精品資料（2021-2022年收藏）青島市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1、青島市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告一、青島市的 地理環(huán)境和人口青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng)119°30121°00、北緯35°3537°09，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552平方公里。青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明

2、。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲1個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長。據(jù)1898年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫12.7，極端高氣溫38.9（2002年7月15日），極端低氣溫16.9（1931年1月10日）。全年8月份最熱，平均氣溫25.3；1月份最冷，平均氣溫0.5。日最高氣溫高于30的日數(shù)，年平均為11.4天；日最低氣溫低于5的日數(shù)，年平均為22天。降水量年平均為662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的17、57、21、5。年降水量最多為1272.7毫米（1911年），最少僅308.2毫米（1981年），降水的年變率

3、為62。年平均降雪日數(shù)只有10天。年平均氣壓為1008.6毫巴。年平均風(fēng)速為5.2米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均相對濕度為73，7月份最高，為89；12月份最低，為68。青島海霧多、頻，年平均濃霧51.3天、輕霧108.2天。2003年底，全市共有720.68萬人，比上年（下同）增長0.70。其中，市區(qū)246.77萬人，增長2.08；五市473.91萬人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11；死亡48110人，死亡率6.70；全年凈增人口50269人，人口自然增長率0.41。全市登記暫住人口（1個(gè)月以上者）91.19萬人，其中市內(nèi)四區(qū)25.39萬人。二、青島市居住格局及發(fā)展變

4、化解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號山和小魚山等地區(qū)，這里多是別墅、洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地區(qū)，主要是平民區(qū)，建筑較為簡陋，亦有“里院式”的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)。自建國至改革開放時(shí)期，城市“帶狀”布局得到有效調(diào)整，但改變甚微。九十年代青島市實(shí)施“跨越式”大發(fā)展，在實(shí)施舊城保護(hù)性開發(fā)與改造的同時(shí)，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，使這一地區(qū)的中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施快速發(fā)展，該區(qū)的購買力大大提高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外銷房、商品房大量地集中于市南區(qū)東部地

5、區(qū)，嶗山區(qū)西部海爾路地段的高科技、國際會展中心和文化中心等行業(yè)和設(shè)施的集中將使該地段成為未來居住生活極具吸引力的地方。綜觀近年來青島房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，由于市區(qū)土地資源的稀缺性和城市半徑的不斷放大，市場競爭的激烈程度日趨增強(qiáng)，必然促使開發(fā)商的外向突圍 。規(guī)?；瘎酉蛉遮吤魑耙?guī)?；秶钡母拍钪鸩降玫搅耸袌龈逦膹?qiáng)化。居住生活城郊化將成為青島樓市發(fā)展的又一新階段。大青島“品”字形的發(fā)展戰(zhàn)略，正在努力縮小南北經(jīng)濟(jì)差距的政策扶持，也為這種趨勢起到推波助瀾的作用。市郊城鎮(zhèn)在幾年“退二進(jìn)三”的城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃引導(dǎo)下，利用青島制造業(yè)和重工業(yè)的生產(chǎn)基地紛紛遷離市區(qū)的發(fā)展契機(jī)，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的升級改造，以此吸引了大

6、量的居民在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌⑸詈途幼?，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來直接的市場驅(qū)動力。同時(shí)，市中心擁擠的居住環(huán)境現(xiàn)狀、“非典”肆虐后所啟動的綠色健康理念、區(qū)間交通設(shè)施的改善和私家車的廣泛普及也為居住地域革命帶來不小的沖擊。再有，市郊房地產(chǎn)尚處于啟動階段，巨大的升值潛力也是吸納市場游資的最理想棲息地。 首先，隨著2001年政府已作出了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心西移的決定，在比較長遠(yuǎn)的未來（58年）城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域是青島西海岸。黃島區(qū)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市，城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的區(qū)域都在該區(qū)，預(yù)期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。其次，近年來即墨市不斷涌現(xiàn)出一些大手筆的樓盤。

7、例如“御墅臨楓”、“江南花園”等。即墨市的城郊人口基數(shù)很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨活躍，自身的城市化進(jìn)程也有較快發(fā)展，其綜合規(guī)模化的發(fā)展，正是多種因素共同促成的。這其中，消費(fèi)需求的裂變與細(xì)分，是重要的誘因之一。當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場，住宅產(chǎn)品的“梯次”消費(fèi)需求形成了“住宅鏈”，住宅產(chǎn)品要適應(yīng)這種需求鏈，就要將具備明顯差異化的產(chǎn)品提升到同類別等級的規(guī)?；秶鷥?nèi)，以適應(yīng)市場越來越挑剔的選擇。     市郊樓盤由于土地廉價(jià)大都以規(guī)?；霈F(xiàn)，“規(guī)?；秶钡拈_發(fā)方式勢必帶來經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益，使開發(fā)商在相同價(jià)位為市場提供優(yōu)質(zhì)高檔的居住環(huán)境成為可能。同時(shí)，低密度、低容積率的規(guī)劃模式，迎合了

