，物業(yè)空置率維持在極低水平3）業(yè)態(tài)布局情況：以傳統百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔及中高檔的消費水平4）消費者構成：蘇州全市范圍內中檔及中高檔消費者、國

13、內外游客1）地理位置/城市空間結構：地處城市商業(yè)空間結構的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無法與觀前街比擬2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)總供應量龐大，周邊存在大量的空置物業(yè)3）業(yè)態(tài)布局情況：以餐飲、娛樂休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高4）消費者構成：項目周邊為小區(qū)居民，以及對外區(qū)域一定的輻射所帶來的外部消費者本項目的地理位置、周邊現有商業(yè)狀況等先天條件決定本項目的商業(yè)輻射范圍無法與蘇州市內傳統的市級商業(yè)中心觀前商圈相媲美。同時，依靠強大消費人流支撐的百貨零售業(yè)態(tài)也受項目周邊消費人流不足的影響難以發(fā)展。本項目定位應充分的考慮周邊消費者的實際購買力和消費水平。石路商圈石路商圈蘇州主

14、要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析地地 位：位：位于市中心，是蘇州商業(yè)起源地規(guī)規(guī) 模：模：占地55公傾范范 圍：圍：西起楓橋路、東到環(huán)城河西段、北至上塘街、南至愛河橋路段商圈吸納率：商圈吸納率：約92%主力百貨：主力百貨：石路國際商城、成泰百貨、亞細亞商城主題商場：主題商場：永樂電器、國美電器、蘇寧電器、五星電器業(yè)態(tài)分布區(qū)域：業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲主要集中在石路美食街、閶胥路、石路步行街，服飾主要集在在神仙街和南浩街平均人流量：平均人流量：20萬人左右租租 金：金：南浩街租金約在240270元/平/月石路美食街小木屋租金約在600元/平/月左右，臨街鋪約在54-160元

15、/平/月楓楓橋橋路路上上 塘塘 街街廣廣濟濟 路路閶閶胥胥路路金金 門門 路路愛愛 河河 橋橋 路路 女人街（女人街（A A）女人街（女人街（B B）廣廣 場場石石路路老老街街坊坊美美食食街街空地南南浩浩3030313132323333街街1 12 25 53 34 47 78 86 623239 92424121211111010191918181616 131314141515171725252020212122221.五洲大飯店2.石路春天酒樓3.一品香中餐館4.威尼斯商務賓館5.好仕來賓館6.麥當勞7.老媽火鍋8.咸亨酒店9.蘇寧賓館10.項鼎雞11.長欣賓館12.德記火鍋13.大娘水

16、餃14.要德15.7+716.新世紀大酒店17.匯豐賓館18.快捷168商務賓館19.肯德基20.豪享來21.假日酒店22.干休賓館23.傣妹火鍋24.大娘水餃25.新華飯店26、好仕來歌城27、電玩（2F） 夢巴黎舞廳（3F） 大西洋浴場（4.5F）28、滾石娛樂俱樂部（5F） 大型商務會所（6F）29、南洋溫泉浴場262627272828292930、上海成泰百貨31、石路國際商城32、華潤萬家33、太平洋超市34、蘇寧電器35、五星電器36、國美電器37、宏圖三胞3434353536363737石路重點商業(yè)分布圖石路重點商業(yè)分布圖蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商

17、業(yè)狀況分析項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費主要目標消費群體群體業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)構成代表商戶代表商戶上海成泰百貨上海成泰百貨12500F1-5中、高檔服飾金店等石路國際商城石路國際商城20000F1-5中、高檔服飾、化妝品、家紡等Only,sony等華潤萬家華潤萬家5000B1中、低檔購物/太平洋超市太平洋超市2500F1中、低檔購物/華潤華潤OleOle購物中心購物中心27000 F1-2中檔購物、餐飲肯德基石路主要購物商場石路主要購物商場蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析石路商圈作為蘇州市內的區(qū)域商業(yè)中心，立足于區(qū)域周邊消費群體的消費

