合同范本之小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效【篇一：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效】小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例外的情況是： “如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。 ”1999 年 5 月 6 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知就規(guī)定： “農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。 ” 2004 年 12 月 24 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定重申， “禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地 ”。2007 年 12 月 30 日，國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā) (2007)71 號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得

2、在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房。 ”合同無效說的理由有三：其一，根據(jù)土地管理法第 62 條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制。同時(shí)，根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與土地管理法的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63 條明也文規(guī)定： “農(nóng)村集體所有的土地

3、使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 ”該禁止性規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，這樣看來，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無效。其二，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡(jiǎn)單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于所有權(quán)不完整的財(cái)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認(rèn)定其為有效。其三，國(guó)務(wù)院辦公廳 1999 年關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知第二條

4、第二款規(guī)定： “農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 ”2007年 12 月 30 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知、 2008 年中央一號(hào)文件中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房 ”。無從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效2003 年 6 月，鄭州市民代女士購(gòu)買了靳先生位于鄭州市區(qū)的一套小產(chǎn)權(quán)房。雙方約

5、定總房款10.5 萬(wàn)元，代女士先付5 萬(wàn)元，等房屋過戶后再付余款。合同簽訂后，代女士交了5 萬(wàn)元，然后花4.8 萬(wàn)元裝修了房子。隨后，靳先生到房管局過戶時(shí)獲悉，他賣的房子是村集體開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房 ”，他只享有80% 的產(chǎn)權(quán)，沒有土地使用證權(quán)，因此不能過戶。靳先生與代女士雙方多次協(xié)商無果。2007 年 10 月 29 日，鄭州市中原區(qū)法院一審判決解除雙方的購(gòu)房合同，代女士返還房屋。代女士不服，上訴至鄭州中院。今年1 月 7日，鄭州中院維持原判。“小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買合同無效”，鄭州中院民二庭法官趙軍勝說，早在1999 年 5 月 6 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知就規(guī)定：“

6、農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?004年 12 月 24 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。2007年12 月30 日，國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房。 ”但鄭州市惠濟(jì)區(qū)法院民一庭法官?gòu)埡Ｑ鄤t認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的， “房屋蓋成后，房主就取得了物權(quán); 買房人交了房款，就取得了實(shí)際占有的權(quán)利，就算沒有發(fā)證，物權(quán)也不能發(fā)生改變。 ” 合同無效時(shí)買房人損失誰(shuí)來承擔(dān)仍是上述的案例。今年 2 月，代女士也起訴到法院，要求靳先生返還5 萬(wàn)元購(gòu)房款，另要求靳先

7、生賠償裝修費(fèi)4.78 萬(wàn)元。靳先生提出反訴，要求代女士自行拆除裝修，還應(yīng)支付2003 年 6 月至今的房租。中原區(qū)法院一審判決，靳先生返還代女士5 萬(wàn)元房款，賠償因解除合同給代女士造成的損失(房子升值后形成的差價(jià))9.984 萬(wàn)元 ;而代女士則需要向靳先生支付房租2.136萬(wàn)元。目前，靳先生已經(jīng)上訴至鄭州中院。 “非商品房買賣合同引發(fā)的糾紛，認(rèn)定協(xié)議無效后，如果出賣人一方有錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償對(duì)方差價(jià)的過錯(cuò)責(zé)任?！编嵵菔懈咝聟^(qū)法院法官樊永鴻說，不過，還應(yīng)區(qū)別對(duì)待：如購(gòu)買人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補(bǔ)償差價(jià)，法院不應(yīng)支持;而如果買房人不知道房屋情況的，法院應(yīng)該支持?！酒簻轂I律師談小產(chǎn)權(quán)房

8、買賣合同無效如何處理】小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理所謂小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國(guó)有化和征收，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建造的房屋，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書。在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)事人之間簽就小產(chǎn)權(quán)房簽訂的房屋買賣合同法院通常都認(rèn)定為無效合同。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效如何處理呢？賣方能否要求買方返還房屋呢？一般情況下，合同無效的，賣方是有權(quán)要求買方返還財(cái)產(chǎn)的。法律依據(jù)是合同法第五十八條的規(guī)定 : “合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方

9、都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ”。但是，小產(chǎn)權(quán)房作為一種不動(dòng)產(chǎn)卻有其自身的特殊性，法院在處理此類案件中往往會(huì)考慮房屋的現(xiàn)實(shí)占有和使用情況。如果買賣合同已經(jīng)全部履行完畢（即使合同無效），房屋也已經(jīng)被買方實(shí)際占有使用（占有使用的時(shí)間越長(zhǎng)越有利于買方），法院很難支持賣方要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求。尊重事實(shí)、維護(hù)穩(wěn)定和正常的生活秩序是法院處理此類糾紛考量的重要因素。附：原告鄭 a 訴被告鄭 b 等房屋買賣合同糾紛案案情簡(jiǎn)介：2013 年 4 月 2 日，被告鄭 b 作為出賣方 (甲方 )、被告姚 c 作為買受方(乙方 )、上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為居間方 (丙方 )，三方簽訂了居間合同 (買賣 )