8、那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。開發(fā)商不管在建筑工程設(shè)計(jì)方面，還是內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)和裝潢都極其考究，展現(xiàn)工程的科學(xué)含量和居住的新概念。更為可喜的是，其已經(jīng)逐漸重視對樓盤園林規(guī)劃的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出現(xiàn)已經(jīng)屢見不鮮，盡力強(qiáng)調(diào)房屋的高附加值和人文居住風(fēng)尚。 房地產(chǎn)市場的市郊規(guī)?；l(fā)展?jié)摿魅绾危優(yōu)榍鄭u城市發(fā)展和房地產(chǎn)拓展的主流，由度假、休閑的少數(shù)派居住定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鐾須w的大眾生活居所，真正實(shí)現(xiàn)西方發(fā)達(dá)國家的市郊平民化生活方式，最根本的途徑就是需要政府和房地產(chǎn)商共同努力解決“工作、休閑、居住”三度空間的成本問題（這里所說的成本包括時(shí)間成本和費(fèi)用成本），突破市郊樓盤所面臨的交通

9、問題、生活設(shè)施配套和物業(yè)管理三大瓶頸。如北京的市郊通州就是因?yàn)殚_通了輕軌后而使房價(jià)從前幾年的2000多元平方米猛升至近年的4000多元平方米。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)多方共贏的理想局面。人們?yōu)榱嗽缛諏?shí)現(xiàn)“購房夢”，無論是“被動郊區(qū)化”還是“主動郊區(qū)化”，青島西海岸和千年古城即墨，在自然條件與文化底蘊(yùn)上，都占盡地利，推動郊區(qū)樓盤“規(guī)模化范圍”的開發(fā)并不是某一個(gè)資本雄厚的發(fā)展商，也不是小開發(fā)商的聯(lián)盟拼盤，而是時(shí)代趨勢的正確選擇。三、青島市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀今年以來，青島市房地產(chǎn)開發(fā)在市場需求的拉動下，“青房”景氣指數(shù)繼續(xù)攀升，處于比較景氣的運(yùn)行狀態(tài)，八個(gè)分類指數(shù)全面處于景氣區(qū)間。（一）房地產(chǎn)總體發(fā)展水平向好

10、綜觀前三季度，雖然一季度“青房”景氣指數(shù)短期處于不景氣狀態(tài)進(jìn)入黃燈預(yù)警區(qū)，但隨著4月份以來竣工房屋量的激增，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出投資規(guī)模擴(kuò)大，供需漸趨平衡的總體運(yùn)行態(tài)勢，上半年“青房”景氣綜合指數(shù)重躍103.97點(diǎn)的景氣狀態(tài)；進(jìn)入7月份以后，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資與消費(fèi)全面活躍，促動前三季度“青房”景氣總指數(shù)進(jìn)一步攀高，躍至104.05點(diǎn)的比較景氣狀態(tài)，比去年同期上提2.01點(diǎn)。（二）開發(fā)投資分類指數(shù)小幅升高前三季度，青島市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？觳綌U(kuò)大，至9月末累計(jì)完成投資107.6億元，增長39.2，比去年前11個(gè)月100.6億元的累計(jì)投資額多出7億元，從投資構(gòu)成看，用于土建工程的投資73.3億元，

11、增長48.6，高于全市投資增速9.4個(gè)百分點(diǎn)，在全部投資額中占68.1，比去年占比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)；從房屋用途看，商品住宅投資完成86.3億元，比去年同期增長49.1%，高于全市房地產(chǎn)投資增速9.9個(gè)百分點(diǎn)。投資的快速增長促動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)達(dá)到101.63點(diǎn)，比去年同期上提0.92點(diǎn)，比2003年12月份升高2.11點(diǎn)。（三）受宏觀調(diào)控政策影響，兩大先行指數(shù)紛紛回落今年以來，國家啟動土地和信貸兩個(gè)重要“杠桿”對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，青島市房地產(chǎn)企業(yè)土地購置和土地開發(fā)力度有所放緩。前三季度，全市房地產(chǎn)企業(yè)完成土地轉(zhuǎn)讓收入17.1億元，增長13.9，增速比去年同期回落95.1個(gè)百分