18、需求，以華潤購物中心、石路國際商場為主要購物場所，同時石路步行街內餐飲及休閑娛樂設施的安排，迎合了區(qū)域周邊消費者各類消費需求。受觀前商圈的影響，石路商圈的百貨零售發(fā)展有限，但因區(qū)域商業(yè)發(fā)展已有一定歷史，周邊商業(yè)、住宅等環(huán)境發(fā)展也已相對成熟，因此石路國際商城仍然能夠覆蓋周邊區(qū)域各類消費者的需求。項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費群主要目標消費群體體經營狀況經營狀況好仕來歌城好仕來歌城600F1-3中、高檔一般南洋溫泉浴場南洋溫泉浴場400F1-2中檔好大西洋浴場大西洋浴場300F4-5中、高檔一般金陽光電玩市場金陽光電玩市場500F1中、低檔好大型商務會所大型商務會所1

19、600F5中、高檔好滾石娛樂俱樂部滾石娛樂俱樂部1000F6中、高檔好石路主要休閑場所石路主要休閑場所蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l石路商圈主要娛樂以歌城以及休閑會所、浴場形式出現，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。l憑借著其較深厚的歷史底蘊以及地段優(yōu)勢，吸引了較多的中高端消費者，整體運營狀況良好。項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費群主要目標消費群體體經營狀況五洲大飯店五洲大飯店400F1中、高檔一般石路春天酒樓石路春天酒樓800F1-4中檔差新華飯店新華飯店1000F1-2中、高檔一般老媽火鍋老媽火鍋1400F1-2中、高檔好咸亨

20、酒店咸亨酒店750F1-3中檔一般石路主要餐飲石路主要餐飲蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l作為蘇州僅次于觀前商圈的第二大商圈，也同樣吸引了全國各地的特色風味餐飲，到了石路，就能享受異地風情美味。整體餐飲檔次主要以中檔為主，也符合該商圈消費人群的需求。石路商圈業(yè)態(tài)分布比例石路商圈業(yè)態(tài)分布比例石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例石路商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l石路整體商圈內以零售為主，主要以特色街購物街以及百貨商場的形式出現。l商圈內餐飲娛樂等業(yè)態(tài)作為零售的補充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費人群。l商圈整體以中檔業(yè)態(tài)

21、為主，迎合了大眾的消費需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈中間段以購物為主，而中北端以休閑娛樂為主，南端以美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的穿插分布。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析石路商圈與本項目所處商圈對比分析石路商圈與本項目所處商圈對比分析石路商圈石路商圈本案所處商圈本案所處商圈1）地理位置/城市空間結構：位于蘇州古城區(qū)內傳統區(qū)域中心，周邊環(huán)境發(fā)展成熟2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)供應量集中分布，供應量充足，供求基本平衡，物業(yè)空置率維持在較低水平3）業(yè)態(tài)布局情況：以傳統百貨為主，零售、餐飲、休閑娛樂兼?zhèn)?，業(yè)態(tài)齊全，整體保持在中檔的消

22、費水平4）消費者構成：區(qū)域周邊居民、少量國內觀光旅游客源地理位置/城市空間結構：地處城市商業(yè)空間結構的外緣，所處商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍無法與石路比擬2）商業(yè)供需狀況：商業(yè)總供應量龐大，周邊存在大量的空置物業(yè)3）業(yè)態(tài)布局情況：以餐飲、娛樂休閑為主，但入住商家也不多，生活配套類業(yè)態(tài)缺乏，整體檔次較高4）消費者構成：項目周邊為小區(qū)居民，以及對外區(qū)域一定的輻射所帶來的外部消費者l盡管石路商圈并非蘇州市內的市級商業(yè)中心，但因其悠久的商業(yè)發(fā)展歷史，加之周邊住宅等配套環(huán)境發(fā)展成熟，仍然吸引區(qū)域周邊消費者的光顧，零售、休閑餐飲等業(yè)態(tài)有較好的發(fā)展。而本項目周邊環(huán)境尚不完善，因此仍不宜大量發(fā)展零售類業(yè)態(tài)。l石路商圈經