10、一份，約定甲方愿意轉(zhuǎn)讓的房屋位于上海市松江區(qū)某某中心 2 號(hào)公房中單元 404 室，建筑面積 78 平方米，該房屋屬于松江區(qū)某集資房，乙方對(duì)甲方轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)；甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚，且無糾葛，如今后發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛和其他未了事項(xiàng)，甲方應(yīng)承擔(dān)由此引發(fā)的法律責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理善后工作；上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為310,000 元；系爭(zhēng)房屋的附屬設(shè)施有床2 只，餐桌 1 只，椅子 4 只，寫字臺(tái)1 只及固定設(shè)施；甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意付款方式如下：1、2013 年 4 月 2日乙方支付定金30,000 元， 2、 2013 年 4 月 10 日乙方支付280,000元， 3

11、、付清房款后當(dāng)天，甲乙雙方交接房屋，結(jié)清水、電、物業(yè)費(fèi)等， 4、甲方送乙方車庫(kù)1 間約 6 平方米；合同還對(duì)房屋買賣中的其他事宜進(jìn)行了約定。上述合同簽訂后，被告鄭b 作為收款人分別于2013 年 4 月 2 日、 4月 7 日出具金額為 30,000 元和 270,000 元的收據(jù)二張，其中， 2013年 4 月 7 日收據(jù)中同時(shí)載明，合同上是總價(jià)310,000 元，另外原因減去 10,000 元，房款全部結(jié)清。上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所亦在上述收據(jù)上加蓋了公章。庭審中，被告姚c 同時(shí)提供了銀行轉(zhuǎn)賬憑證二份，證明被告鄭 b 收到了包括 12,000元現(xiàn)金在內(nèi)的共計(jì) 300,000元購(gòu)房款，原告對(duì)

12、此并無異議。訴訟中，被告姚c 表示當(dāng)時(shí)購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的時(shí)候，被告鄭b 說房屋是 78 平方米，后來姚 c 問了樓下的鄰居，系爭(zhēng)房屋其實(shí)不到78 平方米，所以最后的房?jī)r(jià)減去了10,000元。經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘查，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際門牌號(hào)碼為上海市松江區(qū)某鎮(zhèn)環(huán)陽(yáng)支路 6 弄甘露新村 xxx 號(hào) xxx室。另查明， 2013 年 9 月 24 日，上海市松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會(huì)出具證明一份，載明張某某位于松江區(qū)某鎮(zhèn)環(huán)陽(yáng)支路xxx 弄 xxx號(hào) xxx室(甘露新村 )75 平方米集資房，于 2011 年 10 月 18 日轉(zhuǎn)賣給鄭 a，現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)屬鄭 a 所有。庭審中，原告鄭 a 亦提供了案外人張某某于 198

13、8-1989 年間繳納甘露新村 xxx 號(hào) xxx 室房屋集資款的收款收據(jù)、案外人張某某與何某某于 2011 年 9 月 8 日簽訂的居間合同 (買賣 )、案外人何某某與原告鄭 a 于 2011 年 10 月 18 日簽訂的居間合同 (買賣 )以及收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等，證明系爭(zhēng)房屋的原始權(quán)利人為案外人張某某，何某某從原始權(quán)利人張某某處購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，原告支付合理對(duì)價(jià)后從案外人何某某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，而被告鄭 b 雖然是原告的兒子，但卻存在欺詐行為，其并沒有向原告支付任何對(duì)價(jià)，只是從幫原告裝修房屋的遠(yuǎn)房親戚鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭(zhēng)房屋的鑰匙，并將系爭(zhēng)房屋出售給被告姚 c 。某鎮(zhèn)某街道居委會(huì)也證明目前系爭(zhēng)房屋

14、的產(chǎn)權(quán)屬原告所有，被告姚 c 沒有盡到審慎審查義務(wù)，僅憑一把鑰匙就與被告鄭 b 簽訂合同并交付房款，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。因此二被告理應(yīng)將系爭(zhēng)房屋返還給原告。被告姚 c 則認(rèn)為，對(duì)某鎮(zhèn)某街道居委會(huì)出具證明的真實(shí)性無異議，但居委會(huì)不能對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行證明，系爭(zhēng)房屋原始權(quán)利人屬于案外人張某某無異議，原告證明房屋的出處被告姚 c 也無異議，但居委會(huì)與鄭 a、張某某均沒有關(guān)聯(lián)性，居委會(huì)不是房屋的轉(zhuǎn)讓方，即便原告到居委會(huì)備案也是沒有經(jīng)過核實(shí)的，居委會(huì)不是確權(quán)的單位。被告鄭 b 與原告是父子關(guān)系，只是被告鄭 b 代表原告出賣房屋簽訂合同，原告據(jù)此主張合同無效并無道理；原告與鄭 b 家庭內(nèi)部的關(guān)系，