12、點(diǎn)，完成土地開發(fā)面積330.1萬平方米，增長29.1%，增速比去年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)前期開發(fā)指標(biāo)增速的放緩，促使全市土地轉(zhuǎn)讓收入和土地開發(fā)面積兩項(xiàng)分類指數(shù)回落，前三季度這兩類指數(shù)分別為103.59點(diǎn)和105.07點(diǎn)，分別比去年同期回落4.05點(diǎn)和0.59點(diǎn)。（四）新開工面積分類指數(shù)臨近“景氣”界線由于目前青島市在建房屋盤子很大，房地產(chǎn)企業(yè)為了化解風(fēng)險(xiǎn)加大了在建工程的投入，新開工項(xiàng)目上馬步伐有所放緩，前三季度全市新開工施工面積達(dá)687.9萬平方米，比去年增長15.5，增幅比去年回落11.2個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅新開工596.0萬平方米，增長15.8，占全部新開面積的86.6，辦公樓和商業(yè)營

13、業(yè)用房新開工面積13.2萬平方米和56.3萬平方米，分別增長2.8%和5.8%。新開工程的走緩，使青島市新開工面積分類指數(shù)落至100點(diǎn)的景氣界線，為100.84點(diǎn)，比去年下降0.6點(diǎn)，比2003年底下降1.2點(diǎn)。（五）竣工面積分類指數(shù)升幅最大今年以來，由于各房地產(chǎn)企業(yè)加大了在建項(xiàng)目的投資力度，施工進(jìn)度加快，市面上竣工房屋量快速增加，市場供應(yīng)缺口縮小。前三季度，全市累計(jì)竣工各類房屋278.8萬平方米，比去年增長36.8，其中：住宅竣工214.4萬平方米，增長25.0。竣工房屋面積的增多，促使竣工面積分類指數(shù)大幅上提，前三季度達(dá)到104.56點(diǎn)，比去年同期提高7.03點(diǎn)，比2003年底提高5.12

14、點(diǎn)，成為8個(gè)分類指數(shù)中升幅最大的一個(gè)，也是促動青島市房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣水平上揚(yáng)的重要因素。（六）銷售價(jià)格分類指數(shù)點(diǎn)位最高竣工工程的增多增加了市面上可銷售房屋的供應(yīng)量，帶動商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場總體供需漸趨平衡，加上土地價(jià)格、建造成本及投資炒作等諸因素的共同影響，青島市全部商品房屋平均價(jià)格漲勢顯著，拉動房屋銷售價(jià)格分類指數(shù)躍至高位，成為8個(gè)分類指數(shù)中點(diǎn)位最高的一個(gè)，達(dá)到111.45點(diǎn)，比去年同期上升6.42點(diǎn)，比2003年底提高5.6點(diǎn)。據(jù)測算，前三季度全市商品房屋平均銷售價(jià)格為3102元/平方米，比去年同期提高622元/平方米，其中：商品住宅平均銷售價(jià)格為2781元/平方米,比去

15、年提高357元/平方米（七）資金來源分類指數(shù)上升較多今年以來，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金到位絕對額較高，與開發(fā)投資的順差持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)資金供應(yīng)充足；國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率等一系列宏觀政策的出臺，也促使青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)，從而拉動資金來源分類指數(shù)明顯上升，前三季度達(dá)到104.97點(diǎn)，比去年同期提高5.5點(diǎn)，比2003年底提高3.21點(diǎn)。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金155.4億元，比去年增長39.5%，資金到位率達(dá)144.4%，再加上上年結(jié)轉(zhuǎn)的43.2億元，與完成投資的順差在91億元，比去年同期順差擴(kuò)大28.2億元。從資金來

16、源構(gòu)成看：國內(nèi)貸款30.5億元，比去年增長15.5，比上半年國內(nèi)貸款增速回落33.1個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金55.0億元，增長86.2，比上半年增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款等其他資金來源69.8億元，增長26.0%。通過調(diào)查分析，青島房地產(chǎn)市場存在如下特點(diǎn)：（一）投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增速加快上半年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增加，完成開發(fā)投資58.6億元，比上年增長43.7，成為近兩年以來房地產(chǎn)投資增速的最高點(diǎn)，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的20.6，高于上年同期0.4個(gè)百分點(diǎn)。主要原因：一是土地政策效應(yīng)的促動。從2002年7月1日起執(zhí)行的國務(wù)院11號文件，叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，同時(shí)