23、統一規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)面積控制在其作為區(qū)域商業(yè)中心所能承受的體量范圍內，有效避免了物業(yè)大量空置的情況出現。其業(yè)態(tài)設置方面也充分考慮到周邊居民的實際消費水平和需求，本項目應有所借鑒。1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192121222220201、泰華2、泰華東樓3、國美電器4、工人文化宮5、7*7KTV會所6、新島咖啡7、亂世佳人酒吧8、簡施咖啡9、迪歐咖啡10、藍槍魚酒吧11、姑蘇不夜城12、小城故事13、錢塘茶人14、杰姆好萊屋15、長發(fā)西餅16、竹輝飯店17、永和大王18、蘇為飯店19、老蘇州飯店

24、20、蘇州東方漁港21、蘇州國土資源局22、蘇州廣電總臺十十 全全 街街人人民民路路竹竹 輝輝 路路烏烏鵲鵲橋橋路路帶帶城城橋橋路路相相王王路路新市路新市路南門商圈分布南門商圈分布蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析地地 位：位：蘇州第三大商貿物流中心規(guī)規(guī) 模：模：12.4公傾范范 圍：圍：北臨新市路、南至護城河、西起南園新村、東靠竹輝村主力百貨：主力百貨：泰華主題商場：主題商場：國美、豪克樂生活廣場業(yè)態(tài)分布區(qū)域：業(yè)態(tài)分布區(qū)域：餐飲及酒吧主要集在中十全街、電腦專賣主要集中在烏雀橋路，東大街及新市路業(yè)態(tài)分布較為豐富日人流量：日人流量：15人左右租租 金：金：新市路

25、：108166元/月/m2東大街、竹輝路：150-175元/月/m2十全街：300-400元/月/m2烏雀橋：125-130元/月/m2 南門商圈分析南門商圈分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積/m/m2 2營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費主要目標消費群體群體業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)構成代表商戶代表商戶泰華泰華4.8萬B1F7商業(yè)成功人士服飾、化妝品路易威登、burberry泰華東樓泰華東樓B1F5年輕人服飾、家紡、電器等阿迪達斯、李寧、匡威南門主要購物商場南門主要購物商場項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積營業(yè)樓層營業(yè)樓層目標消費群體目標消費群

26、體經營狀況經營狀況錢塘茶人錢塘茶人1500平米F1F2中高檔一般杰姆好萊屋杰姆好萊屋600平米F1F2中高檔好 蘇為飯店蘇為飯店1200平米F1F4中高檔好蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析南門主要餐飲南門主要餐飲l南門商圈相對較小，購物主要以泰華一家商場為主，整體的業(yè)態(tài)檔次較高。l商圈內整體餐飲類走特色化道路，主要以中高檔次為主。項目名稱項目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積/m/m2 2營業(yè)樓層營業(yè)樓層主要目標消費群主要目標消費群體體經營狀況經營狀況7 7* *7KTV7KTV會所會所280平米F1F2中高檔好新島咖啡新島咖啡320平米F1F2中檔一般亂世佳人酒吧亂世佳

27、人酒吧360平米F1高檔好簡施咖啡簡施咖啡140平米F1F2中檔一般迪歐咖啡迪歐咖啡400平米F1中檔一般姑蘇不夜城姑蘇不夜城240平米F1F2中高檔一般南門主要休閑場所南門主要休閑場所l南門商圈主要娛樂以歌城以及休閑會所、休閑咖啡形式出現，融合了其他眾多的休閑娛樂業(yè)態(tài)。l憑借著其較深厚的歷史底蘊以及地段優(yōu)勢，吸引了較多的中高端消費者，整體運營狀況良好。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析南門商圈業(yè)態(tài)分布比例南門商圈業(yè)態(tài)分布比例南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例南門商圈業(yè)態(tài)檔次分布比例蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l南門整體商圈內以零

28、售為主，主要以百貨商場的形式出現。l商圈內餐飲娛樂、服務業(yè)等業(yè)態(tài)作為零售的補充業(yè)態(tài)，也吸納了不少的消費人群。l商圈整體以中檔業(yè)態(tài)為主，迎合了大眾的消費需求，也迎合了特定人群的需求。l商圈整體業(yè)態(tài)分布具有明顯的特征，商圈以百貨購物為主，分布于其北側以休閑娛樂、美食物餐飲為主，并有其他業(yè)態(tài)的穿插分布。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析商圈范圍：東至濱河路、南至金山路、西至塔園路、北至獅山路商圈級別：區(qū)域商業(yè)中心商圈吸納率：約90%主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè)新區(qū)商圈新區(qū)商圈蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析項目名稱項