15、與本案沒有關(guān)聯(lián)性，系爭(zhēng)房屋被告姚 c 已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，事隔大半年，原告都沒有提出任何異議，而且被告姚 c 也是通過中介買過來的；原告訴狀中稱原告與被告鄭b 達(dá)成口頭租賃協(xié)議，實(shí)際上被告鄭b一直居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。訴訟中，被告姚c 向法庭提交了有張某某與鄭b 簽名的居間合同 (出售)一份，欲證明被告姚 c 當(dāng)時(shí)是通過中介向被告鄭 b 購(gòu)買房屋，中介告訴姚 c 系爭(zhēng)房屋是鄭 b 的，沒有問題，讓姚 c 放心購(gòu)買；后來原告起訴姚 c 后，姚 c 就去找了中介，中介向姚 c 提供了一份張某某與鄭 b 簽名的居間合同 (出售 )，雖然買房的時(shí)候被告姚 c 是不清楚的，但這也說明被告鄭 b 是有權(quán)出售系爭(zhēng)房

16、屋的，姚 c 付清錢款后從鄭 b 處取得了系爭(zhēng)房屋的鑰匙。原告則表示上述張某某與鄭 b 簽名的居間合同 (出售 )是偽造的，張某某將房屋轉(zhuǎn)讓給何某某的時(shí)間是 2011 年 9 月 8 日，后何某某與鄭 a 簽訂了合同，這是一個(gè)完整的交易過程，且有完整的交易憑證，而被告姚c 提供的居間合同 (出售 )中張某某與鄭b 的簽名均非其本人所簽，印章也是后蓋上去的。原告訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告鄭 b 與被告姚 c 簽訂的居間合同(買賣 )無效； 2、二被告返還原告所有的位于松江區(qū)某某中心2 號(hào)公房中單元404 室的房屋。裁判原文節(jié)選：本院認(rèn)為：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而訂立的合同屬無效合同。本

17、案中，被告鄭 b 與被告姚 c 雖明知系爭(zhēng)房屋屬農(nóng)村集資房，無房地產(chǎn)權(quán)證，但雙方仍然簽訂居間合同進(jìn)行交易，違反了中華人民共和國(guó)土地管理法第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ”的禁止性規(guī)定，故被告鄭 b 與被告姚 c 就系爭(zhēng)房屋簽訂的居間合同 (買賣 )無效。其次，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，原則上應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中，一則，雖然被告鄭 b 與被告姚 c 就系爭(zhēng)房屋簽訂的居間合同(買賣 )無效，但原告所稱的已取得系爭(zhēng)房屋亦不具有合法性，原告雖然提供了松江區(qū)某鎮(zhèn)某街道居委會(huì)出具的證明，但該街道居委會(huì)并不

18、能證明原告與案外人的房屋買賣行為合法，以及系爭(zhēng)房屋的權(quán)屬歸原告所有。二則，原告在訴狀中稱，原告與被告鄭b 達(dá)成口頭租賃協(xié)議，原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告鄭b 居住，但訴訟中，原告又表述為被告鄭b 從案外人鄭惠龍?zhí)庲_取了系爭(zhēng)房屋的鑰匙，并將系爭(zhēng)房屋出售給被告姚原告陳述內(nèi)容存在矛盾之處。綜合考量系爭(zhēng)房屋的取得過程、被告c ，姚 c 的付款情況以及系爭(zhēng)房屋的實(shí)際占有使用情況，對(duì)于原告要求二被告將系爭(zhēng)房屋返還給原告的請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第 (五 )項(xiàng)、第五十八條，中華人民共和國(guó)土地管理法第六十三條，中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：一、被告鄭

19、b 與被告姚 c 于 2013 年 4 月 2 日簽訂的居間合同 (買賣)無效；二、駁回原告鄭a 的其余訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi) 80 元，由被告鄭 b 負(fù)擔(dān) (于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院 )。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院?！酒航鞣ㄔ号袥Q首例“小產(chǎn)權(quán)房 ”案買賣合同無效】江西法院判決首例 “小產(chǎn)權(quán)房 ”案買賣合同無效農(nóng)房買賣雖無效 賣主反悔要賠償本報(bào)訊 備受關(guān)注的江西省首例農(nóng)房買賣糾紛一案，經(jīng)過南昌市西湖區(qū)人民法院、南昌市中級(jí)人民法院一、二審，已獲判決，法院依法確認(rèn)當(dāng)事人之間的農(nóng)房買賣無效，但判決賣主賠償買主 62 萬(wàn)余元的經(jīng)濟(jì)損失。李永夫婦在南昌市有 253 平方米的農(nóng)房一處。 1995 年 3 月，兩人以該房作抵押借款， 1999 年 11 月，因無力歸還典當(dāng)行的借款，遂將該房以 9 萬(wàn)元的價(jià)格賣給了女工張燕，雙方均履行了付款、交房義務(wù)。由于是農(nóng)房，而張燕又非村民，所以一直辦不了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。張燕購(gòu)買房屋后，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，主要用于自己居住和出租。 2007 年 11 月，李