17、要求協(xié)議出讓的土地必須在兩年以內(nèi)開工，否則強(qiáng)行收回，青島市房地產(chǎn)企業(yè)囤積的開發(fā)用地不少，截至2003年底全市房地產(chǎn)待開發(fā)土地面積313萬平方米，比2002年增長51.5。今年4月份，國土資源部再次頒發(fā)71號文件，嚴(yán)格要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在8月31日前處理完畢，否則收回土地，納入國家土地儲備體系，土地清查力度的加大促使有錢有地的開發(fā)商擔(dān)心手上積存的土地被政府收回而加快項(xiàng)目的推出，而有地沒錢和有錢沒地的開發(fā)商也加快股權(quán)合作步伐，一方出地，一方出錢進(jìn)行聯(lián)建開發(fā)，確保開發(fā)資質(zhì)。二是房地產(chǎn)大市的影響。目前，國家正對固定資產(chǎn)投資采取緊縮政策進(jìn)行限制，對房地產(chǎn)市場投資炒作引發(fā)的泡沫需求也

18、出臺政策給予干預(yù)，青島市房地產(chǎn)開發(fā)目前在建盤子很大，占用了房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金，相應(yīng)增加了潛在風(fēng)險(xiǎn)，而有效化解的途徑之一就是在目前市場相對較熱的情況下，加大投資力度，提早進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)；再者，青島因其得天獨(dú)厚的地理區(qū)位，很受外地人推崇，隨著竣工房屋的增多，供求基本平衡，但住宅銷售仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的熱銷端倪，從而也促動房地產(chǎn)企業(yè)加快住宅投資建設(shè)，在行情看好之時(shí)穩(wěn)賺一把。三是上年同期受“非典”制約，影響和延緩了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大與工程進(jìn)度的正常進(jìn)展，基數(shù)相對偏低。（二）土木工程投資力度加大，住宅開發(fā)仍是重中之重上半年，從投資工程看，青島市房地產(chǎn)企業(yè)用于土建的投入41.0億元，增長51.0，高于全

19、市投資增速7.3個(gè)百分點(diǎn)，在全部投資額中占70，比上年占比提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。從房屋用途看，商品住宅投資完成46.7億元，比上年增長57.9%，高于全市房地產(chǎn)投資增幅14.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資扭轉(zhuǎn)前五個(gè)月的下降態(tài)勢，微幅上漲，完成投資1.9億元，增長4.2；商業(yè)營業(yè)用房完成5.6億元，比上年下降2.2，其他投資4.4億元，增長19.8%。從不同房屋用途所占比重看，商品住宅投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的79.8%，比上年同期提高7.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資占3.3%，下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資占9.5%，下降4.5個(gè)百分點(diǎn)；其他用房投資占7.4%，下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。（三）施工面積快步

20、擴(kuò)張，新開工程增多國家一系列宏觀調(diào)控措施的陸續(xù)出臺，勢必對房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生影響，一些開發(fā)商在目前政策剛剛收緊之時(shí)，加快了施工與投資的進(jìn)程。上半年，青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工程也逐步進(jìn)入快車道，施工面積快步擴(kuò)張。全市商品房施工面積1597.3萬平方米，比上年增長49.9%，單個(gè)工程施工面積超過10萬平方米的樓盤34個(gè)，市內(nèi)四區(qū)及嶗山在建項(xiàng)目中施工面積在10萬平米以上的12個(gè)。全市新開工面積479.5萬平方米，比上年增長34.7，比上年同期增幅提升 8.1個(gè)百分點(diǎn)，其中：住宅新開工418.8萬平方米，增長34.7，占全部新開面積的87.3。（四）供需漸趨平衡，商品住宅銷售仍處賣方市場今年以來，

21、青島市房地產(chǎn)開發(fā)在四月份以后，竣工房屋逐漸放量增多，市面上可供銷售房屋迅速增加，隨之帶動商品房屋銷售持續(xù)熱賣，除去竣工中的公益性、統(tǒng)籌代建、拆遷還建及出租用等不用作銷售的房屋以外，青島市房地產(chǎn)市場總體供需漸趨平衡，商品住宅供給仍顯不足，全部商品房屋竣工面積與銷售面積之比為1.03：1，住宅竣工面積與銷售面積之比為0.89：1。上半年，青島市累計(jì)竣工各類房屋175.9萬平方米，比上年增長98.0，其中：住宅竣工126.2萬平方米，增長69.9；全部商品房屋銷售面積171.7萬平方米，比上年增長58.4%，其中：商品住宅銷售141.8萬平方米，增長50.6，仍比住宅竣工面積多出15.6萬平方米，占