29、目名稱營業(yè)面營業(yè)面積積檔次定檔次定位位主要目標消費群體主要目標消費群體業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)構成代表商戶代表商戶淮海街20000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂健康煮等錦華苑商業(yè)裙房12000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂、生活配套星巴克等吳宮麗都商業(yè)裙房18000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂多多旺荼餐廳金河國際大廈裙房10000中高檔周邊外籍工作人員、辦公人員、中高檔住宅居民餐飲、休閑娛樂西堤牛排等蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析l蘇州新區(qū)的商業(yè)主要分布在新區(qū)內的淮海街、

30、獅山路。因該區(qū)域非蘇州市傳統商業(yè)中心區(qū)域，故其商業(yè)的形成和發(fā)展遵循了自身的特點。同樣受觀前商圈百貨等零售業(yè)態(tài)的強大吸引力影響，新區(qū)內的商業(yè)并未有大型傳統百貨商場出現，而多為沿街店鋪（主要是淮海街）和住宅、寫字樓的商業(yè)裙房（主要沿獅山路分布）。l而業(yè)態(tài)方面，受傳統零售發(fā)展所限，該區(qū)域的業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂及居民生活配套來吸引周邊各類消費群體。新區(qū)內外資企業(yè)的特點使得新區(qū)餐飲、休閑娛樂形成以日韓為主的特色。而新區(qū)內主要消費群體的購買力也促成新區(qū)內商業(yè)檔次定位要高于蘇州市內其他普通區(qū)域。l新區(qū)內形成的特色餐飲、娛樂等目的性消費業(yè)態(tài)，也開始逐步吸引區(qū)域外消費者光顧。l受區(qū)域發(fā)展需要，新區(qū)商業(yè)也逐步向零

31、售等綜合業(yè)態(tài)發(fā)展，如綠寶廣場等。蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析工業(yè)園區(qū)商圈工業(yè)園區(qū)商圈商圈范圍：環(huán)金雞湖一帶，湖西與湖東CBD商圈級別：區(qū)域商業(yè)中心商圈吸納率：約86%主要商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、居民配套商業(yè)蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析園區(qū)湖西商圈園區(qū)湖西商圈項目項目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次租售狀況租售狀況經營狀況經營狀況客源定位客源定位湖濱新天地餐飲、休閑、娛樂中高檔僅剩1樓100平一間待租人流充沛經營狀況良好高收入人群湖濱樓餐飲中高檔只租不賣，出租率100夜間人流充沛經營狀況較好高收入人群左岸商業(yè)街A區(qū)餐飲、休閑中檔只

32、租不賣，出租率100人流充沛經營狀況良好游客，周邊白領，外籍名都中心餐飲、休閑、娛樂中檔只租不賣，出租率100較好周邊白領高收入人群左岸商業(yè)街B區(qū)餐飲、休閑、娛樂中高檔只租不賣，僅?？刻K惠路1000平商鋪待租人流不夠充沛同質競爭激烈高收入人群白領廣場餐飲中高檔只租不賣，出租率100因地鐵修路，影響到達性，西側人流稀薄周邊白領高收入人群新天翔廣場寫字樓、商場、公寓已封頂蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析園區(qū)湖東商圈園區(qū)湖東商圈項目項目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次租售狀況租售狀況經營狀況經營狀況客源定位客源定位金雞湖廣場1期餐飲、休閑、娛樂中高檔一般經營不佳高收入人群金雞湖廣