22、全部商品房屋銷售面積的82.6%。目前，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況和結(jié)構(gòu)變化，是符合青島市場發(fā)展現(xiàn)狀的，具有牢固的市場基礎(chǔ)，主要是青島市環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是最適宜人居住的城市之一，當(dāng)前又有奧運(yùn)概念作支撐，人居環(huán)境不斷改善，住宅消費(fèi)炙手可熱。從市場供求看，也充分說明了這一點(diǎn)上。（五）房屋造價(jià)及售價(jià)均呈揚(yáng)升走勢鋼筋、水泥等原材料價(jià)格的上漲及新材料、新設(shè)計(jì)、新概念的推廣使用，商品房屋品質(zhì)不斷提升，加上精裝修類商務(wù)辦公樓的推出，也相應(yīng)提高了青島市商品房屋的土建造價(jià)和房屋售價(jià)。上半年，青島市全部商品房屋竣工造價(jià)（建安工程造價(jià)）1586元/平方，比上年提高538元，其中住宅竣工造價(jià)1133元/平方，

23、比上年提高108元。全部商品房屋平均售價(jià)3118元，比上年提高670元，其中住宅售價(jià)2634元，比上年提高289元。（六）投資地域偏移郊區(qū)青島市郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程加快，使住宅郊區(qū)化日益興起，加上市內(nèi)老城區(qū)土地稀有與地價(jià)揚(yáng)升，使許多房地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)投郊區(qū)板塊。隨著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，西海岸迅速凝聚起人氣，房地產(chǎn)業(yè)日益繁榮。黃島和膠南緊緊抓住實(shí)施挺進(jìn)西海岸戰(zhàn)略和"三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展"城市發(fā)展戰(zhàn)略的重大機(jī)遇，及時(shí)調(diào)整城市的框架布局，大大改善了西海岸的人居環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)迅速升溫，目前，黃島和膠南已經(jīng)連成一片，膠南市的新城區(qū)也迅速崛起，西海岸的

24、房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2001年的14.4億元，增加到2003年的27.4億元，年均增長37.9%，商品房平均售價(jià)由2001年的1255元/平方米，飛漲到2003年的1803元/平方米，漲幅高達(dá)43.7%，熱點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)達(dá)到5000多元/平方米，2001年至2003年三年間，西海岸累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資63億元，竣工各類房屋431.1萬平方米，其中住宅332.1萬平方米，銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)56.3億元，年均增長46.7%。目前，西海岸已經(jīng)成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，一個(gè)個(gè)時(shí)尚現(xiàn)代、美觀漂亮的現(xiàn)代化智能小區(qū)崛地而起，既滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的居住需求，同時(shí)也為西海岸的城區(qū)形象增色不少。（七）存在問題1、辦

25、公樓及商業(yè)營業(yè)用房空置較多目前青島市的商品房屋供需狀況顯示，商品住宅仍然供不應(yīng)求，空置住宅繼續(xù)得到有效消化，但辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房新增空置規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，應(yīng)引起重視。上半年，青島市辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別為16.7萬平房米和21.0萬平房米，其銷售面積分別為12.0萬平方米和13.9萬平房米，分別少于竣工面積4.7萬平方米和7.1萬平方米，即新增空置面積4.7萬和7.1萬平方米。辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房空置面積的增多，雖然受只租不賣或等待升值因素的影響，但主要原因仍是適銷不對路造成的。隨著青島市山東路、中山路等歷史遺留“爛尾”工程的全面盤活啟動，辦公樓及兼具商住兩用功能的商住樓的市場供應(yīng)勢必

26、有所增加，一旦把握不住市場走勢，極易帶來新的空置，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展和保持青島市商品房市場的供需平衡。2、銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然較大自2003年6月的121號文，到央行8月23日調(diào)整存款準(zhǔn)備金率由原6%調(diào)高至7%的“5號令”，到今年4月底國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率，其目的在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，限制房地產(chǎn)貸款的過快增長。從上半年青島市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源看，國內(nèi)貸款雖占比略有下降，但增幅仍然偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。上半年青島市房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金來源99.9億元，比上年增長50.1，其中：國內(nèi)貸款21.5億元，增長48.6，占資金來源的21.5，比上年占比僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金34

27、.7億元，比上年增長84.4，占全部資金來源的34.7；定金及預(yù)收款等其他資金來源43.6億元，增長31.2，占43.6。雖然各房地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)作過程中都相應(yīng)提高了自籌資金的比率，但若包括個(gè)人購房貸款轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金部分，則房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)際使用銀行資金的比重還要高，說明青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中對銀行信貸資金的依賴度還是偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)仍然比較大。四、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢預(yù)測（1）未來房地產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域分析青島市房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)價(jià)格差異很大，各區(qū)供應(yīng)量分布不均衡，市南區(qū)和嶗山區(qū)因?yàn)槲挥诨蚺R近中心商業(yè)區(qū)，具有環(huán)境資源優(yōu)勢而倍受發(fā)展商和置業(yè)者的關(guān)注，供應(yīng)量和銷售量都很大。隨著市南區(qū)和

28、舊城區(qū)土地存量的進(jìn)一步減少，城市發(fā)展的空間受到制約，為拓展城市發(fā)展空間，抑制因土地存量不足而引起的土地價(jià)格上漲過快，減低投資者生產(chǎn)經(jīng)營成本和居民生活成本，增大對外來投資者和人才的吸引力，市政府未來的土地開發(fā)和供應(yīng)區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)在北部的四方區(qū)、李滄區(qū)和西海岸的青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市。市南區(qū)因?yàn)槌伺f城改造項(xiàng)目外，大部分土地已經(jīng)開發(fā)完成，市場供應(yīng)量將相對減少；而嶗山區(qū)在2000年市內(nèi)四區(qū)土地控制加強(qiáng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資大舉進(jìn)入該區(qū)圈占土地，使該區(qū)大部分土地已被開發(fā)公司購買，嶗山區(qū)的房地產(chǎn)市場仍將有大批新盤面世，因?yàn)樵搮^(qū)域擁有稀缺環(huán)境資源，必將使開發(fā)的商品房是面向高檔消費(fèi)市場的高端產(chǎn)品，因此該區(qū)域?qū)⒊蔀?/p>

29、高檔房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。為縮小青島市房地產(chǎn)開發(fā)南北分布不均和過大的價(jià)格差異，政府近年增大了四方區(qū)和李滄區(qū)的土地供應(yīng)量。隨著大規(guī)模小區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目的增多，在市場消費(fèi)者心理日趨成熟的情況下，小區(qū)開發(fā)的完善的配套設(shè)施和高素質(zhì)的樓盤將吸引一部分市場需求。市北區(qū)將逐步受到市場的關(guān)注，市場發(fā)展前景較為樂觀。市北區(qū)舊城改造主要位于老城區(qū)，新區(qū)開發(fā)主要集中在浮山后一帶。青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局在不久前對外披露的信息中，提到了一個(gè)新的詞匯：開發(fā)計(jì)劃。在市內(nèi)四區(qū)的2005年度開發(fā)計(jì)劃中，初步確定了2005年高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房按12：58：30的比例建設(shè)。還計(jì)劃到2010年市內(nèi)四區(qū)新增住宅1200萬

30、平方米（約15萬套）。根據(jù)政府公布的有關(guān)信息，2005年的開發(fā)計(jì)劃中，高檔商品住房主要分布在市南區(qū)及市北、四方、李滄中心區(qū)；普通商品住房主要分布在東西快速路、重慶路、308國道三條主要干道兩側(cè)；經(jīng)濟(jì)適用住房，在四方東部、李滄東部集中劃定一片區(qū)域，進(jìn)行統(tǒng)一征地、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一定價(jià)、統(tǒng)一銷售，控制土地成本，嚴(yán)格銷售渠道和供應(yīng)對象，確保經(jīng)濟(jì)適用住房既“經(jīng)濟(jì)”，又銷售給中低偏下收入家庭。對于這個(gè)開發(fā)計(jì)劃，及其中的普通商品房，許多人給予了足夠的關(guān)注。對于2005年的青島房地產(chǎn)市場，這個(gè)開發(fā)計(jì)劃也將起到相當(dāng)?shù)淖饔门c影響。（2）青島市房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年市內(nèi)四區(qū)區(qū)域成交均價(jià)有升無降。而