33、場2期中高檔只租不賣，招租暫停，業(yè)態(tài)調整經營不佳高收入人群金雞湖廣場3期餐飲、辦公中檔只賣不租，銷售率60承租不力，人流稀薄，僅有3家餐飲商家入駐中高收入人群現代休閑廣場餐飲、休閑、娛樂中檔只賣不租，僅剩1間412平商鋪待租人流稀薄，經營狀況一般游客，中高收入人群時代廣場餐飲、休閑、購物、辦公中高檔只租不賣中高收入人群月光碼頭餐飲、休閑、娛樂中高檔只租不賣2008.9月竣工蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析蘇州主要商圈分布特征及商業(yè)狀況分析園區(qū)商業(yè)狀況闡述園區(qū)商業(yè)狀況闡述l工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡模式，早期的工業(yè)園區(qū)商業(yè)以鄰里中心的形式出現，基本滿足周邊居民日常的生活消費，但不能從根本上解決居民的生

34、活購物以及享受需要。l工業(yè)園區(qū)作為近年來蘇州市重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，產業(yè)重點由第二產業(yè)逐步向服務業(yè)發(fā)展，此項規(guī)劃帶動了區(qū)域內商業(yè)的迅速發(fā)展。由于該區(qū)域為城市新區(qū)，目前區(qū)域內的人口導入量、區(qū)域對外輻射能力有限，因此區(qū)域內難以發(fā)展百貨等零售商業(yè)，唯能通過發(fā)展前期可有效吸引消費人流的餐飲、休閑娛樂等目的性消費業(yè)態(tài)逐步培養(yǎng)商業(yè)氛圍，完善商業(yè)環(huán)境。l園區(qū)內眾多合資、獨資企業(yè)的外籍工作人員、區(qū)內中高檔及高檔住宅人口的存在，使得區(qū)域內的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)呈現出異國餐飲、特色娛樂集中的特點。區(qū)內消費者的購買力也促使其商業(yè)檔次定位多以中高檔為主。由于園區(qū)內在短期內商業(yè)集中放量，而其消費人口導入、公共交通等配套設施

35、導入時機未能與之相匹配，造成目前區(qū)內商業(yè)業(yè)態(tài)同質化嚴重，商業(yè)物業(yè)空置率（特別是湖東地區(qū)）居高現象。l蘇州工業(yè)園區(qū)在蘇州市整體發(fā)展規(guī)劃中，屬于重點發(fā)展區(qū)域，其內部各項產業(yè)發(fā)展的條件已基本成型。園區(qū)發(fā)展歷史的因素使得其業(yè)已積累了相當數量的辦公人群、外籍員工、住宅居民等消費人群，具備發(fā)展一定規(guī)模的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。而區(qū)內現有的企業(yè)品質、辦公人員及住宅人口的消費力和購買力等遠遠高于其他區(qū)域的消費人群。這也對于我們的項目在檔次以及業(yè)態(tài)定位上有了重要的借鑒。 1 周邊商業(yè)項目概覽 2 重點競爭項目分析 3 市場競爭發(fā)展方向 周邊商業(yè)項目概覽周邊商業(yè)項目概覽周邊項目周邊項目建筑面積建筑面積層數層數功能定位功能定

36、位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位檔次定位檔次定位客源定位客源定位車位車位目前狀況目前狀況對本項目影響對本項目影響時代廣場50萬地上5層蘇州首個超大型綜合消費區(qū)域零售、餐飲、休閑娛樂、辦公、旅游國際一、二線品牌，國內知名品牌游客、商務人士、本地消費群體4000多2008.9月底開業(yè)基本涵蓋各種業(yè)態(tài)業(yè)種，本項目只能差異化發(fā)展。金雞湖廣場22萬地上35層餐飲/休閑娛樂集中消費場所辦公、餐飲、休閑娛樂中高檔游客、商務人士、本地消費群體850多1、3期正在經營；2期業(yè)態(tài)調整，2008年6月重開盤餐飲、休閑品種較豐富?？梢苑至鞑糠挚驮?。新街口2萬輻射湖東的現代商業(yè)街餐飲、休閑娛樂、配套中檔游客、商務人士、湖東消費者10