31、四方和李滄的房價(jià)則飛漲起來。與去年同期比較，每平方米均價(jià)上漲最大的為四方區(qū)，上漲807元平方米；其次是李滄區(qū)，上漲484元平方米；遞次排列為市北區(qū)上漲432元平方米；市南區(qū)上漲288元平方米。以均價(jià)上漲幅度排列，四方漲幅最高達(dá)25.19；依次為李滄區(qū)20.64；市北區(qū)9.44，市南區(qū)4.65。2004年，市南區(qū)商品房價(jià)位在6000元平方米至8000元平方米之間浮動；市北（包括四方區(qū)部分）價(jià)位在40005000元平方米之間浮動。青島市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)在高位運(yùn)行了三四年的時(shí)間，價(jià)格上漲幅很大，2002年房地產(chǎn)價(jià)格張幅在全國排名第三位，與杭州、寧波等城市接近。2004年1月30日，由國家發(fā)改委和國家統(tǒng)

32、計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2003年全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告中顯示，2003年全國房屋銷售價(jià)格同比上漲4.8%，而其中上海房屋銷售價(jià)格上漲幅度力拔頭籌，高達(dá)29.1%，青島排名第二為17.7% 。2004年青島一度成為拉動全國房價(jià)上漲的九大城市之一。以下從多方面分析青島市未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢。 市場供應(yīng)量和政策：青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局負(fù)責(zé)人介紹，為了讓市區(qū)房地產(chǎn)市場達(dá)到總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、市民購房負(fù)擔(dān)比較合理的狀態(tài)，經(jīng)過初步測算、現(xiàn)場查看和協(xié)商研究，青島建立了第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫，計(jì)劃到2010年市內(nèi)四區(qū)新增住宅1200萬平方米，約15萬套。這一目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)將使青島提

33、前10年達(dá)到建設(shè)部確立的“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”的小康住宅新標(biāo)準(zhǔn)。 該負(fù)責(zé)人還介紹，為了盡快緩解市區(qū)房地產(chǎn)市場的供需矛盾，2008年以前的幾年將是加大供應(yīng)量的主要時(shí)段，每年的供應(yīng)量將可能超過200萬平方米的平均值。青島市市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)2005年度計(jì)劃已初步編制完成，供應(yīng)量有望突破300萬平方米。 另外，在加強(qiáng)住宅增量建設(shè)的同時(shí)，在存量方面，青島計(jì)劃對質(zhì)量較好、規(guī)劃保留的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治以強(qiáng)化功能。 2005年，初步確定綜合整治舊城區(qū)60余萬平方米。 在土地供應(yīng)不足和青島市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的情況下，政府將加大房地產(chǎn)開發(fā)用地面積的供應(yīng)量，拓展城市發(fā)展空間，并增大經(jīng)濟(jì)適用

34、房的開發(fā)力度，以調(diào)整商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，達(dá)到平抑房地產(chǎn)價(jià)格的目的。土地是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中的重要基本要素，合理、有效地利用土地資源、控制土地價(jià)格快速上漲是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。一是政府應(yīng)從控制土地供應(yīng)量入手，配合青島市建立的多層次住宅供應(yīng)體系，對市場需求空間有限、空置面積存量較大的區(qū)域，要嚴(yán)格控制新增開發(fā)建設(shè)用地的供應(yīng)量，同時(shí)政府土地部門應(yīng)適當(dāng)“挖潛”多放一些居住用地，尤其是市內(nèi)四區(qū)應(yīng)著力增加普通商品住宅的用地量，而對目前空置面積較多的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等需求相對過剩的土地給予開發(fā)限制。二是繼續(xù)加大土地管理與清查力度，對開發(fā)商手中囤積的“圈而不開”的土地超過兩年的堅(jiān)決按照有關(guān)規(guī)定予以收回。

35、三是完善土地招標(biāo)拍賣制度，在進(jìn)行土地招標(biāo)時(shí)不應(yīng)只考慮到拍賣價(jià)格，還應(yīng)兼顧到企業(yè)的資質(zhì)、信用、開發(fā)業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況、開發(fā)的規(guī)劃方案等因素，建立科學(xué)、合理和公平的招標(biāo)原則?？梢灶A(yù)期隨著政府對閑置土地實(shí)施嚴(yán)格的罰款和一定期限內(nèi)無償收回的政策，目前開發(fā)商手中的存量土地和緩慢施工的項(xiàng)目將很快投入開發(fā)或加快開發(fā)速度，未來23年青島市房地產(chǎn)供應(yīng)量將有不斷增加的趨勢，一定程度上緩解供不應(yīng)求的局面，同時(shí)從總體上減少價(jià)格上漲的幅度。中央房地產(chǎn)貸款方面的實(shí)施細(xì)則的出臺，將規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的貸款行為，減少二次置業(yè)的優(yōu)惠政策，這一細(xì)則的出臺將使實(shí)力不夠的開發(fā)商面臨極大的考驗(yàn)，亦有效的抑制房地產(chǎn)消費(fèi)市場的投機(jī)行為，減少房地產(chǎn)

36、市場中的“泡沫”成份。房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)廣、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性強(qiáng)，政府應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從以下方面加強(qiáng)監(jiān)管：一是提高市場準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和開發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實(shí)力、業(yè)績較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，要堅(jiān)決取消其開發(fā)資質(zhì)；執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為；二是加強(qiáng)金融監(jiān)管，抑制投機(jī)需求。當(dāng)前要加大銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)信貸的監(jiān)管力度，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，繼續(xù)加大信貸支持力度；同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，銀行貸款不能用于土地購買活動，開發(fā)活動也應(yīng)有一定的自有資金保

37、證，對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理也應(yīng)規(guī)范和加強(qiáng)。三是充分發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目。四是加快房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)，通過建立房地產(chǎn)企業(yè)包括開發(fā)、中介和物管企業(yè)及相關(guān)人員的信用檔案體系，建立公開、公平、公正、透明、自主、互利的契約制度，讓市場主體自發(fā)地形成相互制約的關(guān)系，培育誠實(shí)守信的市場環(huán)境。市場需求方面：世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，但人均GDP達(dá)到2500美元，人均住宅面積達(dá)到3035平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，另據(jù)專家分析，當(dāng)恩格

38、爾系數(shù)在40%時(shí)，有關(guān)各國的住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會達(dá)到15%20%。目前青島市恩格爾系數(shù)已降到40%以下，而住房消費(fèi)比重不足10%，比國際水平低510個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)還有較大的消費(fèi)空間。近五年青島市GDP的增長速度每年都在兩位數(shù)以上，城市化進(jìn)程的速度超過了20%，城市新增人口和現(xiàn)有人口為對住房數(shù)量和質(zhì)量將有較長期的市場需求，城市大量的危舊房改造和房地產(chǎn)二級市場的活躍，租賃市場必將得到加快發(fā)育。特別是居民可支配收入每年以接近10%的速度增長，海外資本大幅度注入中國的金融和保險(xiǎn)業(yè)可以為抵押貸款和其他金融服務(wù)創(chuàng)造出更為便捷的方式，這些將從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度帶動房地產(chǎn)市場的活躍和房價(jià)的上漲。據(jù)

39、對400戶城市居民抽樣調(diào)查資料顯示，2003年青島市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10075.32元，同比增長15.5，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長13.9。其中各占20的最高收入家庭、中等收入家庭和最低收入家庭人均收入分別為21087.2元、8540.4元和4076.37元。隨著人民生活水平的不斷提高，市民的消費(fèi)需求也由“吃、穿、用”向“住、行”升級轉(zhuǎn)型，而“住”是大件消費(fèi)的首選，調(diào)查資料表明，本年度居民用于居住方面的支出人均769.63元，同比增長17.0，居住投入已躍升為居民消費(fèi)領(lǐng)域的重頭戲。另外，據(jù)對青島市400戶居民的住房需求調(diào)查顯示，在有意向買房的87戶家庭中購房面積在6580平方米的占43

40、.7，計(jì)劃購買80120平米以上的占42.5，潛在的消費(fèi)意向使得居住環(huán)境較好的二、三類、四類地段的普通商品住宅市場空間廣闊。目前國內(nèi)市場各行業(yè)消費(fèi)品生產(chǎn)能力過剩，消費(fèi)不足，競爭日益激烈，利潤率下降，其他行業(yè)的相對不景氣，特別是股票證卷市場的低迷，導(dǎo)致社會游資大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)虛擬需求增加，價(jià)格虛高。未來23年隨著青島市房地產(chǎn)供應(yīng)量增加，居民的購房心理日趨成熟，奧運(yùn)利好和入世概念逐漸被市場消化掉，房地產(chǎn)總體價(jià)格將趨于平穩(wěn)，理性的成份增加。各類型物業(yè)的市場預(yù)測住宅物業(yè)市場是青島市房地產(chǎn)行業(yè)最活躍的，其價(jià)格水平已超過了辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。由于商業(yè)和辦公寫字樓物業(yè)的“冷熱”，主要取決于市民收入和機(jī)構(gòu)投資的增長。根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)和青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢判斷，近期機(jī)構(gòu)投資增長的速度將比較均衡，商業(yè)和辦公寫