37、347棟在售；13棟2008年6月開盤可能分流對周邊寫字樓工作人員月光碼頭3.4萬地上45瀕水休閑區(qū)餐飲、休閑娛樂中高檔游客、商務人士、本地消費群體500多2008年10月竣工可能會引導消費向金雞湖方向流動，遠離本項目周邊商業(yè)項目概覽周邊商業(yè)項目概覽周邊項目周邊項目建筑面積建筑面積層數層數功能定位功能定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位檔次定位檔次定位客源定位客源定位車位車位目前狀況目前狀況對本項目影響對本項目影響現代休閑廣場1期26，924共 90,668 親水休閑廣場餐飲、休閑娛樂中高檔旅客、商務人士、本地消費群2006年6月開業(yè)，經營狀況一般，人流較少可能會引導消費向金雞湖方向流動，遠離本項目玲瓏大廈1

38、.93萬地上3層社區(qū)商業(yè)鄰里中心餐飲、休閑娛樂、購物、配套中檔周邊居民2006年開業(yè)在一定程度上攔截現代大道北部住宅小區(qū)的居民YARK公館底商2萬（底商）地上13層配套商業(yè)餐飲、零售、休閑娛樂、配套中檔周邊住戶正在招商在一定程度上攔截現代大道北部住宅小區(qū)的居民雅詩閣公寓底商2萬（底商）地上2層250套服務公寓配套商業(yè)餐飲、零售、休閑娛樂、配套中檔公寓租戶在建，預計2008年下半年開業(yè)。底商主要以配套自身服務式公寓為主.其客源可為本項目共享。 1 周邊商業(yè)項目概覽 2 重點競爭項目分析 3 市場競爭發(fā)展方向 重點競爭項目分析重點競爭項目分析時代廣場金雞湖廣場YARK公館底商玲瓏大廈競爭項目選取經

39、營性競爭銷售性競爭聚客力強、分流客戶的商業(yè)同期銷售的項目金雞湖廣場雅詩閣商業(yè)本本案案金雞湖廣場概況商業(yè)規(guī)模22萬商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、休閑娛樂為主商業(yè)類型商業(yè)建筑群位置特點次展示面臨近主干道開業(yè)時間2005年年底停車位850多，分布不均處置方式銷售租賃可達性公交線路多， 可達性好檔次定位中高檔可視性較好，星海街沿線可見目標客群游客、商務餐飲、本地高端消費者業(yè)態(tài)綜合性餐飲、休閑娛樂較多，缺乏購物，人流目的性強重點競爭項目分析重點競爭項目分析海納川九九會所吳地人家韓國KTV秦香饌釉里紅會館裝修公司煙酒商店三晉食府赤腳大仙家食代東吳農村商業(yè)銀行商旅大廈韓城廣場商家名錄商家名錄三期三期原擬引進日本百貨，與時代

40、廣場沖突。目前停止招商，進行業(yè)態(tài)調整二期二期一期一期海港城大酒店新島咖啡永利會所東湖國際俱樂部建屋國際酒店福記名肴會便利店金雞湖廣場金雞湖廣場業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)重點競爭項目分析重點競爭項目分析項目項目數據數據用地面積56,566平方米容積率1.02總建筑面積74,102平方米地上建筑面積57,712平方米地下建筑面積16,090平方米總車位464輛層數13層，局部5層定位初衷精致休閑美食娛樂區(qū)金雞湖商業(yè)廣場1期海港城海港城海納川海納川吳地人家吳地人家建屋國際酒店建屋國際酒店新島咖啡新島咖啡KTVKTV金雞湖廣場金雞湖廣場布局布局重點競爭項目分析重點競爭項目分析金雞湖廣場金雞湖廣場布局布局項目項目數據數據用地面積48608平方米容積率0.876總建筑面積52101平方米地上建筑面積42132平方米地下建筑面積9969平方米總車位387輛層數12層，局部3層定位初衷經典時尚購物觀光區(qū)金雞湖廣場2期招商暫停，業(yè)態(tài)調整，預計2008年5月底重新開盤。金雞湖商業(yè)廣場2期重點競爭項目分析重點競爭項目分析金雞湖廣場金雞湖廣場布局布局n2005年年底開盤，銷售率100n是金雞湖廣場唯一銷售的樓盤n招租不力金雞湖廣場3期重點競爭項目分析重點競爭項目分析建筑面積512,875寫字樓：164,694零售：348,181 商業(yè)業(yè)態(tài)零售、餐飲、